三乡商业街招商方案

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.三乡鸿埠商业街整体招商思路（初稿）一、招商的启动时间如按20005年10月1日开业计计划，按按一般同同规模的的商业项项目，至至少应提提前8个月进进行招商商，本商业街街因种种种原因，现现距开业业之日仅仅剩下33个月不不个月时时间，再再加上项项目有前前期认购购及开盘盘强销期期销售率率不过440%。给给后期的的整体招招商会有有较在大大的牵制制。二、招商人人员人数数本商业街铺铺位833个，现现出售的的B1、AA4区铺位位由于规规划和位位置的原原因，至今的的销售率率不

2、到330%。增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为5名较为合适。具体工作分配如下：经理（）：负负责统管管全局，制制定招商商方案和和进度，安安排招商商人员的的日常工工作。招商人员（4名）：由经理安排具体招商工作其中：B11、A44区由2名招商商人员负负责招商商工作46区由由2名招商商人员负负责招商商工作招商文秘11名招商人员组组成：建建议由销销售部、公公司策划划部、物物管公司司抽调一一部分精精兵强将将组建招招商队伍伍。三、招商办办公地点点因整个招商商需和销销售配合合，建议议在营销销中心附附近开展展招商工工作1、 前期期暂时在在营销中中心在营营销中心心内办公公。2、同时在在营销中中心内设设立招商

3、商咨询点点，双边边配合进进行。四、项目整整体招商商的原则则和目标标1、保证在在20005年9月底前前项目整整体招商商完成880%；20005年10月1日项目开开业前整整体招商商完成990%，以以保障项项目能如如期顺利利开业。距项目开业业只剩下下3个月不不到时间间，时间间对完成成80%的招招商计划划有一定定的难度度和压力力，但由由于前期期积累了了一定客客户资源源，加之之对项目目比较了了解，通通过后期期的招商商更进工工作和招招商广告告的配合合，对完完成这个个任务有有一定的的信心。2、在招商商过程中中确保按按既定的的功能分分区进行行招商，以以保障整整个商业业街商业业经营井井然有序序。由于整个招招商滞

4、后后于销售售，且在在前期的的定位中中将商业业街定位位于自营营性商业业街，因因此要保保证功能能分区具具体到每每一个铺铺位，难难度势必必很大，因因此按功功能分区区进行招招商只能能是保障障每个区区经营的的商品性性质大体体一致，如如经营服服装的区区也可以以经营皮皮具、化化装品之之类，而而不能经经营小吃吃、电玩玩等。3、在招商商工作中中确保业业主第一一年的投投资回报报达到55%以上，以以稳定业业主的投投资信心心。投资回报对对增强投投资者信信心和保保障商业业街的永永续经营营至关重重要。本本项目在在定价及及租金的的确定方方面跟市市场尤其其是类比比市场有有较大的的出入，投投资回报报率跟正正常的商商住两用用楼有

5、所所差别。但但在已有有的定价价及租金金方面，我我们要确确保业主主的第一一年投资资回报率率达到66%以上上，以后后随商场场的经营营情况及及时调整整租金来来提高业业主的投投资回报报率。4、确保整整个商业业街形象象统一和和经营稳稳定。对B1、BB2、BB3、AA1纯底底铺将按按大体按按现行功功能分区区进行零零散招商商，但根根据招商商情况及及三乡的的实际消消费情况况，建议议做出微微调。把把A1的的业态定定位于百百货及五五金；BB2定位位于电话话、音像像、文具具区、发发廊、水水果等；B1区区的业态态定位于于服装、精精品饰品品、皮具具、鞋类类一条街街。理由由是B33二层主主要以网网吧为主主，并且且下面的的

6、纯底铺铺主要为为特色小小吃、饮饮食一条条街等。其其既定的的目标客客户以周周边的外外来劳务务人员、一一般管理理人员及及周围的的居民为为主。而而现在的的A1业业态更适适合B33的客户户。把已已定的AA1的业业态放在在现在的的B2区区可能更更有利于于招商。因因此，对对B4区采采取统一一招商，建议B4区的以前定位于手机、医药、发廊等改为引进一家主力餐饮店来提高A1商铺的销售和招商。从而保证商业街长远经营稳定。五、鸿埠商商业街投投资业主主、自营营业主和和开发商商三方风风险分析析1、投资业业主风险险分析? 商铺不不能及时时租赁出出去；? 商铺租租赁的投投资回报报率比较较低；? 商铺升升值潜力力有限，不不能

