食品产业园标准化厂房及配套基础设施建设项目可研报告

1、目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc14430 第一章 总 论 PAGEREF _Toc14430 1 HYPERLINK l _Toc10865 1.1 项目概要 PAGEREF _Toc10865 1 HYPERLINK l _Toc11636 1.2 编制依据 PAGEREF _Toc11636 3 HYPERLINK l _Toc24938 1.3 编制原则与范围 PAGEREF _Toc24938 4 HYPERLINK l _Toc29813 1.4 项目概述 PAGEREF _Toc29813 5 HYPERLINK l _Toc15548 1

2、.5 主要经济指标 PAGEREF _Toc15548 7 HYPERLINK l _Toc29987 1.6 结论与建议 PAGEREF _Toc29987 7 HYPERLINK l _Toc6120 第二章 项目背景及必要性 PAGEREF _Toc6120 10 HYPERLINK l _Toc3223 2.1 项目背景 PAGEREF _Toc3223 10 HYPERLINK l _Toc5316 2.2 项目建设的必要性 PAGEREF _Toc5316 14 HYPERLINK l _Toc4614 2.3 项目可行性分析 PAGEREF _Toc4614 18 HYPERLI

3、NK l _Toc16273 2.4 结论 PAGEREF _Toc16273 19 HYPERLINK l _Toc21225 第三章 项目市场分析 PAGEREF _Toc21225 21 HYPERLINK l _Toc24870 3.1 我国经济发达地区标准化厂房建设情况 PAGEREF _Toc24870 21 HYPERLINK l _Toc18706 3.2 标准化厂房发展趋势 PAGEREF _Toc18706 22 HYPERLINK l _Toc22290 3.3 项目市场定位 PAGEREF _Toc22290 24 HYPERLINK l _Toc8883 3.4 市场

4、风险与对策 PAGEREF _Toc8883 25 HYPERLINK l _Toc18973 3.5 市场分析结论 PAGEREF _Toc18973 27 HYPERLINK l _Toc13162 第四章 项目选址与建设条件 PAGEREF _Toc13162 28 HYPERLINK l _Toc7576 4.1 选址依据 PAGEREF _Toc7576 28 HYPERLINK l _Toc24259 4.2 选址原则 PAGEREF _Toc24259 28 HYPERLINK l _Toc1619 4.3 地理位置选择 PAGEREF _Toc1619 28 HYPERLINK

5、 l _Toc20445 4.4 项目区投资建设环境 PAGEREF _Toc20445 29 HYPERLINK l _Toc28223 4.5 建设条件小结 PAGEREF _Toc28223 34 HYPERLINK l _Toc12044 第五章 项目建设内容与规模 PAGEREF _Toc12044 35 HYPERLINK l _Toc12791 5.1 功能定位 PAGEREF _Toc12791 35 HYPERLINK l _Toc19887 5.2 建设内容与规模 PAGEREF _Toc19887 35 HYPERLINK l _Toc28621 配套工程 PAGEREF

6、 _Toc28621 36 HYPERLINK l _Toc16787 第六章 总体建设方案 PAGEREF _Toc16787 42 HYPERLINK l _Toc7184 6.1 总体规划 PAGEREF _Toc7184 42 HYPERLINK l _Toc29852 6.2 单体建筑方案 PAGEREF _Toc29852 47 HYPERLINK l _Toc27808 6.3 结构设计 PAGEREF _Toc27808 50 HYPERLINK l _Toc4748 6.4 土建施工方案 PAGEREF _Toc4748 53 HYPERLINK l _Toc32273 第七

7、章 消防及公用工程 PAGEREF _Toc32273 56 HYPERLINK l _Toc19994 7.1 设计依据 PAGEREF _Toc19994 56 HYPERLINK l _Toc26341 7.2 系统形式 PAGEREF _Toc26341 56 HYPERLINK l _Toc32703 7.3 给水系统 PAGEREF _Toc32703 59 HYPERLINK l _Toc20909 7.4 污水系统 PAGEREF _Toc20909 61 HYPERLINK l _Toc29663 7.5 供配电设计 PAGEREF _Toc29663 62 HYPERLIN

8、K l _Toc15627 7.6 防雷与接地 PAGEREF _Toc15627 64 HYPERLINK l _Toc11057 7.7 暖通设计 PAGEREF _Toc11057 65 HYPERLINK l _Toc14572 7.8 建筑智能化 PAGEREF _Toc14572 66 HYPERLINK l _Toc10147 7.9 智能化仓储系统 PAGEREF _Toc10147 79 HYPERLINK l _Toc29303 第八章 海绵城市 PAGEREF _Toc29303 82 HYPERLINK l _Toc28929 8.1 海绵城市概述 PAGEREF _T

9、oc28929 82 HYPERLINK l _Toc11391 8.2 海绵城市设计依据 PAGEREF _Toc11391 83 HYPERLINK l _Toc6183 8.3 海绵城市设计基本原则 PAGEREF _Toc6183 84 HYPERLINK l _Toc28794 8.4 海绵城市在项目建设中的应用 PAGEREF _Toc28794 85 HYPERLINK l _Toc29840 8.5 海绵城市在工程建设中的要求 PAGEREF _Toc29840 88 HYPERLINK l _Toc25681 第九章 环境评价与安全卫生 PAGEREF _Toc25681 9

