购物中心可行性研究报告

1、深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告深圳市滨海海购物中中心有限限公司二O一二年年三月二十十日目 录第一节 项项目背景景 1第二节 项项目必要要性 3第三节 项项目建设设 7一、项目选选址7二、项目建建设规模模8三、商铺整整合8第四节 项项目升级级改造 100一、开设购购物中心心大门10二、设立大大门内扶扶梯11三、设立第第三层滚滚动扶梯梯11四、建立第第一栋与与第二栋栋连接11五、拆除第第一层商商铺商隔隔12六、增设空空调及通通风设备备12七、增设停停车场12八、拆除路路边直坡坡13九、美化周周边环境境13第五节 购购物中心心各区功功区划分分 155一、升级改改造后的的营业大大楼15二、商场各

2、各功能区区划分16第六节 市市场启动动的前期期工作 199一、组建项项目公司司19二、定购设设备19三、商场升升及改造造22第七节 购购物中心心启动策策划 255一、市场定定位25二、经营管管理模式式26三、启动开开业26第八节 购购物中心心投资测测算 288一、土地使使用权投投资28二、房屋建建筑物投投资28三、设备投投资30四、土建及及设备安安装投资资32五、商品投投资33第九节 购购物中心心财务分分析 355一、营业收收入35二、营业利利润36三、营业费费用37四、应缴税税金38五、净利润润39六、净销售售利润率率39七、投资回回收期40第十节 购购物中心心资金筹筹措 422一、自筹资资

3、金42二、收入资资金42三、借款抵抵押担保保43四、还款计计划43第十一节 购物中中心不确确定性分分析 455一、盈亏平平衡分析析45二、敏感性性分析46第十二节 结论论488第一节 项项目背景景深圳市是国国家最早早设立的的经济特特区之一一,是国国家改革革开放的的前沿阵阵地，是是国家提提出的建建设大珠珠江三角角区的经经济中心心，是立立足大陆陆，面向向香港，辐辐射世界界的开放放窗口。深深圳改革革开放330年来来，建成成了完善善地产业业配套优优势和优优良的物物流环境境，促进进了高新新技术产产业链迅迅猛发展展，稳步步推进了了商贸、金金融、物物流、电电信和专专业服务务等领域域的发展展，国内内生产总总值

4、从11.966亿元增增长到667655.411亿元，年年均增长长31.20%；人均均生产总总值从6606元元增长到到792221元元，折合合106628美美元，居居全国第第一位，年年均增长长17.64%；贸易易进出口口总额从从0.117亿美美元增长长到28875.33亿亿美元，居居全国第第一位，年年均增长长38.34%。随着着国家推推行的大大珠江三三角区经经济一体体化和深深港经济济一体化化，深圳圳市经济济发展迎迎来了一一个新的的高潮。由于深圳市市特区只只限定为为福田、罗罗湖、盐盐田和南南山四区区，深圳圳市长期期以来存存在一市市两制的的现像，严严重影响响了特区区外龙岗岗和宝安安两区以以及光明明新

5、区和和坪山新新区的发发展，使使特区外外地区存存在市政政投入少少、经济济发展慢慢、人民民生活水水平低的的现状。为为促进经经济均衡衡发展，经经国务院院批准，深深圳市特特区于220100年7月月1日扩扩大至全全市，将将龙岗区区和宝安安区，以以及光明明新区和和坪山新新区纳入入到特区区中，深深圳市政政府决定定加大在在特区外外地区的的基础设设施、市市政配套套以及公公共服务务水平的的投入，全全面改善善特区外外地区的的城市环环境、经经济环境境和生活活环境，在在特区优优惠政策策的激励励下，促促进特区区外地区区的经济济发展水水平。处于深圳市市龙岗区区葵涌街街道的深深圳市滨滨海购物物中心项项目，位位于深圳圳市东部部

6、沿海的的大鹏半半岛，是是深圳市市政府重重要的菜菜蓝子工工程之一一，也是是深圳市市政府东东部生态态组团建建设的重重要组成成部分，是是解决和和提高葵葵涌、大大鹏、南南澳、大大梅沙及及坪山近近1200万居民民生活问问题的关关键所在在，也是是促进深深圳东部部沿海地区区经济发发展的重重要配套套设施之之一。深深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司响应国国家和市市政府的的号召，全全力推进进龙岗区区葵涌街街道的基基础设施施和公共共服务水水平的建建设，调调动自身身资源和和能力，按按照世界界先进理理念服务务和管理理深圳市市滨海购购物中心心，通过过管理、服服务、经经营一体体化的模模式，统统一规划划，集约约经营，使使深圳

