长沙世茂.铂翠湾D-9-1二期超高层前

1、世茂铂翠湾D-9-1二期超高层前期定位报告1. 整体市场分析2. 项目本体分析3. 项目定位4. 初步物业建议目 录整体市场分析 1.1 宏观政策分析 1.2 整体市场去化分析 1.3 各面积段去化概况 1.4 市场竞品分析 1.5 典型个案分析2. 客户分析3. 项目本体分析4. 项目定位5. 初步物业建议宏观政策分析“国五条”的关键点主要有：一、重提房价控制目标。2011年的“新国八条”中提出住房价格控制目标，但随着楼市降温，反映政府此次将重点控制热点城市房价涨幅的意图。二、限购范围扩大。对房价上涨过快的其他城市，将由省级政府责令其采取限购等措施，受限购扩围影响的城市主要是国家重点监控的7

2、0个大中城市中的非限购城市。三、首次提出扩大房产税改革试点。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。四、严格实施差别化信贷，二套房信贷面临收紧可能性。但对实体市场的影响也相对有限。五、农民工被纳入保障体系，实现农业转移人口市民化政策影响力目前有限，市场需求依然存在，调控治标不治本，未来存在不确定性。整体市场去化分析2013年1-5月住宅市场整体情况较去年同期有所上升， 5月份长沙楼市销量没有继续放大，预计将步入平稳期长沙商品房住宅市场供应成交结构走势图 2013年5月长沙市六区住宅成交量为90万方，环比下滑9.28%，同比上升19.41%；住宅网签套数8776套，环比下滑6.9%，同

3、比上升20.88%；住宅成交均价6640元/平米，环比下跌1.79%，同比上升6.46%.各面积段去化概况90-120仍为主力户型，144以上大户型去化情况不容乐观 2013年1-5月长沙市六区住宅主力成交面积主要集中在60-90与90-120，从5月情况看，90-120成交量最大，占比31%，约27.9万方；144以上大户型占比9.31%，约8.38万方。长沙住宅市场成交面积段结构走势图市场竞品分析潮宗御苑中欣楚天逸品保利国际广场万科紫台本项目 华远华中心保利万科联合体南山雍江汇北辰三角洲慢步江湾湘江湘江雅颂居绿地中央广场万科金域堤香恒大御景湾在售筹建复地崑玉国际兰亭都荟兰亭湾畔中水电洋湖项

4、目项目名称建筑面积（万平）目前/首批供应（万平）入市时间恒大御景湾25.36.52012年12月南山雍江汇2610.12013年3月保利国际广场80602011年初北辰三角洲537802011年4月绿地中央广场35.333.42011年8月兰亭都荟18.552013年3月保利万科联合体100潮宗御苑15152012年6月万科金域堤香13兰亭湾畔86.3华远华中心100122011年10月湘江雅颂居 32152011年下半年万科紫台32.6中水电洋湖项目50慢步江湾9.25复地崑玉国际29.4132012年7月中欣楚天逸品185.52013年6月凯乐国际城2082011年年底香江锦城772011

5、年下目前长沙滨江住宅供应处于井喷状态，后续还有多个滨江豪宅项目入市，市场竞争激烈凯乐国际城香江锦城典型个案分析-华远华中心顶级滨江豪宅华远华中心华远华中心地址湘江大道和解放西路交汇东南角基本指标总用地面积：约15.66万平总建筑面积：约100万平北地块主要经济指标用地面积：7.1万平 建筑面积80万方南地块主要经济指标：用地面积：8.5万平 建筑面积20万方超大体量综合体：国际大型旗舰商业、国际名品展示中心、超白金五星酒店、世界级行政公寓、5A级写字楼、SOHO办公、城市公寓等。资源情况一线江景、橘子洲、岳麓山、杜甫江阁产品198m超高层大平面住宅，80万商业体量物业配套北区将打造顶端配置写字

6、楼、商业、酒店，沿街商业将仿香港最著名的兰桂坊酒吧街打造并引入法拉利、保时捷奢华品牌车展厅核心价值城市核心地段+品牌+江景+豪华装修+城市综合体湘江资源城市核心地段的一线江景豪宅印象大平层产品+豪装装修+产品附加值（智能化运用/顶级物管）推出货量去化货量去化率主力户型报价（元/）30619764%210-310三房20000（带装修）一期1B#1A#楼栋层数户型面积套数占比去化整盘成交均价A、B54三房2145018%3117687四房257-31425180%164复式及其它325-48952%2合计/215-314306100%197/楼栋AB房号123456面积3012142573133

