物业管理及工程维修部运行手册

1、物业管理工程维修部运行手册编制：审核：批准：北京安佳物物业管理理有限公公司二零零五年年二月目 录第一章 工工程部人人员架构构图- 第二章 工工程部管管理范围围- 第三章 工工程部规规章制度度- 第一节 公共部部分- 第二节 强电专专业- 第三节 空调专专业- 第四节 弱电专专业- 第四章 工工程部维维修保养养流程- 第五章 工工程部人人员调配配流程- 第六章 工工程部工工作单流流程- 第七章 设设备节能能办法- 第一章 工程程部人员员结构图图 部门经理部门经理维修主管维修主管维修主管维修主管3班电工2班1班3班电工2班1班维修工维修工维修工维修工维修工维修工维修工维修工第二章 工程程部管理理范

2、围 工程部负责责的日常常工作有有：1对建筑筑物及所所有机电电设备的的日常运运行管理理及维护护保养。2对物业业未尽人人意之处处提出整整改方案案。3对客户户的装修修工程方方案审核核，对施施工进行行监督管管理。4对客户户进行有有偿服务务。5为物业业管理提提供有关关工程询询问。6公司及及物业管管理处领领导交办办的其它它工作。一、强电专专业1 负负责整个个物业变变配电系系统的日日常运行行、管理理及维护护、保养养工作。2 负负责空调调、冷水水机组等等动力电电源的供供给。一一般情况况下电机机、控制制器由空空调专业业自行负负责，但但当对方方技术力力量不足足或设备备工具不不全时，应应给予支支持配合合。3 负负责

3、给排排水专业业所有动动力电源源的维修修保养。4 负负责物业业公共区区域的照照明维修修。5 负负责物业业临时供供电的安安排和计计划。6 负负责消防防系统强强电及卷卷帘门的的维修、保保养。7 负负责提供供节约电电力的计计划方案案，并经经批准后后实施。8对系统统不完善善的地方方提出整整改方案案，并经经批准后后实施。 9为为客户提提供有偿偿服务。二、空调、给给排水专专业1 负责整整个物业业空调制制冷、采采暖通风风系统的的日常运运行、管管理及维维修、保保养工作作。2 改善空空调、采采暖、通通风系统统的设计计，使物物业有一一个良好好舒适环环境，同同时最大大限度节节约能源源。3 负责整整个物业业的供水水系统

4、、排排水系统统、热水水锅炉系系统的运运行、维维修保养养工作。4 负责生生活水水水质报检检工作。5 负责消消防水系系统（消消火栓、喷喷洒）的的维修、保保养工作作。6 为业主主、客户户提供有有偿服务务。三、综合维维修专业业1 负责整整个物业业内所有有卫生洁洁具、设设备的维维修、保保养。2 负责物物业内水水箱、水水池及污污水井、雨雨水井等等基础设设施的维维修整改改。3 负责物物业内公公共范围围的天花花、墙、门门等项目目的修理理、调整整。4 负责建建筑结构构方面的的问题，例例如渗漏漏、裂缝缝等维修修、整改改。5 负责公公共范围围内和物物业公司司的家具具维修。6 负责安安排一些些小五金金件的维维修和调调

5、整。7 负责一一些临时时性的任任务。8 负责为为业主、客客户提供供有偿服服务。四、弱电专专业1 负责整整个物业业内保安安监控系系统、综综合布线线系统、电电话系统统、物业业自控系系统、消消防自动动报警及及公共应应急广播播系统、有有线电视视的正常常运行和和维修、保保养工作作。2 负责向向业主、客客户提供供有偿服服务。第三章 工工程部规规章制度度第一节 公共部部分编号：ZWWPM-C-BBB-EEN-003 版本：C/11通则：一、安全保保卫制度度1工程部部全体员员工必须须把安全全防范意意识放在在重要位位置，执执行有关关规定，协协同保安安部认真真做好安安全保卫卫工作。 22各岗岗位值班班人员，必必须

6、严守守岗位职职责，必必须对本本岗值班班范围内内进行安安全检查查，如发发现有安安全隐患患，须立立即上报报领班、主主管或工工程部经经理。 33各班班组领班班须每日日进行安安全检查查，随时时消除不不安全因因素，遇遇有重大大安全隐隐患，须须立即上上报主管管或工程程部经理理。 44主管管须每月月组织所所属员工工对所辖辖系统及及范围进进行安全全检查，消消除隐患患，并将将检查处处理结果果书面报报告工程程部主管管。 55未经经工程部部主管批批准，任任何外来来人员（包包括外部部门、外外单位领领导）严严禁进入入所有设设备房（包包括电缆缆井、管管道井、泵泵房、机机房、配配电室、仓仓库等），已已经批准准者，在在进出变

7、变配电室室、消防防中心、空空调主机机房、危危险品仓仓库等重重要部门门时，必必须办理理登记手手续，记记录来宾宾姓名、证证件号码码、单位位、进出出日期及及时间等等。 66所有有机房、设设备间、仓仓库、工工作间等等在无人人时必须须将门窗窗锁好。灯灯光调至至合适程程度， 清清理好现现场。 77各机机房门、设设备门（盖盖）、仓仓库门之之钥匙的的配制，必必须向工工程部经经理提出出书面申申请，经经批准后后方可配配制。 88所有有机房、设设备间、工工作间等等均须在在门外适适当位置置设置警警示标志志。 99所有有设置于于公共区区域内之之设备、设设施等必必须锁好好，并应应设置围围栏及警警示标志志。 100所有有水

8、池、水水箱箱盖盖随时上上锁，钥钥匙专人人管理，无无关人员员不得借借用，打打开水池池或水箱箱必须经经主管批批准，并并进行登登记。 111高空空作业时时，工作作人员必必须配带带安全带带，并进进行其他他有效保保护措施施，作业业范围周周边必须须加设护护网，防防止意外外坠物伤伤及人员员或设备备设施。 122所有有运行、维维修、保保养、巡巡检工作作及施工工、安装装、接电电等均必必须严格格执行有有关规程程及规范范，严禁禁违规操操作，以以保证人人身及设设备安全全，凡违违规操作作者，一一经发现现，均扣扣除当月月工资2200元元人民币币，因违违规操作作造成严严重后果果者，均均立即除除名。 133 各类安安全用具具

