经营管理方式建议

1、经营管理方式建议 商业运营管理模式将直接影响整个商业和谐统一发展。 经营管理公司可能会成为本案的一个抗性，而反之也可以成为本案的一个卖点。因为一旦经营管理公司确定，对于本案无论是销售还是品牌的树立都大有裨益。 方案背景 很多项目因为经营管理的原因，最后成为商业项目的失败案例教材。如北京的“怡景园”，“SOHO现代城”其商业物业初始定位都是高档业态，最后一个沦落为小商品市场，一个成为没有名气的餐馆聚集地。因此大大影响了楼盘的高档形象与日后的升值潜力。而象杭州的涌金广场，近期经营户更是闹的满城风雨。他们主要败笔都是经营管理上存在的相关问题。 成功的案例，更加数不胜数：成都的花园商业步行街、盐口的大

2、地城市脉搏、上海新天地等项目因为与资深的经营管理公司共同合作。引进专业的管理模式，促进招商、运营。使得项目更加引人注目。方案背景 因此由专业的经营管理公司对“项目”实行专业、专注、专心的管理，以保障整个商业街区的持久旺场经营。 商业管理公司将秉承“分散经营、统一管理”的理念对各商户实行“统一招商管理、统一经营管理、统一服务管理”的规范管理。 商业公司管理职能统一招商管理统一经营管理统一服务管理 统一招商管理是指招商对象经过商业管理公司审核，符合前期研究定位后，经过品牌筛选后入驻本项目的管理流程。 因为本项目的群楼商业产权是掌握在自己手中，招商过程中，对餐饮类、电器类商家进行把控，同时街区商业确

3、定租售配比后，仍然有一部分主力店，需要贵司做指导性业态，这些商业物业都需要招商管理统一执行。成立管理公司后可以避免项目业态业种出现反差太大、风格档次反差太大、经营过于混乱的局面。 统一招商管理统一招商管理统一经营管理统一服务管理 为保证整体商业的持久经营，尽量缩短市场的培养期，同时对后续商家进行品牌筛选。淘汰不适合的商业业种，进行业态更替，使本项目的每一存物业都发挥出最大价值。 本项目步行街，家居街、餐饮等业态，都可以围绕节假日组织策划相关促销活动及主题活动，因为这些经营户都需要一个整合，这样可以积极促进经营商家的经营成果，有效包装保持各类商业新鲜感及新颖形象。使消费者感觉到，每月、每周甚至每

4、天，都有主题，都有促销活动。统一经营管理统一招商管理统一经营管理统一服务管理 商业经营管理公司必须指导、协调、把控、监督各商家的经营活动所需要提供的各项服务，保证商业街区的正常运转。 其中服务管理包括：物业管理、行政事务管理等。统一服务管理物业管理 物业管理提供通常的工程维修、设备维护、绿化服务、日常环境卫生和治安服务等专项服务。行政事务管理 商业管理公司将对工商、税务、卫生、消防、行政等事务进行监督及管理，期望在公开、公平、公正的原则基础下对各商家进行专业指导及管理，根据各项具体行政事务管理办法及措施有效开展工作，以保障各商业经营者的长期收益。 统一服务管理经营管理模式分析全权委托管理 贵司

5、将整个商业街区全权委托给经营管理公司，由管理公司自行成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、管理要求、标准开展具体的管理工作 优 势 充分发挥经营管理公司专业服务功能，提高项目的服务档次； 减少发展商的管理人员数量；劣 势 费用较高，因而业主或者经营户的负担增加； 如果服务质量差，则会直接影响发展商的声誉； 经营管理模式分析自己成立管理公司，聘请外援 由贵司自己建设管理队伍，由专业公司派员担任商业街的总经理或者各部门主管。对项目的各项工作进行具体的指导与管理。同时应甲方要求顾问小组定期或不定期地到项目实地指导工作 优 势 ：经验丰富，能够解决各种突发事件，其对于项目宣传也是一个卖点；能

6、够为本公司培养一批管理人才，以便在合作期满后使贵司可以顺利接手项目，对于发展商的长远发展有战略意义；劣 势 ：能否同发展商的管理体制接轨是一个最大问题经营管理模式分析职能机构设置 在经营管理模式上，我司建议第二种方式：自己成立管理公司，聘请外援。 如果成立管理公司，其职能机构的设置如下。 商业管理公司建议将由四个部门组成：行政财务部、物业管理部、公关营运部、招商部。每个部门各司所职，在自身权利范围内行使管理职责，以维护整个商业街区的稳定运作。 职能机构设置 财务部是每个公司不可或缺的组成，以各个角度呈现整个商业公司运作的收益状况。其职能包括：对整个商业管理公司各部门的财政收支进行统筹管理、有效

7、控制；对商业推广活动进行准确的预算与结算，并将相关数据公开化、明朗化。 财务部主要职能 作为商业管理公司的主要行政管理部门将通过一系列的规章制度保全投资方、商家经营户、消费者的三方权益。 其职能包括：对所有商业行为进行监督管理。商业街内所经营的一切商业与服务将通过一定标准的审核，无论是价格还是商品的质量，都将设立严格的标准。营业管理、陈列管理 、商品管理、行政事务管理等行政部主要职能 策划整个年度推广计划，设计不同类型的主题活动来提升商业的热度，使商业在不同的阶段都呈现出勃勃生机，使各商业经营户都成为最终收益者。 其职能包括：负责组织和执行公司各项宣传推广计划，以达到公司要求的品牌宣传效果。联

8、络政府机关及相关业务单位，使项目建立良好的社会公关关系。负责草拟各类公文、信函。联络和协调本地媒体以达到项目要求的宣传效果。收集和管理与项目有关的媒体报导（报纸、杂志和电视电台）及照片和录像。公关营运部主要职能 主要负责对商业物业的招商工作，与目标商家接触，与经营商家沟通。 其职能包括：对所有商业进行统筹规划、根据业态布局，负责整个招商工作的信息收集与反馈。与意向商家保持深度沟通，了解商家需求，通过各类合法方式加强目标商家信心，吸引品牌商家入驻。对租金、租赁年限、合作方式等进行有效选择与制定。 后续经营中对商家进行优胜劣汰。招商部主要职能 物业管理提供通常的工程维修、设备维护、绿化服务、日常环境卫生和治安服务等专项服务。物管部主要职能 建议物管部外包已经外包物业管理公司统一管理。总经理1人（外聘）行政部门2人（负责经营管理、事务管理、培训） 财务部2人公关营运部3人（