物业管理职业经理人操作手册

1、Q/OAKH 1.2-2001 二核决权权限管理理制度1目的：为完善善财务费费用支付付报销手手续，合合理控制制各类费费用支出出，确保保资金运运行安全全，适应应并促进进公司业业务经营营发展，特特制定本本规定。2适用范范围：适适用于公公司/管管理中心心/处/子公司司（以下下简称各各部门）内内部各项项费用支支付报销销审核/批的过过程。3职责：3.1总经经理办公公室负责责制定核核决权限限管理制制度，总总经理负负责审批批；3.2各部部门均参参照执行行。4工作程程序：详详见附表表 提议 # 会办 核准项 目内 容各部门负责人人事经理财务经理物业总监总工程师主管副总经经理主管常务副总总经理请假公司副总级级（

2、含）以以上员工工超过22天（含含）请假假中层（含）以以上员工工超过22天（含含）的假假期中层（含）以以下员工工请假任免中层（含）以以上人员员#领班（定编编定岗范范围内）#领班以下员员工（定定编定岗岗核定范范围内）辞职/留用用/调岗岗 中层（含）以以上员工工逐级上上报#领班（含）以以上员工工领班以下员员工#定编增编/裁减减人员加薪全体员工#降薪全体员工#交接领班（含）以以下员工工工作变变动主管级（含含）以上上人员的的工作变变动副总级（含含）以上上人员的的工作变变动培训岗位（含操操作证、上上岗证）复复证核准准公共技能培培训技能、职称称、文凭凭等深造造、国外外考察受受训国内讲习受受训相关福利费费用薪

3、资修订调调整国内外出差差核定、旅旅费报支支体检、员工工雇住险险/大病病及门急急诊医疗疗投报费费遣散费/退退休金/抚恤金金/高温温费/工工伤所致致药费等等通讯费、交交通费、车车油补贴贴费等#探亲、婚/丧/生生育/工工伤/慰慰问金等等#印章各部门章刻刻制申请请、使用用、保管管财务专用章章使用法人印鉴章章使用公司公章/合同章章使用、保保管合同除下述三款款外的任任何合同同/协议议各管理中心心、处工工程维保保协议/合同各管理中心心、处消消防/保保洁/保保安协议议/合同同为业户提供供的特约约服务协协议/合合同 提议 # 会办 核准项 目内 容各部门负责人行政经理财务经理物业总监总工程师主管副总经经理主管常

4、务副总总经理印制公司及各部部门节日日对外送送礼名册册（业务务除外）#礼盒/请柬柬/信封封/信纸纸/名片片/便笺笺等印制制及分发发#新接楼盘的的员工制制服款式式/定做做#业户/装修修手册、管管理公约约、公司司简介等等#员工手册/各部门门的记录录表式等等印刷#文件资料各管理中心心/处告告知业户户的公开开文件外来文件/书信/报刊等等核办#对外发文/对外申申报表格格等的呈呈送资料料#公司级文件件、资料料归档/保管#管理处（工工程设备备、业户户档案及及相关记记录）文文件公司开业相相关注册册资料保保管#管理处/部部门/子子公司等等荣誉证证书、重重大活动动资料#物品类申请请（预算算内）物品申购计计划，每每月

5、255日前报报计财部部#应急工程材材料：2200元元人民币币以下#应急工程材材料：2200元元人民币币（含）以以上#单次物品价价逾8000元（含含）以上上的申购购#办公类费用用申请伙食、福利利等设施施改善添添置#会务/招待待费：2200元元以下#会务/招待待费：2200元元以上（含含）#计划内获批批的办公公用品/设备/电话费费等办公公费#计划外办公公用品添添置#各类书籍/杂志/资料费费用核定定#车辆保险/修理/缴纳车车税费# 提议 # 会办 核准项 目内 容各部门负责责人人事经理财务经理物业总监总工程师主管副总经经理主管常务副总总经理财务管理暂支备用金金（核定定）申请请：10000元元以下暂支

6、备用金金（核定定）申请请：10000元元以上（含含）#奖/惩费、补补缴各项项税款、超超出预算算报支范范围#各管理处的的月度管管理报表表发布#公司及各管管理处财财务/会会计报表表#月度财务工工作分析析报告#（年中/终终）年度度财务审审计#年度工商联联合年检检#费用支付除管理费外外各类押押金（施施工证/建筑垃垃圾/保保管费等等）#物业管理费费押金（附附退租户户的收缴缴/欠交交/能耗耗/有偿偿服务/电话/复原等等费须有有主管部部门会签签）#水、电、气气、油等等能耗费费#外委项目及及应急抢抢险费用用#获批的办公公类物品品/会务务/差旅旅/服装装等相关关费用#获批的除办办公类外外的物品品费用#预算内的各

7、各类奖金金发放#超出预算的的各类费费用支出出#对外投融资资/分红红/审计计/捐赠赠/赞助助等费用用#三工作执执行力度度管理制制度1目的：为监管管办公会会议布置置工作的的执行力力度，以以更好地地体现出出高效、高高质。2适用范范围：适适用于公公司各部部门及各各管理中中心/处处、子公公司的工工作执行行力度的的监管。3职责：3.1总经经理办公公室负责责对公司司领导布布置工作作落实的的执行力力度实施施监管。3.2各部部门负责责人负责责对本部部门应完完成工作作的落实实进行指指导、监监管。3.3各责责任人应应严格按按照时间间节点、工工作要求求及目标标采取措措施加以以落实。3.4对工工作落实实的执行行力度，由