9、、脚手手架、高高梯等在在使用前前须检查查其牢固固可靠性性，确认认安全后后方可使使 用。14所有有工具、仪仪器、仪仪表、材材料、备备件等均均不得带带出本物物业范围围以外，如如因工作作需要， 须须经主管管书面批批准，按按规定办办理放行行手续，并并做好记记录。15工程程部须每每半年配配合保安安部一次次本物业业之消防防报警系系统、联联动系统统、喷淋淋、消火火栓系统统等。 所所有消防防设施、设设备之全全面测试试，以保保证其功功能正常常，无故故障。二、工程验验收制度度1所有工工程系统统验收均均须由发发展商筹筹建处或或发展商商工程部部负责及及牵头。2所有系系统必须须在系统统正常、调调试完毕毕的情况况下，连连

10、续试运运行一段段时间（需需根据设设备情况况详定），尽尽量检查查出存在在之隐患患后，方方可进行行验收。3在验收收过程中中，须以以将来运运行及维维修为重重点，进进行逐项项检查，如如发现问问题，须须尽快 以书面面形式通通报给发发展商，并并做出详详细记录录及拍照照。4所有系系统之验验收，必必须以获获得政府府有关部部门签发发之合格格证书、使使用许可可证书等等相关 文件为为标准，并并须以此此做为验验收合格格之必要要条件。5 必必须要求求发展商商提供所所有合同同副本、技技术资料料、使用用说明书书、维修修保养手手册、调调试 检测报报告及竣竣工图纸纸、竣工工资料等等全部有有关工程程资料，并并建立档档案，以以备查

11、用用。6 必必须清楚楚了解所所有工程程系统及及设备之之保修期期起止日日期、保保修内容容以及保保修责任任人及 其联系系方式，并并制定承承建商、供供货商保保修联系系表备查查。7 必必须收齐齐所有由由发展商商、承建建商、供供货商等等提供之之备品、备备件及专专用工具具等，清清点 入入库，妥妥为保管管并做出出详细清清单。工程接管验验收程序序发展商协调调承包商调试试系统并并试运行行物业工程部部进行检检查检查清点备备品、备件入库发展商提供供相关政政府文件件副本及及相关技技术资料料、竣工图纸等等文件发现问题 记录拍照发文出具清单并并由各方方签字发展商提供供保修合合约及保修责任任人联系系表建立技术档档案检查完毕

12、提交检查报报告接管验收完完毕三、设备维维修制度度 1预预防性维维护保养养 1.11所有设设备必须须根据维维修保养养手册及及相关规规程，进进行定期期检修及及保养，并并制订相相应年度度、季度度、月度度保养计计划及保保养项目目。 1.22相关工工程人员员必须认认真执行行保养计计划及保保养检修修项目，以以便尽可可能延长长系统设设备正常常使用之之寿命，并并减少紧紧急维修修之机会会。 1.33保养检检修记录录及更换换零配件件记录必必须完整整、真实实，并须须由工程程部建立立设备维维修档案案，以便便分析故故障原因因，确定定责任。 1.44各系统统之维护护保养计计划及保保养检修修项目之之制订由由主管负负责，并并

13、提交工工程部经经理审阅阅；保养养检修及及更换零零配件之之记录由由领班负负责，并并提交主主管审阅阅。 1.55进行正正常系统统维修保保养及检检修时，如如对客户户使用产产生影响响，必须须提前三三天通知知管理处处客户服服务部，由由客户服服务部发发出通告告，确定定检修起起止日期期及时间间（须尽尽可能减减少对客客户之影影响范围围），以以便使受受影响之之客户做做好充分分准备。 2紧紧急维修修 2.11必须进进行紧急急维修时时，须立立即通知知经理，安安排有关关人员立立即赴现现场检查查情况，并并按实际际情况进进行处理理。 2.22如因紧紧急维修修，必须须对客户户使用产产生影响响时，须须立即通通知管理理处客户户

14、服务部部，并由由客户服服务部向向受影响响之客户户发出紧紧急通告告，同时时，需考考虑尽量量减少影影响范围围。 2.33如发生生故障之之设备在在保修期期内，应应做出适适当之应应急处理理，以尽尽量减少少对客户户之影响响，并立立即通知知有关供供应商之之保修负负责人。 2.44紧急维维修结束束后，须须由领班班填写维维修记录录及更换换零配件件记录，并并以书面面形式将将事故障障原因、处处理方法法、更换换零配件件之名称称、规格格及数量量、品牌牌等、处处理结果果、事故故发生时时间、恢恢复正常常时间等等向主管管报告，并并提交经经理审阅阅。此报报告由工工程助理理存入设设备维修修档案，备备查。 3设设备的更更新及系系

15、统改造造3.1出于于技术更更新、提提高效率率、安全全运行、减减少污染染及降低低能耗等等方面考考虑，工工程部有有责任提提高对现现有设备备做出更更新或改改造之建建议。 3.22 设备备更新及及改造建建议，必必须向物物业总经经理提交交可行性性及经济济性分析析报告，并并须考虑虑总体系系统运行行之安全全性及可可靠性。 3.33 由于于此类工工作通常常没有迫迫切性，故故须尽量量安排在在最有利利及对客客户影响响最小之之时间进进行。设备正常维维修程序序主管制订保保养计划划、检修项目及及相应表表格经理审批 提前通知 客户服服务部安排执行时时间确定客户影影响 确定定时间 影响响客户 领班安排工工作并填写相关关记录

