商业工程部管理手册

1、 PAGE PAGE 112RONGHAO 深 圳 市 荣 超 物 业 管 理 有 限 公 司工程部管理手册一、岗位职职责与管管理制度度1. 工程程部行为为准则1.1 目的规范工程维维修人员员的服务务行为，树树立公司司良好形形象，为为客户提提供优质质服务。1.2 适用范范围适用于福建建时代众众联商业业经营管管理有限限公司工工程部员员工。1.3 内容1.3.11 关心公公司，热热爱本职职工作，遵遵守公司司各项规规章制度度和劳动动纪律，维维护公司司利益和和荣誉，爱爱护公司司设备、设设施。1.3.22 认真贯贯彻公司司“开源节节流”的方针针，在工工作中力力行节俭俭，不浪浪费公司司资源。13.3 从全

2、局局出发，树树立良好好的合作作意识，团团结、真真诚协作作，达到到畅顺、高高效率的的工作绩绩效，切切实服从从经理的的工作安安排和调调度，如如有异议议，必须须做到“先服从从后投诉诉”。1.3.44 对工作作中出现现的问题题不推诿诿，勇于于承担责责任，并并从中吸吸取教训训，不断断提升工工作水平平。1.3.55 未经公公司经理理授权或或批准，不不得以公公司名义义对外展展开业务务或在外外兼任获获取薪酬酬或间接接利益之之工作。1.3.66 未获批批准，不不准将本本公司的的办公用用品、公公用工具具、设备备、设施施等擅自自赠与、转转租、出出租、出出借、抵抵押给其其他公司司、单位位或个人人。1.3.77 工作时

3、时间须配配戴工作作证，着着装整洁洁，注意意形象、仪仪表。1.3.88 严禁向向商家或或业主索索取或收收受任何何礼品酬酬金。1.3.99 必须将将服务意意识，服服务态度度和服务务技巧贯贯彻落实实到言行行中，语语言文明明礼貌，对对业主提提出的质质疑要耐耐心、细细致地回回答或解解释，不不得推脱脱。1.3.110 备施商家家或业主主项及真理般由员理1.3.111 对上门门服务应应注意商商家或业业主屋内内卫生，必必须穿鞋鞋套，不不得损坏坏商家或或业主物物品，如如移动物物品，需需经商家家或业主主同意，收收费时应应公平、公公正、公公开、合合理，并并经商家家或业主主签字生生效，服服务完毕毕，应将将工作场场所打

4、扫扫干净。2工程部部经理岗岗位职责责2.1 任职资资格2.1.11 具有本本科以上上学历，中中华人民民共和国国特种技技术操作作许可证证2.1.22 具备工工程管理理理念与与理论基基础,熟熟练掌握握电工基基本原理理。2.1.33 具有较较强的专专业知识识，全面面了解住住宅和商商业内各各种设备备的基本本原理。能能够对下下属进行行技术指指导。2.1.44 掌握机机电工程程设计基基础知识识、熟悉悉电子通通讯设备备、计算算机、暖暖通、空空调、给给排水设设备、电电梯等的的使用和和维护管管理，熟熟悉基建建、环境境保护、安安全生产产、劳动动保护方方面的政政策与法法规。2.2 工作内内容2.2.11 全面管管理

5、时代代广场工工程部事事务。2.2.22 负责组组织人员员对购物物广场物物业接管管验收和和交接工工作，负负责住宅宅区全部部工程资资料的交交接和使使用管理理工作；负责协协调主力力店、次次主力店店、商业业街内商商铺的入入驻装修修管理及及公用设设施设备备的管理理；2.2.33 负责购购物广场场所有商商家施工工现场的的统一管管理和协协调；协调公公司与开开发商的的各项工工程遗留留问题的的处理；2.2.44 负责时时代广场场内设备备设施的的维修保保养、督督导和管管理工作作；负责责签发工工程部上上报公司司的各种种文件、报报表、通通知和内内部管理理规定；建立完完整的设设备设施施技术档档案和维维修档案案。2.2.

6、55 负责突突发性的的设备故故障处理理与人员员调度，并并组织调调查设备备事故原原因，制制订预防防措施。2.2.66 负责对对设备保保修单位位维护保保养工作作的联系系、协调调、监管管及质量量评定，根根据设备备的特点点制订或或审核各各类设备备的年度度、季度度、月度度、周预预防性检检修保养养计划，并并监督落落实。2.2.77 检查交交接班情情况、巡巡查情况况，回访访维修情情况，并并对工作作中存在在的问题题尽快提提出处理理意见，负负责具体体的技术术性检查查。2.2.88 制定和和审定员员工培训训计划，定定期对员员工进行行业务技技能、服服务意识识、基本本素质的的培训；2.2.99 负责商商业综合合体设备

7、备设施大大、中工工程改造造的申请请和实施施；2.2.110 配合其其他部门门开展工工作，落落实上级级安排之之临时性性工作。3. 工程程部主管管岗位职职责3.1 任职资资格3.1.11 具有中中华人民民共和国国特种操操作许可可证3.1.22 具有中中级以上上电工技技术等级级资格或或相关技技术等级级资格。3.1.33 掌握电电工基本本原理。3.1.44 熟悉时时代广场场内设备备备用配配件的规规格、性性能、型型号、名名称。3.2 工作内内容3.2.11 协助经经理落实实时代广广场内设设备、设设施管理理工作。3.2.22 具体负负责时代代广场内内各类设设备、设设施的操操作、维维修保养养、业主主的报修修

