常熟沙家浜唐市中环路(号地块)商业报告

1、 中管网房地产频道打造品牌地产 引领商业潮流 沙家浜唐市中环路（121号地块）商业报告谨呈：方正地产苏州龙景象策划有限公司 2011年9月所有的研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的项目目标 目标1 可持续性 准确的市场定位、合理的业态组合，确保本项目后期经营良好，在竞争激烈的竞争中立于不败之地。 目标2 现金流充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，采用独特营销手段，实现项目资金快速循环。 目标3 利润通过产品和营销的双重创新，增加项目升值空间，保证开发商利润最大化。目标4 形象与品牌尽管项目

2、体量小，我们也力求在产品规划和营销推广上做出精品，力争叫好叫座，为方正地产持续开发做铺垫。项目获得成功必须解决的几个问题项目整体定位如何充分利用现有资源，规避项目自身风险，实现开发目标？项目推广如何保证项目运营成功？项目发展方向如何突破本案限制条件，制定项目发展方向，实现开发目标？面对什么？宏观分析如何理解本案市场开发环境？区域分析市场环境是否支持本案未来空间？拥有什么？项目SWOT分析如何理解本案限制性条件和机会点？能做什么？怎么去做？问题提出 （question）面对什么？宏观分析城市规划分析常熟市中心城区规划包括虞山镇、梅李镇中部、碧溪镇、古里镇西部，面积349.4平方公里。空间形态：延

3、续“一市双城”空间形态，常合高速公路以西为主城区，面积225.8平方公里，以东为港区，面积123.6平方公里。发展方向：主城区以北为城市首要发展方向，向东为城市重要发展方向；港区生活性用地梅李与碧溪相向发展山，生产性用地以向东为城市首要发展方向，向南为城市重要发展方向。未来将形成珠江路城市主中心，虹桥路、苏州路、古城三个城市副中心。城市规划城际铁路：规划沿江城际铁路（常熟市域内设有常熟站、支塘站）和通苏嘉城际铁路（东线设常熟站、沙家浜站，西线设常熟西站）；远景预控苏南硕放国际机场至常熟的城际铁路。高速公路：规划“两横、两纵、一联”的高速公路布局；“两横”常合沈海，沪宜高速公路，“两纵”常台和常

4、嘉高速公路，“一联”太仓港区专用高速公路，拓宽常合沈海高速公路；规划2个枢纽型互通和12个服务型互通。区域快速路：规划“三横、三纵”区域快速路布局。市域快速路：规划“一环、一联、八射”市域快速路布局。城际铁路开通将拉升常熟城市快速发展，区域快速路和市域快速路将疏通市区及外部区域交通，加速常熟城市化进程。市域快速路“八射”之一通港路升级将打开开发区至常熟市区通路瓶颈。城市规划文化设施：规划文化娱乐用地234.9公顷，至2015年增加80公顷，至2030年再增加140公顷；体育设施：规划体育用地134.7公顷，至2015年增加40公顷，至2030年再增加60公顷；医疗设施：规划医疗卫生用地151.

5、8公顷，至2015年增加45公顷，至2030年再增加80公顷；教育设施：扩建常熟理工学院，新建东南开发区教育科研设计设施，新建湖东科技城，保留滨江职业技术学校，新建2处教育科研设计用地；商业服务设施：按“市级分片级居住社区及”3级配套。形成1处市级商业中心，3处市级商业副中心，7处分片商业中心。城市规划常熟市未来规划成为中国著名的吴文化生态休闲名城；构建“一城、二带、三区、多点”的旅游空间布局。“一城”吴文化山水园林城市旅游区；“二带”沿江风光旅游带、山水风光旅游带；“三区”虞山尚湖、沙家浜旅游，服装城购物旅游；“多点”特色乡村旅游点和工业旅游点。规划打造成为沿江风光旅游区，板块环境、市政配套

6、、区域形象将大为改观。城市规划面对什么？宏观分析城市商业格局分析常熟市商业发展规划两心三带两心：古城核心 新城中心三带：虞山-尚湖旅游渡假休闲商业带环琴湖风情休闲商业带沿昆承湖自然风情休闲商业带城市商业格局概况常熟市商业发展规划10大社区商业服务区城市商业格局概况常熟市现有商业分布状况方塔商业区海虞路沿线金融商业带环虞山娱乐休闲商业带招商城商业区建材城、汽配城、汽车市场 特点： 集中式市民消费场所不多 常熟市商业多以专业市场 形式出现， 如： 招商城服装、布匹、 小商品、鞋类市场、 建材城、汽配城、 汽车市场、 禧莱乐家居等城市商业格局概况方塔街商圈是常熟历史最长，人气最旺的商圈商业街带动：商