16、主管检查 维修完毕，恢恢复运行行相关记录交交工程助助理经理审阅 设设备紧急急抢修程程序发现系统故障发现系统故障经 理 通知安排人员现现场检查查 根据现场情情况安排排 抢抢修工作作核实因紧急急抢修所所需关闭闭之系统统或设备备及其影影响范围围，确定定抢修完完成时间间 通通知抢修完成，系统恢复运运行 客服部通知电话或书面面 客服部向受受影 响客户发发出 紧急通通告客服部发出出系统恢复运行通通告 四、报告制制度 1各各系统操操作运行行人员在在下列情情况下须须在运行行记录或或交接班班记录中中书面报报告专业业领班： 1.11所辖设设备非正正常操作作的开停停及开停停时间。 1.22所辖设设备除正正常操作作外

17、的调调整。 1.33所辖设设备发生生故障或或停台检检修。 1.44零部件件更新、代代换、或或加工修修理。 1.55运行人人员短时时间离岗岗，须报报告离岗岗时间及及去向。 1.66运行人人员请假假、换班班、加班班、倒休休等。 2各各系统维维修人员员在下列列情况下下须以书书面形式式报告维维修领班班： 2.11执行维维修保养养计划时时，发现现设备存存在重大大故障隐隐患。 2.22重要零零部件的的更换、代代替或加加工修理理。 2.33系统巡巡检时发发现的隐隐患或故故障，必必须在巡巡检记录录之备注注栏中加加以说明明。 2.44维修人人员请假假、加班班、倒休休等。 3各各专业领领班在下下列情况况下必须须书

18、面报报告本主主管： 3.11重点设设备除正正常操作作外的调调整。 3.22变更运运行方式式。 3.33主要设设备发生生故障或或停台检检修。 3.44系统故故障或正正常检修修。 3.55零部件件更新、改改造、或或加工修修理。 3.66领用工工具、备备件、材材料、文文具及劳劳保用品品。 3.77加班、换换班、倒倒休、病病假、事事假等。 3.88须与外外班组或或外部门门、外单单位联系系。 4主主管在下下列情况况下必须须以书面面形式报报告经理理： 4.11重点设设备发生生故障或或停台检检修。 4.22因正常常检修必必须停止止系统正正常运行行而影响响客户使使用。 4.33应急抢抢修及正正常检修修后的维维

19、修总结结。 4.44系统运运行方式式有较大大改变。 4.55影响本本物业运运行（如如停电、停停水、停停空调、停停电话等等）之任任何施工工及检修修。 4.66重要设设备主要要零部件件的更新新、代换换或加工工维修。 4.77系统及及设备的的技术改改造、移移位安装装、增改改工程及及外部施施工。 4.88人员调调度及班班组重大大组织结结构调整整。 4.99所属人人员请假假、换班班、倒休休、加班班等。 4.110对外外部门、外外单位联联系、协协调。 4.111领用用工具、备备件、材材料、文文具及劳劳保用品品等。 4.112维修修保养计计划及工工作计划划的变更更或调整整。 4.113月度度工作总总结报告告

20、。 5除除以上各各项外，所所有有关关工作事事项必须须口头汇汇报上级级人员。遇遇有紧急急事件发发生或发发现重大大故障及及隐患，可可以越级级汇报。五、工具管管理制度度 1本本部工具具分为公公用工具具、各专专业自用用工具及及个人工工具三部部分，公公用工具具及专业业自用工工具由领领班负责责保管及及使用，个个人工具具由个人人自行保保管及使使用。 2所所有工具具保管人人必须认认真负责责并保持持工具的的完好及及使用功功能。工工具保管管人必须须定期检检修并保保养所属属工具，每每月一次次，以保保证各类类机具的的正常使使用。 3工工具保管管人必须须认真建建立工具具台帐，做做到工具具与台帐帐相符。 4全全体员工工必

21、须爱爱护工具具，必须须正确使使用工具具，凡不不正确使使用工具具、不爱爱护工具具者，将将被扣除除当月奖奖金及工工资人民民币1000元至至3000元，凡凡因此造造成工具具损坏者者，将按按工具原原价赔偿偿，并同同时扣罚罚当月工工资3000元人人民币。 5公公用工具具的借用用，必须须执行公公用工具具的临时时借用办办法，工工具借用用最长时时间为三三天，如如因工作作原因，需需再继续续使用时时，必须须重新办办理借用用手续，工工具用完完后立即即主动归归还，不不得拖延延。 6专专业自用用工具必必须由领领班进行行每日清清点，并并保持完完好，特特别是常常用小型型工具，不不得遗失失或损坏坏，如有有遗失或或损坏，须须由

22、使用用人照价价赔偿。 7借借用公用用工具归归还时，须须由领班班和使用用人共同同进行检检验，如如有遗失失或损坏坏，须由由使 用人负负责照价价赔偿，如如借用工工具时未未按规定定填写工工程部借借还物品品记录，或或无法确确定使用用人时，造造成公用用工具的的遗失或或损坏，由由当班人人员负责责照价赔赔偿。 8所所有工具具一律不不得外借借，如因因情况特特殊，必必须经主主管批准准后方可可借出，员员工擅自自外借、带带出，经经查实要要严肃处处理，不不得用工工具干私私活。 9所所有工具具要爱惜惜使用，工工具按规规定的使使用年限限到期时时，无论论公用工工具还是是个人领领用工具具，一律律以旧换换新。六、巡检制制度 1巡

23、巡检工作作是及时时发现设设备缺陷陷，掌握握设备状状况，确确保安全全运行的的重要手手段，各各巡检人人员必须须按规定定的时间间、巡视视路线、检检查项目目等认真真执行，并并认真记记录。 2在在巡检过过程中，如如发现设设备存在在问题，应应立即用用对讲机机通知领领班，并并在可能能的情况况下自行行消除故故障。如如条件所所限一时时不能处处理，则则必须做做好临时时补救措措施后，报报告领班班，并将将详细情情况记入入巡检记记录备注注栏。 3巡巡检人员员在巡视视完毕机机房、泵泵房、配配电室、竖竖井等所所有无人人值守之之设备间间后，必必须做到到随手锁锁门。 4巡巡检人员员在巡检检完毕设设备及其其控制箱箱、动力力柜、照

