城市用地类别及其适用性评价

1、城市用地类别及其适用性评价第一页，共44页。11.1 城市用地概述一、城市用地概念：城市用地概念城市用地是城市规划区范围内赋以定用途与功能的土地的统称。是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。通常所说的城市用地既是指已经建设利用的土地，也包括己列入城市规划区域尚待开发建设的用地。泛义的城市用地，还可包括按照城乡规划法所确定的城市规划区内的非建设用地，如农田、林地、山地、水面等所占的土地。城市用地可以施加高度的人工化处理也可以保持某种自然的状态。第二页，共44页。城市用地的属性： 自然属性、社会属性、城市用地的价值：1使用价值：在土地上可以施加各种城市建设工程，用作城市活动的场所，而具有使

2、用价值 城市用地的形状、地质、区位、高程，以及土地所附有的建筑设施等状况，将影响土地使用价值的高低。2交换价值：当土地作为商品或其某方面权利的有偿转移而进入市场，就显示出它的经济价值。这种价值转化以地价、租金或费用为其表现形式。 第三页，共44页。城市用地的区划1、行政区划 按照国家行政建制等有关法律所规定的城市行政区划系列，如市区、郊区；市、区、县、乡、镇、街道等的区划。还有如特别设置或临时设置而具有行政管辖权限的各种开发区、管理区等。2、用途区划 按照城市规划所确定的土地利用的功能与性质，对土地作出的划分，每块土地都具有定的用途，如用于工业生产的称为工业用地，用于绿化的称为绿化用地等。3、

3、房地产权属区划 按房产或地产所有权所作的权属土地区划，如国有土地、集体所有土地等。 4、地价区划 土地作为商品进入市场，是以地价等的形式来体现土地的区位、环境、性状以及可使用程度等价值的。第四页，共44页。城市用地的归属与管理归属城市市区的土地属国家所有，可以依法确定给单位或个人使用，即土地国家所有，单位或个人具有使用权。用地管理严格的土地用途管制制度国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作，并相应设置县级以上土地管理机构，行使土地管理工作。第五页，共44页。（一）、城市建设与自然环境的关系11.2 城市用地适用性评价第六页，共44页。（二）、自然环境条件分析： 自然环境条件的分析主

4、要是在地质、水文、气候和地形等几个方面。1、地质条件：地质条件的分析主要着重在与城市用地选择和工程建设有关的工程地质方面。(1)建筑地基 (2)滑坡与崩塌 (3)冲沟 (4)地震 (5)矿藏2水文及水文地质条件(1)水文条件 (2)水文地质条件3气候条件(1)太阳辐射 （2）风象 (3)温度 (4)降水与湿度4、地形条件山地、丘陵与平原山谷、山坡、冲沟、盆地、谷道、河漫滩、阶地等第七页，共44页。第八页，共44页。第九页，共44页。 1)如果全年只有一个盛行风向，且与此相对的方向风频最小或最小风频风向与盛行风向转换夹角大于90度，则工业用地应放在最小风频之上风向，居住区位于其下风向。2)在全年

5、拥有两个方向的盛行风时，应避免使有污染的工业处于两盛行风向的上风方向，工业及居住区一般可布置在盛行风向的两侧。第十页，共44页。 除大气候风外，还要考虑局部地区的空气环流，即地方风，如山谷风、海陆风等。第十一页，共44页。 温度影响还表现在垂直方向逆温的产生加剧对城市大气的污染。在气温日较差较大的地区(尤其在冬天)，常因夜晚地面散热冷却比上部空气快在城市上空出现逆温层结。在大中城市，由于建筑密集绿地水面偏少，生产与生活活动过程散发大量的热量，出现市区气温比郊外要高的现象，即所谓“热岛效应”。第十二页，共44页。（三）、城市用地适用性评定1、用地评定的要求 城市用地的自然环境条件适用性评定是对土

