瑞昌新城风尚小区项目前期物业管理投标书

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.瑞昌新城风风尚小区区项目前前期物业业管理投标书瑞昌市凤竹竹物业服服务有限限公司二00八年年九月十十号目 录前言3瑞昌凤竹物物业服务务有限公公司简介介4投标人函55 投标人人简介66-7 对项目目的认识识、管理理服务定定位及整整体设想想8-110 组织架架构、人人员配备备11-21 拟采取取的管理理方式、工工作计划划及物资资配备计计划222-277 前期管管理服务务、接管管验收管管理及入入住管理理方案228-333 物业档档案资料料管理334-337 构筑和和

2、谐社区区与便民民服务338-442 投标人人和项目目负责人人资格证证明材料料43前 言首先，十分分荣幸能能参与“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”项目的的前期物物业管理理服务投投标工作作。我公公司将依依托自身身的专业业管理实实力，结结合“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的现状状，对“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的物业业管理模模式、组组织机构构、财务务收支计计划、服服务配套套等作出出统筹策策划。我们将以崭崭新的物物业管理理服务理理念，在在结合国国家政策策法规和和贵方的的实际需需要的前前提下，凭凭借在长长期物业业管理服服务过程程中积累累的丰富富经验以以及充足足的人才才，为“新城风风尚住宅宅

3、小区物物业管理理”的业主主创造一一个和谐谐而优美美的居住住、办公公及购物物环境，提提升“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的物业业价值，并并使“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”成为瑞昌昌市乃至至江西省省又一个个知名的的高档综综合物业业管理品品牌。本投标书是是根据贵贵方提供供的“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理“前期物物业管理理服务招招标文件件要求，结结合我公公司的企企业服务务理念及及标准，经经我公司司考察研研究之后后，编制制的前期期物业管管理服务务投标书书。我方同意一一旦中标标，投标标书中的的所有承承诺，招招标方有有权要求求写入物物业管理理委托合合同，否否则，招招标方可可以在中中标候选选单位

4、中中重新确确定中标标单位。再次感谢凤凤竹房地地产开发发有限公公司给予予我们这这次合作作的机会会。公司名称：瑞昌市市凤竹物物业服务务有限公公司注册（通讯讯）地址址：联系电话：传真电话：邮政编码：3x0公司简介瑞昌凤竹物物业服务务有限公公司成立立于二八年年一月，在在编员工工30多多人。现现负责服服务江西西凤竹房房地产开开发4万万多平方方米小区区及江西西凤竹棉棉纺有限限公司11万多平平方米的的物业，公公司按IIS0质质量管理理体系运运作并积积极开展展创评国国、省、市市物业服服务示范范小区工工作，公公司本着着创品牌牌、树形形象、求求发展、全全方位的的科学运运作模式式,运用用精湛的的专业技技术,具具备良

5、好好的员工工素质,创造和和谐共赢赢的人居居环境,为业主主服务,创公司司品牌,为社会会尽一份份力。瑞昌市凤竹竹物业服服务有限限公司第第一个项项目“新城风风尚”位据城城市东大大门,有有着得天天独厚的的地理位位置,是是新城区区风尚地地带,它它科学的的全框架架的开发发理念,加公司司良好物物业服务务质量营营造崭新新小区新新天地。对对于工业业厂区物物业服务务是瑞昌昌据今为为止第一一家也是是唯一的的一家公公司。 公司以以“服务务业主，追追求完美美，锐意意创新，管管理规范范”为目目标。坚坚持“务务实、求求精、效效益、创创新”的的质量管管理方针针，以人人为本，奉奉行“诚诚信服务务、和谐谐共赢”的的服务宗宗旨，不

6、不断加强强公司管管理层和和员工队队伍建设设，同时不不断提高高管理和和服务水水平，为为业主/住户创创造一个个安全、舒舒适、宁宁静、优优美的居居住环境境。实际际服务按按“四化一一体”的操作作规范。 标准准化、目目标化、流流程化、实实务化。投标人函致：江西凤凤竹房地地产开发发有限公公司根据已收到到的新新城风尚尚住宅小小区前期期物业管管理招标标文件，按按照招投投标管理理的有关关规定，我我公司经经考察小小区现场场和研究究招标文文件后，承承诺该小小区的物物业管理理费按投投标人概概况及投投标报价价表中中的费用用收取，按按照投标标文件的的要求负负责小区区的物业业管理工工作，我我们承诺诺：在合合同条款款约定的的

7、范围内内不向贵贵公司增增加任何何费用，不不提高小小区物业业管理费费的标准准。我们遵守招招标文件件的一切切要求。如果贵公司司接受我我们的投投标，我我们保证证在接到到中标通通知书后后介入新新城风尚尚项目的的前期物物业管理理准备工工作。小小区竣工工前两个个月，保保证有关关物业管管理人员员进场接接收、验验交、管管理。我们同意严严格遵守守本投标标文件的的各项承承诺，并并随时接接受询标标。在合同协议议书正式式签署生生效之前前，本投投标文件件连同贵贵公司的的中标通通知书将将构成我我们双方方之间共共同遵守守的文件件，对双双方具有有约束力力。我们理解，贵贵公司不不一定接接受最低低标价的的投标或或贵公司司接到的的

8、其他任任何投标标。同时时也理解解，贵公公司不负负担我们们的任何何投标费费用。我单位承诺诺本招标标文件限限定的投投标时间间不影响响我们的的正常投投标。瑞昌市凤竹竹物业服服务有限限公司年 月 日第一章：投投标人简简介瑞昌市凤竹竹物业服服务有限限公司是是一家专专业从事事物业管管理及其其相关配配套业务务的物业业管理企企业，公公司由从从事多年年房地产产开发建建设和物物业管理理的业界界精英共共同创建建，麾下下拥有一一支立志志于从事事物业管管理事业业的精干干团队, 公司司于20008年年1月77日正式式成立，注注册资金金为500万人民民币,公公司法人人代表是是李剑青青先生。作为一家年年轻的企企业, 瑞昌市市