7、转手手或难于于转手。2、自营业业主（租租赁户）风风险分析析? 项目招招商在开开业前不不能完成成85%以上或或装修未未完成，项项目不能能如期开开业或开开业时间间无限期期拖延；? 由于招招商工作作的疏漏漏，导致致商业街街内经营营无序、鱼鱼龙混杂杂；? 生意不不是很理理想或经经营惨淡淡；? 开发商商卖完后后走人。3、开发商商风险分分析? 投入大大量招商商推广费费用后，招招商效果果不明显显或收效效甚微；? 开发商商自己没没有专业业的招商商人员，需需聘请专专业的招招商公司司，费用用开支加加大；? B1、AA1区区销售售情况不不理想。但但若招商商不理想想，今后后的经营营或销售售会很困困难；? 项目不不能如

8、期期开业，业业主闹事事；? 项目日日后经营营不是很很理想或或经营惨惨淡，则则不利于于开发商商的品牌牌树立。? 项目不不能获得得稳定的的投资回回报，业业主闹事事；六、招商中中存在的的主要问问题及规规避方法法问 题 一一：招商商时间紧紧迫、任任务量较较大如前面所述述，项目目的整个个招商时时间只剩剩下约33个月左左右的时时间，总总共有约约80000m2、80多个个铺位需需要招商商，因此此时间非非常紧迫迫，任务务巨大。 规规避方法法：尽快快确定整整体招商商执行方方案，成成立专门门的招商商机构开开始工作作，并组组织专门门的部门门监督管管理。问 题 二二：已买买商铺的的业主要要求自营营或自行行转租，可可先

9、前没没有交保保证金，签签定相关关协议，对对其难以以制约规避方法：建议提提前召开开临时业业主大会会，成立立临时业业主委员员会，协协助开发发商做好好业主方方面的种种种工作作，以保保证项目目能如期期开业。能沟通成由开发商进行统一试营业和统一招商。当然，只要业主自营与自行转租不违反开发商的有关规定及不影响其它业主经营的可以考虑其要求。问 题 三三：引入入大型租租赁户后后，可能能导致租租金较低低，其余业主主不同意意引入大型主主力店、知知名品牌牌客户，由由于面积积较大，其其租金相相对会降降低，但但引入大大型租赁赁户一次次性可以以租赁较较大面积积，另外外大型品品牌的进进驻会形形成示范范效用，吸吸引中小小客户

10、进进驻，从从而缩短短整个招招商周期期，保证证如期开开业。规避方法：开发商商适当的的给予一一定租金金补贴或或者在物物管费及及其它方方面给予予其余业业主一些些优惠条条件。问 题 四四：20005年10月1日前招商商任务完完不成880%，影响响开业，并并且可能能会造成成先期装装修的业业主的损损失及由由此引发发起来的的纠纷。规避方法：在目前前的形式式下，必必须对招招商工作作进行科科学、合合理的评评估，认认真分析析招商工工作中的的问题和和困难，正正确预见见并确定定项目的的开业时时间。或或者届时时制定相相关的广广告宣传传活动，如周围打工仔妹、潜在客户免费创业90天等活动，由开发商免费提供开业时适量未租出商

11、铺，保证开业率达80以上。七、鸿埠商商业街计计划招商商方式鸿埠商业街街共有商商铺833个，现现阶段已已售商铺铺33个(截止20005年7月9日)，但真真正意义义上的整整体招商商仍未规规划和启启动，如如按以前前招商设设想：BB1、BB2、BB3、AA1招散散户，BB4区统统一招商商，如按按20005年10月1日开业计计划，招招商率达达80%以上将将有较大大困难。1、时间已已来不及及。到110月底底，仅仅仅剩下个个3个月的的时间，加加上招商商组织必必须进一一步扩大大，具体体方案的的确定，人人员的培培训或磨磨合，招招商广告告的策划划等等，至至少将需需要155-200天时间间。也就就是说22个月的的时