8、由牵头部部门于下下次检查查前进行行反馈和和跟踪。4工作程程序：4.1公司司一周工工作安排排：4.1.11按照工工作安排排上的召召集人，指指派专人人定期随随访各管管理中心心/处、子子公司现现场。4.1.22物业日日常经营营活动的的公司负负责人为为物业总总监，由由其牵头头协调，各各职能部部门应积积极配合合。4.1.33经营中中的重大大安全事事件，由由各部门门负责人人按照应应急预案案程序，逐逐级上报报。4.1.44工作开开展中，凡凡涉及员员工人身身安全事事故的，应应在第一一时间记记录事发发起因、保保护并拍拍摄事发发现场、做做好当事事人和旁旁证人笔笔录等，由由部门负负责人签签字后，在在上报保保险公司司

9、的同时时，再备备案至人人事部。4.1.55对现场场涉及到到的问题题及需协协调的情情况，记记录在“现场办办公情况况记录/执行表表”上，约约定完成成时间和和负责人人。4.1.66由物业业管理部部对照表表中的内内容，牵牵头落实实执行结结果并以以此为考考核依据据。4.2董事事会、公公司级会会议（工工作务虚虚会、工工作总结结表彰会会、党政政联席会会、总经经理办公公会、职职能部门门专题会会等）、工工作专题题会议（资资金平衡衡审定会会、外委委项目评评审会、管管理处工工作等）：4.2.11由董事事会秘书书按照董董事会会会议决议议，牵头头落实相相关工作作，并定定期汇报报进展。4.2.22由总经经理秘书书将公司司

10、级会议议上领导导布置的的工作，填填写在“会议记记录”上，同同时在33天内整整理会议议纪要公公示，若若无异议议反馈，则则按布置置的要求求督办。督督办的结结果在下下次会议议召开前前夕予以以宣读。4.2.33由各召召集人负负责对专专题会议议所达成成的共识识，牵头头并跟踪踪工作开开展的情情况，必必要时可可再次召召集开会会，以实实现工作作目标。四办公区区域日常常规范管管理制度度1目的：规范办办公管理理工作。2适用范范围：适适用于公公司及下下属各管管理处、子子公司的的办公区区域日常常规范。3职责：3.1行政政人事部部负责公公司办公公区域的的日常规规范管理理监督工工作。3.2各管管理中心心/处、子子公司经经

11、理负责责各自办办公区域域的规范范管理监监督工作作。3.3办公公区域内内的各岗岗位工作作人员负负责本岗岗位办公公区域的的日常规规范工作作。4工作程程序：4.1办公公区域内内的桌、台台、椅、凳凳等均须须按规定定位置放放置，不不得随意意调整。4.2员工工上班前前需检查查自管自自用物品品是否丢丢失或损损坏，发发现丢失失/损坏坏的应及及时向部部门负责责人报告告，并采采取相应应的补救救措施。须须申报或或修理的的，应由由相关负负责人审审批。4.3上班班时应该该保持桌桌面整洁洁、有序序，不允允许摆放放与工作作无关的的其他用用品。4.4下班班前应将将桌面清清理干净净，文件件全部归归放到文文件栏内内，文具具放入笔

12、笔筒内，办办公椅推推至办公公桌面下下的恰当当位置。4.5前台台文员（机机要秘书书）应在在上班前前10分分钟，打打开办公公区域（含含总经理理室各人人员办公公区域）内内的照明明设备、空空调通风风设备，并并检查办办公区域域物品是是否摆放放整齐、有有序；下下班后的的5分钟钟内，应应关闭公公共区域域照明、通通风及相相关办公公设备的的电源。第三节 公公司行政政工作管管理建设设一文件管管理制度度（含文文件打印印、分类类、流转转、审批批）1目的：为规范范公司的的日常操操作，更更好地进进行文档档管理和和统一归归口，特特制定本本办法。2适用范范围：适适用于公公司各部部门文本本文件打打印操作作。3职责：3.1总经经

13、理办公公室负责责公司文文档管理理归口。3.2各部部门、各各管理中中心/处处、子公公司负责责各自部部门的文文档管理理。4工作程程序：4.1各部部门自行行拟稿需需打印的的文档，经经部门负负责人审审核后，交交各自文文员统一一打印。4.2由文文员按来来文的性性质，若若为急件件，则先先安排打打印，交交件时间间为一天天；若为为一般文文本，即即安排隔隔天打印印，一天天后完成成。4.3凡公公司的对对内、对对外发文文，需经经过总经经理办公公室审核核并套上上相应的的格式和和发文号号，见下下列附表表：（格式一：仅限浦浦江公司司及下属属各部门门、管理理中心/处对外外发文）Shangghaii Puujiaang Pr

14、ooperrty Co., LLtd.上海浦江物物业有限限公司上海中山南南路288号（久久事大厦厦）100楼 邮编编：2000011010F JJiu-shii Buuilddingg, 228 SSoutth ZZhonngshhan RoaadShangghaii 20000110 CChinnaTo: * Date: 2200*年*月月*日 Subjeect： 关于* No. oof PPagees: * Ref: 2200*-* 主题词：抄（报）送送： （格式二：仅限外外滩公司司各部门门及下属属管理中中心/处处的对外外发文）Shangghaii Buund Prooperrty Co.

