房地产开发详细流程

1、房地产开开发详细细流程一、 甲甲方在开开发前期期的工作作（以上海海市为例例）一、确定定投资建建设工程程项目对项目从从前期开开发角度度入手，进行合合理分析析和有效效测算，为公司司决策提提供重要要依据。二、建设设项目用用地计划划办理1.所需需资料a.地形形图（划划示用地地范围，标明大大约面积积）b.与地地块出让让单位签签署的用用地协议议2. 办办理程序序a.备齐齐资料b.到地地块所在在地土地地部门办办理三、建设设工程项项目建议议书的编编制与报报批1.编制制及所需需资料a. 开开发单位位营业执执照b. 开开发资质质证书c 用地地计划审审核意见见d. 建建筑设计计方案（总平面面图等）e. 其其他相关关

2、资料2.报批批程序与与报批资资料a.将所所需资料料备齐送送至投资资咨询公公司，委委托其编编制项项目建议议书b.准备备关于于项目建建议书报报批申请请报告c.将项目建建议书与申请请报告送送计委报报批注：投资资30000万元元以下项项目由区区计委立立项；超超过30000万万元以下下项目由由区计委委转报有有关部门门审批四A、建建设工程程项目选选址意见见申办1. 所所需资料料a.批准准的项目目建议书书或其他他计划文文件（复复印件一一份）b.地形形图（均均应划示示用地范范围） 4份c.土地地权属证证（复印印件1份）d.联建建协议书书（复印印件1份）e.选址址论证f.上海海市建设设项目选选址意见见书申请请表

3、（到到区规划划局领取取）2. 申申办程序序a.准备备数份项项目建议议书批复复及数份份地形图图b.将上上述资料料分送有有关部门门签署选选址意见见并加盖盖公章c.将有有关部门门的意见见备齐，同时备备齐（11）项所所有资料料，送区区规划局局规划科科办理四B、建建设用地地规划许许可证申申办1. 所所需资料料a.建设设工程的的计划批批准文件件（批准准的项目目建议书书或其他他计划文文件）（复印件件一份）b.地形形图（均均应划示示用地范范围） 6份（其中中一份应应有消防防、环保保、交通通、防疫疫、水利利等部门门选址意意见及公公章）c.国有有土地使使用权出出让合同同文件及及副图（1份）d.上海海市建设设项目选

4、选址意见见书申请请表（到到区规划划局领取取）e.申请请报告（红头文文件）f.其他他需说明明的图纸纸或文件件2. 申申办程序序a.备齐齐上述所所有资料料b.送区区规划局局规划科科办理五、建设设工程项项目地名名报批1. 所所需资料料a.项目目批文（批准的的项目建建议书或或其他计计划文件件）（复复印件一一份）b.地形形图（均均应划示示用地22份c.总平平面图（3份）d.建设设用地规规划许可可证及批批文e.申请请报告（红头文文件）f.其他他需说明明的图纸纸或文件件2. 申申办程序序a.备齐齐上述所所有资料料及15500元元支票b.送区区地名办办办理六、建设设工程项项目报建建1. 所所需资料料a.上上海

5、市建建设工程程报建表表（到到市报建建处领取取）b.企业业法人营营业执照照及有关关证明原原件和复复印件c.项目目建议书书批文原原件及复复印件d.银行行出具的的建设资资金落实实证明（验资报报告）e.上上海市建建设单位位工程技技术人员员和管理理人员核核定申报报表（到市报报建处领领取）f.专业业技术人人员和管管理人员员技术职职称证书书原件及及复印件件g.住住宅项目目配套建建设审核核申请表表h.住住宅新开开工审核核通知单单七、工程程项目设设计招标标办理1. 所所需资料料a.报建建工程项项目ICC卡b.上海海市建设设工程设设计招标标项目登登记表c.上上海市建建设工程程设计招招标文件件报批表表（到到市招标标

6、办领取取）d.上上海市建建设工程程设计评评标小组组报批表表（到到市招标标办领取取）e.工程程设计任任务书f.建设设用地规规划许可可证g.工程程项目选选址意见见批文2.办理理程序a.备齐齐上述资资料b.到市市设计招招标办办办理八、设计计方案评评标会召召开及设设计单位位中标办办理1. 所所需资料料a.项目目设计方方案、建建设用地地规划许许可证、项目选选址意见见书、设设计任务务书、项项目建议议书批文文等若干干份b.会议议通知书书2. 办办理程序序a.备齐齐上述资资料b.提前前三天分分送各评评委c.到市市招标办办召开评评标会（会务费费3000元）中标办理理a.设计计方案评评标会会会议纪要要b.评委委评

7、标意意见书九建设设工程规规划设计计要求申申办1. 所所需资料料a.上海海市建设设工程规规划设计计要求申申请表（到区规规划局领领取）11份b.计划划批准文文件 11份c.土地地使用权权属证件件 1份d.房屋屋权属证证 1份e.危房房鉴定报报告f.地形形图（划划示用地地范围） 2份办理程序序a.备齐齐上述资资料b.送区规规划局规规划科办办理十工程程项目设设计方案案深化修改根据规划划局批文文要求修修改设计计方案二、 基基本建设设工程预预算审计计咨询及及其流程程一、基本本建设工工程预算算审计咨咨询及其其流程基本建设设工程预预算是在在施工图图设计完完成之后后编制的的工程造造价文件件，称为为施工图图预算，