12、间要要招满88380%（开开业率）（1-20%自营客户）=53个商铺。2、一般商商业项目目，如考考虑到以以后的商商业街形形象和稳稳定，招招商工作作都会策策划先行行。及工工程开始始动工时时就有功功能定位位设想，然然后根据据策划要要求进行行施工和和招商，一一般启动动时间略略早于销销售或与与销售同同步，就就目前鸿鸿埠商业业街来说说，因招招商启动动时间较较晚，没没有事先先策划，加加上已有有33个商商铺的自自主权掌掌握在一一大群业业主手中中，招商商过程中中可能出出现的困困难或工工作的不不可操作作性，将将随时影影响招商商工作的的效果，影影响商业业街的整整体形象象和开业业时间，如如盲目启启动，到到时将进进退

13、两难难。针对以上种种种情况况分析，如如果要保保证20005年年1月商业业街整体体80%以上上开业，且且功能分分区不混混乱，经经营类别别的包括括购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮等要要素，建建议目前前启动招招商时，采采取以下下办法：1、业态的的重新规规划及调调整（详详见第四四条第44小条）；2、B4区区统一招招租大型型商业项项目B1、B22、A11区招商商方案一、 功能能定位及及招商对对象功能定位：1、因三乡乡周边的的商业企企业中：都市新新天地经经营定位位为中高高档并且且开发商商有口碑碑优势，三三乡综合合市场经经营定位位为中档档，鸿埠埠路沿街街及靠近近本项目目周围的的大都为为经营定定位均是是低档，考考

14、虑到差差异化经经营，鸿鸿埠商业业街经营营定位应应该是中中档偏低低。2、就B11区目前前鸿埠的的市场行行情而言言，散户户经营服服装的市市场份额额大大的的占据着着主导地地位，其其中还带带动着美美甲、内内衣、精精品饰品品的消费费，在本本项目中中，我们们拿出一一个区的的位置来来经营服服装、服服饰及其其带动的的相关行行业。也也是为了了保障经经营户的的利益，从从而确保保商家的的稳定性性和市场场的长期期稳步发发展的前前景。在在其中，相相对的，男男装和童童装在市市场的份份额中比比例要小很多多，所以以，他们们所占的的本项目目面积并并不是很很大，建建议放在在B1与与A1的的死角。3、 就鸿鸿埠商业业街周围围的情况

15、况及消费费群体来来讲，三三乡民众众已经习习惯将她她定位为为中档偏偏下的消消费场所所。所以以，较高高档的品品牌进驻驻鸿埠商商业街的的可行性性不是很很大。故故设一个个区引进进一些二二、三线线服饰及及相关品品牌。招商对象：品牌服饰（男男、女品品牌服饰饰、品牌牌内衣、品品牌布艺艺及时尚尚包类等等）；女性用用品（时时尚女装装、美容容美甲、精精美饰品品等）；男士用用品（男男士服饰饰、休闲闲品牌、运运动服饰饰、儿童童用品等等）；日日用百货货及音像像、五金金、文具具等业态态。三、招商人人数从工作情况况来看，建建议由22名招商商人员进进行招商商比较合合适，主主要是招招商方法法是DMM单张发发放、三三乡及其其周围

16、小小商铺的的拉拢及及游说。B1、B22、A11区招商商具体操操作方法法：1）、召开开临时业业主委员员会，聘聘请专业业公司在在业主与与租赁户户之间搭搭建招商商信息平平台，让让其自行行商定相相关细节节，开发发商负责责协调和和监督。2）B1、BB2、AA1区由由于目前前销售已已经有440%，采采用返租租等方式式目前操操作起来来可能比比较困难难，建议议按以下下办法：一是加加大投资资回报率率,二是是签订三三年期的的长时返返租.B1、B22、A11区的招招商比较较复杂业业组合较较多。主主要分成成两块已售售出商铺铺的招商商和迄今今未售出出商铺的的招商。因因为它们们两者的的特点不不一样，下下面分别别进行阐阐述