7、市市滨海购购物中心心成为一一个功能能齐全、环环境优美美、服务务一流的的模范商商场。深圳市滨海海购物中中心有限限公司依依靠自身身的经济济实力，引引进具有有丰富商商场管理理经验和和高效运运作的管管理团队队、科学学的管理理理念和和先进的的经营方方式，建建设一流流的商业业流通企企业，不不仅可以以完善当当地市政政配套设设施建设设，促进进当地经经济的发发展，满满足当地地人民生生活所需需要的肉肉菜、干干鲜、五五金、百百货等生生活必需需品，解解决当地地人们的的就业问问题，同同时也能能为公司司带来客客观的经经济效益益。可见，深圳圳市滨海海购物中中心项目目，是一一个社会会效益明明显、公公司效益益显著的的好项目目。

8、第二节 项项目必要要性葵涌街道位位于龙岗岗区东南南部，东东临大亚亚湾，南南濒大鹏鹏湾与香香港新界界隔海相相望，东东南与大大鹏街道道接壤，西西连盐田田区，北北接坪山山新区和和惠州市市淡水镇镇。辖区区总面积积1033.9平平方公里里，海岸岸线长331.99公里。葵涌街道处处于深圳圳东南部部的中心心位置，地地理位置置和交通通位置优优越，在在葵涌方方圆五公公里范围围内，有有深圳市市的大梅梅沙街道道、大鹏鹏街道、南南澳街道道、坪山山新区，还还有惠州州市的淡淡水镇、大大亚湾区区。葵涌涌以盐坝坝高速公公路与深深圳市连连接，以以坪葵公公路与坪坪山新区区连接，以以海滨公公路与大大鹏、南南澳连接接，交通通便利，是

9、是大鹏半半岛的经经济中心心、政治治和文化化中心。葵涌位置图图按照深圳圳市城市市总体规规划(11996620010)、深深圳市东东部生态态组团分分区规划划(20005-20220)、深深圳市东东部滨海海地区发发展规划划(20002年年20110年)和深深圳市大大鹏半岛岛保护与与发展管管理规定定，深深圳市政政府对本本片区进进行了美美好的近近期建设设规划和和宏伟的的远景规规划：1、本片区区发展目目标是：加强生生态保护护和环境境整治，建建设完善善的配套套设施，为为周边重重大产业业园区的的建设和和大鹏半半岛旅游游的开发发奠定基基础。2、本片区区的功能能定位是是：具有有为东部部生态组组团提供供综合功功能的

10、城城市服务务中心，为为产业园园区和旅旅游服务务配套的的现代新新城。3、本片区区在深深圳市大大鹏半岛岛保护与与发展管管理规定定中属属于三级级建设控控制区，产产业发展展主要为为旅游业业、文化化产业、房房地产业业、生物物技术产产业、电电子信息息产业、与与海洋资资源开发发有关的的高新技技术产业业以及市市政府确确定的其其它产业业；现状状不符合合规划或或者污染染型工业业项目应应严格限限制或缩缩减用地地规模，并并限期关关闭或搬搬迁，鼓鼓励现状状不符合合规划和和产业政政策的项项目进行行升级改改造。4、按照深深圳市政政府城市市建设和和发展整整体规划划，葵涌涌大鹏规规划为新新兴产业业研发片片区，重重点发展展高科技

11、技研发、生生态环保保和智力力密集型型新兴科科技产业业。5、经深圳圳市政府府近期规规划，距距离葵涌涌街道仅仅五分钟钟车程的的坝光村村，方圆圆20平平方公里里的可建建设用地地，是深深圳市99个重点点发展园园区之一一，其名名称为“坝光高高科技生生态产业业园区”，重点点发展高高科技生生物产业业，计划划引进44万高科科技人才才，大力力发展高高新技术术研发和和创新，使使其成为为功能齐齐全的国国家级研研发基地地，可容容纳就业业人员110万元元人。现现坝光的的城市基基础设施施建设已已开面展展开，葵葵涌直通通坝光的的隧洞在在年末开开通投入入使用。葵葵涌将作作为坝光光后勤配配套基地地，规划划有医院院、学校校、大型

12、型商业、休休闲娱乐乐、高档档办公场场和高档档住宅等等设施，为为坝光提提供全方方位的服服务。葵涌城市规规划图深圳市政府府对葵涌涌街道的的定位，决决定了葵葵涌是深深圳市东东南部沿沿海的政政治、经经济和文文化中心心城市，城城市建设设以办公公和综合合服务为为主。深深圳市政政府已决决定在葵葵涌加大大城市基基础设施施和市政政服务的的投资力力度，鼓鼓励旧城城区和落落后设施施的升级级改造，推推出各类类优惠措措施吸引引社会资资金的投投入，使使葵涌成成为城市市功能健健全、城城市环境境优美、各各项服务务一流的的现代化化城市。由于历史原原因和经经济发展展水平的的制约，葵涌旧市场设施落后，急待改造。葵涌旧市场处于葵涌城