8、亦称“设计预预算”，简称称“预算”。因为为是在施施工之前前编制的的，所以以它反映映的只是是基本建建设工程程的预计计造价、计划价价格。基本建设设工程预预算审计计咨询业业务内容容，可以以是编制制预算，也可以以是对已已编制的的预算进进行审核核。1预算算的编制制的一般般程序。(1)熟熟悉和掌掌握资料料和现场场条件，主要是是国家和和当地政政府颁发发的有关关法律、法规和和政策文文件、相相关的定定额、取取费标准准、材料料、设备备价格等等，以及及施工图图纸、设设计说明明、施工工方案、水文地地质资料料等；(2)制制订编制制方案和和计划，主要是是人员、时间的的安排和和编制步步骤与要要求；(3)计计算工程程量；(4

9、)确确定分部部分项工工程的单单价；(5)计计算合价价并汇总总；(6)计计算各项项取费；(7)计计算该基基本建设设工程的的预算总总价，即即预算造造价。由于施工工图预算算是实行行工程包包干，进进行工程程结算，实行经经济核算算和考核核工程成成本的依依据，其其编制是是一项技技术性和和政策性性要求很很高的工工作，特特别是工工程量的的计算非非常繁琐琐。如果果编制者者不具独独立性，或业务务水平不不够，或或责任心心不强，都很难难保证其其准确性性。因此，加加强对施施工图预预算的审审计，对对于保证证基本建建设工程程的顺利利完成，维护甲甲乙双方方经济利利益，控控制造价价，节约约建设成成本，具具有重大大的意义义。2施

10、工工图预算算审计的的一般程程序。(1)熟熟悉和掌掌握资料料和现场场条件，与编制制不同的的是，还还要熟悉悉和了解解送审预预算及其其工程量量计算底底稿；(2)制制订审核核方案和和计划，重点是是选择审审查方法法、人员员和时间间(包括核核对时间间)的安排排，以及及审查步步骤和要要求；(3)审审查工程程量是否否准确，按照施施工图纸纸和送审审预算的的工程量量计算底底稿进行行审查，如工程程量计算算底稿，则须自自行计算算后再与与送审预预算的工工程量比比较；(4)审审查分部部分项工工程的单单价是否否正确合合理，注注意有无无错套、高套、重复选选套定额额的情况况；(5)审审查设备备、材料料价格是是否合理理、符合合规

11、定；(6)审审查有无无计算错错误；(7)审审查各项项取费是是否符合合规定；(8)综综合整理理审查资资料，形形成初步步成果；(9)与与原编制制单位交交换意见见、核对对、签章章确认定定案后形形成最终终成果。二、基本本建设工工程结算算审计咨咨询及其其流程基本建设设工程结结算是在在工程竣竣工后编编制的工工程造价价文件，称为竣竣工结算算，简称称“结算”。因为为结算是是在施工工完成已已经竣工工后编制制的，所所以它反反映的是是基本建建设工程程的实际际造价。结算一般般是由施施工单位位编制，提交建建设单位位审核批批准。结算审计计的一般般程序：(1)熟熟悉和掌掌握资料料及现场场情况，与预算算审计相相比，还还要着重

12、重熟悉和和掌握施施工合同同(包括补补充合同同、补充充协议等等)关于结结算的有有关约定定、工程程施工过过程中的的变化(包括设设计变更更和现场场签证、材料和和设备价价格的改改变、国国家法律律、法规规和政策策规定的的变化等等)、送审审结算书书及其工工程量计计算底稿稿、工程程款的支支付、质质量验收收等资料料。(2)步步骤与预预算审计计基本相相同，不不同的是是应根据据竣工图图纸和设设计变更更来进行行审查，特别要要注意增增加的是是否多计计、减少少的是否否未计或或少计。(3)审审查各项项取费是是否符合合规定，要注意意取费规规定如果果在施工工期间发发生变化化，要严严格按照照规定以以及合同同的约定定进行处处理。

13、(4)审审查签证证费用，主要注注意下列列问题：签证手手续是否否完备；签证的的原因是是否合理理，是否否应计人人工程造造价；签证的的内容是是否属实实；签证的的数量是是否准确确；签证的的价格是是否合理理；是否有有重复现现象。(5)审审查索赔赔费用，包括乙乙方向甲甲方的索索赔和甲甲方向乙乙方的索索赔，注注意下列列问题：索赔的的手续是是否符合合合同的的规定；索赔的的原因是是否成立立；索赔的的证据是是否充分分；索赔的的计算是是否准确确合理。(6)综综合整理理审查资资料，形形成初步步成果。(7)与与建设单单位、施施工单位位交换意意见，进进行核对对，并三三方签章章确认后后定案，形成最最终成果果。三、基本本建设

14、工工程决算算审计咨咨询及其其流程基本建设设工程决决算是竣竣工验收收交付使使用阶段段，由建建设单位位编制的的基本建建设工程程项目从从筹建到到竣工投投入使用用过程中中总体实实际成本本的文件件，是建建设单位位向国家家报告基基本建设设工程总总体实际际造价和和投资效效果的重重要文件件，称为为竣工决决算，简简称“决算”。竣工工决算要要正确核核定新增增固定资资产价值值，考核核投资效效果。竣工决算算由竣工工决算报报表、竣竣工决算算报告说说明书、竣工工工程平面面示意图图、工程程造价比比较分析析四部分分组成。大中型型基本建建设工程程项目竣竣工决算算报表一一般包括括竣工工工程概况况表、竣竣工财务务决算表表、建设设项

