学校类物业管理投标文件技术部分完整规范模板

1、XX学校物业管理项目投标文件页 广东省农业管理干部药学院后勤服务社会化方案PAGE 27广州海运集团物业发展有限公司Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.（学校类）服务文件目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc354756463 第一章 整体思路及物业管理方案 PAGEREF _Toc354756463 h 2 HYPERLINK l _Toc354756464 第一节 项项目整体体思路 PAGEREF _Toc354756464 h 2 HYPERLINK l _

2、Toc354756465 第二节 物物业管理理方案 PAGEREF _Toc354756465 h 7 HYPERLINK l _Toc354756466 一、服务工工作目标标 PAGEREF _Toc354756466 h 7 HYPERLINK l _Toc354756467 二、管理项项目内容容 PAGEREF _Toc354756467 h 9 HYPERLINK l _Toc354756468 三、管理方方案 PAGEREF _Toc354756468 h 26 HYPERLINK l _Tooc355475564669 第二章章 物业管管理方式式 PAGEREF _Toc35475

3、6469 h 1422 HYPERLINK l _Toc354756470 一、组织结结构设立立 PAGEREF _Toc354756470 h 1422 HYPERLINK l _Toc354756471 二、服务人人员配备备（共XX人） PAGEREF _Toc354756471 h 1422 HYPERLINK l _Toc354756472 三、管理处处内部组组织运作作流程 PAGEREF _Toc354756472 h 1433 HYPERLINK l _Toc354756473 四、人员管管理机制制 PAGEREF _Toc354756473 h 1511 HYPERLINK l

4、_Toc354756474 第三章 管管理人员员培训方方案 PAGEREF _Toc354756474 h 1544 HYPERLINK l _Toc354756475 一、培训目目标 PAGEREF _Toc354756475 h 1555 HYPERLINK l _Toc354756476 二、培训方方式 PAGEREF _Toc354756476 h 1555 HYPERLINK l _Toc354756477 三、培训评评估考核核 PAGEREF _Toc354756477 h 1555 HYPERLINK l _Toc354756478 四、培训计计划 PAGEREF _Toc354

5、756478 h 1555 HYPERLINK l _Toc354756479 第四章 管管理工作作必须的的物质装装备计划划情况 PAGEREF _Toc354756479 h 1611 HYPERLINK l _Toc354756480 一、管理服服务用房房安排 PAGEREF _Toc354756480 h 1611 HYPERLINK l _Toc354756481 二、每月计计划使用用主要清清洁物料料清单 PAGEREF _Toc354756481 h 1611 HYPERLINK l _Toc354756482 三、拟投入入本项目目的主要要设备、工工具、器器械明细细表 PAGEREF

6、 _Toc354756482 h 1633 HYPERLINK l _Toc354756483 第五章 管管理规章章制度 PAGEREF _Toc354756483 h 1699 HYPERLINK l _Toc354756484 一、岗位职职责 PAGEREF _Toc354756484 h 1699 HYPERLINK l _Toc355475564885 二、服服务人员员的管理理 PAGEREF _Toc354756485 h 1733 HYPERLINK l _Toc354756486 三、工作纪纪律 PAGEREF _Toc354756486 h 1788 HYPERLINK l _

7、Toc354756487 第六章 物物业管理理档案制制度 PAGEREF _Toc354756487 h 1877 HYPERLINK l _Toc354756488 一、档案资资料管理理 PAGEREF _Toc354756488 h 1877 HYPERLINK l _Toc354756489 二、工作档档案建立立 PAGEREF _Toc354756489 h 1899 HYPERLINK l _Toc354756490 三、记录控控制程序序 PAGEREF _Toc354756490 h 1899 HYPERLINK l _Toc354756491 第七章 各各项管理理指标承承诺 PA

8、GEREF _Toc354756491 h 1922第一章 整整体思路路及物业业管理方方案第一节 项项目整体体思路学校作作为特殊殊的物业业有其自自身的特特点，是是学生学学习、读读书、自自习、休休息、娱娱乐、就就餐、运运动等场场所的综综合体系系，下面面根据学学校物业业的特点点结合本本公司多多年同类类型项目目管理经经验，浅浅析一下下本项目目物业管管理工作作的特点及管管理整体体思路。一、环环境卫生生服务要确立立专业操操作、保保持整洁洁、服务务教学的的目标。在在具体操操作当中中，一方方面要全全面引入入QEOO综合管管理体系系（ISS090001、11S01140000、OOHSAAS1880000“三

9、标合合一”的简称称），并严严格参照照标准进进行规范范化、程程序化地地实施；另一方方面针对对学校物物业的特特点及教教学活动动的要求求进行点点对点地地操作，利利用岗位位安排、提提高标准准、特别别突击等等方式来来应对学学校物业业使用频频率较高高、临时时性要求求较大等等问题。比比如，学学校的各各种大型型活动开开展较为为频繁，每每次大型型活动之之前都必必须进行行清洁卫卫生突击击清理，以以达到活活动组织织者及学学校的要要求。在在我们进进行校园园清洁卫卫生服务务工作中中，全面面提倡量量化和细细节管理理，促使使各项环环节都能能够进行行数字化化的表示示。二、公公共设施施设备的的维修和和维护公共设设施设备备的维修

10、修维护首首先要确确立专业业、规范范、节约约的管理理目标，以以保障设设施设备备得到科科学、有有效的维维护。具具体应该该做到：小修要要及时，以以免造成成大修，中中、大修修要合理理计划、及及时上报报，既要要考虑成成本，又又要考虑虑成效。我我们将严严格参照照物业管管理行业业的维护护标准，根根据实际际情况有有的放矢矢地组织织实施。在在日常管管理中，完完善各项项操作规规程，不不断提升升维护人人员的技技术含量量，做好好巡检、记记录和反反馈。通通过专业业化的操操作和运运行，保保障公共共设施设设备随时时处于良良好、可可利用状状态。三、教教学服务务及教学学保障根据教教学的需需要，通通过和对对口部门门的及时时有效的