6、地的自然环境，按照城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的经济性与可行性的评估。其作用是为城市用地选择和用地布局提供科学依据。 2用地评定的分类 按照部颁的城市规划编制办法实施细则规定须对城市用地作出适宜性区划，般将之分成三类： 一类用地：是指用地的工程地质等自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。 二类用地：是指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。它对城市设施或工程项目的分布有一定的限制。 三类用地：是指不适于修建的用地。现代工程技术几无绝对难以修建的用地，所谓不适于修建的用地是指用地条件

7、极差，必须付以特殊工程技术措施后才能用作建设的用地，这取决于科学技术和经济的发展水平。第十三页，共44页。三、城市用地的选择 (二)用地选择影响因素 城市用地选择需以用地适用性评定的成果为依据。同时还需要按照规划与建设的要求综合考虑社会、经济、文化、环境等多方面问题，对用地的适用性作出综合评价，涉及的方面有：建设现状 是指用地内已有的建筑物、构筑物状态，如现行村、镇、或其他地上、地下工程设施，对它们的迁移、拆除的可能性、动迁的数量、保留的必要与价值、可利用的潜力以及经济评估等问题。 基础设施 用地内以及周边区域的水、电、气、热等供应网络以及道路桥梁等状况环境条件将影响到用地相应建设的规模、建设

8、经济以及建设周期等问题。 土地利用总体规划 选择用地所在国土管理部门制定的土地利用总体规划，对该用地的用途规定及调整的可能性。第十四页，共44页。生态环境用地所在的区域自然环境背景以及用地自身的自然基础和环境质量。同时，如作为选定用地加以人工建设，可能对既存环境的正面或负面影响。文化遗存 用地范围内地上地下已发掘或待探明的文化遗址、文物古迹以及有关部门的保护规划与规定等状况。社会问题指用地的产权归属、动迁原住民涉及社会、民族、经济等方面问题。第十五页，共44页。(二)用地选择的原则(1)遵照中华人民共和国城市规划法和中华人民共和国土地管理法以及相关法律中有关土地利用的规定。(2)新城选址或各种

9、开发区选址既要满足建设空间与环境的需要，同时要为将来进一步发展预留余地与方向；旧城扩建用地选择，要结合旧区的市局结构考虑城市扩展重构城市功能布局的合理性；要充分利用旧城的设施基础，节省建设投资。(3)用地选择应对用地的工程地质条件作出科学的评估，要结合城市不同功能地域对用地的不同空间与环境质量要求，尽可能减少用地的工程准备费用。同时做到地尽其利，地尽其用，合理利用土地资源，(4)注意保护环境的生态结构，原有的自然资源和水系脉络。要注意保护地域的文化遗产。第十六页，共44页。11.3 城市用地分类及其构成2011城市用地分类标准适用于城市和县人民政府所在地镇的总体规划和控制性详细规划的编制、用地

10、统计和用地管理工作。城乡用地 town and country land指市（县）域范围内所有土地，包括建设用地（H）与非建设用地（E ）。建设用地包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地等。非建设用地包括水域、农林用地以及其他非建设用地等 一、城乡用地及其分类第十七页，共44页。用地分类采用大类、中类和小类3级分类体系。大类应采用英文字母表示，中类和小类应采用英文字母和阿拉伯数字组合表示。类别代码类别名称范围大类中类小类HH1建设用地包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地等城乡居民点建设用地城市、镇、乡、村庄以及独

11、立的建设用地H11城市建设用地城市和县人民政府所在地镇内的居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地H12镇建设用地非县人民政府所在地镇的建设用地H13乡建设用地乡人民政府驻地的建设用地H14村庄建设用地农村居民点的建设用地H15独立建设用地独立于中心城区、乡镇区、村庄以外的建设用地，包括居住、工业、物流仓储、商业服务业设施以及风景名胜区、森林公园等的管理及服务设施用地第十八页，共44页。H2区域交通设施用地铁路、公路、港口、机场和管道运输等区域交通运输及其附属设施用地，不包括中心城区的铁路客货运站、公路长途客货运站以及港口客