10、0 HYPERLINK l _Toc21376 9.1 建设地点环境现状 PAGEREF _Toc21376 90 HYPERLINK l _Toc2276 9.2 编制依据 PAGEREF _Toc2276 90 HYPERLINK l _Toc11870 9.3 项目建设对环境的影响及防治措施 PAGEREF _Toc11870 90 HYPERLINK l _Toc18026 9.4 环境评价 PAGEREF _Toc18026 93 HYPERLINK l _Toc6282 9.5 安全卫生 PAGEREF _Toc6282 93 HYPERLINK l _Toc30799 第十章 节

11、约能源 PAGEREF _Toc30799 95 HYPERLINK l _Toc10184 10.1 必要性 PAGEREF _Toc10184 95 HYPERLINK l _Toc31091 10.2 节能原则 PAGEREF _Toc31091 95 HYPERLINK l _Toc16094 10.3 能耗状况 PAGEREF _Toc16094 95 HYPERLINK l _Toc28491 10.4 节能措施 PAGEREF _Toc28491 96 HYPERLINK l _Toc3111 10.5 能源管理 PAGEREF _Toc3111 96 HYPERLINK l _

12、Toc23188 第十一章 组织机构与劳动定员 PAGEREF _Toc23188 98 HYPERLINK l _Toc12796 11.1 机构设置 PAGEREF _Toc12796 98 HYPERLINK l _Toc3753 11.2 劳动定员 PAGEREF _Toc3753 99 HYPERLINK l _Toc3873 11.3 人员培训 PAGEREF _Toc3873 99 HYPERLINK l _Toc19630 11.4 福利待遇 PAGEREF _Toc19630 100 HYPERLINK l _Toc4053 第十二章 项目实施进度与管理 PAGEREF _T

13、oc4053 101 HYPERLINK l _Toc26859 12.1 项目管理 PAGEREF _Toc26859 101 HYPERLINK l _Toc29756 12.2 实施进度计划 PAGEREF _Toc29756 101 HYPERLINK l _Toc21505 第十三章 招标方案 PAGEREF _Toc21505 104 HYPERLINK l _Toc7992 13.1 招标原则 PAGEREF _Toc7992 104 HYPERLINK l _Toc28398 13.2 招标范围 PAGEREF _Toc28398 104 HYPERLINK l _Toc227

14、67 13.3 招标程序 PAGEREF _Toc22767 104 HYPERLINK l _Toc2032 第十四章 投资估算与资金筹措 PAGEREF _Toc2032 107 HYPERLINK l _Toc2701 14.1 估算范围 PAGEREF _Toc2701 107 HYPERLINK l _Toc4044 14.2 编制依据 PAGEREF _Toc4044 107 HYPERLINK l _Toc25855 14.3 投资估算 PAGEREF _Toc25855 107 HYPERLINK l _Toc20996 14.4 资金筹措 PAGEREF _Toc20996

15、111 HYPERLINK l _Toc12997 第十五章 财务评价 PAGEREF _Toc12997 112 HYPERLINK l _Toc4096 15.1 财务评价的依据和原则 PAGEREF _Toc4096 112 HYPERLINK l _Toc21769 15.2 财务评价基础数据与参数选取 PAGEREF _Toc21769 112 HYPERLINK l _Toc7732 15.3 成本费用、营业收入及税金估算 PAGEREF _Toc7732 113 HYPERLINK l _Toc11921 15.4 财务盈利能力分析 PAGEREF _Toc11921 115 H

16、YPERLINK l _Toc23499 15.5 不确定性分析118 HYPERLINK l _Toc4954 15.6 财务效益分析结论120 HYPERLINK l _Toc24676 第十六章 社会效益评价121 HYPERLINK l _Toc18898 第十七章 结论与建议 PAGEREF _Toc18898 122 HYPERLINK l _Toc22743 17.1 结论122 HYPERLINK l _Toc21255 17.2 建议 PAGEREF _Toc21255 123附表：财务评价指标汇总表。建设项目投资估算表。建设期利息估算表。流动资金估算表。营业收入、营业税金及

17、附加和增值税估算表。总成本费用估算表。项目投资现金流量表。项目资本金现金流量表。利润与利润分配表。 财务计划现金流量表。资产负债表。借款还本付息表。第一章 总 论1.1 项目概要1.1.1 项目名称 沈丘县闽商*食品产业园标准化厂房及配套基础设施建设项目1.1.2 项目建设地点位于沈丘县*县沙南*产业集聚区东区二高路以南，水厂路以北，东外环路以东围合的区域。 项目承办单位及概况 1、 项目承办单位 沈丘县*县综合投资2、概况沈丘县*县综合投资于2005年5月，经沈丘县*县人民政府、中共沈丘县*县委机构编制委员会批准成立。公司注册资金5.1亿人民币，为县政府直属正科级单位，县综合投资不断加强政府

18、引导和市场运作化，通过政府性债务剥离和资产重组，运营模式和机制创新，推动公司创新发展，逐步形成了七大业务板块：（1）创新融资模式，开展多元化融资；（2）推动城乡基础设施建设与社会公共事业发展；（3）授权参与土地一级开发与整理；（4）授权开展资本投资运营；（5）开展中小微企业的金融服务；（6）开展城市建设的投融资业务；（7）配合相关职能部门做好政府与社会资本合作PPP项目实施相关工作。1.1.4 项目建设性质新建1.1.5 项目建设期限本项目期建设周期拟定为24个月。1.1.6 项目投资规模项目总投资30000.00万元，其中:建设投资28108.62万元；建设期利息为1293.60万元；流动资

