未来中国住宅房地产开发企业的盈利模式

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业未来中国住宅房地产开发企业的盈利模式摘要：本文通过对国内外文献的综述研究总结了现阶段我国住宅房地产企业存在的四种盈利模式，识别出现阶段我国住宅房地产企业主要以投资溢价为主要盈利模式。并且本文通过对我国住宅房地产企业发展存在的一些问题进行识别和总结，进而得出我国住宅房地产企业必然由投机型向经营型转变，盈利模式必然由投资溢价模式向投资一般价值和产品价值增值模式转变。关键词：住宅房地产开发；盈利模式；土地； 1.引言我国住宅房地产行业的市场化运作时间短、经验少、各方面的政策也

2、非常欠缺，导致住宅房地产行业近期出现了很多被社会诟病的问题，同时也危害到中国经济的良性运行，偏离了我国经济和市场发展的目标。因此，国家一直以来就通过各种行政和市场手段，引导住宅房地产行业的良性发展。尤其是最近几年，在国家宏观调控的大背景下，国家在土地、金融和市场秩序等方面出台了大量的行政法规，规范住宅房地产开发行为，进而导致住宅房地产开发模式将发生根本性转变，作为中国房地产的非常重要的一部分中国住宅房地产开发模式的转变必然导致中国住宅房地产盈利模式的根本性转变，所以在此时进行未来房地产未来盈利模式的研究比较具有现实意义。2.住宅房地产市场盈利模式理论综述2.1住宅房地产行业产品经济特性、企业特

3、点及市场特征住宅房地产（Residential property）是由服务人类居住为主要目的的土地及建筑物组成的供人们日常生活居住的房屋，是人们重要的生活资料，是从事住宅房地产开发、经营(出租、出售、信托等)、管理、维修和装饰服务等活动和经济实体组成的行业。住宅房地产与住宅房地产业是紧密相连的，住宅房地产是一种产品，而住宅房地产业就是生产与经营住宅房地产这种产品的企业集合。住宅房地产一直以来是我国房地产市场的重点，它包括普通住宅、豪宅、别墅以及公寓等。住宅地产的盈利模式相对较简单，一般为开发建设，项目竣工后向目标客户售出，以此获得销售收入和利润。住宅开发商可以利用分期建设减少一次性投入，再利用

4、分期销售不断回笼资金以投入下一期的开发。如果项目定位准备，策划完备，资金的回笼情况就会比较理想。开发商还可以不占用自有资金，利用预售房是投资建设项目。王新军、王霞(2008)将住宅房地产的经济特性归纳为六个方面：第一，双重经济身份，它具有保值、增值的功能。第二，高昂的投资金额。住宅房地产开发投入的资金量十分巨大。住宅房地产商品的经济规模是远非一般商品所能比拟的。第三，固定性。住宅房地产空间位置的固定性使得其供给和需求的相互适应只能局限在一定的市场区域，是区域性市场，且区域性市场之间的供求关系可能互不影响。除上述主要三点外，住宅房地产还具有低于通货膨胀、交叉弹性以及受外界影响等特点。2.2住宅房

5、地产企业盈利模式分类纵观世界各国和国内住宅房地产发展情况，住宅房地产盈利模式和其他商业性的房产一样大致可分为以下四种模式：一般价值模式、价值增值模式、投资一般价值模式和投资溢价模式。下面对四个模式逐一进行分析和评价。2.2.1 一般价值模式它主要通过参与土地一级开发以及通过土地二次转手获利土地一级开发 是指土地出让前的运作方式，指各地政府委托土地储备中心按照土地总体规划，对确定的存量国有土地拟征用和农转用土地，统一组织进行征地农转用拆迁和市政道路等基础设施建设的行为也就是通常所说的进行七通一平，把生地变成熟地，使土地达到出让标准。2.2.2 价值增值这种模式是指住宅房地产企业的经营活动围绕房产