15、, LLtd.上海外滩物物业有限限公司 上海中山南南路288号（久久事大厦厦）100楼 邮编编：2000011010F JJiu-shii Buuilddingg, 228 SSoutth ZZhonngshhan Roaad Shangghaii 20000110 CChinnaTo: * Date: 2200*年*月月*日 Subjeect： 关于* No. oof PPagees: * Ref: 2200*-* 主题词：抄（报）送送： （格式三：对内发发文的格格式如下下）：致：由： 关于： 文号：2000 - 日期： 年 月 日 拟文： 校对对： 共印： 份4.4对外外发文的的文稿应应印

16、有公公司司标标，使用用80克克/70克克的A44纸。4.5对内内发文使使用700克的AA4纸。4.6对外外、对内内发文的的标题栏栏均使用用“楷体，小小4号”，正文文使用“宋体、44号或小小4号”，段落落1.55倍行距距；页面面设置：左边距距2.00，右边边距2.5，上上2.55，下2.5，装装订线00.8，页页眉1.5，页页脚1.5。4.7打印印好的文文档，由由拟稿人人校对并并签名，并并由承办办部门按按照审批批程序报报批签发发。4.8各部部门、各各管理中中心/处处、子公公司的对对外发文文须报总总经理办办公室，由由总经理理办公室室统一规规范，报报主管副副总经理理审批签签发后，在在左上角角加盖公公

17、司章，再再填写“文件发发放（回回收）登登记单”；收文文单位可可由呈报报部门人人员代签签。4.9各管管理中心心/处的的公告、通通知（如如停电/水、外外墙清洗洗、节假假日工作作安排等等）等的的须告知知业主/户的文文件，应应参照对对外发文文的格式式，由各各管理中中心/处处负责人人签发后后，加盖盖蓝色管管理中心心/处章章后，张张贴在指指定的公公告处。4.10文文档的分分类、审审批及时时限：文文档分绝绝密、机机密和普普通密级级，要求求详见“文件分分类、审审批及时时限明细细表”。4.11文文档的保保管要求求按档档案建立立与保管管管理制制度实实施。二印章管管理制度度1目的：为了加加强公司司各类印印章管理理，

18、规范范用印操操作程序序，维护护企业公公章权威威，特制制订本规规定。2适用范范围：适适用于公公司下属属各部门门、各管管理中心心/处、子子公司的的各类用用印管理理。3职责：3.1总经经理办公公室负责责公司公公章、合合同章的的使用及及保管。3.2计划划财务部部负责公公司法人人章的使使用及保保管。3.3各部部门、各各管理中中心/处处、各子子公司负负责公司司统一定定制配发发的印章章使用和和保管。4工作程程序：4.1印章章的刻制制及发放放、领用用、更换换：4.1.11公司（含含子公司司）公章章、合同同章、法法人章、财财务专用用章等须须经公司司法定代代表人或或由其授授权委托托的总经经理签字字同意后后，由总总

19、经理办办公室持持批复的的营业执执照等相相关文本本，到工工商局指指定的刻刻章单位位刻制。4.1.22各部门门、各管管理中心心/处、各各子公司司使用的的部门章章，由总总经理办办公室根根据签约约公司相相关制度度及合同同条款统统一负责责刻制。4.1.33在各部部门领用用印章前前，由总总经理办办公室先先保留印印章印记记，填写写“印章领领用及使使用登记记表”，由各各部门负负责人领领用。4.1.44若因工工作需要要而需更更换印章章，亦按按上述规规定办理理，办理理更换申申请时，需需将旧印印章交回回总经理理办公室室，并由由其在原原留有的的印记上上划“/”，然后后销毁该该废弃印印章。4.2公司司公章、合合同章使使

20、用规定定：4.2.11加盖公公司公章章，经办办人需填填写“用印登登记单”，由部部门负责责人核定定后，报报公司总总经理或或由其授授权委托托的主管管副总经经理审批批。4.2.22公司公公章专用用于以公公司向上上级机关关、业主主和相关关部门报报送的各各类公文文、报表表、对外外联系出出具的介介绍信及及其它有有关证明明、函件件等；4.2.33公司合合同章专专用于对对外签订订的各类类协议、合合同；若若各类协协议、合合同已经经审核、批批准，则则无需填填写“用印登登记单”。4.3其他他印章的的使用规规定：4.3.11公司职职能部门门印章专专用于付付款、发发票及内内部往来来的业务务、会务务通知等等，用印印须经部

21、部门负责责人批准准并妥善善保管和和使用好好印章。4.3.22各管理理中心/处印章章不得用用于与委委托单位位签订的的各类协协议/合合同和发发票、收收据的开开具等，仅仅用于管管辖区域域内的工工作告示示通告、与与业主、公公司间需需沟通的的工作函函等。4.4印章章领用人人的责任任：4.4.11领用人人应严格格执行并并监督印印章使用用的范围围。4.4.22若因监监管不利利而擅用用印章，所所造成的的一切后后果均由由领用人人承担。情情节严重重者，将将予以纪纪律处分分或追究究法律责责任。三会议管管理制度度1目的：为规范范公司各各类会议议的召集集有序、落落实有力力，特制制定本制制度。2适用范范围：适适用于公公司

22、内部部各类会会议的召召开管理理。3职责：由提议议召开会会议的负负责人落落实会议议举行的的各类事事项。4工作程程序：4.1董事事会会议议：4.1.11公司董董事长负负责召集集、主持持董事会会会议。在在特殊情情况下，如如董事长长因故不不能履行行职务时时，由董董事长指指定或由由董事会会推举一一名董事事主持会会议。4.1.22董事会会秘书负负责董事事会会议议的组织织和协调调工作，包包括安排排会议议议程、准准备会议议文件、组组织会议议召开、负负责会议议记录及及会议决决议、纪纪要的起起草工作作。4.1.33董事会会会议分分为定期期会议和和临时会会议，董董事会定定期会议议每年召召开二次次，原则则上每半半年召

23、开开一次，遇遇特殊情情况，可可临时召召集。4.1.44会议的的召集，应应在董事事会会议议召开七七日以前前，由董董事会秘秘书通知知全体董董事。4.1.55有下列列情形董董事长应应在三十十日内召召开临时时董事会会会议：董事长认为为必要时时；两名以上（含含）董事事联名提提议时；4.1.66董事会会会议注注意事项项：董事会开会会时，原原则上董董事应亲亲自出席席。若因因特殊原原因不能能履行职职务时，董董事可以以委托其其他董事事代理出出席，委委托时应应出具委委托书，委委托书要要以明确确授权范范围，一一个代理理人以受受一人委委托为限限。董事会会议议应形成成决议。决决议应记记载会议议的时间间、地点点、出席席者