7、07274销售套数293133362937典型个案分析-华远华中心户型配比：华远项目目前所推产品主要以250-310四房为主去化速度： 四房去化明显好于三房自2012年4月开始销售以来，三房去化缓慢，累计去化28套，月均去化2套，四房去化速度相对较快，累计去化164套，月均去化11套对本项目的启示1、顶级毫宅客户对200-230之间的三房毫宅产品并不感冒。2、顶级豪宅客户对四房的需求高于三房。典型个案分析-保利国际广场一线滨江豪宅保利国际广场保利国际广场地址南湖路与沿江大道交汇处基本指标总建筑面积:80万住宅总建面：28万公寓总建面：11万酒店/写字楼+商业：16万建筑形态：36-58层超高层

8、（最高235.3M)住宅总户数:1592户综合容积率：6.0建筑密度：20.4%绿地率：51%总停车位：5865个（其中地下5814个）资源情况一线江景、橘子洲、岳麓山产品130-340住宅，50-110公寓物业配套JW万豪酒店，金钥匙物业服务，16万顶级酒店+商业配套核心价值品牌（保利/金钥匙物业/JW万豪）+江景湘江资源城市次核心地段的一线江景豪宅印象大平层产品+产品附加值（智能化运用/金钥匙物业）推出货量去化货量去化率主力户型单价（元/）4454361481%130-340三房至五房、50-110公寓住宅毛坯价16000元/、公寓精装价19000元/A1栋(住宅)A2栋（住宅）A3栋（住

9、宅）A4栋（住宅）A5栋（住宅）A6栋（住宅）A7栋（住宅）A8栋（住宅）B1栋（公寓、商业）B2栋B3栋户型配比：保利住宅产品超过140平米均按四房设计，200平以上的四房所占比例不超过30%。去化速度：168-190平四房去化高达80%，250平以上四房去化速度最慢。楼栋楼层户型面积套数去化住宅成交均价A144三房104-138888812776四房134-155132128A244三房129-141866112742四房1598649A347四房259946716341五房294-3079356A437三房104-1121114214380四房129-14711032A547四房2531

10、872417019A736三房108-1171086314290四房168-19010784B151公寓13-1191999772/B2B338写字楼13-1101999772/户型面积套数占比三房104-14139333%四房（200以下）134-15943536%四房（200以上）211-25328123%五房294-307938%合计104-3071202100%对本项目的启示1、本案的产品面积段在140以上可考虑按照四房设计。2、鉴于保利和本案地段的相似性，本案的产品面积上限应该在250平米以下。典型个案分析-保利国际广场典型个案分析滨江高档住宅复地崑玉国际核心价值核心地段+江景+名校

11、教育+酒店+豪华装修湘江资源城市核心地段的湘江资源豪宅印象豪华装修（部分）推出货量去化货量去化率主力户型单价（元/）76445359%90三房、148、160、180大平层住宅毛坯价12000元/、精装价15000元/复地崑玉国际地址开福区湘江中路一段160号基本指标占地面积：3.2万总建筑面积:29.2万住宅总户数:984户综合容积率：9.1建筑密度：35.9%绿地率：30.3%总停车位：1118个（其中地下1080个）资源情况一线江景、教育、酒店产品90三房、148、160、180大平层物业配套五星级万豪酒店、泛会所式商业街、国际甲级5A写字楼、明德华兴中学一线滨江豪宅北辰三角洲（定江洋）

12、北辰三角洲地址开福区湘江北路三段1200号（新河三角洲、湘江和浏阳河交汇处）基本指标总用地面积：约110万平总建筑面积：约537万平综合体建筑面积：约80万平住宅总户数:3076户综合容积率：4.9绿地率：50%总停车位：532个（目前数量）资源情况一线江景、超五星级酒店、地铁、教育产品北辰三角洲：88-200四房、定江洋：110-450大平层物业配套超高层商务写字楼、大型购物中心、超五星级酒店核心价值大盘配套+江景+教育湘江资源湘江一线江景豪宅印象超级大盘中的占据最佳资源的产品项目推出货量去化货量去化率主力户型单价（元/）北辰三角洲（D-2）1322110283%88-200四房8800-9

13、000北辰定江洋1503825.3%110-450大平层13800典型个案分析-北辰定江洋对本案的启示：1、不能由于一味满足景观而牺牲了产品的舒适性。前期的产品设计应该符合既定客户的需求。2、即使是豪宅，精准的价格定位也很关键，虚高的价格最终只会作茧自缚。5#1#2#3#4#楼栋楼层户型面积套数去化成交均价（元/）5#22复式111-113 542513242四房182-190 646四房200-201 327户型配比：北辰定江洋产品以四房为主，但为了满足景观的需要，户型设计极为不周正，客户认可度极低。去化速度：12年11月推出5号栋，合计150套，目前仅售出38套，去化率25%，月均销售6套