9、凤竹物物业服务务有限公公司坚持持高起点点、高标标准的原原则，立立志通过过规范化化、标准准化、制制度化、流流程化的的管理，通通过运用用现代管管理科学学和先进进技术, 达到到一流管管理、一一流形象象、一流流效益。我们倡导“1、22、3的的服务模模式”，即:“1”个结结果： 服务圆圆满，业业主满意意。“2”个必必须： 必须带带走业主主的烦恼恼烦恼恼到零点点; 必必须留下下瑞昌市市凤竹物物业服务务有限公公司的真真诚真诚到到永远; “3”个不漏漏： 一一个不漏漏地记录录业主反反映的问问题；一一个不漏漏地处理理业主反反映的问问题；一一个不漏漏地复审审问题的的处理结结果。我们注重将将物业的的整体管管理溶入入

10、服务之之中，注注重理性性管理与与感性服服务二者者相结合合，在具具体的项项目管理理上将引引进一站站式管理理模式,即从业业主的需需求提供服服务业主满满意的全全新流程程式服务务理念,同时更更加关注注业主的的满意度度就是是本公司司追求的的最根本本所在。瑞昌市凤竹竹物业服服务有限限公司坚坚持“以客户户为中心心”的服务务宗旨，强强调从细细节以及及服务着着手，本本着“以人为为本，贴贴近业主主，关注注业主现现实与潜潜在需求求”的人性性化服务务原则，追追求四个个“最”最舒舒适、最最便利、最最亲情和和最顺畅畅的沟通通，力求求将管理理服务工工作的每每一个细细节做到到尽善尽尽美，使使业主生生活无忧忧无虑，开开心每一一

11、天。 我们的质量量方针是是客户为为尊、诚诚信为本本、持续续改进、精精益求精精。我们的管理理理念是是坚持服服务的创创新，通通过主动动、专注注、高效效、精细细的专业业化服务务,用心心创造价价值。我们的服务务目标是是使业主主房产保保值增值值、为开开发商提提升品牌牌形象、为为社会创创造效益益。我们的服务务理念是是一切为为了您满满意。展望未来, 瑞昌昌市凤竹竹物业服服务有限限公司将将始终坚坚持“一切为为了您满满意” 的服服务理念念，不断断的超越越自我、精精益求精精、追求求卓越，坚坚持走服服务创新新和规范范发展之之路，为为提高物物业管理理服务水水平而不不懈追求求!第二章 对项目目的认识识、管理理服务定定位

12、及整整体设想想一、对项目目的认识识和管理理服务定定位新城风尚小小区位于于南京市市白下区区杨庄石石杨路，规规划建设设22栋栋小高层层，1所所幼儿园园，1所所会所及及局部商商业裙房房。总建建筑面积积：15534223.66万,地上部部分建筑筑面积：11773355，地地下部分分建筑面面积：3360888.66，商商业面积积为10031。小区区分二期期建设，首首期建设设8幢小小高层，面面积为4431550.773，一一层商业业裙房，面面积为6697.3, 地下下车库机机动车位位85个个, 面面积为551700.888, 竣工时时间预计计为20007年年10月月31日日，交付付时间为为20007年11

13、1月331日。二二期建设设面积为为小高层层706600.27, 地地下车库库机动车车位5110个，面面积3009177.722, 竣工时时间预计计为20008年年9月331日，交交付时间间约为220088年100月311日。整整个建筑筑规划为为院落围围合式布布局，新新颖流畅畅，建筑筑立面简简洁、典典雅。为使日后的的管理服服务工作作更加贴贴近新城城风尚项项目的实实际情况况，我们们数次赴赴现场调调研，了了解的基基本情况况如下：小区为小高高层建筑筑，主推推户型为为面积适适中的中中小户型型，业主主数量相相对较多多，由此此引发装装修、停停车、治治安、消消防、环环境等管管理项目目所产生生的问题题多而复复杂

14、。二、 管管理服务务目标构建建“文化社社区”根据我们的的调研结结果显示示：新城城风尚项项目应是是“文化入入”的居所所，“文化人人”重情、讲讲理、守守法。开开展物业业管理工工作，就就必须高高度重视视他们的的文化需需求、服服务需求求及主动动参与社社区建设设的愿望望。我们提出构构建“文化社社区”的人居居理想模模式，强强调由物物化管理理上升到到文化管管理，实实现传统统家居理理念与现现代生活活方式高高度共融融的“文化社社区”的管理理目标。文文化管理理涉及两两个层面面，一是是通过多多种交流流形式促促进物业业管理人人与社区区成员以以及社区区成员之之间的正正常沟通通，并激激发社区区成员共共同参与与建设社社区人

15、文文环境的的积极性性。二是是通过多多种宣传传形式培培养社区区成员集集体主义义观念，进进而深入入到他们们在使用用物业尤尤其是在在使用共共用性较较强的物物业中，进进行约束束和引导导，以降降低管理理难度，提提升管理理效果。我我们的整整体设想想是：1、倡导“全员参参与”的管理理文化在管理处内内部我们们强调员员工在合合理分工工基础上上的充分分合作，以以多层面面的共同同参与和和协作来来弥补管管理上的的缺项和和漏项。在在社区内内，我们们推崇“为业主主节约每每一分，让让业主满满意多一一分”的管理理理念，实实现“管理开开放，开开放管理理”。把热热心社区区公益事事业的社社区成员员组织起起来，参参与社区区的安全全管

