XX花园项目管理方案

1、2006年XX花园项目管理方案XX物业有限责任公司2006年4月拟稿： 审核：2总目录一、项目基本概况二、管理定位三、管理目标四、20042006年费用五、开源措施六、节流措施七、组织架构及人员配置八、薪资标准九、 2006年管理费测算附件： 2006年预算与2004、2005年实际支出比较 服务项目及服务标准3一、项目基本概况项目基本概况 XX花园占地70余亩，建筑面积11.4万平方米,绿地面积1.8万平方米，于2003年8月正式入住，2005年被评为“物业管理优秀小区”。 共有11栋高层及小高层楼房。主要配套设施有：地下停车场、39部电梯、配电间、二次供水、智能化安防及消防等设施设备。4二

2、、管理定位二、管理定位 1、以“亲情化服务，个性化管理”为服务宗旨。 2、在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅小区。 3、不断完善管理体制，使现有的物业管理得到良好的维护和延续，维护XX形象，推广物业管理项目的市场形象。 5三、管理目标三、管理目标1、把小区管理成“安全、文明、优美、舒适”的优秀住宅小区。2、一年内力争成为江西物业管理教学的示范区。3、三年内达到“省优秀示范小区”的标准。4、培养一支专业的物业管理团队。5、服务项目及服务标准（见附件）。6四、20042006年管理费用1、2004年亏损63万元 实际收入：104万元 支出：167万元2、2005年亏损37万元，比04年

3、减亏26万元 实际收入：134万元 支出：168万元 3、2006年费用预算亏损23万元，比05年减亏14万元 收入：148万元 支出：171万元2006年争取实际亏损控制在20万元以内。四、20042006年管理费用 XX花园在2006年要朝着力争持平的方向继续努力，主要在开源、节流两方面狠下功夫。7 五、开源措施五、开源措施 1、不断提高物管费、停车费及水费的收缴率，重点清理长期拖欠费用。 2、采取有效措施，提高地下停车场车位出租率。 3、充分利用XX花园现有资源合理开展第三产业，利用现有的场地和住 户资源，有效的开展有偿经营服务和商业活动。 4、合理经营南楼会所。 会所一层引进超市，增加

4、经营收入。 二、三层拟经营会所。考虑前期投入（包括装修及设施购置）需50 万元，拟计划对外招商，出租给商家自行经营，以节省前期大量投入 资金。 8六、节流措施六、节流措施 为降低管理成本，我处采取了以下节支管理措施： 1、 发挥员工“一专多能”的作用，合理安排岗位，尽量减少人员，降低 管理成本。 2、节电措施：原照明系统功率大，光源多，现已对照明系统进行全面 节能改造，并严格控制每月用电量，杜绝浪费，超出标准将对责任 人进行处罚。 3.节水措施：原地下供水管网存在渗漏，现已进行全面检修，可大幅度 减少水费。 9 七、组织架构及人员配置1、组织机构图(共56人)管理处项目经理（1人）综合事务部（

5、5人）工程维修部（6人）安全管理部（27人）主管（主任兼）队长（1人兼班长）客服人员4人文员兼仓管1人主管（1人）保洁员9人保 安 中班9人保 安 晚班9人技术维修工4人泥工1人 保 安 白班8人绿化保洁部（17人）主管（1人）园林工3人保洁技工4人10七、组织架构及人员配置2、人员配置原则及说明 原则：本着精干、高效、以岗定人的原则确定人员配置 配置说明 1、管理处项目经理 1人 2、综合事务部 5人（主管由项目经理兼） 客服、收费、采购、楼管等4 人，文员兼物品、资料管理1人 3、安全管理部 27人 其中班长1人（队长兼白班班长） 车辆入口岗 1人 车辆出口岗 1人 中门岗 1人 停车场管