14、；其中，复式户型销售情况最好。四房大平层由于产品设计及价格虚高销售处于停滞状态。户型A（5栋）：200，4房2厅3卫典型个案分析-北辰定江洋1月4月7月14年10月1月北辰三角洲D1地块写字楼；预计13年主推一线滨江定洋江，200左右三房，约200套4月南山雍江汇预计2014年下半年将推出180四房，约74套竞品项目13年将正式大面积推售，本案将面临较大的竞争压力竞品推售情况7月15年保利国际广场2013年4月推出4#，面积130-190平米的三房、四房，约保利B7项目预计13年9月首推非一线滨江产品，80-130左右二、三房，约240套万科金域堤香预计13年9月首推一线滨江产品，90-140

15、左右三、四房，约240套万科紫台预计2014年下半年将推出180四房，约74套中建梅溪湖预计13年9月首推一线滨江产品，90-140左右三、四房，约240套整体市场小结 政策影响有限，市场需求依然存在。 整体情况好于去年同期，预计就步入平稳期。 90-120仍为主力户型，144以上大户型去化情况不容乐观。 目前滨江住宅物业市场供应处于井喷状态，后续还有多个滨江 豪宅项目入市，市场竞争激烈。宏观政策整体市场去化市场竞品各面积段去化概况 相对于主流为城市中心顶级豪宅的河东项目，本案的价位存在一定市场机会，可实现市场补位；相对于主流为城市综合体的河西项目，本案丰富的物业组合及一线江景，让本案成为市场

16、领导者。典型个案目 录整体市场分析2. 客户分析 1.1 目标客户分析 1.2 目标客户置业需求分析3. 项目本体分析4. 项目定位5. 初步物业建议目标客户分析河东客户客户来源：开福区、芙蓉区客户为主&地级市客户为辅河东地缘性客户：以开福区、芙蓉区公务员+企事业单位（如医院）+金融企业员工+南湖市场等私营业主地级市客户：娄底、岳阳、邵阳等周边县市为主，一般在长沙有亲戚或在长沙有生意业务上的往来河西客户（5%）开福区、芙蓉区客户（50%）周边地市客户（25%）外省返乡客户（10%）长沙其它地区（10%）目标客户分析河东客户客户轮廓：生于70年代的社会中坚财富人群，家庭实力富足40岁左右，以（泛

17、）公务员+企业中高层+私营业主为主，文化教育程度高，事业已经达到一定高度，年收入多为20-30万元以上多出生70年代事业有成财富实力雄厚文化品位高目标客户分析河西客户客户来源：河西地缘性客户为主&部分河东北部/地级市客户河西地缘性客户：以市政府公务员+岳麓区公务员+医院医务人员+湖大、师大等大学城教师+安居乐、广大环球、湘浙小商品批发市场等私营业主地级市客户：岳阳、常德、邵阳等周边县市为主，一般在长沙有亲戚或在长沙有生意业务上的往来市政府河西地缘性客户（55%）开福区客户（15%）长沙其他区域客户（5%）周边地市客户（20%）外省返乡客户（5%）市府（35%）大学城（10%）麓谷（10%）目标

18、客户分析河西客户客户轮廓：生于70年代的社会中坚财富人群，财富实力雄厚多出生70年代事业有成财富实力雄厚文化品位高35-45岁左右，以（泛）公务员+企业中高层+私营业主为主，文化教育程度较高，事业有成，财富实力雄厚，年收入多为20万元以上目标客户分析河西客户他们一直是河西中高端项目的核心客户，他们主要是追求更好的居住环境和更高的生活品质，具有一定的长期投资目的我在河西工作生活了这么多年，对这里的环境十分熟悉，这里的有岳麓山空气环境好、湖南大学城人文气息重，唯一不足的就是商业没有河西发达，买东西选择不多，但这几年长沙重点开发这里，道路越来越通畅便利、商场一个一个建起来了，未来的发展真的挺好，同事

19、和亲戚这些人基本还是在河西，所以还是希望能在这个区域内置业。湖南大学 李教授本项目的目标客户河西地缘型、地级市&河东为辅的中坚财富人群客户来源：以河西地缘性的客户为主，地级市&河东开福区客户为辅客户基本属性：生于70年代，事业有成，财富实力雄厚客户置业经验丰富：多次置业，一直是河西中高端项目核心客户目标客户置业需求分析需求点1：内部环境舒适，私密度高典型客户：政府官员1st政府单位官员客户基础背景张先生，41岁，湖南常德人，岳麓区某政府部门处级干部，早年在部队，现家中共4口人（自己、老婆、母亲、儿子），单位福利及隐性收入较高，家庭年收入约30万元客户特征穿着较为低调，但品质感强，谈吐和缓较严肃