16、理和和社区文文化建设设。创造造全员参参与的管管理文化化。2、推广“平等互互动”的服务务文化服务文化的的涵义在在于“把提供供优质服服务视为为工作的的自然方方式和最最重要的的规范”。服务务连着业业主和物物业管理理人，我我们对两两者关系系的定位位是：建建立在权权利与义义务对等等基础之之上的合合法契约约关系。建立这种认认识能使使员工真真正尊重重自身的的工作，产产生服务务热情，自自觉尝试试去寻找找满足业业主期望望的恰当当方法，提提供发自自内心的的“微笑服服务”。业主主在享受受服务的的同时提提出改进进意见，服服务产品品的供方方和需方方均保持持愉悦的的心境，服服务水准准在平等等互动的的基础上上得以提提升。3

17、、营建“和睦亲亲善”的社区区文化社区文化是是物业管管理人与与社区成成员共同同创造的的、具有有社区特特色的精精神财富富和物质质形态的的完美结结合，社社区文化化建设的的最终目目的是在在居住区区内建立立一种“和睦亲亲善”的文化化氛围，以以取代社社区中正正在蔓延延的“人情沙沙漠”。我们们将以开开展健康康丰富的的社区文文化活动动为纽带带，建立立崭新的的社区公公共秩序序。4、塑造“亲和人人文”的环境境文化现代信息时时代的到到来，业业主更加加关注社社区内的的人文环环境。物物业管理理人与业业主一起起参与环环境文化化的建设设，将极极大地满满足业主主愉悦身身心、亲亲近自然然的居住住需要。在在环境文文化氛围围营造上

18、上，我们们将导入入一套结结合现代代与传统统、符合合建筑设设计特色色的形象象识别系系统，提提升档次次：提供供高品质质的园艺艺维护，保保持绿化化的良好好长势以以承续设设计理念念：以多多种形式式组织业业主开展展环境保保护及美美化家园园活动，并并不断完完善居住住区内的的园林小小品及自自然景观观，营造造厚重的的人文气气息，建建立人与与环境和和谐共融融的“文化社社区”。第三章：组组织架构构、人员员配备一、组织架架构 瑞昌市凤竹物业服务有限公司瑞昌市凤竹物业服务有限公司 新城风尚管理处客户服务中心环境管理部社区文化部安全保卫部客户服务中心环境管理部社区文化部安全保卫部工程维修部综合事务部综合事务部二、组织架

19、架构和人人员配备备说明：1、公司将将遵循以以下原则则建立物物业管理理服务机机构，明明确机构构的职能能、责任任、权限限、隶属属关系及及信息沟沟通渠道道。遵守国家的的有关规规定；符合经营范范围；结合不同阶阶段的工工作重点点；把质量责任任作为各各个环节节的重点点；遵循精简高高效、职职责分明明、线条条清晰、一一专多能能的原则则。运行行上以经经理为核核心，管管理条线线上强调调项目整整体经理理负责制制基础上上的各部部门主管管负责制制，二级级指挥；对客户户服务方方面，则则突出客客户服务务热线为为中心的的服务调调度制度度。考虑在人员员合理搭搭配和一一专多能能的基础础上通过过人员兼兼岗兼职职控制人人力资本本，有

20、效效扩大工工作范围围。保安员在完完成治安安、消防防及车辆辆管理的的同时，还还肩负着着对房屋屋及公共共设施、卫卫生和消消防情况况的巡视视，同时时注意周周边情况况保洁员在对对区域内内公共部部分、公公共空间间及配套套设施完完成日常常清洁工工作的同同时，还还肩负着着房屋及及公共设设施情况况的巡视视； 维修人员除除日常的的维修工工作外，还还肩负着着管理员员的责任任；根据实际情情况营造造文化氛氛围，配配备专(兼)职职人员；上级管理人人员关心心，了解解下属，均均对下属属负有指指导、示示范、帮帮助培培养的职职责。三、主要岗岗位工作作职责序号部门岗位工作职责1管理处管理处经理理处理开发商商、业主主查询及及用户重

21、重大投诉诉问题。审定所有管管理制度度及检查查制度的的执行。督促属下员员工认真真执行物物业管理理工作。定期召开管管理处例例会，传传送公司司政策及及拟定方方针；研研究解决决各项管管理问题题。负责建立建建全档案案制度。建立招标制制度，监监督各承承判商是是否切实实执行合合约内的的工作细细则及表表现，合合约届满满后，考考虑续签签合同或或另行招招标，批批准认可可承判商商的名单单（每年年增删一一次）。审批、签发发来往函函件。8. 决定管管理人员员和员工工的聘用用及解聘聘，考核核所有管管理员工工的表现现，决定定有关员员工的奖奖惩。9. 向开发发商及业业主汇报报工作情情况。部部门主管管的考核核工作。出出席有关关

22、开发商商和业主主之间的的联谊会会议。决决定员工工的聘用用及解聘聘，考核核所有管管理员工工的表现现，决定定有关员员工的奖奖惩。审审查及签签发物业业每月的的应收未未收管理理费细表表及管理理费月报报表，报报税表，决决定追收收欠缴款款项。抽抽查物业业之管理理费及其其他收支支情况及及作出改改善。2综合事务部部财务控制客户帐帐期，催催收帐款款如每月月管理费费月费等等。每月首七个个工作天天内将客客户欠帐帐情况做做出明细细分析表表。将有关付帐帐及其他他费用原原始凭证证做出记记帐凭证证并准确确记帐。定期列出每每个开支支项目之之发生及及余额。负责收入货货币送缴缴银行，现现金管理理及日常常报销支支出。登记现金入入银

23、行日日记帐。负责管理处处固定资资产的登登记、盘盘点和统统计工作作3综合事务部部综合事务主主管在物业管理理处经理理领导下下，全面面负责管管理处的的行政人人事工作作。负责制定并并组织实实施公司司人事制制度，并并制定工工作计划划和工作作总结。负责员工的的招聘、面面试、录录用、培培训、考考核、晋晋升、奖奖惩等工工作。负责公司员员工各种种福利，如如制服订订制、清清洗，工工作餐等等工作。负责对采购购材料的的询价并并实施采采购工作作。4客户服务部部客服主管在物业管理理处经理理领导下下，全面面负责客客户服务务工作。处理业主的的投诉，定定期拜访访客户及及收集意意见、建建议，并并反馈至至各职能能部门，必必要时上上

