商业街整体招商方案

1、 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.商业街整体招商方案一、招商的启动时间如按20005年5月1日开业业计划，按按一般同同规模的的商业项项目，至至少应提提前8个月进进行招商商，商业业街因种种种原因因，现距距开业之之日仅剩剩下6个月时时间，因因此招商商时间建建议最迟迟11月初初开始启启动。二、招商人人员人数数商业街铺位位8644个，现现出售的的144区铺位位较小且且分散，如如此以来来增加了了招商的的难度和和强度。对对此招商商人员定定为100名较为为合适。具具体工作作分配如如下：经理（）：负负责统

2、管管全局，制制定招商商方案和和进度，安安排招商商人员的的日常工工作。招商人员（九九名）：由经理理安排具具体招商商工作其中：13区由3名招商商人员负负责招商商工作46区由由5名招商商人员负负责招商商工作招商文秘11名三、招商办办公地点点因整个招商商需和销销售配合合，建议议在营销销中心附附近开展展招商工工作1、 在营营销中心心后、交交警岗亭亭旁建造造一间约约80平米米的招商商办公室室。建议议在111月底建建成，前前期暂时时在营销销中心内内办公。2、 在项项目现场场附近租租赁一套套写字楼楼或公寓寓作为招招商办公公室，并并同时在在营销中中心内设设立招商商咨询点点，双边边配合进进行。四、项目整整体招商商

3、的原则则和目标标1、保证在在20005年3月底前前项目整整体招商商完成880%；20005年5月1日项目目开业前前整体招招商完成成90%，以保保障项目目能如期期顺利开开业。距明年项目目开业只只剩下半半年时间间（20004年年11月1日20005年年4月30日），除除去春节节一个月月的时间间，实际际剩下的的时间只只有5个月，因因此对完完成900%的招招商计划划有一定定的难度度和压力力，但由由于前期期积累了了一定客客户资源源，加之之对项目目比较了了解，通通过后期期的招商商更进工工作和招招商广告告的配合合，对完完成这个个任务有有一定的的信心。2、在招商商过程中中确保按按既定的的功能分分区进行行招商，

4、以以保障整整个商业业街商业业经营井井然有序序。由于整个招招商滞后后于销售售，且在在前期的的定位中中将商业业街定位位于自营营性商业业街，因因此要保保证功能能分区具具体到每每一个铺铺位，难难度势必必很大，因因此按功功能分区区进行招招商只能能是保障障每个区区经营的的商品性性质大体体一致，如如经营服服装的区区也可以以经营皮皮具、化化装品之之类，而而不能经经营小吃吃、电玩玩等。3、在招商商工作中中确保业业主第一一年的投投资回报报达到88%以上上，以稳稳定业主主的投资资信心。根据我司对对项目周周边商铺铺租赁价价格的调调查分析析和商业业行业基基准收益益率，我我司测算算保证业业主第一一年的投投资回报报达到88

5、%以上上问题不不大，较较高的投投资回报报对增强强投资者者信心和和保障商商业街的的永续经经营至关关重要。4、确保整整个商业业街形象象统一和和经营稳稳定。对14区区将按现现行功能能分区进进行零散散招商，对对56区采取取统一招招商，来来保证整整个商业业街整体体定位符符合东塘塘商圈需需求，来来保证商商业街长长远经营营稳定。五、商业街街投资业业主、自自营业主主和开发发商三方方风险分分析1、投资业业主风险险分析? 商铺不不能及时时租赁出出去；? 商铺租租赁的价价格比较较低；? 商铺升升值潜力力有限，不不能转手手或难于于转手。2、自营业业主（租租赁户）风风险分析析? 项目招招商在开开业前不不能完成成85%以