24、姓名名，决议议方式、议议事经过过的要领领及结果果，由主主持人签签名。决决议应在在会后三三天内分分发给各各董事，并并由与会会的各董董事签名名。公司董事会会会议就就会议情情况形成成会议记记录，会会议记录录由董事事会秘书书保存或或指定专专人记录录和保存存。会议议记录应应记载会会议召开开的日期期、地点点、主持持人姓名名、会议议议程、出出席董事事姓名、委委托代理理人姓名名、董事事发言要要点、每每一决议议事项的的表决方方式和结结果（表表决结果果应载明明每一董董事同意意、反对对或放弃弃的意见见）等。对公司董事事会决议议的事项项，出席席会议的的董事和和董事会会秘书或或记录员员必须在在会议记记录上签签名。决议与

25、出席席会议的的签名簿簿及代理理出席委委托书一一并保存存，专人人保管，十十年内任任何人不不得销毁毁。4.2总经经理办公公会议：4.2.11总经理理办公会会议是讨讨论研究究组织实实施董事事会决议议和公司司物业管管理经营营中的重重大问题题的工作作会议。4.2.22总经理理办公会会议根据据工作需需要，由由总经理理决定，定定期或不不定期召召开。4.2.33由总经经理召集集和主持持，或由由总经理理委托常常务副总总经理召召集和主主持。4.2.44出席对对象为常常务副总总经理等等其他高高级管理理人员参参加会议议，必要要时可吸吸收公司司有关部部门负责责人参加加；总经经理秘书书作为会会议记录录人参加加会议。4.2

26、.55总经理理办公会会议议题题经充分分讨论后后，有必必要的应应形成会会议纪要要，经召召集和主主持人签签署后下下发执行行。4.3党政政联席工工作会议议：4.3.11党政联联席工作作会议是是讨论考考核公司司重大经经营活动动成果、审审议公司司的基本本管理制制度、通通报公司司廉洁自自律工作作实施的的工作会会议。4.3.22由党委委书记召召集和主主持，或或由党委委书记委委托党委委副书记记召集和和主持。4.3.33出席对对象为党党委成员员、公司司经营班班子及其其他高级级管理人人员参加加会议，总总经理秘秘书作为为会议记记录人参参加会议议。4.3.44党政联联系工作作会议内内容经充充分审议议后，可可形成会会议

27、纪要要，经召召集和主主持人签签署后下下发执行行。4.4专题题工作会会议（含含年终表表彰总结结、工作作务虚会会等会议议）：4.4.11专题工工作会议议是为解解决问题题或通报报某种事事项，需需请示相相关部门门或主管管领导协协调、批批复所召召开的。4.4.22由提出出议题或或通报事事项的部部门负责责人申请请、召集集，也可可由主管管领导召召集和主主持。4.4.33出席对对象为需需请示批批复的主主管领导导、主管管的职能能部门负负责人及及提出召召集部门门的相关关人员，必必要时可可吸收有有关项目目的负责责人参加加；召集集部门的的文员作作为会议议记录人人参加会会议。4.4.44专题工工作会议议若为公公司级别别

28、的且涉涉及到会会议经费费的，需需由议题题部门策策划、拟拟定实施施方案（含含：标题题、时间间、地点点、出席席对象、议议程、物物品配置置、交通通、分工工安排、注注意事项项、邀请请嘉宾、车车辆安排排等）；议题经经批复后后，有必必要的应应形成会会议纪要要，经召召集和主主持人签签署后下下发执行行。4.5全体体党员会会议：4.5.11全体党党员会议议是通报报公司近近期重大大事项或或决定，宣宣传党的的政策、方方针，表表彰先进进等的会会议。请请示相关关部门或或主管领领导所召召开的。4.5.22由党政政工作部部牵头落落实，必必要时也也可请上上级主管管部门召召集和主主持。4.5.33出席对对象为全全体在册册的党员

29、员、党员员积极分分子，也也可邀请请中层干干部参加加；党政政工作部部指定专专人对会会议进行行记录，必必要时可可形成专专刊进行行下发、传传达。四合同拟拟定、流流转、审审批管理理制度1目的：在合同同、协议议签订之之前通过过相关部部门的评评审，以以确保签签约合同同/协议议的有效效性。2适用范范围：适适用于与与物业管管理服务务过程相相关的合合同/协协议。3合同/协议的的定义：合同/协议分分大型和和小型合合同/协协议，如如物品加加工的委委托合同同、外委委项目、投投标书、物物业管理理、房屋屋租赁、代代收/付付履行约约定、设设备租赁赁、有偿偿服务等等的各类类经营性性活动开开展所签签约的合合同/协协议；大大型：

30、指指单次签签约的费费用在220000元人民民币以上上（含）的的合同/协议；小型：指单次次签约的的费用在在20000元人人民币以以下的合合同/协协议。4职责：4.1总经经理办公公室负责责合同评评审文件件的流转转、归口口管理及及编制“合同签签约表”。4.2各部部门应负负责编制制本部门门经手“合同签签约表”。4.3总经经理及其其授权人人对所有有物业管管理投标标书、工工程外委委等合同同的审批批。4.4经过过评审后后的小型型有偿服服务，由由物业总总监审批批。4.5物业业管理应应标相关关资料，由由市场经经营部起起草，填填写“委托合合同评审审记录表表”。4.6供方方合同由由责任部部门填写写“供方合合同履行行

