不动产登记制度研究一

1、不 动 产 记 制 度 研 究 一The was in January 2021我国不动产登记制度究一王贤摘要： 不产登记物权法中的要制度是指权利人利害关系人请，由 家专职门将有关不产物权其变动事项载于不产登记簿的实。作物权公示手 段，不产登记本质为产生法效果的事行为而登记机关的政管理为。目前世 界上存的契据登记、权利记制和托伦登记制种模式各有长，我应充分比较 借鉴上登记制度的处，结我国的现实情，构有中国特色不动产权登记制 度。本回顾了我国动产登的历史，指我国的记制度存在多缺陷并归纳总结 了学者关于完善该度的若建议，认为权法中登记制度的定，标着我国统一 不动产记制度的正确立。文认为，我的不动登

2、记制度具公示力形成力、推 定力和信力四种法效力，对物权法中更正登、异议登记预告登三种特殊类 型进行阐述。文章析了我不动产登记关应履的职责，并登记错的责任赔偿 问题进了分析，指物权法登记机关责赔偿问上采纳了无错责任则，其目的 是为了少登记错误更好地护处于相对势地位受害人的合权益。章最后分析 了登记关赔偿责任构成要，并对赔偿围及登机关的追偿题进行阐述。不动产记是物权法的一项要制度。在代市场济社会中，律在保财产静 的安全同时，更加重保护产动的交易全。由不动产在财权体系占据非常重 要的地，因而作为物权公手段的不动登记就演了极为重的角色它甚至决定 了基于律行为的不产物权动能否发生力。梁星先生在论登记制的

3、重要性时 曾经指：“不论物法如何善，如果没一个好登记制度，你的物法就不会有 好的结，不会得到实的实。”因此，究不动登记制度，于正确解物权变动 法理，确适用法律保障交安全，维护易秩序都具有重要义。本试就我国不 动产登制度的基本题作一讨。一、不产登记概述()不动产登的意义不动产记，是指经利人或害关系人申，由国专职部门将关不动物权及 其变动项记载于不产登记的事实。例，某甲过合法建筑造住宅处，经甲向 房产管部门申请，房产管部门将其房权属状记载于不动登记簿该项记载就 是不动登记，又称动产物登记。不动登记具如下含义。1.记是依当人申请行为。当事提出登申请，是不产登记起始环节和 经步骤是启动不动登记程的重要

4、法律实。没当事人的申，就不产生登记法 律关系但是，并不任何人可以提出登申请。动产登记的接后果产生不动产 登记关主体之间的利和义，其最终目是为了当事人的不产权利过法律程序 得到认。因此，只与待登的不动产权具有直利害关系的，如权人和利害关 系人，能依法定程向不动登记机关提登记申。2.记是国家职部门活动。不动物权的动必须登记这是各立法的通例 然而，于登记具有示作用对当事人权具有重影响，这就求登记关必须具有 权威性如果登记机没有权性，其所办的财产记就可能失公信力申请人的权 利也无得到保障，而不能现财产登记基本目。只有法律定的国专职部门才 能以国行为担保登的公信，从而担当记重任因此各国均确规定专门的登记

5、 机关办不动产登记例如，国办理不动登记的属于地方普法院系的土地登记 局;在日本为司行政机法务局、地法务局其派所 ;在瑞士大多为州的地法 院。只法律明确规的登记关，才享有理不动登记的职权 ;也只在该机进行 登记，记才能发生律效力3.记内容为动产物及其变动事。不动登记的内容法律规要求进行登 的不动权利。在采同登记式的国家，律对于记内容的规存在重差异。总体 而言，采物权登记度的国，一般由法明确规应当登记的种不动权利。例 如，日不动产登法规，不动产登的对象括以下权利 (1) 所权;(2)地上 权;(3)佃权 ;(4)地役权 ;(5)先取特权 (6)权;(7)抵权 ;(8)赁权 (9)采石。我国 台湾地

6、“土地登记则”第 5 亦有类规定。我国律明确定不产物权设立、 变更、让和消灭，当依照律规定登记故登记容应为不动物权及变动事项。4.记事项须载于不产登记簿。动产登簿是登记机依法制的用于登录 记载不产物权状况档案簿。在采实质义登记法的国家，动产登簿乃不动产物权归和内容的根，它具统一性、权性、持性、公开性个特征不动产物权 只有由记机关记载不动产记簿，才能国家行担保其公信，并依对不动产物 权变动可信性作出障，才于由登记机长期保，并为权利和利害系人查询提 供方便因此，登记关在受不动产登记请后，依照法律规的格式形式、程 序、方和具体要求立登记，对当事人请的不产物权事项登记簿进行记载， 才能发不动产物权立、

