法律知识问题论联合开发房地产若干法律

1、 PAGE PAGE 5论联合开发房地产若干法律问题论联合开发房地产若干法律问题作者山东正洋律师事务所 张洪涛内容摘要：何确保合同的合法效等法律问题进行探讨.关键词：联合开发 房地产 概念 特征 组织方式 有效性对于房地产开发业，土地和资金都是必不行少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通宽敞的房地产 商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充分但没有土地的窘境.于是联合开发应运而生。联合开发作 为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目,对房地业的进展功不行没。但同时，联合开发引发 的纠纷也不在少数,且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大,案情错综简单(例如，每年最高人民法院

2、审理的民事案 些问题做了点思考，现呈现给各位方家，期望能起到抛砖引玉之效.一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征：所谓联合开发房地产，指双方当事人商定，由一方供应建设用地使用权,另外一方供应资金、技术、劳务等，合 作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。供应土地使用权的一方，我们称之为供 地方;另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是 体土地上联合建房.从概念的界定我们不难发觉联合开发房地产属于民法通则规定的法人联营，具有如下特征：（一)、主体特定性.体现在联合开发双方中必需有一方以上具备房地产开发资质 :（一）有万

3、元以上的注册资本（专业、建筑工程专业的专职技术人员,名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以进入该领域的公司具备相应的开发力量。（二）贯彻责、权、利统一的原则。 地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一,并非指在开发的任何环节双方当事人都必需均等的 付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人 监督),而是由房地产公司全权负责,这并不意味着违反了该原则。（三）法律关系简单。 ）;其次是联合 或批文都应以合作双方的名义办理,只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批 其他单位或个人的

4、关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。二、选择恰当的合作方式是顺当进行联合开发的组织保障。依据民法通则中关于联营的规定,联合开发房地产可以实行三种方式：（一、组建新的法人.即双方出资（城市房地产管理法）其次十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照 ）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方依据出资比例担当风险、猎取收益。以项目公司 要肯定的时间，成立规范的管理机构,费用较高且简洁错过商机；再比如以土地使用权出资必需办理土地使用权 转移手续,而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以 后上交联合开发各方,对合作

5、者来讲这当然是不合算的。（二)、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”， 理委员会不但行使内部只能,而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了建筑工程施工合同 欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不消灭这种状况,联合开发双方必需对联合管理机构的法律 地位有清楚的生疏，并且留意避开对外使用联合管理机构的名义.（三、不成立联合机构， 依据合同的商定各自独立履行义务.这种方式主要使用于相对简洁的项目。上述第、种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间简洁产生纠纷外（下文将具体论述，实践中（不论以合作任何一方的名义直接产生） 都担当连带责任

6、？有一种观点对此持确定态度,理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等 的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任 不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，依据这种观点，法院只要能认 定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方担当连带责任,而不必考虑该合同是哪一方签定的,也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响.笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。假如联合开发合同明确商定了双方互负连带责任，自然应以 思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人商定的内容不同，合同的性质就会不同。假如合 同重在双方商定

7、出资，即一方供应土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同 双方对各自的行为独立担当责任.二、 签定完备的联合开发合同是避开纠纷的关键.联合开发房地产合同内容简单，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠 纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体,实践中对其法律性质生疏不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预 测。因此，签订联合开发合同肯定要谨慎。结合实践阅历，笔者认为以下几点尤其应当重视：（一)、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做具体的商定，杜绝“争取做到”“大 诺。（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确商定。联合开发的

8、最终目的是猎取收益，一般以安排房产的方式体 关系,虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简洁地商定了安排比例，而对 具体位置只字不提，在安排时消灭纠纷就不难理解了。另外,由于规划变更等缘由也往往消灭联合开发合同商定 的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出商定。（事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺当进行.比如，假如供地方没有按商定时间供应符合“三通一平” 的房产安排，拖延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付肯定数额的违约金。（四（当然要高于原 出资数额。依据国家有关部门金融法规，禁止企业间相互借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对 此，双方当事人在签定合同时,要倍加留意。(五、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定,合作合同应当具体商定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。四、 做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。以协议方式（即不组建项目公司）联合开发房地产,双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建 的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是