24、照明柜、高高压柜、低低压柜等等所有供供配电设设施后，必必须将门门锁好。 5各各运行、维维修领班班，必须须每天对对所辖系系统设备备进行检检查；各各主管必必须每周周一次巡巡检本系系统所有有设备，发发现问题题，书面面报告经经理，并并应立即即组织处处理。 七、交接班班制度 1接接班人员员须提前前10分钟钟到达岗岗位，更更换工服服，做好好接班准准备工作作。 2接班人人员接班班时必须须检查以以下工作作： 2.11查看上上一班运运行记录录是否真真实可靠靠，听取取上一班班值班人人员运行行情况介介绍，交交接设备备运行记记录表。 2.22查看上上一班巡巡检记录录表，听听取上一一班值班班人员巡巡检情况况介绍，交交接

25、系统统设备巡巡检记录录表。2.3检查查所辖设设备之运运行情况况是否良良好，是是否与运运行记录录、巡检检记录相相符，如如有不符符，应记记入备注注栏，并并应要求求上一班班值班人人员签字字。 2.44检查仪仪表及公公用工具具是否有有缺、损损，是否否清洁，并并按原位位整齐摆摆放，如如有问题题， 应要求求上一班班值班人人员进行行整理，如如有丢失失，应记记入交接接班记录录备注栏栏，并由由上一班班人员签签字。 2.55查看交交接班记记录中是是否有上上级领班班及主管管发布之之特别任任务或安安排，并并在交接接班记录录上签字字。 3交交班人员员在下列列情况时时不得交交班离岗岗： 3.11接班人人员未到到岗时，应应

26、通知上上级领班班或主管管，须在在上级安安排之接接班人员员到岗后后方可进进行交接接班。 3.22接班人人员有醉醉酒现象象或其他他原因造造成精神神状态不不良时，应应通知上上级领班班或主管管，须在在上级安安排之接接班人员员到岗后后方可进进行交接接班。 3.33所辖设设备有故故障，影影响系统统正常运运行时，交交班人员员须加班班与接班班人员共共同排除除故障后后，方可可进行交交接班，此此时，接接班人员员必须协协助交班班人员排排除故障障。 3.44交接班班人员对对所辖值值班范围围之清洁洁卫生未未做清理理时，接接班人员员应要求求交班人人员做好好清洁工工作后，方方可进行行交接班班。 八、值班班制度 1值班人人员

27、必须须坚守岗岗位，不不得擅自自离岗、串串岗。如如有特殊殊情况，必必须向主主管或部部门经理理请假，经经准许后后方可离离开。 2值班电电话为工工作电话话，不得得长时间间占用电电话聊天天，不得得打私人人电话。3每班必必须按规规定时间间及范围围巡检所所辖设备备，做到到腿勤、眼眼尖、耳耳灵、手手快、脑脑活， 并认认真填写写设备运运行及巡巡检记录录，及时时发现并并处理设设备隐患患。 4须按计计划及主主管之安安排做好好设备日日常保养养和维修修。如有有较大故故障，值值班人员员无力处处理时，应应立即报报告上级级领班或或主管。 5值班人人员用餐餐时，必必须轮换换进行，必必须保持持值班室室内244小时有有人值班班，

28、当班班人员严严禁饮酒酒。 6值班人人员必须须每班打打扫值班班范围内内之卫生生，每班班两次，清清洁地面面、窗台台、门窗窗、设备备表面等等所有产产生积尘尘之处，随随时保持持值班范范围内之之清洁卫卫生。7非值班班人员未未经许可可不准进进入配电电室，如如有违者者，值班班人员必必须立即即制止，否否则追究究其责任任。如有有来访者者，必须须进行登登记。8任何易易燃、易易爆物品品，不准准暂放、存存放于值值班室，违违者一切切责任由由值班人人员负责责。九、材料领领取制度度1 所所有工具具、备件件、材料料必须经经过领班班或主管管方可领领取。2 领领取工具具、材料料必须填填写领料料单。3 材材料使用用后要在在工作单单

29、上填写写清楚，并并经领班班或主管管确认。4 多多余材料料必须退退回库房房。十、机房钥钥匙管理理制度 1凡凡24小时时值班机机房，除除值班人人员掌握握一套外外，其余余钥匙交交工程部部统一保保管。2. 任何何人不得得私自配配钥匙。3凡非224小时时值班机机房，值值班完成成后将钥钥匙交224小时时值班机机房保管管，以备备发生紧紧急情况况后，能能打开机机房门。 4无无关人员员不得借借用机房房钥匙。 5遗遗失钥匙匙须立即即报告。 6无无人值班班机房借借用钥匙匙需登记记。十一、机电电设备房房出入管管理制度度 11工程程部机电电设备房房包括范范围：1.1 高压配配电室 1.22 空空调机房房 1.3 物业自

30、自控机房房 11.4 水箱箱间 1.5 各电梯梯机房 2以以上机房房均为工工程部的的机电设设备运行行用房，为为了确保保本大楼楼内各机机电系统统正常运运行， 非工程程部工作作人员，未未经许可可不得进进入以上上机电设设备房。 3本本公司内内有关上上级部门门因检查查工作，必必须要进进入这些些场所时时，应由由部门经经理或其其指定人人员陪同同，并通通知当值值领班开开门后进进入，同同时在设设备房出出入登记记簿上上做好记记录。 4凡凡外单位位人员前前来参观观或有关关上级业业务部门门前来检检查工作作，必须须要进入入这些场场所时， 应由部部门经理理或主管管陪同，通通知当值值领班开开门进入入，同时时在设设备房出出