20、，比较注重面子，单位有车接送客户兴趣爱好、消费习惯我平时有空的时候喜欢去附近郊区的农家乐里钓钓鱼、去茶馆喝喝茶聊聊天，在家看看电视和报纸，偶尔打打牌放松一下，有时间会陪老婆逛逛超市。之前购房经历和目的90年代的时候部队上分过一套70的公房，那个时候孩子也小，也只是满足基本居住。后面单位搬到这边，分了一套140平米的房子给我，房子是宽敞多了，但是单位的房子没有什么小区。前年在单位附近的郡原广场又买了一套120平米的房子，离我上班的地方近，而且房子也很高档，比较有面子。理想生活状态描述小区里面环境要好，住起来才舒服，不是那种房子挨着房子那种，看着都觉得拥挤。我希望工作跟生活能分明一点，不像现在住在

21、单位门口，经常要跟这个点头跟那个寒暄的。小区也不需要太大，但是要私密一点，不能随便什么人都能进来，房子里面的话隐蔽感做的好一点，给我一个足够自我的生活空间。目标客户置业需求分析需求点2：社区活动空间丰富，环境能舒缓压力典型客户：私营业主2nd私营业主客户基础背景周先生，36岁，湖南望城人，河西某建材市场品牌供应商，现家中共4口人（自己、老婆、两个儿子在上小学），年均收入35万元客户特征全身都是品牌休闲装，谈吐大方随性，家里有一台25万的别克车客户兴趣爱好、消费习惯平时应酬多，经常出让高档消费场所，如洗脚城、KTV、酒吧、咖啡吧等之前购房经历和目的在老家有一套两层楼自建房，10年前买过一套90河

22、西交警大队指标家属房，3年前为照顾小孩读书，购买了英才园140的商品房，后房地产市场火热，又在河东投资了两套公寓，买房基本是为了基本的累积，现居住在英才园内理想生活状态描述希望能住在一个人情味浓，让我好好享受温暖的家庭生活的居住社区。每天忙着应酬喝酒忙着照顾生意，很久都没有好好陪过家人，总是把老婆一个人放在家里，儿子的功课也没有好好关心，更别提有时间陪他们打打球、游游泳的，虽说我没有太多时间陪他们去公园去旅游，如果能在我早点回家的时候，陪他们在社区里玩耍逛逛，还是很有必要的。所以我希望以后买的房子能提供给我一个可供家庭交流亲子玩乐的空间。其次的话安全问题也很重要。目标客户置业需求分析需求点3：

23、外部环境安逸，生活干扰少；江边环境更舒适典型客户：大学教授3rd大学老师客户基础背景赖女士，42岁，湖南郴州人，湖南师范大学系主任，家庭成员（自己、老公、女儿、婆婆、公公），家庭年均收入约20万元客户特征衣着很是端庄，气质好，彬彬有礼，笑容满面客户兴趣爱好、消费习惯爱好广泛，喜欢爬山涉水，喜欢旅游，对于文学作品、音乐剧、书法有一定的研究，注重精神层面的销售之前购房经历和目的单位分有一套120的住房，离工作地点进，且校园氛围较为单纯，唯一不足就是没有电梯，没有社区园林；08年阳光一百买了一套110的住房，09年为女儿读书购买了一套河东学区房，现在居住地阳光一百，虽然离单位近，但小区环境不纯粹，人

24、员比较混杂，正在考虑购买新的住房理想生活状态描述希望能住在一个小区人员素质高、居住环境纯粹的小区，山水景观丰富一点，社区的摆设装饰清雅一点，小区环境尽量安静，不能太吵杂，小区里面周末的时候、晚饭后可以放放音乐陶冶情操，小区内要有跟我兴趣爱好相同的人，可以组建书法会、一起下下棋，跳跳舞。周边也不要太嘈杂，最好都是一个档次的社区，这样，不会鱼龙混杂。现在江边房子我也在看，政府修湘江风光带，周边环境应该不错。目标客户置业需求分析需求点4：空气质量好，绿化率高；江边住起来更舒服典型客户：医院高级医师5th医院医生客户基础背景莫姐，47岁，长沙人，湘雅附一医院主任，育有一女，家庭年收入约25万元客户特征

25、衣着非常整洁，没有化妆，说话较为尖锐直白，非常注重养生，对生活细节比较讲究客户兴趣爱好、消费习惯经常去做身体护理、练习瑜珈，喜欢跟朋友逛街，不喜欢在外面吃饭之前购房经历和目的之前湘雅分有一套单位房，有一定的年限，已经出租。后在附三对面英才园换了一套130多平米的房子，方便工作和照顾家人。去年为女儿在河东购了一套85平米的房子方便女儿上班，最近一直在看中海国际社区的房子。理想生活状态描述现在住在医院附近，空气太不好了，如果再换房子，不一定住在市中心里，汽车尾气可是健康的一大杀手。所以可以考虑远一点点，但是出行又比较方便，小区里花草树木尽量的丰富，有天然氧吧一样的空气环境，能够吐陈纳新，小区里如果