19、金597.78万元。1.1.7 项目资金来源本项目总投资30000.00万元，项目所需资金由项目承办单位自筹6000万元，占项目总投资的20%；银行贷款24000万元，占总投资的80%。1.1.8 项目经济效益项目建成并达产后，预测：年均收入：6544.48万元。年总成本费用：2683.41万元。年平均利税总额3861.07万元，其中：年均利润总额为3169.87万元，年均营业税金及附加62.84万元,年均增值税为628.36万元。财务净现值：税前4574.07万元（基准收益率12%）。 税后1052.27万元（基准收益率12%）。全部投资回收期：税前7.93年（含建设期）。 税后8.61年（

20、含建设期）。财务内部收益率：税前15.09%，税后12.75%。1.2 编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要2、国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020）3、河南*省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要4、关于编制沈丘县闽商*食品产业园标准化厂房及配套基础设施建设项目可行性研究报告的委托书5、国家产业结构调整指导目录6、建设项目经济评价方法与参数及使用手册（第三版）7、工业可行性研究编制手册8、现代财务会计9、工业投资项目评价与决策10、沈丘县*县城市总体规划（2011-2030）11、沈丘县*县产业集聚区发展规划（2013-2020）12、沈丘县*县综

21、合投资提供的有关资料及相关数据13、国家公布的相关设备及施工标准1.3 编制原则与范围 一、编制原则1、坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的产品生产技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。2、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。3、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。4、注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。5、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。二、主要范围1、通过对市场的分析研究以及对项目规

22、划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。2、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究。3、对建设条件及原材料、燃料、动力供应情况进行调查研究，对厂址的选择方案进一步论证。4、对工程技术及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案。5、对公用工程和辅助设施进行研究。6、对节能、节水、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案。7、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力。8、对项目的社会效益进行综合评价。9、对项目进行风险分析，识别主要风险，分析风险影响程度，并研究防范和降低风险的对策。10、提出研究结论和建议。1.4 项目概述随着“用地控紧、能

23、源趋紧、审批从紧”的宏观经济继续“紧运行”，针对用地计划紧缺，一批科技含量高、发展潜力大的中小企业亟需载体的矛盾日渐突出。标准化工业厂房具有工业化程度较高，有利于中、小企业及“短、平、快”项目节约前期投资等优点，通过对沈丘县闽商*食品产业园标准化厂房市场潜力分析和本项目市场定位分析，本项目建成后将引进一批粮食加工、食品加工等技术含量高、无污染、占用厂房面积小的企业，成为经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次多样化、经营管理现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的标准化厂房园区，有利于推动沈丘县闽商*食品产业园的发展。1.4.1 项目建设规模与内容1.4.2 场址位置及交通条件本项目选址位于沈

24、丘县*县沙南*产业集聚区东区二高路以南，水厂路以北，东外环路以东围合的区域。项目区周边紧邻城市道路，项目位置较好，地形平坦开阔，交通便利，基础设施基本配套，周边无污染企业，适合本项目的建设。1.4.3 水、电供应由于本项目所在区域位于沈丘县*县沙南*产业集聚区内，市政供水、供电等基础设施已经建设完成，可满足项目的需求。1.4.4 项目劳动定员及来源项目建成后需要各类中高级管理人员50人，其他人员根据实际情况确定，来源可从内部调配或面向社会公开招聘解决。1.5 主要经济指标表1-1 主要经济指标表序号科目单位指标备注1项目规模总投资万元建设投资万元建设期利息万元流动资金万元2年均收入万元3年均总

25、成本万元年均固定成本万元年均可变成本万元4年均经营成本万元5年均利税总额万元年均营业税金及附加万元年均利润总额万元年均增值税万元6财务内部收益率%税后7财务净现值万元税后8税后投资回收期年含建设期9财务内部收益率%税前10财务净现值万元税前11总投资收益率%12投资利税率%13项目资本金净利润率%14盈亏平衡点%1.6 结论与建议1.6.1 结论本项目的建设将为一批食品加工、粮食加工等等技术含量高、无污染、占用厂房面积小的企业提供研发、生产、加工的基地，加强了该区域的工业集聚效应，对促进区域的工业经济发展有着重要的意义。选址位于沈丘县*县沙南*产业集聚区内，项目的建设有利于产业集聚发展，加快沈

26、丘县*县经济的发展，并带动运输、服务等第三产业的发展，扩大就业岗位，促进市场繁荣和社会稳定。项目的建设对于树立沈丘县*县的良好形象，扩大沈丘县*县的知名度也会产生良好的社会效益。项目建成后，在带动地方经济发展，促进产业集聚，拉动就业等方面具有显著的社会效益。因此，该项目是可行的。项目的实施符合沈丘县*县的总体规划，符合我国相关产业发展政策，是推动我国食品行业持续快速健康发展的重要举措，符合我国国民经济可持续发展的战略目标。项目建设完成后直接增加就业近百人，缓解当地的就业矛盾；本项目的财务内部收益率均大于行业基准收益率，表明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零；通过盈亏平衡分析和敏感性