31、入登记记簿上上认真做做好记录录。5 本本部门工工作人员员需要进进入以上上地点进进行工作作时，必必须根据据工作项项目所规规定的地地点，到到当值领领班处办办理完登登记手续续后，在在当值人人员带领领下进入入以上场场所。工工作结束束后，应应及时通通知当值值人员办办理验收收离场手手续。6 外外单位施施工和检检修人员员因工作作需要进进入这些些工作场场所时，必必须凭事事先办理理好的有有关施工工许可证证、工作作票和有有效的临临时工作作证件，到到当值领领班处办办理许可可和登记记手续后后进入现现场，在在工作中中不得随随意操作作和触动动与自己己工作无无关的设设备。工工作结束束后，及及时通知知当值人人员办理理验收离离

32、场手续续。7所有人人员进入入这些场场所后，都都应随手手关门，并并不得随随意操作作和触动动与自己己工作无无关的设设备。8所有施施工和检检修人员员进入现现场后，不不得进行行与自己己工作无无关的活活动。必必须在工工作中做做到文明明施工，并并认真做做到工完完、料尽尽、场地地清。 9所所有人员员均不得得将任何何无关杂杂物带入入或贮放放于这些些机电设设备房。十二、故障障处理制制度不需要停止止运行进进行修理理的故障障，称一一般故障障，由主主管调查查与分析析原因，提提出修理理意见和和责任故故障原因因，吸取取教训，记记录在案案，并汇汇报工程程部经理理。被迫停止运运行必须须进行修修理的故故障，称称重大故故障，应应

33、及时汇汇报主管管，由主主管组织织调查分分析，提提出修理理意见报报经理批批准后实实施，并并且对故故障做到到三不放放过，（即即：故障障原因分分析不清清不放过过；责任任者与群群众没受受到教育育不放过过；没有有防范措措施不放放过。）记记录在案案，对责责任者做做出处理理意见，同同时以书书面材料料汇报物物业经理理。十三、大中中修管理理制度1. 设备大大修是工工作量最最大的一一种有计计划的预预防性维维修，对对设备的的全部或或大部分分解体检检查，称称之为大大修。2. 中修是是根据设设备的结结构特点点而定的的，对技技术状态态已达不不到使用用要求的的设备，按按实际需需要进行行有针对对性的修修理，恢恢复设备备的性能

34、能。3. 对中修修以上的的设备进进行修复复前，必必须要有有书面报报告交工工程经理理，说明明：设备备安装日日期、使使用时间间。损坏坏程度及及修复费费用等。4. 对设备备大修必必须书面面得到公公司领导导批准，专专业性、技技术性较较强的设设备或进进口设备备，应有有专业公公司出具具的鉴定定报告及及预估的的修复费费用报告告。5. 对非正正常情况况下出现现的设备备大、中中修理工工作，有有关专业业主管必必须在修修理工作作实施前前，出具具详细的的分析报报告，必必要时追追究有关关人员责责任。十四、零维维修管理理制度1. 值班员员必须认认真执行行工作单单（维修修单）。2. 在接到到报修单单20分钟钟内必须须到达现

35、现场进行行处理。3. 遇特殊殊情况时时，必须须征得客客户同意意，另行行约定修修理时间间，并在在工单上上注明。4. 遇客户户单元特特殊零件件损坏，必必须讲清清原因，取取得谅解解。5. 进客户户区维修修时，必必须着装装整齐，使使用文明明语言，不不得大声声喧哗，与与客人口口角。6. 值班员员遇到解解决不了了的问题题，不能能讲“我不会会”、“你找别别人”此类的的话，要要“我帮您您找个人人看看”或“我需要要拿回去去分析一一下”。7. 每天要要对本班班次所有有的维修修单进行行登记。8. 每周要要对维修修单汇总总，对耗耗材、时时间、返返修等做做出统计计。十五、综合合维修房房屋管理理制度1. 职责工程部维修修

36、领班对对各类维维修情况况进行检检查，对对维保过过程进行行跟踪指指导。2. 内容2.1 做做好房屋屋接管工工作，各各种手续续资料齐齐备，各各种验收收单与协协议等文文件保存存好。2.2 为为了延长长大楼的的使用寿寿命，认认真执行行各项维维修保养养计划，使使各种设设施设备备达到正正常使用用标准。2.3 定定期对房房屋设施施设备进进行巡视视检查，发发现事故故隐患及及时排除除，从而而保证设设施设备备正常使使用。2.4 二二装施工工中对施施工图纸纸严格审审验，对对房间改改造等项项目要严严格把关关，确保保主体结结构不被被破坏。2.5 树树立安全全第一的的思想，二二装施工工中对动动火严格格控制，动动火必须须有

37、动火火证方可可施工。2.6 装装修竣工工验收必必须有电电检、消消检验收收合格报报告。2.7 在在巡查中中发现重重大事故故隐患，要要及时上上报上级级领导，并并采取相相应措施施，防止止重大事事故的发发生。第二节 强电专专业编号：ZWWPM-C-BBB-EEN-004 版本：C/11A . 变变配电室室运行管管理制度度A变配电电室值班班人员对对设备应应经常进进行巡视视检查，巡巡视检查查分为定定期巡视视、特殊殊巡视和和夜间巡巡视三种种。B定期巡巡视，值值班人员员每天按按现场运运行规程程的规定定时间和和项目，对对运行和和备用的的设备及及周围环环境进行行定期检检查。C特殊巡巡视，对对特殊情情况下增增加的巡

38、巡视。如如在设备备过负荷荷或负荷荷有显著著变化时时，新装装、检修修或停运运后的设设备投入入运行，运运行中出出现可疑疑现象及及天气时时的巡视视。D夜间巡巡视，其其目的在在于发现现接点过过热和绝绝缘污秽秽放电情情况，一一般在高高峰负荷荷期。E巡视检检查要精精力集中中，注意意安全，不不准进行行其他工工作。F巡视中中若发现现设备有有异常情情况要记记录在案案，重大大设备缺缺陷应立立即向主主管领导导汇报。无无论电气气设备带带电与否否，未得得主管领领导批准准，值班班人员不不得擅自自接近导导体进行行修理或或维护工工作。G建立设设备运行行纪录，查查出问题题及时修修理，不不能解决决的问题题及时报报告管理理处和工工