31、能力评评审表”。4.7合同同过程的的执行/督管由由提出需需求方的的负责人人落实。5工作程程序：5.1合同同、协议议或标书书必须具具备如下下条款：合同主体；合同内容； 标准及要求求；履行起止日日期；付款方式； 双方责任； 法人委托书书； 违约责任等等;5.2供方方（含物物品加工工、外委委方等）合合同/协协议。需求方负责责起草合合同条款款也可审审核供方方提交的的合同文文本格式式及条款款的规范范。 由需求方填填写“委托合合同评审审记录表表”。工程项目外外委和产产品加工工等合同同中的技技术条款款由公司司总师室室负责审审核。除5.2.3款外外的合同同须由物物业管理理部审核核。合同号由总总经理办办公室负负

32、责授号号，格式式“年份-甲/乙乙-连续续号-部部门/管管理处名名（简称称）”，如：20118-甲甲-011-来福福士、220188-乙-02-世纪巴巴士等。合同/协议议付款，原原则上由由各管理理中心/处、部部门填写写“支款凭凭证”，并在在“系付”栏中说说明合同同标的、首首付款或或第几次次付款、合合同号等等，由计计划财务务部对照照合同标标的，审审核费用用支付的的合理性性。物业总监、副副总经理理、常务务副总经经理在授授权范围围进行核核审。5.3物业业管理/标书类类的合同同或协议议：由市场经营营部起草草文本框框架，牵牵头召集集相关部部门参与与对文本本的测算算和编制制；在外外报时，必必须填写写“委托合

33、合同评审审记录表表”，由总总经理负负责审批批和签发发。总经理办公公室根据据合同评评审意见见和“法人授授权书”，予以以盖章。盖章/签字字后的合合同正本本最少为为四份（文文本须盖盖骑缝章章），一一份由总总经理办办公室归归档，一一份正本本转计划划财务部部，一份份转合同同执行方方，一份份转合同同的履约约对方。提前终止或或变更的的合同/协议，必必须填写写“合同更更改通知知书”报公司司总经理理办公室室，由其其负责按按照核权权范围，进进行相关关条款的的审核。小型合同/协议提提供的工工作程序序按财财务费用用报支管管理制度度执行行。五新接业业务及有有偿服务务激励管管理制度度1目的：为鼓励励员工积积极参与与公司市

34、市场发展展，拓展展公司市市场规模模和完善善相关特特约服务务功能，特特制定本本制度。2适用范范围：适适用于介介绍各类类业务给给公司并并签约创创益和参参与相关关特约服服务配套套业务的的公司内内部员工工和非公公司员工工（若工工作职责责为市场场开拓或或经营者者不在此此享受范范围内）。3职责：3.1市场场经营部部提供新新开发项项目的“设计和和开发项项目输出出评审、确确认记录录”；各提提供相关关特约服服务配套套的涉及及部门提提供“特约服服务配套套实施记记录表”。3.2物业业管理部部提供新新开发项项目运作作后的三三个月“设计和和开发项项目运行行验证记记录”。3.3计划划财务部部核实新新项目正正式运作作三个月

35、月期间的的酬金平平均收入入状况及及为签约约合同所所投入之之相关费费用并填填写在“新开发发项目收收支及激激励记录录表”上；对对特约服服务收取取状况由由计划财财务部牵牵头核定定。3.4由总总经理办办公室制制单并附附上述记记录，报报总经理理审批发发放。4工作程程序：4.1新开开发项目目定义：经公司相关关部门测测算盈利利并已签签订了合合同、且且运作前前三个月月实际为为公司收收到酬金金的楼盘盘或项目目。激励提成指指为公司司签约新新开发项项目的公公司内部部员工和和非公司司员工。4.2酬金金收入定定义：若合同中明明确酬金金额，则则以合同同签约后后正式运运作三个个月的平平均酬金金收入，在在抵扣相相关前期期公关

36、费费用后，由由计划财财务部核核定。若合同中未未明确酬酬金额，由由物业管管理部牵牵头相关关部门，对对照合同同金额进进行核算算运行成成本和酬酬金额度度。上述两项中中涉及的的酬金收收入，最最高激励励限额为为人民币币50,0000.000元。4.3激励励发放办办法：由物业管理理部牵头头，会同同总经理理办公室室、市场场经营部部和相关关经营者者对合同同正式签签约后的的三个月月运作进进行评估估，填写写“设计和和开发项项目运行行验证记记录”。计划财务部部核定签签约后运运行三个个月的平平均酬金金收取状状况，填填写“新开发发项目收收支及激激励记录录表”。4.3.33激励核核发须经经总经理理审批后后，由总总经理办办

37、公室制制单（享享受者可可提供非非就餐发发票凭证证），报报常务副副总经理理核发。4.4特约约服务激激励办法法：特约服务定定义：凡凡各部门门、管理理中心、处处在未使使用所配配置的资资源且已已提供了了正常的的物业管管理服务务前提下下，所实实施的配配套或衍衍生服务务。实施部门填填写“特约服服务配套套实施记记录表”后，于于每年的的一月十十五日和和七月十十五日前前报计划划财务部部。由计划财务务部牵头头会同相相关部门门会审后后，报总总经理室室审批。根据各管理理中心/处履行行物业管管理服务务合同、经经营责任任者考核核以及合合同是否否续签等等情况，核核定的实实际特约约服务收收取款为为扣除成成本、税税款后的的90

38、-800%留于于公司，110%-20%给予实实施部门门激励。给予实施部部门激励励款中的的50%奖励部部门负责责人，余余50%用于激激励有关关人员。六采购申申请管理理制度1目的：通过对对物品采采购的管管理，以以确保采采购物品品符合规规定要求求。2适用范范围：适适用于公公司各部部门、各各管理中中心/处处、子公公司按计计划获批批后的需需用物品品的采购购。3职责：3.1总经经理办公公室下属属采配中中心负责责需用方方物品采采购的归归口管理理。3.2各需需用方负负责编制制“物品申申购计划划表”，由各各负责人人审核后后报总经经理办公公室。3.3计划划财务部部牵头于于每月228日（遇遇假期提提前），召召开物品