12、运码头H21铁路用地铁路编组站、线路等用地H22公路用地高速公路、国道、省道、县道和乡道用地及附属设施用地H23港口用地海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区等用地H24机场用地民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地H25管道运输用地运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地类别代码类别名称范围第十九页，共44页。H3区域公用设施用地为区域服务的公用设施用地，包括区域性能源设施、水工设施、通讯设施、殡葬设施、环卫设施、排水设施等用地H4特殊用地特殊性质的用地H41军事用地专门用于军事目的的设施用地，不包括部队家属生活区和军民共用设施等用地H42安保用地监狱、拘留所、劳改场所

13、和安全保卫设施等用地，不包括公安局用地H5采矿用地采矿、采石、采沙、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地类别代码类别名称范围第二十页，共44页。E非建设用地水域、农林等非建设用地E1水域河流、湖泊、水库、坑塘、沟渠、滩涂、冰川及永久积雪，不包括公园绿地及单位内的水域E11自然水域河流、湖泊、滩涂、冰川及永久积雪E12水库人工拦截汇集而成的总库容不小于10万m3的水库正常蓄水位岸线所围成的水面E13坑塘沟渠蓄水量小于10万m3的坑塘水面和人工修建用于引、排、灌的渠道E2农林用地耕地、园地、林地、牧草地、设施农用地、田坎、农村道路等用地E3其他非建设用地空闲地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地、不用于

14、畜牧业的草地等用地E31空闲地城镇、村庄、独立用地内部尚未利用的土地E32其他未利用地盐碱地、沼泽地、沙地、裸地、不用于畜牧业的草地等用地类别代码类别名称范围大类中类小类第二十一页，共44页。代码codes用地类别中文名称Chinese英文同（近）义词EnglishR居住用地residentialA公共管理与公共服务用地administration and public servicesB商业服务业设施用地commercial and business facilitiesM工业用地industrialW物流仓储用地logistics and warehouseS交通设施用地street an

15、d transportationU公用设施用地municipal utilitiesG绿地green space城市建设用地共分为8大类、35中类、44小类 二、城市建设用地及其分类第二十二页，共44页。类别代码类别名称范围大类中类小类R居住用地住宅和相应服务设施的用地R1一类居住用地公用设施、交通设施和公共服务设施齐全、布局完整、环境良好的低层住区用地R11住宅用地住宅建筑用地、住区内城市支路以下的道路、停车场及其社区附属绿地R12服务设施用地住区主要公共设施和服务设施用地，包括幼托、文化体育设施、商业金融、社区卫生服务站、公用设施等用地，不包括中小学用地R2二类居住用地公用设施、交通设施和

16、公共服务设施较齐全、布局较完整、环境良好的多、中、高层住区用地R20保障性住宅用地住宅建筑用地、住区内城市支路以下的道路、停车场及其社区附属绿地R21住宅用地R22服务设施用地住区主要公共设施和服务设施用地，包括幼托、文化体育设施、商业金融、社区卫生服务站、公用设施等用地，不包括中小学用地R3三类居住用地公用设施、交通设施不齐全，公共服务设施较欠缺，环境较差，需要加以改造的简陋住区用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地R31住宅用地住宅建筑用地、住区内城市支路以下的道路、停车场及其社区附属绿地R32服务设施用地住区主要公共设施和服务设施用地，包括幼托、文化体育设施、商业金融、社区卫生服务站、公

17、用设施等用地，不包括中小学用地第二十三页，共44页。A公共管理与公共服务用地行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地A1行政办公用地党政机关、社会团体、事业单位等机构及其相关设施用地A2文化设施用地图书、展览等公共文化活动设施用地A21图书展览设施用地公共图书馆、博物馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心等设施用地A22文化活动设施用地综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地A3教育科研用地高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位等用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地A31高等院校用地大学、学院、专科学

18、校、研究生院、电视大学、党校、干部学校及其附属用地，包括军事院校用地A32中等专业学校用地中等专业学校、技工学校、职业学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地A33中小学用地中学、小学用地A34特殊教育用地聋、哑、盲人学校及工读学校等用地A35科研用地科研事业单位用地第二十四页，共44页。A4体育用地体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地A41体育场馆用地室内外体育运动用地，包括体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地A42体育训练用地为各类体育运动专设的训练基地用地A5医疗卫生用地医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地A51医院用地综合医院