39、程部。每每班巡查查内容：房内是是否有异异味，记记录电压压、电流流、温度度、电表表运行数数、检查查屏上指指示灯、电电器运行行声音、补补偿柜运运行情况况，发现现异常，及及时修理理与报告告。H供电器器线路操操作开关关部位设设明显标标示。停停电拉闸闸，检修修停电，挂挂标示牌牌。I巡视配配电装置置，应随随手将门门关上并并锁好，巡巡视中应应穿绝缘缘鞋。J配电室室出入口口及电缆缆层夹层层出入口口应装设设挡鼠板板防止小小动物进进入。B变配电电室工作作制度1工作票票工作票是允允许在配配变电设设备上工工作的书书面命令令，根据据安全条条件分别别使用第第一、第第二工作作票。1.1 第第一种工工作票的的工作为为：1.1

40、.11 高压设设备上工工作需要要全部停停电或部部分停电电。1.1.22 高压室室内的二二次线路路或照明明等回路路上的工工作，需需将高压压设备停停电或做做安全措措施。1.1.33 配电站站的扩充充工作，需需要停电电做安全全措施或或安全距距离不足足需装设设绝缘或或一经合合闸就送送电到工工作地点点设备上上的工作作。1.2 第第二种工工作票的的工作为为：1.2.11 带电作作业和在在带电设设备外壳壳上的工工作。1.2.22 控制盘盘和低压压配电盘盘、配电电箱、电电源干线线上的工工作。1.2.33 不需要要高压设设备停电电的二次次线路上上的工作作。1.2.44 用绝缘缘棒或核核相器等等高压回回路上和和带

41、电设设备外壳壳上工作作。1.2.55 已投运运的变配配扩充工工作，只只需做简简单的安安全措施施，向绝绝无触电电危险的的邻近有有电处的的工作。1.3 紧急事事故抢修修可不填填写工作作票，但但抢修设设备上停停电作业业时，仍仍执行安安全措施施和工作作许可。1.4 工作票票一式两两份，书书写正确确清楚，不不得任意意涂改，若若有更改改由签发发人盖章章。1.5 一个工工作负责责人只能能持有一一张工作作票，并并以一个个电气连连接部分分为限。1.6 一个电电气连接接部分或或一个配配电装置置全部停停电，则则有不同同的工作作地点，可可以发一一张工作作票。2配电室室工作许许可制度度执行工作许许可任务务，可由由能够胜

42、胜任操作作的人员员担任，工工作许可可人在完完成施工工现场的的安全措措施后，还还应做到到：2.1 工工作负责责人到现现场再次次检查安安全措施施，以手手触试，验验明无电电。2.2 对对工作负负责人指指明带电电设备的的位置和和注意事事项。2.3 和和工作负负责人在在工作票票上分别别签名。2.4 必必须完成成上述工工作许可可手续后后，工作作班方可可开始工工作。2.5 工作负负责人、工工作许可可人任何何一方不不得擅自自变更安安全措施施，不得得变更有有关检修修设备运运行结线线方式，特特殊需变变更时，应应事先取取得对方方同意3配电室室工作监监护制度度3.1 完成工工作许可可手续后后，工作作负责人人（监护护人

43、）应应向工作作班所有有人员交交待现场场安全措措施带电电部位和和其他注注意事项项。监护护人必须须始终在在工作现现场，对对工作班班人员认认真监护护及时纠纠正违反反安全的的动作3.2 所有工工作人员员（包括括监护人人）不许许单独留留在高压压区内，若若工作需需要现场场条件许许可的情情况下，可可准许一一名具有有实际经经验 或几人人同时工工作，监监护人须须将有关关安全注注意事项项详尽指指示。3.3 监护人人在全部部停电时时可以参参加工作作班工作作。部分分停电时时，安全全措施绝绝对可靠靠时，方方能参加加工作班班。监护护人可根根据现场场安全条条件，施施工范围围等情况况，增设设专人监监护，专专职监护护人不得得兼

44、做其其他工作作。3.4 监护人人因故离离开现场场，应指指定能胜胜任者临临时代替替。若监监护人长长时间离离开现场场应由原原工作票票签发人人更换新新监护人人，两监监护人做做好必要要的交接接。3.5 任何人人发现有有违反安安全规程程和危及及人身安安全时，应应向监护护人提出出整改意意见，必必要时可可暂停工工作，并并立即报报告上级级。4.配电室室工作间间断、转转移和终终结制度度4.1 工作间间断时，工工作班人人员应从从现场撤撤出，安安全措施施保持不不动，工工作票仍仍由负责责人执存存。4.2 间断后后继续工工作，不不需通过过工作许许可人。每每日工作作完毕应应清扫并并开放已已封闭的的道路，并并将工作作票交回

45、回值班人人，次日日复工应应得到值值班人许许可，取取回工作作票。工工作负责责人必须须重新检检查安全全措施后后，才能能工作。若若无负责责人和监监护人带带领，工工作人员员不得进进入现场场。4.3 在未办办理工作作票终结结手续以以前，不不准将施施工设备备合闸送送电。4.4 工作间间断期间间，若紧紧急需要要，可将将工作班班全体人人员已经经离开的的工作地地点的确确切情况况通知工工作负责责人，在在得到明明确可以以送电的的答复后后方可执执行，并并应采取取下列措措施：（A）拆除除临时遮遮拦，接接地线和和标示牌牌，恢复复常设遮遮拦，摘摘掉“止步、高高压危险险”的标示示。（B）所有有通路必必须有专专人守候候，以告告

46、诉工作作班人员员“设备已已经合闸闸送电，不不得继续续工作”。守候候人员在在工作票票未收回回以前，不不得离开开守候地地点。4.5 检修工工作结束束，若需需将设备备试加工工作电压压，应按按下列条条件进行行：（A）全体体工作人人员撤离离工作地地点（B）收回回所有工工作票，拆拆除临时时遮拦，接接地线和和标志牌牌，恢复复常设遮遮拦。（C）工作作负责人人和操作作人员全全面检查查无误后后，才可可进行加加压试验验。（D）工作作班若需需继续工工作时，应应重新履履行工作作许可。4.6 同一电电气连接接部分用用同一工工作票依依次在几几个工作作地点转转移工作作时，全全部安全全措施开开工前一一次做完完，不需需再办转转移