8、项目及及对员工工的培训训。3.2.33 负责设设备、设设施的紧紧急抢修修工作。3.2.44 对维保保所需配配件进行行管理，各各类设备备运行资资料的记记录与管管理，维维修资料料的管理理。3.2.55 督导、检检查维修修人员的的工作情情况，并并填写日日常工作作表。4. 工程程部维修修工岗位位职责4.1 任职资资格4.1.11 具有中中华人民民共和国国特种技技术操作作许可证证4.1.22 熟练掌掌握电工工基本原原理。4.1.33 熟练掌掌握辖区区内的设设备操作作技术规规程及家家庭水电电维修工工作。4.2 工作内内容4.2.11 服从经经理和主主管（领领班）的的调度与与工作安安排。4.2.22 负责时

9、时代广场场内内各各相关设设备设施施的维保保工作，负负责水电电及其它它。4.2.33 参加设设备故障障的抢修修工作，及及时排除除设备故故障，确确保时代代广场内内的设备备保持良良好运行行状态。4.2.44 根根据预防防性维修修及保养养计划，认认真完成成各类设设备的维维修、保保养工作作。5. 工程程部机电电设备运运行管理理人员岗岗位职责责5.1 任职资资格5.1.11 具有中中华人民民共和国国特种技技术操作作许可证证。5.1.22 中级以以上技术术等级。5.1.33 有一定定的机电电设备维维修管理理经验。5.2 工作内内容5.2.11 机电设设备运行行管理人人员必须须不断学学习，提提高技术术技能，必

10、必须有高高度的责责任心，必必须持有有相关的的技术证证件。5.2.22 机电设设备运行行期间，须须确保其其安全运运行，随随时巡查查，并作作好相关关记录，严严格执行行交接班班制度。5.2.33 所有设设备运行行期间须须24小小时有人人值班并并巡查，及及进发现现问题并并作出有有效处理理。重大大故障或或紧急事事件时须须沉着冷冷静，及及进通知知相关人人员并作作应急处处理。5.2.44 设备停停止运行行期间，须须按时检检查并试试运行。所所有设备备须制定定详细维维修保养养计划，定期维维修保养养，并作作好记录录。5.2.55 所有设设备的操操作和检检修须按按说明书书规定程程序进行行，不得得随意更更改或省省略操

11、作作步骤。严严禁在设设备启动动前不作作检查。6 说规换零冷润等禁疲行病5.2.77 保持设设备房内内干净整整洁，严严禁无关关人员进进入设备备房,设设备设施施专用工工具或备备件等须须造册登登记，摆摆放整齐齐并保管管好。5.2.88 所有设设备设施施须设立立岗位责责任人，所所有标牌牌警示须须准确齐齐备到位位。6工程部部弱电维维修工岗岗位职责责6.1 任职资资格6.1.11 具有中中华人民民共和国国特种技技术操作作许可证证。6.1.22 有弱电电维保经经验。6.1.33 有中级级以上技技工职称称。6.2 工作内内容6.2.11 弱电维维修工须须定期制制定弱电电维修养养护计划划，并按按计划实实施。6.

12、2.22 对工作作范围内内的故障障和事故故进行处处理，并并作好记记录。6.2.33 对弱电电系统进进行巡查查监控，抄抄表记录录。6.2.44 参加应应急抢修修，配合合其他工工程人员员工作。6.2.55 对外单单位弱电电施工布布线等进进行监控控。8、工程部部值班、交交接班管管理规定定8.1 目的： 规范值值班与交交接班管管理确保保值班质质量。8.2 适用范范围 适用时时代广场场工程部部值班人人员.8.3 值班制制度8.3.11 值班人人员在值值班期内内必须坚坚守岗位位，不得得擅自离离岗、干干私事、酗酗酒聊天天等。8.3.22 值班（夜夜班）人人员应处处理好本本班报修修工作，不不能处理理的应注注明

13、原因因。发现现设备故故障应马马上排除除，如无无法处理理应及时时向主管管或值班班总负责责人反映映。8.3.33 应按规规定巡查查设备运运行情况况，并巡巡查其它它设备、设设施状况况，发现现设备故故障应马马上排除除，如无无法处理理应及时时向主管管或值班班总负责责人汇报报。8.3.44 认真填填写好各各“机电设设备运行行日志”和工工程部值值班交接接班记录录表及及其它相相关记录录。8.3.55 值班人人员不得得私自调调班，因因特殊情情况要调调班，必必须向经经理申请请。8.3.66 严禁无无关人员员进入值值班室和和机电设设备房，检检查各类类工具和和钥匙等等。8.4 接班制制度8.4.11 认真听听取交班班

14、人员的的值班和和设备运运行情况况报告。8.4.22 查看上上一班的的值班日日志和运运行日志志及巡查查记录等等。8.4.33 检查仪仪器、工工具等物物品是否否齐全、完完好，各各机房是是否干净净整洁。8.4.44 巡视各各设备的的运行情情况，各各参数是是否正常常。8.5 交班制制度8.5.11 交接班班人员必必须当面面交接并并签名。8.5.22 交班人人员必须须整理好好本班的的各种运运行巡查查记录和和值班资资料等。8.5.33 交班人人员必须须详细介介绍其值值班情况况、机器器运行情情况及存存在的未未处理问问题。8.5.44 所有问问题记录录须现场场交代清清楚,等等接班人人员确认认。 8.6 不能交

15、交接班之之情况：8.6.11 上一班班运行情情况未交交待清楚楚，记录录不规范范，操作作间不整整洁。8.6.22 正在进进行倒闸闸操作或或事故处处理过程程中。8.6.33 交接过过程中发发生故障障，应停停止交接接，由交交班人员员负责处处理事故故，接班班人协助助事故处处理。8.6.44 交班人人隐瞒问问题不报报，经查查证确系系其责任任的。8.7 附表:8.7.11 工工程部值值班交接接班记录录工程部值班班交接记记录表NO：ZRR-ZLLGC3301日期值班时段值班人值班内容处理结果或或建议：接班人员意意见：日期接班时间接班人员 9. 工程程部钥匙匙管理规规定9.1 目目的规范钥匙管管理工作作，确保

