某商业大厦可行性分析报告

1、目录前言 1产品简介2产品定位3产品建议20营销工作计计划28后记 442前言鉴于目前市市场上CCBD区区域高端端投资产产品的营营销状况况与未来来的发展展趋势。本本【营销销企划报报告】载载明了我我司对【金金富得大大厦】所所做的市市场分析析结果及及项目的的定性、定定量成果果，并提提出了我我司对本本产品的的战略研研究定位位。同时旨在设设定【金金富得大大厦】的的营销对对象，市市场细分分方案，项项目整合合运作方方案，我我司对【金金富得大大厦】营营销企划划纲要进进行了整整体阐述述。并制制订【金金富得大大厦】一一整套切切实可行行的整合合营销策策略，同同时，具具此特别别提出了了关于本本案营销销包装的的特殊方

2、方法与通通路。本报告仅向向委托方方暨合作作方阐述述，报告告中的内内容、思思路、观观念和整整体运作作方案应应予高度度保密。第一部分 产品品简介项目基础资资料项目名称：金富得得商务大大厦项目地点：静安区区陕西北北路2888号 南南距南京京西路330m，西西临陕西西北路 东东靠江宁宁路，北北抵奉贤贤路项目概况：目前项项目已结结构封顶顶，外立立面施工工过半，在在建过程程之中。 主主楼高999.995m，地地上299层，地地下2层层，其中中1-88层为商商业用裙裙房，99层以上上为办公公综合用用房。 每每层建筑筑面积：15334M22 总总建筑面面积：3322114M22 地地下车位位数量仅仅1855个

3、本案紧邻中中信泰富富广场、恒恒隆广场场、上海海嘉里中中心、上上海商城城、锦沧沧文华大大酒店、波波特曼酒酒店等，地地处南京京西路高高级商务务圈内。第二部分 产品品定位项目的SWWOT分分析四大优势点点分析地段优势显显著顶级商业本案位于南南京西路路陕西北北路交界界，周边边云集中中信泰富富、恒隆隆广场、上上海商城城、梅陇陇镇伊势势丹等著著名商业业中心，是是目前上上海最顶顶级、消消费层次次最高的的商业地地段之一一。办公发达本案旁以中中信泰富富为首的的办公区区是目前前浦西地地区首屈屈一指的的甲A级级办公区区域，许许多跨国国、国内内的超一一流企业业都选择择在此办办公。目目前该地地区的办办公房行行情非常常看

4、内好好，其租租赁价格格及出租租率也在在浦西地地区属于于顶级水水平。顶级酒店云云集本案所在地地段还是是目前浦浦西地区区高星级级酒店最最为密集集的地段段，目前前本地段段由这些些高档酒酒店成功功带动，成成为万商商云集的的“顶级空空中驿站站”。产品的地段段优势将将是支撑撑本案售售价、树树立投资资信心的的重要依依据之一一。产权性质为为住宅（酒酒店式商商务公寓寓）住宅产品在在当地具具有稀缺缺性本案是目前前市场上上极少数数拥有住住宅产权权的小户户型产品品，在所所在地段段更属绝绝无仅有有。经营方式灵灵活住宅类小户户型在投投资经营营方式上上较为灵灵活，既既可作为为住宅出出租，也也可作为为商务房房进行使使用，甚甚

5、至可作作为酒店店按日或或按时出出租。其其投资渠渠道多样样，获利利性也较较强。支付压力轻轻住宅类物业业的首付付仅需三三成（目目标价位位在70000元元/M22以上），最最高贷款款年限达达30年年，其首首付、月月还款压压力较小小，投资资回报率率较容易易获得保保障。使用成本较较低作为住宅类类物业，本本案的水水、电、电电话等日日常生活活费用较较办公型型物业低低廉很多多，也降降低了住住户的居居住成本本及未来来的经营营管理成成本。3、产品包包装中体体现的优优势具有高科技技的商务务属性本案在设计计建造中中对智能能化设施施做了详详尽的规规划，使使之在居居住外同同样满足足商务办办公的全全部需求求，并预预留了未未

6、来发展展、升级级的空间间。因此此本案还还具有作作为小型型办公房房的功能能定位，这这使本案案的使用用功能性性、客户户选择面面更为广广泛。此外，本案案在物业业配套设设施方面面也为商商务办公公考虑周周全，除除开辟商商务中心心外，还还在会所所区域内内开辟小小型会议议场所，满满足商务务办公的的需求。物业的硬件件设施具具备的顶顶级品质质本案所选择择的软硬硬件设施施均属顶顶级配置置，可媲媲美五星星级酒店店标准，在在硬件设设计中总总结目前前酒店式式公寓的的物业管管理的经经验，并并为未来来的物业业维护预预留了空空间和条条件。本案的硬件件设施的的完善性性及超前前性在目目前酒店店式公寓寓中可称称“翘楚”。精良良的物