7、脉历史较长3大集中商业带动：华联商厦，第一百货、华地百货商圈定位中低档，工薪阶层消费较多，人气较旺附近居民区带动：步行街两边就是居民区，晚间市民带动人流量很大方塔街商圈因有方塔而出名，商脉历史悠久方塔街 方塔东步行街沿街商业华地百货华联商厦街区商业街区商业方塔园第一百货广场海虞南路沿街商业剧院恒隆中心（在建）街区商业新福地广场环城东路城市商业格局概况招商城商圈通过20多年的经营已经形成大规模服装、小商品、家纺、鞋包箱、五金件批发零售商圈招商城经历20多年的经营，成为整个华东最大的专业批发市场，远近文明的全国4大服装批发市场；还在不断的开发之中，今后将以旅游购物的模式来促进经营；目前招商城商圈有

8、300万平米体量，营业面积200万平米；成熟的经营铺位价格大大高于市场；服装城小商品市场城市商业格局概况东部商圈是以批发为主的建材、汽配、家居、五金的专业市场建材城四期、汽配市场二期，禧徕乐家居都在建设之中建装、汽配主要以批发为主，汽车市场4S店、二手车交易市场建材市场基本都已经满租，汽配市场经营一般，二期均价4100元，禧徕乐抓住市场空白，以家居建材推出市场，开盘销售不错建材城汽车市场汽配、五金市场禧徕乐家居城市商业格局概况面对什么？宏观分析区域商业格局分析区域商业格局分析地理位置：唐市镇位于江苏省常熟市东南，南与昆山市接壤，西南与吴县交界，东距上海80公里，南接苏州40公里，西去无锡50公

9、里，北濒长江30公里，水陆交通便利，苏嘉杭高速公路擦镇而过。主要经济；常昆工业园面积：47.3平方公里人口：2万3千余人。唐市素有鱼米之乡，金唐市之类称，自然条件优越气候温和，河网交错，土地肥沃，物产丰富，商贾云集，历史是上就曾有“东乡十八镇唐市第一镇”之说。 唐市石板街，更是闻名遐迩。 历史名人：杨彝、顾炎武 东乡十八镇唐市第一镇 区域内开发项目以安置房开发为主，目前商业环境以中环路好又多购物中心（唐市菜场）为中心，与繁华路老街区商业形成互补之势，商业住宅以本案对面的金玉满唐项目为主，本项目地块位于片区核心位置，具有很大商业价值，可形成唐市顶级商业体。区域商业格局分析好又多购物中心商业街分析

10、：该项目在中环路以北，在本案马路对面。整体规划较好，内部主要由超市和菜场支撑，主要经营对象为本镇居民，少量工业区外地来唐市务工客户。菜场内部摊位面积在5-6左右，目前租金价格在在7000元/年左右，内部单体铺面25年租金在2万左右。区域商业格局分析金玉满唐商业街分析：该项目在中环路以北，在本案马路对面。紧挨好又多购物中心，09年年底开盘，开盘时住宅价格3500元/，今5500元/。开盘时商铺8000元/，今10000元/。于2011年3月初交房。商铺面积在40-60不等，挑高6米，租金在25000元/年，现阶段进驻商户稀少。区域商业格局分析名称占地（）建面（）开盘时间总套数已售套数成交率价格金

11、玉满唐128461798409323917774%住宅5500商铺10000繁荣街商业街分析：繁荣街为唐市最早的商业街区，房龄较老。业态有家电维修，绣品店，小吃店，邮政，五金店等。租金价格在0.5元-0.6元/天。类型层数面积租金（元/年）金杨绣品店2326000家电维修2305000五金店26510000大众浴场218050000区域商业格局分析中环路沿街商铺商业街分析：该项目在中环路沿街。业态有烟杂店、粮油店，眼镜店，超市，银行，饭店等。地理位置好，商铺租金价格在0.8元-1.4元/天。类型层数面积租金（元/年）盛菊华烟杂店2205000联想电脑26018000大明眼镜店210045000

12、区域商业格局分析总结唐市目前市场主要商铺存量集中在“金玉满堂”约34套；目前旧城改造，原有商业档次低、人流少、商业氛围不佳；新兴商业以好又多和金玉满堂为主，人气不足，约90%空置率；镇上商业消费群体主要为本镇，对工业区人群吸引有限；购买人群基本为当私人老板、公务员等相对收入高人群；唐市主力商铺40万-60万（总价）12000（单价） 主力住宅 44万-66万（总价） 5500（单价）；拥有什么？项目SWOT分析项目SWOT分析：如何理解本案的限制性条件和机会点？项目SWOT分析 劣势分析机会分析威胁分析优势分析地块左侧街道好又多购物好又多菜场欧家福超市保障房河道金玉满唐区位优势交通优势配套优势