11、的沟通，不不断优化化教学服服务的模模式，不不断扩展展教学服服务活动动的项目目和内容容，以达达到教学学有序、师师生方便便的目的的。具体体的内容容可以涉涉及：协协助教室室的分配配使用、教教学器具具的管理理和发放放、特殊殊教室的的管理和和维护、宿宿舍内务务检查评评比、协协助组织织文化活活动等等等。四、楼楼宇管理理及公共共秩序维维护由于人人员流动动性较大大、楼宇宇设计和和使用功功能复杂杂等原因因，学校校物业的的安全管管理难度度极大，各各种安全全事故突突出、学学生防范范意识不不足等。因因此，要要确立安安全第一一、规范范操作、责责权统一一的目标标。我们们将安全全及消防防工作作作为物业业服务工工作中的的重中

12、之之重，它它直接关关系到学学生的切切身利益益，关系系到学校校的利益益、稳定定和发展展。我们们将通过过严谨、科科学、规规范的管管理，充充分利用用各种安安全防护护技术，确确保楼内内处于有有序、安安全、健健康的状状态。五、水水电等能能源的节节约管理理为了充充分体现现物业管管理的管管理效益益，让学学校省心心、省力力、节省省行政开开支，对对于物业业公司的的每一名名员工，我我们都要要求做到到：1、保保洁员认认真负责责所管楼楼层的用用水用电电，根据据天气控控制公共共部位电电灯的开开关，认认真检查查各区域域卫生间间水管阀阀门有无无跑、漏漏、滴的的现象，及及时报修修。2、维维修人员员认真巡巡视检查查教学楼楼及公

13、寓寓所有机机电供水水设备，防防止超负负荷运转转等现象象引起的的能源消消耗，保保障设备备设施安安全。3、保保安人员员认真巡巡视检查查夜间不不关电灯灯、电扇扇、空调调的教室室和其他他部位，作作到及时时开启及及时关闭闭，作好好有关记记录。六、学学生公寓寓的管理理措施公寓管管理是学学生管理理体系的的一个重重要组成成部分，其其工作质质量直接接影响学学校的稳稳定和校校园精神神文明建建设。我我们在总总结国内内外学校校学生公公寓先进进的物业业管理经经验基础础之上，抓抓住公寓寓安全等等方面的的重点和和难点，应应当结合合校区学学生公寓寓的实际际情况，制制定出符符合现代代学生公公寓管理理的高标标准的服服务与管管理制

14、度度，力求求在日常常的服务务之中逐逐步实现现公寓管管理的规规范化、制制度化与与科学化化，使之之真正能能够以学学生公寓寓为依托托，开展展包括生生活、学学习、文文化娱乐乐等多方方面内容容的服务务性管理理和教育育，实现现管理育育人、服服务育人人、环境境育人的的公寓功功能，共共同创造造优美、整整洁、安安静和奋奋发向上上的成才才环境。七、图图书馆管管理从楼宇宇到设备备维修，从从环境的的保洁到到治安，都都以一种种新颖的的物业形形式来保保障。图图书馆管管物业理理者应努努力提高高其服务务水平，多多留意各各项工作作是否完完备，有有什么可可改善，有有什么应应当主动动配合，开开动脑筋筋，力争争把它们们做得最最好，图

15、图书馆作作为特殊殊类型的的物业，消消防工作作是重点点，因此此要加强强消防管管理。学校物业管管理不仅仅仅是提提供对学学校房产产物业本本身的管管理服务务，更重重要的是是通过这这种管理理服务构构筑起一一个有利利于人与与人之间间沟通，人人与自然然和谐，人人与文化化融通，健健康、开开放的学学习工作作和生活活环境。总之，我公公司将通通过树立立现代的的管理理理念，以以科学管管理提高高服务质质量，树树立良好好的企业业形象，尽尽最大程程度发挥挥自身的的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。第二节 物物业管理理方案一、服务工工作目标标1、在学校校物业管管理服务务过程中中，我公公司将采采用QEEO综合合管理

16、体体系的先先进模式式及全国国优秀示示范大厦厦标准建建立质量量体系管管理，为为广大师师生提供供舒适、安安全、宁宁静的学学习、生生活环境境。严格格依照国国家建设设部制定定的物业业管理创创优考评评的各项项标准开开展工作作，使物业各各项使用用功能正正常，使使物业各各项工作作有条不不紊的开开展。一一年内深深化管理理服务，提提高物业业管理服服务水平平，提升升物业管管理服务务形象，所所管理服服务项目目达到广广州市物物业管理理优秀示示范项目目考评水水平。2、在合同同期内达达到制定定物业管管理服务务工作计计划，做做到有计计划、有有检查。消防管理：严格遵遵守有关关消防管管理，年年检完好好率1000%，确确保无责责

17、任性消消防事故故。安全防范：管理范范围内治治安案件件发率为为零，无无任何管管理责任任性事故故发生。环境卫生实实行动态态保洁、环环境卫生生满意率率在955%以上上。房屋及公共共配套设设施报修修及时率率1000%以上上。除因基建质质量、设设备质量量在保养养期内等等特殊原原因外，楼楼内及配配套设施施、机电电设施设设备完好好率955%以上上。管理服务人人员持有有相应的的上岗证证、资格格证，专专业培训训合格率率达1000%。管理服务工工作服从从学校的管管理监督督和指导导，积极极配合学学校各部部门开展展各项工工作。业主和用户户对物业业管理服服务满意意率在995%以以上。有效投诉率率低于00.5%。有效投诉