6、上或或装修未未完成，项项目不能能如期开开业或开开业时间间无限期期拖延；? 由于招招商工作作的疏漏漏，导致致商业街街内经营营无序、鱼鱼龙混杂杂；? 没有统统一的物物管或物物业管理理费用比比较高；? 生意不不是很理理想或经经营惨淡淡；? 开发商商卖完后后走人。3、开发商商风险分分析? 投入大大量招商商推广费费用后，招招商效果果不明显显或收效效甚微；? 开发商商自己没没有专业业的招商商人员，需需聘请专专业的招招商公司司，费用用开支加加大；? 5-66区“只租不不卖”或“先租后后卖”，若招招商不理理想，今今后的经经营或销销售会很很困难；? 项目不不能如期期开业，业业主闹事事；? 项目日日后经营营不是很

7、很理想或或经营惨惨淡，则则不利于于开发商商的品牌牌树立。? 项目不不能获得得稳定的的投资回回报，业业主闹事事；六、招商中中存在的的主要问问题及规规避方法法问 题 一一：招商商时间紧紧迫、任任务量较较大如前面所述述，项目目的整个个招商时时间只剩剩下约55个月左左右的时时间，总总共有约约200000mm2、8000多个铺铺位需要要招商，因因此时间间非常紧紧迫，任任务巨大大。 规规避方法法：尽快快确定整整体招商商执行方方案，引引入专业业的招商商机构开开始工作作，并组组织专门门的部门门监督管管理。问 题 二二：已买买商铺的的业主要要求自营营或自行行转租，可可先前没没有交保保证金，签签定相关关协议，对对

8、其难以以制约规避方法：建议提提前召开开临时业业主大会会，成立立临时业业主委员员会，协协助开发发商做好好业主方方面的种种种工作作，以保保证项目目能如期期开业。问 题 三三：引入入大型租租赁户后后，可能能导致租租金达不不到8%，业主主不同意意引入大型主主力店、知知名品牌牌客户，由由于面积积较大，其其租金相相对会降降低，但但引入大大型租赁赁户一次次性可以以租赁较较大面积积，另外外大型品品牌的进进驻会形形成示范范效用，吸吸引中小小客户进进驻，从从而缩短短整个招招商周期期，保证证如期开开业。规避方法：开发商商适当的的给予一一定租金金补贴。问 题 四四：自营营铺位与与大客户户租赁铺铺位重叠叠规避方法：1、

9、谈大型型包租客客的同时时，尽量量给投资资业主商商铺面积积占比比比较多的的商铺群群给其选选择；2、对大型型包租客客包租商商铺中的的自营业业主，可可帮其调调整到位位置相对对较好的的委托出出租商铺铺中经营营，期间间发生的的租金差差额可酌酌情给予予补偿。问 题 五五：20005年年5月1日前招招商任务务完不成成90%，影响响开业规避方法：在目前前的形式式下，必必须对招招商工作作进行科科学、合合理的评评估，认认真分析析招商工工作中的的问题和和困难，正正确预见见并确定定项目的的开业时时间。或或者届时时制定相相关的广广告宣传传活动，如如大学生生免费创创业900天、自自营业主主经营比比赛等活活动，由由开发商商

10、免费提提供开业业时适量量未租出出商铺，保保证开业业率达990以以上。七、商业街街计划招招商方式式商业业街共有有商铺8864个个，现阶阶段已售售商铺2288个个(截止20004年年10月23日)，但真真正意义义上的整整体招商商仍未规规划和启启动，如如按以前前招商设设想：11-4区区招散户户，5-6区统统一招商商，如按按20005年5月1日开业业计划，招招商率达达9%以上上将有较较大困难难。1、时间已已来不及及。从111月初初开始计计算，到到明年44月底，仅仅仅剩下下个6个月的的时间，之之间还有有春节将将延误一一个月时时间，加加上招商商组织必必须进一一步扩大大，具体体方案的的确定，人人员的招招聘或

11、磨磨合，招招商广告告的策划划等等，至至少将需需要155-200天时间间。也就就是说四四个月的的时间要要招满886490%（开业业率）（1-220%自自营客户户）=6622个个商铺，平平均每月月要招出出1388户，每每天要招招出133830=4.66户，将将非常困困难，以以往长沙沙市任何何地方都都没有类类似速度度，所以以从时间间上来来来说已远远远不够够。2、严格按按功能分分区招商商，那么么三、四四区的招招商将有有非常大大的困难难。按目前功能能分区，三三区做男男士用品品、动动动休闲产产品，四四区做儿儿童用品品、文化化用品，要要招商有有相当大大的困难难，作为为地下商商业街，大大品牌或或有名品品牌的选