7、变、转让、消的效果()不动产登的性质不动产记的性质，指不动登记行为的律属性关于不动产记的性，大致 有三种说： (1)公法为说。认为动产登属于一种公上的行行为，它体了国 家对不产物权关系干预，预的目的旨明晰各不动产物权依法保物权人的合 法权益 (2)明行为。该说避免、私法质上的判断认为“屋产权管理关的 职责范也只是审查卖双方否具备办证(交付件，房产权更登记身，也只是 对买卖方履行买卖同的结进行确认和示，而是对房屋买合同的查和批 准。”(3)法行为说。为登记质上应为私行为。我们认，不动产登并非登机关的行政理行为其本质应为生私法果的事 实行为不动产记是依当事申请，国家专职部实施的动。登记机的职能主要

8、在 于对不产物权予以示，明权利归属，维护交安全。在不产登记律关系中， 当事人权利来源于律法规规定，登记过是对权利的“宣”或“认”。登记 本质上一种事实行，它并能赋予任何以权利即登记本身能创设权。毋庸讳 言，正由于国家公力介入登记，以国行为作保，才赋予动产登强大的公示 效力。登记制度的源看，最初是随国征收税的需要而产的，带明显的行政 色彩。随着商品经的发展登记制度发了质的化，它不再仅与国利益相关， 而且与会公共利益经济秩紧密相连。不动产权进行登记目的是过登记向公 众昭示利，从而表权利人利的存在，护交易全。登记的要意义于物权变动 的公示公信，其所生的是法上的效果正如我有学者指出，“土权利登记， 在

9、财产上的本质是土地权变动的法律认，赋土地权利变的法律力，即给土 地权利动提供法律础。”登记并公法上的行行为。政行为强调政机关方的行政意表示，登记行 为则需当事人和登机关双的意思表示包括当人以及相对提出的记申请，登 记机关登记时所作其他为记必须的意表示，事人或者相人为支和补充登记 申请所的其他意思示。该思表示具有合构成，登记效力发生脱申请人的意 思就难发生效力。此，登不是登记机的单方政职权行为事实上登记并非登 记机关权力，而是法定职，对于符合律要求形式要件的记申请登记机关有 登记义，登记效力不受登机关的意志右。不产物权登记行政机之行政权力 的运用有必然联系就不动登记机关的择而言国家完全可不受有不

10、动产行政 管理权配置的制约而指定政机关之外其他机如司法机关施不动物权登记。 因此，们必须明确分不动登记与不动的行政理行为，摒那种把动产登记视 为行政理手段，将记行为为公法上行行为的念，确立登为法律务、为当事 人服务立场。二、不产登记模式察近、现各国的不动登记制，大致可归为三种式：契据登制度、利登记 制度和伦斯登记制。下面别予以考察()契据登记度契据登制度，也称式主义记，是指不产物权变动，经当人订立约即发 生效力但非经登记不得对第三人。契登记制以法国为代，日本意大利、比 利时、班牙等国以美国多州也采行此。法民法典第 711 条规定：“财所 有权，继承、生前与或遗，以及因债效力，得与转移。第 条规

11、定 “当事一经对标的与价金议一致，即标的物未交付，价尚未支，买卖即告 完全成，且买受人出卖人法取得标的的所有。”日本法典 177 条亦规 定：“动产物权的得、丧及变更，除依登记规定进行登，不得之对抗第三 人。”据契据登记度，由家设置的登机构在记簿上记载动产物状况，以便 有利害系的第三人行查阅不动产物权动并不登记为生效件，只当事人意思 表示一，订立契约就能发物权变动的力。登机关登记时根据法规定应当提 交的有契据所载内予以登，对契据内是否真、是否有瑕等均不实质性审 查，因该种登记不有公信，仅具有对第三人效力。契据登制度具有以法律特： (1)记为权变动对抗要件。不动产权变 动因当人合意而生，登记起简

12、单的公作用，当事人实体利无决影响。 (2) 登记与不予强制。于登记发生权利变的效果登记与否对事人的利没有直接 关系，事人可以自选择是登记，法律此并无制性规定。 (3)记实行式审查 主义。记官吏对于记申请只进行形式查，即审查契约及续是否备。如手续 完备，依契据内容载于登簿。至于契所载权是否真实，无瑕疵则在所不 问。记无公信力登记仅当事人物权动行为存在进行证和表彰对于已经 登记的利，公众不信赖其真实的权利交易完后，就第三让人而，对于已登 记的权事项，如有主张权，应依实体确定权归属。 (5)记簿采的编主 义。即记簿以权利为标准辑而成，而以不动为标准。登完毕后仅在交易契 约上注登记经过，发权利书。 (