6、开发这一核心活动展开，投资者拿到开发用地后，自行开发物业然后将它出售，由此实现利润，犹如将原材料加工成为产品后出售这种模式在目前很多发展中国家占据主导地位，这也是我国目前主流的住宅房地产开发模式。2.2.3 投资一般价值在这种模式下，盈利的视角从物业销售开发转移到物业出租所带来的租金收益以及物业未来延迟出售所带来的增值上这种模式与开发建设模式最主要的区别是物业不是主要通过销售获利，而是对持有型物业通过一段时间的运营来获得更高的市场价值 相对于建好房子就卖，卖了再建这种开发模式而言，主要靠收取物业租金来获取利润则属于一种稳健型的开发经营模式。2.2.4 投资溢价对于资金密集型行业，解决好融资问题

7、成为许多住宅房地产企业的重中之重。在传统模式下，我国住宅房地产开发模式的核心是住宅房地产开发商统揽土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节；在投资模式下，住宅房地产行业的重心正在发生变化，由土地为主导转为金融为主导，其实质就是产业的核心由开发建设向金融运作转移。在我国住宅房地产企业中投资的运作模式也渐露端倪，特别是以住宅房地产投资信托基金（REITs）的出现为标志。但是规范化的投资模式我国尚未出现，因为它必须以成熟的金融证券市场为依托。3.我国住宅房地产企业开发盈利模式现状及其存在的问题3.1 我国住宅房地产企业开发盈利模式的现状和发展3.1.1我国住宅房地产企业盈利模式的现状目前我国

8、住宅产业化水平还处于粗放型生产阶段，并没有形成产业化模式。住宅产业化的支柱是房地产企业，企业是市场经济中最具活力的组成部分，主导企业集团的形成，是住宅产业化的重要标志，经过十几年的发展，我国已经出现了一批实力较强的企业，房地产上市企业或地产金融型企业有利于形成大型的房地产企，盈利模式的发展无形中加快我国住宅产产业化的进程，最终形成房地产投资商和房地产开发商分工明确，各自的风险和收益相匹配，两种模式并存并重的局面。经营型的企业房产盈利模式主要是一般价值和价值增值；投资型的企业房产盈利模式主要是主要以投资一般价值为主，还有少量的价值增值；而对于投机型企业房产盈利模式主要是投资溢价，少部分是投资一般

9、价值。图3.1 我国住宅房地产主要八家企业的盈利模式现阶段我国绝大多数住宅房地产企业还主要通过投机的模式来获得利润。该种模式的最大特点是利润点主要来自于投资溢价，如上图3.1我国住宅房地产主要盈利模式。随着我国房地产一系列政策的实施，住宅房地产的开发盈利模式中投机型发挥的空间会变小，靠投资溢价来获得高额的房产利润不再可靠。所以很多企业开始寻求另外的利润点，向投资型和经营型的转变正在进行。3.1.2 当前我国住宅房地产企业盈利模式亟待转变从前面我们可以得出一个结论，我国的住宅房地产市场还很不成熟，我国住宅房地产企业大部分还只是属于投机型企业，也就是我国的房地产处于房地产发展的初级阶段！随着我国政

10、府对房地产进行一系列宏观的调控，我国住宅房地产投机型企业的发展空间必将被挤压，靠投资溢价来获得高额的房产利润的盈利模式将变的不可靠。在房地产企业盈利模式发展过程中，我们看到的是房地产产业的专业细分日趋显著。国内传统的房地产开发商上身兼两种角色，即前期的投资商角色和后期的房地产开发商。但是，近年来我国的房地产分工雏形逐渐形成，在城市化进程达到相当程度的大城市，如北京、上海、广州等一线城市中心城区可供开发的土地非常稀缺，这些城市将出现越来越多持有物业的现象。这些能够带来持续稳定现金流的商用物业成为专业投资商青睬的对象。并出现投资商和开发管理商的分工。而国内房地产开发商向专业投资商的转变也正在进行，