27、分析，表明该项目风险较低。项目建设还将形成产业集群，拉大产业链条，对项目建设地乃至河南*省的经济发展起到很大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。因此，本项目建设十分可行。1.6.2 建议为保证项目能够顺利、稳妥地建设和发展，应注意以下几点：1、建议建设单位积极配合有关部门，做好项目前期各项手续审批的准备工作，保证工程顺利实施。2、因本项目规模较大，企业应提前做好项目的融资工作，以利于项目的建设。3、项目建设过程中，应做好环保三同时工作。第二章 项目背景及必要性2.1 项目背景沈丘县*县位于中原经济区和华东经济区结合部，是中华蒙学经典千字文作者

28、周兴嗣的故里，是“槐”文化重要发祥地。河南*省对外开放工作先进县，中国聚酯网之乡，隶属周口*市，辖22个乡镇（办事处），面积1080平方公里，人口129.3万，耕地114万亩。沈丘县*县农业资源丰富，是全国粮食生产百强县、粮食年产量16亿斤以上，境内有河南*省最大的中央直属库纸店中储粮直属库，仓储年存量50亿斤。沈丘*是全国平原绿化先进县，首届“中国绿色名县”，主要经济林木以速生杨、泡桐、槐树为主，活林木积蓄量180万立方米。沈丘*是全国生猪调出大县、全国奶业发展百强县、全国槐山羊种羊养殖基地县，全国槐山羊板皮出口基地县（原产槐山羊皮为出口免检产品，历史上与河北张家口并称中国南北“两大皮都”）

29、，全县生猪常年存栏量120万头，黄牛存栏量16.8万头，奶牛存栏量2.2万头，槐山羊存栏量110万只。截止目前沈丘县*县获得如“全国粮食生产先进县;全国绿化模范县;全国科技进步先进县;全国法治县创建活动先进单位;中国食品工业强县;国家高水平体育后备人才基地;全国关心支持国防建设先进单位;全省对外开放先进县;全省先进产业集聚区;全省文明县城;全省双拥模范县;全省信访工作优秀县；全省促进全民创业先进县”等荣誉称号。沈丘县*县委、县政府历来高度重视非公有制经济工作，认真贯彻国家和省、市关于大力发展和积极引导非公有制经济发展的一系列方针政策，不断加大工作力度，以更快更好发展为目标，推动非公有制经济实现

30、跨越式发展。随着投资环境的优化和一系列招商引资措施和优惠政策的落实，科学谋划，精准发力，搞好企业服务，强化要素保障，解决企业运行难题，促进企业正常运转，沈丘县*县非公经济发展迅猛，民营经济不断壮大，工业经济实现平稳较快发展。到2015年至，全县主要经济指标在全市取得8个第一、5个第二、2个第三。其中，全县地方生产总值完成214.9亿元，同比增长9.6%，总量、增速均居全市第二位；公共财政预算收入完成115830万元，增长13.6%，总量居全省第29 位，连续三年居全市第一位，增速居全省第33位、全市第二位；国税、地税组织地方级收入分别达到13523万元、71681万元，总量均居全市第一位；税收

31、比重达到72.3%，居全市第一位；500万元以上固定资产投资完成183.6亿元，增长22.8%，总量居全市第一位，增速居全市第三位；规模以上工业增加值、社会消费品零售总额分别增长12.8%、13.1%，增速均居全市第二位；金融机构各项存款余额、贷款余额分别达到213.7亿元、102.3亿元，分别居全市第三位、第一位；城镇居民、农村居民人均可支配收入分别增长9.8%、13.7%，增速均居全市第一位。产业集聚区不断壮大。加快食品、机械制造及电子信息三个专业园区建设，形成了“一区三园”格局。突出食品产业招商和培育，引进绿良惠、正澳等一批食品项目，食品产业发展态势良好，预计主营业务收入达到60亿元。基

32、础设施逐步完善，承载能力不断增强。有望晋升省一星级产业集聚区。近年来，沈丘县*县坚持对外开放，注重借力发展，紧盯国家投资导向，积极谋划争取项目，全力开展招商引资，项目投资不断增加。招商引资取得新突破。截止2016年底，全年新上招商项目26个，实际到位资金66.4亿元，连续五年被表彰为全省对外开放先 进县。大力实施工业专项招商，先后开展百名沈商家乡行、沈丘*松江经贸洽谈等活动，华电国际2100万千瓦绿色煤电项目已经华电总部批复，闽商食品产业 园项目达成投资意向，秋迪糖业25万吨中央原糖储备库项目上报商务部，凯旺电子新能源汽车充电桩项目建成投产。商务中心区招商引资成效明显，总投资8亿元 的上亿广场

33、和汽车博览城项目正式签约，中原传媒图书大厦、县就业和社会保障服务中心等项目有序推进。对外开放步伐持续加快，全年引进省外资金57.6亿 元，实际利用外资5160万美元，均居全市第一位。沈丘县*县今后五年的工作思路，持续实施“123456”总体发展思路。“1”就是“一个目标”，把“富民强县、率先脱贫、撤县设市、全面建成小康社会”作为全县经济社会发展的总体目标。“2”就是“两个定位”，把“全省争一流，全市争第一，奋力争当周口*崛起科学发展排头兵”作为工作定位，把打造“豫东南休闲食品城、商贸物流城、滨河宜居城”作为发展定位。“3”就是“三大攻坚”，结合沈丘县*县实际，突出工作重点，强化抓手方向，坚决打