16、保各设备备设施房房的钥匙匙，使用用规范和和安全。9.2 适适用范围围适用于时代代广场工工程部。9.3 内内容9.3.11 所所有钥匙匙任何时时候须有有不少于于一把备备用，所所有备用用钥匙须须造册登登记。9.3.22 各各设备设设施房的的钥匙应应清楚标标明，并并整齐有有序的放放置在钥钥匙专柜柜中；钥钥匙专柜柜由工程程主管掌掌管。9.3.33 在在正常情情况下，各各设备设设施房的的钥匙不不能借给给外单位位人员或或其他各各部门人人员，如如特殊情情况下，必必须经主主管同意意并填写写领（借借）用钥钥匙登记记表；9.3.44 工工程人员员用钥匙匙，须填填写领领（借）用用钥匙登登记表并并签名确确认，工工程人

17、员员离开本本部门，所所有钥匙匙须缴回回。9.3.55 钥钥匙丢失失或损坏坏时，当当事人应应填写钥钥匙丢失失/损坏坏申请表表，工工程主管管查实后后填表补补回。9.3.66 工工程人员员必须妥妥善保管管好领用用钥匙，熟熟悉各钥钥匙的使使用范围围，并承承担相应应责任，每每月月底底统计一一次，填填写钥钥匙月库库存统计计表。9.4 附附表：9.4.11 领领（借）用用钥匙登登记表9.4.22 钥钥匙丢失失/损坏坏申报表表9.4.33 钥钥匙月库库存统计计表领（借）用用钥匙登登记表NO：ZRR-ZLLGC3304日期设备钥匙名名称数量借/领匙原原因借匙人归还日期接匙人钥匙丢失/损坏申申报单NO：ZRR-Z

18、LLGC3305时间钥匙名称丢失地点丢失或损坏坏数量原因：丢失或损坏坏钥匙人人工程部主管管 钥匙丢失/损坏申申报单NO：ZRR-ZLLGC3305时间钥匙名称丢失地点丢失或损坏坏数量原因：丢失或损坏坏钥匙人人工程部主管管物品材料料月库存存统计表表NO：ZRR-ZLLGC3306序号内容（名称称）上月库存本月进本月出本月库存备注制表： 审核：二、工程维维修管理理规定1.维修服服务承诺诺1.1 目的：维修管理人人员服务务于正荣荣时代广广场商家家及业主主，快速速优质完完成商家家及业主主的每一一起报修修任务，圆圆满地处处理好每每一起投投诉是维维修人员员的职责责，让商商家及业业主满意意是我们们工作的的目

19、标。服务承诺维修员工一一定要努努力学习习，不断断提高自自身的业业务素质质，以达达到维修修时能准准确判断断，处理理快速。1.2.22 讲究文文明礼貌貌，注重重言行举举止，尊尊重商家家及业主主，急商商家及业业主所急急。1.2.33. 工作认认真细致致，注意意讲究卫卫生，节节约材料料，损坏坏东西负负责赔偿偿。1.2.44 尽力做做到当天天的维修修投诉当当天处理理完，实实在无法法完成的的必须向向商家及及业主解解释清楚楚,做到到维修及及时率达达到999%以上上，维修修合格率率达到995%以以上。 确保商商家及业业主用水水用电安安全正常常，按时时抄表，维维护商家家及业主主利益，做做到有错错必纠。1.2.6

20、6 所有员员工必须须定期参参加培训训，持证证上岗，确确保时代代广场内内所有机机电设备备处于良良好的运运行状态态。1.2.77 经常回回访，征征求商家家及业主主意见，倾倾听商家家及业主主声音。2.工程部部日常工工作管理理规定2.1 目的规范工程部部内部管管理工作作，确保保内部管管理高效效有序，为为商家及及业主提提供高效效优质的的服务。2.2 适用范范围 时代广场场工程部部全体员员工2.3 内容：2.3.11 按时上上下班，上上午122：000分和下下午188：000分前不不能提前前下班或或吃饭，中中午上班班不能迟迟到。2.3.22 上班时时间内无无具体工工作时，原原则上在在办公室室等候，需需外出

21、巡巡查设备备情况时时须告知知主管，不不得办私私事。2.3.33 上班时时须配戴戴工作证证，穿着着整齐，不不得穿拖拖鞋。2.3.44 及时处处理维修修申请单单，不得得积压。上上午111：100和下午午17：10以以前的维维修单，必必须及时时处理完完毕，有有些维修修如情况况紧急或或商家业业主有特特殊要求求的，不不管加班班与否，都都必须在在当天处处理完毕毕。当天天无法处处理的都都必须在在“维修情情况”栏内注注明原因因，每个个维修单单处理完完毕后须须商家业业主与维维修人员员签名。2.3.55 上门维维修时须须带工具具袋（箱箱），必必备工具具都放在在里面，以以节省时时间，增增加工作作效率，少少跑路，多多

22、干活。2.3.66 服从主主管安排排，每天天上班后后先在办办公室报报到，等等候分配配一些重重点的突突出的或或需多人人合作的的工作，如如无特殊殊情况处处理，各各人分头头工作。2.3.77 紧急情情况时工工程人员员（接到到通知）须须立即赶赶到现场场，等候候分配工工作或作作应急处处理，直直到事故故处理完完毕才能能离开。2.3.88 服务态态度作为为上门维维修服务务的一部部份，每每个工作作人员必必须提高高自身素素质，工工作时认认真负责责，树立立良好的的敬业精精神，不不断提高高业务水水平。2.3.99 工作时时务必注注意人身身安全和和设备安安全，讲讲科学、多多商量、不不蛮干，配配电房、水水泵房或或高空作