15、目交交付使用用财产总总表及明明细表、建设项项目建成成交付使使用后的的投资效效益表等等，小型型项目竣竣工决算算报表则则只由竣竣工决算算总表和和交付使使用财产产明细表表组成。竣工决算算应由建建设单位位编制，但由于于某些原原因，很很多基本本建设工工程没有有编制竣竣工决算算，有些些竣工决决算的编编制质量量不高，因此，也可由由建设单单位委托托具有资资质的社社会中介介咨询机机构帮助助建设单单位编制制。1审核核竣工决决算的编编制依据据，包括括竣工决决算编制制工作有有无专门门组织，各项清清理工作作是否全全面、彻彻底，编编制依据据是否符符合国家家有关规规定，资资料是否否齐全，手续是是否完备备，对遗遗留问题题处理

16、是是否合理理。2审核核工程造造价，这这部分审审计与竣竣工决算算的审计计一样；但还应应增加对对设备费费、土地地费、管管理费等等的审查查。3审核核基本建建设工程程的建设设和概算算执行情情况，包包括是否否按批准准的初步步设计进进行，是是否严格格按批准准的概算算内容执执行，有有无概算算外项目目和提高高建设标标准、扩扩大建设设规模的的情况，有无重重大质量量事故和和经济损损失。4审核核竣工财财务决算算表，核核实基本本建设工工程的资资金的来来源、支支出及结结余等财财务情况况。5审核核基本建建设工程程合同工工期执行行情况和和合同质质量等级级控制情情况。6审核核交付使使用资产产情况，包括固固定资产产、无形形资产

17、、递延资资产确定定得是否否正确、真实，有关手手续是否否办理、流动资资产及其其移交等等内容，特别要要注意待待摊投资资及其确确定和分分配是否否合规、正确、尾工工工程和结结余资金金是否真真实、合合规，建建设收入入是否合合规，账账务处理理是否正正确、分分配是否否合规，包干指指标的完完成情况况，结余余的核算算和账务务处理是是否合法法、合规规、真实实、正确确等。7综合合整理审审核资料料，形成成初步成成果。8与建建设单位位交换意意见、核核对后形形成最终终成果并并提出对对原竣工工决算进进行调整整的意见见。迈克?EE?米勒勒斯房房地产开开发原原理与程程序中中的房地地产开发发八阶段段模型迈克米米勒斯认认为，开开发

18、商自自有投资资开发意意向，到到项目规规划设计计、施工工建设、营销租租赁、物物业管理理都有一一个合乎乎逻辑和和开发规规律的程程序。虽虽然因具具体条件件的变化化会导致致保修环环节的作作为有所所变化，但一般般来说，各程序序的的具具体步骤骤不会有有太大变变化。他他说“开发过过程至少少需要包包括这样样一些阶阶段：提提出投资资设想、细化这这个设想想、检验验其可行行性、合合同谈判判、签署署正式委委托协议议、项目目开工建建设、竣竣工与投投入使用用、项目目建成后后的运营营管理”。但是，米米氏同时时强调如如下三个个要点：实际的开开发过程程很难沿沿直线一一步一步步地向前前进行，但我们们归纳出出来的开开过不可可能完全

19、全模拟开开发商与与其合作作伙伴之之间经常常不断地地谈判所所导致的的工作步步骤变化化。开发是一一种艺术术，它是是一种非非常复杂杂且具有有创造性性的活动动，开发发中的有有些做法法不会合合合乎逻逻辑，有有许多决决策要靠靠直觉做做出判断断。在第一个个阶段，开发商商都要考考虑开发发程序中中所有还还没完成成的阶段段，即每每一个决决策不仅仅要考虑虑对本阶阶段的影影响，更更要考虑虑其对后后续阶段段尤其是是对项目目整个生生命周期期的影响响。其著名的的八阶段段模型分分为如下下八个阶阶段：一：提出出投资设设想开发商在在对当地地房地产产市场有有比较深深入的了了解并占占有大量量市场信信息的基基础上，探讨投投资可能能性，

20、寻寻找多个个可供选选择的投投资机会会，在头头脑中快快速判断断其可行行性。二：投资资设想细细化开发商选选择出实实现其开开发设想想的开发发用地，探讨技技术可行行性，与与潜在的的租客、业主、银行、合作伙伙伴、专专业人士士接触，做出初初步设计计方案，探讨获获取开发发用地的的可行性性。三：可行行性研究究开发商进进行正式式市场研研究，估估算市场场吸纳率率，根据据预估的的成本和和价格进进行可行行性研究究，将有有关开发发计划报报送政府府有关部部门，从从法律、技术和和经济等等方面综综合判断断项目可可行性。四：合同同谈判开发商根根据市场场研究中中得到的的客户需需求牲确确定最终终设计方方案，开开发合同同谈判，得到贷

21、贷款书面面承诺，确定总总承包商商，确定定租住方方案，获获得政府府的用地地、规划划等许可可。五：签署署正式委委托协议议签署合同同，包括括合作开开发协议议、建设设贷款协协议和长长期融资资协议、土地出出让或转转让合同同、工程程施工合合同、保保险合同同和预租租（售）合同。六：工程程建设开发商根根据预算算进行成成本管理理，批准准市场推推广和开开发队伍伍提出的的工程变变更，解解决建设设纠纷，支付工工程款，实施进进度管理理。七：竣工工投入使使用开发商组组织物业业管理队队伍、进进行市场场推广活活动，政政府批准准入住，接入市市政设施施，租客客入住，偿还建建设贷款款，长期期融资到到位。八：房地地产资产产管理业主（