26、有瑜珈会所或者SPA馆那就太和我心意了。除了这些硬件条件，我觉得小区的生活氛围也是非常重要的，大家都要讲文明讲卫生。住在江边其实还不错，政府搞风光带，加上湘江，空气肯定。目标客户置业需求分析需求点5：居住尺度舒适，满足客户使用需求典型客户：房地产业内人士5th业内人士客户基础背景李先生，38岁，深圳人，深圳某公司驻长沙分公司高管，家庭年收入约50万元之前购房经历和目的在深圳有3套住宅，来长沙工作以后购买了2套房子，现在住在王府花园，后面又在万科城购买一套80平米的二房，准备市场好了再出手。观点阐述平时会一直关注市场动态，长沙现在的房子都缺少个性，大家都在卖地段、卖资源、拼品牌、拼价格，但是很少

27、有房子真的有做足内功，真正沉下心来做好的产品、好的社区。虽然我买房子不一定自己住，但是投资也是为了最终卖给想住在这个社区里的人，所以房子住起来舒不舒服，是不是好用是我特别关注的。一个从客户角度出发，关注客户真正想什么、客户在买什么的项目，很难做的不成功。目标客户置业需求分析需求点6：满足家人的生活需要，方便出行、孩子读书典型客户：企业高级员工6th企业高管客户基础背景杨先生，45岁，湖南耒阳人，中联重科工程师，家庭人口3人（自己、老婆、小孩）家庭年收入约30万元客户特征衣着较为正式，低调内敛，不善言辞，家里有一台20万帕萨特代步客户兴趣爱好、消费习惯平时生活较为单调，休息时喜欢约朋友看看电影，

28、或者打打麻将、吃吃饭之前购房经历和目的98年之前都在衡阳上班，在衡阳原单位福利指标房160平米，后到长沙工作就在长沙麓谷附近购有一套90解决居住需求，想吧老家的老人接过来住，并且把小孩接到长沙来上学理想生活状态描述父母年纪大了，平常工作忙，希望能够住到一起。想买套房子，方便老人平常散步，闲逛，这样我也会担心家里的长辈没有地方去，以后去哪里出行也方便。孩子也大了，希望接到长沙这边来读书，能够享受到好的教育。长沙好的学校多，以后买的房子方便孩子上学最好。目标客户置业需求分析需求点7：讲究面子，希望让别人觉得自己的选择是对的典型客户：私营业主7th私营业主客户基础背景蔡先生，36岁，湖南望城人，河西

29、某建材市场品牌供应商，现家中共4口人（自己、老婆、两个儿子在上小学），年均收入35万元客户特征谈吐大方随性，家里有一台大众朗逸客户兴趣爱好、消费习惯平时应酬多，经常去高档消费场所或高档酒店，如碧涛阁、华天等之前购房经历和目的在老家有一套两层楼自建房，10年前买过一套90河西交警大队指标家属房，3年前为照顾小孩读书，购买了英才园140的商品房，后房地产市场火热，又在河东投资了两套公寓，买房基本是为了基本的累积，现居住在英才园内理想生活状态描述平常在一起的有很多都是生意上的朋友，很多时候都会聊些生意外的话题。谁又去欧洲玩了一趟，谁又去哪里买了多少钱的玉器，谁又去看了多少钱的一件古董，想买。都希望自

30、己有面子，呵呵。大家都是生意人，希望自己的眼光好，更希望能够让旁边的朋友觉得不错，那就更好了。现场江边有不少项目，跟别人说住在江边，还是蛮有面子的。目标客户置业需求小结SUMMARY：家是全家的港湾（内外部环境好/居住尺度舒适/方便家人）对于湘江，他们期待有更好的居住体验置业需求上让自己、家人在朋友面前有面子并且需要目 录整体市场分析2. 客户分析3. 项目本体分析 1.1 地块基本情况 1.2 地块价值研究 1.3 地块SWOT分析4. 项目定位5. 初步物业建议地块基本情况项目地位内部主要为园林、荒地，地块较为平整，开发难度较小；地块东侧临路，南临项目商业区，景观视野较好；二期地块为D-9

31、-1地块素质最好地块。项目经济技术指标 项目地块：D-9-1二期 项目容积率：4.05项目住宅建筑面积：14.3万方 建筑高度：140-170米户型面积（）套数占比两室两厅9212833.3%三室两厅13212833.3%三室两厅14112833.3%合计92-141384100%一期产品户型配比项目D-9-1二期地块呈不规则状，但临路观江，地块素质较好地块四至二十支路安居路ZWES潇湘北路岳麓大道船厂家属区滨江金座项目二期项目一期项目周边发展程度较快，交通便利，商业配套日趋成熟商业街地块内部项目地块内部以园林、荒地为主，改造难度较小地块外部项目外部拥有船厂厂房、办公楼、湘江的文化景观资源，未