23、作业等须须严格按按照操作作规程和和相关注注意事项项工作。2.3.110 团结务务实，努努力工作作，遵守守本部门门之制度度。2.3.111 工程部部主管，每每天至少少巡查各各设备设设施一次次，检查查各班值值班巡查查情况，每每星期不不定时抽抽查不少少于1次次，抽查查内容见见工程程部抽查查表。2.3.112 主管（领领班）综综合考虑虑各种情情况（含含经理交交待事项项、机电电设备是是否已到到检修时时间等），将将当天工工作安排排下去。2.3.113 各当班班维修人人员原则则上（除除值班人人员外）无无维修单单时应在在值班室室等候待待命。2.3.114 各当班班维修人人员出去去维修，（含含有偿服服务和公公共

24、维修修），应应注明时时间，回回来交单单时应注注明完成成时间，并并且尽量量让商家家业主写写上意见见，以备备查单考考核，具具体见维维修单。2.3.115 关于机机电设备备大型的的水电系系统等的的更换，由由经理安安排填写写维修单单，其余余参照44条办法法。2.3.116 土建人人员的维维修工作作，经理理（主管管）应以以抽查的的办法，检检查完成成的工效效。2.3.117 的经理（主管）2.4 附表2.4.11 工工程部抽抽查表工程部抽查查表年 月 日 NNO：ZZR-ZZLGCC3100位置内容抽查质量结结果问题记录整改情况抽查人电梯环境卫生维保情况记录资料操作情况配电房环境卫生维保情况记录资料操作情

25、况发电机房环境卫生维保情况记录资料操作情况水泵房环境卫生维保情况记录资料操作情况联动系统环境卫生维保情况记录资料操作情况风机房环境卫生维保情况记录资料操作情况监控中心环境卫生维保情况记录资料操作情况3零星工工程申报报与施工工管理规规定3.1 本时代代广场所所辖范围围内零星星工程须须尽量做做到自检检自修，在在人力或或技术方方面确有有困难时时可申请请对外委委托施工工。3.2 零星工工程对外外委托施施工，须须由维修修责任人人申请，填填写对外外委托维维修申请请单，由由工程主主管组织织相关人人员现场场考查，报报经理审审批后方方可施工工。3.3 所有外外委零星星工程申申报同时时须做好好材料预预算，工工期预

26、计计、所需需人工费费用及施施工开始始日期等等。3.4 委单个考技量员以工量期3.5 施工前前工程主主管须组组织维修修责任人人及施工工方拟定定详细施施工方案案，施工工方人员员须按所所拟定方方案进行行，施工工时对施施工地点点是否有有水、电电、气等等经过应应作详细细了解，如如有须作作明显警警示牌，施施工完毕毕后恢复复原有水水、电、气气等标志志。3.6 施工前前须对施施工人员员进行安安全防范范教育，做做到文明明施工，如如施工中中有对行行人或车车辆等造造成安全全隐患时时，须作作相应警警示或防防护。3.7 施工期期间维修修责任人人应对施施工全过过程跟踪踪，工程程主管应应定时巡巡查，对对施工所所用材料料须严

27、格格发放和和保管，杜杜绝材料料损失。3.8 施工完完毕后由由施工方方申请，由由工程部部主管组组织相关关人员验验收，填填写相关关验收报报告呈报报经理审审批。4. 客户户报修服服务管理理规定4.1 目的规范住户报报修服务务规程,增加客客户维修修满意率率,完善善内部维维修管理理。4.2 适用范范围适用时代广广场商家家业主报报修处理理工作。4.3 内容4.3.11 工程维维修人员员从前台台接维维修单或或按口头头通知接接获维修修内容。4.3.22 由前台台或工程程人员预预约大致致上门维维修服务务时间，非非特殊情情况不得得超过预预约时间间10分分钟，特特殊情况况须与客客户沟通通并取得得同意。3 部根修安修

28、的维员应项和快原4 维修人人员到达达现场后后，对报报修项目目进行确确认，并并向客户户告之收收费标准准，客户户同意后后才能开开始维修修。4.3.55 上门维维修整个个过程应应注意文文明礼貌貌,现场场清洁卫卫生,移移动室内内设施须须有商家家业主同同意,损损坏东西西要致歉歉并按价价赔偿。4.3.66 维修工工作完成成后，维维修人员员应清整整工作现现场，检检查试用用。按维维修项目目收费标标准，在在维修单单上注明明各项费费用金额额，并请请客户签签名认可可。4.3.77 维修人人员在维维修单中中维修情情况栏内内注明情情况，并并签上维维修人名名字，将将第一联联交客户户，第二二联交回回工程部部主管存存档，第第

29、三联交交前台转转财务部部作为计计收服务务费用的的依据。4.3.88 月底对对维修内内容进行行统计，填填写工工程部有有偿服务务登记表表，并并对维修修内容进进 行行抽查回回访，统统计零修修及时率率与合格格率。4.4 工程部部报修处处理程序序（见下下页程序序图）4.5 附表4.5.11 维维修单4.5.22 有有偿服务务收费标标准（公公司另行行制定发发布执行行）4.5.33 工工程部有有偿服务务登记表表4.5.44 零零修及时时率统计计表维修单日期： 年 月 日 NNO：ZZR-ZZLGCC3111业主姓名物业位置预约时间联系人联系电话派单人维修内容维修情况维修负责人人接单时间完成时间业主意见签名：

30、 日日期：备注工程部报修修处理程程序客 户 报 修客 户 报 修办公登记、预约时间办公登记、预约时间工程部主管派工工程部主管派工维修员现场勘查维修员现场勘查无 偿 维 修无 偿 维 修现场清理准备工作组 织 人 员 维 修检 查 试 用恢 复 现 场、清 洁商家业主签字确认 案现场清理准备工作有 偿 维 修有 偿 维 修组 织 人 员 维 修组 织 人 员 维 修检 查 试 用检 查 试 用恢 复 现 场 清 洁恢 复 现 场 清 洁维修人员签名维修人员签名维修人员签名维修人员签名返单前台登记返单前台登记返单前台登记返单前台登记返单前台登记返单前台登记返单前台登记返单前台登记返单前台登记返单前