18、处处理率达达1000%。环境卫生、消消杀达标标率为998%以以上。3、严格遵遵守国家家的法律律、法规规、条例例以及政政府部门门的各项项管理规规定。科科学、规规范管理理，全面面引入和和推行QQEO综综合管理理体系，服服务热情情、周到到，建立立现代化化、人性性化管理理服务体体系。4、建立严严格、规规范的消消防、防防台风、公公共秩序序应急体体系，确确保物业业管理工工作万无无一失。5、严格认认真推行行并实施施人性化化服务，达达到细致致、周到到、真诚诚、规范范的服务务要求，定定期发放放物业管管理服务务满意度度调查表表，对合合理的建建议及时时整改，努努力提高高广大师师生的满满意度。6、建立服服务人员员与学

19、校校师生的的沟通机机制，推推行亲情情服务。7、进一步步规范和和完善224小时时值班制制度，将将管理处处的值班班运作纳纳入公司司的244小时值值班网络络，公示示公司和和管理处处的24小时时服务电电话。8、提高优优质环境境保障，加加大清洁洁管理力力度。确确保学校校卫生状状况良好好，垃圾圾日产日日清，定定期进行行消杀，使使学校保持持洁净、舒舒适。9、进一步步完善各各项管理理制度、各各岗位工工作标准准，建立立严格的的考核方方法，充充分调动动员工的的工作积积极性和和主观能能动性。进进一步加加强员工工的服务务意识和和责任心心。10、制定定完善系系统的培培训计划划，切实实提高员员工队伍伍的整体体素质，确确保

20、持证证上岗率率达1000%。二、管理项项目内容容（一）安全全保卫负责物业辖辖内的安安全保卫卫、维护护秩序和和处置突突发应急急事件的的工作，制制定完善善的安全全保卫应应急方案案。1、全天224小时时对物业业辖区范范围治安安情况进进行巡查查和保卫卫监控。严严禁在辖辖内人行行道上停停车以及及校区外围围张贴、摆摆卖或闲闲坐等。2、全天224小时时对物业业的门岗岗、大堂堂、车场场、地下下室出入入口出入入人员实实施管理理、检查查和控制制。非工工作时间间及假期期做好相相关保卫卫工作。3、加强对对出入口口和周边边环境的的监控，严严防外来来人员从从车库及及外围直直接进入入楼宇，密密切监视视可疑人人员出入入动态。

21、 4、物业建建筑红线线范围内内发生的的侵犯工工作人员员事件或或者出现现扰乱学学校正常常工作秩秩序情况况时，保保安人员员立即予予以制止止和保护护，并采采取救助助行动。5、非开放放时间对对进入校校区的人人员实行行出入登登记，严严禁未经经批准的的外来人人员进入入校区。6、对进入入生活区区的外来来人员要要进行严严格管理理与控制制，同时时对非正正常时间间回归宿宿舍的学学生要进进行登记记与管理理。7、熟练并并灵活运运用监视视控制系系统，实实行244小时全全天候对对重点部部位、监监控点进进行监视视及录像像工作。8、全天224小时时内每隔隔2小时对对各楼宇宇进行安安全巡查查一次，发发现和查查问进入入物业区区域

22、的陌陌生人员员，检查查物业内内重点部部位及各各层门、窗窗、设施施设备、水水电、消消防等情情况。9、对携带带大件行行李或物物品离开开校区的，外外来人员员要提供供“放行条条”检查，内内部人员员要实施施登记制制度。10、做好好物业的的安全保保卫和人人流疏导导工作。在在工作时时间内，积积极做好好咨询室室的工作作人员做做好外来来人员的的咨询和和指引工工作。11、在正正常工作作时间内内，进行行不间断断巡查，负负责通道道、卫生生间等部部位的人人员来往往动态管管理，严严防不法法行为的的发生。12、做好好外籍人人员进入入校区内的的指引及及各项安安全保卫卫工作。13、协助助学校组织织各类活活动的开开展及临临时接待

23、待任务的的安全保保卫工作作，随时时提供人人力支援援。根据据学校要求求，按照照“特殊敏敏感时期期保卫方方案”，实施施对校区区的安全全、防护护、保卫卫工作。14、负责责校区辖内内重大突突发情况况和事（案案）件的的报警及及救助工工作。15、制定定处置突突发事件件的应急急预案，组组织演练练，并负负责实施施。16、遇有有突发事事件，值值班人员员应立即即按规定定报告相相关部门门，并在在10分钟钟内赶到到现场，控控制和处处理事件件，所有有保安人人员必须须无条件件服从应应急指挥挥中心的的指挥和和调遣。（二）消防防管理负责物业辖辖内的全全部消防防设施、设设备的使使用和管管理及物物业火灾灾的报警警和救助助工作，并

24、并制定较较为完善善的物业业消防应应急方案案。1、认真贯贯彻“安全第第一，预预防为主主”的方针针，设立立消防组组织机构构、职责责、规章章制度和和工作程程序，落落实各级级消防责责任人。全全面熟练练掌握消消防监控控报警、干干式灭火火（气体体）、湿湿式灭火火（喷淋淋）、防防排烟及及消防栓栓五个系系统的作作用、位位置和操操作方法法。2、按广东东省公共共建筑消消防管理理规定，负负责对消消防设备备和设施施的保养养，定期期和不定定期进行行全面检检查，确确保消防防设备和和设施随随时处于于正常工工作状态态。我方方将按照照学校的要要求监督督配合并并积极联联系、协协调物业业消防系系统专业业承保公公司的各各项维修修保养