22、开开发商或或新业主主）进行行物业管管理、更更新改造造、市场场推广等等工作，以延长长物业的的经济寿寿命、提提高资产产运行质质量；非非房地产产企业将将其作为为固定资资产，进进入其投投资组合合中。三、 申申请改变变住宅建建筑使用用功能的的工作程程序1所需需要的资资料。1)关关于改变变房屋使使用功能能申请书书一式式两份。2) 房地产产证等等房产证证明（复复印件）2份。3)建建设工程程规划许许可证或相关关图纸（复印件件）。4)消防防、环保保、卫生生防疫、交通管管理、市市政园林林局、房房屋结构构安全鉴鉴定。（复印件件）（由由商用的的性质决决定所需需要的文文件）5)工工商营业业执照（复印印件）。6)申请请人

23、身身份证（复印印件）。以上资料料需要带带上正本本。2到区区规划局局送案的的工作的的步骤。1)先写写关于于改变房房屋使用用功能申申请书，一式式两份：2)准备备所有的的证件及及复印件件。3)到所所属区规规划局的的监检科科盖章核核对，然然后由监监检科呈呈上去。经审批批通过的的可以改改，不通通过的退退案：3关于于报告的的写作要要求：1)说明明住宅建建筑的地地点。2)改变变使用功功能的理理由原因因。3)业主主的基本本情况，公司或或店铺的的经营范范围，经经营期限限。4)提出出改变使使用性质质的陈述述及要求求。4到区区国土、房管局局办理步步骤1)规划划局审批批通过后后，交案案（证件件和区城城市规划划局审批批

24、、处理理文件）到登记记所入案案，补办办土地有有偿使用用手续、补交地地价：办办理房地地产变更更登记。2)费用用到计财财处交。5主要要费用1)一般般违章罚罚款，8808800元元平方方米。2)补交交地价（见XXX市国国有土地地使用权权出让金金标准）3)测绘绘费（见见房地地产测绘绘收费）。4)行政政费用约约1000元左右右。6备注注违章罚款款，各个个区有所所不同，这是根根据不同同年限所所决定的的。但总总的来说说，944年后的的比944年前稍稍贵。四、 房房地产开开发过程程中各环环节所需需要的文文件材料料一、立项项审批1、项目目立项申申请报告告书（原原件一份份）2、项目目建议书书或项目目可行性性研究报

25、报告（一一份）3、建设设用地的的权属文文件或建建设项目目用地预预审意见见书（一一份）4、项目目建设投投资概算算（一份份）5、银信信部门出出示的资资金证明明（原件件一份）6、企业业法人营营业执照照副本（复印件件一份）；（房房地产项项目需提提供资质质证明一一份）7、项目目地形图图（一份份）8、有关关职能部部门的意意见。二、规划划设计1、由市市规划局局根据城城市总体体规划和和立项文文件核发发勘察设设计红线线，提供供规划设设计条件件。2、建筑筑设计分分为三个个阶段，即方案案设计、初步设设计和施施工设计计。3、市城城建局负负责联系系市有关关部门对对初步设设计进行行会审批批复。三、建设设工程报报建（一）建

26、建设工程程报建，首先要要提供如如下资料料到建委委办理登登记手续续。1、计划划部门核核发的固定资资产投资资许可证证或主主管部门门批准的的计划任任务书；2、规划划部门核核发的建设用用地规划划许可证证和建设工工程规划划许可证证；3、国土土部门核核发的国有土土地使用用证；4、符合合项目设设计资格格设计单单位设计计的施工工图纸和和施工图图设计文文件审查查批准书书；5、人防防办核发发的人人民防空空工程建建设许可可证；6、消防防部门核核发的建筑工工程消防防设计审审核意见见书；7、防雷雷设施检检测所核核发的防雷设设施设计计审核书书；8、地震震办公室室核发的的抗震震设防审审核意见见书；9、建设设资金证证明；10

27、、工工程预算算书和造造价部门门核发的的建设设工程类类别核定定书；11、法法律、法法规规定定的其他他资料。（二）公公开招标标的建设设工程，要补充充如下资资料到招招标办办办理手续续。1、建设设单位法法定代表表人证明明或法定定代表人人委托证证明；2、建设设工程施施工公开开招标申申请表；3、建设设工程监监理公开开招标申申请表。（三）邀邀请招标标的建设设工程，要补充充如下资资料到招招标办办办理手续续。1、建设设单位法法定代表表人证明明或法定定代表人人委托证证明；2、建设设工程施施工邀请请招标审审批表；3、建设设工程监监理邀请请招标审审批表；4、工商商部门签签发的私私营企业业证明；5、法人人营业执执照；6

28、、其他他申请邀邀请招标标理由证证明。（四）直直接发包包的建设设工程，要补充充如下资资料到招招标办办办理手续续。1、建设设单位法法定代表表人证明明或法定定代表人人委托证证明；2、建设设单位申申请安排排建设工工程施工工单位报报告；3、建设设单位申申请安排排建设工工程监理理单位报报告；4、工商商部门签签发的私私营企业业证明；5、法人人营业执执照；6、建设设工程直直接发包包审批表表。（五）办办理建设设工程质质量监督督，要提提供如下下资料到到质监站站办理手手续。1、规规划许可可证；2、工程程施工中中标通知知书或工工程施工工发包审审批表；3、工程程监理中中标通知知书或工工程监理理发包审审批表；4、施工工合

29、同及及其单位位资质证证书复印印件；5、监理理合同及及其单位位资质证证书复印印件；6、施工工图设计计文件审审查批准准书；7、建设设工程质质量监督督申请表表；8、法律律、法规规规定的的其他资资料。（六）办办理建设设工程施施工安全全监督，要提供供如下资资料到安安监站办办理手续续。1、建设设单位提提供的资资料：（）工工程施工工安全监监督报告告；（）工工程施工工中标通通知书或或工程施施工发包包审批表表；（）工工程监理理中标通通知书或或工程监监理发包包审批表表；（）工工程项目目地质勘勘察报告告（结论论部分）；（）施施工图纸纸（含地地下室平平、立、剖）；（）工工程预算算书（总总建筑面面积、层层数、总总高度、