34、赢产业转型升级攻坚战、城市管理攻坚战和率先脱贫攻坚战。“4”就是“四大战略”，坚定不移地实施“创新驱动、开放带动、项目拉动、产城互动”四大主战略，持续提升全县经济社会发展速度、质量和效益。“5”就是“五区统筹”，按照“集中建设新城区、逐步改造老城区、强力推进产业集聚区、稳步提升粮食生产核心区、加快建设商务中心区”工作布局，统筹推进“四化”同步科学发展。“6”就是“六项重点”，认真做好构建科学发展载体、加快新型工业化、统筹城乡一体化、夯实“三农”基础、着力改善民生、落实工作保障六项重点工作。在2016年沈丘县*县人民政府工作报告中指出，要突出工业经济发展。以产业集聚区建设为载体，强化服务保障，优

35、化发展环境，加强运行分析，夯实责任，全面做大做强工业经济。全县拟定“六个一 批”50个重点项目，总投资155亿元，2016年计划投资68亿元。分别是：闽商食品产业园、雪荣面粉高档营养挂面二期等总投资47.6亿元的13个工业项目；上亿广场、移联网信电商产业园等总投资43亿元的6个商贸服务业项目；和谐新村安置厂区、城区内河综合整治等总投资28.3亿元的7个城区建设项 目；思源学校、农网改造等总投资13.8亿元的11个社会事业项目；兆丰大道沙河大桥重建、新东环路等总投资17亿元的7个交通公路项目；千亿斤粮食、土 地综合整治等总投资5.1亿元的6个农业项目。这些项目覆盖经济社会发展各领域，要集中精力抓

36、紧抓好，更好的发挥项目拉动作用。目前，沈丘县*县产业集聚区发展不均衡，入驻企业发展良莠不齐，入驻产业集聚区企业占用大量土地，土地得不到充分利用，而且随着入驻企业随着生产经营的优胜劣汰，出现了部分闲置用地，对产业集聚区经济健康发展造成了一定的阻碍。然而，沈丘县*县产业集聚区缺少集生产、培训、展销、研发与一体的高档工业园区，而本项目标准化厂房的建设能够一定程度上解决产业集聚区土地浪费、入驻企业初期经营成本高、企业效益见效慢的现状。在沈丘县*县工业经济建设战略上，食品产业园标准化厂房及配套基础设施建设项目的建设是食品产业集群发展的重要一环，而在食品产业园标准化厂房及配套基础设施建设项目的建设中，建设

37、标准化厂房是不容忽视的也是至关重要的。为了能够合理利用产业集聚区土地，降低入驻企业初期投入成本及经营风险，改善产业集聚区服务环境，增强沈丘县*县产业集聚区竞争力，沈丘县*县综合投资提出了沈丘县闽商*食品产业园标准化厂房及配套基础设施建设项目的建设。2.2 项目建设的必要性第一，标准化厂房是全民创业的孵化基地。中小投资者在创业之初，资金是紧张的，多是首选租用厂房。因此，能提供标准化厂房的工业集中区将是他们的首选，来承租厂房的都是中小投资者，他们在这里进行最初的发展，等发展到一定程度，还可以再征地建自己的厂房。标准化厂房可提高利用率，可为企业生产节约时间成本，企业申请工业用地，从审批到投入生产，需

38、要一至两年的时间，有了建好的标准化厂房，企业可买可租现成的厂房，大大节约了时间成本。本项目为沈丘县闽商*食品产业园标准化厂房及配套基础设施建设项目，入驻企业多为中小型粮食加工、食品加工企业，标准化厂房的建设有利于入驻企业前期投资的控制，有利于入驻企业快速生产、盈利，减少入驻企业的生产经营风险。第二，标准化厂房是改善沈丘县*县沙南*产业集聚区招商引资环境，提高投入产出效益的需要。外来投资经常看中的只是当地相对便宜的劳动力资源或是市场，也许最初并没有长期在当地经营的计划。因此，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要机器安装完毕，就可以很快地投入生产，将来向劳动力更便宜的地方转移也方便。因此

39、不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。沈丘县*县沙南*产业集聚区目前入驻企业生产经营情况良莠不齐，土地利用上不符合现行国家及地方土地节约利用的政策，入驻企业投入产出效益差，一定程度上造成沈丘县*县产业集聚区对外招商引资吸引力减弱。本项目通过建设集生产、培训、展销、研发与一体的标准化厂房园区，很大程度上解决了产业集聚区目前的短板，改善了投资环境，增强了对一些有势力企业的吸引力。通过标准化厂房的建设，可以使入驻企业缩短建设期，减少

40、固定投资成本，可以使一些有实力的企业快速、高效地产出效益，财务风险大大降低，进一步提高入驻企业投入产出效益。第三，建设标准化厂房，可以集约用地。近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现，其中一个原因就是因为土地等生产资源紧缺，导致投资外流，发展受阻。而标准化厂房是集约用地的一好办法。在珠三角及长三角等经济发达之处，经常可以看到多层厂房整齐排列，厂房从单层“加”高到二层、三层，比起以往企业“各立门户”的建厂方式，标准厂房区的土地利用率提高了一倍以上，被认为是“向天借地”、集约发展的基本模式。建设标准化厂房是优化资源配置，提高土地利用效率，解决中小企业用地难问题的有效手段；是培育优势行业，