7、业业品质将将是吸纳纳高品位位的投资资客，也也能从目目前激烈烈的市场场竞争中中脱颖而而出。居室装修具具备顶级级品质本案的室内内装修聘聘请专业业公司专专项设计计，从整整体室内内布局到到装潢建建材的选选用都以以豪华酒酒店为参参照标准准。高品质、新新颖别致致的室内内装潢将将直接冲冲击客户户的视觉觉感官，激激起其强强烈的购购买欲望望，也是是支撑本本案售价价的重要要砝码。完善超前的的物业管管理服务务本案的物业业管理服服务将聘聘请资深深物业管管理公司司担纲经经营，以以“周全、完完善、超超前”为宗旨旨，以商商务办公公、酒店店居住等等方面为为切入口口，为使使用客户户提供全全方位的的管理服服务，以以增加产产品本身

8、身的附加加值。4、准现房房物业有有利尽快快实现投投资回报报本案已结构构封顶，外外立面施施工过半半，预计计于033年底交交房。目目前本案案的施工工状态有有利于样样板房、公公用部位位的装潢潢包装，对对投资回回报将起起到强大大的推动动作用。准现房的物物业状态态可以给给客户足足够的购购买信心心，并可可以较快快地实现现投资回回报。劣势点分析析道路交通不不畅本案距离南南京西路路仅300米，但但作为本本案最主主要的交交通通道道陕西西北路为为单行道道，自南南向北无无法通行行，部分分驾车业业主须绕绕道至北北京路方方可进入入本案，这这将对本本案的车车辆进出出、人流流聚集带带来极大大的不便便。产品体量较较大从目前市

9、场场上看，酒酒店式公公寓的推推案量一一般控制制在3000套以以内。而而本案体体量多达达5000余套，总总价又相相对较高高。较大大的个案案供给量量，将对对短期的的有效市市场需求求造成巨巨大压力力，为本本案的迅迅速去化化带来一一定阻力力。抗性去化：在开盘盘前增加加客户蓄蓄水阶段段，从多多条通路路挖掘有有效客户户。此外外，我们们还需要要提升对对产品品品质的要要求，以以产品的的品质吸吸引客户户，支撑撑本案的的价格定定位，以以便加快快本案的的去化速速度。高单价、高高总价产产品市场场接受度度有限据市场成交交反映，目目前总价价在800万以上上的小户户型市场场接受程程度较低低。而本本案同时时具备“高单价价、高

10、总总价”特性，总总价全线线在700万元以以上，市市场接受受度风险险较为明明显。抗性去化：必须在在功能性性、高标标准性、服服务性做做足产品品的文章章，尽力力体现项项目的价价值感，以以产品各各方面优优势的体体现来吸吸引客户户，减少少单价、总总价抗性性。烂尾楼的社社会形象象本案在此次次投入市市场前，曾曾作为烂烂尾物业业被闲置置多年，市市场形象象、口碑碑较差。本本案的烂烂尾楼“前科”与其目目前的包包装定位位发生明明显的冲冲突，在在被客户户充分了了解的情情况下将将对本案案的去化化将造成成一定的的不利影影响。抗性去化：加强现现场地盘盘包装。通通过外立立面的改改建、工工地围墙墙、售楼楼处等表表现出全全新的项

11、项目形象象。房间内采光光条件差差本案采用淡淡蓝色玻玻璃幕墙墙，对光光线的通通透能力力较差。因因此，本本案作为为居住型型产品定定位，采采光条件件不佳将将是本案案的一大大缺陷。抗性去化：加强样样板房内内部灯光光强度，以以具有独独到品位位的装潢潢设计降降低层高高的抗性性，并相相应改善善产品的的企划包包装。6、层高过过低本案层高仅仅为2.8米，扣扣除梁高高，实际际净层高高不足22.4米米。居住住的压抑抑感较为为明显，对对追求居居住舒适适度的客客户而言言，本案案较难满满足其居居住需求求。机会点分析析投资经营服服务的推推出为体现投资资的安全全性及获获利性，我我司建议议实施的的“回租经经营”方式，开开拓投资