12、选择性不不大，根根据以往往招商了了解，男男士服饰饰、儿童童用品的的客户资资源比起起女装类类产品要要少很大大一部分分比例，招招商有很很大一部部分难度度，加上上相比一一、二区区位置，三三、四区区缺乏优优势，如如三、四四区按目目前功能能分区经经营，将将有很大大困难。3、一般商商业项目目，如考考虑到以以后的商商业街形形象和稳稳定，招招商工作作都会策策划先行行。及工工程开始始动工时时就有功功能定位位设想，然然后根据据策划要要求进行行施工和和招商，一一般启动动时间略略早于销销售或与与销售同同步，就就目前商商业街来来说，因因招商启启动时间间较晚，没没有事先先策划，加加上已有有2888个商铺铺的自主主权掌握握

13、在一大大群业主主手中，招招商过程程中可能能出现的的困难或或工作的的不可操操作性，将将随时影影响招商商工作的的效果，影影响商业业街的整整体形象象和开业业时间，如如盲目启启动，到到时将进进退两难难。针对以上种种种情况况分析，如如果要保保证20005年年5月商业业街整体体90%以上开开业，且且功能分分区不混混乱，经经营类别别的包括括购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮等要要素，建建议目前前启动招招商时，采采取以下下办法：1、在目前前销售的的1-44区中1-3区招招租散户户；2、4-66区统一一招租大大型商业业项目（目目前销售售的只有有4区）1-3区招招商方案案一、 功能能定位及及招商对对象功能定位：1、因东

14、塘塘周边的的商业企企业中：友谊商商城装修修后经营营定位为为中高档档，东塘塘百货经经营定位位为高档档，旁的的交易大大楼、潇潇湘服饰饰广场经经营定位位均是低低档，考考虑到差差异化经经营，商商业街经经营定位位应该是是中档偏偏低。2、 目前前长沙的的市场行行情而言言，散户户经营女女装的市市场份额额大大的的占据着着主导地地位，其其中还带带动着美美甲、内内衣、精精品饰品品的消费费，故业业内人常常说：女女人的钱钱是最好好赚的。所所以，在在本项目目中，我我们拿出出一个区区的位置置来经营营女性服服装、服服饰。也也是为了了保障经经营户的的利益，从从而确保保商家的的稳定性性和市场场的长期期稳步发发展的前前景。相相对

15、的，男男装和童童装在市市场的份份额中就就显得比比例小很很多，所所以，他他们所占占的本项项目面积积并不是是很大，全全部集中中在三区区。3、 就地地下商业业街在长长沙经营营的历史史来讲，长长沙民众众已经习习惯将她她定位为为中档偏偏下的消消费场所所。所以以，较高高档的品品牌进驻驻长沙的的地下商商业街的的可行性性不是很很大。故故设一个个区引进进一些二二、三线线服饰及及相关品品牌。招商对象：1区：品牌牌服饰（男男、女品品牌服饰饰、品牌牌内衣、品品牌布艺艺及时尚尚包类等等）2区：女性性用品（时时尚女装装、美容容美甲、精精美饰品品等）3区：男士士用品（男男士服饰饰、休闲闲品牌、运运动服饰饰、儿童童用品等等）

16、三、招商人人数我司在100月19日至100月25日已已进行了了初步委委托租赁赁招商工工作，从从工作情情况来看看，建议议由3名招商商人员进进行招商商比较合合适1-3区招招商具体体操作方方法：1）、召开开临时业业主委员员会，聘聘请专业业公司在在业主与与租赁户户之间搭搭建招商商信息平平台，让让其自行行商定相相关细节节，开发发商负责责协调和和监督。2）、5-6区由由于目前前没有销销售出去去，不存存在产权权与经营营权分离离，招商商难度相相对较小小，建议议主要吸吸引大客客户进驻驻，一方方面可以以加快招招商速度度，另一一方面可可以吸引引广大中中小租赁赁户进驻驻。由于于大客户户租赁时时间相对对较长、租租赁面积