19、、专科医院、社区卫生服务中心等用地A52卫生防疫用地卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地A53特殊医疗用地对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地A59其他医疗卫生用地急救中心、血库等用地A6社会福利设施用地为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地A7文物古迹用地具有历史、艺术、科学价值且没有其他使用功能的建筑物、构筑物、遗址、墓葬等用地A8外事用地外国驻华使馆、领事馆、国际机构及其生活设施等用地A9宗教设施用地宗教活动场所用地第二十五页，共44页。B商业服务业设施用地各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地

20、以及公共管理与公共服务用地内的事业单位用地B1商业设施用地各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务业用地B11零售商业用地商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地B12农贸市场用地以农产品批发、零售为主的市场用地B13餐饮业用地饭店、餐厅、酒吧等用地B14旅馆用地宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地第二十六页，共44页。B2商务设施用地金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等综合性办公用地B21金融保险业用地银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券期货交易所、保险公司，以及各类公司总部及综合性商务办公楼宇等用地B22艺术传媒产业用地音乐、美术、影视、广告、网络媒体等的制作及管理设施用地B29其

21、他商务设施用地邮政、电信、工程咨询、技术服务、会计和法律服务以及其他中介服务等的办公用地B3娱乐康体用地各类娱乐、康体等设施用地B31娱乐用地单独设置的剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地B32康体用地单独设置的高尔夫练习场、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及水上运动的陆域部分等用地第二十七页，共44页。B4公用设施营业网点用地零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地B41加油加气站用地零售加油、加气以及液化石油气换瓶站用地B49其他公用设施营业网点用地电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地B9其他服务设施用地业余

22、学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院等其他服务设施用地第二十八页，共44页。M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地M1一类工业用地对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地M2二类工业用地对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地M3三类工业用地对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地第二十九页，共44页。W物流仓储用地物资储备、中转、配送、批发、交易等的用地，包括大型批发市场以及货运公司车队的站场（不包括加工）等用地W1一类物流仓储用地对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地W

23、2二类物流仓储用地对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地W3三类物流仓储用地存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地第三十页，共44页。S交通设施用地城市道路、交通设施等用地S1城市道路用地快速路、主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口用地，不包括居住用地、工业用地等内部配建的道路用地S2轨道交通线路用地轨道交通地面以上部分的线路用地S3综合交通枢纽用地铁路客货运站、公路长途客货运站、港口客运码头、公交枢纽及其附属用地S4交通场站用地静态交通设施用地，不包括交通指挥中心、交通队用地S41公共交通设施用地公共汽车、出租汽车、轨道交通（地面部分）的车辆段、地面站、首末站、停车

24、场（库）、保养场等用地，以及轮渡、缆车、索道等的地面部分及其附属设施用地S42社会停车场用地公共使用的停车场和停车库用地，不包括其他各类用地配建的停车场（库）用地S9其他交通设施用地除以上之外的交通设施用地，包括教练场等用地第三十一页，共44页。U公用设施用地供应、环境、安全等设施用地U1供应设施用地供水、供电、供燃气和供热等设施用地U11供水用地城市取水设施、水厂、加压站及其附属的构筑物用地，包括泵房和高位水池等用地U12供电用地变电站、配电所、高压塔基等用地，包括各类发电设施用地U13供燃气用地分输站、门站、储气站、加气母站、液化石油气储配站、灌瓶站和地面输气管廊等用地U14供热用地集中供

25、热锅炉房、热力站、换热站和地面输热管廊等用地U15邮政设施用地邮政中心局、邮政支局、邮件处理中心等用地U16广播电视与通信设施用地广播电视与通信系统的发射和接收设施等用地，包括发射塔、转播台、差转台、基站等用地第三十二页，共44页。U2环境设施用地雨水、污水、固体废物处理和环境保护等的公用设施及其附属设施用地U21排水设施用地雨水、污水泵站、污水处理、污泥处理厂等及其附属的构筑物用地，不包括排水河渠用地U22环卫设施用地垃圾转运站、公厕、车辆清洗站、环卫车辆停放修理厂等用地U23环保设施用地垃圾处理、危险品处理、医疗垃圾处理等设施用地U3安全设施用地消防、防洪等保卫城市安全的公用设施及其附属设