12、资类房产产项目的的经营服服务平台台，降低低投资客客户的投投资风险险，将使使本案具具备更为为强大的的投资类类房产市市场服务务功能。高价小户型型已开辟辟市场随着小户型型市场的的逐渐升升温，目目前在销销的小户户型产品品的售价价呈直线线上升的的走势。在在“静安新新格公寓寓”、“恒升半半岛国际际中心”、“世纪时时空”等开价价在万元元以上后后，“世福汇汇”开价达达220000元元/M22。因此此，本案案按预计计售价推推出，将将占有足足够的市市场根据据。金丰易居的的专业品品牌实力力强大的社会会知名度度“金丰易居居”通过长长时间的的品牌经经营累计计了广泛泛的社会会知名度度及市场场信赖度度。特别别是我司司操作的

13、的投资类类房产产产品已成成为投资资客热烈烈追捧的的对象。具有丰富投投资客户户资源我司在一系系列投资资类产品品的操作作中已掌掌握了丰丰富的投投资客户户资源，以以此作为为本案的的目标客客户群，将将直接带带动本案案的迅速速去化。丰富的投资资类产品品操作经经验我司目前已已相继完完成青青年汇、金金银汇、金金坤服务务公寓、静静安新格格公寓、恒恒升半岛岛国际中中心、世纪时时空等等多个小小户型产产品，积积累了丰丰富的操操作经验验，将为为本案的的销售起起到“事半功功倍”的实际际效果。风险点分析析1、高价位位小房型型市场前前景并不不乐观本案目标售售价较高高，销售售单价仅仅次于“世福汇汇”。而从从市场调调查上得得知

14、，“世福汇汇”主打地地段概念念，销售售情况不不佳，并并未能支支撑其2220000元/M2的单价价。因此此，本案案作为高高价位商商务酒店店式公寓寓，市场场前景不不容过分分乐观。2、房产投投资的对对象呈分分散趋势势随着投资市市场的逐逐渐成熟熟、申博博成功，滨滨江物业业、市中中心高档档物业已已成为全全新的房房地产投投资品种种。加之之本案目目标售价价较高，给给予投资资客的市市场选择择余地较较大，这这将直接接导致投投资客的的投资分分流，对对本案的的迅速去去化带来来一定影影响。风险去化：在申博博前后，“世博概念盘”价格上涨幅度惊人，世博概念的能量已提前得到释放。对于目前过高的房价，投资的风险性极大。而本案

15、集诸多优势于一体，而投资风险性较“世博概念盘”明显偏低。3、商场经经营对象象将影响响本案去去化情况况本案一至八八楼目前前已定由由大洋百百货进行行经营。若若包装定定位过于于大众化化，将直直接降低低本案的的品质感感，甚至至对本案案的高档档定位也也将造成成影响。4、小户型型市场的的推案量量较大目前上海酒酒店式公公寓的市市场供应应量程逐逐年上升升的趋势势，除今今年下半半年供应应量迅速速放大外外，20003年年还将有有大量新新产品推推向市场场，对本本案将形形成较大大的冲击击。二、本案产产品定位位（一）、本本案定位位上海FBDD正坐标标五星商商务酒店店公寓FBD：FFuncctioon Bussinees

16、s Diistrrictt（多功功能商务务区）（二）、定定位依据据1、体现区区域价值值本案位于南南京西路路商圈，地地理位置置十分优优越：南南京西路路现已建建成50000平平方米以以上的大大商厦330余幢幢，新建建商业设设施466万平方方米，形形成了以梅龙龙镇广场场、中信信泰富、恒恒隆广场场、上海海商城为为中心的的高品位位商圈。目前该区域内云集浦西诸多顶级消费商场、酒店，已成为上海高档消费区的代表。同时本案所在地段也是浦西顶级的商办地段，引进外商常驻公司机构2000余家，其中不乏许多信誉卓著、业绩优良的跨国公司。2、填补市市场空缺缺自20000年末青年汇汇投放放市场以以来，购购买酒店店式公寓寓用

17、以投投资的消消费行为为正逐渐渐普及。这这种首付付压力较较轻、以以租还贷贷的投资资方式正正受到越越来越多多的投资资客的青青睐。到到目前上上海市中中心已相相继开发发近200个酒店店式公寓寓项目，均均取得理理想的销销售业绩绩。据业业内权威威机构分分析，市市中心酒酒店式公公寓的需需求远未未达饱和和，市场场供需矛矛盾非常常尖锐。作为酒店式式公寓，本本案具备备市中心心的优势势位置，便便利的生生活设施施不言而而喻，中中央商务务圈内恒恒隆、中中信泰福福、梅龙龙镇广场场、上海海商城等等甲级办办公楼又又为其提提供了充充足的商商务客源源，从酒酒店式商商务公寓寓的市场场来看，目目前本案案周边有有嘉里中中心、上上海商城