13、人口优势地块限制项目SWOT分析项目规模小且沿街面（商业氛围浓）少，商业价值难打造，商业设计和业态规划受到相应限制；商业氛围项目周边为老商业街区，道路维修和拆迁造成整个商业氛围不佳，特别是绝大部分新社区商铺空置率极易影响投资者和经营者兴趣；项目SWOT分析机会分析唐市有充分支持商业发展的条件，商业前景看好；唐市商业处于更新换代阶段，随着老区改造新的商业格局将在未来 35年内形成；唐市商业虽然取得了一定成绩，但速度较慢，发展水平与整体经济实力并不匹配；现有商业管理水平低，无明显特色，附加值低，不能满足唐市未来对商业更高的要求；项目SWOT分析威胁分析大陆政策变动周期频繁；市场其他商业项目造成客户

14、截流；唐市购买客群基本处于本地，前期项目去化相当客户资源；目前大量商铺空置率威胁；项目SWOT分析SWOT分析定位：本案为小型乡镇商业体，需要与其它商业错位经营。功能：体量、区位、地块等情况决定项目不能做大卖场、专业市场等业态经营要求。招商及经营：项目自身条件不足以支撑商业号召力，需要借助有力经营者为项目制造人气。SWOT分析结论能做什么？项目整体定位项目发展方向项目发展方向所有物业不持有，全部对外出售；降低开发风险，实现项目价值最大化；实现快速销售 我们的目标：让乡镇人享有城市人的生活！定位法则一：主题性定位（功能及市场定位）二：限定性招商（业态规划）三：保护性经营（体量限制）项目整体定位规

15、划原则基本要素区域性商业区社区性商业区邻里性商业区规模（）36000360001800-9000日人流量0万以上5万以上居住人口5000以上辐射半径 半小时车程 15分钟车程步行15分钟内无论从规模、日人流量和辐射范围来看，邻里性商业区符合本项目。下面我们深入研究下社区性商业和邻里性商业以供项目整体定位。社区商业不是传统的“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”商业功能商业规划原则商业业态社区商业功能主要以满足社区或区域居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮性需求为主，同时根据社区规模、人群特点等进行休闲、娱乐等功能的设置。一般具体设施配置有：购物、餐饮、维修、美容

16、美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务和再生资源回收等。商业类型辐射范围社区商业（住宅底商，周边社区商业）1-2公里日常购物（超市）3-5公里特色主题商业（主题商业街，大型购物中心）全市范围社区商业是辐射半径1-3公里，建筑面积5万平方米以下的购物中心，其主力客群是目标商圈内的居民社区商业分析便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现出满足社区居民便利性需求的原则；和谐性原则：充分体现商业与社区居民的亲和性，商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐；开放性原则：在社区内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外来客流和通过性客流；在相邻社

17、区间，按照区域总体商业规划进行规划设计；相对独立原则：实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与独立，以保证商业不扰民及住宅的宜居环境；满足社区居民需求便利和谐开放独立商业功能商业规划原则商业业态社区商业分析多种商业业态相辅相成，形成完善的服务功能。小型社区购物中心（便利型社区购物中心）中型社区购物中心（紧密型社区购物中心）大型社区购物中心（功能型社区购物中心）位置居住人口密集区（510万）高密度居住区（1015万）数量较大的人口区（1525万）面积12万平方米23万平方米35万平方米定位综合性大卖场主要以主力店为主主要以大卖场、社区型百货为主力店特点偏重于商品组合，生鲜类商品作为强势品种；配

18、备少量配套性质的生活类店铺；以满足步行消费人群为主。注重不同生活服务类店铺的功能组合；配备有12家餐饮生活功能店以及快餐主力店、12家小型休闲类服务功能设施。强化综合性生活机能的店铺组合；配备有2至3家不同类型的餐饮主力店、多种类型的综合生活功能店、多种服务休闲类设施、社区型百货精品专柜区/店以及互补型大卖场（家具/建材/玩具）；龙景象认为:项目不适合做社区商业商业功能商业规划原则商业业态社区商业分析邻里中心是商业功能设置上坚持十二项功能于一体的区域性商业服务中心 邻里中心以社会管理的理念规划社区商业，改变以底商为普遍形式的社区商业运作模式，突出服务功能，使社区商业与大卖场实现优势互补。商业功

19、能商业规划原则商业业态邻里中心分析集中化管理、分散化经营，与商业街、市场不同；基本要素区域性商业区社区性商业区邻里性商业区规模（）36000360001800-9000日人流量0万以上5万以上居住人口5000以上辐射半径 半小时车程 15分钟车程步行15分钟内商业功能商业规划原则商业业态邻里中心分析业态的先进性、商户的定位层次高于一般的社区商业街和市场邻里中心，区域商业的各项配套有住户会所、超市、银行、咖啡馆、健身房、邮局、诊疗所、书店、茶室、美容美发厅、洗衣房、彩扩中心、桌球房、商品专卖厅等各类业态邻里型购物中心半径1-2KM人口1-2万超市、专卖店、便利店、药店、