11、如万科集团发行可转债利用信托资盘，寻求外资合作，收购南都集团相关股权等动作都表现出万科集团正在向专业房地产投资商转变上的努力；另外，万通中凯等企业也纷纷开始了这方面的尝试。总之，目前大部分住宅房地产商都处在一个关键的时期，行业在迅速的发展，国家在出台了一系列政策要使中国的住宅房地产开发回归理性；因此，企业靠投资溢价来获得高额利润的愿望终究会破灭，住宅房地产企业的新的盈利模式必将出现。3.2 我国住宅房地产企业开发盈利模式存在的问题3.2.1 企业热衷于多元化经营，但是解决不了副业依附于主业的原动力弱化等问题。我国的住宅房地产产业价值链的稚嫩不仅表现在自身发展上，而且也表现在其上下游产业的不成熟

12、上：一是民用建筑设计滞后、监理行业刚刚产生、加之住宅房地产企业常常受制于设计、监理等环节。于是，众多的住宅房地产开发商纷纷成立自己的设计、监理、建筑机构。二是不愿意自己的业务受制于上下游企业，于是干脆“自己动手丰衣足食”。但是，绝大多数多种经营的企业都解决不了副业依附于主业的原动力弱化问题，也解决不了在一个企业内各业之间权责、核算不清楚等问题。无论企业从事了具有怎样高额利润的产业，都可能得到管理成本高于交易成本的结局。3.2.2 企业都寻求规模经营，但是无法解决规模经营中出现的问题，例如：机会成本、产品模式等。根据有关部门调查研究发现，储备较多土地的企业一般承受了以几点方面的机会成本：1、边际

13、效益递减。圈得较大片的土地一般生地居多，开发周期更长，自己承担的公建设施更多；2、过高的资产负债率。企业进行过量的战略土地储备，投入过多的项目，必然提高企业的资产负债率，据调查目前80以上的资产负债率已经属于这个产业的常态了，如此高的资产负债率，会极度弱化企业的生存能力。3.2.3获取土地与银行贷款的困难。现在已改过去90%以上土地的获取是依靠协议这种暗箱操作的取得方式。中国土地供应制度改革，就是在土地供应的源头,坚持国家作为土地资源的所有者。以市场化的方式，公开出让土地，在公开、公正、公平的市场环境下，通过招标、挂牌和拍卖的方式，体现土地真正的市场价值。这样，中国住宅房地产以低于市场价格取得

14、土地，然后高价出售房屋获取暴利的情况的时代宣告结束。同时国家在宏观金融政策方面，通过增加存款准备金率、提高银行贷款利息等手段，全面紧缩货币供应量，在这样的环境和背景之下，房地产开发企业必然要通过改变开发模式，拓宽融资渠道，进而改变其原有的盈利模式的风险。3.2.4 企业核心能力不强，竞争力较弱。核心竞争力是企业在生产经营过程是形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的资源、知识和能力。住宅房地产开发企业的核心竞争力是其不同技术系统、管理系统的技能的有机结合，是其在特定的经营环境中竞争能力和竞争优势的结合，是企业成长最有力、最主要的驱动力。尽管一些开发企业拥有数量可观的物力资源、财力资源或

15、政策优势，属于重量级的企业，但是他们还没有制定出一种具有核心竞争优势的资源组合和发展战略，真正找到一条适合自己的发展道路，至今还没有一家住宅房地产开发企业能豪言掌控了市场核心竞争力。由此导致住宅房地产开发市场出现了严重的产品同质化、结构不合理以及市场呆滞等问题。 4.未来住宅房地产企业开发盈利模式近年来中国住宅房地产行业的发展模式在发生根本性的转变，而经济适用房、廉租房、限价商品房对市场格局的划分以及人们生活水平的不断提高，都必将导致现阶段买方市场的分化，各个市场格局房地产行业的竞争势必会越来越激烈。4.1住宅房地产企业将主要依靠产品质量及附加值来经营住宅房地产获得利润，住宅房地产企业发展必将