18、城等少数数几个酒酒店式公公寓项目目，但这这些物业业的租售售率均接接近1000，远远远不能能满足市市场需求求。因此此本案作作为酒店店式公寓寓定位，将将具有非非常明显显的市场场稀缺性性。3、整合优优势提高高产品价价值本案规划设设计时间间较早，产产品设计计已非常常落后，尤尤其是室室内净高高只有22.4米米，5部部电梯、停停车位有有限，已已不能满满足目前前甲级办办公楼的的实际需需要。而随着目前前房产投投资热潮潮的兴起起，本案案作为酒酒店式公公寓成为为本案成成功去化化的最佳佳定位方方式。集集顶级的的地段、顶顶级的目目标客户户、顶级级的产品品软硬件件配置，以以及我司司在酒店店式公寓寓的销售售操作中中积累的

19、的丰富操操作经验验，将树树立本案案在酒店店式公寓寓中“翘楚”的地位位，全方方位提升升产品的的整体品品质和核核心竞争争力。在经过一定定的改建建之后，本本案完全全有条件件建成高高标准的的酒店式式商务公公寓，能能够激发发更大的的市场需需求，及及创立长长期的租租赁经营营服务平平台。三、客户定定位本市高端投投资客所谓“高端端投资客客”，即投投资标的的价位高高、投资资意识成成熟的客客户群体体。随着酒店式式公寓市市场的逐逐渐成熟熟、以金金银汇、静静安新格格公寓、恒恒升半岛岛国际中中心等高高价位酒酒店式公公寓的迅迅速热销销，一批批具备高高投资能能力的投投资客户户已浮出出水面。这这类客户户以地段段、软硬硬件品质

20、质作为衡衡量酒店店式公寓寓投资价价值的标标尺，对对地处市市中心、高高价位的的酒店式式公寓情情有独钟钟。从目前投资资回报情情况分析析，高价价位的酒酒店式公公寓往往往伴随着着高投资资回报，其其增值、换换手前景景也非常常乐观。更更需值得得一提的的是，这这类顶级级酒店式式公寓市市场整体体供给的的稀缺性性，将是是其冲击击市场、迅迅速去化化的最有有利武器器。外地、外籍籍客户从我司操作作的静安安新格公公寓、恒恒升半岛岛国际中中心等个个案的客客户分析析上看，外外地、外外籍客户户占据了了成交客客户的相相当比例例。这类客户以以短期自自用为购购房目的的，既可可满足来来沪时的的居住需需求，在在空闲时时也可出出租获益益

21、。随着着上海对对外发展展的日益益频繁，这这类投资资兼自用用的置业业客户正正越来越越多，面面积不大大、地段段上佳、物物业服务务完善的的酒店式式公寓成成为这类类客户的的重要选选择。周边企业、公公司随着业务往往来的日日益频繁繁，许多多大中型型独资、合合资企业业也选择择酒店式式公寓作作为其接接待往来来客户的的固定宾宾馆。与与居住市市中心五五星级酒酒店相比比，酒店店式公寓寓在软硬硬件服务务条件上上可与之之相媲美美，但资资金投入入却明显显低廉许许多。目前类似购购置酒店店式公寓寓作为公公司资产产的现象象已经悄悄然出现现，而本本案位于于市中心心繁华地地段，周周边云集集大量实实力型公公司企业业，相信信会对本本案

22、的去去化起到到不可低低估的推推动作用用。4、高级白白领的商商务行宫宫除投资以外外，个人人自用型型客户也也同样不不可忽视视。目前前上海拥拥有两套套物业的的人正越越来越多多。钟情情本案无无可复制制的地段段优势，预预计将有有部分超超高收入入阶层购购置作为为市中心心的休闲闲行宫，作作为偶尔尔放松身身心、呼呼朋唤友友的休闲闲型居住住产品。小型企业的的办公用用房虽然是住宅宅产权，不不能办理理公司挂挂牌及公公司注册册。但相相对于周周边价格格高昂的的办公楼楼市场行行情，本本案带有有商务办办公性质质的小户户型住宅宅也填补补了当地地小面积积办公产产品的严严重稀缺缺，能够够吸引一一部分想想购置小小面积办办公房的的消

23、费群群。四、本案的的案名建建议1、万国中中心（EEMBAASSYY CCENTTRE）经济发展造造就上海海与世界界各国的的交流舞舞台。“万国中心心”以磅礴礴的气势势，凸显显与世界界潮流和和谐统一一的未来来国际生生活观：即商业业之中透透出文化化气质；工作之之间尽享享时尚生生活。也也就是最最受“商务空空中飞人人”推崇的的集经贸贸、休闲闲、生活活于一体体的酒店店式商务务公寓。2、尚品（RREGAAL COUURT）世界瞩目上上海，而而上海最最能体现现金融、贸贸易、时时尚、休休闲、未未来潜力力的就当当属“梅、泰泰、恒”CBDD。在这里所营营建的酒酒店式商商务公寓寓，不但但是在品品质上体体现“高尚”，更