20、洗衣房，其他10-20商铺邻里型商务中心更小型化，邻里型商务中心更小型化，及50-70家专卖店构成,属于相对小型化的购物中心社区型购物中心半径3-5KM人口5-10万廉价商店、日用品商店专卖店、外食店、其他20-40商铺比区域性稍小的购物中心，包括百货店、超市、廉价商店等核心店铺各家以及100家以上的专卖店区域型购物中心半径10-20KM(全市范围)人口20万人以上百货店2家量贩店2家区域性商业圈应包括百货店、超市、廉价商店等核心店铺各1-2家以及150家以上的专卖店邻里中心商业形式规模不大、体量小，各种配套适合本项目。商业功能商业规划原则商业业态邻里中心分析龙景象认为:项目可以考虑邻里型购物

21、中心用地面积：6870平方米容积率：1.4-1.6（不包括地下建筑面积）建筑密度45%绿地率20%建筑形式：多层商业建筑出入口设于地块北侧，并距道路交叉口50m项目总建筑面积最大将近11000平米,从规划指标而言要想做足容积率需建相应体量2F上商业，从我司多年常熟乡镇商业项目销售情况而言，2F以上商铺价格低且难以去化，如何解决这一难题，请看下面分析：项目难点商业用地物业类型分析商业用地物业类型写字楼酒店式公寓酒店商场MALL沿街商铺餐饮娱乐专业卖场消费型商业酒店式公寓可以作为市场补缺者入市；酒店式公寓的消化速度快于商业项目；精装修公寓实现的价值也很大；作为镇区商业地块，二层以上的商业去化率低，

22、可考虑形成公寓。龙景象认为:项目在满足临街面商铺100%基础上，其余部分做酒店式公寓大型商场SHOPPING MALL沿街商铺餐饮、休闲娱乐专业（批发）市场432消费型商业在唐市乃至常熟市比较成熟，认知度高，也可以满足开发商要求对外出售，是本项目重要开发方向消费型商业的几种模式目的性消费带动随机性消费本项目，体量小、距市中心约16公里，属于乡镇区域，对现有的商圈辐射力较弱，所针对人群和人流量是本项目不可逾越的鸿沟；唯一根治“人气不足”的方法就是增加项目功能和扩大其覆盖面，引入外区客户，特别是工业区的人群。这就需要项目给消费者一个存在理由和目的；龙景象认为：本案不适合发展大型商场大型商场沿街商铺

23、餐饮娱乐投资者对街铺投资十分积极，但由于本项目总体量小，考虑到建筑设计要求，适合做街铺。大型商场沿街商铺餐饮娱乐唐市投资者对位置好的铺位有极大的热情；金玉满唐、汇丰公寓等住宅项目的沿街底商，开盘1-2个月 内基本售完，最高价达1.3万元/平米，但内铺销售缓慢；本项目体量小，所以适合规划为沿街商铺；龙景象认为：本案适合发展沿街商铺且最大化！唐市餐饮业不发达，位置零散，普通。现正向大体量，高档次，交通便捷，停车位充裕的方向发展1.餐饮业不发达，大体量酒家不超过5家，中小型酒家不超过10家，主要集中在工业区d区门口路段。2.消费者喜好尝试新鲜事物，对新开业的酒店有浓厚兴趣。3.目前唐市经营较成功的，

24、在塘市镇相对来说比较高端的大体量酒店，如鼎旺阁酒楼，怡景苑，金马大酒店，已经到了餐饮业35年的“审美疲劳期”。4.因为镇区较小，交通及道路情况良好，故对远近距离不敏感。5.因为人均消费能力较弱，商业及商务状况不发达，消费人群进行商务宴请较少，多位亲情聚餐。因为没有好一点的选择，固对酒店的规模、档次要求不是很高。内心还是比较偏好高档一些的酒店。6.因为自驾车比例的不断提高，对交通道路及停车位有一定要求。7.对中式餐饮的喜好程度远远超过西式餐饮，以中餐为主。8.消费人群中，有丰富经验的“吃客”较多，对菜肴的品种，口味，新鲜程度要求高。消费者喜好尝新消费者对距离不敏感偏好大体量高档次交通与停车有一定

25、要求高端酒店大部分已过3年偏好中餐，注重口味关键字餐饮业整体不发达常熟市餐饮业的基本情况大型商场沿街商铺餐饮娱乐唐市部分饭店情况扫描永安老鹅馆怡景苑鼎旺阁酒楼大型商场沿街商铺餐饮娱乐金马大酒店惞霖大酒店川乡干锅唐市高档次饭店情况分析-结论1.从消费客户群的消费要求出发：经常性政务宴请、聚餐活动频繁导致消费要求强烈。2.从消费客户群的消费能力出发：人均收入一般、消费能力良好。3.从消费客户群的消费习惯出发：倾向于，高档次，高规格，但价格并不是太高的消费场所。4.从本地区潜在消费客户的增长情况出发：东南开发区工业园的快速发展，潜在消费人群将会大幅度增长。5.从餐饮同行业竞争状况出发：目前大体量高档