17、积相对较较大，可可能其租租赁的价价格会低低于散户户租赁的的价格，开开发商会会损失部部分租金金，但从从长远来来看这有有利于整整个商业业街的经经营，有有利于55-6区区商铺今今后的销销售或租租赁。3）、1-4区由由于目前前销售已已经过半半，采用用返租等等方式目目前操作作起来可可能比较较困难，我我司建议议按以下下办法：1-4区的的招商比比较复杂杂，主要要分成两两块已售出出商铺的的招商和和迄今未未售出商商铺的招招商。因因为它们们两者的的特点不不一样，下下面分别别进行阐阐述：? 已售出出商铺的的招商到20044年10月20日为为止，商商业街目目前已销销售铺位位2855个，占占1-44区总铺铺位数的的47

18、.1%。这这其中客客户主要要分成自自行招租租、委托托招租、自自营三种种。对于这些客客户，由由于前期期没有交交纳保证证金，目目前对其其难以限限制，工工作会有有一定的的难度，为为此我们们制定以以下方案案：1、以上客客户在111月30前可可自行选选择自营营、委托托租赁还还是自行行租赁。2、11月月底以前前购买商商铺选择择自营、自自行招租租的业主主，在112月10日前前到开发发商处交交纳20000元元自营保保证金，签签定经营营公约和和自营意意向书，才才能享受受政府给给予的优优惠税收收政策，如如果能和和整个商商业街统统一开业业，届时时将退还还20000元保保证金。3、11月月底以前前购买商商铺选择择委托

19、租租赁的业业主在112月10日前前可选择择由开发发商指定定的公司司委托租租赁，交交纳保证证金，并并签定委委托租赁赁协议。（详详见附后后的委托托租赁协协议、租租赁协议议样本）4、11月月30日后后所有剩剩下的铺铺位无条条件交由由开发商商指定的的公司整整体代为为租赁，且且按现行行价格年年回报的的8%的租租金标准准进行统统一招商商。这种方式简简单、明明了，但但实际操操作起来来可能会会有一定定的难度度，因为为要业主主交纳220000元保证证金其主主动权在在业主手手中，开开发商难难以制约约，如果果操作不不好可能能会遭到到业主抵抵制，而而导致整整个招商商工作被被耽搁下下来。鉴于此种方方案的缺缺点，我我们建

20、议议采取以以下措施施，鼓励励客户快快速与公公司签定定相关协协议：1、对于220044年10月30日前前购铺的的客户在在20004年11月15日前前与开发发商指定定的公司司分别签签定自营营意向书书、自行行招租意意向书或或委托租租赁协议议的，第第一年后后返物管管费400%。2、对于220044年10月30日前前购铺的的客户在在20004年11月30日前前与开发发商指定定的公司司分别签签定自营营意向书书、自行行招租意意向书或或委托租租赁协议议的，第第一年后后返物管管费200%。3、对于220044年10月30日后后11月30日以以前购铺铺的客户户在签定定购铺正正式合同同后5日内与与开发商商指定的的公

21、司分分别签定定自营协协议、自自行招租租协议或或委托租租赁协议议的，第第一年后后返物管管费400%。4、对于220044年10月30日后后11月30日以以前购铺铺的客户户在签定定购铺正正式合同同后100日内与与开发商商指定的的公司分分别签定定自营协协议、自自行招租租协议或或委托租租赁协议议的，第第一年后后返物管管费400%。超出以上时时间的，则则不给予予任何奖奖励政策策。? 未售出出商铺的的招商11月300日后，如如未出售售的商铺铺，一律律交由开开发商指指定的招招商公司司代为租租赁。111月30日后后购买商商铺的业业主，无无条件选选择委托托租赁。在在签定正正式合同同的同时时签定委委托租赁赁协议，