24、报物业业管理处处经理。全面负责审审核租户户、业主主二次装装修的进进场、退退场手续续及日常常监督管管理工作作。负责制定客客户服务务部内部部管理制制度，监监督、检检查、指指导本部部门员工工的工作作以及对对本部门门员工定定期进行行培训、考考核工作作。按时完成月月工作情情况总结结，并做做好下月月工作计计划。完成物业管管理处经经理交办办的其他他任务。5客户服务部部客服助理掌握小区管管理工服服务作进进展情况况，按时时按质做做好各类类专业报报表工作作。按客服主管管的要求求做好工工作计划划和工作作总结。起起草工作作简报、情情况反映映、参加加有关会会议并做做好会议议记录。做好各类文文件、材材料、档档案及往往来公

25、函函的收发发、管理理、整理理、归档档工作。具体负责办办理业主主的二次次装修的的进退场场手续并并进行日日常的监监督管理理工作。掌握客户入入住情况况，做好好统计工工作。做好日常来来访、外外调、报报案、投投诉的接接待工作作。接待待中热情情礼貌。负责处理公公共设施施和业主主室内设设备报修修工作，及及时将工工程维修修内容输输入电脑脑，通知知工程部部维修。完成领导交交办的其其他工作作任务。5安全保卫部部安保主管协助物业管管理处经经理及编编制有关关保安消消防计划划。编订有关值值班表、日日志及报报告，定定期呈管管理处经经理审阅阅。编订员工值值班巡视视内容、措措施。监监管及执执行既定定的任务务。处理及调查查保安

26、消消防事故故并向上上级汇报报。定期汇报有有关小区区之保安安情况。对对交通、人人流控制制提出意意见予管管理处经经理参考考。与政府、公公安、消消防局保保持良好好关系，定定期联络络。定期联络客客户，对对小区保保安消防防措施提提意见。统筹定期消消防演习习、操练练及职位位岗前培培训。协助拟出每每年保安安消防预预算。安全保卫部部安保领班负责保安员员的管理理工作，做做好本班班的考勤勤工作。明确重点警警卫目标标，分配配当日工工作，讲讲评值班班情况，做做好值班班记录。经常巡查各各岗位执执勤情况况，及时时纠正违违纪违章章，仪表表仪容不不整现象象。处理一般性性的治安安案件和和客户投投诉，调调节员工工纠纷。负责公共区

27、区域消防防器材标标志的保保养维护护工作。护保管好本本班的公公用物品品，保证证保巡能能信器材材警械完完好、灵灵敏有效效。发现违反治治安管理理的行为为要及时时处理，保保证区内内正常服服务秩序序。完成领导交交办的其其它任务务。熟悉消防器器材的使使用、维维护及性性能，掌掌握警卫卫专业技技能。对本班人员员岗位分分工明确确，责任任清楚，并并掌握所所属人员员工作情情况。11、坚持持原则、从从严管理理、敢于于纠正各各种违法法违纪行行为。安全保卫部部中央控制室室管理员在中控室负负责当班班必须集集中精神神，监视视及观察察小区内内的情况况，不得得闲谈、脱脱岗，打打瞌睡等等一切不不当行为为。必须熟悉和和掌握各各种系统

28、统及器材材之操作作，保证证其运转转正常，如如发生出出现故障障，应立立即报告告有关部部门。非值班人员员或其他他无关人人士不得得随便进进入中控控室。中控室电话话只用于于工作，不不得作私私人用途途。保持中控室室内清洁洁卫生，严严禁吸烟烟。做好好工作记记录，交交接班要要把事情情交代清清楚。接接班时要要主动检检查各系系统确定定其是否否正常，上上一班有有否发生生情况。熟悉小区地地形环境境、消防防设施的的分布、灭灭火器材材的摆放放点、防防盗、报报警装置置的位置置，闭路路电视镜镜头的位位置。使用各种灭灭火器材材，熟悉悉掌握消消防中心心控制系系统的操操作程序序。爱护本岗位位上的各各种设备备和器材材。灵活、果断断

29、地处理理当值期期间发生生的问题题。遇有有个别处处理不了了的问题题，即报报告保安安领班及及主管。安全保卫部部门岗管理员员负责维持各各出入口口的秩序序，保证证通畅。密切注意进进出的人人员，查查询可疑疑人物，劝劝离衣冠冠不整者者或闲杂杂人员。负责查验大大件物品品进出手手续。负责非小区区开放时时间出入入登记工工作。保持岗亭内内的清洁洁卫生，严严禁吸烟烟，做好好工作记记录及交交接班记记录。6、 上岗岗期间，注注意仪容容仪表端端正，精精神饱满满。安全保卫部部治安巡逻员员负责按规定定路线巡巡查“生态社社区”各部位位，留意意治安消消防情况况。负责查询可可疑人员员，及时时将推销销及闲杂杂人员劝劝离“生态社社区”

30、。监督检查用用户装修修现场的的治安消消防情况况，及时时处理违违规装修修。监督检查用用户门窗窗锁闭情情况，发发现问题题及时处处理或报报保安领领班及主主管。做好巡逻情情况的各各项记录录。6工程维修部部工程维修主主管贯彻执行管管理处经经理的指指示，对对管理处处经理负负责。对部门所有有人员和和设备全全权管理理和调配配，挑选选和配备备下属各各岗位，培培养、巩巩固骨干干队伍，切切实保障障所有机机电设备备的安全全运行与与装修设设施的完完好。以以最低的的费用开开支保持持小区机机电设备备管理的的高格调调水准。制定下属各各岗位规规范及操操作流程程，督促促检查下下属严格格执行岗岗位责任任制，操操作规程程及设备备检修