26、次餐饮行业竞争较小，竞争压力不大。6.从餐饮行业盈利情况出发：高档次餐饮行业毛利率达到50以上，净利率在20左右，盈利情况较佳大型商场沿街商铺餐饮娱乐本项目进军唐市餐饮业的发展建议（项目定位，体量，持有方式，配套设施，后续经营，业态互动） 项目定位规模体量持有方式配套设施业态互动高档次，人均消费在100左右，营业面积在2000-3000平方米左右建议出售40-60个的停车位规划，周边配套小型便利物业建议适当引入500-1000平方米左右体量的娱乐休闲业态（KTV，洗浴中心）等互动（见后续娱乐业分析），与餐饮在同一建筑体内分层经营。经济测算招商引入租售定价业态互动关于该项目的具体持有方式经济比较

27、测算，售价及反租率测算，招商引入租金测算，招商洽谈，酒店管理公司引入，菜式规划，上座率估测，营业额及毛利率测算，净利率测算，酒店具体规划（包厢个数，面积），周边配套物业规划，租金测算，招商引入，业态互动方式等具体规划，不属于本报告内容，将在下一阶段的报告中体现。大型商场沿街商铺餐饮娱乐唐市娱乐业格局及发展现状：无明显氛围1.唐市市娱乐业不发达，娱乐场所不多。2.娱乐业以洗浴中心为主。3.主要为本地居民以及工业园区职工。洗浴为主关键字娱乐业总体不发达娱乐业基本情况大型商场沿街商铺餐饮娱乐常熟市部分高档娱乐场所情况扫描借鉴-东方威尼斯/巴里巴里东方威尼斯洗浴中心/巴里巴里KTV定位规模体量地理位置

28、经营项目经营定价大型、高端、休闲娱乐为一体营业面积20000平方米海虞北路55号，交通便利客房、餐饮、演艺、KTV包房、保健按摩、水疗、桑拿、网吧、棋牌、休息厅、健身房、美发东方威尼斯：39元（包括浴资，自助餐，演艺厅） 目前淡季正推出“买1送1”活动巴里巴里KTV: 大包厢最低消费（12人）：790元 中包厢最低消费（8人）：590元 小包厢最低消费（4人）：390元 配套设施地面停车场，超过100个停车位业态互动洗浴中心与KTV共享主要消费人群，餐饮，健身，美发美容等作为辅助配套大型商场沿街商铺餐饮娱乐常熟市部分高档娱乐场所情况扫描借鉴-钱贵KTV钱贵KTV （方塔街店）定位规模体量地理位

29、置经营项目经营定价中型体量，高端，专业KTV 营业面积1500平方米方塔街，商业中心KTV包房迷你包厢：9点-13点：周一到周五，包厢费每位13元（3小时） 周六周日，包厢费每位13，（2小时） 13点到18点：周一到周五，24一小时，周六周日，29一小时 18点到23点，周一到周四，38一小时，周五周六，47一小时，周日，39一小时 23点以后，周一到周四，25一小时，周五周六29一小时，周日，25一小时配套设施周边可停车20辆左右业态互动位于商业中心，人流充裕，周边的新福士广场，CLUB8，金海华形成互动。大型商场沿街商铺餐饮娱乐本项目进军唐市娱乐业的发展建议（项目定位，体量，持有方式，配

30、套设施，后续经营，业态互动） 项目定位规模体量持有方式配套设施业态互动KTV或洗浴中心，中高档次。营业面积在6001000平方米1.整体出售，由小业主自行经营（资金回收快，经营效果难以控制）与餐饮业态共享停车场经济测算招商引入租售定价具体规划关于该项目的具体持有方式经济比较测算，售价及反租率测算，招商引入租金测算，招商洽谈，娱乐公司引入，内部规划，上座率估测，营业额及毛利率/净利率测算，具体内部规划（隔音，消防，包厢个数，面积）等具体规划，不属于本报告内容，将在下一阶段的报告中体现。综上，我们认为唐市娱乐业有很大需求，且消费潜力预存现象比较大，本项目可以采用高端，中小型体量娱乐配套的模式，在餐

31、饮业态附近设置KTV，定位高端，营业面积不宜过大；不建议涉足对体量要求较大，建筑要求较高，竞争过于激烈的洗浴业态。大型商场沿街商铺餐饮娱乐综上所述龙景象认为：本项目物业形态可以由以下组成休闲娱乐专业卖场酒店式公寓+迎合城市发展、市场需求规避部分风险邻里购物中心龙景象认为：由于项目体量不大,“商铺”和“公寓”可共同推出。 商铺邻里中心，区域商业的各项配套可有超市、银行、邮局、诊疗所、书店、茶室、美容美发厅、洗衣房、彩扩中心、桌球房、商品专卖厅等各类业态。休闲娱乐，可有洗浴中心、KTV5060精装公寓规划建议A：大围合式步行街区规划建议B：大围合院落步行街规划建议C：围合双层步行街建筑外观、局部设