25、工工作，做做好消防防维保工工作记录录，并将将记录资资料和检检测结果果提供给给学校备案案。宿舍舍区域和和公共区区域配装装的各种种灭火器器材、防防毒面具具、烟感感、喷淋淋设施以以及楼梯梯、走道道和出口口的安全全疏散指指示、应应急照明明、通风风设施等等由我方方负责日日常检查查，发现现缺少和和损坏及及时上报报学校。3、全天224小时时消防中中心值班班，244小时消消防主机机监管。出出现消防防报警33分钟辨辨别消防防报警的的信息，5分钟内到达报警点。4、建立义义务消防防队伍，出出现消防防事故115分钟钟内应有有10人以以上到达达现场，进进行必要要的扑救救。5、每周进进行一次次全部消消防设备备、设施施巡视

26、检检查工作作，并做做好记录录，及时时整改火火险隐患患，监护护动火和和易燃易易爆用品品存放情情况，保保持消防防区及楼楼梯走道道和出口口畅通。重重大节日日前配合合学校进行行节日消消防安全全大检查查，并按按学校要求求及时进进行整改改。6、做好消消防知识识的培训训和宣传传，每年年组织综综合消防防应急演演练不少少于一次次。7、做好其其它防火火灭火工工作及消消防配套套设施的的维护。（三）停车车场管理理车库为内部部停车场场。全天天24小小时车辆辆停放管管理，严严格执行行内部停停车场管管理规定定或临时时特定要要求。1、负责学学校重要要接待及及会议的的车辆停停放指挥挥、协调调，必要要时增加加保安人人员加强强地面

27、车车辆临时时停放管管理。2、每2小小时对车车场、车车辆巡视视一次，检检查车辆辆窗门是是否关好好，是否否有漏油油等情况况并做好好记录。3、负责停停车场智智能系统统的日常常使用、管管理、保保养工作作，负责责停车场场交通配配套设备备、设施施的日常常使用、管管理、保保养及简简单维修修，按学学校规定定的时间间准时对对地下停停车场进进行排风风和送风风。4、对停车车场和物物业辖内内发生的的车辆事事故及交交通设施施损坏及及时保护护现场，妥妥善处理理并报告告协助学学校做好好善后处处理工作作。（四）物业业配套设设施、水水电设备备的管理理负责物业范范围内所所有土建建、机电电设备、给给排水、外外装饰、课室设备、宿舍设

28、施、办公电器设备的管理与维护；会议设备系统、通信设备系统的管理与维护。其中，关键区域的设施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。1、负责高高、低压压变配电电设施、设设备的日日常管理理、使用用和一般般性维修修。按照照变压器器、配电电柜管理理规范和和标准每每2小时时进行巡巡查，并并做好记记录。2、建筑主主体及内内外装饰饰的日常常管理以以及配套套设施的的日常管管理、养养护和一一般性维维修。包包括各层层办公室室、会议议室、宿宿舍、实实验室、图图书馆、体体育场（馆馆）、地地下室（车车库、人人防工程程）、屋屋顶、内内外墙面面、地面面、楼梯梯走道、走走廊、电电梯厅、层层间大厅厅、天花花、洗手手间

29、、茶茶水间、阳阳台、门门窗门锁锁，防火火门、围围栏等等等。3、物业共共用设施施和附属属建筑物物、构筑筑物的一一般性维维修、养养护和管管理，包包括道路路、院墙墙、室外外上下水水管道、沟沟渠、池池井。4、除电房房以外的的所有水水、电设设备设施施，全部部机电设设备设施施的日常常管理、保保养和一一般性维维修工作作。包括括：给排排水系统统、照明明及动力力电系统统、空调调系统、消消防报警警及灭火火系统、电电梯系统统、监控控防盗系系统、会会议设备备系统、通通信设备备系统、各各层开水水器等。（1）给排排水系统统（大修修除外）：雨水管管、排污污管、给给水管、天天面水池池、集水水泵、进进水泵房房、进水水阀门等等全

30、部水水系统的的日常管管理、保保养、一一般性维维修和急急修。（2）照明明及动力力等电力力系统：包括低低压配电电房末级级开关后后的电力力系统。各各校区内外外照明、开开关插座座、所有有配电房房，母线线排及各各线路的的一般性性保养、检检查、维维修和更更换工作作。（3）空调调系统：做好空空调系统统管理维维护工作作。（4）电梯梯系统：日常使使用、管管理和困困人的紧紧急处理理。负责责监督、配配合电梯梯专业维维修保养养公司的的维保工工作。（5）安全全监视控控制系统统：监控控主机系系统、每每个校区区内监控控摄像点点、红外外线防盗盗点、录录像设备备、电脑脑抓拍即即时打印印设备的的日常管管理和使使用，并并负责与与安

31、全监监视控制制系统维维修保养养公司的的协调配配合、联联系及监监督工作作。（6）会议议设备系系统：负负责所有有会议室室的会议议设备系系统的使使用、调调试、检检修、保保养和管管理，发发现问题题及时报报修，确确保会议议设备系系统处于于良好的的状态。（7）通信信设备系系统：负负责对物物业范围围内的通通信设备备系统的的日常管管理，维维护保养养，监督督配合专专业公司司维修工工作。（8）外饰饰：夜饰饰照明系系统的日日常管理理、使用用和一般般性维修修。5、设立224小时时工程技技术人员员值班备备勤岗22人，随随时接受受学校报修修，满足足学校各部部门的工工作需要要（属专专业保养养公司维维修范畴畴的由我我方联系系

