物业企业设施设备综合管理

1、Word - 6 -物业企业设施设备综合管理 物业配套设备趋于物联网与智能化、现代化，设备的管理也将成为物业工程管理行为中的核心内容。设施设备的综合管理本事凹凸，直接打算了物业公司的整体水平，值得我们花时光去探讨，如何科学高效的举行。以下方面将是工程部管理的重点： 一、物业设备台账管理：1、概念： 物业设备台账全面、完整地反映了物业的所有设备设施的原始状况和动态变化状况，是设备运行管理和系统保养工作结果的完整记录。应当从建造物所配套的设备按70年使用寿命的任务管理动身。 2、要求： A、专人管理：工程部主管全面负责其设备台账的建立、填写、变更记录及管理工作； B、准时性：设备浮现故障修理、技术

2、改造及变更时，应准时记录； C、完整性：设备定期保养、修理、技术改造、变更即运行、报废等记录，必需详尽、完整、准时发觉问题，解决问题，并记录闭环。 D、科学性：因为现代化管理要求，物业设备管理人员应当尽可能通过计算机信息管理系统，举行台账管理。 3、内容 包括设备原始技术参数、设备的检修、系统保养、技术改造、变更运行等记录，应详尽、精确。 4、收集： 设备台账的建立、记录、管理，必需持之以恒，为日后设备管理提供有价值的原始数据，才干更有效地达到设备管理任务。物业前期介入管理过程中，尽可能地具体地认识各设备系统设计技术参数、技术性能参数，以及平安经济运行的状态参数等。做好具体记录，并建立完美的前

3、期技术资料档案。对于隐蔽设备，在了解其施工质量状况的同时，还要求图像存档，在物业设备验收前，还需收集各设备系统的安装验收阶段、运行资料。也可在现场设备故障报告，设备修理记录等。 二、物业设备的档案管理：1、设备档案的建立： A、工程部在接管物业后一周内，应将管辖范围内的全部设备建立台账并存档； B、工程部应在接管后一周内将所辖设备举行设备标识及编号（按单机单台或功能系统举行标识）； C、全部设备应建立“设备卡”； D、设备台账应保持与现行状态全都，相关封存、停用、报废等状况，必需准时记下； E、设备台账和出厂原件（合格证、说明书、保修协议等），应存档。 2、设备状态标识管理： 工程部应对设备状

4、态举行标识，以防止因设备误操作造成人员损害或损坏。设备状态分为：运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。正常运行中的设备能够不予标识。 3. 设备档案的综合管理： A. 各种大型设备、关键性设备、技术性复杂的设备，均应建立“设备记下卡”，记录其基本参数及信息； B. 工程部应保存一套设备台账，全部工程设备档案由工程部负责管理； C. 各类档案应按系统分类，并贴标签、编制名目； D. 应当不断丰盛设备档案内容，使之成为设备管理的重要财宝。档案管理作业程序分为：点数、记下、收拾、分类、立案、编目、典藏、防护、应用、定期清理十个步骤举行； E. 档案及图样是工程修理保养的重要依据，应妥当保存

5、； F. 修理档案的管理：由工程部统一管理；应按设备的各专业系统分类；必需天天填写“修理档案记录表”并保存，并与发出/返回的工程部“修理单”举行核对；修理档案保存期限为12年。 三、物业设备的运行管理：1、管理规范： A、设备操作人员必需举行岗前培训，持证上岗，在举行高、低压设备等操作时，需落实“工作票”制度； B、各类设备运行符合标准要求，运行人员须做好设备的运行记录，领班每周不少于两次巡查，并记录状况； C、设备机房应随时上锁，外来人员如需进入机房工作，须报工程部主管批准后，在专业人员伴随下方可进入，并做好具体记下。 2、平时巡检： A、工程部平时巡检由值班人员举行，并填写“巡检记录表”；

6、 B、发觉问题准时与主管汇报，应强化对“手动”档运行的设备和有异样、不稳定的设备强化监控，发觉缺陷准时处理； C、领班须每周一次抽查，发觉问题追查缘由，责任到人。 D、值班/交班制度执行：事故未解决，不得交班离岗。 3、机电设备房出入制度： A、工程部机电设备房包括：高/低压配电房、变压器房、楼层电气间、空调机房、水泵房、电话总机房、楼宇自控机房、监控室、电梯机房； B、非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机房； C、外来人员检查需要进入者，当班领班须伴随进出，并记下； D、因为检修需要进入者，须事先办理相关施工许可，凭有效证件，到当值领班处办理记下。在工作中不得任意操作和触动与自己工作无关

7、设备、结束后办理离场手续，工完场清。 4、设备平安运行制度： A、机电设备管理以平安、正常、经济运行为标准。设备的操作、保养、修理由工程技术部专业人员实施，且须持证上岗； B、工程部须组织举行平安操作培训、制订机房平安管理制度、岗位操作规程，制订保养、检修、维护方案； C、智能控制、消防、电梯、供电供水设备采取24H值班制度； D、修理设备时，应实行相应平安措施和技术措施，防止触电及设备事故发生； E、在电源干线、低压配电柜上工作时，须有专人监护，并使用绝缘工具、悬挂标识牌； F、设备运行、修理、记录完美，发觉隐患准时整改、报告。 5、设备故障/事故处理： A、故障处理：重大问题事故，现场立刻

8、断电，断煤气等危急源，庇护现场，工程部立刻找出缘由后，举行抢修、汇报状况； B、运行事故分析与处理：设备非正常缘由，造成停运，应立刻上报工程部，重事件故“三不放过”，直至追责到人、处置教导。 6、设备运行管理表格： 包括工程部值班工作日志、运行班/交接班记录表、巡检记录表、设备定时检查记录表等。 工程部负责设备的大中修，及设备更新改造方案的制订、计划审核、人员调配、工程监督、设备申购/招标、合同初审/会签等。 1. 设备分类： 分为三级（风机类、泵类、机组类，均含相应发电机、电气控制柜）； 2. 设备维保等级： 平时维护保养、一级保养（清洁、调节）、二级保养（局部维修、更换易损件）、中修（定期全面检修、部分解体修理）、大修（全面解体，更换主要部件）、设备更新和技术改造。又可分为事后修理（故障修理）与状态修理（检测参数异样）； 3. 维保模式： 三级保养、三级修理； 4. 设备维保方案的制订与实施： 按有关制度，对设备举行维保，发觉不属于工程人员负责修理范围，应开具“故障转呈单”到相关单位。对于重大修理，应派专业工程师举行现场督导，有时可托付外部专业公司或厂家维保。 5. 设备保养工作流程及标准参考： 不同的工程设备，其保养周期、检查标准、检查办