32、计建议广场设计主旨利用其昭示性吸引商业人流体现具有亲和性的广场风格设计与地形关系的充分结合广场建议聚集商业人气，体现休闲氛围综合平衡城市的硬质景观与艺术般的软质景观；地铺图案可模拟沙滩和波浪的形状，营造滨海的氛围；运用二极管灯，从入口引导到商业街，营造商业氛围。现代休闲风格的演绎商业街装饰建议在过道中间放置绿色植物、艺术小品和休闲桌椅，一方面可以点缀环境、给顾客一种温馨亲切的环境；一方面可以隔断人流，使行人动线更加有序；另一方面可以吸纳人群，行人可以驻足小憩，有利于聚集人气，营造休闲氛围。艺术小品休闲桌椅绿色植物中庭门楣采用木质或金属材料均可考虑，同时也可考虑是否与店门平齐或凸出廊柱及喷绘、墙

33、纸、灯箱均可柱与柱之间较小的空间可考虑广告位通过拉棚设置可在色彩上增加商业街的趣味性，同时遮挡西向阳光；商业街内廊可增加吊旗，同时各店面之间可增加挂旗，路灯部分可增加广告灯箱路旗的设计可考虑变换形式；以长为特色或宽为特色或异形均可；导视的设计配合商业推广的主题,在设计上可考虑较为活沷的形式特点一、节地型：窄面宽大进深日本户型设计特点国家户均人数主流户型（m2）人均面积（m2/人）户进深（不含阳台,m）户面宽（m）中国3.290120241113811日本2.7608530111368酒店式公寓建议日本户型设计特点特点二、外廊式交通特殊处理的入口玄关 节约用地；减少楼电梯的用量，节约造价；保证发

34、生地震、火灾时住户能快速到达室外。特点三、内部采用灵活隔断墙 住宅采用框架结构，户间分隔墙占用空间少； 户内分隔墙采用轻质材料，并与推拉门、壁柜等结合设置，灵活、充分利用空间。 日本户型设计特点特点四、设备与结构同寿命将室内地面抬高，在地板下面布置户内的各种管线及储藏空间，便于更新与翻新日本户型设计特点借鉴一、过渡空间人性化门厅空间设置完整，形成过渡空间；门厅实用性和装饰性并重，设置相应的储藏空间，满足生活需求。日本户型可借鉴处借鉴二、主卧功能扩大化 主卧除基本五件套外，主卫、衣帽间、阳光间、小书房等功能空间已逐步进入主卧室的设计范围借鉴三、储藏空间细分化日本储藏空间一般达到住宅使用面积的1/

35、10左右，且分类细致，是我国住宅户型深化设计及精装修的发展方向之一借鉴四、卫浴空间三件分离借鉴五、管井设备可替代化设备水平管线走管置于地板下;可以随意更换管线而不影响住宅的主体结构;真正实现“全寿命住宅”。怎么去做？68个月完成项目所有去化营销总策略【坚持一个中心】（邻里中心）【两个基本点】本地客源周边客源【两手抓，两手硬】（商铺和公寓同期推出，招租和销售同时进行）第一只手商铺策略前言 目前市场上的商铺营销方式不外乎包租、带租约销售、强调宣传所谓“一铺旺三代”等方式，但是这些策略执行多年以来，早已形成一定的市场抗性，因此，我们的策略应该找到新的营销方式以推动市场销售！大量求组者存在前提（项目位

36、置和体量的稀缺性+老商业区的整改）。因此，针对大量求租者的存在，我们可以考虑采用以下营销策略:以租帯售，以售为主、租售同步进行1，营销策略我们的策略核心思路是：厚积薄发以经营者的租铺热潮引爆小业主的购买热潮！策略释义：我们推广策略的形式核心在于以商铺的招商行为本身作为推广活动，其活动影响的传播受众即商铺的购买者！2，策略执行流程（1）大量求租者的存在成功买出商铺聚集人气，造成稀缺资源抢购热潮累计求租客户的同时积累求购客户策略前提策略关键策略成功引爆求租热潮2，策略执行流程（2）蓄水引爆销售蓄水1，对于求租者我们推广时的主题即为“商铺招租”，求租者选铺后签订意向协议，并需缴纳3000元可退定金，