31、保保养制度度。制定工程部部预算。深入现场，掌掌握人员员和设备备状况，坚坚持每天天做如下下检查：审核运行巡巡检报表表，发现现异常，分分析原因因，及时时采取有有效措施施。审阅各系统统运行监监测技术术数据，发发现偏差差及时修修正。6、现场巡巡查下属属岗位纪纪律及工工作状况况，了解解员工思思想，发发现不良良倾向及及时纠正正。工程维修部部工程领班模范执行岗岗位责任任制、操操作规程程和各项项管理规规章制度度，对本本班范围围内出现现的技术术问题及及设备状状况，向向部门领领导提供供准确的的情况，发发现事故故征兆及及时进行行处理、并并向上级级汇报，及及时完成成经理下下达的各各项工作作任务。管理使用好好本班负负责

32、范围围内设备备，使设设备经常常处于良良好的技技术状态态，优质质高效、低低耗、安安全运行行是领班班的首要要责任。管理好本班班使用的的工具及及仪表，使使其经常常处于良良好及准准确的状状态。领班是一班班人在工工作上、技技术上的的带头人人，是班班组的骨骨干，应应在工作作上以身身作则，技技术上精精益求精精，做好好班组管管理工作作，配合合主管解解决技术术上的疑疑难问题题。做好日常工工作安排排，做到到维修迅迅速及时时，保证证质量，设设备发生生故障时时，有效效地组织织力量抢抢修。负责起草本本班组设设备的年年月检修修保养计计划和备备品备件件计划报报主管审审核，并并负责检检修保养养计划的的实施。同同时做好好各种运

33、运行记录录。协助主管检检查业户户、租户户装修工工程。团结互助，搞搞好与其其他班组组的工作作关系，不不断提出出本班组组的合理理化建议议。做好本班组组设备的的技术档档案。巡巡查记录录、运行行记录、设设备维修修、故障障排除、更更换零部部件等情情况应清清楚地填填入班组组档案后后定期交交主管审审阅。维修技工遵守员工守守则和物物业管理理处的各各项规章章制度，操操作技术术规程，认认真负责责。准时到岗，接接受各级级管理人人员之督督导，在在本班领领班带领领下按时时按质按按量完成成本系统统之运行行，操作作及维修修保养工工作，不不擅离岗岗位、串串岗。做好设备记记录，及及时分析析掌握设设备运行行状态。各系统的技技术工

34、人人在不影影响其系系统设备备运行情情况下，有有责任接接受工程程领班或或主管的的调遣，支支援其他他系统处处理应急急的事态态。需轮值工作作。7环境管理部部环境管理主主管执行管理处处经理的的指示，接接受管理理处经理理的督导导，直接接向其负负责。负责部门员员工的监监管工作作，合理理安排各各清洁员员工之工工作内容容。根据计划定定期检查查各班组组实际完完成情况况，指导导及监察察各清洁洁员工之之工作，以以确保清清洁质量量。根据季节变变化确定定绿化品品种并做做好绿化化养护计计划。做好工作记记录，检检查各清清洁员工工之清洁洁报表，每每月提交交定期作作业安排排报告于于物业经经理，每每次定期期作业工工作完成成后需检

35、检查清洁洁水准是是否符合合标准。充分了解各各种建材材设备性性质之特特性，安安排使用用最适当当之清洁洁材料及及工具，解解答清洁洁员遇到到的技术术难题。管理好班组组使用的的各类工工具，使使其经常常处于良良好的准准备状态态。负责起草季季度养护护计划和和备品备备件计划划报经理理审核。保洁领班按清洁主管管的指示示执行工工作。合理安排各各清洁员员工之工工作内容容。充分了解各各种建材材设备性性质之特特性，安安排使用用最适当当只清洁洁材料及及工具，解解答清洁洁员遇到到的技术术难题。作业时需与与物管其其他部门门密切配配合。做好工作记记录，检检查各清清洁员工工之清洁洁报表。负责起草季季度养护护计划和和备品备备件计

36、划划报经理理审核。管理好班组组使用的的各类工工具，使使其经常常处于良良好的准准备状态态。保洁工保持公共地地方环境境的清洁洁卫生。清洗公用洗洗手间及及添补清清洁用品品。向仓管员提提取适量量之用品品备用，小小心掌握握工具使使用及保保养。定时收集垃垃圾，将将垃圾送送至收集集站协助助市政清清洁工人人运走（所所有垃圾圾不得存存放过夜夜）。清洁公共设设施如电电梯、电电话间、烟烟灰缸、手手扶梯、空空调新回回风口、指指示牌、废废纸箱、人人工花木木、地面面、墙身身、收集集垃圾等等。需要时帮助助园艺员员工搞绿绿化工作作。第四章 拟采取取的管理理方式、工工作计划划及物质质配备计计划一、拟采取取的管理理方式1、管理模

37、模式和基基本思路路：新城风尚需需要新型型、先进进、科学学、优质质的物业业管理方方式，以以满足住住户所追追求的高高品质、高高标准的的生活观观念和生生活方式式。基于于深入调调研的基基础，拟拟对新城城风尚项项目的物物业管理理采取全全方位物物业管理理服务模模式。在确定管理理模式的的基础上上，针对对新城风风尚的特特色及实实际情况况，我们们进一步步提出全全方位物物业管理理的基本本思路。我们的管理理思路是是： 强调成成本控制制意识和和成本管管理程序序 强调流流程团队队的有效效运作和和服务流流程的持持续改进进 强调公公众服务务的规范范化与特特约服务务的个性性化 致力于于共用设设施、设设备的持持续改进进和功能能