24、是是在品位位上引导导“时尚”的风向向标。3、金贵元元富（RREGAAL PALLACEE）在CBD区区域的商商业氛围围中，更更要注重重对中国国文化根根基与风风水的诠诠释：本案面南背背北，颇颇有君临临天下，取取财授权权之意，自自古即以以此为帝帝王之象象。而“金、贵贵、元、富富”则对应应“福、禄禄、寿、喜喜”，也就就是如今今流行、经经典、复复古、尊尊贵的代代表。所谓“一元元更新，万万象复始始”，就寓寓意此四四象轮回回循环，交交错共生生。作为为顶级CCBD的的商务酒酒店式高高级公寓寓，其出出售或出出租都必必须给客客户带来来切实的的利益。对投资客而而言，这这等同于于选择了了一个有有回报的的物业和和一份

25、超超越金钱钱的优越越感；对对“商务空空中飞人人”等入住住者来说说，选择择上海最最繁华的的区域“梅、泰泰、恒”正静安安CBDD进行商商务活动动，本身身就是对对其身份份和能力力的首肯肯，及充充分证明明商务价价值内涵涵的丰富富、充盈盈。金贵元富，更更将以海海派文化化与人文文气质兼兼糅并蓄蓄为世人人瞩目；不但在在品质上上体现“高尚”，更立立足于在在品位上上倡导“时尚”的潮流流。并意意含着对对产品、服服务、投投资回报报三方面面追求完完美的意意境。第三部分 产品品建议 一、产品平平面分隔隔功能建建议（见见附图）建议产品分分隔后每每套平均均建筑面面积不超超过555M2二、产品硬硬件设施施建议本案的功能能-“

26、商务+居住+投资+品质”商务概念产品的的性质与与保障居住功能服务设设施及管管理的保保障投资概念永续经经营的保保障品质概念消费行行为与消消费群体体的保障障所以，我们们要达成成这样的的共识：品牌化+专专业化，打打造沪上上顶级酒酒店式商商务公寓寓一 基基本家具具配置凸现产品的的差异性性和个性性化，除除了产品品本身之之外，选选择怎样样的设施施设备同同样致关关重要，尤尤其是室室内的基基本家具具配置。对于“品牌牌为先”，我司司建议以以五星级级酒店为为参照标标准，采采用欧美美国家在在家具专专业领域域的品牌牌产品，不不但透出出产品的的品质品品位，更更是在细细部对“品牌为为先”的最佳佳诠释。例如，客厅厅及饭厅厅

27、之餐桌桌，餐椅椅，电视视柜，沙沙发；睡房之床，床床头柜，化化妆桌椅椅，衣柜柜；厨房之橱柜柜，冰箱箱，电磁磁灶、微微波炉；细部配件之之门锁安安全扣、猫猫眼、电电子门锁锁（指纹纹锁）、保保险箱；及各种灯饰饰。 二 家电配配置在家电的配配置上，除除了体现现“品牌化化”的主旨旨外，更更要强调调专业性性和品质质感。例如：电视： 可可以采用用当今最最风行的的液晶视视频，保保证画面面的纯正正。电话： IIDD接接口必须须保障。且且每户提提供两条条电话线线入户，满满足对外外的通讯讯联络。集集中程控控电话，同同时满足足三方通通话功能能。空调： 中中央或分分体式，需需根据实实际情况况布置，可可独立计计费，以以便日

28、后后的经营营管理之之用。中央吸尘系系统室内强电设设备及用用电量建建议电视机 2000W电脑 2000W电磁灶 15000W排风 1000W电吹风 4000W照明 15500WW电水壶 10000W脱排 8000W冰柜 8000W其他电器 115000W合计用电量量 880000W三 智智能化配配置智能化同样样可以展展现项目目的实力力和科技技时尚主主义在房房地产中中的运用用。也是是项目保保值增值值的直接接因素之之一。因此，我司司建议建建立一完完善的智智能化系系统。包包括：安安全防范范智能化化，商务务生活智智能化和和物业管管理智能能化。A 安全防防范智能能化：电子巡更：是一套套监督保保安人员员工作