13、6)记不动产权变动态，即不仅记不动物 权的现状态，而且记物权动事项。()权利登记度权利登制度，又称质主义记，是指不产物权法律行为的立、转、变更 和废止事项非经登不得生的立法体制权利登制度为德国法首创并为瑞士、 奥地利匈牙利等国及我国湾地区所采。德民法典第 873 条第(1)规定： “转让地所有权、土地设权利以及转此种权或者对此种利设定他权利，需 有权利与相对人关权利变的协议，并将权利更在土地登簿中登注册”。我 国台湾区“民法” 758 亦规定“不产物权法律行为而得、设、丧失及变 更者，经登记，不效力。根据权利登制度，何基于法律为的不产物权变动 都必须记，如果当人仅仅是达成了物变动的意，而没有成

14、登记续，则物权 变动的思表示不仅产生公力，而且也产生物变动的法律果。也是说，不动 产登记仅具有物权动公示效力，而且具有决物权变动是生效的力。权利登制度具有以法律特： (1)记为权变动生效要件。记为不产物 权的法行为成立生的必要件，不动产权依法行为而取得设立、失及变更， 非经登，不生效力因此，于依法律行的不动物权变动，当事人思表示一致 外，还须践行法定记的形，才能发生力。 (2)登采实质审查义。登官吏对 于申请的登记申请有实质查权，不仅查申请须具备的形要件，要审核不动产物权动的原因与实是否符、不动产权界限与他人的产关系等经审查无误 后，方予以登记。(3)记具有信力。众可以信赖记权利真实的权利登记

15、关 于权利态的表示具绝对效。登记簿上载的权，即使在实上存在记原因不成 立、无或可撤销情，也不以其不成立无效或撤销对抗善第三人 (4)登记采 用强制义。不动产权的变，不经登记发生效。这就要求事人订契约后，要 取得物变动的效果还必须法进行登记 登簿采物编成主义。记簿以动 产物权标准编成，依土地段、地号先次序编而成。登记毕不发利证书，仅 在契约注记登记经。 (6)记以不产权利的静为主。记簿先办理动产权的 现在状，再及于不产权利变动情形。()托伦斯登制度托伦斯记制度，又权利交主义登记，指经实审查后用登机关发的权利 证书确产权以便利动产物转移的登记度。托斯登记制度生于澳利亚南部。 除澳大亚外，英国爱尔兰

16、加拿大、菲宾等国及美国的加福尼亚马萨诸塞等 十余州采用此制度根据托斯登记制度在初次记不动产时登记机按照一定的 程序确不动产的权状态，成地券。转不动产，当事人之作成让证书，连同 地券一交给登记机。经登机关审查后在登记上记载权利转移。于受让人则 交付新券，或在原券上记权利的移转从而使三人能够从地券上确不动产的 权属状。托伦斯记制度具有下法律征： 登记实行全的强制主义并非一土地 都必须政府申请登，登记否，任由当人自行定。但土地经登记进入强制状 态，日如有土地移或变动非经登记不效力。 记采实质查主义登记官吏 对于登申请有实质查权，记机关进行记时须一定程序，细审查记原因及证 明文件以便精确确不动产权利状

17、态。必须公者应经公告序，登始能确定。 (3)记具有信力。土地经登记即具有不可翻的效。法律保护赖登记记载 的善意三人，故任人皆可赖登记。 (4)交付利证书权利证书为请人享登记 权利的定凭证。当地进行一次所有权记时，记机关依权状态制权利证书一 式二份一份交申请保存，为确认权利证明 ;一份由记机关存，以用来成登 记簿。请人保存的利证书容与登记簿全一致 登记土地的权利担。已登记的土上如设有抵权等他权利时，应理他项利的设定变登记。 (6)置赔偿 基金。记权利有不推翻的力，如登记遗漏或误，致使真权利人受损害时， 登记机负赔偿责任登记机以申请人所纳的费设置赔偿基，以供来赔偿之 用。()对三种登模式的析上述三

18、不动产登记式各具色。无论是利登记、契据登记还是托斯登记 制，均其本国的政、经济文化、历史统等因紧密结合，通过各的内部调 整，基上达到自我系的完。如果脱离国的具国情，将很判断孰孰劣。契据登制度与法国日本的权变动债权思主义适应，物权易仅凭方当事 人独立意思表示即发生实的物权变动毋需登的繁琐程序极大地制了国家公 权力对权交易和个意思的预，实现了人之意尊重”的社理想，障了交易迅 捷。然，在契据登制度下由于物权变完全取于当事人的思，使会不能从外 部认识事人之间物变动的期与有无，权变动律关系无法确化，结果就产生 了当事之间的内部系与对三人的外部系不一的问题，有交易安，不符合现 代市场济重视对动的物权易安全保护基本要。权利登制度与托伦登记制，由于将不产登记为物权变动生效要，并且 采实质查主义，克了契据记制度存在不足。两种登记模下，因记具有公信 力，使赖登记的善第三人利益