31、台登记回访或复查回访或复查工程部有偿偿服务登登记表NO：ZRR-ZLLGC3313序号时间位置维修内容维修材料及及人工费费用维修人零修及时率率统计表表NO：ZRR-ZLLGC3314月份内容1月2月3月4月5月6月7月8月9月实际零修项项目报修修总数维修及时的的单据数数零修及时率率维修合格的的单据数数实施维修的的单据数数零修合格率率统计人注: 零零修及时时率 =X100%维修及时的的单据数X100%实际零修项项目报修修总数零修合格率率 =X100%维修合格的的单据数X100%实施维修的的单据数数5公共维维修5.1 目的规范公共维维修程序序,确保保公共设设施良好好。5.2 适用范范围时代广场工工

32、程部公公共维修修。5.3 内容5.3.11 公共维维修由前前台统一一派单或或口头通通知，口口头通知知维修服服务在维维修完毕毕后须补补单确认认。5.3.22 工程部部主管根根据维修修内容派派人派工工，并对对维修内内容进行行规划设设计，并并作出人人工、材材料、工工期等的的预算报报经理审审批，日日常小修修可直接接由维修修人员在在仓库领领材料修理。5.3.33 维修人人员做好好维修前前的准备备工作，（如如工具、材材料、安安全防范范措施等等），做做好现场场清理工工作。 维修过过程须认认真负责责，相关关人员要要跟踪检检查。 维修结结束后要要检查试试用，恢恢复现场场。 维修人人员应填填写好“维修单单”并交回

33、回工程部部及前台台备档。 一定时时间内复复查。5.4 附表5.4.11 工程程部公共共维修登登记表工程部公共共维修登登记表NO：ZRR-ZLLGC3315序号时间位置维修内容维修材料维修人6机电设设备设施施管理规规定6.1 目的规范机电设设备设施施维修程程序，确确保机电电设备设设施运行行良好，保保障人员员及财产产安全。6.2 适用范范围时代广场工工程部机机电设备备设施维维修人员员。6.3 内容6.3.11 机电设设备设施施应造册册登记，并并制作登登记卡，登登记卡内内容应详详细准确确。6.3.22 机电设设备设施施应制定定完善维维修保养养计划并并落实。6.3.33 机电设设备设施施的报修修由工程

34、程部人员员根据维维保计划划，现场场运行情情况或故故障填报报机电电设备设设施维修修报批表表，工工程部经经理根据据维修内内容确定定方案，主主管（领领班）负负责维修修现场的的组织、指指挥、监监管。6.3.44 参与维维修人员员应严格格按方案案、按步步骤操作作，前期期准备工工作要细细致到位位，维修修标志、警警示、隔隔离物等等要齐备备，维修修人员必必须具备备本项目目维修之之资格。6.3.55 维修完完毕后维维修人员员须清理理现场，待待主管确确认后对对机电设设备设施施进行试试运行，224小时时内应加加大对维维修现场场的巡查查力度。6.4 附表6.4.11 设备备情况登登记表6.6.22 机电电设备设设施维

35、修修报批表表设备情况登登记表类别 NNO：ZZR-ZZLGCC3166设备名称型号规格设备编号安装位置数量功率产地备注机电设备设设施维修修报批表表NO：ZRR-ZLLGC3318时间地点维修人员维修内容维修方案（包包括时间间、人工工、材料料等）工程部主管管：工程部经理理:7. 工程程部机电电设备设设施环境境要求管管理规定定7.1 目的满足机电设设备设施施使用条条件，延延长设备备设施的的使用期期。7.2 适用范范围时代广场工工程部设设备设施施房。7.3 内容7.3.11 保持设设备房内内干净整整洁，专专用工具具、备件件摆放整整齐有序序。7.3.22 所有设设备房应应有2次次/月清清洁卫生生，做到

36、到干爽、不不湿滑、无无杂物等等。各箱箱柜内无无灰尘、油油渍、结结碳等。7.3.33 照明灯灯光稳定定，有足足够的高高度。经经常检查查备用照照明工具具，确保保齐备良良好。7.3.44 机房内内应通风风良好，门门窗开启启灵活，防防小动物物设施完完好。7.3.55 确保辅辅助设备备运行良良好，保保持适当当环境温温度。8. 房屋屋本体维维修基金金管理规规定8.1 本体维维修基金金属各楼楼宇物业业业主共共有资产产，以每每栋房屋屋为单位位，由该该栋房屋屋的所有有业主按按合同各各自房屋屋的建筑筑面积分分担和享享有。8.2 业主自自该栋房房屋竣工工交付使使用，保保修期满满后的第第一个月月起按月月向管理理处缴交

37、交本体维维修基金金，业主主发生变变更时所所交的本本体维修修基金不不作退还还。8.3 本体维维修基金金用于房房屋本体体共用部部位的维维修养护护，具体体包括：8.3.11 房屋的的承重结结构部位位（包括括基础、屋屋盖、梁梁、柱、墙墙体等）抗抗震结构构部位（包包括构造造柱、梁梁、墙等等），外外墙面、楼楼梯面、楼楼梯间、公公共通道道、门厅厅、屋面面、本体体共用排排烟管（道道），电电梯、公公共水池池、加压压水泵、本本体上下下水管道道，消防防设施、机机电设备备、公共共天线、共共用防盗盗监控设设施等。8.4 本体维维修基金金的300%用于于房屋本本体共用用部位的的日常维维修和零零星小修修，700%用于于房屋