32、并监督督）。6、对校区区内的办公、宿宿舍设施施进行简简单的维维修。对对物业范范围内的的办公电电器设备备简单故故障进行行排除和和维修。7、负责学学校实施施校区内土土建修缮缮的一般般性维修修。8、与物业业相关的的工程图图纸、竣竣工验收收资料、设设备说明明书、使使用手册册等由学学校管理理，物业业管理公公司可借借阅。9、在满足足学校使用用要求的的前提下下，合理理控制机机电设备备和照明明的开关关时间，尽尽量节省省能源。（五）课室室管理1、主要工工作内容容（1）负责责教学区区普通教教室、多多媒体教教室、教教师休息息室开关关门和设设备设施施的管理理，负责责为教室室配备粉粉笔粉刷刷。在正正常上班班时间内内，负

33、责责各教学学楼内教教师休息息室开门门、关门门和开水水供应。（2）负责责课室、教教师休息息室的水水电、门门窗、土土木等设设施的检检查报修修工作。（3）工作作时间：7：000222：3302、课室物物业管理理的基本本数据教室合计约约80000 平平方米，教教室共 44 间，其其中：多多媒体课课室 228间，普普通课室室 166 间。3、课室管管理工作作细则及及标准（1）根据据学校教务务处提供供的学期期课程安安排表、临临时教学学任务通通知、课课程调整整通知及及学生自自修要求求，按时时开放教教室。并并严格按按照教教室管理理规定对对教室进进行管理理。（2）搞好好教室及及其设施施的日常常管护并并做好日日常

34、记录录。经常常检查教教室电教教、空调调、风扇扇、门窗窗、黑板板、照明明、桌椅椅等设备备是否完完好，发发现教室室门窗等等设备损损坏及时时报修，以以保室内内设备不不丢失和和正常使使用。（3）搞好好教学设设备防盗盗安全管管理，设设置专职职防盗巡巡查值班班的课室室管理员员，在确确保教学学需要的的情况下下开放课课室。设设柜上锁锁的设备备在上课课前155分钟打打开，并并及时检检查设备备是否完完好，发发现教学学设备故故障或损损坏，按按学校指定定途径及及时向负负责维修修的部门门报修，使使教室内的的教学设设备正常常使用；课后及及时检查查设备是是否完好好，锁上上柜和门门窗。（4）为教教室及时时配备粉粉笔、板板擦等

35、基基本教具具并经常常检查补补充。基基本教具具由学校校购置。（5）配合合学校做好好课室的的节能管管理工作作。根据据教务处处提供的的课程时时间安排排表，按按时开启启和关闭闭课室的的照明、风风扇、空空调、电电脑、投投影仪等等用电设设备，并并加强巡巡查，关关闭浪费费能源的的用电设设备，及及时制止止各种浪浪费能源源的行为为。（六）卫生生保洁1、负责物物业范围围内广场场、道路路、公共共地面、地地毯、大大堂、会会议室、公公共部位位（卫生生间及厕厕具、楼楼梯、电电梯、走走廊、走走火通道道等）、停停车场；各种设设备、设设施等的的日常卫卫生清洁洁，以及及学校临时时要求的的突击清清洁任务务，如清清洁会场场、大扫扫除

36、等等等，随时时保洁。（1）关键键办公区区域、指指定办公公室的清清洁卫生生由学校校安排专专人跟进进和监督督质量。（2）清洁洁时间应应尽量避避免打扰扰学校的正正常工作作和生活活时间，对对公共区区域等每每天采取取循回保保洁方式式，且周周末要有有一次大大扫除、全全面清洗洗。（3）清洁洁时所用用的清洁洁用品要要求如下下：关键办办公区域域、指定定办公室室：会议议室台面面、沙发发选用学学校指定定的专业业清洁剂剂；玻璃：选用玻玻璃清洁洁剂或全全能水；垃圾桶桶：选用用全能水水；楼梯：选用全全能水,也可选选用消毒毒水或漂漂白水；洗手间间：地面面选用全全能水,便器选选用洁瓷瓷精；花岗石石地面处处理：选选用磨光光剂；

37、大堂、各各楼层走走廊晶面面清洁：采用清清水和推推拖；地毯：选用中中性地毯毯水；铝质天天花：采采用中性性清洁剂剂或化油油剂，此此外针对对一些难难以清除除的污垢垢，选用用更强的的除污剂剂，例如如洁而亮亮；木质地地板：采采用专用用地板蜡蜡水护理理。2、负责门门前三包包，各楼楼层定期期消毒，除除“四害”，防蚁蚁、灭蚊蚊、灭老老鼠、灭灭蟑螂工工作。协协助学校校与辖内内街道爱爱卫工作作的商洽洽和落实实，并按按学校的要要求做好好爱卫工工作有关关资料的的建档工工作。3、负责物物业范围围的垃圾圾收集和和清运，做做到日产产日清。4、所有保保洁范围围内做到到设备设设施完好好、干净净无尘；洗手间间空气清清新、无无异味

38、；茶水间间干净，无无杂物、无无尘；电电梯内光光亮、无无手印，清清洁无尘尘；地面面光亮、无无纸屑、无无烟头、无无积水、无无污水污污泥；墙墙身无尘尘，灯饰饰光亮、无无尘；天天花、风风口无积积尘、无无污渍、无无手印、无无蜘蛛网网；楼梯梯及扶手手干净无无尘；会会议室、办办公室整整体干净净，地毯毯无污渍渍无积尘尘；玻璃璃光亮无无印、无无污渍；定期消消杀、消消毒；无无老鼠、无无蟑螂、无无白蚁。（七）绿化化管理1、负责物物业辖内内（室外外部分）公公用绿地地、植物物的管理理和养护护。2、按照花花卉、植植物的种种类，每每天保证证植物、花花卉水分分充足，湿湿度适当当并适时时整形修修剪，保保持花卉卉表面清清洁无尘尘