29、情情况的系系统，原原理类似似打卡机机，保安安人员必必须沿规规定路线线完整地地巡视社社区，并并要在指指定的时时间、地地点完成成巡更”点卯”，相应应的设备备就会记记录下巡巡更状况况，确保保巡更的的有效性性。门禁对讲：大门和和楼宇入入口共设设有两道道门禁，专专门身份份识别系系统可自自动识别别业主手手中的IIC卡，而而有效避避免了闲闲杂人员员进入园园区内，增增加业主主们的安安全感。户内紧急呼呼叫：各各户起居居室和主主卧室内内安装有有紧急求求助按钮钮，如遇遇紧急情情况可直直接按下下向监控控中心报报警， 监控中中心就会会自动显显示具体体房间，随随即在第第一时间间组织支支援。防灾自动报报警：各各户起居居室、

30、卧卧室、公公共走廊廊及地下下车库内内装置有有火灾探探测器，每每户厨房房设置有有燃气泄泄漏探测测器，以以便能做做到及时时发现隐隐患、及及时报警警和及时时灭火。B 居家智智能化：无线上网： 卫星电视：卫星电电视接入入。C 物业管管理智能能化：车辆出入智智能化系系统：一一车一卡卡，区内内车辆出出入时，驾驾驶人员员只须坐坐在驾驶驶位将卡卡在计读读卡机前前轻轻一一晃，在在阻拦杆杆开启的的同时，该该车的相相关资料料同步出出现在监监控计算算机上，杜杜绝了因因保安的的严格执执勤产生生的保安安和社区区住户间间的抵触触，同时时真正实实现了方方便、安安全的智智能化管管理。安防监控系系统中心心：集红红外线报报警系统统

31、、居家家报警系系统、电电视监控控系统、楼楼宇背景景音乐广广播系统统等功能能一身的的中心监监控机房房，是楼楼宇安全全防范系系统的心心脏。物业公告：及时获获取物业业最新通通告消息息。服务在线：业主参参与物业业管理和和获取最最新物业业管理信信息的地地方，通通过网络络，业主主可以向向物管公公司咨询询居家器器具在使使用中出出现的问问题，并并可预约约上门服服务。智能IC卡卡：在楼楼宇内，IIC卡不不仅能替替代货币币支付购购物及缴缴纳水、电电、气等等费用，更更可用此此卡来保保存个人人信息。楼宇公共部部分烟感感、喷淋淋系统公用部位中中央吸尘尘系统公共走廊背背景音响响系统每层电子识识别系统统四 其其他配置置由于

32、本案的的地理位位置和客客户定位位，决定定了相当当多的“商务客客”将成为为主力客客源。因因此，就就必须针针对他们们设计相相应的硬硬件配置置。例如，保险险箱、中中央系统统、每层层服务用用房及电电子监视视系统等等。小结：对于上文所所述的品品牌化+专业化化，我司司认为还还必须要要设立一一个标准准化的服服务内容容、标准准化的操操作流程程、标准准化的设设备配置置，从而而奠定本本项目在在小户型型市场中中牢不可可破的至至尊地位位。 三、产品品软件设设施建议议（物业业管理）一 物物业服务务之品牌牌熟悉上海的的酒店式式公寓市市场高水准的人人员组合合+丰富富的操作作经验有较多相对对固定的的客源群群这就是更多多的人愿

33、愿意投资资和租用用物业经经营良好好的投资资型产品品的根本本原因。因此对于本本案这样样一个品品质为先先的高档档次楼盘盘，建议议引入国国际级的的物业管管理公司司，比如如：ASSCOTTT等沪沪上著名名酒店物物业管理理集团，或或第一太太平戴维维斯、世世邦魏理理仕、戴戴德梁行行等高档档物业管管理公司司。更重要的是是，他们们拥有丰丰富的管管理高档档投资型型产品，特特别是“酒店式式公寓”或“产权酒酒店”的经验验与心得得，而且且还有一一定的经经营管理理的经验验，使本本案的投投资价值值得到充充分的体体现与保保证。二 提提供强大大的回报报保障鉴于目前上上海投资资客户的的日益成成熟，他他们对投投资型产产品的回回报

34、保障障势必提提出更高高的要求求。同时时，这也也是专业业物业管管理经营营公司在在项目的的整体包包装经营营过程中中必不可可少的经经营管理理环节。所以，根据据目前市市场上同同类产品品的平均均投资回回报率，建建议提供供略高于于此水准准的资金金回报：比如：采用用5年一一签的回回租形式式，8-10%/年的的回报率率，以吸吸引投资资客。（最最后由物物业经营营管理公公司制定定）四、产品会会所建议议一 商商务类多功能会议议室：由由中小型型二至三三个会议议室组成成，每间间会议室室内除会会议专用用桌椅外外，配置置音响、投投影、广广播等视视听功能能。商务中心：代收、代代寄邮件件、代收收发传真真或E-maiil等。兼兼