39、品需用评评审专题题会，依依据批复复的“月度资资金使用用计划表表”审核各各需用方方申购物物品的合合理性，联联合会签签。4工作程程序 4.1物品品的申购购、报批批、支付付：各需用方结结合当月月23日日物品库库存情况况，依据据“关键物物品价格格手册”，将需需申购的的物品品品牌、规规格、数数量、单单价、需需用日期期及用途途等，分分类填写写在“物品申申购计划划表”上；若若不了解解物品品品牌等，建建议能附附样品或或提供供供货商；部门经经理对照照获批的的月/年年度费用用支出预预算，于于当月225日上上报计划划财务部部下月的的资金和和物品申申购计划划。物品需用评评审专题题会主要要内容为为：由相相关部门门对照获

40、获批的月月/年度度费用支支出预算算、结合合资金使使用情况况，评审审申购物物品的数数量、规规格、品品牌、单单价、需需用日期期等是否否合适；对于填填写不详详的物品品项目，由由采配中中心负责责人划去去该栏项项目，并并将其填填写在“待确认认物品汇汇总反馈馈表”反馈给给需用方方。申购原则：每月物物品中的的办公用用品、保保洁工具具和用品品、保安安用具、工工程灯具具/常用用工具/建筑材材料类、服服装及劳劳防用品品等的申申购，必必须以月月度计划划申购为为主，不不允许填填写“临时物物品采购购申请表表”，且归归口采配配中心人人员采购购。计划申购的的物品的的支付原原则上须须填写支支款凭证证，不以以现金结结算（若若逢

41、供方方单位需需货到付付款即付付现金的的，由采采配中心心经理审审核，以以现金即即付）。除除4.11.2款款规定的的物品外外，应急急物品的的申购应应填写在在“临时物物品采购购申请表表”上，按按审批授授权程序序申报。临时物品的的采购，原原则上由由各需用用方自行行负责，费费用从备备用金中中支出，报报销时需需在“费用付付款单”的左上上角写明明“备用金金”字样上上报计划划财务部部。备用金购买买的物品品，程序序参照计计划申购购的流程程；使用用备用金金购买的的物品，需需报采配配中心经经理，并并由其在在发票上上签字。备用金报销销2次/月，由由计划财财务部审审核且其其应定期期地抽查查备用金金使用情情况。在申购计划

42、划表填写写中，若若逢专项项活动或或实施工工程项目目的总价价超过220000元人民民币的，需需附专题题报告。采购批量较较大的定定点供货货商（除除家电类类外），必必须签订订供货协协议或合合同。各需用方的的兼/专专职仓库库管理员员每天应应及时将将物品采采购实施施情况，填填写“入库单单”，依次次分类输输入成成功进销销存软软件中。次次月5日日前，汇汇总各管管理处物物品采购购实施情情况，统统一报采采配中心心和公司司计财部部。计划财务部部负责将将核审后后的“物品申申购月计计划表”，在一一个工作作日内复复印二份份分别给给采配中中心和需需用方，由由采配中中心负责责实施采采购。若若各物品品需用方方延迟上上报时间间

43、，上述述审批时时间依次次顺延。4.2采购购实施办办法：采购人员应应了解物物品的性性能、用用途，根根据“合格物物品/外外委方供供方名单单”和“关键物物品价格格手册”，对照照获批的的“物品申申购月计计划表”，实施施“定牌、定定点、定定价”的采购购，并在在需用日日期前按按需求点点分送到到位。若为供货单单位送货货上门，则则由其提提供“送货单单”和发票票，并在在“送货单单”上注明明物品的的单价、数数量等；若为电电器、消消防类的的物品，应应附上物物品的合合格证等等。入仓物品由由各管理理处指定定的人员员进行进进货验证证，验证证记录填填写在“物品入入库外观观检验汇汇总表”上。对验证合格格的物品品，由保保管人员

44、员填写“入库单单”，再由由各主管管的负责责人在“入库单单”上验收收签字；同时将将“入库单单”的第二二、三、四四联裁下下，呈给给文员。若送货之时时，已有有发票随随货附上上，则由由接货人人员填写写“现金报报销单”或“银行付付款凭单单”，列明明所购物物品对应应的“物品申申购月计计划表”上条款款，以便便核对，同同时将发发票和“入库单单”的第二二联粘附附在凭证证背面，由由部门经经理签字字后按申申报程序序报批，剩剩下的第第三、四四联则由由文员在在四天内内带给采采配中心心；若未未有发票票跟随，则则由文员员将“入库单单”的第二二、三、四四联在四四天内交交给采配配中心。采配中心的的负责人人将收到到的“入库单单”

45、的相关关联交还还给采购购员，由由其核对对物品购购置到位位情况，填填写凭证证以便费费用结算算。4.3采购购物品的的验证：各兼/专职职仓库管管理员按按物品品入库检检验及防防护管理理制度进进行验收收。每月的5日日，由各各申购部部门填写写“物品申申购完成成统计表表”，随其其他信息息一并报报至采配配中心。当申购部门门需在供供方货源源处对采采购产品品进行验验收时，采采购合同同或协议议中应注注明验证证要求和和放行方方式。4.4申购购物品的的报批及及费用报报销：计划财务部部将收到到的“现金报报销单”或“银行付付款凭单单”，按照照审报程程序逐级级流转，各各审核人人员原则则上应在在二个工工作日内内完成审审核。计划