39、，叶片片茂盛。3、定期施施肥和防防虫。4、定期对对绿化场场地松土土，割除除杂草。5、根据学学校的要要求及时时对绿化化植物进进行补植植和更换换，保持持公共绿绿化整体体美观，有有特色。6、绿化区区域内，达达到造型型美观、有有层次感感，不会会散发有有害气味味，危害害身体健健康。（八）会务务服务负责各个会会议室的的会务服服务。1、配备形形象好，受受过专业业训练的的女服务务员作为为会务礼礼仪、服服务保障障工作人人员；配配备相应应技术人人员，主主要负责责机关会会议设备备、舞台台灯光、音音响、扩扩音系统统的维护护和保养养。2、服务范范围包括括会务中中心、各各个会议议室、领领导办公公室召开开的各类类会议、大大

40、型集体体活动及及机关重重要接待待活动的的礼仪服服务保障障。3、服务内内容包括括会场气气氛布置置，茶水水供应；协助主主办单位位做好迎迎宾签到到，坐席席安排，标标牌摆放放、会标标的悬挂挂等等。4、负责各各类会议议室会议议前的扩扩音系统统、灯光光、音响响、投影影、视频频的检查查、调试试，会中中的保障障、会后后的管理理等等；5、根据学学校的要要求，按按会议不不同规模模、不同同性质，不不同与会会人员，制制定会务务服务方方案，协协助学校校合理分分配安排排会议地地点。6、要求工工作人员员仪态端端庄，举举止大方方，服务务热情，语语言文明明。7、重要场场所、重重要会议议活动，工工作人员员要认真真遵守保保密法规规

41、，做到到不该听听的坚决决不听，不不该问的的坚决不不问，不不该说的的坚决不不说，不不该看的的文件资资料坚决决不看。（九）接待待咨询及及信件收收发保障障服务1、接待咨咨询服务务保障（1）负责责来人、来来电的接接待咨询询服务；（2）熟悉悉物业范范围内的的内部各各部门科科室的布布局设置置，熟记记所有电电话号码码；（3）值班班人员要要形象好好，着装装整齐，服服务热情情，文明明礼貌，处处事稳重重机智，会会熟练使使用普通通话和粤粤语。（4）遵守守纪律，认认真做好好保密工工作。2、报刊信信件收发发服务（1）负责责学校所订订的报纸纸、刊物物的签收收和分发发；学校校来信的的签收和和分发；（2）报刊刊、信件件的收发

42、发要及时时、准确确，无错错发漏发发；（3）收发发的各类类重要信信件、刊刊物要认认真做好好登记；并及时时通知相相关人员员签收；（4）做好好信件刊刊物的管管理工作作，做到到无信件件丢失，无无私拆信信件邮票票；（5）严格格执行保保密制度度。（十）档案案资料建建立与管管理档案资料包包括物业业资料、工工程资料料、设备备档案、设设备运行行维护保保养资料料、客户户资料、管管理服务务资料的的收集、编编目、归归档和管管理。1、 按照照国家档档案管理理的标准准，建立立总体规规划，建建设资料料图纸、设设备设施施台帐及及管理工工作记录录，建立立从主体体到配套套，从建建筑到环环境，从从硬件到到软件等等档案资资料，按按国

43、家档档案管理理规定要要求进行行档案管管理，按按QEOO综合管管理体系系文件资资料控制制程序进进行文档档控制，采采用先进进计算机机管理，通通过档案案的“集中化化、有序序化、信信息化”科学管管理程序序，同时时广开渠渠道，存存储时做做到内容容全面、丰丰富，收收集时做做到完整整、详尽尽和检索索方便，建建立一整整套完善善、清晰晰、取档档方便、快快捷、保保存安全全的档案案资料，档档案管理理成为公公司管理理众多操操作环节节中严密密周详的的重要一一环。2、 资料料的收集集坚持内内容丰富富实用性性强的原原则，根根据实体体资料和和信息资资料的内内容，在在实际工工作中从从需要出出发，扩扩大学校校管理资资料的来来源渠

44、道道，从时时间上讲讲是指从从计划设设计到工工程竣工工的全部部工程技技术维修修资料；从空间间上讲是是指物业业管理构构成的方方方面面面都有详详细的资资料收集集。3、档案资资料的分分类规划建设资资料、图图纸（复复印件）验收资料单项验收资资料综合验收资资料整体移交验验收资料料各项管理服服务合同同爱卫、创卫卫资料管理制度，管管理人员员考核制制度机电设备运运行、检检查、保保养、维维修记录录供水、供电电、消防防、房屋屋本体检检查、维维修、保保养记录录市政绿化、环环境、检检查维护护记录治安、车辆辆管理记记录社会文化活活动资料料管理服务记记录（巡巡视、投投诉、回回访、意意见征询询等）经营管理统统计及公公布资料料

45、管理各项指指标完成成情况统统计分析析及纠正正、预防防措施及及改善提提高记录录4、资料归归档管理理归档就是按按照资料料本身的的内在规规律、联联系进行行科学地地分类与与保存。根根据实际际需要，校区的文件和资料管理严格执行QEO综合管理体系的管理，拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找和调用。文件资料的编号及借阅/传阅按公司QEO综合管理体系的质量文件文件和资料控制程序执行。档案的取用、传阅都必须由专人登记；管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；5、档案的的管理环环

46、境必须须做到“三防”，即防防火、防防潮、防防变质。（十一）学学生公寓寓管理服服务（一）管理理范围和和主要设设施1、管理范范围：学学校实施施校区内X栋学生生公寓。2、主要设设施：舍舍套床、椅椅子、风风扇、热热水器。（二）管理理服务的的分项指指标1、住宿生生的管理理和服务务。2、协助学学校做好好住宿生生突发问问题的处处理、思思想教育育和心理理疏导。3、师生员员工对管管理服务务的总体体满意率率达900%以上上。4、确保按按照劳动动法的要要求使用用所有聘聘用员工工。具体体人员定定编定岗岗如下：学生公公寓主管管 X 人；宿管人人员X人。（三）管理理服务的的内容及及要求严格遵守国国家的法法律法规规，忠实实