38、本本体共用用部位中中修以上上的维护护工程。8.5 本体维维修基金金遵循“专款专专用”的原则则，以房房屋本体体每栋为为单位设设立专用用账号存存放本物物业的本本体基金金帐内。8.6 房屋本本体的日日常维修修和零星星小修金金额10000元元以下的的由管理理处主管管签名后后支付，中中修以上上维修工工程或维维修金额额在10000元元以上时时，需业业主委员员会或该该栋房屋屋50%以上业业主书面面同意方方可支付付。8.7 房屋共共用部位位的大、中中、小修修标准，执执行国家家的有关关规定，当当小区本本体维修修基金不不够支出出时，经经业主委委员会决决定，由由全体业业主分摊摊，单栋栋房屋本本体维修修基金不不够支出

39、出时，经经业委会会或该栋栋50%以上业业主书面面同意，由由该栋各各业主按按规定分分摊。8.8 中修以以上维修修工程，管管理处应应向业委委会提交交维修基基金使用用计划并并审议通通过。业业委会应应在收到到管理处处的计划划后155日内做做出答复复，急修修工程应应在7日日内做出出答复，业业委会逾逾期视为为同意。若若业委会会或该栋栋房屋550%以以上业主主不同意意使用本本体维修修基金，管管理处认认为有充充足理由由使用，可可由物业业公司提提出申请请，经区区住宅管管理部门门核准后后实施。8.9 本体维维修基金金的收支支情况由由管理处处每3个个月公布布一次，并并接受有有关部门门和业主的监督、质质询。8.10

40、经业委委会或所所维修养养护的单单栋房屋屋50%以上业业主同意意，日常常小修可可以超出出本规定定的本体体基金比比例。8.11 附表8.11.1 房房屋完好好率统计计表8.11.2 房房屋设施施零星小小修记录录表8.11.3 房房屋设施施维修养养护记录录表8.11.4 房房屋设施施维修养养护计划划表8.11.5 房房屋中(大)修修工程计计划表8.11.6 房房屋本体体维修基基金使用用情况汇汇报表8.11.7 房房屋本体体维修基基金台帐帐房屋完好率率统计表表NO：ZRR-ZLLGC3319月123456789101112积房房房积率名完好房屋面面积+基基本完好好面积注： 房屋屋完好率率 %总建筑面积

41、积制表： 审核核： 批准：房屋设施零零星小修修记录表表年 月 日日 NNO：ZZR-ZZLGCC3200年/月/目目用户名称（楼号）养护内容（更换使用用材料处处理方式式）养护单位（人）确认拟制： 核核准：房屋设施维维修养护护记录表表NO：ZRR-ZLLGC3321维保时间维保项目维保情况维保人备注制表： 审核： 批批准：房屋设施维维修养护护计划表表NO：ZRR-ZLLGC3322外墙瓷片外墙防漏外墙清洗楼顶隔热层层楼顶防水楼道内涂料料楼道内踏步步楼梯扶手单元门防火门管道除锈刷刷漆停车场设施施制表: 审审核: 批批准:房屋中(大大)修工工程计划划表NO：ZRR-ZLLGC3323工程名称计划时间

42、计划维修人人员工程内容(包括维维修内容容和材料料预算等等)工程主管意意见：相关部门意意见：管理处经理理意见：公司总经理理意见：房屋本体维维修基金金使用情情况汇报报表NO：ZRR-ZLLGC3324类别数目备注收取基金总总面积（）基金收取额额度（元/）本月应收（元）本月支出（元）本月使用率率（%）本月维修总总单数（单）本月10000元以以上维修修单数（单）上次结余总总数（元）本次结余总总数（元）说明：制表： 审核核： 批准准：房屋本体维维修基金金台帐NO：ZRR-ZLLGC3325维修位置维修内容维修材料工维修时间维修人制表： 审审核： 批批准：三、工程部部机电设设备操作作管理规规定1.配电房房

43、操作管管理规定定1.1 目的规范低压配配电设备备设施的的操作程程序，确确保正确确、安全全的操作作。1.2 适用范范围适用于时代代广场辖辖区内低低压配电电设备设设施的操操作。1.3 配电房房的操作作1.3.11 操作规规定1）配电房房的一切切操作都都应执行行操作票票制度。2）配电房房的一切切操作都都必须由由两名正正式电工工来进行行，一人人操作另另一人唱唱票及监监护。3）严格按按操作票票规定的的操作步步骤进行行，不得得任意简简化。4）当高压压电源突突然停电电时（非非本配电电房故障障时）应应立即拉拉开失电电线低压压配电柜柜总开关关，启动动应急发发电机确确保应急急负荷用用电，同同时与上上级供电电部门联

44、联系，并并做好相相应记录录。1.3.22 停电的的操作步步骤1)接到停停电命令令后，由由工程部部主管填填写操操作票。2)明确操操作内容容，核对对要停电电的设备备。3)按操作作票在监监控下进进行停电电操作。4)停电后后进行验验电并接接好地线线，装设设遮栏，悬悬挂警示示牌。1.3.33 送电的的操作步步骤1)接到送送电命令令后，由由工程部部主管填填写操操作票。2)明确操操作内容容，核对对要送电电的设备备。3)拆除临临时接地地线，临临时遮栏栏及警示示牌等。4)在监护护下，按按操作票票进行合合闸送电电操作。1.3.44 配电房房的日常常巡查与与维护1)运行人人员应隔隔2小时时巡查一一次配电电房，并并填

45、写配配电房运运行巡查查记录表表。2)变压器器运行声声音、温温度是否否正常、低低压柜主主进及各各支路负负荷仪表表，指示示灯是否否正常，电电流运行行是否平平稳。3)电容补补偿柜运运行和交交流接触触器及配配件、补补偿值是是否正常常，三相相负荷是是否平衡衡，三相相电压是是否相等等。4)各低压压柜内螺螺丝、接接头是否否松动。5)巡查内内容应详详细记录录在配配电设备备运行记记录表表中。1.3.55 配电房房事故或或故障处处理1)运行中中的低压压配电柜柜发生事事故或故故障（如如跳闸、停停电）运运行人员员应迅速速正确地地进行判判断和处处理，分分清事故故情况，事事故或故故障不明明时，不不应自行行处理，以以免事故