32、来改造提升空间巨大区域属性新城区长沙城市发展方向滨江新城第一站长沙滨江新城首开区域项目属性河西住宅第一高度河西最高端的江景高层，140-170米高度是河西住宅标杆交通利好福元路大桥开通，安居路已拉通地块平整项目地块内部以园林、荒地为主，自然高差较小，可塑性强，施工难度及土方量较小自然资源较好北邻施家港水上乐园、长沙船舶厂、湘江，自然环境优越区位属性是将一个项目放在城市中看，指导我们从哪些方面寻找项目发展机会；项目属性指导我们寻找项目发展最需要关注的项目特点及如何利用项目的独特资源。地块属性研究地块属性研究噪声分析地块整体受噪声影响较小，其噪声来源主要来自四侧道路的车行噪声。主要噪声影响来自道路

33、噪声。道路噪声主要来自地块东侧的潇湘路，其次是岳麓大道，然后是安居路和支路。噪声等级：潇湘路噪声 岳麓大道噪声 安居路噪声 支路噪声对地块影响：潇湘路噪声 岳麓大道噪声 安居路噪声 支路噪声岳麓大道安居路支路潇湘路地块属性研究地块价值排序1#2#6#5#4#3#7#5#临本案商业，一线看江，昭示性好，居住价值大3#&4#一线临江，昭示性好，居住价值大；但临路，有噪音7#地块内部，私密性好，内部园林6#临本案商业，一线看江，同时可以看内部园林，地块居住价值高，昭示性好，居住价值最大居住价值：6#5#3#4#7#进入性私密性噪声朝向景观昭示性总计权重10%15%20%25%25%5%100%3#&

34、4#911152322484 %5#911152323485%6#912172325591 %7#913182317383 %地块SWOT分析S优势（strength）： W劣势（weakness）： 世茂品牌当地知名度提升 140-170米超高层，景观视野好 临街面长，具备商业价值 容积率偏高，舒适度有限 周边环境较为杂乱O机会（opportunity）： T威胁（Threat）： 地产消费持续升温，市场长期看好 城市经济快速发展 奥克斯广场开业后，区域配套快速成熟 最直接的冲击来自品牌开发商的滨江豪宅物业竞争SWOT分析品牌、地段、景观是产品核心优势目 录整体市场分析2. 客户分析3. 项

35、目本体分析4. 项目定位 1.1 整体定位 1.2 形象定位 1.3 客户定位 1.3 价格定位5. 初步物业建议河西滨江CBD垄断核心价值领袖级全景豪宅项目整体的属性定位：项目形象定位：大河西首席滨江豪宅客户定位基于以上，我们将目标客户定位为事业稳定、实力雄厚的城市中坚，置业滨江希望有更好的居住体验，更有面子价格定位定价方法选取整体发展原则成本加成原则市场比较原则定价原则现实价格上市价格价格影响因素分析市场比较法市场因素调整定价方法选取市场比较法价格定位定价测算1、权重比例地段配套本体素质开发商品牌权重36%12%42%10%权重衡量标准：根据目前市场价格主要参照因素，结合公司长期操盘分析，

36、对各因素动态调整得出价格参考权重比例。【比较项目】项目地块绿地中央广场恒大御景湾复地崑玉国际权重地段环境升值潜力54557.7%噪音影响44447.2%区域印象53443.6%外部景观42444.6%交通道路通畅55457.2%公交路线35245.7%配套教育配套43435.8%生活配套43346.2%本体素质项目环境4.544.545.7%建筑本体3.633.43.68.8%户型3.83.63.63.75.5%通透采光性433.53.58.2%物管3.53.73.83.57.1%建筑外观4343.96.7%开发商品牌444410%综合评分（约）4.13.63.84.0100%【5分 非常好】

37、【4分 好】【3分 一般】【2分 差】【1分 很差】 根据目前市场环境及周边项目情况，以复地崑玉国际为价格最具可参照性，亦与本项目最类似。因此以其为参照对象，对我项目售价进行初步预算。2、项目对比基价制定评分系统价格定位项目入市价格11000元/平米可比楼盘系数=类比A项目价格类比A项目修正系数+类比B项目价格类比B项目修正系数类比C项目价格+本项价格=本项目整盘均价为：10180元/平方米按照年8%的价格自然增长速度，本案预计2014年入市价格约为11000元/平方米类比C项目修正系数平均可比楼盘系数=可比楼盘系数/3平均可比楼盘系数*本项目修正系数=10180元/平方米目 录整体市场分析2

38、. 客户分析3. 项目本体分析4. 项目定位5. 初步物业建议 1.1 建筑风格建议 1.2 户型建议 1.3 园林建议 1.4 物业亮点建议建筑风格建议延续本案一期ATR-DECO风格ART DECO建筑单体延续本案一期ATR-DECO风格ART DECO建筑群体建筑风格建议本案一期产品以92的2+1和132-141的3+1为主，但为了丰富本案住宅物业式样，满足不同客户需求，最大价值的挖掘项目地块价值；我们在二期应该开发何种产品呢？户型建议整体规划建议整体规划由于一期以紧凑型产品为主；根据地块的经济指标，以及一期的主力产品，结合竞品的产品设计及销售情况，我们对二期产品的规划作如下建议：楼栋层