38、提升 致力于于培养员员工的专专业素质质以及社社区全员员的参与与意识 致力于于文化功功能的提提升，塑塑造符合合现代文文明的人人居理想想环境2、拟采取取的管理理服务手手段：结合新城风风尚物业业的整体体管理思思路，拟拟采取以以下管理理服务手手段确保保酒店化化的服务务质量：a、导入IISO990022质量管管理体系系质量保证体体系已成成为现代代物业管管理企业业提供规规范化、标标准化物物业管理理服务的的基石。我我们在新新城风尚尚物业管管理的实实施过程程中，我我们将导导入ISS090002质质量管理理体系，以以期在为为业主提提供优质质服务的的过程中中不偏离离既定的的轨道。b、实施“质量、成成本双否否决”运

39、作机机制结合物业管管理行业业的服务务特性，我我司将在在新城风风尚项目目推行“质量、成成本双否否决”机制。把把服务质质量和成成本控制制作为考考核管理理处工作作业绩的的两顶最最重要的的指标，力力求在“服务质质量”和“成本控控制”之间找找到更准准确的结结合点，以以提供“质优价价廉”的服务务产品。c、倡导开开放式的的管理服服务在新城风尚尚项目管管理上，我我们倡导导和强调调开放式式的管理理服务，明明确物业业管理公公司与业业主大会会及业主主委员会会、居委委会之间间的分工工及配合合。即：物业管管理公司司提供专专业物业业管理服服务、业业主大会会及业主主委员会会负责自自治自律律管理、居居委会承承担政府府社区行行

40、政管理理和社区区公益服服务。对于管理处处，我们们将按时时公布财财务帐目目、定期期提交“管理报报告”、组织织“管理处处开放日日”活动、公公布管理理处主管管人员的的联系电电话等措措施，自自觉接受受业主的的监督：对于业业主大会会、业主主委员会会，我们们将在小小区入住住达到规规定的条条件后依依法成立立。并从从保护业业主合法法权益及及提高自自身管理理水平出出发，不不断增强强业主大大会及业业主委员员会自治治自律管管理的意意识和能能力，使使之能真真正代表表全体业业主行使使监督和和审核的的权力。对对于居委委会，我我们将尽尽力协助助其搞好好业主、住住户的宣宣传教育育、民事事纠纷调调解等工工作，同同时在管管理信息

41、息资源上上予以有有效支持持。我们们深信：只要从从服务业业主、住住户的根根本目标标出发，三三方的合合作一定定能成为为推动新新城风尚尚项目管管理水平平提高的的助力。d、构建服服务平台台客户户服务中中心强大的服务务平台和和先进的的服务组组织是提提供规范范客户服服务的前前提。在在新城风风尚项目目的服务务形式上上，我们们拟建立立客户服服务中心心的运作作体系。即即将管理理处的内内部管理理处对外外服务分分为后台台和前台台操作，从从而保证证管理处处对外形形象的统统一化。客客户服务务中心是是管理处处的指挥挥调度中中心及信信息枢纽纽,业主主所有的的服务需需求申请请及投诉诉建议都都将汇总总到客户户服务中中心，由由中

42、心负负责分类类处理。而而管理处处所有需需要公布布的管理理服务信信息亦通通过该中中心反馈馈到业主主、住户户。通过过客户服服务中心心的有效效运作，第第一，可可保证管管理处对对外信息息传播的的径统一一化；第第二，建建立首问问责任制制，所有有业主、住住户的投投诉和需需求都有有专人负负责跟踪踪和落实实直至业业主满意意为主；第三，中中心244小时的的工作时时间(晚晚间211:000后电话话值班)将可保保证业主主、住户户的需求求全天候候地得到到受理及及满足。e、管理体体系的全全面整合合和提升升瑞昌市凤竹竹物业服服务有限限公司将将注重持持续地不不断地进进行流程程再造，对对日常一一些已经经相对固固定化的的思维方

43、方式、服服务理念念以及具具体的作作业流程程进行重重新分析析和改造造，使其其能够更更加符合合业主的的真实需需求，从从而为业业主提供供真正实实用的服服务产品品。我们们致力于于用新型型的“以客户户为中心心、以流流程为导导向”的运作作取代传传统的“以企业业为中心心、以职职能为导导向”运作，实实现物业业管理水水平的持持续提升升。f、致力于于共用设设施、设设备的循循环改进进 楼宇管理理的一个个重要内内容就是是共用设设施、设设备的管管理和维维护。共共用设施施、设备备运行状状态的良良好程度度将直接接影响到到业主、住住户的日日常起居居和安全全保障等等问题。我我们将新新城风尚尚项目共共用设施施、设备备的管理理分为

44、三三个层次次进行，即即：以保保证共用用设施、设设备处于于受控状状态、维维持正常常运行为为目的的的日常管管理及维维修：以以消除各各种运行行隐患，保保证设施施、设备备性能得得以充分分发挥为为目的的的定期维维修养护护（包括括大、中中修）：以提升升设备性性能、增增强设备备自我保保功能从从而满足足用户不不断增长长的服务务需求为为目的的的改良性性维护（改改造）。 在新城风尚尚项目共共用设施施、设备备的管理理和维护护上，我我们致力力于凭借借自身经经验和专专业的分分包方，对对其进行行持续的的循环改改进和功功能扩展展，逐步步实现对对共用设设施、设设备的集集中监控控和一体体化管理理，最终终实现物物业的保保值和增增

45、值。二、工作计计划依据管理方方式和管管理运作作流程，将将工作计计划分为为前期管管理、入入住期管管理和常常规期管管理三部部分，按按照轻重重有序、科科学有效效的原则则，拟定定如下管管理工作作计划。（一）、前前期管理理工作计计划序号项 目内 容时 间一组建物业管管理队伍伍1、人员的的选拔；2、人员的的培训；3、人员的的上岗。接管前3个个月二拟订物业管管理方案案对同类项目目展开深深入调研研；针对新城风风尚，从从物业管管理角度度，提出出合理化化建议，拟拟订管理理方案。接管前3个个月三完善管理及及办公条条件安排管理用用房；安排员工宿宿舍；调配物质装装备。接管前1个个月四制定管理规规章制度度制定切合实实际的