46、故扩大，处处理程序序见停停电应急急处理规规程及及停电电应急处处理人员员安排表表。2)处理事事故或故故障时，应应设法保保证配电电房自用用电源及及重要设设备的电电源，并并将处理理过程及及故障详详细记录录在配配电房故故障记录录中。1.4 配电房房管理规规定1.4.11 保持配配电房干干净、整整洁、通通风、无无杂物。专专用工具具及备件件摆放齐齐整，并并有清册册记录。1.4.22 配电房房设立专专门岗位位责任人人。1.4.33 进入配配电房操操作人员员须经专专业培训训，并有有上岗证证，严禁禁无关人人员进入入配电房房。1.4.44 保持配配电房内内照明充充足正常常，备用用电源及及灯具满满足要求求。1.4.

47、55 配电房房应张挂挂配电系系统图，值值班人员员应明了了配电负负荷分配配情况，及及时调控控。1.4.66 配电房房内应有有相应保保护措施施和相关关警示说说明或标标志，应应配备安安全保护护用具。1.4.77 配电房房之操作作严格按按操作规规程进行行。1.5 附表:1.5.11 操操作票1.5.22 配配电房运运行巡查查记录1.5.33 配配电设备备运行记记录1.5.44 低低压配电电柜检查查保养计计划表1.5.55 配配电房检检查保养养记录表表1.5.66 配配电房故故障记录录操 作作 票年 月 日日 开始 时时 分分 结束束 时时 分分操作任务： NO：ZR-ZLGGC3226记号打勾操作顺序

48、操作内容操作时间123456789101112131415配电房运行行巡查记记录年 月 日 NOO：ZRR-ZLLGC33270000000签 名12345678910111213141516171819说明：每日日运行巡巡查人员员按以上上时间巡巡查签到到，发现现问题作作记录并并报告。配电设备运运行记录录年 月 日 NNO：ZZR-ZZLGCC3288时间电流（KAA）电压（V ）度功率因率频率室内温度其它abcuvwabc1#值班人：2#01#2#13：0001#值班人：2#15：0001#2#17：0001#值班人：2#19：0001#2#21：0001#2# 配电房检查查保养记记录表年

49、月月 日 NOO：ZRR-ZLLGC3329序号保养项目保养完成情情况备注1室内清洁卫卫生2除尘情况3室外内照明明4室内消防设设备5接点紧固6主回路电器器件7母排导线8绝缘情况9标牌标示10接地11计量仪表12外观13噪音气味14功能检查15其它隐患保养时更换换元件名名称及规规格检定结论：备注：责任人： 保保养人： 审核核：配电房检查查保养计计划表NO：ZRR-ZLLGC3330序号检查保养项项目保养内容周期1配电屏环境境清洁卫生2次/月2电气仪表外表清洁，触触点完好好，无过过热现象象，无焦焦点1次/月3控制回路外表清洁，压压接良好好，无过过热现象象，无焦焦点2次/月4批示灯，按按钮，转转换外

50、表清洁，压压接良好好，标志志清晰，固固定可靠靠，绝缘缘良好，开开关灵活活1次/月5电容无功补补偿功率因素在在0.995以上上,电容容接触器器完好,电容补补偿器三三相平衡衡1次/月6配电屏对地地测试接地良好(阻值11欧)2次/月7备注：制表: 审核核:电电房故障记记录表NO：ZRR-ZLLGC3302设备所在位位置故障发生日日期故障情况：故障处理办办法：故障处理结结果：修理时间：修理人员签签名：检查人签名名：2. 应急急发电机机组操作作管理规规定2.1 目的规范柴油发发电机的的操作程程序，确确保正确确、安全全地操作作。2.2 适用范范围适用于时代代广场柴柴油发电电机的操操作。2.3 应急发发电机

51、的的操作2.3.11 操作规规程1)在市电电停电时时，应及及时启动动发电机机。 2)启启动前须须检查机机油、柴柴油、电电池、电电压是否否正常。水水箱内水水位是否否足够。 3)检查查风叶及及传动皮皮带等是是否正常常，检查查机身各各处是否否有漏油油及其它它连接松松动现象象。4)一次启启动时间间不得超超过5秒秒，连续续两次启启动不成成功，应应间隔22分钟再再启动，如如重复三三次不能能启动，则则应查明明原因。5)发电机机正常供供电运行行后，应应注意观观察各仪仪表运行行是否正正常，如如发现异异常情况况应立即即停机检检查。6)运行时时保持机机组负荷荷不超过过客定值值80%。7)市电恢恢复供电电后，按按启动

52、程程序逆操操作转换换市电。停停机前应应保持空空载运行行5 分分钟以上上。8)运行期期间，注注意打开开补风机机。9)应急发发电机启启动后，应应间隔22小时左左右，记记录电压压、电流流、油压压、水温温等。10)在运运行中，确确保发电电机组正正常安全全运行，必必须用看看、听、嗅嗅、摸四四结合方方法对机机组进行行检查。2.3.22 应急发发电机日日常巡查查、维护护内容1)检查油油箱油量量及水箱箱内的水水是否足足够，不不足时应应添足。2)检查机机油平面面，不足足时应添添足。3)检查各各附件安安装的稳稳固程度度，地脚脚螺丝及及各机械械连接的的牢靠性性。4)检查机机器是否否有漏油油、漏水水等现象象。5)检查