41、推进沈丘县*县食品工业集聚发展的一条有效途径。通过标准化厂房建设，可以缩减中小企业在创业期的固定资产投资，缓解企业资金压力，缩短项目建设周期，尽早产生效益。标准化厂房可以提高土地利用率，标准厂房的土地利用率通常是分散征地、单个建厂的 2.5-3 倍，沈丘县*县政府也在多次政府会议中强调在工业集聚区、开发区(园区)大力推广应用多层标准厂房,严格限制建造单层厂房,提高容积率和单位土地投入产出强度。标准化厂房的建设还可以增加产出率。由于标准厂房容积率高，投资强度大，在同等土地面积上容纳企业多，且标准厂房所容纳的大多数是科技含量高、附加值高的企业，所以标准厂房建设可提高产出率。通过本项目标准化厂房的建

42、设及后期运营、发展成熟，会成为沈丘县*县沙南*产业集聚区标准化厂房建设的示范区，对将来沈丘县*县标准化厂房的建设和普及起到了积极地引导作用。通过产业集聚区的普及建设，可以将现有工业企业迁入标准化厂房，进一步优化土地利用，使沈丘县*县产业集聚区朝着集约、健康、有序、高效的方向发展，展现沈丘县*县政府及部门的服务能力，加快沈丘县*县经济健康发展。第四、建设标准厂房，不仅仅是节地的需要，也是食品工业园发展的必然。纵观发达国家的社会进步和经济的发展无不依靠产业的进步和科技的发展，而产业演替的一般规律表现为：传统农业及手工工业劳动密集型轻纺工业资本密集型制造工业产业技术密集型科技产业信息密集型第三产业。

43、这一产业发展序列具有内在的客观必然性。作为食品工业园区，它理应成为当地产业发展的先驱、高新技术的示范、科学技术应用的先导，从产业结构上更多地应该引进技术密集型科技产业和信息密集型第三产业，而这二类产业最适于采用标准工业厂房。该项目建成后，沈丘县闽商*食品产业园将逐步成为沈丘县*县加速工业化的重要支撑、对外开放合作的重要载体、增加就业岗位的重要阵地。随着工业企业对标准化厂房需求的转变，以及国家对标准化厂房建设的支持和优惠政策，建设多层标准化厂房是满足市场需求、响应国家政策的需要。所以，本项目的建设对加快沈丘县*县沙南*产业集聚区发展是十分必要的。2.3 项目可行性分析2.3.1 政策可行性为实现

44、高速发展提供了良好契机，为周口*市食品行业的发展争取国家优惠政策、项目、资金等的支持带来新的机遇。 在国家及项目当地政策的倾斜和政府的大力扶持下，科技、资本、人才等资源将得到进一步整合，从而为该项目创造了良好的政策环境。因此，本项目的建设属于国家鼓励支持发展项目，符合国家大力发展产业链的战略部署，项目建设具备政策可行性。2.3.2 市场可行性本项目建设完成后，将提高我国食品行业的市场及技术开发研究水平，推进先进技术的产业化，有力的推动我国食品行业的发展，创造出巨大的经济效益和社会效益。“十三五”时期，伴随着政策、技术和渠道逐步成熟，食品行业将进入一个全新的发展高峰时期，因而看好整个行业的发展前

45、景。这也充分说明该项目发展具备市场可行性。2.3.3 技术可行性项目承办单位拥有一支作业技术纯熟、诚实敬业、年富力强、精干高效的技术人员和生产工人队伍，从而为公司的稳健高效发展奠定了雄厚的基础。项目承办单位还将着重对食品生产技术进行研发，结合当前食品市场需求，不断提高食品生产技术水平。同时，本项目的承办单位有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。因此，本项目建设在技术上可行。目前，项目承办单位已做了大量前期准备工作，同时拥有国内一流的技术队伍，资金实力及人才优势较强。项目承办单位将根据项目发展需要，整合国内优势资源和研究

46、力量，建设一个现代化的食品产业园，将沈丘县*县打造成河南*省乃至国家食品行业基地。本次项目建成后将紧跟国内外先进技术发展脚步，不断缩短技术更新周期，对生产各环节进行全程质量控制，确保本项目技术水平的先进地位。2.3.4 管理可行性项目承办单位为实现跨越发展，公司坚持“技术领先，管理高效”的指导思想，不断加快企业科技开发步伐，提升公司管理水平。本项目将根据项目建设的实际需要，专门组建机构及经营队伍，负责项目规划、立项、设计、组织和实施。在经营管理方面将制定行之有效的各种企业管理制度和人才激励制度，确保本项目按照现代化方式运作。2.4 结论该项目属于国家及地方鼓励项目，项目经济效益、社会效益及环境