6、理员 1人 监控中心值班员 1人 巡逻人员 2人 轮休 1人 每班次9人 ，每天三班次 共27人（含轮休，每周6天工作制） 4、工程维修部6人 其中主管1人，工程技术人员（含水电、空调、电梯、强弱电维修）4人，泥工1人。 5、绿化保洁部 17人 其中主管1人，2号楼-12号楼内保洁员9人，保洁技工(外围保洁、垃圾清运等）4人， 园林绿化工3人 11 八、薪资标准 1、主任级别：20002500元/月 2、主管级别：10001200元/月 3、领班级别：600900元/月 4、其他员工 管理人员:8001000元/月 工程技术员：8001000元/月 安全管理员：600800元/月 保洁技工:

7、600800元/月 保洁员：400500元/月 12附件1： 2006年预算与2004、2005年实际支出比较序号项 目2004年实际2005年预算2005年实际2006年预算对比（06年预算-05年实际）说明一、收入项目1044611.28 1139880.00 1341366.70 1484378.04 143011.34 1物业费收入715086.28 989280.00 1198716.70 1199666.04 949.34 2停车费收入97719.00 126600.00 126900.00 151200.00 16300.00 提高地下停车位租用率3临时停车费850.00 420

8、0.00 3350.00 4公用设备使用费收入123600.00 20000.00 12500.00 4000.00 -8500.00 06年装修户大量减少5装修许可证、出入证收入350.00 4000.00 2400.00 1300.00 -1100.00 6幼儿园及电信机房租金及管理费0.000.000.0033240.00 33240.00幼儿园3万/年，电信机房3240元/年7超市租金及管理费0.000.000.0082200.00 82200.0013700元/月*5.5个月8有偿服务0.000.000.002400.00 2400.009房屋中介0.000.000.002000.0

9、02000.0010第三产业收入107856.00 0.00 0.0028500.00 28500.00 06年开始收取电梯广告费用二、税金支出78479.00 4000.00 3773.29 4000.00 226.71三、支出费用项目1597759.29 1520932.42 1707094.57 1717754.8048290.53 1工资604127.24 562656.00 510000.00 488040.00 -21960.00 优化人员结构2用餐补助费用27216.00 46080.00 18864.00 05年只补贴7-12月的用餐补助3综合社保费及合同代管费23357.28

10、 0.001079571.16 107957.16 05年未办理员工社保，06年拟对老员工办理综合社保4福利费计提81441.81 73080.00 86002.31 68325.60 -17676.71 财务工资总额未细分5工会经费计提11634.54 11950.56 9760.80 -2189.76 6教育培训费计提1200.00 1200.00 580.00 7320.60 6740.60 财务工资总额未细分7法定节日员工加班费25256.0421830.6021223.20-607.408三节费22050.0021200.00-850.009服装购置费用6220.00 13060.0

11、0 10029.20 23000.00 12970.80 保安服装已用3年，06年更新13附件1： 2006年预算与2004、2005年实际支出比较序号项 目2004年实际2005年预算2005年实际2006年预算对比（06年预算-05年实际）说明综合51791.82 22220.00 24584.03 30760.00 4975.97 1通讯费用7786.22 10020.00 9383.23 9000.00 -383.23 2日常办公用品费用23107.52 3600.00 12300.80 6000.00 -6300.80 3社区文化活动及节日装饰费5000.00 1500.00 200

12、0.00 500.00 4劳动保护和防暑降温费800.00 1800.00 1000.00 5公共设施添置费用5000.00 5000.00 06年新增费用，完善小区配套设施6电脑购置费用4800.00 4800.00 7交通费及运杂费20898.08 3600.00 600.00 960.00 360.00 8保安、工程及晚间总值用品1200.00 1200.00 06年安排管理人员值晚班，加强小区晚间管理力度保安0.00 1000.00 1083.00 1800.00 717.00 1安保用具（含对讲机电板等）0.00 1000.00 483.00 1000.00 517.00 2对讲机检

13、修费0.00 600.00 800.00 200.00 工程41850.00 176100.00 181087.50 264240.00 83152.50 1电梯年检费41850.00 70200.00 77000.00 70200.00 -6800.00 06年比05年减少1项电梯检测项目2电梯保养费及电梯维修材料费81900.00 65200.00 154440.00 89240.00 为保障39台电梯安全，从05年7月起外包给专业(三菱)电梯公司3智能及消防系统维护保养费12000.00 14000.00 14400.00 400.00 14附件1： 2006年预算与2004、2005年