30、造价）；2、施工工单位提提供的资资料：（）安安全生产产、文明明施工责责任制；（）安安全生产产、文明明施工管管理目标标；（）施施工组织织设计方方案和专专项技术术方案；（）安安全生产产、文明明施工检检查制度度；（）安安全生产产、文明明施工教教育制度度；（）项项目经理理资质证证书复印印件，安安全员、特种作作业人员员上岗证证原件和和复印件件；（）现现场设施施、安全全标志等等总平面面布置图图；（）购购买安全全网的合合格证、准用证证发票原原件和复复印件；（）建建设工程程施工安安全生产产责任书书；（10）建设工工程施工工安全受受监申请请表；（11）法律、法规规规定的其其他资料料。（七）领领取施施工许可可证，

31、除第（一）条条规定提提供的资资料外，要补充充如下资资料到建建委办理理手续。1、工程程施工中中标通知知书或工工程施工工发包审审批表；2、工程程监理中中标通知知书和工工程监理理合同；3、施工工单位项项目经理理资质证证书（桩桩基础工工程要提提供建设设行政主主管部门门核发的的桩机管管理手册册）；4、使用用商品混混凝土购销合合同或或经建设设行政主主管部门门批准现现场搅拌拌的批文文；5、质量量监督申申请安排排表；6、安全全监督申申请安排排表；7、建设设工程质质量监督督书；8、建设设工程施施工安全全受监证证；9、施工工许可申申请表；四、建设设工程竣竣工验收收（一）建建设工程程竣工验验收，要要提供如如下资料料

32、到质监监站审核核，质监监站在77个工作作日内审审核完毕毕；建设设单位组组织有关关单位验验收时，质监站站派员现现场监督督。1、已完完成工程程设计和和合同约约定的各各项内容容；2、工程程竣工验验收申请请表；3、工程程质量评评估报告告；4、勘察察、设计计文件质质量检查查报告；5、完整整的技术术档案和和施工管管理资料料（包括括设备资资料）；6、工程程使用的的主要建建筑材料料、建筑筑构配件件和设备备的进场场试验报报告；7、地基基与基础础、主体体砼结构构及重要要部位检检验报告告；8、建设设单位已已按合同同约定支支付工程程款；9、施工工单位签签署的工程质质量保修修书；10、市市政基础础设施的的有关质质量检测

33、测和功能能性试验验资料；11、规规划部门门出具的的规划验验收合格格证；12、公公安、消消防、环环保、防防雷、电电梯等部部门出具具的验收收意见书书或验收收合格证证；13、质质监站责责令整改改的问题题已全部部整改好好；14、造造价站出出具的工工程竣工工结算书书。（二）建建设工程程竣工验验收前，施工单单位要向向建委提提供安监监站出具具的工程程施工安安全评价价书。（三）建建设工程程竣工验验收备案案，自工工程竣工工验收之之日起115个工工作日内内，要提提供如下下资料到到质监站站办理手手续。1、工程程竣工验验收报告告；2、施施工许可可证；3、竣工工验收备备案表；4、工程程质量监监督报告告；5、工程程竣工验

34、验收申请请表；6、工程程质量评评估报告告；7、工程程施工安安全评价价书；8、工程程质量保保修书；9、工程程竣工结结算书；10、商商品住宅宅要提供供住宅宅质量保保证书和住住宅使用用说明书书；11、法法律、法法规规定定的其他他资料。（四）建建设工程程竣工结结算审核核，要提提供如下下资料到到造价站站办理手手续。1、工程程按实际际结算的的，要提提供如下下资料：（1）建建设单位位和施工工单位的的委托书书；（2）工工程类别别核定书书；（3）工工程施工工中标通通知书或或工程施施工发包包审批表表；（4）工工程施工工承发包包合同；（5）施施工组织织设计方方案；（6）图图纸会审审记录；（7）工工程施工工开工报报告

35、；（8）隐隐蔽工程程验收记记录；（9）工工程施工工进度表表；（10）工程子子目换算算和抽料料（筋）表；（11）工程设设计变更更资料；（12）施工现现场签证证资料；（13）竣工图图。2、工程程按甲乙乙双方约约定的固固定价格格（或总总造价）结算的的，要提提供如下下资料：（1）建建设单位位和施工工单位的的委托书书；（2）工工程承包包合同原原件；（3）竣竣工图。五、办理理预售许许可证l、预售售人已取取得房地地产开发发证书、营业执执照。2、已取取得土地地管理部部门出具具的用地地批文及及土地使使用证。3、持有有建设设工程规规划许可可证及及建设设工程施施工许可可证。4、计划划部门签签发的项目投投资许可可证。

36、5、如向向境外销销售，需需提供境境外销售售商品房房批文。6、已签签房屋施施工合同同。7、三层层以下的的商品房房项目已已完成基基础和结结构工程程；四层层以上的的商品房房项目，有地下下室工程程的，已已完成基基础和首首层结构构工程，无地下下室工程程的，已已完成基基础和四四层结构构工程。8、建设设银行审审核开发发建设资资金要达达到工程程总投资资25以以上资金金的验资资证明。9、已在在项目所所在地商商业银行行开设商商品房预预售款专专用帐户户。10、预预售商品品房项目目及其土土地使用用权未设设定他项项权。11、具具有预售售说明书书(内容包包括：商商品房的的位置、地点、装修标标准、售售价表、销售计计划；公公

