天润柏川. 御花园假日广场宣传企划案

1、天润柏川龙城帝景宣传企划案一、 市场现状分析1、大市场场走势分分析2005年年中国房地地产产业业与旅游游产业成成为国家家经济增增长的两两大支柱柱。一个个是成熟熟的赚钱钱机器，造造就了一批批又一批批亿万富翁翁、一个个是极速速增长的的消费热热点，五五一、十十一火了了各大旅旅游景点点的同时时，也带带动了相相关产业业的飞速速发展。而各大产业的根本资本投资市场，经过十多年的发展，无论是业内人士还是投资者都逐渐成熟，一个没有实质变化的概念、或一个突发奇想的点子已经难以打动人心。消费者越来越注重金融产品的核心本质和为其创利的能力。2区域市市场分析析由于太原独独特的地地理条件件及位置置，导致致太原及及周边地地

2、区的投投资渠道道少，而而山西又又是产煤煤大省，大大量的资资金由于于投资渠渠道的问问题而闲闲置下来来，从而而引起了了商业地地产的火火爆。商商业地产产的火爆爆不能说说明商业业的繁荣荣，从经经营情况况来看，太太原的商商业经营营入不敷敷出的例例子比比比皆是，从从这一点点看，商商业的经经营情况况直接影影响着商商业地产产的发展展。商业地产的的火爆不不能说明明商业的的繁荣，但从经营情况来看，太原的商业经营入不敷出的例子比比皆是，从这一点看，商业的经营情况直接影响着商业地产的发展。近年太原市市的商贸贸业发展展较快，但但也暴露露出一些些问题：一是商商业网点点数量逐逐年增加加，消费费却相对对不足。太太原市城城镇居

3、民民可支配配收入较较低成为为目前太太原商业业发展的的“致命”弱点。从从经营方方式来讲讲，太原原绝大多多数以招招租返租租方式为为主，承承诺给客客户的投投资回报报率在66%到110%间间，返租租时间多多为510年。经经营方式式十分相相似，只只是在售售价上有有些差异异而已。由由于招租租返租形形式的参参与机构构多，风风险大，在太原出现几个未能履行租金回报的楼盘后，投资者对这种形式的热情也开始打折扣。一方面的大大量的闲闲置奖金金急等待待投资获获利，一一方面是是可投资资产品的的单一匮匮乏，这这就给本本案的金金融地产产尖产品品的发展展创造了了良好的的市场切切入点。3、市场未未来走势势预期（1）市场场环境分分

4、析20005年太原原房地产产市场状状况不温温不火，随随着各大大楼盘市市场投放放量的加加大，市市场呈供供过于求求，同质质化严重重。将导导致大量量客户加加入持币币观望的的队伍，本案推出的金融地产概念以地产存折的形式出现，让投资者月月见现钱，既满足了投资者快速回报的获利心理、又保证其原有奖金的安全，必定大有作为。（2）敌敌牌环境境分析以“铜铜锣湾”“东大大盛世华华庭”“ HYPERLINK /fangyuan/sub_newhouse.asp?id=56 和信摩摩尔”为代表表的商铺铺类楼盘盘，将和和本案在在太原及及山西市市场范围围内形成成直接的的竞争，再再加上小小区域（以以本案为为中心5500米米距

5、离）的的竞争，本案所所面临的的市场竞竞争激烈烈程度空空前激烈烈。解决决之道在在于跳出出同质化化的怪圈圈，“以娱乐乐业态经经营回报报空前”“地产产存折、月月月返钱钱“两大独独特概念念与竞争争者拉开开距离，置置身于混混战之外外。二、本案SSOFTT分析Strenngthhs 优势Weaknnesss 劣势地处柳巷成成熟商圈圈，地段段优势明明显。外部商业配配套齐全全和周边边商业氛氛围浓厚厚。四五层以“娱乐餐餐饮”业态作为为经营项项目，跳跳出了太太原商铺铺以商场场经营为为主的模模式。上海百联、美美特好等等知名企企业的入入驻或即即将入驻驻，将给给投资者者更多信信心。工程已基本本完成，以以准备现现房的形形