22、其其中：1、11月月30日后后购买商商铺的客客户在签签定正式式合同的的同时签签定委托托租赁协协议的，第第一年后后返物管管费400%。2、对于在在签定正正式合同同后5日内签签定委托托租赁协协议的，第第一年后后返物管管费300%。3、对于在在签定正正式合同同后100日内签签定委托托租赁协协议的，第第一年后后返物管管费200%。4、11月月30日后后购买商商铺的业业主，仍仍需自营营的，如如该商铺铺购买时时已出租租，将无无条件选选择委托托出租，租租赁期限限满后，方方可自营营。如该该商铺购购买时未未出租，需需交纳220000元保证证金，签签定经营营公约和和自营意意向书，保保证和商商业街同同步开业业后，才

23、才可自营营，同时时，第一一年后返返物管费费20%。五、具体招招商细则则：1、1- 3区委委托租赁赁机构因因长沙市市房地地产顾问问有限公公司一直直在营销销一线，有有丰富的客户资源源、了解解业主和和租赁户户的心理理，建议议业主直直接委托托其负责责操作。 2、委托租租赁具体体操作流流程。 业业主购买买商铺 填写经经营意向向调查表表 确认认自营、委委托出租租协助业主和和承租人人签订租租赁 公公司收集集承租客客户 投投资业主主签定业业主代租租合同，并收收取租赁赁中介佣佣金 信信息、进进行谈判判 协协议，交交纳履约约保证金金 装修、开业业3、委托租租赁合同同附后。八、商业街街4-66区统一一招商方方案一、

24、基本原原则（1）定位位原则目前，随着着沃尔玛玛、步步步高、家家润多、国国美、通通程电器器、友谊谊精品商商城、通通程精品品商城等等国内外外知名商商业巨头头聚首东东塘商圈圈，东塘塘的整体体商业氛氛围日益益渐浓，作作为名气气不大，没没有品牌牌知名度度的商业业街，特特别是第第四六六区统一一招商项项目的定定位，应应遵守以以下几个个原则：A、引进的的项目必必须能提提升整个个商业街街的形象象，带动动人气，增增强业主主和经营营户的投投资信心心，因此此，应该该是东塘塘商圈其其他卖场场缺乏的的项目，或或者是将将来在东东塘更具具竞争优优势的项项目。B、引进的的项目必必须考虑虑到商业业街周边边企事业业单位、居居民区、

25、学学校等群群体的购购物习惯惯和消费费需求，能能培育稳稳定的消消费群体体，有非非常明确确的针对对性。C、可以引引进国内内外大型型知名商商业机构构。D、项目定定位的覆覆盖面，基基本能辐辐射达到到项目周周边3公里以以内。（2）租金金价位定定价原则则A、租金基基准定价价，应全全面权衡衡经营户户和开发发商的投投资成本本，目前前，参照照市场上上按投资资回报77 88%左右右的价位位，业主主和经营营户基本本能接受受，因此此，第五五、六区区租金定定价月基基价应为为：售价价8%12个月月。B、因引进进的项目目有知名名度大小小不同、影影响力不不同、规规模大小小不同，因因此，在在考虑基基准定价价的基础础上，应应该考

26、虑虑以下两两个着重重点：如引进的的项目知知名度大大，确实实能提升升商业街街整体形形象，带带动人流流，其租租金标准准应参照照市场行行情，适适当略低低于租金金基准定定价，但但租赁期期应至少少达3年以上上，且每每年租金金价格要要保证55左右右的递增增。如引进的的项目，只只有一般般知名度度或影响响力，对对整个商商业街的的帮助不不大，则则可以按按租金基基准定价价作为参参考定价价。因大型商商业项目目装修较较一般商商铺复杂杂，往往往需要113个月的的装修期期，如商商业街在在明年220055年3月底客客户才能能进场装装修的情情况下，建建议给予予免13个月装装修期的的租金优优惠政策策。二、招商对对象以及及目标顾

27、顾客、租租金预测测? 文化类类品牌店店以教科书、综综合书刊刊、音像像店、电电脑配件件店等为为主，该该群体以以连锁店店经营为为主，一一般要求求铺位面面积2000110000m2（使使用），其其经营实实力、经经验比较较强，有有很稳定定的消费费群体，有有较高的的品牌影影响力和和号召力力。目标顾客：1、东塘塘沿韶山山南路至至井湾子子止，沿沿线一公公里范围围内的四四十几个个中高等等院校（不不包括小小学）。2、商业街街沿线一一公里范范围内的的科研单单位、技技术单位位、广告告信息公公司以及及有关文文化爱好好者。租金预测：根据市市场该群群体的投投资实例例，预测测租金660元/m22左右（建建筑面积积）。? 餐

