房地产开发工作流程

1、房地产开发工作流程第一步 房地产产开发项项目的立立项和可可行性研研究一、前期策策划1、选定项项目，签签定合作作意向书书2、初步确确定开发发方案3、申报规规划要点点4、申报报、审批批项目建建议书5、编制制项目可可行性研研究报告告6、申报报、审批批项目可可行性研研究报告告二、相关税税费1、可行性性研究费费2、建设工工程规划划许可证证执照费费第二步 房房地产开开发项目目土地使使用权的的取得一、国有土土地使用用权的出出让1、办理建建设用地地规划许许可证 2、办理理建设用用地委托托钉桩 3、办理理国有土土地使用用权出让让申请 4、主管管部门实实地勘察察 5、土地地估价报报告的预预审6、委托地地价评估估7

2、、办理核核定地价价手续 8、办理理土地出出让审批批 9、签订订国有土土地使用用权出让让合同 10、领领取临时时国有土土地使用用证 11、领领取正式式国有土土地使用用证 12、国国有土地地使用权权出让金金的返还还二、国有土土地使用用权的划划拨1、国有有土地使使用权划划拨用地地申请2、主管管部门现现场勘察察3、划拨拨用地申申请的审审核、报报批4、取得得划拨用用地批准准三、集体土土地的征征用 1、征征用集体体土地用用地申请请2、到拟拟征地所所在区（县县）房地地局立案案3、签订订征地协协议4、签订订补偿安安置协议议 5、确确定劳动动力安置置方案6、区（县县）房地地局审核核各项协协议7、市政政府下文文征

3、地8、交纳纳菜田基基金、耕耕地占用用税等税税费 9、办办理批地地文件、批批地图10、办办理冻结结户口11、调调查户口口核实劳劳动力12、办办理农转转工工作作 13、办办理农转转居工作作 14、办办理超转转人员安安置工作作15、地地上物作作价补偿偿工作16、征征地结案案四、相关税税费1、地价款款（土地地出让金金）2、资金金占用费费3、滞纳纳金4、土地地使用费费5、外商商投资企企业土地地使用费费6、防洪工工程建设设维护管管理费7、土地地闲置费费8、土地权权属调查查、地籍籍测绘费费9、城镇土土地使用用税10、地价价评估费费11、出让让土地预预订金12、征地地管理费费13、土地地补偿费费14、青苗苗及

4、树木木补偿费费15、地上上物补偿偿费16、劳动动力安置置费17、超转转人员安安置费18、新菜菜田开发发建设基基金19、耕地地占用税税第三步 房房地产开开发项目目的拆迁迁安置一、拆迁迁安置1、委托进进行拆迁迁工作2、办理拆拆迁申请请3、审批、领领取拆迁迁许可证证4、签订房房屋拆迁迁责任书书5、办理拆拆迁公告告与通知知6、办理户户口冻结结7、暂停办办理相关关事项8、确定拆拆迁安置置方案9、签订拆拆迁补偿偿书面协协议10、召开开拆迁动动员会，进进行拆迁迁安置11、发放放运作拆拆迁补偿偿款12、拆迁迁施工现现场防尘尘污染管管理13、移交交拆迁档档案资料料14、房屋屋拆迁纠纠纷的裁裁决15、强制制拆迁

5、二、相关税税费1、房屋拆拆迁补偿偿费2、搬家补补助费3、提前搬搬家奖励励费4、临时安安置补助助费（周周转费）5、清理费费6、停产停停业综合合补助费费7、对从城城区位置置较好的的地区迁迁往位置置较差地地区或远远郊区县县的居民民的补助助费8、一次性性异地安安置补助助费9、房屋拆拆迁管理理费10、房屋屋拆迁服服务费第四步 房房地产开开发项目目的规划划设计和和市政配配套一、规划设设计 1、申报报选址定定点 2、申报报规划设设计条件件 3、委委托作出出规划设设计方案案 4、办办理人防防审核 5、办办理消防防审核 6、审审定规划划设计方方案 7、住住宅设计计方案的的专家组组审查 8、落落实环保保“三废”治

6、理方方案 9、委委托环境境影响评评价并报报批 100、建设设工程勘勘察招、投投标 11、委委托地质质勘探 12、委委托初步步设计 13、申申报、审审定初步步设计二、房地产产开发项项目的市市政配套套1、征求主主管部门门审查意意见2、落实市市政公用用设施配配套方案案3、报审市市政配套套方案4、市政各各管理部部门提出出市政配配套意见见5、市政管管线综合合三、相关税税费1、工程勘勘察（测测量）费费2、工程设设计费3、建设工工程规划划许可证证执照费费4、竣工档档案保证证金5、临时用用地费6、临时建建设工程程费7、建设工工程勘察察招标管管理费8、勘察设设计监督督管理费费9、古建园园林工程程设计费费 第五步