47、履行合合同规定定的条款款，严格格遵守学学校的规规章制度度。加强强对员工工的培训训、教育育和管理理，不断断提高服服务能力力。热诚诚为广大大师生员员工提供供高效优优质的服服务，做做好校区区的和谐谐稳定；自觉接接受学校校及相关关部门的的检查、监监督和指指导；积积极配合合学校做做好各项项活动的的有关工工作；认认真做好好与供水水（含热热水）、供供电、供供气和电电视、网网络、电电信、住住户在公公寓内（经经学校相关关部门同同意）增增加设备备设施等等有关的的业务联联系和协协调工作作；及时时记录及及积累相相关资料料。每天天必须有有相关负负责人和和工作人人员在校校区244小时值值班；我我方自备备保洁用用品、用用具

48、，以以使校区整整洁和各各项管理理服务工工作正常常运转。1、具体管管理内容容：根据学校的的安排承承担：（1）我校校学生住住宿安排排及退宿宿工作，包包括每年年新生住住宿安排排及毕业业生退宿宿工作、零零星住退退宿、有有突发事事件或特特殊任务务的变动动住宿安安排。完完成春节节学生回回家的火火车票订订购工作作。协助助做好学学生邮件件的收发发工作。（2）核准准学校住住宿生的的宿籍资资料与住住宿费标标准，配配合学校校做好住住宿学生生住宿费费、网络络费、超超额水电电费、热热开水费费、冷气气费的催催缴工作作。（3）做好好学生宿宿舍的物物业管理理，承诺诺做到：a、做好学学生宿舍舍区域内内综合管管理协调调：楼宇宇标

49、识物物管理、宣宣传栏管管理、单单车管理理等，确确保学生生宿舍的的良好秩秩序；b、配合学学校做好好学生宿宿舍公共共区域112小时时保洁及及绿化管管理工作作；c、学生宿宿舍管理理服务人人员保持持良好形形象，对对待学生生要文明明礼貌，学学生来办办事要做做到事事事有答复复，有落落实。（4）负责责学生宿宿舍内务务卫生及及安全纪纪律管理理，标准准按照关关于开展展学生宿宿舍内务务卫生和和安全纪纪律三级级检查评评比工作作的通知知执行行。（5）负责责学生宿宿舍的财财产管理理，制定定完善的的财产管管理制度度。（6）负责责学生宿宿舍的秩秩序管理理，对学学生宿舍舍出现的的学生违违纪事件件和突发发事件要要按照预预案的要

50、要求初步步处理和和及时报报告。（7）配合合学校有有关部门门做好学学生宿舍舍内学生生的思想想政治教教育、学学生宿舍舍文化建建设活动动和综合合治理工工作，包包括学生生宿舍的的稳定、防防火、防防盗和学学生违纪纪处理等等。（8）配合合学校有有关部门门做好学学生宿舍舍除四害害及防疫疫的相关关工作。（9）做好好学生公公寓内各各种设备备设施的的管理。（10）完完成学校校交办的的其他临临时性工工作。（十二）其其他事项项1、按学校校要求做做好物业业范围内内防范各各类传染染病（非非典及类类似疫情情）的各各项防疫疫及应急急工作。2、负责物物业范围围内防范范自然灾灾害（台台风、洪洪水、暴暴雨）等等及应急急工作。3、根

51、据学学校的要要求和指指引，协协助校方方物业范范围内废废旧物品品的处置置。4、专人负负责学校校办公物物品仓库库的管理理，按学学校的要要求收发发相关物物品；按按仓库管管理要求求制定相相关管理理制度；仓库物物品存放放分类、整整齐；帐帐物相符符。5、自签约约之日起起，我方方应依据据学校的需需求，掌掌握各种种设备运运行情况况、管理理要求和和操作规规程；掌掌握相关关技术资资料，做做好各种种设备接接管交接接工作。6、负责校校区物业业管理服服务项目目其它相相关工作作及学校校提出的的物业其其他管理理工作、任任务和要要求。三、管理方方案（一）安全全防范服服务方案案1、保安部部架构保安部保安部主管：1名大门岗：X名

52、消防监控岗：X名车场岗：X大门岗：X名消防监控岗：X名车场岗：X名巡逻岗：巡逻岗：X名2、岗位设设置及工工作范围围岗位人数负责范围上班时间保安主管兼兼消防管管理员1人全面负责学学校安全全及保安安部管理理工作。周一至周五五8：00-17：00大门岗X人1、日班负负责监督督来往人人员动态态，车辆辆进出，车车辆的指指挥调度度，做好好安全防防范工作作，保障障交通及及消防通通道畅顺顺，做好来来访登记记；夜间间做好安安全防范范工作发发现可疑疑情况即即使处理理并向当当班主管管报告。22、负责责监督车车辆进出出，车辆辆的指挥挥调度，做做好安全全防范工工作，保保障交通通及消防防通道畅畅顺。早班：8：0016：0

53、0中班：166:00024：00晚上：0：00次日日8：000巡逻岗（机机动）X人负责各教室室、通道道、卫生生间等部部位的人人员及物物品来往往动态管管理的治治安、消消防的检检查。严严密监控控来往人人员的动动态，防防止骗、盗盗窃及破破坏公物物等事故故发生，做好保保卫工作作。保护护设备设设施及财财产安全全，防止止治安、消消防事故故发生。早班：8：0016：00中班：166:00024：00晚上：0：00次日日8：000消防监控X人24小时负负责学院院内外各各监控点点情况，密密切注意意出入人人员，发现可可疑情况况马上向向当班主主管及相相关保安安人员处处理，并并做好记记录。早班：8：0016：00中班