28、饮、娱娱乐、休休闲品牌牌店以餐饮酒楼楼或餐饮饮美食广广场、电电玩俱乐乐部、美美容美体体馆、健健身馆、酒酒吧等为为主，该该类群体体一般要要求铺位位面积220020000m22（使用用），其其经营项项目能做做到与购购物互补补，有一一定的规规模和市市场竞争争力，能能充分聚聚集人气气。目标顾客：1、东塘塘商圈讲讲究生活活品质和和品位的的消费人人士。2、东塘商商圈喜爱爱时尚，追追求潮流流的时尚尚男女。3、东塘商商圈热爱爱生命、热热爱运动动的都市市青年以以及大中中学生。4、来商业业街购物物后需其其他消费费的顾客客。5、东塘周周边喜爱爱休闲娱娱乐的广广大爱好好者。租金预测：根据对对前期市市场调查查了解，租租

29、金预测测可达440770元/m00（建筑筑面积）。? 大型知知名商业业连锁机机构该类机构以以国内外外知名商商业品牌牌商场为为主，一一般要求求面积达达50000m22（建筑筑面积）以以上，有有其特定定的消费费群体，有有广泛的的品牌知知名度，有有较高的的商业信信誉和超超强的吸吸引力，能能提升整整个商业业街整体体定位，带带动人气气，增强强业主和和经营户户的投资资信心。目标顾客：东塘商商圈乃至至整个天天心区、雨雨花区整整个范围围内的需需家庭消消费、生生活所需需开支的的居民区区、企事事业单位位、大中中专院校校以及来来商业街街购物的的所有顾顾客。租金预测：因该类类商业机机构有其其相当大大的知名名度，根根据

30、其以以往的投投资习惯惯和投资资成本，租租金预测测在255500元/m22（建筑筑面积）。 注注：因44区是先先售后租租，建议议整个44区按售售价年回回报的88进行行“带租约约销售”，不允允许自营营，已签签商铺买买卖合同同的业主主要求自自营的业业主，有有开发商商同意后后帮其换换至3区，然然后由开开发商指指定专业业招商机机构统一一招商大大型商业业项目。一一方面保保证按原原计划销销售1-4区，另另一方面面以4、5、6区的整整体招商商租金收收益支付付4区返租租费用之之后（因因大型商商业项目目的租金金可能略略低于售售价年回回报的88，故故与返租租租金有有一定差差额），开开发商仍仍将有很很大的租租金收益益

31、。九、商业街街整体招招商程序序序号 工 作 内 容 日 期一 进行全全市商业业业态及及招商、租租赁市场场调研 9月1日111月1日二 确定功功能分区区，确定定招商平平面图及及面积 11月月1日之前前三 确定本本项目的的招商形形式及条条件 111月1日之前前 1、租赁赁 2、合作作经营 四 招商工工作中工工商税务务费用的的确定 11月月1日之前前五 制定具具体的招招商项目目明细 11月月1日之前前 1、项目目分类 2、目标标客户的的定位 3、招商商区域地地点 六 制定各各种招商商项目的的租金费费用、收收益预算算、编制制租金表表 111月1日之前前七 制定宣宣传推广广计划及及开支预预算 1、招商商工具 11月月15日之之前 （1）招招商地点点及办公公用品 11月月15日之之前 （2）确确定物管管及介入入经营管管理队伍伍 122月30日之之前 （3）印印制宣传传单、书书刊、价价目表 11月月15日之之前 2、招商商文本 （1）招招商手册册 111月15日之之前 （2）租租赁合同同 111月1日之前前 （3）合合作经营营合同 11月月1日之前前 （4）物物管文本本 111月30日之之前 （5）装装修要求求 111月30日之之前 （6）商