26、施用地U31消防设施用地消防站、消防通信及指挥训练中心等设施用地U32防洪设施用地防洪堤、排涝泵站、防洪枢纽、排洪沟渠等防洪设施用地U9其他公用设施用地除以上之外的公用设施用地，包括施工、养护、维修设施等用地第三十三页，共44页。G绿地公园绿地、防护绿地等开放空间用地，不包括住区、单位内部配建的绿地G1公园绿地向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地G2防护绿地城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地，包括卫生隔离带、道路防护绿地、城市高压走廊绿带等G3广场用地以硬质铺装为主的城市公共活动场地第三十四页，共44页。1、规划人均城市建设用地标准 1、新建城市的规划人均城市建

27、设用地指标应在85.1 105.0 m2/人内确定。2 、首都的规划人均城市建设用地指标应在105.1 115.0 m2 /人内确定。3、 除首都以外的现有城市的规划人均城市建设用地指标，应根据现状人均城市建设用地规模、城市所在的气候区以及规划人口规模，按下表规定综合确定。所采用的规划人均城市建设用地指标应同时符合表中规划人均城市建设用地规模取值区间和允许调整幅度双因子的限制要求。4、边远地区、少数民族地区以及部分山地城市、人口较少的工矿业城市、风景旅游城市等具有特殊情况的城市，应专门论证确定规划人均城市建设用地指标，且上限不得大于 150.0m2/人。三、城市建设用地规模的确定第三十五页，共

28、44页。气候区现状人均城市建设用地规模规划人均城市建设用地规模取值区间允许调整幅度规划人口规模20.0万人规划人口规模20.1 50.0万人规划人口规模50.0万人、65.065.0 85.00.00.00.065.1 75.065.0 95.0+0.1 +20.0+0.1 +20.0+0.1 +20.075.1 85.075.0 105.0+0.1 +20.0+0.1 +20.0+0.1 +15.085.1 95.080.0 110.0+0.1 +20.0-5.0 +20.0-5.0 +15.095.1 105.090.0 110.0-5.0 +15.0-10.0 +15.0-10.0 +1

29、0.0105.1 115.095.0 115.0-10.0 -0.1-15.0 -0.1-20.0 -0.1115.0115.00.00.00.0、65.065.0 85.00.00.00.065.1 75.065.0 95.0+0.1 +20.0+0.1 20.0+0.1 +20.075.1 85.075.0 100.0-5.0 +20.0-5.0 +20.0-5.0 +15.085.1 95.080.0 105.0-10.0 +15.0-10.0 +15.0-10.0 +10.095.1 105.085.0 105.0-15.0 +10.0-15.0 +10.0-15.0 +5.0105.

30、1 115.090.0 110.0-20.0 -0.1-20.0 -0.1-25.0 -5.0115.0110.00.00.00.0第三十六页，共44页。2、规划人均单项城市建设用地标准 规划人均居住用地指标应符合下表的规定（m2 /人）。建筑气候区划I、II、VI、VII气候区III、IV 、V气候区人均居住用地面积28.0 38.023.0 36.0规划人均公共管理与公共服务用地面积不应小于 5.5m2/人。规划人均交通设施用地面积不应小于 12.0m2/人。规划人均绿地面积不应小于 10.0m2/人，其中人均公园绿地面积不应小于 8.0m2/人。第三十七页，共44页。居住用地、公共管理与公共服务用地、工业用地、交通设施用地和绿地五大类主要用地规划占城市建设用地的比例宜符合下表的规定。类别名称占城市建设用地的比例（%）居住用地25.0 40.0公共管理与公共服务用地5.0 8.0工业用地15.0 30.0交通设施用地10.0 30.0绿地10.0 15.0工矿城市、风景旅游城市以及其他具有特殊情况的城市，可根据实际情况具体确定。3、规划城市建设用地结构第三十八页，共44页。序号用地代码类别名称面积（hm2）占市域总用地比重（%）现状规划现状规划1H