6、式发售售。银行保函、定定期回购购等保证证坚定了了消费者者的信心心。太原市商铺铺开发过过剩，商商业用房房空置增增长显著著。目前柳巷规规划较为为混乱，本本案与柳柳北尚有有一段距距离，并并有烂尾尾楼相隔隔。本案“写字字楼”“购物物商场”“娱乐乐餐饮”等多业业态同时时发售，容容易造成成项目识识别系统统的混乱乱。工程进度工工期等方方面的因因素，项项目市场场口碑不不佳。个案曾经由由开发商商自行销销售、现现阶段又又由不同同房地产产代理公公司代理理销售，参参差不齐齐的销售售水平、服服务态度度，对外外承诺的的口径不不一，有有可能在在市场产产负面影影响。Opporrtunnitiies 机机会Threaats 威

7、威胁太原人对柳柳巷有一一定偏爱爱，招商商与投资资难度相相对较小小；旧城城拆迁改改造重点点，长远远看，升升值潜力力较大。准现房项目目，容易易建立目目标客层层的购买买信心。周边竞争者者，东大大盛世已已将宣传传重点放放到“酒店式式公寓”，铜锣锣湾也因因销售周周期过长长失去市市场新鲜鲜感。美特好与上上海百联联进驻，会会坚定观观望者入入场信心心。以“娱乐业业态”广泛宣宣传的商商铺在本本地市场场很少。现阶段如能能加强工工程进度度，则有有利于提提升客户户对本案案的信心心。周边竞争对对手多，规规模上本本案没有有优势，容容易陷入入价格竞竞争或恶恶性比拼拼。太原商铺开开发过剩剩，商业业用房空空置增长长幅度显显著。

8、客户观望心心态严重重，前期期已购者者有质疑疑。开发商有多多种来态态销售，是是否支持持本案先先行，对对本案营营销工作作的开展展起一定定作用。四、 本案案总体定定位分析析决策1、总体定定位：山山西档次次最高的的休闲MMALLL“娱乐业态态”商铺+“（百联联）龙城城时尚之之颠”2、核心竞竞争力：“娱乐业态态商铺”回报丰丰厚五、本案主主力目标标客户群群预想定定位及分分析本案作作为商业业投资楼楼盘，其其规模、地地段、价价格等决定了了其主力力客户群群为经济济强势群群体，有有如下特特征：1、丰丰富的社社会阅历历。2、购购买决定定者的年年龄成集集中在330-550岁左左右。3、家庭结结构主要要为2代代居或向向

9、3代居居过度。4、经济实实力强。五、本案形形象定位位分析决决策1、识别系系统在广告推广广时，有有效整合合个案质质素，利利用市场场识别系系统塑造天润柏柏川. 御花园园假日广广场在消消费者心心目中的的创富形象象，建立立天润柏柏川. 御花园园假日广广场的美美誉、知知名度。2、识别系系统具体体表现（1） 色色调：暧暧色调，金金色为主主来体现现本案的的“创富理理念”，以财财富、打打造未来来优越生生活为内内容表现现。（2） 销销售现场场的包装装：包括括销售道道具与销销售人员员素质的的完善与与规范。首首先，保保持销售售现场环环境的整整洁清亮亮。其次次，销售售道具齐齐全，包包括广告告单、铺铺位分部部图、楼楼盘

10、的模模型、效效果图、价价格表、客客户须知知等。（3） 销销售人员员：销售售人员整整体素质质和产品品特性向向符合。确确实抓好好销售人人员的业业务知识识水平与与服务质质量，有有效引导导成交。同同时不间间断的进进行 有有针对性性的培训训。六、 本案案样版工工程的建建设及配配套设施施策略有效强化项项目的齐齐备功能能和即将投投入经营营的表象象。三、四层作作为“娱乐业态态”的商铺铺样版，其其相关装装修工程程及配套套设施的的提前施施工建设设，有助助于驱除除客户心心理疑虑虑。提升升项目的的综合竞竞争力及及信任度度，使相相关配套套成为有有效的、看看得见的的销售道道具，刺刺激购买买欲，形形成新的的卖点。七、本案“