13、市中心位置，是历史原因自然形成的购物环境，严重影响城市的整体规划和发展；旧市场与居民区交错混杂，市场布局是按照原来建筑自然分布的，百货、干鲜、活禽、肉菜、服装、家电等毫无秩序地散乱分布，相互影响、相互污染；旧市场的房屋都是民房临时改建而成，使用年限都在50年以上，房屋结构不合理，房屋破损严重，存在极大的安全隐患；旧市场道路狭窄，货物堵放杂乱，没有统一的消防设施，存在极大的消防隐患。葵涌镇政府府早在220033年就将将旧市场场的改造造提到了了议事日日程之中中，并规规划在现现在的葵葵新北路路建设新新的综合合批发市市场；在在龙岗区区20003年第第5次建建设用地地预审会会议项目目中，龙龙岗区政政府决

14、定定批准商商业用地地面积112,4481.50平平方米，建建设144,0000平方方米的农农贸综合合市场，正正式将建建设深圳圳市综合合市场以以文件的的形式确确定下来来，这就就是滨海海购物中中心的最最早雏形形。葵涌街道于于20005年33月4日日下发了了“葵街纪纪200053号” 葵葵涌公共共设施、市市政规划划征求意意见会议议纪要，深深圳市规规划局滨滨海分局局、深圳圳市规划划设计院院、葵涌涌街道办办主任以以及街道道各职能能部门领领导参加加，会议议一致同同意为促促进葵涌涌基础设设施建设设，决定定打通葵葵政北路路和延安安路之间间的一段段路，拆拆除葵涌涌旧市场场，葵涌涌的商业业要求上上档次、上上品位，

15、按按照现代代化管理理模式经经营和管管理。深深圳市政政府20005年年4月77日统统一思想想、总结结经验、真真抓实干干、加快快推进我我市农贸贸市场升升级改造造工作指指示精神神，要求求在全市市范围内内对各农农贸市场场进行升升级改造造。现在葵涌没没有一家家综合购购物商场场，在葵葵涌5公公里范围围内的大大鹏、南南澳、大大梅沙和和坪山，均均没有一一家综合合购物商商场，葵葵涌街道道领导的的支持下下，结合合葵涌城城市整体体规划建建设，深深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司响应深深圳市政政府号召召，投入入巨额资资金，启启动深圳圳市滨海海购物中中心项目目，把滨滨海购物物中心建建成集休休闲、购购物为一一体的大大型综

16、合合购物广广场，一一方面满满足葵涌涌人们日日益提高高的购物物需要，另另一方面面大大改改善城市市环境，提提高城市市综合竞竞争能力力，促进进城市全全面发展展。第三节 项项目建设设一、项目选选址根据深圳市市规划委委员会和和龙岗区区政府、葵葵涌街道道政府的的批复文文件，深深圳市滨滨海购物物中心位位于葵涌涌街道葵葵新北路路70号号，处于于葵新北北路一侧侧，是葵葵涌的城城市中心心、商业业中心和和行政中中心位置置，周边边与葵坪坪公路、葵葵兴路、葵葵政路、福福兴路、福福塘路、禾禾塘路、三三溪路和和延安路路相连；周边其其他配套套设施有有葵涌镇镇人民政政府、葵葵涌邮政政支局、葵葵涌人民民医院、葵葵涌戏院院、葵涌涌

17、小学、葵葵涌中学学、葵涌涌成人文文化技术术学校、葵葵涌大酒酒店、葵葵涌派出出所、农农业银行行、工商商银行、中中国银行行、亚洲洲大药房房葵涌支支店、华华康平价价药房、葵葵华商场场等。可可见，购购物中心心所在地地是人们们的居住住、生活活、娱乐乐的中心心地区，且且交通便便利，极极大方便便人们的的购物和和休闲。滨海购物中中心位置置图二、项目建建筑规模模深圳市滨海海购物中中心占地地面积112,4437.50平平方米，是是一类国国有商业业用地，基基准地价价为每平平方米8807元元，规划划容积率率为2.0。项目规划建建筑面积积是144,0000平方方米，实实际建筑筑面积113,6613.99平平方米，以以及

18、配电电室、泵泵房、公公厕等配配套设施施建筑面面积2112.665平方方米。项目主体建建筑分为为二栋，靠靠近葵新新路为第第二栋，里里面为第第一栋，其其中：第第一栋主主体建筑筑两层，层层高5.5米至至4.55米，建建筑面积积5,2281.11平平方米；第二栋栋主体建建筑三层层，层高高5.55米至55米，建建筑面积积83332.555平方方米。具体建筑情情况如下下：总建筑面积积13,6113.669平方方米一栋一栋（共二二层）建建筑面积积5281.11平平方米其中一层建筑面面积2467.59平平方米二层建筑面面积2813.52平平方米二栋二栋（共三三层）建建筑面积积8332.55平平方米其中一层建筑