37、并约定一个固定时间集中正式选铺2，对于投资者对于有购买意向投资者登记，作为蓄水客户对于已购买商铺的投资者可签订委托协议书，内容为投资者委托经营管理方为其招商出租其购买商铺注：销售时根据求租者的选铺意向即可推出相应商铺出售因为本案周期短，因此，在蓄水时应该是采用求租与投资者同时蓄水的方式，推广主题则是以吸引求租者为主要目标来制定。2，策略执行流程（2）通过蓄水期的积累，当求租者：投资者1：0.7，即可开始掀起市场引爆点，即集中正式选铺活动引爆方式意向求租者数：商铺数 2：1并且商铺已去化近50%时，可进行租金招拍活动。一方面能够最大程度引爆人气，同时也能提高租金。引爆方式意向求租者数：商铺数 2

38、：1时，可进行摇号选铺仪式，以随机摇号的形式决定选铺的顺序，借助开盘的概念大量吸引人气。引爆2，策略执行流程（2）经过蓄水与引爆之后就是全力的商铺销售期。制作租控板，以一铺一价以及标明各铺的求租意向信息的形式向投资者展示各铺情况。（当然，如果在蓄水期商铺就已销售完毕，自然便不存在本阶段，此处策略针对蓄水期商铺未去化完毕时制定。）对于蓄水期已购商铺的投资者履行委托协议书所规定的义务，经营管理方为其联络商铺经营者；销售对于蓄水期的意向购买客户以引爆点时活动的盛况加强其购买欲望，强调该处商铺稀缺；对于新客户加强媒体推广以及SP活动吸引投资客户关注。2，策略执行流程（2）12月2月1月3月4月5月6月

39、7月8月租金招拍/摇号选铺仪式蓄水期强销期开街仪式持续销售期采用短信轰炸、派发DM单等宣传方式进行信息发布根据整个营销过程中的进展变换宣传主题，哄炒项目商铺的热租，吸引商铺购买者的到来。3，20112012年度营销推广节点（商铺）通过前期的蓄水期积累租铺客户，以仪式的形式集中选铺，引爆租铺热潮主题街活动 此阶段针对进一步炒热项目商业街的人气，通过开街仪式和主题街活动接连引爆客户眼球信息发布通过 发布“唐市邻里中心旺铺正式开始招租”进行蓄水，为引爆期做准备12月-2月的推广主要采用短信传单户外等形式进行招租的信息发布，3月初的引爆点为最重要媒体推广点，可通过报纸软文重点炒作，4-6月活动进一步促

40、成客户商铺购买行为，7-8月通过老带新等方式去化剩余商铺第二只手公寓策略前言 对于公寓而言客户除了本地外还有周边及外地务工相对收入高人群，立足这两个基本点是成功关键。为此，我们必须有强有力的概念传播！那么，我们以什么样的概念面向市场？【V】幸福里项目属性项目意向中国人的幸福指数不言而喻，对于幸福是每个人期盼的，特别是对于70末80初的一代人，而他们正是产品的重要客群！案名代表性强，易于传播！ 备注：后面释义概念深化27-30岁年龄眼中的V是什么？处于事业成长期的他们，追求事业的成功，成功是他们的渴望。Victory概念深化27-30岁年龄眼中的V是什么？忙碌于事业的他们穿梭于各大城市之间，高速

41、度是他们的生活节奏。概念深化27-30岁年龄眼中的V是什么？时尚生活的体验，品牌是他们的追求。项目对于V空间的支撑V空间 ConceptVilla 社区ViewVictoryValueVividV 速度邻里社区景观胜利高价值生机的速度的符号我们是真正配套完善的小户型我们是唯一邻里中心小户型我们是真正高性价比的小户型符合年轻人追求的生活节奏我们是独有水岸小户型我们能够彰显成功的渴望项目本身属性项目属性延伸一种生活方式造街项目核心内街传递社区文化和空间质感没有围墙，蔓延着平等和自由的气息自然、人文、现代在生长V幸福里的产品攻略品牌时尚店书吧影音店咖啡店提前展示社区内街；营造成为唐市的核心街区；提倡

42、一种更年轻更时尚更都市的生活氛围。内街区包装展示攻略使V空间成为一种时尚生活的符号特色折页+导视系统+样板房建立立体展示系统，体现产品未来价值展示攻略折页内容以4V为基础，全面阐述项目特征；延伸到一种全新时尚生活方式；设计风格建议以时尚杂志为参考。特色折页楼体包装灯光工程采用灯光技术，突破传统模式，将成熟的灯饰广告制作工艺引入楼体外包装方案楼体就是最好的广告墙，有冲击力的包装宣传吸引眼球。V空间导示包装和公共人行道区别的地面、树种、装饰等突出地盘的领域感。V空间导示包装通过地面材质、图案和颜色的区隔，建立专属的领域感；通过树种、空中装饰物、标志性雕塑等营造与周边环境相区别的氛围。社区内引导旗及