11、娱乐业态态”商铺执行行分析决决策1、“娱乐乐业态”商铺在在太原来来讲是一一个新的的商铺推推广策略略，这就就要求在在目标客客户心中中建立新新的概念念，而这这个概念念的建立立不是一一两张效效果图所所能表达达的，推推广中应应该摈弃弃我们要要说什么么的传统统做法，而而更多的的考虑消消费者头头脑中早早已形成成的固有有观念，将将其重新新整理，达达成我们们想看到到的新的的联结。2、“娱乐乐业态”商铺方方案的推推广是一一回事，而能否否具体实实施又是是另一回回事，因因此需要要开发商商强有力力的配合合。3、“娱乐乐业态”商铺的的高回报报能力对对于销售售的作用用是不言言而喻的的，在“娱乐业态态”商铺形形成广泛泛认知

12、之之前，在在销售现现场可通通过多组组现场喷喷绘方式式具体表表现。八、本案工工程管理理分析决决策好的施工现现场及管管理，对对销售促促进作用用是十分分明显的的，具体体建议如如下：1、施工现现场封闭闭式管理理，力求求做到整整洁，干干净，材材料排放放要整齐齐，有序序，归类类排放。2、施工人人员要确确实遵守守施工的的规章制制度，在在保证施施工安全全的同时时要按期期完工建建设。3、看房通通道要整整洁、内内容丰富富，保证证看房客客户的人人身安全全。九、本案销销售现场场管理决决策加强销售售现场的的管理，具具体如下下：1、针对项项目体量量大、铺铺型种类类多的特特点，采采用良好好的现场场销控手手法，营营造销售售现

13、场积积极热闹闹的销售售气氛。2、针对前前期和未未来销售售工作中中出现的的问题作具具体要求求，培养养现场业业务员良良好的工工作习惯惯和专业业服务态态度。3、从专业业的角度度，弱化化“推销房房子”的业务务心态，强强化“为客户户理财、为为创造客客户财富富”的信念。十、本案广广告推广广策略分分析及执执行计划划1、推广思思路：以以报纸、电电视等大大众传媒媒与DMM、展览览等小众众传媒相相结合充充分展现现项目个个性，以以大众传传媒推广广形象、培培养目标标客户，以以小众传传媒直击击目标受受众，达达成销售售。化解解市场对对项目的的一切不不良抗性性，建立立客户信信心。2、媒体选选用：太原电视台台新闻频频道、百百

14、姓频道道、太原原交通广广播、山山西晚报报、太原原晚报、太太原广播播电视报报、DMM金广告告、DMM传单、财财富手册册、车体体广告及及户外广广告太原电视台台新闻频频道以贴贴近太原原市民的的身边新新闻做主主料，已已经成为为太原市市民最常常收看的的本地电电视台，百百姓频道道以通俗俗的办台台方向也也已深入入人心。太太原交通通广播以以每天多多次路况况信息与与交通相相关的众众多节目目为主，以以成为人人们开车车最常听听的广播播电台、其其受众为为私家车车主、公公务车受受用者、出出租车乘乘客，与与我们的的受众相相吻合。山西晚报与与太原晚晚报在太太原地区区无论从从发行量量与受众众面来讲讲都是首首屈一指指的，因因此

15、在报报广宣传传中首选选这两家家媒体，太太原广播播电视报报以其深深入家庭庭、受众众面广、时时效性强强等特点点也广告告宣传的的必争之之地。DDM金广广告做为为一家直直投类杂杂志有一一条完备备的通往往太原市市高收入入人群的的通道，这这些人都都应该是是我们的的目标客客户，所所以应该该做为小小众传播播的主打打。新的的宣传单单与楼书书、财富富手册的的更新也也是新一一时期、新新的指导导思想树树立后的的大事之之一。另外非常重重要的车车体广告告及户外外广告也也是这一一时间广广告的宣宣传重点点。3、表达内内容：以“娱乐业业态”高回报报商铺为为主打内内容进行行宣传，带动整体项目的销售业绩。以其它卖点为辅，将天润柏川御花园假日广场未来业态、入驻商家、回报、银行保证等方面，进行详尽的说明，把每个细节分不同阶段真实展现在投资者的脑中。4、表现方方式：前前期形象象总现、中中期卖点点分述、尾尾盘主打打价格。5、具体表表现：在在实际操操作当中中，地段段、业态态、经营营者实力力等优势势通过上上述媒体体加以表表现，同同时加快快四五层层“娱乐业态态”商铺的设设计、装装修施工工，把“娱乐业业态”商铺作为为宣