39、数户型配比3#46F160+160+160+1604#50F180+180+180+1805#55F240+2406#55F240+2407#52F140+160+160各楼栋户型配比建议注：5#、6#为楼王保利国际广场户型建议竞品户型分析户型一（A5栋）：253，4+1房2厅3+1卫户型特点梯户比：1-47F（187户）标准层2T2H户型结构：四房功能，三套房设计；有保姆房，保姆房自带卫生间。尺度：户型图无尺寸，现场感受较好景观：楼王产品，客厅可全面看江，景观好。豪宅中的实用型保利国际广场户型建议竞品户型分析户型二（A3栋）：259，4+1房2厅3+1卫户型特点梯户比：1-47F（287户）

40、标准层2T2H户型结构：四房功能，双套房设计，也可以改成三套房；有保姆房，保姆房自带卫生间。尺度：户型图无尺寸，现场感受一般景观：看江面较大，阳台进深较大，提升豪宅体验。豪宅中的实用型保利国际广场户型建议竞品户型分析户型三（A3栋）：340.81，5+1房2房3+1卫户型特点梯户比：1-47F（287户）标准层2T2H户型结构：四房功能，双套房设计，主卧带书房，双客房；横厅，超大观景阳台；中、西厨，带工作平台；有保姆房，保姆房自带卫生间。尺度：客厅、厨房、主卧套房尺度大景观：看江面大，阳台阔气。豪宅中的奢侈型华远华中心户型建议竞品户型分析户型一（A1栋）：301，4+1房3厅4+1卫户型特点梯

41、户比：1-54F（145户）标准层4T3H户型结构：三房功能，三套房设计，兼顾实用及舒适；有保姆房，保姆房自带卫生间。尺度：各功能空间尺度中规中矩，无明显优势。景观：卧室看江，虽江景面较大，但降低了客户的看房体验。豪宅中的舒适型华远华中心户型建议竞品户型分析户型二（A1栋）：257，4+1房2厅3+1卫户型特点豪宅中的实用型梯户比：1-54F（145户）标准层4T3H户型结构：四房功能，双套房设计；有保姆房，保姆房自带卫生间。尺度：各功能空间尺度中规中矩，无明显优势。景观：受B栋遮挡，客厅和主卧看江效果较差。华远华中心户型建议竞品户型分析户型三（A1栋）：214，3+1房2厅3+1卫户型特点豪

42、宅中的经济型梯户比：1-54F（145户）标准层4T3H户型结构：三房功能，双套房设计，结构紧凑；有保姆房，保姆房自带卫生间。尺度：整体尺度较小，难以达到豪宅标准。景观：基本看不到江景。华远华中心户型建议竞品户型分析户型四（B1栋）：307，4+1房2厅3+1卫户型特点豪宅中的舒适型梯户比：1-50F（134户）标准层4T3H户型结构：三房功能，三套房设计，主卧带书房；有保姆房，保姆房自带卫生间。尺度：客厅、主卧的尺度较大。景观：客厅、主卧均可看江，视野较好。华远华中心户型建议竞品户型分析户型五（B1栋）：313，4+1房2厅4+1卫户型特点豪宅中的奢侈型梯户比：1-50F（134户）标准层4

43、T3H户型结构：横厅设计，三房功能，三套房设计，主卧带书房；有保姆房，保姆房自带卫生间。尺度：客厅、主卧的尺度较大。景观：长型阳台保证了户外的看江视野华远华中心户型建议竞品户型分析户型六（B1栋）：274，4+1房2厅3+1卫户型特点豪宅中的奢侈型梯户比：1-50F（134户）标准层4T3H户型结构：两房功能，双套房设计，主卧带书房，功能性略显不足；有保姆房，保姆房自带卫生间。尺度：客厅、主卧的尺度较大。景观：客厅和主卧看江视野较好。北辰三角洲普宅户型建议竞品户型分析户型一（A3栋）：约200，四房三厅两卫户型特点梯户比：1-46F（82户）标准层2T2H户型结构：四房功能，主卧套房设计；只能

44、满足四房的基本功能。尺度：厨卫、次卧面积都比较小。景观：受定江洋组团的遮挡，江景视野较差。不具备豪宅标准北辰三角洲定江洋户型建议竞品户型分析户型A（5栋）：200，4房2厅3卫户型特点梯户比：1-22F（150户）标准层2T2H户型结构：四房功能，主卧套房设计；只能满足四房的基本功能；进门就是主卧，动线较差；房型不方正，厨房设计在房屋中间，影响风水。尺度：客厅尺度感很大，厨卫、次卧面积都比较小。景观：一线江景，景观不可挑剔。豪宅中的实用型北辰三角洲定江洋户型建议竞品户型分析户型D（5栋）：190，3房2厅2卫户型特点豪宅中的实用型梯户比：1-22F（150户）标准层2T2H户型结构：2+1房功