43、横幅更换，宣传4V时尚生活；雕塑风格的指示牌和活动艺术雕塑群，导示的同时作为公共艺术品，成为项目形象的代表。导示牌样板房演绎小户型空间文化个性样板展示充分体现小户型的空间文化，合理的空间利用，将装修演绎成为智慧与空间的结合，在这里人们可以感受到创意的力量，将样板房成为泛销售区。局部亮点建议打破传统意义上的“厅房概念”：创造完整流动的室内空间，体现小户型的随性与时尚。室内隔断墙可演化成各种形式大面透明玻璃、金属构架 推广攻略抓住销售和交付的机遇宣传配合：1、悬挂楼体条幅、户外条幅2、销售中心摆放小户型折页；3、摆放体现V空间概念的展架；4、销售人员进行引导。12月2月1月3月4月5月6月7月8月

44、3大系列样板房公开蓄水期强销期开街仪式持续销售期采用短信轰炸、派发DM单等宣传方式进行信息发布直接面向新老两类客户。以老客户为核心客户，新客户为重要客户！20112012年度营销推广节点（公寓）通过前期的蓄水期积累样板房活动人气，公开当天可收取预定金！主题街活动 配合商铺开街及相关主题街活动宣传公寓信息发布通过老客户挖掘及新客户辐射发布公寓产品信息12月-2月信息发布与商铺同时蓄水，3月初通过样板房公开引爆，3-5月推出楼层较好房源20套回馈老客户确保去化整体性，5-7月推出一般房源给重点客户保证销售持续，7-8月通过老带新售罄尾盘！1、价格制定：租金反推法注：本项目所在区域的租金价差较大，由

45、0.351.4元/m2/天，按平均租金折算，本区域租金为1.14元/m2/天。区域平均租金市场年回报项目单价中环路段1.14元/m2/天4.16%10000元/m2价格策略2、价格制定：权重法项目名称金玉满唐繁荣街中环路沿街商铺永欣路比较内容权重拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数户型面积15%0.950.143 1.150.173 10.150 0.950.143 交通状况25%0.90.225 1.10.275 0.950.238 1.30.325 商业环境20%0.950.190 0.90.180 0.750.150 1.80.360 经营管理15%0.90.

46、135 1.20.180 0.850.128 1.50.225 建筑风格10%0.90.090 10.100 0.90.090 1.20.120 价格接受度15%0.950.143 1.10.165 0.80.120 1.30.195 合计100%/0.925 /1.073 /0.875 /1.368 注：本案商铺产品参考均价约为11673元/平方米楼盘名称底铺价格综合得分比较价格影响力权重权重值金玉满唐100000.925 1081040%4324 繁荣街60001.073 5592 5%280 中环路沿街商铺110000.875 12571 50%6286 永欣路50001.368 365

47、5 5%183租金反推法得出价格为10000元/m2权重计算法得出价格11673元/m212000元/m2因此本案建议价格为3、最终定价由于本项目商业为唐市中心的步行街商业，根据我们的专业判断，本项目底商应在此均价基础上多加1200元/出售：经济测算：B方案1、土地成本：总占地（m2）地上计入容积率建筑面积（m2）总地价（元）楼面均价（元/m2）68701080026000000￥24072、前期工程费序号费用种类计价数量（m2）单价（元/m2）总价（元）1规划设计费1080030.003240002临时设施费1080020.002160003回填土108001.00108004三通一平108

48、0020.002160005勘探费108002.00216006环境评估费108000.5054007招投标费108001.00108008放样定位费108000.2021609审图费108001.001080010晒图费108000.50540011质监费108001.001080012检测费108003.003240013规费1080085.0091800014工程审计费108001.001080015测绘费108000.35378016单方成本小计166.5517987403、建筑安装工程费序 号建筑类型面积（）造价（元/）总价（元）1主体土建108001500.00162000002地

49、下土建3桩基费1080080.008640004监理费108007.50810005设备1080050.00540006电梯4.00130,000.005200007消防人防10800120.0012960008装修（室内公共部分）1728(占总面积的16%)500.0013824009单方成本小计1588.65171574204、基础设施费序 号建筑类型面积（）造价（元/）总价（元）1供电设施10800100.0010800002供水设施1080020.002160003煤气配套1080030.003240004电信电视1080010.001080005智能化300050.001500006

50、排污环卫300010.00300007道路、绿化3000300.009000008照明工程30005.00150009市政管网300060.0018000010单方成本小计278.0630030005、配套设施费序 号建筑类型面积（）造价（元/）总价（元）1配套设施10800100.0010800003单方成本小计10010800006、销售产值预测序 号物业类型预售均价（元/）金额（元）1住宅5500.00 429000002商业12000360000003地下车位4合计789000007、期间税费序 号项目计算依据金额（元）1广告推广费用按销售额的1.5%计算11835002营销费用（策划+代理费）按销售额的1.5%计算11835003管理费用按销售额的1%计算7890004综合