地铁公司TOD在房地产开发中的降维打击

1、在你的印象中，地铁公司是怎样的企业？是做轨道交通运输的？是做轨道开发建设的？还是做资产管理的？其实，很多地铁公司还有一个鲜为人知的身份一一他们也是 房地产公司。最典型的是中国香港的香港铁路（即“港铁”）。2021年，港铁录得股东应占利润95. 52亿港元，其中物业发 展局部就占了 92. 77亿港元。今年上半年物业开展业务利润 更是到达77. 86亿港元。而在中国内地，深圳地铁同样可圈可点。去年深圳地铁赚了 29亿元人民币，其中站城一体化开发业务占到71. 7%。今年 上半年营收H9. 75亿元，其中有86亿元来自站城一体化 开发业务。怪不得有人调侃，盈利能力强的地铁公司，是被轨道交通耽 误的

2、房地产商。1赚钱的地铁公司都离不开房地产业务据中国城市轨道交通协会的数据，截至2021年底，中国大 陆地区共有50个城市开通城轨交通运营线路283条，运营 线路总长度9206. 8公里。其中，地铁运营线路7209. 7公里, 占比78. 3%o在已开通地铁的各城市中，运营线路条数top5分别为上海、 北京、广州、成都、武汉。2021年，净利润top5的地铁公 司分别为：第一，深圳地铁29. 97亿元第二，北京基础设施 投资24. 54亿元第三，武汉地铁17. 31亿元第四，南昌轨 道交通16. 99亿元第五，成都轨道交通9. 94亿元其中，深圳地铁连续多年都是内地最赚钱的地铁公司。在此 前的2

3、020年及2019年，净利润都超过百亿，远高于其他地 铁公司。地铁公司的收入主要来自于票务、站内广告等。作为公益属 性的基础设施，地铁的票价并不高，而无论是前期开发的投 入，还是后期运营的折旧、能耗、维护、人工等各项本钱都 高昂，整体投资回报周期长，仅靠卖票及广告收入，很难实 现较为理想的经济效益。大局部城市的地铁，都需要政府补 贴维持运转。深圳地铁之所以连续多年实现较好盈利，房地产开发业务作 出了主要贡献。以2022年上半年为例，公司实现营收119. 75亿元，净利 润约6. 23亿元。利润主要来源于站城一体化开发业务板 块，包括住宅、商业和保障房工程，大局部为集住宅、商 业、公寓、写字楼、

4、酒店等多种业态于一体的城市综合体。上半年，上述工程营业收入为86. 08亿元，毛利49. 28亿 元，毛利率57.25%。除此以外，深圳地铁还是万科的大股东，持有万科29. 38% 的股份。对万科的投资，也让深圳地铁每年都获得相当可观 的回报。去年净利润排名第二的武汉地铁，近几年盈利水平不断攀 升，也离不开房地产业务的贡献。数据显示在2020年，武 汉地铁的房产开发收入就已到达53. 2亿元，占营业总收入 的 62. 78%O2轨道交通T0D强化了地铁公司造血能力从目前来看，“地铁+物业”的模式，是地铁公司提升盈利 能力的秘诀。在中国，香港铁路（下称“港铁”） 是这一模式的先行者。目前内地盈利

5、能力最强的深圳地铁， 也是通过向香港“取经”，摸索出自己的“赚钱”门道。 港铁通过承建和运营铁路，以此获取铁路沿线的土地开发权 限。得益于房地产业务，港铁很早就成为中国最赚钱的地铁 公司。年报显示，港铁仅2021年一年就开发了 2万个住宅 单位和两个大型商场工程。截至去年底，港铁已拥有16个 大型商场和13. 4万个住宅单位。2022年上半年港铁物业发 展录得利润77. 86亿港元,同比增长152.7%。而在内地，深圳地铁是最早试水轨道交通TOD模式的。2008 年，深圳地铁耗资17亿元，购入深圳前海141万平方地块, 首次进行地铁上盖房地产工程开发，以物业销售的收入反哺 地铁开发。由此开启深

6、圳地铁的站城一体化开发道路。目前，各地的地铁公司，大局部或多或少都有一些T0D业务。 进行房地产开发，常见的模式有两种：一种是自己成立公司，独立进行房地产开发运营。典型代表就是深圳地铁。深圳地铁已建立完善的地产开发团 队，其旗下子公司深铁置业就是负责房地产开发业务的。深铁置业近几年销售额均在百亿级别，克而瑞2021年深圳 房企权益销售额T0P20显示，深铁置业以销售金额138. 78 亿元挤进前三，仅次于华润置地和万科。另一种是与大型房企或区域龙头联手，共同进行工程开发运 营。这种模式目前更为普遍。以广州地铁为例。自2017年起，广州地铁开始探索地铁T0D 模式。广州地铁主导地铁上盖土地资源的

7、获取，再也其他房 企合作开发。与广州地铁合作最密切的，是越秀地产。2019年，广州地铁战略入股越秀地产，成为越秀地产第二大 股东。自此以后，广州地铁频频出手拿地，双方共同呈现了 多个TOD工程。据越秀地产董事长林昭远在2022年3月份 的业绩会上透露，广州地铁入股以来，越秀地产已获5个T0D 工程。另外，据时代财经不完全统计，截至目前广州地铁计划的T0D 工程已有约15个。3T0D越来越火谁能从中分到一杯羹？和普通的地产工程相比，T0D工程的优势非常明显。尤其是拿地本钱低这个优势，是房地产工程所无法企及的。 另外，随着轨道交通建设的建成，地铁上盖的住宅工程拥有 得天独厚的交通便捷优势。且T0D

8、工程为复合型业态，商业、 产业、公园绿地、医疗教育等配套一应俱全。和同一段的竞 品相比，T0D工程显然更有竞争力。但T0D工程的建设门槛，也令许多的房企望而止步。一方面，由于业态复杂，开发周期长，开发难度也比普通的 住宅工程要高出一大截。很多的房企不具备参与T0D开发的 能力。另一方面，T0D的业态特点，要求开发商不仅要具备 建房-卖房的能力，还要具备运营服务能力，包括商业运营, 产业招商、物业运营及服务等，这对许多房企来说无疑也是 一种挑战。不难发现的是，近年来，各城市地铁公司在加速房地产业务 布局，而房企也都在积极寻求与地铁公司的合作机会。越来越多的地铁公司，开设了独立的房地产板块，或成立

9、房 地产子公司。以杭州地铁为例，公开信息显示，去年一年时 间内，杭州地铁新设合并的房地产开发企业就到达11家。 各大房企也都在积极拓展TOD业务。比方越秀地产，今年上半年营业收入同比增长29. 1%,正是 得益于TOD工程销售业绩的稳定增长，上半年越秀地产共实 现TOD合同销售金额约人民币120. 7亿元，同比增长近6成。 今年，越秀地产还将T0D业务向大湾区以外拓展，通过股权 转让以总额人民币17亿元收购了杭州地铁勾庄车辆段T0D 工程。华润置地、万科集团等也有所动作。前不久深圳第二轮集中 土拍，华润置地就与深铁集团联合体竞得位于光明凤凰街道 的一宗地块。此前的5月底，华润置地与深铁集团举行战略 合作签约仪式，双方将联手打造一批T0D工程。万科集团在深圳、上海、浙江、成都、武汉等多地都有落地 T0D工程。在8月31日的万科中期业绩会上，万科董事会主 席郁亮以浙江市场为例，表示“万科在浙江市场有T0D工程、 长租公寓、物流仓储服务等多种业务场景，从当前效果来看, 万科的城市综合配套服务能力在高强度竞争市场中经受住 了考验，也表达