19、面面积2630.14平平方米二层建筑面面积2851.30平平方米三层建筑面面积2851.14平平方米配套建筑配电、水泵泵、厕所所建筑面面积212.665平方方米三、商铺收收购和商商场整合合滨海购物中中心建筑筑总面积积136613平平方米，其其中：一一层建筑筑面积550977.733平方米米，二层层建筑面面积56664.82平平方米，三三层建筑筑面积228511.144平方米米。深圳市滨海海购物中中心有限限公司现现拥有商商场建筑筑面积994100.533平方米米，现已已过户到到了深圳圳市滨海海购物中中心有限限公司的的两个股股东名下下，其中中：深圳圳市圣凯凯隆投资资有限公公司44454.05平平方

20、米，深深圳市金金联盛世世投资有有限公司司49556.448平方方米。过过户面积积占到商商场总面面积的770%，其其中：一一层是部部分商铺铺，建筑筑面积9914.57平平方米；二层是是全部商商铺，建建筑面积积56664.882平方方米；三三层是全全部商铺铺，建筑筑面积228511.144平方米米。深圳市滨海海购物中中心没有有拥有所所有权的的商铺，全全部在一一层，建建筑面积积41883.116平方方米，权权利人是是47个个自然人人。按照深圳市市工商行行政管理理局于220044年6月月23日日下发的的“深工商商2000439号号”印发发关于开开展商品品市场开开办单位位企业法法人登记记工作的的实施方方

21、案的通通知，要要求商品品市场一一律由一一个有限限责任公公司开办办，未取取得法人人登记和和营业登登记的单单位，不不得从事事商品市市场的开开办工作作；通知知同时要要求促进进市场“农改超超”和升级级换代，鼓鼓励按照照“统一进进销存”的模式式进行管管理，以以“提高市市场效益益，增强强市场实实力”为宗旨旨积极进进行升级级换代。所所以，一一个综合合商场的的经营与与管理，必必须以一一个整体体经营，而而不能分分散经营营。深圳市滨海海购物中中心有限限公司按按照深圳圳市工商商行政管管理局的的文件精精神，经经慎重调调查，反反复论证证，在葵葵涌街道道政府的的支持下下，深圳圳市圣凯凯隆投资资有限公公司投资资有限公公司和

22、深深圳市金金联盛世世投资有有限公司司为主体体，成立立深圳市市滨海购购物中心心有限公公司，并并带动其其他477个自然然人一起起统筹策策划经营营。由于于其他447个自自然人购购买商铺铺后闲置置时间较较长，都都希望尽尽快启动动市场，均均赞成滨滨海购物物中心的的启动方方案，并并愿意全全力配合合。第四节 项目升升级改造造针对葵涌城城市规划划和人们们日益提提高的购购物需要要，按照照大型购购物中心心的设计计理念，经经专业策策划团队队精心策策划，报报请葵涌涌政府批批准，在在保留原原有建筑筑结构和和设施的的基础上上，深圳圳市滨海海购中心心有限公公司对原原建筑间间隔、内内部设施施、外围围环境等等进行升升级改造造，

23、具体体如下：一、开设购购物中心心大门深圳市滨海海购物中中心的大大门，设设在靠近近葵新路路的第二二栋中间间位置，大大门总宽宽度为112米，其其中：设设有人行行通道为为宽6米米，可以以直接通通向第一一层各精精品屋；设有宽宽3米的的滚动扶扶梯二部部，可通通过二部部滚动扶扶梯直接接通向第第二层购购物大厅厅。滨海购物中中心正面面图在大门上方方的第二二层和第第三层，设设有“滨海购购物中心心”标示牌牌。在第第二栋最最顶层，设设有“滨海购购物中心心”六个字字宣传牌牌，为三三米高的的铜字，并并设有LLED射射灯、照照明灯等等，保证证晚间的的宣传和和使用。二、设立大大门内扶扶梯在大门内人人行通道道的两侧侧，设有有