46、各各项制度度；逐步引入IISO990000质量保保证体系系。服务管理中中五交付前现场场管理服服务对售楼部、样样板区派派出保安安、保洁洁服务；准备项目物物业管理理各类文文件资料料。一期交付前前六物业的验收收与接管管依据标准，逐逐项检查查发现问问题督促促整改；办理书面移移交手续续，做好好遗留工工程备案案。一期交付前前（二）、入入住期管管理工作作计划：序号项 目内 容时 间一入住手续办办理准备入住资资料，举举办入住住仪式；合理设置办办理入住住手续的的流程和和岗位；为住户办理理入住手手续，提提供便利利服务。交付期二住户装修管管理对住户和装装修队伍伍的培训训；装修申报审审批；装修施工过过程监管管。装修期

47、三对住户的宣宣传建立智能化化示范单单元，进进行宣传传和培训训；利用各项手手段宣传传园区设设施使用用。入住期四档案的建立立和管理理收集档案资资料；科学分类。入住期（三）、正正常期管管理工作作计划：序号项 目内 容时 间一房屋及公共共设施维维修保养养制定房屋养养护和维维修计划划；房屋的维修修管理；房屋的养护护服务。入住使用期期二机电设备的的维修养养护设备的基础础资料管管理；设备的运行行管理；设备的维修修管理；设备能耗和和安全管管理。入住使用期期三安保管理治安管理；交通、车辆辆管理；消防管理。入住使用期期四智能化设施施管理智能化设施施的日常常使用操操作；智能化主设设施的维维护；智能化系统统的完善善。

48、入住使用期期五园区环境管管理园林绿化管管理；清洁卫生管管理；环保管理。入住使用期期六财务管理财务帐务处处理；费用收取。入住使用期期七社区文化活活动开展展社区宣传；举办社区活活动；提供社区服服务。入住使用期期八便民服务和和完善配配套为住户提供供便民服服务；协助完善会会所、公公建等配配套服务务。入住使用期期第五章 前期管管理服务务、接管管验收管管理及入入住管理理方案一、前期介介入服务务要使今后的的物业管管理顺利利进行，物物业管理理的前期期介入将将会起到到至关重重要的作作用，若若我方中中标，将将根据委委托方物物业施工工进度的的实际情情况，对对*新城城风尚制制订科学学、成熟熟、相应应的物业业管理前前期

49、介入入工作计计划，并并按计划划和阶段段开展各各项工作作，为将将来的物物业管理理工作顺顺利开展展打下坚坚实的基基础。1、规划设设计阶段段 对对于规划划设计，物物业管理理前期顾顾问人员员需要参参与小区区规划设设计方案案的讨论论，从管管理的角角度审视视规划设设计方案案是否合合理，力力求使小小区的设设计方便便日后的的物业管管理工作作。监控和消控控中心的的设置；小区人车分分流的设设计；公共照明开开关设置置位置；公共照明开开关开闭闭形式；物业管理用用房的位位置设计计；小区垃圾房房的设置置；公共洗手间间的设置置；信报箱的设设立；公共告示栏栏的配置置；家用空调穿穿墙孔和和室外机机座位置置的预留留；2、建设施施

50、工阶段段 建建设过程程中，物物业管理理前期顾顾问人员员会经常常到现场场了解工工程进度度、施工工情况，逐逐步对物物业的硬硬件增加加了解，对对有些影影响使用用功能的的问题早早发现、早早协调、早早解决，为为今后的的物业管管理工作作奠定良良好的基基础。提出设备的的设置和和服务方方面的改改善意见见及设计计遗漏工工程项目目的建议议；分析物业建建造选料料及安装装，改善善设备使使用效果果，减轻轻后期管管理的压压力；审查有关工工程（包包括绿化化工程）的的优劣，提提供改善善意见；提供机电安安装及能能源分配配的有关关专业技技术管理理意见；提供功能布布局或用用料更改改的有关关专业技技术管理理意见；帮助施工人人员做好好

51、对房屋屋材质方方面的保保护，以以避免施施工对材材质造成成损伤；提前熟悉房房屋中的的各种设设备和线线路，包包括房屋屋内部结结构、管管线布置置及所用用建材的的性能；检查工程施施工进度度（根据据需要参参与建造造期有关关工程联联席会议议和建筑筑师定期期碰面会会等）；检查前期工工程的施施工质量量，并就就原设计计中不合合理但又又可以更更改的部部分提出出建议；配合设备安安装、管管线布置置，进行行现场监监督，确确保安装装质量；提出遗漏工工程项目目的建议议；对小区公建建配套设设施设备备的进行行探讨，能能够使公公建配套套设施设设备满足足今后客客户的发发展需要要和ISSO90001贯贯标等需需要，减减少投入入成本和

52、和今后的的物业管管理成本本。3、竣工验验收阶段段物业管理前前期介入入人员将将定期视视察施工工现场，参参与工程程例会，及及时提出出维护发发展商利利益和保保证施工工质量的的专业意意见和建建议，协协助开发发商做好好使用功功能的验验收，对对各种设设备、管管线都逐逐一检查查。参与委托方方的房屋屋、设备备、设施施的竣工工验收，并并建立验验收档案案；发现可能存存在的施施工隐患患，并列列出遗漏漏工程；参与重大设设备的调调试和验验收；制订物业验验收流程程；指出工程缺缺陷，就就改良方方案的可可能性及及费用提提出建议议。4、物业销销售阶段段良好的物业业管理形形象及物物业管理理品牌会会吸引大大量的购购房者，同同时也有