45、能，主卧套房设计；只能满足三房的基本功能；客厅太过狭长，分区不合理。尺度：次卧、厨房、卫生间尺度都小。景观：一线江景，景观不可挑剔。北辰三角洲定江洋户型建议竞品户型分析户型B（5栋）：180，3+1房2厅3卫户型特点梯户比：1-22F（150户）标准层2T2H户型结构：3+1房功能，主卧套房设计；只能满足三房的基本功能；横厅设计，不方正。尺度：次卧尺度太小。客厅也显得比较拥挤。景观：一线江景，景观不可挑剔。豪宅中的经济型竞品市场户型以四房为主，基本都是两、三套间设计；户型建议竞品户型分析小结：客厅、阳台尺度大，景观面很好；设置有保姆间，保姆间带独立卫生间；专梯专户设计。1、户型设计成四房，双套

46、房设计，可改三套房，主卧套间带书房；2、主卧和客厅在临江面；3、保留横厅设计，阳台、客厅尺度大，观江面大；4、户型有保姆房设计，做成两梯两户，但是两个电梯要分开，体现出专梯专户的尊崇感；户型建议户型设计初步建议强化景观层次感，六层景观空间园林建议 在景观设计上，注重空间层次的丰富感，由内而外的形成六层紧密关联的布局。第一层：外围的生态圈层和湘江第二层：植被和森林大道，自然与人工的链接第三层：高大的乔木第四层：小乔、灌木第五层：多姿多彩的花卉、植被第六层：庭院，建筑内部立体绿化注重空间大气，放大的节点融入规整的构图元素园林建议 小区的景观构图不仅仅是纯粹的曲线，为了避免全曲线构图造成景观不大气的

47、空间感受。 项目社区内部的景观设计，在景观节点，功能活动、休憩空间等有一定硬质景观比例的场所，采用了较为规整的空间构图，如，阵列的有方形树池的树阵，方形的水池和笔直的踏步等。细化立体化、层次化的景观，水体岸边的地形变化园林建议 小区打破了以平铺直叙的方法营造景观的手法，通过堆坡打造波澜起伏的风景。 项目在景观设计时在园林的河流曲线外侧营造了突起的地形变化。沿着河流般的曲线水体，做出弯曲的鹅卵石道。小径也是弯曲的，蜿蜒在林间树影里。贴合主题的趣味细节，讲究呼应的园林细节园林建议 配合周边的湘江，设置河岸卵石带，自成趣味。鹅卵石是河流流经最好的体现，圆润而饱满的卵石材质，由内而外的呼应了潋滟的主题

48、，又将景观的主角让给了流水。超高层的景观特色空中花园园林建议在每栋楼宇上打开一个巨大的空间，形成大气微循环，有利于各户之间的空气流动。在风洞形成的建筑空间里，摄氏22度。 风洞的存在，形成了一个融入户花园、公共走到和空中绿化的空间，提供了一个邻里交流的空间。风洞成为视野开阔的空中花园。地下车库景观设计园林建议车库形式优势问题点适用范围整体地下车库全地下车库实现地面无车化和景观最大化成本较高，大规模社区较难实现50万以下中高档社区地下车库+地面停车成本相对易于控制地下与地面车位比例如何控制，交通体系如何设置适用性范围较广半地下车库立体交通路网体系具备较高的品质感，通过立体交通网实现完全的人车分流

49、地坪需要整体抬高，前期统一考虑交通体系的设计30万以下中高档社区半地下停车能够形成一定的品质性，采光通风性较好，维护管理方便中央景观抬高/社区整体抬高中型社区底层停车结合组团出入方式、景观、地下室设计车库仍存在人车混行的问题多层及低层住宅全地面停车建造成本低占用大量绿化面积，人车混行，社区品质难以提升郊远地区低端住宅物业亮点建议方面，重点建议安防智能化系统、新风系统、雾森系统的运用，其他建议可根据项目的实际情况酌情加减。安防智能化系统的运用物业亮点建议项目名称智能化系统家居安防楼宇对讲智能电梯红外线边界智能门禁紧急呼救可视对讲电子巡更闭路监控智能报警停车场管理背景音乐物业管理奥林匹克花园藏珑恒大华府华盛新外滩二期从目前高端市场项目的配备来看，智能化设施多为常见的安防、门禁和可视对讲系统，智能化程度不高西山汇景在后期营销中，受市场影响下，采用缩小版霍尼韦尔系统，提高附加值，客户反映情况较好。长沙目前入住