24、直通第第二层销销售大厅厅的二部部滚动扶扶梯，宽宽度各为为三米，共共计六米米，一部部上行，一一部下行行，方便便人们直直通二层层购物。三、设立第第三层滚滚动扶梯梯为便于人们们在第二二栋第三三层购物物，在第第二层与与第三层层之间，在在原有扶扶梯的基基础上，增增设新的的大型滚滚动扶梯梯，由第第二栋第第二层直直通第二二栋第三三层，将将第二层层与第三三层连接接成为一一个整体体，使人人们在购购物时，不不自觉地地由第二二层上到到第三层层，提升升第三层层的营业业价值。四、建立第第一栋与与第二栋栋连接第一栋与第第二栋之之间，有有长1000米，宽宽10米米的间隔隔。在第第一栋与与第二栋栋之间，在在第二层层架设楼楼板

25、，在在第三层层架设防防雨棚，将将第一栋栋与第二二栋连接接起来，同同时拆除除两栋间间的玻璃璃幕墙。这这样，就就可以将将第一栋栋第二层层与第二二栋第二二层连接接成为一一个整体体，在第第二层可可扩大营营业面积积10000平方方米。将第一栋与与第二栋栋连接成成为一个个整体后后，第二二层就成成为一个个大型营营业大厅厅，营业业面积达达到66665平平方米。既既可扩大大营业面面积，又又能方便便商品的的布局，同同时能方方便人们们购物。五、增设空空调及通通风设备备深圳市滨海海购物中中心营业业大楼，实实行封闭闭管理，营营业大厅厅内部用用空调和和通用设设备调节节温度。大大楼每层层高最高高5.55米，最最低5米米，便

26、于于装饰和和铺设通通风管道道和安装装空调管管道。根据通风和和空调功功率，需需要在第第一栋安安装通风风设备和和空调设设备各一一台，并并铺设通通风管道道和空调调管道，负负责第一一栋第一一层与第第二层的的通风和和空气调调节；在在第二栋栋安装通通风设备备和空调调设备各各二台，在在第一层层、第二二层和第第三层铺铺设通风风管道和和空调管管道，其其中一台台负责第第一层和和第一、二二栋连接接处的通通风和空空气调节节，另一一台负责责第二、三三层的通通风和空空气调节节。六、增设停停车场原设计停车车场在购购物中心心的四周周，共计计80个个车位，其其中：购购物中心心前面为为20个个车位，左左侧为226个车车位，后后侧

27、为334个车车位。由由于车位位过于分分散，不不利于统统一管理理，同时时容易造造成人车车混行状状况，增增加购物物人员的的不安全全因素，也也不符合合休闲购购物的要要求。按照现代商商场的要要求，深深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司决定取取销前面面20个个车位，保保留左侧侧26个个车位和和后侧334个车车位。同同时，在在滨海购购物中心心后侧，购购买农民民楼一栋栋，面积积约8000平方方米，拆拆除后，将将土地平平整改为为停车场场，停车车场面积积可达到到10000平方方米左右右，可增增加500个车位位，从而而将车位位增加到到1100个，既既美化了了购物环环境，又又可保证证购物车车辆和货货车停放放，同时时满

28、足了了人们休休闲购物物的需要要。七、拆除路路边直坡坡在现在的购购物中心心与葵新新路之间间保留一一个直坡坡，最高高处达到到1.88米，最最低处也也有0.2米，人人们只能能通过购购物中心心的设在在道边的的门进入入，而不不能从葵葵新路边边任何一一个地方方进入，不不利于人人们休闲闲购物，也也影响了了购物中中心的美美观，大大大影响响了购物物中心的的人气。深圳市滨海海购物中中心有限限公司经经过慎重重考虑，报报请葵涌涌政府同同意，决决定拆除除这一直直坡，建建设利于于人们通通行的坡坡度较缓缓的台阶阶，让台台阶环绕绕在购物物中心周周围，人人们从葵葵新路任任何一个个地方均均可以进进入购物物中心。而而车辆通通行的路

29、路口设在在购物中中心左侧侧，即现现在车辆辆通行的的地方，并并直通左左侧和后后侧停车车场，只只允许购购物车辆辆和送货货车辆通通过并停停放。八、美化周周边环境境深圳市滨海海购物中中心有限限公司将将购物中中心建成成人们休休闲购物物的场所所，需要要对其周周边环境境进行美美化，配配备有利利于人们们休闲的的设施，具具体如下下：1、开发门门前休闲闲广场在滨海购物物中心营营业楼到到葵新路路人行台台阶的位位置， 以及营营业楼的的右侧位位置，总总面积约约50000平方方米，开开发成为为休闲广广场，不不允许车车辆通行行和停放放，只允允许行人人通过。在在广场内内种植观观赏性花花草树木木，增加加排椅、遮遮阳棚、儿儿童娱