53、各各仪表是是否正常常，蓄电电池电池池水是否否添足，检检查蓄电电池电压压是否正正常。6)清洁机机器及附附件设备备外表。7)发电机机平时置置于自动动待发状状态，蓄蓄电池置置于充电电状态。2.4 管理规规定2.4.11 保持应应急发电电机机房房干净整整洁。2.4.22 发电机机组与储储油间隔隔离，储储油间应应有单独独通风设设施，并并有防爆爆灯。2.4.33 发电机机房内严严禁烟火火，标示示明确，普普通灭火火设施齐齐全，CCO2灭火系系统处在在正常监监控状态态。2.4.44 发电机机非使用用时应定定期试运运行，时时间每次次不少于于15分分钟，每每次运行行应有详详细记录录。2.4.55 有明确确岗位责责

54、任人，有有详细的的维修保保养计划划和记录录，以及及故障处处理记录录。2.5 附表:2.5.11 应急急发电机机运行记记录2.5.22 应急发发电机运运行巡查查记录2.5.33 发电电机组故故障记录录2.5.44 应急急发电机机维修保保养计划划表2.5.55 发电电机保养养记录应急发电机机运行记记录年 月 日日 NO：ZR-ZLGGC3331活动时间停机时间机油温度频率三相电压VVW电 流总运行时数数总发电量其他情况说说明 值班人：应急发电机机巡查记记录年 月 日 NO：ZR-ZLGGC33320000000签 名1 234567891011121314151617181920212223242

55、5262728293031说明：每日日运行巡巡查人员员按以上上时间巡巡查签到到，发现现问题作作记录并并报告。 电机组故障障记录NO：ZR-ZLGGC3333设备所在位位置故障发生日日期故障情况：故障处理办办法：故障处理结结果：修理时间：修理人员签签名：检查人签名名：应急发电机机维修保保养计划划表NO：ZRR-ZLLGC3334序号项目内容序号项目内容1燃油量11燃油滤器清清洗2滑油质量12机油更换3滑油滤器清清洗13皮带传动装装置4垫脚螺栓14排烟螺栓管管连接5空气滤器清清洁15增压器轴承承6蓄电池电压压16电池水补充充7电线接点检检查17接地测量8境18进排风机检检查9控制箱检查查19充电装

56、置检检查10散热器及风风叶20其它情况：制表: 审审核: 批准准: 发电机保养养记录表表年 月月 日 NOO：ZRR-ZLLGC3335保养项目工作完成情情况保养项目工作完成情情况1自上次保养养累积运运行时间间11电池电压值值2柴油补充或或更换12机油更换3空气滤清器器清洁13机身、地面面、墙身身清洁4水、机油、柴柴油、滤滤清器更更换14运行检测水温5机油、柴油油油路、水水路检查查油温6控制箱电路路、电气元件检检查电流7通风、排烟烟系统检检查电压8机身外部各各紧固件件紧固有无渗漏9电瓶充电电电路检查查是常10电池电解液液检查充充注15模拟停电自自动开机机备注:设备责任人人： 保养养人： 审核人

57、人：3. 电梯梯(扶梯梯)操作作管理规规定3.1 目的规范电梯维维保工作作，确保保电梯各各项性能能完好、安安全运行行。3.2 适用范范围适用于时代代广场辖辖区内的的电梯操操作。 电梯的的操作3.3.11 操作规规程1)具有电电梯操作作上岗证证者操作作电梯,检查电电梯轿厢厢相，控控制箱、电电梯井及及井底情情况，一一切情况况正常后后可开启启电梯。2)检查机机房内滑滑油，曳曳引机等等是否正正常。 3)检查机机房内电电源，观观察正常常后，用用专用钥钥匙开启启电梯。4)检查电电梯内各各辅助开开关是否否处在正正常位置置，辅助助设备是是否正常常运行等等。3.3.22 日常巡巡查与维维护1)电动机机油位，不不

58、低于油油镜中线线，不漏漏油，通通风良好好。轿否是不声警对话扇否3)限速器器转动部部分加润润滑油，转转动灵活活，无异异常声响响。接继是常异接打炭焊蚀象5)自动门门传动机机构，安安全触板板传动机机构动作作是否正正常，开开关门动动作是否否灵活可可靠，轿轿厢门限限位开关关、减速速开关、门门锁接点点等有无无损坏。6)检查轿轿厢和对对重导靴靴油盒中中的油量量，缺油油时应及及时加油油。7)检查各各指示灯灯、按钮钮有无损损坏。8)检查各各平层感感应器是是否有移移位，平平层准确确是否在在正常范范围内。3.4 管理规规定3.4.11 保持电电梯机房房内干净净通风，温温度不超超过4000C，不不得堆放放易燃物物品和

59、腐腐蚀性物物品，消消防器材材齐备完完好，紧紧急救援援工具齐齐全，其其它标示示明确。3.4.22 保持轿轿厢内通通风明亮亮，轿厢厢顶、底底坑等干干净无杂杂物。3.4.33 电梯的的操作和和维修必必须由具具有上岗岗资格者者完成，电电梯必须须有明确确维保责责任人，电电弱须有有明确的的紧急困困人解救救小组和和解救方方案。3.4.44 电梯专专用钥匙匙、专用用工具由由专人保保管，造造册登记记，使用用人须经经专业培培训并取取得相应应资格证证书。3.4.55 电梯维维保时须须设立防防护措施施，悬挂挂标示牌牌和护栏栏。3.4.66 电电梯须有有完整的的维修保保养记录录和其它它相关记记录。3.5 附附表:3.5

60、.11 电梯运行巡查记录3.5.22 电电梯故障障处理记记录表3.5.33 电电梯维修修保养计计划表3.5.44 电电梯维修修保养记记录表电梯运行巡巡查记录录年 月 NOO：ZRR-ZLLGC33360000000签 名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031说明：每日日运行巡巡查人员员按以上上时间巡巡查签到到，发现现问题作作记录并并报告。电梯故障处处理记录录表楼宇名称： 年 月 日 NOO：ZRR-ZLLGC3337电梯编号故障位置开始时间结束时间维修人员故障原因、状状况：签名：处理结果：签名：电梯维修保保养计划划表NO：Z