47、手续续，但负负责人在在转移工工作地点点时应清清楚交代代带电范范围，安安全措施施和注意意事项。4.7 全部工工作完毕毕，应清清扫、整整理现场场，负责责人应先先周密检检查，然然后交待待发现的的问题、试试验结果果和存在在问题，并并与值班班员共同同检查设设备状况况，然后后在工作作票上填填明工作作终结时时间，经经双方答答复后，工工作票方方告终结结。4.8 结束的的工作票票，保存存三个月月。5.配电室室倒闸操操作规定定 倒闸操操作是项项技术性性较强的的重要工工作，操操作人员员必须充充分了解解有关电电气设备备相互之之间的连连接，运运行情况况以及保保护整定定值等情情况，集集中精力力，谨慎慎操作。 5.11 倒

48、倒闸操作作必须按按照运行行领导人人的命令令或同意意后才能能进行。紧紧急情况况下（火火灾、自自然灾害害、人身身事故等等）才允允许不经经同意，先先行操作作，但事事后尽速速汇报。5.2 倒倒闸操作作设备必必须获得得各位运运行现场场领导人人同意后后进行，并并应规定定事故时时和失去去通讯联联系时的的操作约约定。 5.33 倒倒闸操作作不得在在交接班班时进行行，尽可可能在负负荷最小小时进行行，紧急急情况例例外。5.4 倒闸操操作须在在模拟盘盘上除表表示闸刀刀，开关关分合闸闸位置外外，还应应表示出出接地线线的位置置和临时时编号，操操作完毕毕后在模模拟盘上上标明清清楚。5.5 必须遵遵照倒闸闸操作票票的顺序序

49、进行，严严禁凭想想象、凭凭记忆。5.6 变配电电所内的的操作范范围包括括下列各各项5.6.11 开关、闸闸刀、熔熔丝的合合上或拉拉开5.6.22 交直流流操作回回路的合合上或拉拉开5.6.33 继电保保护、自自动装置置的启用用或停用用5.6.44 临时接接地线的的拆除和和撤出（包包括验、放放电）5.6.55 有变压压器分接接头的调调整5.6.66 核相、核核相序及及用摇表表测绝缘缘5.6.77 保险管管的挂上上或取下下 5.77 操作作人员应应严格遵遵守下列列步骤： 模拟盘盘演习安全全措施立正正就位核对对铭牌高声声唱票高声声复票允许许正式操操作实际操操作逐项勾勾票、记记时间检查查设备完成成汇报

50、6.电气运运行倒闸闸操作规规程6.1 变变电室的的值班员员，必须须熟悉本本大厦电电气设备备的运行行状况，必必须熟悉悉变电室室设备的的操作方方法。6.2 电电气设备备倒闸操操作的技技术要求求规定如如下：6.2.11送电时时，先合合隔离开开关，后后合负荷荷开关； 停电时时，先拉拉负荷开开关，后后拉隔离离开关； 严禁带带负荷拉拉、合隔隔离开关关；6.2.22 开关两两侧的隔隔离开关关操作顺顺序如下下： 送送电时，先先合电源源侧隔离离开关，后后合负荷荷侧隔离离开关； 停停电时，先先拉负荷荷侧隔离离开关，后后拉电源源侧隔离离开关；6.2.33变压器器两侧开开关的操操作顺序序如下： 停停电时，先先停负荷荷

51、侧开关关，后停停电源侧侧开关； 送送电时，先先合电源源侧开关关，后合合负荷侧侧开关；6.3倒闸闸操作中中，应该该注意防防止通过过电压互互感器二二次返回回高压；6.4当采采用电动动操作合合高压开开关时，应应观察直直流电流流表的变变化； 合闸闸后电流流应返回回，连续续操作高高压开关关时，应应观察直直流母线线电压的的变化。7. 电器器设备的的巡视检检查制度度7.1 在在变电室室的高压压配电装装置，每每班巡视视两次。7.2 电电器设备备发生重重大事故故又恢复复送电后后，对事事故范围围内的设设备，应应进行特特殊巡视视，每班班不少于于四次。7.3 电电器设备备存在缺缺陷或过过负荷时时，应适适当增加加巡视次

52、次数，每每班不少少于四次次。7.4 巡巡视检查查时，通通过人的的感觉器器官仔细细分析，发发现异常常现象时时，要及及时处理理，并作作好记录录。对于于重大异异常现象象要及时时报告。7.5 新新投入运运行或大大修后投投入运行行的设备备，在772小时时内应加加强巡视视，每班班不少于于四次，无无异常情情况后，可可按正常常周期进进行巡视视。8. 设备备缺陷管管理制度度8.1设备备缺陷管管理制度度要求全全面掌握握设备的的良好状状态，以以便及时时发现设设备缺陷陷，并尽尽快补缺缺。保证证设备经经常处于于良好的的技术状状态，是是确保供供电系统统安全运运行的重重要环节节，也是是妥善安安排设备备检修、校校验和试试验工

53、作作的重要要依据。8.2一类类缺陷是是紧急缺缺陷，凡凡可能发发生人身身伤亡、大大面积停停电、主主要设备备损坏，或或造成有有严重影影响的停停电事故故的缺陷陷称为一一类缺陷陷，这种种缺陷性性质严重重，情况况紧急，必必须立即即处理。8.3二类类缺陷是是重要缺缺陷，这这类缺陷陷设备尚尚可运行行，但情情况严重重，已经经影响设设备出力力，不能能满足系系统正常常运行的的需要，短短期内有有发生事事故的可可能性，威威胁安全全运行。8.4三类类缺陷是是一般缺缺陷，对对安全运运行影响响较小且且发展较较慢，可可以列入入计划进进行处理理。8.5发现现一类缺缺陷应立立即消除除，并向向本单位位主管领领导调度度汇报，二二类缺