35、具备代代订机票票、旅馆馆房间等等功能。二 休休闲类阅览室：中中外商业业、财经经杂志及及书刊，及及其他类类阅读刊刊物。兼兼有会客客、短时时商谈功功能的沙沙发椅、茶茶几等。并并设有咖咖啡吧、简简易餐饮饮吧的功功能。三 健健身类健身房：备备有健身身器械，有有氧舞蹈蹈房美容室：美美容、美美发、保保健按摩摩、足浴浴等第四部分 营销销工作计计划销售节点安安排（一）主要要销售节节点开盘节点：4月118日蓄水期节点点：3月月14日日现场售楼处处交付节节点：33月311日样板房交付付节点：4月110日（二）辅助助销售节节点1、全部产产品资料料的到位位节点：2月114日2、临时售售楼处开开放（客客户蓄水水）节点点

36、：3月月14日日附：金福得得商务大大厦前期期工作节节点表重要专项工工作介绍绍（一）客户户蓄水期期客户蓄水期期：为能能在短时时间内吸吸纳足够够数量的的高端消消费客户户，并在在开盘时时营造排排队抢购购的热烈烈场面以以冲击观观望客户户的心理理防线，我我司认为为本案在在正式销销售前必必须有充充足的客客户积累累时间，以以下简称称蓄水期期。蓄水期时间间：从我我司操作作经验上上分析，蓄蓄水期的的时间设设置不宜宜过长，以以一个月月为宜。其其中样板板房在最最后一周周内完工工并正式式对外开开放，以以强化客客户的购购买欲望望。（二）产品品的地盘盘包装由本案地处处人流密密集的商商业中心心区域，为为体现产产品的地地段优

37、势势及品质质特征，本本案的工工地围墙墙、灯箱箱等VII设施应应提前到到位。这这些户外外广告作作为本案案第一轮轮的广告告攻势，用用以吸引引路过或或工作、居居住于周周边的高高收入客客户，激激发购买买欲望，并并迅速实实现本案案的口碑碑传播。（三）现场场接待中中心1、临时接接待处为保证蓄水水的质量量，我司司建议在在现场售售楼处未未交付前前，在本本案附近近寻找临临时接待待点进行行客户咨咨询及登登记。注：在此阶阶段中销销售电话话应已投投入使用用，为保保证接待待的连贯贯性、有有效性，该该售楼电电话应作作为本案案日后开开盘销售售的固定定接待电电话。2、现场售售楼处的的装修布布置为与本案作作为顶级级酒店的的企划

38、包包装相呼呼应，售售楼处的的设计风风格应体体现本案案作为商商务酒店店的装潢潢标准，整整体风格格为现代代派的简简约、时时尚，并并在总体体氛围中中渗透浓浓郁的贵贵族气息息及品牌牌概念。这这样的装装潢设计计将大大大提升产产品的品品质感，也也能使客客户对目目前尚不不能看到到的产品品品质产产生充分分的信心心。售楼处的硬硬件设施施应选择择高档时时尚的风风格路线线。销售售员的着着装应体体现沉稳稳、专业业的个性性内涵。现场售楼处处包装建建议鉴于我司营营销企划划包装的的是这样样一个高高标准的的商务酒酒店，因因此，我我司建议议提高销销售流程程中的软软性包装装，提升升服务品品质。即即一切服服务向“五星级级酒店服服务

39、”靠拢；处处体体现本案案的整体体形象。故故，我司司建议对对以下做做特别包包装：服饰风格推推荐：包括一般售售楼人员员、案场场经理、保保安、保保洁人员员的“上装+下装+皮鞋”的统一一定制，色色彩建议议与本案案包装的的主色调调配套协协调。个人仪表建建议：包括统一的的发型、发发卡、领领带等装装饰物人员名牌建建议：仿酒店人员员的胸前前金属名名牌，中中英文对对照，有有本案LLOGOO，有销销售人员员的中英英文名字字，方便便客户记记忆以及及进行服服务杯子杯垫、烟烟缸建议议：强烈建议不不采用一一次性杯杯，而采采用高级级瓷咖啡啡杯，上上面印有有本案的的LOGGO；杯杯垫、烟烟缸可采采用小礼礼品的标标准制作作，上

40、面面印有本本案的LLOGOO信纸信封为本案专门门制作的的，上面面印有本本案的LLOGOO水笔采用统一样样式的高高级水笔笔，上面面印有本本案的LLOGOO名片材质区别于于一般名名片，上上面印有有本案的的LOGGO盆果放置于售楼楼处前台台，可任任意索取取，体现现宽松随随意的氛氛围和未未来产品品的高档档特性背景音乐舒缓高雅型型为推荐荐目标地盘包装（上上下文已已述围墙墙、道旗旗等，此此处略）卫生间配置置体现酒店的的水准的的重要标标准就是是卫生间间，故，本本案的卫卫生间将将采用“五星级级酒店标标准”，如：有专人人服务、专专业操作作、背景景音乐等等提供多种饮饮料（咖咖啡为主主，其他他还有矿矿泉水、茶茶等）

