上海某住宅房地产项目前期开发策划案例（共10）

1、上海某住宅房地产项目前期开发策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物

2、等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在

3、建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： (有关表格请参考本文末的表格,下同) 从从上表可可以看到到，附近近已建和和在建竞竞争楼盘盘的均价价多数分分布在49880-669800元/M2。经过过综合分分析，拟拟定待建建住宅小小区购房房户以上上海本地地工薪阶阶层中等等偏上收收入家庭庭为主，以以经济能能力较弱弱群体和和高收入入白领阶阶层为辅辅，根据据自身楼楼盘的特特点，拟拟定楼盘盘住宅商商品房销销售均价价在61880元/M2。在销销售运作作时，可可根据市市场的供供求关系系，在已已制定的的销售价价

4、格基础础上，进进行适当当的调整整。 22、房型型定位及及占比方方案 近年上上海住宅宅市场新新开发楼楼盘户型型面积偏偏大的情情况比较较普遍，根根据上海海市房地地产交易易中心和和上海市市统计局局联合发发布的20002年上海海市房地地产市场场商品房房预售结结构分析析数据，20002年房地地产市场场商品房房户型面面积70MM2以下的的仅占2.22%，房型型面积70-1000M2的占16.3%，户型型面积1000-1550M22占53.9%，户型型面积在在1500M2以上的的占27.7%，由于于户型面面积在1000M2以上的的占81.6%，户型型面积明明显偏大大，使许许多工薪薪阶层家家庭望房房兴叹。实实

5、际上，目目前上海海住宅市市场最为为抢手的的户型是是中小房房型，它它不是指指传统意意义上的的50MM2左右户户型，而而是指二二房一厅厅面积在在85MM2左右，二二房二厅厅面积在在1000M2左右的的户型，这这种户型型实用性性强，总总价适中中，物业业管理费费也不高高，对工工薪阶层层具有极极大的吸吸引力，经经综合分分析对比比，拟建建住宅小小区开发发项目的的房型、建建筑面积积和占比比定位如如下: 33、购房房户购买买力分析析 根据上上述建筑筑面积定定位与销销售价格格，主力力房型二二房一厅厅一卫和和二房二二厅一卫卫每套房房屋销售售均价为为：52.5万元-611.8万元。一一般情况况下购房房者首付付30%

6、，即15.75万元-188.5万元左左右，余余款向银银行按揭揭分20年偿还还，以61.8万元（二二房二厅厅一卫）房房型为例例，首付付18.5万元，余余款43.3万元分20年偿还还，目前前商业贷贷款月利利率为0.442%，每万万元每月月还本付付息额为为66.216647元，每每月还款款额经计计算为28667元，对对于中等等偏上收收入家庭庭购房户户应该有有还款能能力。另另外，如如果购房房户能够够得到部部分公积积金贷款款，由于于公积金金贷款利利率比商商业贷款款利率低低，则每每月还款款额将有有所下降降，购房房客户还还款能力力更能得得到保证证。 44、开发发方案策策划及参参考经济济指标的的确定 开发方方

7、案: 社会经经济的发发展和人人民生活活水平的的提高，对对住宅小小区居住住环境提提出了更更高的要要求，促促使住宅宅建筑形形态向舒舒适和实实用方向向发展，传传统的多多层+高层建建筑模式式已不能能满足土土地紧张张的大城城市的需需求，而而另一种种折衷方方式小高高层板式式结构住住宅（7-113层），因因与多层层住宅相相比具有有节约土土地资源源的优势势，与高高层住宅宅相比具具有良好好的通风风、采光光优势，成成为当前前和未来来最受购购房户欢欢迎的建建筑形态态，本次次开发方方案原则则上选用用12层小高高层板式式结构。 参考经济指标: （1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算 根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅

8、每户平均建筑面积： 70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2 每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为： 12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米 已知基地地块面积为21000M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为： 21000*2.5=52500M2 根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为： 52500M2*95%=49875M2 可建12

9、层小高层住宅幢数为： 49875/12450=4幢 住宅实际可建建筑面积： 4*12450=49800M2 每户平均建筑面积为103.75 M2，则 住户数为：49800/103.75=480户 （2）公建配套设施 公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。 公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米 幼儿园、托儿所建筑面积：2700*40%=1080M2 便民商店建筑面积：2700*35%=945M2 其他配套设施建筑面积：2700*25%=6

10、75M2 （3）室外附属设施 室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。 停车位： 小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。 考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为： 480/3=160个，地面车位数：160*15%=24个；地下车位数：160*85%=136个。 独立式地下停车库： 每个车位平面尺寸为2.5M*5M，占地面积12.5M2。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值， 则独立式地下停车库面积为： 136*35=4760M2 变电所: 变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个

11、小区总用电量估算如下： 民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60-120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为20-30W/M2。在估算时均采用上限值。 住宅商品房用电量：49800*50=2490千瓦 幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4千瓦 便民商店用电量：945*120=113.4千瓦 其他配套设施用电量：675*80=54千瓦 小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦 独立式地下停车库：4760*30=142.8千瓦 用电量小计：2957.1千瓦 另外小区内零星用电量取5%，

12、则整个住宅小区总用电量为： 2957.1*（1+5%）=3105千瓦 选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为800KVA变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。 网球场： 为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。 标准网球场规格：36.58M*18.29M。网球场占地面积：669M2 5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算 建筑覆盖率： 4幢12层小高层占地面积：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2 公建

13、配套设施(以2层计)占地面积：2700/2*(1+10%)=1485M2 配电所占地面积：200*（1+10%）=220 M2 建筑物占地面积：6270M2 (考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%) 建筑覆盖率：6270/21000*100%=29.9% 绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。 小区绿化总面积：21000*35%=7350M2 网球场占地面积：36.58*18.2

14、9=669M2 地面车位占地面积：24*2.5*5=300M2 幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 M2 居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050 M2 小区道路占地面积：21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 M2（居民室外活动场所）=4281 M2 小区道路占有率：4281/21000*100%=20.4% 6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算： 民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如

15、下： 供水指标： 住宅：7-10升/M2日；公建配套设施：6-10升/M2日；绿化：1.5升-2升/M2日。 排污指标： 住宅：6.7-9.5升/M2日；公建配套设施：5.4-9升/M2日。 人工煤气用量指标： 住宅：4.4M2/户日；公建配套设施：0.08M3/M2日。 电话容量指标： 住宅：100-154门/万M2；公建配套设施：25门/万M2 小区日最大用水量为：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（绿化）=544M3 小区日最高污水排放量为：9.5升/0M2*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建

16、配套)=497M3 人工煤气日最大用量：4.4M3/户*480户+27000M2*0.08M3/M3=2328M3 电话线数量：154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门 7、前期策划成果汇总如下： 建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米 地块总面积：21000平方米 建筑物占地面积：6270平方米 绿化占地面积：7350平方米 网球场占地面积：669平方米 地面停车位占地面积：300平方米 小区道占地面积：4281平方米 幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米 小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米总建筑面积：57260平方米 住宅商品房建筑面积：49800平方米 公建配套设