房地产项目可行性分析

1、 房地产项目可行性报告 沙坪坝区西永组团L分区L48-2/03号宗地第一组：汪艾玲 郑炳阳 孙舜兴 范子腾 周文博10/7/2022目录 1市场分析2 项目定位及目标市场定位3 项目开发经营计划4 投资收益分析5 可行性结论610/7/2022项目概述项目概述项目概况 1、项目名称：金科XXXX2、项目性质：新建3、项目业主：重庆市金科实业（集团）有限公司4、项目法人代表：黄红云5、建设地点：沙坪坝区西永组团L分区L48-2/03号宗地6、项目的基本情况： 10/7/2022项目概述 开发建设单位概况金科股份成立于1998年，历经14年发展，已经成为一家以房地产开发为主业，以五星级酒店、园林、

2、门窗及物业管理等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质，2012年第一季度季报公布，金科总资产达401.5亿元。在已进入北京、重庆、四川、江苏、湖南等省（市）的26个城市进行房地产开发，全国目前在建项目超过38个。目前，公司土地储备可建面积超过1000万平米。2011年8月23日，正式在深交所挂牌上市。 10/7/2022项目概述 开发建设单位概况2009年被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国地产品牌10强”，2012年，排名中国房地产行业综合实力第16位，运营效率、社会责任感均列第三。排名“中国房地产500强”前20强，并获评“2011中国房地产开发企业发展潜力十强”。并被国

3、家工商行政总局授予地产界仅有的10余家“中国驰名商标”。 10/7/2022项目概述 开发建设单位概况金科被评定为“中国蓝筹地产企业”、“中国慈善突出贡献企业”、“中国房地产稳健性企业全国第三”、“影响世界的中国力量品牌500强”等世界和国家级至高荣誉。被国家和地方政府评为“重合同、守信用企业”、“AAA诚信开发企业“。目前已成为全国多个城市的诚信纳税大户，被多家权威金融单位授予3A信用等级。 10/7/2022项目概述 项目开发背景在金科首次进入西永微电园之前，首创置业和龙湖地产已经先后“抢滩”：前者在2013年2月4日斥资7.95亿率先在微电园拿下220亩土地，随后，龙湖地产在4月10日又

4、以12.59亿元进入微电园，其土地占地面积达到234024平方米，无论从占地面积还是可开发体量来看，都与金科地产稍后拿下的地块相当。目前，首创微电园项目已定名“首创光和城”，并面市销售，而龙湖地产西永首个项目“龙湖拉特芳斯”更是自亮相之初就饱受业内关注。10/7/2022项目概述 项目开发背景随着金科再夺西永两宗土地可以看出，西永已成为各大地产商争相进驻的区域。西永微电子产业园区成立8年来，已形成电子产品制造、集成电路和软件及服务外包三大产业，其产值超过千亿、外贸占比达到全市三分之一，同时西永微电园还将打造商务中心推进西永区域的发展。10/7/2022市场分析 宏观背景分析 全国房地产市场 投

5、资状况： 从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。10/7/2022市场分析 宏观背景分析 全国房地产市场开发状况： 根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。10/7/2022市场分析 宏观背景分析全国房地产销售状况： 目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。10/7/2022市场分析 宏观背景分析中国房地产业的发展趋势分析 ：国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地

6、产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。10/7/2022市场分析 宏观背景分析重庆市房地产现状及前景分析：在宏观经济保持“稳中求进”的总基调下，重庆市房地产市场整体运行较为平稳。主要表现为房地产开发投资保持增长态势，增速冲高回落后趋于稳定；商品房新开工、施工、竣工面积于年初短期波动后实现稳健推进；随着商品房销售面积增速由高位不断回落，房地产开发企业三大主要资金来源增速有所放缓，资金保障充裕度小幅下降。 10/7/2022市场分析 宏观背景分析1、房地产开发投资增速冲高回落趋于平稳 10/7/20222013年重庆市房地产开发投资情况单位：