46、财务部部按照各各部门/管理处处的核定定额度，分分别入帐帐，若超超出核定定数，按按照审批批权限提提请批准准后支付付。物物品入库库检验及及防护管管理制度度七固定资资产管理理制度1目的：为了加加强固定定资产管管理，提提高管理理水平和和投资效效益，保保证物业业服务工工作的正正常进行行，根据据公司三三年工作作目标及及运作方方式，结结合公司司实际情情况，特特制定本本制度。2适用范范围：适适用于公公司各部部门、各各管理处处、子公公司的固固定资产产登记、查查询及管管理。3职责：3.1根据据“统一一领导，归归口管理理”的原原则，公公司固定定资产管管理工作作在分管管日常管管理工作作的常务副副总经理理统一领领导下，

47、由由计划财财务部实实行统一一归口管管理。3.2公司司行政人人事部负负责组织织和监督督固定资资产的计计划、订订货、采采购、加加工制作作、验收收、入帐帐、编号号和建卡卡工作。3.3各部部门/管管理处/子公司司负责各自自固定资资产帐、卡卡的建立立和管理理，定期期进行帐帐、物、卡卡的清查查核对工工作，并并及时反反馈相关关信息，对出现问问题提出出处理意意见。 3.4各部部门/管管理处/子公司司负责固固定资产产使用效效益考核核、损坏、丢丢失和报报废处理理工作，并并对固定定资产的的调动，负负责登录录和统计计报表的的归口上上报工作作。4工作程程序：4.1固定定资产定定义：单价在8000元以以上的一一般设备备和

48、单价价在20000元元以上的的专用设设备，耐耐用期在在一年以以上并能能独立使使用。单价不足8800元元，但耐耐用期在在一年以以上的大大批同类类物资经经主管部部门指定定可作为固固定资产产管理的的特殊物物资。凡凡自制、捐捐赠或调调拨的财财产，符符合上述述所列的的也应计价价列入固固定资产产。4.2固定定资产分分类：房屋及建筑筑物，包包括办公公用房、其其他用房房等各种种建筑及及附属设设施。大型设备及及专用设设备，包包括各种种车辆、仪仪器和办办公机械械设备（如如复印机机、计算算机、电电视机、录录象机、电电冰箱等等），各各种业务务专用设设备及贵贵重物品品等。一般设备，包包括办公公与事务务用家具具设备等等。

49、图书，包括括资料室室藏书及及重要科科学技术术资料。其他固定资资产。4.3固定定资产购购置计划划管理：固定资产的的添置必必须根据据公司发展展规模、楼宇性质及对外服务需要进行全面规划。在本着勤俭节约的前提下，从实际需要与可能出发，统筹兼顾，合理安排，精打细算，分轻重缓急，逐步解决，申购计划填写在“固定资产审批表”上。固定资产的的添置应应在公司司安排的的年度经经费预算算范围内内解决，一一般不得得超支超超用，如如确因工工作急需需，增加加经费指指标需按按申报流流程审批批。预算经费用用于购置置固定资资产，每每年在经经费下达达后一次次性制订订计划、审核，采采购中心心依据经经费的落落实到位位后组织织采购。4.

50、4固定定资产的的验收：固定资产购购置后，必必须通过过各使用用部门组组织的验验收，建建立帐、卡卡，并办办完财务务手续后后，方能能交付使使用。验收人员要要严格把把关，对对所验固固定资产产的数量量、质量量、附件件、资料料等都要要认真检检查，登登记备案案。大型设备要要组织专专门技术术小组负负责验收收，逐项项清点主主、附件件和资料料，逐项项检验技技术指标标。验收收的原始始记录和和图片资资料应随随验收报报告一起起存入档档案。从从国外引引进的设设备必须须在索赔赔期内验验收完毕毕。4.5固定定资产计计价办法法购入和调入入的固定定资产分分别按购购价和调调拨价入入帐，国国外引进进的设备备按合同同价折合合入帐。 各

51、管理处自自制设备备完成后后，须经经鉴定通通过才能能入帐。自自制设备备入帐应应按实际际开支经经费计价价并建立立帐、卡卡。 购入、调入入、自制制的所有有固定资资产，不不论其经经费来源源如何，均均应纳入入公司固定定资产帐帐。国内内外赠送送的固定定资产，应应比照当当时相应应市场价价格计价价入帐，不不能在私私人手中中保存，不不能在帐帐外滞留留。固定资产技技术改造造、部件件更新，一一律按固固定资产产增值办办理，计计入固定定资产总总值。固定资产划划分及原原值增减减，由公公司计划划财务部部负责办办理。4.6固定定资产财财务及帐帐目管理理计划财务部部应对固固定资产产的购置置和财务务活动实实行监督督，并按按固定资

52、资产的类类别和经经费性质质建立固固定资产产科目，定定期核对对固定资资产帐与与财务帐帐，并确确保两帐帐一致。 固定资产购购置后要要办理编编号、建建帐、建建卡手续续，有授授权资格格的人员员在审核核认可发发票和有有关财务务凭据的的有效性性后，才才能签字字报销有有关经费费。未经审定，自自行拆卸卸、改装装、调拨拨和报废废处理固固定资产产，按违违反财经经纪律处处理。有独立帐号号的单位位，财务务会计应应严格按按照各类类固定资资产管理理办法实实行监督督，保证证购入的的固定资资产帐、物物、卡及及编号无无缺漏，保保证财产产帐与财财务帐一一致。如如出现固固定资产产帐目混混乱，视视情节轻轻重应追追究当事事人和部部门主

53、管管人的责责任。公司固定资资产实行行部门和和管理处处二级管管理，每每级都要要明确责责任人，部部门和管管理处责责任人需需报采购购中心和和总经办办备案。固定资产的的管理要要按层次次建立岗岗位责任任制，各各二级管管理部门门的固定定资产管管理人员员，对所所管固定定资产负负有全部部责任，未未经管理理人员同同意，任任何人不不得越权权动用。各各部门固定定资产管管理人员员在业务务上接受受采购中中心和计划财务务部的业务指导导。借用固定资资产要办办理手续续。固定资产发发生损坏坏、丢失失、被盗盗等意外外事故必必须立即即查明情情况，上上报主管管部门和采采购中心心，并按按规定作作出处理理。各级固定资资产管理理人员要要相