7、 房房地产开开发项目目的开工工、建设设、竣工工阶段一、房地产产开发项项目开工工前准备备工作1、领取房房地产开开发项目目手册2、项目转转入正式式计划3、交纳煤煤气（天天然气）厂厂建设费费4、交纳自自来水厂厂建设费费5、交纳污污水处理理厂建设设费6、交纳供供热厂建建设费7、交纳供供电贴费费及电源源建设集集资费8、土地有有偿出让让项目办办理“四源”接用手手续9、设计单单位出报报批图10、出施施工图11、编制制、报送送工程档档案资料料，交纳纳档案保保证金12、办理理消防审审核意见见表13、审批批人防工工程、办办理人防防许可证证14、核发发建设工工程规划划许可证证15、领取取开工审审批表，办办理开工工登

8、记二、房地产产开发项项目的工工程建设设招投标标 1、办办理招标标登记、招招标申请请2、招标准准备3、招标通通告4、编制招招标文件件并核准准5、编制招招标工程程标底6、标底送送审合同同预算审审查处确确认7、标底送送市招标标办核准准，正式式申请招招标8、投标单单位资格格审批9、召开招招标会，勘勘察现场场10、召开开开标会会议，进进行开标标11、评标标、决标标12、发中中标通知知书13、签订订工程承承包合同同14、工程程承包合合同的审审查三、房地产产开发项项目开工工手续的的办理1、办理质质量监督督注册登登记手续续2、建设工工程监理理3、办理开开工统计计登记4、交纳实实心黏土土砖限制制使用费费5、办理

9、开开工前审审计6、交纳投投资方向向调节税税7、领取固固定资产产投资许许可证8、报装施施工用水水、电、路路9、协调街街道环卫卫部门10、协调调交通管管理部门门11、交纳纳绿化建建设费，签签订绿化化协议12、领取取建设工工程开工工证四、房地产产开发项项目的工工程施工工1、施工场场地的“三通一一平”2、施工单单位进场场和施工工暂设3、工程的的基础、结结构施工工与设备备安装4、施工过过程中的的工程质质量监督督五、房地产产开发项项目的竣竣工验收收1、办理单单项工程程验收手手续2、办理开开发项目目的综合合验收，领领取工工程质量量竣工核核验证书书3、商品住住宅性能能认定4、竣工统统计登记记5、办理竣竣工房屋

10、屋测绘6、办理产产权登记记 六、相关税税费1、三通一一平费2、自来水水厂建设设费3、污水处处理厂建建设费4、供热厂厂建设费费5、煤气厂厂建设费费6、地下水水资源养养蓄基金金7、地下热热水资源源费8、市政、公公用设施施建设费费（大市市政费）9、开发管管理费10、城建建综合开开发项目目管理费费11、建筑筑行业管管理费12、绿化化建设费费13、公园园建设费费14、绿化化补偿费费15、路灯灯维护费费16、环卫卫设施费费17、生活活服务设设施配套套建设费费（小区区配套费费）18、电源源建设集集资费（用用电权费费）19、外部部供电工工程贴费费（电贴贴费）20、建安安工程费费21、建设设工程招招投标管管理费

11、22、合同同预算审审查工本本费23、质量量管理监监督费24、竣工工图费25、建材材发展补补充基金金26、实心心黏土砖砖限制使使用费27、工程程监理费费28、工程程标底编编制管理理费29、机电电设备委委托招标标服务费费30、超计计划用水水加价31、夜间间施工噪噪声扰民民补偿费费32、占道道费33、固定定资产投投资方向向调节税税第六步 房房地产开开发项目目的经营营阶段一、销售1、提交完完成建设设项目投投资证明明2、签署预预售商品品房预售售款监管管协议3、办理商商品房预预（销）售售许可证证4、销售项项目备案案5、委托中中介代理理机构进进行销售售6、与购房房者签订订认购书书7、与购房房者签订订买卖契契

12、约8、办理预预售登记记9、办理转转让登记记10、办理理房地产产抵押登登记手续续 111、楼宇宇交付入入住12、质量量保证书书和使用用说明书书 13、办办理产权权立契过过户手续续 二、相相关税费费 11、营业业税 2、城城市维护护建设税税3、教育费费附加4、印花税税5、契税6、土地增增值税7、企业所所得税8、个人所所得税9、房产税税10、城城市房地地产税11、房房屋产权权登记费费12、房房屋所有有权证工工本费13、房房产共有有权执照照费14、房房屋他项项权利执执照费第七步 房房地产开开发项目目的物业业管理阶阶段一、物业管管理1、物业业管理单单位经营营资质审审批2、签署署物业管管理委托托合同3、居住小小区的物物业接管管综合验验收 4、物物业使用