7、亿元，市场分析 宏观背景分析 2、商品房销售面积总量平稳，增速高开低走、逐渐回落 10/7/20222013年重庆市各月商品房销售面积增速单位：市场分析 宏观背景分析3、三大主要资金来源同时放缓，资金充裕度小幅下降2、商品房新开工、施工、竣工面积于年初短期波动后实现稳健推进 10/7/2022市场分析 宏观背景分析3、三大主要资金来源同时放缓，资金充裕度小幅下降2、商品房新开工、施工、竣工面积于年初短期波动后实现稳健推进 10/7/2022表1:近五年来重庆市房地产开发投资资金来源情况单位：亿元、%年 份 本年完成投资总额 资金来源资金到位率20091238.912202.67177.8201

8、01620.263439.37212.320112015.094433.28220.020122508.355108.30203.720133012.785846.84194.1市场分析 宏观背景分析 4、新划分功能区对优化房地产市场结构的促进作用渐显 10/7/2022市场分析 所在区域市场分析重庆西永微电子产业园区是重庆市政府为优化和提升全市产业结构、发展高新技术产业而规划建设的电子信息产业专业化园区，是重庆市“十一五”期间实施电子信息产业的主要基地。 到2010年，园区计划完成50亿美元的产业投入，形成500亿元人民币以上产值，建成中国西部门类最齐全、规模最大的集成电路制造研发基地和国家

9、级软件和服务外包基地，成为中国“西部硅谷”。 10/7/2022市场分析 所在区域市场分析西永商务中心区不仅是重庆主城六大城市副中心之一，也是市政府确定的十大重点开发片区和新建的五大魅力商圈之一，其开发价值已经获得国内各大知名开发企业公认。而西永微电园，大学城的建成，地铁一号线的延伸，跟更使得西永吸引了更多的房地产开发商的注意。近几年，西永迎来了房地产开发的热潮。几年间开发了龙湖拉特芳斯，首创光合城等十多套楼盘，楼盘价格也由4000左右涨到6000左右，房地产发展势头迅速。 10/7/2022市场分析 所在区域分析 10/7/2022西永房地产发展前景 （1）品牌房企同聚西永 （2）城市功能拓

10、展成西永发展机遇 （3）西永千亿级国际新城初现雏形项目定位及目标市场分析项目综合分析（SWOT法） 10/7/20221、优势分析：区域优势、位置优势项目定位及目标市场分析项目综合分析（SWOT法） 10/7/20222、机会分析 （1）、区域规划，城市空间西进速度越来越快。 （2）、扩大的消费群体（3）、高端品质楼盘的需求项目定位及目标市场分析项目综合分析（SWOT法） 10/7/20223、劣势分析：(1）、位置虽然紧邻重庆大学城，但是该项目目前还不是净地，周边的配套也很是不够完善，因道路还没有完成，则目前市场关注度不够。项目定位及目标市场分析项目综合分析（SWOT法） 10/7/2022

11、（2）、本项目地理位置虽处大学城，但并非处在大学城的主干道，相对龙湖.东桥郡、富力城和融城华府的位置，竞争力就会小一些。项目定位及目标市场分析项目综合分析（SWOT法） 10/7/20224、威胁分析（1）、市场竞争激烈造成客户分流（2）、产品能否真正达到预想目标（3）、未来经济环境不容乐观项目定位及目标市场分析项目综合分析（SWOT法） 10/7/2022（5）虽然大学城房价一直都有升高的趋势,且近年来国家通过一 系列政策法规严格土地管理制度，收缩“地根”，但与机遇并存。（4）作为一个在房产竞争压力大的市场，只有做好项目质量与品质，才能赢取更多的客户，带来更大的市场契机。 项目定位及目标市场

12、分析目标市场定位 10/7/2022定位原则最大化发掘地段价值最大化建立竞争优势，避免劣势最大化建设大学城区客户忠诚度 项目定位及目标市场分析目标市场定位 10/7/2022项目的市场定位1）根据楼盘所在区域的经济发展状况，楼盘的交通现状以及周边的竞争对手情况，项目的市场区域定位为：大学城区和沙坪坝市区为主，其他区为辅。2）鉴于大学城区的特殊文化氛围与经济环境，项目在市场定位的过程中，主要将品质、文化、自住与投资的复合体融入整个项目，造就一个现代化、时尚的理想居所。项目定位及目标市场分析目标客户群定位 10/7/2022项目定位及目标市场分析功能定位 10/7/2022打造国际PARK生活多元