37、共建筑筑的分摊摊、项目目工程施施工进度度、开工工及竣工工交付使使用时间间等)。12、项项目规划划平面图图(由核发发预售许许可证部部门在平平面图中中注明预预售商品品房项目目的座落落位置和和楼号)。13、物物业管理理方案已已经落实实。五、 房房地产开开发过程程中涉及及到的工工作房地产开开发企业业设立准备备、程序序、管理理、终止止建设单位位对拟建建项目意意图或方方案说明明。拟建工程程方案示示意图。初步选址址。取得市测测绘院绘绘制的11/20000或或1/5500地地形蓝图图2份；地地形图包包括拟建建工程的的用地范范围以内内及周围围相邻单单位或建建筑。取得供水水（自来来水公司司）、供供电（供供电局）、

38、供热热（热力力公司）、供气气（燃气气总公司司）、雨雨污水排排放（市市政总公公司）、电信（电信局局）等市市政公用用设施书书面咨询询意见。申报规划划要点取得规规划要点点通知书书、建设设项目选选址地形形图项目建议议书申报选址址定点申申报规划划设计条条件得到规规划设计计条件通通知书委托单单位设计计方案申报选址址定点取得选选址规划划意见通通知书落实市政政公用设设施咨询询方案落实环环保、节节能、消消防等措措施环境影响响评价报报告书、地质勘勘察报告告书、资资金筹措措可行性研研究报告告（可委托托有资质质的咨询询机构编编制）申报得到到，建设设用地规规划许可可证土地使用用权取得得一是取得得城市规规划区国国有土地地

39、，可参参与国有有土地使使用权出出让的招招标或者者拍卖或或者在市市场得到到。国有土地地使用权权出让程程序：办理建设设用地委委托钉桩桩办理国国有土地地使用权权出让申申请主管部部门实地地勘察土地估估计报告告的预审审委托地地价评估估办理核核定地价价手续办理土土地出让让审批签订国国有土地地使用权权出让合合同领取临临时国有有土地使使用证领取正正式国有有土地使使用证国有土地地划拨的的程序国有土地地使用权权划拨申申请主管部部门现场场勘察划拨用用地申请请的审核核、批准准取得划划拨用地地的批准准。二是征用用集体土土地其程序为为：审查查报批发布征征地公告告办理补补偿登记记制定补补偿安置置方案市政府府下文征征地交纳税

40、税费办理安安置工作作结案拆迁安置置的法律律程序：委托进行行拆迁工工作办理拆拆迁申请请审批、领取拆拆迁许可可证办理拆拆迁公告告与通知知办理户户口冻结结暂停办办理相关关事项确定拆拆迁安置置方案签订拆拆迁补偿偿书面协协议召开拆拆迁动员员会，进进行拆迁迁安置发运作作作拆迁迁补偿款款拆迁施施工现场场防尘污污染管理理移交拆拆迁档案案资料房屋拆拆迁纠纷纷的裁决决强制拆拆迁规划与市市政配套套建设单位位对拟建建项目意意图或方方案说明明。拟建工程程方案示示意图。初步选址址。取得市测测绘院绘绘制的11/20000或或1/5500地地形蓝图图2份；地地形图包包括拟建建工程的的用地范范围以内内及周围围相邻单单位或建建筑

41、。取得供水水（自来来水公司司）、供供电（供供电局）、供热热（热力力公司）、供气气（燃气气总公司司）、雨雨污水排排放（市市政总公公司）、电信（电信局局）等市市政公用用设施书书面咨询询意见。申请规划划要点规划要要点通知知书（提提交项目目建议书书以前）申报选选址定点点（取得得选址规规划意见见通知书书）、申申报规划划设计条条件（取取得规划划设计条条件通知知书）按照规规划设计计条件委委托有资资质的单单位设计计方案、落实市市政公用用设施咨咨询方案案、落实实环保、节能、消防措措施，环环境影响响评价报报告书、地质勘勘察报告告书，资资金筹措措。报审设计计方案审定设设计方案案通知书书（可研报报告批准准后）持持项目

42、选选址意见见书、批批准的项项目建议议书、可可研报告告、设计计方案批批复等申申领建设设用地规规划许可可证，经经人防国国进行人人防工程程建设布布局审查查，国土土资源局局办理土土地预审审，公安安消防去去除、公公安交警警支队、教育局局、水利利局城管管局、环环保局、园林局局、文化化局对建建设工程程相关专专业范围围进行审审查，最最后由规规划部门门对规划划总图进进行评审审，核发发建设设用地规规划许可可证并并确定建建设工程程规划设设计条件件。委托进行行初步设设计申报初初步设计计编制施施工图和和年度投投资计划划转入正式式计划（方案批批准、图图纸出齐齐、出让让金交纳纳）到规划划局办理理建设工工程规划划许可证证开工

43、前的的准备办理招标标登记、招标准准备、招招标通告告、编制制招标文文件并备备案、编编制招标标工程标标底、投投标单位位资格审审批、召召开招标标会，勘勘察现场场、投标标、召开开开标会会议，进进行开标标、评标标、决标标、发中中标通知知书、签签订合同同。签订工程程承包合合同，办办理质量量监督注注册登记记手续，建设工工程管理理，办理理开工登登记，办办理开工工前审计计，缴纳纳投资方方向调节节税，领领取固定定资产投投资许可可证，报报装施工工用水、电、路路，协调调街道环环卫部门门，协调调交通管管理部门门，缴纳纳绿化建建设费，签订绿绿化协议议，领取取建设设工程施施工许可可证工程施工工与验收收施工场地地的“三通一一