17、：21 已已售出商商铺的招招商到20055年7月月9日为止，鸿鸿埠商业业街目前前已销售售铺位333个。这这其中客客户主要要分成自自行招租租、委托托招租、自自营三种种。对于于这些客客户，由由于前期期没有交交纳保证证金，目目前对其其难以限限制，工工作会有有一定的的难度，为为此我们们制定以以下方案案：1、以上客客户在99月20前可自自行选择择自营、委委托租赁赁还是自自行租赁赁。2、9月底底以前购购买商铺铺选择自自营、自自行招租租的业主主，在99月30日前到开开发商处处交纳220000元自营营保证金金，签定定经营公公约和自自营意向向书，才才能享受受政府给给予的优优惠税收收政策，如如果能和和整个商商业街

18、统统一开业业，届时时将退还还20000元保保证金。3、9月底底以前购购买商铺铺选择委委托租赁赁的业主主在9月30日前可选选择由开开发商指指定的公公司(实实指本公公司的运运营公司司)委托托租赁，交交纳保证证金，并并签定委委托租赁赁协议。（详详见附后后的委托托租赁协协议、租租赁协议议样本）4、9月330日后所有有剩下的的铺位无无条件交交由开发发商指定定的公司司整体代代为租赁赁，且按按现行价价格年回回报的66%的租金金标准进进行统一一招商。这这种方式式简单、明明了，但但实际操操作起来来可能会会有一定定的难度度，因为为要业主主交纳220000元保证证金其主主动权在在业主手手中，开开发商难难以制约约，如

19、果果操作不不好可能能会遭到到业主抵抵制，而而导致整整个招商商工作被被耽搁下下来。鉴于此种方方案的缺缺点，我我们建议议采取以以下措施施，鼓励励客户快快速与公公司签定定相关协协议：1、对于220055年8月30日前购铺铺的客户户在20005年9月30日前与开开发商指指定的公公司(实指指本公司司的运营营公司)分别签签定自营营意向书书、自行行招租意意向书或或委托租租赁协议议的，第第一年后后物管费费全免并并且三个个月免租租金。2、对于220044年8月30日后9月30日以前购购铺的客客户在签签定购铺铺正式合合同后55日内与与开发商商指定的的公司分分别签定定自营协协议、自自行招租租协议或或委托租租赁协议议

20、的，第第一年后后返物管管费50%和免免月租金金一个月月。22未售售出商铺铺的招商商9月30日日后，如如未出售售的商铺铺，一律律交由开开发商指指定的运运营公司司代为租租赁(实实指本公公司的运运营公司司)。9月30日后购买买商铺的的业主，无条件选择委托租赁。在签定正式合同的同时签定委托租赁协议，其中：1、9月330日后购买买商铺的的客户在在签定正正式合同同的同时时签定委委托租赁赁协议的的，第一一年后返返物管费费30%。2、对于在在签定正正式合同同后5日内签签定委托托租赁协协议的，第第一年后后返物管管费20%。3、对于在在签定正正式合同同后100日内签签定委托托租赁协协议的，第第一年后后返物管管费1

21、0%。4、9月330日后购买买商铺的的业主，仍仍需自营营的，如如该商铺铺购买时时已出租租，将无无条件选选择委托托出租，租租赁期限限满后，方方可自营营。如该该商铺购购买时未未出租，需需交纳220000元保证证金，签签定经营营公约和和自营意意向书，保保证和商商业街同同步开业业后，才才可自营营，。五、具体招招商细则则： 1、委托租租赁具体体操作流流程。 业主购买买商铺 填写经经营意向向调查表表 确认自自营、委委托出租租协助助业主和和承租人人签订租租赁 公司收收集承租租客户 投资资业主签签定业主主代租合合同交纳履履约保证证金装修、开开业2、委托租租赁合同同附后。八、鸿埠商商业街BB4 （包括括B1、A