16、实现产业化，靠投资溢价来获得高额利润的时代将要被淘汰。过去，开发商通过协议的方式，往往能够以比较低的价格取得土地的使用权， 而在这种方式下，“关系” 这种非市场化因素就成为取得土地的重要因素，如果有关系，无论开发实力和经验如何，都能取得土地，因为取得土地的成本极低，在开发建设环节不必太操心，即便是粗放型的开发和管理，在项目建成之后，也能依靠土地的升值而获取超额利润。因此，在住宅房地产市场刚刚开始起步的一段时间，那时建设的住宅房地产项目，有很多到今天已经非常落后，就是因为住宅房地产开发企业的粗放管理，因为没有必要对产品进行细致的加工，单凭土地升值就能获得期望的高额利润。在土地出让模式改变为招标、

17、拍卖和挂牌等公开出让方式之后，开发企业通过协议取得低于市场价值的土地的机会完全不存在了，而且公开竞价、价高者得的出让方式，往往使得土地的最终成交价格高于市场价格，特别是以拍卖方式出让的土地。因此，土地成本在整个开发成本中的比重将大大地增加，如果不在产品和附加值等方面做足功夫，住宅房地产项目的盈利空间将比以前大大地减小。4.2住宅房地产企业主要依靠成本节约来扩大盈利空间，房地产企业必将追求能源化。国家出台多项措施，降低住宅房地产项目的价格，而土地和建筑材料等刚性成本的价格又在上涨，进一步缩小了企业的盈利空间，那么节约成本就是一条扩大利润空间的途径，变粗放型为集约型，产业化水平的提高是关键。据有关

18、资料显示，世界上最大的住宅房地产公司，一年要交三万套左右新房， 现在中国万科集团今年能交付两万套，已经接近于世界最大的住宅公司。现在万科自己的配套能力，包括门窗、灯、阳台、构件、外挂件等等已经占了 40%左右。万科今后将在产业化上做文章，据万科的研究，未来在土地利润下降的同时，他们能够在成本的增加上比竞争对手节省 1 /3，以此来应对竞争加剧的情况，这是一个非常有效的措施。因此，产业化是未来应对整个行业健康发展和平均利润时代的一个非常重要的选择。中国的能源行业可能是未来房地产开发行业的指明灯。在土地开发、房屋建造、基础设施建设中引进新能源，不但能减少成本，而且也能提高产品的质量。如何将新能源指

19、标成功地运用到房地产开发行业将是未来此种盈利模式是否实现的一道障碍。4.3企业实行可持续经营策略，获利方式将向“持有经营管理获利”方式转变，住宅房地产企业盈利模式必将规范化。传统的开发模式要求在第一个项目快速出售之后，把按揭贷款投入到新的项目中，而按照上面的分析，滚动开发模式的市场及政策环境都发生了变化，在这样的情况下，会有一些开发出租类项目的开发企业，如商场、写字楼、高档公寓等，选择持有项目的股权，而不再急于出售。按照市场规律，如商场和写字楼这类商用住宅房地产项目，如果拆散零售，并不是一个明智的选择，往往会因为产权过于分散而给后期管理和经营带来极大的困难。但目前，如果开发商选择持有商用物业，

20、保持商用物业的产权的完整。但如果不出售，又很难偿还到期的银行贷款，这个矛盾是目前阻碍由“出售项目获利” 到“持有经营获利” 的转变的主要因素。目前国内正在讨论的住房抵押贷款证券化以及住宅房地产信托投资基金等金融工具，将是克服以上困难的重要手段。5.结论综上所述，由于中国住宅房地产行业竞争的加剧和中国政府出台一系列的宏观调控措施，我国住宅房地产企业主要以投资溢价为其主要盈利模式的方法将要成为过去。随着我国房地产各种制度体制的逐渐颁布和健全，未来房地产的竞争将要变的更加公平，高额的利润获得将要成为过去，房地产行业未来将是通过紧缩成本，依靠经营管理来盈利，住宅房地产的盈利模式必将向产业化、微利化、规范化方向发展，必然使我国住宅房地产由投资溢价为主要盈利模式向以产品价值增值和投资一般价值方向转变，我国住宅房地产企业也会由投机型企业向经营型企业转变。参考文献：1 Busin