44、平”施工单位位进场和和施工架架设工程的基基础、结结构施工工与设备备安装施工过程程中的质质量监督督办理单项项工程验验收手续续办理开发发项目的的综合验验收，领领取工工程质量量竣工核核验证书书商品住宅宅性能认认定竣工统计计登记办理竣工工房屋测测绘办理产权权登记房地产经经营商品房预预（销）售的程程序签署商品品房预售售款监管管协议办理商品房房预（销销）售许许可证销售项项目备案案委托中中介代理理机构进进行销售售与购房房者签订订认购书书与购房房者签订订买卖契契约办理预预售登记记办理转转让登记记办理房房地产抵抵押登记记手续楼宇将将会入住住质量保保证书和和使用说说明书办理产产权立契契过户手手续房屋租赁赁申请房屋

45、屋租赁许许可证出租人人与承租租人签订订书面承承租意向向书出租人人办理房房屋租赁赁许可证证租赁当当事人签签订书面面租赁协协议办理租租赁登记记手续租赁房房屋的转转租房屋租租赁关系系的终止止房地产抵抵押抵押权的的设定签订抵押押合同办理房地地产抵押押登记抵押房地地产的占占管抵押房地地产的处处分物业管理理阶段物业管理理单位经经营资质质审批签署物业业管理委委托合同同居住小区区的物业业接管综综合验收收物业使用用、管理理、维修修公约的的核准安排签订订管理公公约制定、提提供质量量保证书书和使用用说明书书物业管理理服务的的基本要要求物业管理理委员会会的设立立五、 房房地产开开发过程程中涉及及到的工工作房地产开开发

46、企业业设立准备备、程序序、管理理、终止止建设单位位对拟建建项目意意图或方方案说明明。拟建工程程方案示示意图。初步选址址。取得市测测绘院绘绘制的11/20000或或1/5500地地形蓝图图2份；地地形图包包括拟建建工程的的用地范范围以内内及周围围相邻单单位或建建筑。取得供水水（自来来水公司司）、供供电（供供电局）、供热热（热力力公司）、供气气（燃气气总公司司）、雨雨污水排排放（市市政总公公司）、电信（电信局局）等市市政公用用设施书书面咨询询意见。申报规划划要点取得规规划要点点通知书书、建设设项目选选址地形形图项目建议议书申报选址址定点申申报规划划设计条条件得到规规划设计计条件通通知书委托单单位设

47、计计方案申报选址址定点取得选选址规划划意见通通知书落实市政政公用设设施咨询询方案落实环环保、节节能、消消防等措措施环境影响响评价报报告书、地质勘勘察报告告书、资资金筹措措可行性研研究报告告（可委托托有资质质的咨询询机构编编制）申报得到到，建设设用地规规划许可可证土地使用用权取得得一是取得得城市规规划区国国有土地地，可参参与国有有土地使使用权出出让的招招标或者者拍卖或或者在市市场得到到。国有土地地使用权权出让程程序：办理建设设用地委委托钉桩桩办理国国有土地地使用权权出让申申请主管部部门实地地勘察土地估估计报告告的预审审委托地地价评估估办理核核定地价价手续办理土土地出让让审批签订国国有土地地使用权

48、权出让合合同领取临临时国有有土地使使用证领取正正式国有有土地使使用证国有土地地划拨的的程序国有土地地使用权权划拨申申请主管部部门现场场勘察划拨用用地申请请的审核核、批准准取得划划拨用地地的批准准。二是征用用集体土土地其程序为为：审查查报批发布征征地公告告办理补补偿登记记制定补补偿安置置方案市政府府下文征征地交纳税税费办理安安置工作作结案拆迁安置置的法律律程序：委托进行行拆迁工工作办理拆拆迁申请请审批、领取拆拆迁许可可证办理拆拆迁公告告与通知知办理户户口冻结结暂停办办理相关关事项确定拆拆迁安置置方案签订拆拆迁补偿偿书面协协议召开拆拆迁动员员会，进进行拆迁迁安置发运作作作拆迁迁补偿款款拆迁施施工现

49、场场防尘污污染管理理移交拆拆迁档案案资料房屋拆拆迁纠纷纷的裁决决强制拆拆迁规划与市市政配套套建设单位位对拟建建项目意意图或方方案说明明。拟建工程程方案示示意图。初步选址址。取得市测测绘院绘绘制的11/20000或或1/5500地地形蓝图图2份；地地形图包包括拟建建工程的的用地范范围以内内及周围围相邻单单位或建建筑。取得供水水（自来来水公司司）、供供电（供供电局）、供热热（热力力公司）、供气气（燃气气总公司司）、雨雨污水排排放（市市政总公公司）、电信（电信局局）等市市政公用用设施书书面咨询询意见。申请规划划要点规划要要点通知知书（提提交项目目建议书书以前）申报选选址定点点（取得得选址规规划意见见

50、通知书书）、申申报规划划设计条条件（取取得规划划设计条条件通知知书）按照规规划设计计条件委委托有资资质的单单位设计计方案、落实市市政公用用设施咨咨询方案案、落实实环保、节能、消防措措施，环环境影响响评价报报告书、地质勘勘察报告告书，资资金筹措措。报审设计计方案审定设设计方案案通知书书（可研报报告批准准后）持持项目选选址意见见书、批批准的项项目建议议书、可可研报告告、设计计方案批批复等申申领建设设用地规规划许可可证，经经人防国国进行人人防工程程建设布布局审查查，国土土资源局局办理土土地预审审，公安安消防去去除、公公安交警警支队、教育局局、水利利局城管管局、环环保局、园林局局、文化化局对建建设工程