22、A1的二二三楼）区统一招商方案一、基本原原则（1）定位位原则鸿埠整体商商业氛围围日益渐渐浓，作作为名气气不大，没没有品牌牌知名度度的鸿埠埠商业街街，应遵遵守以下下几个原原则：A、引进的的项目必必须能提提升整个个商业街街的形象象，带动动人气，增增强业主主和经营营户的投投资信心心，因此此，应该该是鸿埠埠商圈其其他卖场场缺乏的的项目，或或者是将将来在鸿鸿埠更具具竞争优优势的项项目。B、引进的的项目必必须考虑虑到商业业街周边边企事业业单位、居居民区、学学校等群群体的购购物习惯惯和消费费需求，能能培育稳稳定的消消费群体体，有非非常明确确的针对对性。C、项目定定位的覆覆盖面，基基本能辐辐射达到到项目周周边

23、3公里以以内。（2）租金金价位定定价原则则A、租金基基准定价价，应全全面权衡衡经营户户和开发发商的投投资成本本，参照照市场上上按投资资回报77 88%左右右的价位位，业主主和经营营户基本本能接受受，因此此，B44租金定定价月基基价应为为：售价价6%12个月月。B、因引进进的项目目有知名名度大小小不同、影影响力不不同、规规模大小小不同，因因此，在在考虑基基准定价价的基础础上，应应该考虑虑以下两两个着重重点：如引进的的项目知知名度大大，确实实能提升升商业街街整体形形象，带带动人流流，其租租金标准准应参照照市场行行情，适适当略低低于租金金基准定定价，但但租赁期期应至少少达3年以上上，且每每年租金金价

24、格要要保证55左右右的递增增。如引进的的项目，只只有一般般知名度度或影响响力，对对整个商商业街的的帮助不不大，则则可以按按租金基基准定价价作为参参考定价价。因大型商商业项目目装修较较一般商商铺复杂杂，往往往需要113个月的的装修期期，如鸿鸿埠商业业街在明明年20005年年12月底底客户才才能进场场装修的的情况下下，建议议给予免免13个月装装修期的的租金优优惠政策策。二、招商对对象以及及目标顾顾客、租租金预测测21 网吧、超市市、大型型娱乐场场所等为为主，该该群体以以连锁店店经营为为主，一一般要求求铺位面面积2000110000m2（使使用），其其经营实实力、经经验比较较强，有有很稳定定的消费费

25、群体，有有较高的的品牌影影响力和和号召力力。租金预测：根据市市场该群群体的投投资实例例，预测测租金33040元/m22左右（建建筑面积积）。二二三楼暂暂定为二二楼200元/平平方米，三三楼为115元/平方米米。22娱乐乐、休闲闲品牌店店以电玩俱乐乐部、茶茶艺吧、健健身馆等等为主，该该类群体体一般要要求铺位位面积220020000m22（使用用），其其经营项项目能做做到与购购物互补补，有一一定的规规模和市市场竞争争力，能能充分聚聚集人气气。目标顾客：1、鸿埠商圈圈讲究生生活品质质和品位位的消费费人士。2、鸿埠商商圈喜爱爱时尚，追追求潮流流的时尚尚男女。4、鸿埠商商业街购购物后需需其他消消费的顾顾

26、客。5、鸿埠周周边喜爱爱休闲娱娱乐的广广大爱好好者。目标顾客：鸿埠商圈圈乃至整整个三乡乡整个范范围内的的需家庭庭消费、生生活所需需支的居居民区、企企事业单单位以及及来商业业街购物物的所有有顾客。注：因4区区是先售售后租，建建议整个个4区按售售价年回回报的66进行行“带租约约销售”九、鸿埠商商业街整整体招商商程序一 进行全全市商业业业态及及招商、租租赁市场场调研 7月15日前(已完完成)二 确定功功能分区区，确定定招商平平面图及及面积 7月20日之前(已已完成)三 确定本本项目的的招商形形式及条条件 7月25日之前 1、租赁赁 2、合作作经营 四 制定具具体的招招商项目目明细 7月20日之前 1、项目目分类 2、目标标客户的的定位 _已完完成 3、招商商区域地地点 (见具具体的营营销策划划书)六 制定各各种招商商项目的的租金费费用、收收益预算算、编制制租金表表 7月30日之前七 制定宣宣传推广广计划及及开支预预算 1、招商商工具7