54、对稳稳定，发发生调动动时应办理交交接手续续，交接接时进行行帐、卡卡、物的的清点。固定资产报报废、拆拆除和处处理必须须报采购购中心办办理。闲闲置多余余的固定定资产，一一律实行行有偿调调拨，回回收经费费应上缴缴财务处处，用于于固定资资产的维维修及更更新。独独立核算算部门使用用自有资资金购置置的固定定资产，可可将处理理回收经经费的大大部分或或全部返返还该部部门使用用。固定资产在在公司内内调动时时，应及时办办理帐、物物、卡的的公司内内部调拨拨手续。报报废、拆拆除和闲闲置固定定资产调调拨处理理后，应应按规定定办理下下帐、撤撤卡、销销号手续续。 4.7固定定资产统统计报表表行政人事部部于每年年年终对对各处

55、级级单位固固定资产产的增减减进行统统计并打打印报表表，各部部门负责责人要根根据报表表对实物物进行核核对并签签字。行政人事部部根据每每年的固固定资产产变动情情况完成成固定资资产统计计和上报报工作。行政人事部部定期或或不定期期对各部部门的固固定资产产帐、卡卡、物进进行清理理、核查查，与计计划财务务部共同进进行资产产帐与财财务帐的的核对工工作。为了提高固固定资产产使用率率，在不不妨碍正正常运作作的前提提下，公公司鼓励励各部门门按照有有偿服务务收费流流程，可可以对外外服务或或租借，所收费费用正常常上报并并开具收收据，费用可可用于固固定资产产的维修修及更新新。对在加强固固定资产产管理、发发挥固定定资产作

56、作用、提提高使用用效益方方面作出出了突出出贡献的的部门和个个人，公公司/部部门可予予以适当当奖励；对管理理混乱，造造成严重重损失的的部门和个个人也应应酌情给给予处分分。八值班、日日检及夜夜巡管理理制度1目的：为规范范公司各各部门、管管理中心心/处及及子公司司的日常常值班及及夜间巡巡检管理理制度，保保证值班班人员的的合理待待遇，特特制定本本制度。2适用范范围：公公司内所所管辖楼楼盘内，所所有被安安排参加加节假日日值班以以及由公公司物业业管理部部组织参参加夜间间巡检的的各级管管理人员员和员工工。3职责3.1行政政人事部部负责制制定本制制度，各各部门、管管理中心心/处及及子公司司参照执执行。3.2值

57、班班定义：因工作作需要，由由部门、管管理中心心/处或或子公司司事先编编排，经经部门、管管理中心心/处或或子公司司负责人人签字确确认的，于于非工作作时间内内，驻守守本部门门、管理理中心/处、子子公司，接接待客户户投诉、巡巡视物业业状况、处处理应急急突发事事件等并并作相应应记录的的行为。4工作程程序4.1统计计：各部部门、管管理中心心/处及及子公司司于每月月25日日前编制制值班计计划表，并并安排人人员参加加；每月月25日日将值班班执行情情况随考考勤表一一同报公公司行政政人事部部备案、核核发。4.2值班班费用：项目值班员工延时（不超过66小时）20元/次次双休日（8小时）40元/次次国定假日（8小时

58、）50元/次次备 注各项补贴均均在发薪薪日以工工资形式式发放，并并由员工工承担个个人所得得税的缴缴纳义务务。享受值班费费用者，将将不再享享受轮休休半天之之待遇。4.3夜检检制度：公司物业管管理部应应每月不不定期组组织1-2次夜夜间巡检检，最多多不超过过3次。物业管理部部在组织织夜检前前应将夜夜检时间间、路线线、参加加人员提提前一天天告知行行政人事事部，由由其安排排用车，并并由组织织者填写写车辆辆使用申申请表。每次夜检参参加人数数不得少少于2人人，亦不不得超过过4人，其其中1人人需执有有与驾驶驶车辆相相符合的的驾驶执执照。夜检人员可可享受440元夜夜检补贴贴或夜间间用餐发发票报销销（标准准同补贴

59、贴），但但次日应应正常上上班；或或可在第第二天休休息一天天并不再再享受任任何夜检检补贴。每次夜检完完毕后，物物业管理理部应在在两天内内将本次次夜检情情况形成成书面文文件，汇汇总并提提出处理理意见后后报物业业总监，具具体事件件处理由由相关部部门配合合执行。各管理中心心/处负负责人自自行组织织的夜间间巡视，可可在第二二天休息息半天并并不再享享受任何何夜检补补贴。九差旅费费报销管管理制度度1目的：为适应应公司业业务发展展，完善善差旅费费报销程程序，特特制定本本规定。2适用范范围：适适用于公公司管理理员工差差旅费报报销、审审核、审审批的全全过程。3职责：3.1总经经理办公公室负责责制定差差旅费管管理制

60、度度；3.2总经经理办公公室负责责按照制制度的有有关流程程，采办办相应的的交通工工具、住住宿及会会务事宜宜；3.3总经经理室负负责审批批相关费费用。4工作程程序：4.1出差差交通费费：出差人员的的交通工工具以乘乘坐汽车车、火车车、轮船船为主。公司副总级级（含）出出差可以以乘坐飞飞机；其其他职级级人员出出差，有有特殊情情况必须须乘坐飞飞机的经经公司总总经理批批准后才才能乘坐坐。4.2乘坐坐飞机的的标准：乘坐飞机一一般标准准为经济济舱位。如购买优惠惠价机票票，且票票价与实实际支付付款不一一致时，出出差人员员须注明明实际支支付的价价款，并并按实际际价款报报销。如如有隐瞒瞒虚报，经经扣回报报销款项项并