(定价策略)定价系数表

1、定价系数表房屋定价系数表 比较因素内容解 析 说 明交易价格根据估价对象所选定的比较案例的市场交易价交易期日根据估价对象所选定的比较案例的交易时间区域因素商服繁华度估价对象所在区域的商服繁华度是于市级、区级还是街道交通便捷度距公交站点的距离估价象距离周边公交车站、地铁及城铁的距离交 通限制估价对象所处区域的交通线路的限制或管制如车道单行线、禁止车辆左转（右转等）公共配套设施完 备程 度估价对象所在区域的公共配套状况如：周边医院、学校、银行、以及公园等的分布状况基础设施情况估价对象所处区域的基础配套状况否达到“九通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力、通有线电视、通光纤宽带）环境

2、景观估价对象所在区域的自然环境及人文环境的情况居住成熟度估价对象所处区域住宅状况，如：全部为住宅小区、住宅小区同写字楼交织、住宅小区同工厂交织等个别因素小区建筑规模估价对的建筑规模小区封闭状况估价对象所在区是全封闭的（有人站岗、查记人车）、半封闭的（有人站岗，只查车不查人）、不封闭（无人站岗）公共设施配套估价对象小区内会所康乐设施应急设施及停车设等是否健全物业管理估价对象的物业管理状况有专业的物业公司管理（有资质、有执照）、一般物业管理（社区、自办）、无物业管理景观估价对象的景观状况如区周边的ft、水、楼、阁等的情况规划管制估价对象小区内是否有人车分流等管制要求楼宇楼型估价对分为塔楼、板楼公共

3、设施保障 度估价对象内部基础设施的维护状况如电梯是否有专人负责、对防盗设施的日常维护等基础设施配套估价对象内部的水、电、暖等状况房屋建筑结构估价对象是钢混结构、砖混结构还是砖木结构环境因素对估价对象造成影响的其因素，如：因临近火车道、大型娱乐场所或城市主干道所产生的噪声污染、因临近市政高压线路所产生的电磁污染等坐落朝向修正系数表（板楼）坐落朝向西南北西南、东北东南、西北东修正系数0%-1%-1%-2%居室窗口朝向修正系数表（塔楼）居室窗口朝向南东南西南东北东北修正系数西北2%西2%0%0%-1%-1%-2%-2%层次修正系数表一（无电梯）总层数层次一二三四五六七10%0%0%-1%-1%-2%

4、-2%21%1%0%0%-1%-1%30%0%0%0%0%4-1%0%0%0%5-1%-1%0%6-2%-1%7-2%层次修正系数表 二（有电梯） 总层数层次五一六二七至高层三四10%0%0%-1%-1%-2%-2%21%1%0%0%-1%-1%30%0%0%0%0%4-1%1%0%0%5-1%1%0%6-2%1%7-（顶层-2）加权平均法的18181、2、3、4、51、18 个定级因素定级因素、指标与分值定级因素指标分值位置A、距所在片区中心区的远近；B、商业为临街或背街；C、写字楼为临街或北街D住宅为距所在片区中心区的远近A最（远 1；B、很差（远）2；C、一般；D、很好（近）4；E、最好

5、（近）5价格A、百元以上为等级划分基础、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少、价格是否有优势A、最高、很高一般3；D、很低4；E、最低5配套A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电、社会服务施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地A、最不完善1；B、不完善2；C、一般3；D、很好；E、最好5物业管理A保安清洁卫生机电绿化率及养护状况E物业管理（元/月是否人车分流物业管理商资质A最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E最好5建筑质量A是否漏雨漏水、门窗封闭情况内墙地板E、排水管道A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E最好5交通A大中小巴士路线数量距公交站远近站点数量

6、大中小巴舒服程度A、最少（远）1；B、很少（远）；C、一般3； D、很多（近）4；E、最多（近）5城市规划A、规划期限（远中近期）；B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度；D、规划现状A、最不完善1；B、不完善C、一般3；D、很完善4；E、最完善5楼盘规模A、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、数A、最小1；B、很小2；C、一般3；D很大4；E、最大5朝向A、按方向、按ft景、按海景、视野A西（西北、西南、东（东南、东北、北（东北、西北、南（东南、西南）5外观A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档；D、感官舒适度A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5室内装

7、修A、高档；B、实用；C、功能是否完善；D、质量是否可 靠A、最差（远、很差（远、一般、很好（近E、最好（近）5环保A、空气；B、噪音；C、废物；D、废水A、最1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好（远）5发展商实力及信誉A、资产及资质；B、开发楼盘多少；C、楼盘量；D、品牌A、最差（少）1；B、很差（少）2；C、一般3；D、很好（多）；E、最好（多）5；付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、他A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5户型设计A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系； C、是否有暗房、实用率大小A、最差、很差、一般D、很好

8、4；E、最好5销售情况A销售进度销售率尾盘现状、A最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5广告A、版面大小、广告频率、广告创意A、差（小）1；B、很差（小）2；C、一般3；D、很好（大）4；E、最好（大）5 停车位数量A、停车位数量；B、住户方便程度A、最差（少）1；B、很差（少）2；C、一般 3；D、很好（多）4；E、最好（多）5 2、定级因素权重确定180.50.50.40.30.30.30.30.30.30.1、0.20.20.10.20.1、销0.10.10.1。权重越大，重要性及影响力就越高， 反之亦然。可比楼盘综合因素量化统计表（示范表）权重称序号楼盘名称楼盘名称备注

9、楼盘名位置 0.51价格 0.52配套 0.43物业管理0.34建筑质量0.35交通 0.36城市规划0.37楼盘规模0.38朝向 0.39外观 0.110室内装饰0.211环保 0.2发展商信誉120.113付款方式0.214户型设计0.115销售情况0.116广告 0.117停车位数量0.118合计3、楼盘因素定级公式P=WiFi+W2F2+W3F3+WnFn式中，P总分（诸因素在片区内寻找楼盘优劣的综合反映n楼盘定级因素的总数； Wi权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）； Fi分值（某定级因素对片区内所表现出的优劣度）。可比楼盘量化定价法计算表原始数据序号计算栏楼盘名称楼盘得分(X)楼价

10、（Y）XXYYXY12345678910合计注：表中楼价为均价（元/平方米）关。故将所要建立的回归方程设置为：Y=a+Bx其中，Y 为楼盘为价，X 为楼盘得分。ab，楼宇各种修正系数列表朝向修正系数表朝向东南西系东南西北南北西东北数1.0101.0151.0201.0000.9800.9850.9901.000裙楼的售价调整系数层次/系数/层数二层三层四层五层12.8六层2.22.32.42.521.822.12.22.331.81.922.141.71.81.951.61.761.5塔楼的售价层次系数层次/系数/层数15 层20 层25层30 层以上10.9700.9600.9400.930

11、20.9750.9650.9450.94030.9800.9700.9500.94540.9800.9700.9500.94550.9850.9750.9550.95060.9900.9800.9600.95570.9950.9850.9650.96081.0000.9900.9750.96591.0000.9950.9800.970101.0101.0000.9850.975111.0151.0000.9900.980121.0201.0050.9950.985131.0251.0101.0000.990141.0251.0101.0000.990151.0301.0201.0100.995161.0251.0151.00