41、，并并配置印印有本案案LOGGO的茶茶具。售楼中心其其他建议议增强室内灯灯光强度度，尽量量采用暖暖光源，如如：钨丝丝灯、筒筒灯、射射灯等；洽谈桌、休休息椅用用木制，颜颜色以木木原色、暗暗红、褐褐色等较较稳重色色调为主主；地面铺设地地毯，或或大理石石拼花图图案，颜颜色以深深色为主主，以增增强案场场的品质质感。三、企划推推广推广定位原原则模糊定位原原则本案同时兼兼具住宅宅、酒店店、商务务办公等等多重特特性，各各个特性性都可针针对不同同的消费费群体。因因此我司司认为在在企划推推广中不不宜做明明确的客客户定位位，而立立足于产产品完善善、系统统的介绍绍，同时时吸纳各各类型的的购买客客户。以我为主原原则本

42、案在目前前的酒店店式公寓寓市场中中具有明明显的独独特性，市市场的类类比性不不强。因因此，我我司认为为本案在在推广中中应立足足自我，而而不做横横向或纵纵向的比比较，确确立在市市场中独独一无二二的稀缺缺优势。突出“顶级级”原则高价位的物物业需要要有高价价位的产产品包装装。在本本案的企企划推广广中明确确树立本本案的“顶级”品质优优势，以以品质作作为吸引引客户的的重要卖卖点。“针对投放放”原则针对本案体体量较大大、功能能性较多多、客户户群相对对分散的的特点，本本案的推推广应贯贯彻“准确、有有效”原则，根根据目标标客户群群选择具具有强烈烈针对性性的媒体体通路进进行推广广宣传，确确保媒体体投放的的成功率率

43、。“密集轰炸炸”原则为配合本案案在短时时间内迅迅速去化化的目标标，本案案在广告告费用充充足的情情况下应应采用“集中轰轰炸”方式，各各种媒体体多管齐齐下，在在短时间间内达到到客户量量的最大大化。推广通路选选择报纸类媒体体主要选择新新民晚报报、新新闻晨报报。此此类媒体体的受众众广泛，效效果明显显。同时时，此类类媒体作作为大众众型传媒媒，对产产品的口口碑传播播具有巨巨大的推推动作用用。特点：时效效性明显显，建议议在开盘盘期强势势使用杂志类媒体体针对本案高高端收入入群体的的消费特特征及工工作生活活特征进进行针对对性的投投放。主主要集中中于时尚尚类杂志志QUUO；航空类类杂志东东方航空空、东东方金燕燕；

44、投投资类杂杂志理理财周刊刊、财财富；汽车类类杂志等等。特点：属慢慢热型媒媒体，建建议在开开盘前的的蓄水期期使用。网络媒体随着网络的的普及，网网络广告告也成为为本案重重要的推推广途径径。除在在“金丰易易居网”、“安家网网”等著名名房产类类网站上上发布信信息外，还还可以在在“新浪”、“上海热热线”等门户户网站上上发布信信息。特点：时效效性长，但但其作用用的好坏坏在于广广告选择择的网站站及在网网站上所所处的位位置。公众媒体投投放我司建议本本案可制制作介绍绍短片，在在目前上上海的甲甲级写字字楼、地地铁等人人流聚集集处进行行播放。既既可大幅幅度增加加受众数数量，也也可形成成大规模模的口碑碑传播。各类账单

45、各色手机账账单、对对账单等等也可成成为本案案的宣传传工具。其其中手机机账单目目前可按按消费金金额进行行选择性性投递，可可增强宣宣传推广广的准确确性。会员资料针对若干有有较强消消费能力力的CLLUB进进行针对对性投递递。如金金丰易居居的“投资俱俱乐部”等。路段包装选择人流、车车流集中中的市中中心商办办区、交交通干道道（如淮淮海中路路、南京京西路等等）进行行路段的的包装推推广，力力争在短短时间内内达到较较高的社社会认知知度。特定客户群群的特定定推广手手段针对本案可可能出现现的投资资客、周周边企业业的客户户群，我我司还将将设计其其他推广广通路，直直接有效效地传递递产品信信息。产品推介会会综合产品的的售价及及卖点，本本案并不不适合参参加市级级、区级级房展会会。但本本案可以以以我为为主，单单独召开开产品