53、有助于贵贵方树立立企业品品牌形象象和知名名度。因因此，物物业管理理前期介介入人员员将根据据实际情情况，协协助贵方方的物业业销售和和宣传推推广。制定合理的的物业管管理收费费标准，为为物业销销售作好好准备；售楼处及样样板房的的保安、保保洁指导导，规范范服务，建建立良好好的物业业形象；委派物业专专业人员员现场解解答客户户对小区区物业管管理方面面的疑问问；对物业人员员和销售售人员进进行物业业管理基基础培训训工作；提供有关售售楼宣传传所需要要的物业业管理资资料。二、项目的的接管验验收 11）物业业的接管管验收是是对新建建物业竣竣工验收收的再验验收。 22）依据据国家建建设部颁颁布的房房屋接管管验收标标准

54、对对已物业业进行以以主体结结构安全全和满足足使用功功能为主主要内容容的再检检验，它它是直接接关系到到今后物物业管理理工作能能否正常常开展的的一个重重要步骤骤。 33）物业业的接管管验收不不仅包括括主体建建筑、附附属设备备、配套套设施，而而且还包包括道路路、场地地和环境境绿化等等，应特特别重视视对综合合功能的的验收。 aa公司司选派素素质好、业业务精，对对工作认认真负责责的工程程技术人人员参加加验收工工作；b既应从从今后物物业维护护保养管管理的角角度验收收，也应应站在业业户的立立场上，对对物业进进行严格格的验收收，以维维护业户户的合法法权益；c接管验验收中若若发现问问题，要要明确记记录在案案，约

55、定定期限督督促开发发主体对对存在的的问题加加以解决决，直到到完全合合格；d落实物物业的保保修事宜宜。根据据建筑工工程保修修的有关关规定，由由开发主主体负责责保修，向向物业管管理公司司交付保保修保证证金，或或由物业业管理公公司负责责保修，开开发主体体一次性性拨付保保修费用用； 66）接管管验收的的作用 aa明确确交接双双方的责责、权、利利关系 bb确保保物业具具备正常常的使用用功能，充充分维护护业户的的利益 cc为以以后的物物业管理理创造条条件：通通过物业业的接管管验收，一一方面使使工程质质量达到到要求，减减少日常常管理过过程中的的维修、养养护工作作量。另另一方面面根据接接管有关关物业的的文件资

56、资料，可可以摸清清掌握物物业的性性能与特特点，预预防管理理中可能能出现的的问题，有有利于计计划安排排好各项项管理，为为以后的的物业管管理创造造了条件件。 三、入住管管理方案案提示业主在在入伙前前明白办办理入伙伙手续时时应带的的文件资资料及准准备工作作，以免免办理手手续时徒徒劳往返返。为业主办理理入伙手手续时，应应程序顺顺畅，手手续完善善，票据据正规。即时完成入入伙注记记。受理代办服服务手续续齐全、收收费合理理、守时时守约、保保证质量量。1、业主入入伙流程程 11）业主主向售房房单位/发展商商办理售售房手续续后，签签订售房房合同并并开出入入伙通知知书。2）凭售房房合同与与入伙通通知书到到物业管管

57、理公司司办理入入伙手续续。 33）物业业管理公公司在审审核资料料无误后后，向业业主介绍绍物业管管理服务务情况、收收费情况况；代发发展商与与业主签签订使使用公约约。64）若业业主验房房发现并并提出质质量问题题，经确确认，填填写返修修表送交交发展商商，管理理处应协协助发展展商对房房屋进行行整改后后，请业业主再次次验房。75）如需需二次装装修的，需需到物业业管理公公司办理理装修手手续。2、 入伙伙作业标标准入伙接待工工作应做做到耐心心、细心心、百问问不厌。入伙各项资资料齐全全，记录录规范完完整，按按户建立立业户档档案。入伙各项收收费正确确，做到到日结月月清、帐帐表相符符。特约服务手手续齐全全，收费费

58、合理，守守时守约约，保证证质量。内部手册登登记及时时，即时时完成注注记。入伙按户汇汇总，次次月5日日前全部部归档。3、入伙作作业规程程由房产发展展商或物物业管理理部门向向业主发发出入伙伙通知书书。业主携带购购房合同同书、入入伙通知知书、入入伙手续续书前往往指定地地点办理理手续。业主到管理理处签收收入伙资资料，付付清物业业管理费费用。由指定的业业主服务务人员和和维修技技术人员员陪同业业主验房房，抄录录水电表表底数并并共同确确认。业主验房后后若提出出质量问问题，填填质量返返修表，管管理处加加签意见见后，由由管理处处协助发发展商进进行工程程质量问问题的返返修工作作。如发展商或或施工单单位将工工程质量

59、量问题委委托物业业管理公公司返修修时，双双方须签签字确认认。业主验房确确认后领领取钥匙匙，办理理签收手手续。4、入伙作作业检查查规范为了保证新新城风尚尚入伙工工作正常常有序，管管理处经经理负责责对入伙伙工作的的各个环环节进行行检查以以保证工工作规范范和服务务质量。 11）集中中入伙时时管理处处经理每每天巡视视各个接接待环节节，发现现问题，分分析原因因予以解解决。每每月4次次抽查入入伙资料料、记录录，发现现不符合合作业要要求，用用书面通通知相关关人员整整改，对对确属运运作上的的不完善善处，经经分析后后开具纠纠正/预预防措施施通知单单加以落落实完善善。 22）正常常情况入入伙阶段段，管理理处经理理

60、每月一一次抽查查入伙工工作资料料，收费费情况、记记录情况况及归档档情况，发发现问题题应以不不合格项项发书面面通知并并整改。第六章 、物业档档案资料料管理随着物业现现代化的的不断发发展,信信息资源源成为管管理又一一重要因因素。档档案、信信息管理理从物业业管理的的介入期期开始，始始终伴随随着物业业管理的的进程，从从物业的的规划设设计、开开发、监监理、建建筑的结结构设施施、设备备及日常常物业管管理中的的规章制制度、记记录表格格、业主主投诉与与回访、承承传工作作票等等等都涉及及到档案案、信息息管理。为为此，我我们对档档案、信信息资料料采用计计算机管管理，达达到“科学化化、有序序化、集集中化”管理目目标