47、显著。项目的建设符合我国的相关产业发展政策，当地政府、各相关部门的支持，按国家基本建设程序进行实施，项目符合当地产业规划的工业产业布局建设要求，项目设计可靠合理，是一项具有良好的社会效益和经济效益的项目，同时由于本项目的实施将面临较为广阔的市场发展空间，项目的进一步发展在赢得企业利润的同时，也能更好地服务社会和增加政府财税收入、提高劳动就业率。该项目建设还将形成产业集群，拉大产业链条，对项目建设地的经济发展起到很大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。第三章 项目市场分析3.1 我国经济发达地区标准化厂房建设情况深圳、珠三角开发区的飞速发展依赖

48、于标准厂房，深圳的标准厂房建设，发展到现在，深圳以及珠三角地带的工业园区中多层标准工业厂房的比例占到厂房总建设量的80%以上，容积率达到0.8以上，节地50%以上。这种利用标准厂房建设变“土地招商”为“楼宇招商”大力发展物业经济和总部经济的方式大大激活了开发区的经济。以深圳的罗湖为例，近年来罗湖大批的楼宇，据统计，近百家在深圳设有分支机构的世界500强企业中，就有70%选择落户罗湖。广州开发区是集约用地的先导者，他们早在几年前就严格控制土地的使用。福建省为促进工业项目集约合理用地，引导企业购买或租用工业集中区的标准化厂房，福建省农行主动开发了“工业厂房按揭贷款”业务品种，为中小企业提供新的融资

49、平台。农行泉州分行在全省率先与三个标准厂房开发企业签订了总按揭额度为4.35亿元的标准厂房按揭贷款协议。石狮标准化厂房项目首期开发用地205亩，建筑面积31.71万平方米，其中工业厂房21万平方米，共设计15幢厂房，生活配套18幢，可入驻50家企业，容纳2.2万名员工。购买厂房的企业也都向农行申请标准化厂房按揭贷款。3.2 标准化厂房发展趋势 1、土地利用率高，降低了土地成本。由于采用了多层厂房，节省用地效果十分明显，比低层工业区土地利用率高 23 倍。在城市几乎所有房地产商都在拼命提高容积率，以求获得最大的投资效益。而我们的开发区的建设者及投资者，似乎远远没有意识到这一点。2、有利于现代化管

50、理，从管理角度看，集中管理的费用低于分散管理费用。一是物流距离最短，二是耗能空间减少，尤其是对温度湿度有要求的生产，三是便于实施监控，管理。四是水、电、暖、气设施，敷设距离缩短，节约投资，五是卫生间、开水间、会议、办公可以共用，避免了重复建设。3、标准厂房标准化的过程必然是成本降低的过程，从电视、空调、汽车到建筑无不如此，综合造价优于单层厂房。一般特定建设的单层工业厂房，造价均为1000 元/多层厂房，由于设计方法和施工工艺已经标准化，而标准的东西造价是最低的，所以，很容易地能将造价控制在 800 元/ 以内，（不计二次装修费用），即使含上以后的二次装修也不超过1000 元/。而且管线缩短、管

51、道及安装、厂区总土方量等总施工费减少，施工工期缩短，同样的厂房面积多层厂房要更经济。4、采用标准厂房，内部空间可随着不同工艺要求进行组合，一个工厂可使用一座厂房，也可用一层或二层甚至半层，一般可分为两个单元，布置两个入口，两套垂直运输线，具有较大的灵活性、通用性和适应性，可以容纳不同的用户，而且可以随时更换用户，做到建筑资源的重复利用。5、突出了工业园区现代化环境效果。标准厂房由于实现了统一规划，统一设计，统一开发建设，统一管理，在建筑立面造型上可以更加变化丰富，整体布局更加合理，环境绿化美化更加优美，提高了开发区的形象，使开发区形成现代建筑景观，开发区综合环境的改善对企业具有更大的吸能力，可

52、以形成企业聚集效应。6、建筑的最低设计寿命为 50 年，随着设计标准的提高还会更长，而企业的寿命世界 500 强为 4050 年，美国新企业 50 万家，10 年后仅存 4%，日本仅存 18.3%，中国的大企业平均寿命为 78 年，中小企业为 2.9 年。过去倒闭一个企业，往往就要拆除一片专用厂房，不仅造成企业财富的浪费而且造成社会资源的浪费及环境污染，根本上违背了科学发展观。中国的市场竞争是最激烈的，据财政部统计，目前新产品不出半年就会遍地开花，然后就又要创新转产，因此对高新技术产业用有限的资金先运营，再置业，无疑是最好的发展之路。在市场竞争如此激烈的时代，用大笔资金先置业，后运营，无疑会加

53、大中、小企业的风险，甚至错过最佳的收益期。7、建设标准化厂房对工业园区而言受单个企业经营状况好坏影响不大，能够长期保证工业园的可利用厂房。因为定向开发的厂房是为单个企业量身定做的，适应单个企业的生产经营需要，而任何一个企业都有其生命周期，有许多不确定因素影响着企业经营发展，一旦企业经营不下去，就有可能退出工业园，而为他订制的厂房可能对别的企业来说就很不适合，如果别的企业用他的厂房可能要进行很大的工程变更和改造，增加成本，有时还影响整体结构。甚至有的定向开发的厂房还可能要彻底毁掉。而标准厂房就不存在这个问题，由于它能满足一般企业的生产需要，所以它能长期为不同的企业所使用。3.3 项目市场定位沈丘