13、体！ 项目在建设中，其在功能建设上的主要倾向为1）用心打造泛城市生活新景观-与绿色更亲近；2）倾心演绎泛城市生活新体验-与时代更亲近；3）精心设计泛城市生活新居庭-与家人更亲近；4）潜心贯彻泛城市生活新主张-与社会更亲近。项目定位及目标市场分析品味定位 10/7/2022品味西部新城中央生活圈！我们正处于知识经济知本时代，精神世界在无限扩大，物质世界在无限缩小，追求居住品味和居住质量，充分展现其在身份上的定位。项目开发经营计划 10/7/2022开发策略 沙坪坝区西永组团L分区L48-2/03号宗地的建设用地面积仅为35249 ，与其他宗地相比面积较小，所有我们计划采用快速开发、快速销售的策略

14、。针对此宗地的开发，我们计划将其开发为商品房的一期工程，而且整个工程也只有这一期。项目开发经营计划 10/7/2022进度安排1、销售周期：项目整体销售周期为20个月，从2014年2月开盘到2015年10月清盘。2、建设周期：项目整体建设周期为14个月，从2014年3月开工至2015年9月项目全部竣工。 项目开发经营计划 10/7/2022进度安排 年度 20142015建设投入进度55%45%销售进度 50%50%项目开发经营计划 10/7/2022 项目实施过程控制措施：项目进度控制措施项目质量控制措施项目资金控制措施项目开发经营计划 10/7/2022售价预测年度 20142015住宅均

15、价（元/）62006450 10/7/2022 成本费用估算表 投资收益分析投资估算 投资收益分析收入估算 10/7/2022销售计划表 投资收益分析收入估算 10/7/2022 销售收入、经营税金及附加估算表 投资收益分析资本金筹措 10/7/2022 本项目开发投资资金的来源有二个渠道：一是自有资金， 二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金万元（约占总投资的56%），向金融机构融资4150万元。 投资收益分析资本金筹措 10/7/2022 项目总投资与资金筹措表 投资收益分析财务评价 1

16、0/7/2022现金流量表 投资收益分析财务评价 10/7/2022 利润及利润分配表 投资收益分析不确定性分析 10/7/2022敏感性分析 投资收益分析不确定性分析 10/7/2022盈亏平衡点结论1.项目有较好的投资环境和市场环境 重庆的国民经济持续稳定的发展。 政府的大力支持使得城市的建设正朝着更高、更快、更强发展。 人们的购买力不断的提高，消费观念逐渐进步。 大学城的建设正步步推进，并呈上升趋势发展，大学城房屋需求量的上升等都为本项目提供了一个较好的投资环境和机遇结论2.项目在经济利益上可行利润率28%,内部收益率为14%，高于行业基础收益率，从以上数据看以看出本项目的利润空间大，获

17、利指数高，投资可行性强。结论3.项目优势明显本地块所在地属郊区，居民少，农田多，场地易于整理开发，场地上无需进行拆迁工作无须完成，降低了开发商工作难度。由于本项目临近重庆大学城各大学，有良好的休闲和体育运动场所等配套设施，周围的环境怡人，远离街道闹市区，可以完全放松享受建议1、项目所在区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。建议2、项目融资建议 （1）、自有资金 （2）、银行借贷 （3）、施工垫资 将工程分包给经济实力雄厚的建筑承包商，由其前期垫资部分资金，但应注意合法性及其垫资额度。 （4）、招商引资 以项目的预期经营收益为依据对外招揽经济实力雄厚的其他投资商合作开发。建议3.营销建议（1）、针对大客户购买整层或更多在优惠的基础上再便宜100-500万。（2）、购买面积比较大且一次性付款进行8折优惠。（3）、一组客户购买面积不大，但团购（5组以上）进行8.5折优惠。（4）、有预约登记，办理过贵宾卡的在以上优惠基础上再让利1个