54、陷陷应及时时安排计计划消除除，三类类缺陷可可结合定定期检修修有计划划消除。8.6配电电室值班班人员应应将发现现的设备备缺陷填填写在设设备缺陷陷记录本本内。9. 电梯梯机房管管理制度度9. 1 电梯专专用机房房应做到到随时上上锁，门门锁钥匙匙应由主主管人员员或专门门人员保保管；92 机机房应通通风良好好，照明明满足要要求，门门窗关闭闭灵活，任任何季节节机房内内温度应应保持在在摄氏55度40度之之间；93 机机房内应应保持干干净、整整洁，严严禁存放放易燃医医爆或危危险物品品，不准准堆放其其他杂物物；94 机机房内消消防器材材应放在在显著位位置，并并保证齐齐备良好好，在有有效期内内；95 电电梯机房

55、房应每周周打扫一一次卫生生；96 闲闲杂人员员不准进进入机房房，若因因工作需需要，需需要确定定进入时时，须经经主管人人员批准准，并在在专业人人员陪同同下进入入机房；97 未未取得特特种设备备操作证证人员员，不得得随意动动用，操操作电梯梯设备；98 由由专业人人员依据据安全全操作规规程规规定，保保持机房房内设备备设施表表面无积积尘、无无锈蚀、无无油渍、无无污物。保保证电梯梯的正常常运行；9. 9电电梯机房房因维修修、保养养等造成成停梯时时，应在在基站挂挂出告示示牌。10. 乘乘梯须知知10.1注注意轿厢厢内是否否具有电电梯安全全检验合合格标标志，未未经检验验合格或或超过检检验有效效期的电电梯不得

56、得使用；10.2乘乘梯时应应相互礼礼让，不不得在轿轿厢内打打闹，蹦蹦跳或进进行其他他危害电电梯安全全运行的的行为；10.3应应正确使使用轿厢厢内外各各按键，请请勿乱按按；10.4电电梯门在在打开状状态时请请勿使用用外力及及物品强强行阻止止电梯门门关闭，电电梯运行行中不得得用手或或其他物物件强扒扒电梯门门，以免免发生停停梯事故故；10.5请请勿在轿轿厢内吸吸烟、吐吐痰或从从事其他他不文明明行为，不不准携带带易燃易易爆及腐腐蚀性物物品乘坐坐电梯；10.6学学龄前儿儿童及其其他无民民事行为为能力人人员搭乘乘无人职职守电梯梯的，应应有成年年人陪同同；电梯运行中中如发生生任何意意外，应应利用轿轿厢内警警

57、铃和通通讯装置置与电梯梯维修、管管理人员员联系，等等待救援援，切勿勿扒门脱脱离以免免发生危危险；10.7本本梯为载载客电梯梯，严禁禁载货。第三节 空调专专业编号：ZWWPM-C-BBB-EEN-005 版本：C/111空调系系统运行行管理规规定序号项目要求1运行管理规规定1、 空空调值班班人员对对设备应应经常进进行巡视视检查，包包括定期期巡视及及特殊巡巡视。2、 工工程部经经理或主主管应定定期检查查、指导导冷冻机机房的运运行管理理工作。空空调领班班每天检检查一次次运行及及机房管管理情况况，对设设备存在在的问题题能及时时处理并并作好记记录。3、 操操作工巡巡视检查查应集中中精力，若若发现设设备有

58、异异常情况况应记录录在案，重重大设备备缺陷应应立即向向主管领领导汇报报，密切切监视设设备情况况，在主主管的指指导下进进行设备备的检修修或切换换工作。2规章制度齐齐全并认认真执行行1、 空空调工应应持证上上岗，应应具有空空调专业业等级证证书，并并能熟练练掌握操操作、维维护保养养有关设设备的技技能。2、 认认真执行行交接班班制度、定定期巡检检制度、设设备操作作规程的的规定当当值无违违章、违违纪现象象的发生生。3冷冻机、空空调设备备运行正正常无重重大事故故1、严格按按照操作作规程操操作，做做到冷冻冻机运行行稳定无无液击、咬咬缸、喘喘震、超超温、超超压、泄泄漏等异异常显现现象；按按时记录录油温、冷冷却

59、水进进出水温温度及压压力，冷冷媒水进进出口温温度及压压力，吸吸排气温温度及压压力、电电压、电电流等，发发现异常常及时处处理并上上报做记记录。2、做好设设备的维维护保养养工作，认认真做好好保修期期内与外外包设备备的保养养记录，各各种保养养记录保保存完好好。3、对设备备使用的的压力表表、温度度计等测测量器具具应定期期检查，保保证其灵灵敏可靠靠。4、保证润润滑油、冷冷媒、传传热面的的清洁，保保持良好好的传热热效果。4电气控制系系统完好好1、 定定期清除除电器柜柜内灰尘尘，检查查个电器器元件无无烧损，使使其接触触良好，且且接线符符合规范范要求。2、 电电机运行行正常，无无超温过过流现象象，接线线牢固正

60、正常。3、 机机房内照照明电器器等应绝绝缘良好好，机器器设备接接地良好好。5日常管理1、 机机房内应应有良好好的事故故排风设设备、通通风照明明良好，地地面、门门窗设备备保持干干净整洁洁，通道道畅通。2、 机机房内不不准挪作作他用，不不准堆放放杂物及及易燃、易易爆物品品，配备备相应的的灭火器器具。3、 明明火作业业严格遵遵守劳动动和消防防部门规规定，严严格执行行持证操操作制度度。4、 做做好操作作维修人人员的业业务培训训工作，提提高操作作人员的的业务应应变能力力。5、 做做好冷冻冻机的经经济运行行，合理理供冷，使使机器始始终保持持良好的的安全运运行状态态。2 中中央空调调运行规规程21操作作要求