54、县*县是河南*省周口*市下辖县，位于中原经济区和华东经济区结合部，紧邻周口*市区，是周口*市的“东大门”，是承接东部沿海发达地区产业转移的“桥头堡”，也是连接中原经济圈和华东经济圈的“交汇点”。沈丘*自古有“梁、宋、吴、楚之冲，齐、鲁、汴、洛之道”之称。境内5条省道纵横交错，漯阜铁路、宁洛高速横贯东西，沙河航运通江达海，正在规划建设的郑合高铁，周口*东站设立沈丘*，形成公路、铁路、水运三位一体的交通格局。境内沙河航运500至3000吨船舶常年通航，沈丘*港、刘湾港、纸店港可入淮河，汇长江，通达南京、上海。2006年周口*海关设立，外贸进出口方便快捷。近年来沈丘县*县委、县政府明确提出要以建设新

55、兴食品工业城为目标，按照“围绕农业办工业，办好工业促农业”的思路，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源得到充分发挥的新型工业化道路。“十二五”期间，沈丘县*县荣获“全国粮食生产先进县”“全国绿化模范县”“全国科技进步先进县”“全国法治县创建活动先进单位”“中国食品工业强县”“国家高水平体育后备人才基地”“全国关心支持国防建设先进单位”“全省对外开放先进县”“全省先进产业集聚区”“全省文明县城”“全省双拥模范县”“全省信访工作优秀县”“全省促进全民创业先进县”等荣誉称号”。三次产业结构比例由“十一五”末的 33:42:25 调整为 25:43:32，经济结构进一步优化。沈丘

56、县*县在现有食品工业发展的基础上，标准化厂房建成后的招商引资方面将发挥着至关重要的作用，沈丘县闽商*食品产业园标准化厂房及配套基础设施建设项目的建设符合我国产业政策，有利于促进产业集群发展，有利于节约土地资源和环境保护，能够促进工业集约化、园区化、基地化发展。3.4 市场风险与对策1、主要原材料和产品价格波动的风险与对策。由于本项目属技术加工型企业，原材料成本约占产品平均制造成本的70左右。因此，原材料供应价格的任何变化均会对本项目的正常经营产生较大影响。目前食品市场竞争非常激烈，随着竞争的加剧和国内外市场的变化，产品价格可能出现一定的波动，将给本公司的经济效益带来影响。对策：强化企业管理，控

57、制费用支出，加强原材料消耗定额管理，保持合理的库存；跟踪原材料及产品价格走向，保证一定的前瞻性，根据价格走向采取不同的市场采购和营销策略；不断进行产品结构调整，通过加快技术引进和创新，提高产品价格性能比，以在行业内领先的高科技产品获得较好的利润，从而形成本项目产品特有的竞争优势。2、金融风险与对策。本项目属于技术、资金密集型行业，生产规模的扩大、设备的技术改造、先进技术的引进都需要大量的资金，因此，存在难以持续融资的风险。对策：与银行方面建立自主、互利的银企合作关系，积极争取各大银行对本项目的支持；努力做好资金使用的计划和管理工作，尽量缩短资金业务流程周期，提高资金利用效率。3、市场的国际化将

58、对市场营销能力提出严峻的挑战。对策：引进国外先进技术，提高产品的附加值和产品质量，增强产品的市场竞争力；开展合资合作事宜，加强企业合作；提高企业的产品研究开发水平，缩小与国际先进水平的差距。5、业务经营风险与对策。一是对主要客户的依赖风险。本项目主导产品的生产均受产品销售批量的限制，对购买批量较大的主要客户，销售非常集中。如果主要客户的生产经营情况或采购政策发生变化，需求量减少，将对本公司的生产经营产生较大的影响。二是能源供应及交通运输条件的限制风险。项目生产耗能主要是电、水，外部能源供应是否充足和及时，将对本公司的生产经营产生一定程度的影响。对策：在巩固、发展已有配套市场的基础上，巩固与提高

59、社会市场的销售份额，扩大出口，进一步形成市场多元化的发展格局；根据客户定单及生产计划，合理安排材料采购、库存及产品发货，保证原材料及产成品的及时运输；在市场集中的地区或城市设立仓库，便于产品的周转和及时供货，减少交通运输限制的风险。3.5 市场分析结论本次“沈丘县闽商*食品产业园标准化厂房及配套基础设施建设项目”的建设符合国家产业导向，属于国家大力鼓励发展的范畴，建设条件十分良好。本次项目的建设还可促进当地相关产业的和谐发展，并形成产业集群，完善产业链条，从而带动和促进当地国民经济的全面发展和社会进步。因此，本项目充分具备了国家、省、市社会经济发展的可持续性，实施是可行的、可靠的，经济效益是可

60、观的。本项目的建设将为当地开辟新的经济增长点，而且还可促进当地相关产业的发展，从而带动和促进当地国民经济的全面发展和社会进步。对拉动地方经济的发展，加快实现小康社会起到积极作用。可见，本项目的实施优势明显，市场前景十分广阔。第四章 项目选址与建设条件4.1 选址依据1、沈丘县*县城市总体规划(2011-2030)2、中共沈丘县*县委关于制定沈丘县*县国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议（讨论稿）3、关于沈丘县闽商*食品产业园标准化厂房建设及发展设想。4.2 选址原则1、选址应符合沈丘县*县总体规划，满足用地功能分布要求，并在节约用地的前提下，尽量留有发展余地。2、选址位置应与城市中心区域距