54、：166:00024：00晚上：0：00次日日8：000车场X人严格控制好好车辆进进出管理理及交通通疏导，合合理安排排好车位位停放工工作。早班：8：0016：00中班：166:00024：00晚上：0：00次日日8：000合 计X人3、安全管管理方式式安全管理的的方式以以安全保保卫、消消防为主主导的管管制为主主，辅以以固定岗岗哨、流流动岗哨哨、机动动应急分分队，建建立一个个严密、可可靠的安安全网络络。学校校安全岗岗位设置置以填补补技防盲盲点为准准则。一一般情况况下的安安全管理理按原定定班次、时时间、人人员、岗岗位、工工作性质质来执行行日常管管理任务务，特殊殊情况下下的安全全管理，则则按时间间的

55、性质质采取相相应的应应急措施施，如重重大活动动，突发发事件的的临时性性处置、管管制，并并在该物物业的安安全管理理工作中中，设定定紧急事事件处理理方案和和突发性性事件处处理方案案。4、职责范范围1）负责学学校内的安全全保卫工工作、消消防安全全管理工工作、交交通安全全管理工工作、维维护学校校正常秩秩序，对对重点部部位及责责任区域域进行定定点守护护和安全全巡查，及及时发现现和消除除安全隐隐患。2）在学校校保卫部部门领导导下，开开展内部部治安综综合治理理。3）配合公公安机关关，打击击内部与与周边的的违法犯犯罪活动动。4）与学校校保卫部部门制订订学院突发发事件应应急处置置和应急急疏散预预案，随随时出警警

56、，为学学院内人人员提供供紧急救救助，提提供安全全支援。5、工作内内容1）负责组组织一支支思想素素质高、业业务能力力强的专专业保安安队伍，执执行严格格的纪律律和岗位位责任制制，保安安人员要要做到熟熟悉情况况、训练练有素、认认真负责责，言语语规范、文文明执勤勤，按政政府标准准，给保保安人员员配穿统统一的保保安服并并配置手手电筒、对对讲机以以及政策策许可的的保安器器械。2）建立并并严格执执行外来来人员询询问登记记制度和和车辆出出入管理理制度。对对突发事事件有应应急处理理计划和和措施，确确保突发发事件发发生时能能得到及及时处理理，防止止事态进进一步恶恶化，并并要保护护好现场场和及时时报告，必必要时报报

57、警。3）对学院院进行224小时时安全保保卫、消消防、监监控管理理工作，包包括公共共广场、停停车场、建建筑物等等，重要要出口224小时时值班、224小时时监控，学院要做到24小时有保安人员巡查。4）熟练并并灵活运运用监视视控制系系统，充充分发挥挥本学院院技防优优势，224小时时使用监监控系统统，全天天候对所所有监控控点进行行监视及及重要部部位的录录像保存存工作。5）认真贯贯彻“安全第第一，预预防为主主”的方针针，落实实各级消消防责任任人，设设立消防防组织机机构、职职责、规规章制度度和工作作程序。全全面熟练练掌握消消防报警警、气体体、喷淋淋、防排排烟及消消防栓五五个系统统的作用用、位置置和操作作方

58、法。熟熟练使用用各类便便携式灭灭火器材材和消防防工具。6）组建义义务消防防队伍，定定期接受受消防培培训。每每周进行行一次消消防设备备、设施施巡视检检查工作作并做好好记录，发发现问题题即刻报报修并向向业主报报告。重重大节日日前开展展消防安安全大检检查，并并按学校校要求及及时进行行整改。7）全天224小时时对停车车场实施施服务和和管理，并并制定可可行的管管理制度度，切实实维护好好停车秩秩序，确确保停车车场内车车到畅通通，严防防交通事事故发生生。8）对进出出学院的所所有车辆辆实行登登记制度度，并指指引汽车车、自行行车分别别按制定定的位置置停放，要要求车辆辆停放在在停车位位的黄线线内，防防止乱停停乱放

59、现现象，做做到规范范、整齐齐、分类类、安全全。9）其他安安全保卫卫有关事事项。6、服务细细则1）组建一一支思想想素质高高、业务务能力强强的专业业保安队队伍A、通过选选用高标标准、高高素质的的保安人人员，实实行军事事化管理理，配备备先进的的器材建建立一支支运作高高效、装装备精良良、素质质一流的的保安队队伍。B、保安员员全部要要求持证证上岗，高高中毕业业，身高高1.700米以上上，年龄龄在45岁以以下，体体貌端正正、作风风正派、品品格良好好。C、通过充充分利用用闭路监监控系统统，合理理设置大大门值班班岗、巡巡逻岗等等岗位，形形成一个个以“人防为为主、技技防为辅辅”的综合合立体化化、智能能化安全全防

60、范管管理网络络。D、安全巡巡逻方面面我们将将建立严严密的巡巡逻签到到制度，合合理安排排监控巡巡逻路线线。根据据各种特特殊情况况，及时时、灵活活地调整整巡逻路路线及保保安力量量的分布布，实施施主动式式防范，以以满足安安全防范范工作的的需要。E、我们将将统一保保安人员员的着装装和标识识，并建建立出操操、交接接岗、内内务等制制度，规规范管理理，规范范其站、坐坐、行姿姿势，统统一敬礼礼、交通通指挥等等服务手手势，做做到礼貌貌服务与与安全威威仪并重重，安全全与管理理服务结结合。F、规范人人员的着着装和标标识，并并建立出出操、交交接岗、内内务等制制度。2）对重要要的进出出口实行行24小小时值班班制，建建立