14、实际支出比较序号项 目2004年实际2005年预算2005年实际2006年预算对比（06年预算-05年实际）说明4供水系统维护保养费800.00 1200.00 400.00 5地下供水管网检修费用6000.00 6000.00 地下自来水管网有渗漏，06年拟全面检修6日常维修耗材费12000.00 24087.50 18000.00 -6087.50 06年加强维修管理保洁0.00 46960.80 86919 48560.80 -38392.10 1日常保洁易耗品费用0.00 2400.00 2014.10 2400.00 385.90 2垃圾清运及处理费0.00 3600.00 4997

15、7.10 7200.00 -42777.10 06年装修户大量减少3化粪池清理费用0.00 4800.00 2000.00 2400.00 400.00 4生活水池清洗及消毒费用0.00 800.00 1000.00 200.00 5除“四害”费用0.00 4800.00 800.00 4200.00 3400.00 06年加强灭“四害”工作6绿化养护费0.00 31360.80 31360.80 31360.80 0.00 其他799493.87 576042.30 723729.37 575486.64 -124242.73 1专业审计费2800.00 1000.00 3000.00 15

16、00.00 -1500.00 2上岗及专业知识培训费900.00 3600.00 2700.00 为提高员工服务质量，加强专业知识培训3企业劳动用工登记2600.00 3180.00 580.00 4人员招聘费用1200.00 2000.00 800.00 5证照年检费400.00 400.00 6差旅费7816.00 1800.00 -6016.00 7会务费100.00 1000.00 900.00 15附件1： 2006年预算与2004、2005年实际支出比较序号项 目2004年实际2005年预算2005年实际2006年预算对比（06年预算-05年实际）说明8物业协会费用6950.00

17、1000.00 -5950.00 05年物业协会要求购买200本挂历9公共电费499844.46 444000.00 379424.26 348000.00 -31424.26 06年拟实施节能措施10公共水费158927.84 36000.00 227495.41 144000.00 -83495.41 06年解决管网渗漏问题后水费可以大幅度降低11招待费用29876.00 12000.00 12000.00 12000.00 0.00 12临时用工费用11000.00 8000.00 -3000.00 05年整改项目较多，需支付大量的点工工资13增加的各项设施改造费用70322.30 70

18、322.30 0.00-70322.30 05年追加改造预算费用14折旧费921.40 23711.64 22790.24 包括工服折旧费、办公用品折旧费15住房公积金006000.00 6000.00 06年新增项目16团队活动费0 0 2120.00 2120.00 17医疗费 00 16200.00 16200.00 18女工体检0 0 975.00 975.00 19维修款支出（包括停车场收费系统、防盗门系统）72865.00 0.00 20其他35180.57 12720.00 XX花园管理处赢亏-631627.01 -385052.42 -369501.16 -233376.76

19、- 136124.416附件2：服务项目及服务标准一、保安 配备一支经过专业训练的保安队伍。 采用门卫值勤、移动管理、摄像、红外监控等点、线、面相结合的管理方式，与当地派出所合作，实行联防、联治。 服务标准： 1、门卫24小时不间断值勤，并严格要求值勤保安按大门岗值班员职责执行，严格控制出入小区的外来人员及车辆； 2、巡逻保安严格按照巡逻细则要求执行，在规定时间按指定路线巡逻，对隐蔽点、要害点重点巡逻，对小区内可疑人员进行暗中监视、盘查、并及时处理紧急情况； 3、摄像、红外监控24小时不间断工作，并严格要求监控人员按监控室值勤员职责操作，及时处理报警率达到100%。 4、小区内无因失职而引起的重大火灾、刑事交通事故。 17附件2：服务项目及服务标准二、工程 配备一支具有专业技术等级职称及丰富实践经验的工程队伍； 对大厦内设备、设施进行养护、维修； 对住户报修的项目在保修期内实行免费维修，在保修期外实行有偿维修。 服务标准： 1、严控装修管理，杜绝危害主体结构及其它系统、电路的违章装修； 2、设备运行良好，设备完好率达98%以上； 3、设备完好