30、乐乐设施等等休闲设设施，便便于人们们散步、休休息等。2、植物绿绿化沿着土地规规划红线线位置，在在停车场场和人行行道两侧侧，栽种种有利于于美化环环境的各各类植物物；在购物中心心门前和和右侧休休闲广场场，除栽栽种用于于观赏的的植物外外，还要要摆放各各类盆景景花草；3、地面设设置在购物中心心营业楼楼外地面面，铺设设观赏性性和实用用性强的的瓷砖地地面，达达到放松松身心，娱娱乐休闲闲的目的的。4、残疾人人专用设设施在购物中心心内外，都都设置专专供残疾疾人用的的设施、通通道等，各各营业人人员和服服务人员员都要明明白残疾疾人的需需求，随随时为残残疾人提提供各项项服务。第五节 购购物中心心各区功功能规划划一、

31、升级改改造后的的营业大大楼1、营业面面积：深圳市滨海海购物中中心有限限公司对对项目升升级改造造后，第第一栋和和第二栋栋的第一一层分为为87个个精品屋屋，营业业面积达达到50097平平方米。升级改造后后的第一一栋第二二层和第第二栋第第二层，以以及第二二栋第三三层成为为一整个个营业厅厅，总面面积为995166平方米米，其中中：第二二层营业业厅面积积为6,6655平方米米，第三三层营业业厅面积积为2,8511平方米米。2、配套公公用设备备经过升级改改造后，第第一栋营营业楼与与第二栋栋营业楼楼成为一一个整体体，各配配套设备备均可以以共用，主主要如下下：（1）人行行通道大门一座，位位于购物物中心的的正前

32、方方，面向向葵新路路；侧门两座，位位于购物物中心两两侧中间间位置；后门三座，位位于购物物中心后后侧左、中中、右三三个方向向；（2）电梯梯、楼梯梯直通二楼的的大型滚滚动扶梯梯二部，分分别位于于购物中中心大门门两侧；直通二楼的的小型扶扶梯四部部，分别别位于购购物中心心中间位位置；直通三楼的的大型滚滚动扶梯梯一部，位位于购物物中心二二楼的中中间位置置直通三楼的的小型扶扶梯二部部，分别别位于购购物中心心二楼的的前侧中中间位置置；直通二楼、三三楼的货货梯三部部，其中中：位于于购物中中心左侧侧一部，位位于购物物中心右右侧二部部；直通二楼、三三楼的人人行楼梯梯五部，其其中：位位于后侧侧二部，位位于购物物中心

33、中中间位置置三部。后门后门后门卫生间楼梯楼梯货梯扶梯扶梯侧楼梯侧门楼梯楼梯门货梯货梯扶梯扶梯卫生间扶梯正门扶梯滨海购物中中心一层层、二层层通道示示意图（3）公共共卫生间间购物中心内内部公共共卫生间间五个，其其中：位位于一楼楼左侧前前后位置置各二个个，位于于二楼左左侧前后后位置二二个，位位于三楼楼左侧一一个。二、商场各各功能区区划分深圳市滨海海购物中中心经过过多方调调查，并并经过天天虹商场场策划部部经理现现场指导导，根据据葵涌人人员现在在和未来来状况和和购买力力分析，将将购物中中心各层层功能区区划分为为：一层层精品类类购物区区，主要要为银行行、肯德德基、美美食街等等专业性性的购物物区；二二层食品

34、品服装百百货类购购物区，主主要为食食品、肉肉菜蛋类类，服装装、床上上用品类类，百货货类和珠珠宝化妆妆品类；三层家家具电器器类购物物区，主主要为家家具类，家家用电器器类，文文具类和和音像制制品类。商商场布局局时可根根据实际际需要适适度调整整，具体体划分如如下：1、一层购购物区功功能划分分购物中心一一层营业业面积550977平方米米，定位位为大型型精品屋屋超市，化化分为六六个功能能区，分分别为：（1）银行行专区，面面积约为为2000平方米米；（2 药药店专区区，面积积约为4400平平方米；（3）肯德德基专区区，面积积约为4400平平方米；（4）精品品专区，面面积约为为10000平方方米；（5）美食

35、食专区，面面积约113000平方米米；（6）杂货货专区，面面积约113000平方米米后门后门后门杂货区杂货区通美食街美食街侧通道侧门门精品区精品区道肯德基药店药店银行扶梯正门扶梯一层功能划划分图2、二层购购物区功功能划分分购物中心二二层营业业面积666000平方米米，定位位为大型型食品、服服装、家家电、百百货超市市，化分分为六个个功能区区，分别别为：（1）食品品专区，面面积约为为15000平方方米；（2）肉菜菜蛋专区区，面积积约为110000平方米米；（3）服装装专区，面面积约为为20000平方方米；（4）床上上用品专专区，面面积约为为5000平方米米；（5）日用用百货专专区，面面积约为为10

36、000平方方米；（6）珠宝宝首饰化化妆品专专区，面面积约为为6000平方米米。肉菜蛋专区区日用百货专专区床上用品专专区食品专区服装专区珠宝化妆品二层功能划划分图3、三层购购物区功功能划分分购物中心三三层营业业面积228000平方米米，定位位为大型型家俱、家家用电器器、文具具、书藉藉超市，化化分为四四个功能能区，分分别为：（1）家俱俱专区，面面积约为为10000平方方米；（2）家用用电器专专区，面面积约110000平方米米（3）文具具、会计计用品专专区，面面积约为为4000平方米米；（4）书藉藉、音像像制品专专区，面面积约为为4000平方米米。书藉音像制制品专区区文具会计用用品专区区家具专区家用

37、电器专专区.三层功能能划分图图第六节 市市场启动动的前期期工作滨海购物中中心启动动开业前前的准备备工作，包包括组建建项目公公司、商商场升级级改造，定定购安装装各类设设备，定定购各专专区商品品、招聘聘管理人人员和员员工等。一、组建项项目公司司1、项目公公司名称称：深圳圳市滨海海购物中中心有限限公司；2、项目公公司地址址：深圳圳市龙岗岗区葵涌涌街道葵葵新路770号；3、项目公公司注册册资本：10000万元元；4、项目公公司法定定代表人人：罗永永标清华华大学研研究生5、项目公公司出资资人：深深圳市金金联盛世世投资有有限公司司实物出出资5000万元元，占股股权的550%；深圳市市圣凯隆隆投资有有限公司

38、司实物出出资5000万元元，占股股权的550%。6、项目公公司经营营范围：经营管管理商场场、国内内外贸易易、进出出口业务务等；二、定购设设备滨海购物中中心定购购的设备备，分为为升级改改造设备备和经营营管理设设备，是是购物中中心升级级改造和和经营管管理所必必须的设设备，全全部属于于购物中中心所有有，并投投入到购购物中心心经营中中使用。1、升级改改造设备备 （11）滚动动扶梯三三部，如下图图： 深圳市宏达达电梯有有限公司司提供的的滚动式式自动扶扶梯，梯梯级宽度度6000mm，最最大倾斜斜角度330至355，最大大提升高高度7米米，完全全可以满满足购物物中心需需要。（2）空调调、通风风设备三三部广州

39、艺宁制制冷设备备有限公公司提供供的集制制冷、通通风一体体的空调调、通风风设备，一一台设备备可为660000平方米米的商场场提供制制冷和通通风，滨滨海购物物中心营营业面积积150000多多平方米米，需要要空调、通通风设备备三台。（3）给排排水设备备购物中心的的供水系系统设备备，包括括上水设设备、下下水设备备、卫生生设备，以以及各类类水泵等等。（4）消防防设备按照消防部部门要求求设立的的消防泵泵、消防防栓、灭灭火器等等。（5）电器器设备根据商场需需要配备备的高低低压配电电柜、层层面照明明柜、镭镭射照明明灯具、动动力柜等等（6）弱电电设备购物中心的的弱电设设备包括括消防报报警系统统、楼宇宇自控系系统

40、、程程控系统统、监控控系统等等。（7）休闲闲设备购物中心用用于免费费提供给给人们使使用的排排椅200个、遮遮阳伞115把、儿童娱娱乐设备备等。（8）绿化化植物购物中心占占地面积积长约1125米米，宽约约1000米，四四周种植植绿化植植物总长长度约为为4500延长米米，需要要种植绿绿化植物物2000棵。购物中心提提供给人人们的休休闲广场场约50000平平方米，需需要摆放放大型盆盆景1000盆，中中小型盆盆景3000盆。2、经营管管理设备备经营管理设设备是购购物中心心在经营营管理过过程中需需要的各各类设备备，包括括陈列设设备、加加工设备备、包装装设备、计计量设备备、照明明设备、收收银设备备等。（1

41、） HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302441 陈列列展示设设备购物中心经经营需要要的各类类展示用用设备，包包括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302444 超市市货架 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302448 多多媒体广广告设备备、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备

42、&cateid=302449 展示架架 、手手推车、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302453 展示柜柜 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302454 展示台台、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302455 冷藏藏柜、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=3

43、02456 冷冻柜柜 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302457 熟食柜柜 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302458 点菜柜柜、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302460 恒温箱箱 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302462 生鲜设设备、

44、HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302463 置置物架、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302465 货架配配件 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302467 散装装柜等；（2） HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302572 加工工设备购物中心经经营需要要的

45、加工工设备，包包括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302573 绞肉肉机 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302574 锯骨机机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302575 搅拌机机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302576 切割机机 、 HYPE

46、RLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302577 制冰机机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302578 蒸煮煮设备、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302579 油炸设备 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302584 清洗设备等；（3） HYPERLINK /pro

47、ductlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302552 包装装设备购物中心经经营中需需要的包包装设备备，包括括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302556 条码枪 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302559 条码打打印机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302562 开锁器器、 HYPERL

48、INK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302563 保鲜膜膜包装机机 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302565 扎口机机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302566 灌装装机 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302568 封口口机、 HYPERLINK /produ

49、ctlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302570 捆扎机机等；（4） HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302514 计量量设备购物中心经经营中需需要的计计量设备备，包括括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302517 电子秤秤 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302519 条码电电子称、 HYP

50、ERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302522 电子计计价秤 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302524 条条码收银银秤、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302527 电子磅磅秤 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302529 数据采采集器等等；（5） HYPE

51、RLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302586 照明明设备购物中心经经营中需需要的照照明设备备，包括括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302587 无影灯灯 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302589 装饰灯灯 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302592 壁灯

52、、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302593 展柜射射灯 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302595 吊顶灯灯 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302598 泛光光灯等；（6） HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302469 收银银设备购物中心经经营中

53、需需要的收收银设备备，包括括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302471 保险箱箱 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302473 收款机机 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302476 POSS机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302478 收银台台

54、 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302479 验钞机机 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302482 点钞机机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302486 小票票打印机机 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302492 条码码扫描器器、 HYPER

55、LINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302498 磁卡读读卡器 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302502 磁磁卡写卡卡器、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302506 磁磁卡查询询机 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302510 条码码刷卡器器等。（7） HYPE

56、RLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302600 安防防设备购物中心安安防设备备，包括括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302602 解码器器 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302603 监控录录像设备备、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302609 对讲机机、 H

57、YPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302611 报警器器 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302613 灭火火器等。8、办公清清洁设备备购物中心办办公设备备：办公公桌椅110套、电电脑8台台，复印印机1台台，打印印机1台台，传真真机1台台，档案案柜6套套等。购物中心清清洁设备备：打蜡蜡机3台台，吸尘尘器5台台等三、商场升升级改造造滨海购物中中心的升升级改造造，包括括土建改改造和设设备安装装两部分分，是商商场硬件件设施改改造的主主

58、要部分分。1、土建改改造（1）开立立购物中中心大门门购物中心大大门设立立在葵新新路一侧侧、购物物中心二二栋中间间位置，大大门总宽宽12米米，其中中：人行行通道宽宽6米，两两部滚动动扶梯各各宽3米米，共计计6米。购购物中心心大门配配备大型型卷帘门门，便于于晚上封封闭。（2）开设设一楼直直通二楼楼的扶梯梯通道直通二楼的的新的通通道，在在购物中中心大门门内，开开设两个个由一层层直通二二层的扶扶梯通道道，并安安装两部部3米宽宽的滚动动扶梯。（3）一栋栋与二栋栋连接工工程第一栋与第第二栋的的连接，是是在第一一栋与第第二栋之之间的二二层架设设楼板，将将第一栋栋的二层层与第二二栋的二二层连接接起来，再再在第

59、一一栋的第第三层和和第二栋栋的第三三层架设设防雨棚棚，拆除除第一栋栋第二层层的玻璃璃墙和第第二栋第第二层的的玻璃墙墙，使整整个第二二层连接接成为一一个整体体，成为为一个大大型营业业厅。（4）新扩扩停车场场平整为扩大购物物中心停停车场，拆拆除在商商场后侧侧新购置置的农民民楼，将将场地平平整完毕毕，并设设置隔离离防护设设施，作作为停车车场使用用。2、设备安安装（1）电梯梯安装工工程购物中心大大门口直直通第二二楼的两两部滚动动扶梯安安装工程程，第二二层直通通第三楼楼的滚动动扶梯一一部安装装工程。（2）空调调、通风风设备安安装工作作购物中心空空调主机机、辅机机、循环环水系统统、通风风设备安安装工程程；

60、购物物中心第第一层空空调、通通风管道道系统安安装。（3）消防防系统安安装工程程购物中心消消防系统统，在政政府消防防部门的的指导下下，配备备消防器器、消防防栓、消消防管道道安装等等。（4）弱电电系统安安置工程程购物中心消消防报警警系统安安装、楼楼宇自控控系统安安装、程程控系统统安装、监监控系统统安装。（5）给排排水设备备安装购物中心给给排水系系统，包包括水泵泵、给排排水管道道、卫生生设备、消消防供水水等。（6）休闲闲绿化工工程购物中心四四周绿化化植物的的种植、大大小盆景景的摆放放、休闲闲排椅的的安装、遮遮阳伞的的组装、儿儿童娱乐乐设施的的安装等等。（7）经营营管理设设备安装装购物中心经经营管理理