51、程相关专专业范围围进行审审查，最最后由规规划部门门对规划划总图进进行评审审，核发发建设设用地规规划许可可证并并确定建建设工程程规划设设计条件件。委托进行行初步设设计申报初初步设计计编制施施工图和和年度投投资计划划转入正式式计划（方案批批准、图图纸出齐齐、出让让金交纳纳）到规划划局办理理建设工工程规划划许可证证开工前的的准备办理招标标登记、招标准准备、招招标通告告、编制制招标文文件并备备案、编编制招标标工程标标底、投投标单位位资格审审批、召召开招标标会，勘勘察现场场、投标标、召开开开标会会议，进进行开标标、评标标、决标标、发中中标通知知书、签签订合同同。签订工程程承包合合同，办办理质量量监督注注

52、册登记记手续，建设工工程管理理，办理理开工登登记，办办理开工工前审计计，缴纳纳投资方方向调节节税，领领取固定定资产投投资许可可证，报报装施工工用水、电、路路，协调调街道环环卫部门门，协调调交通管管理部门门，缴纳纳绿化建建设费，签订绿绿化协议议，领取取建设设工程施施工许可可证工程施工工与验收收施工场地地的“三通一一平”施工单位位进场和和施工架架设工程的基基础、结结构施工工与设备备安装施工过程程中的质质量监督督办理单项项工程验验收手续续办理开发发项目的的综合验验收，领领取工工程质量量竣工核核验证书书商品住宅宅性能认认定竣工统计计登记办理竣工工房屋测测绘办理产权权登记房地产经经营商品房预预（销）售的

53、程程序签署商品品房预售售款监管管协议办理商品房房预（销销）售许许可证销售项项目备案案委托中中介代理理机构进进行销售售与购房房者签订订认购书书与购房房者签订订买卖契契约办理预预售登记记办理转转让登记记办理房房地产抵抵押登记记手续楼宇将将会入住住质量保保证书和和使用说说明书办理产产权立契契过户手手续房屋租赁赁申请房屋屋租赁许许可证出租人人与承租租人签订订书面承承租意向向书出租人人办理房房屋租赁赁许可证证租赁当当事人签签订书面面租赁协协议办理租租赁登记记手续租赁房房屋的转转租房屋租租赁关系系的终止止房地产抵抵押抵押权的的设定签订抵押押合同办理房地地产抵押押登记抵押房地地产的占占管抵押房地地产的处处分

54、物业管理理阶段物业管理理单位经经营资质质审批签署物业业管理委委托合同同居住小区区的物业业接管综综合验收收物业使用用、管理理、维修修公约的的核准安排签订订管理公公约制定、提提供质量量保证书书和使用用说明书书物业管理理服务的的基本要要求物业管理理委员会会的设立立六、 房房地产开开发流程程设计的的涵义房地产开开发项目目流程设设计是针针对具体体房地产产开发项项目所作作的用来来指导项项目开发发经营全全过程的的纲领性性文件，它根据据房地产产开发项项目的特特点、房房地产综综合开发发公司的的内外条条件，经经过系统统分析、统筹安安排来完完成，它它需要在在房地产产项目开开发运作作之前制制定，它它是一个个粗线条条的

55、概略略规定。房地产开开发项目目流程设设计的主主要依据据有：可行性性研究报报告，房地产产综合开开发公司司优势条条件，房地产产开发项项目的自自身条件件、外部部可利用用及限制制性条件件；国家和和上级有有关指示示；房地产产综合开开发公司司习惯作作法；国家有有关法规规、规范范、规程程等。房地产开开发项目目流程设设计的基基本原则则有：坚持基基本建设设程序和和开发经经营程序序；充分挖挖掘潜力力，发挥挥企业优优势；从实际际可能出出发，积积极稳妥妥地安排排，积极采采用各种种开拓性性措施；主要部部分明确确规定，一般部部分大致致要求。房地产开开发项目目流程设设计的作作用有：便于从从全局出出发对房房地产开开发企业业做

56、出安安排，作为纲纲领性文文件，利利于指导导房地产产开发的的其它具具体性计计划的编编制；有利于于筹措资资金和其其它协作作配合工工作的谈谈判；有利于于对房地地产开发发经营过过程中容容易出现现问题的的协调。七、 房房地产前前期准备备工作详详细流程程（施工工之前）1、规划划部门：（1）如如果是工工业用地地，首先先到规划划局规划划处办理理变更。手续需提提交：AA、土地地证B、变更更申请CC、航测测图D、变更更用地总总平面图图E、填写写申请表表F、转让让合同（2）如如果是集集体用地地，也应应到规划划局规划划用地处处办理征征用手续续。需提交：A、转让让合同BB、航测测图C、征用用土地总总平面图图D、填写写申

57、请表表E、领取取并填写写选址意意见书，规划局局批准后后发用地地许可证证。需交费：A、水利利基金BB、耕地地占用税税C、配套套费2、领取取规划用用地许可可证后，再到市市计委办办理立项项手续。需提交：（1）规划划用地许许可证（2）可行行性研究究报告（3）投资资计划及及立项申申请（44）领取取立项批批文3、完成成1、2项后，再到土土地部门门办理过过户或征征用手续续。需提交：（1）用地地申请书书（2）计委委立项批批文（33）用地地总平面面图（44）规划划局出具具的用地地红线图图（5）规划划用地许许可证（6）土地地补偿表表盖章（组、村村、镇、区四个个章）（7）签订订土地出出让合同同（8）交费费、领证证需

58、缴纳：（1）土地地出让金金。7002220元/平方米米（2）地界界勘测费费（3）土地地过户费费（4）管理理及工本本费（55）土地地使用税税4、完成成前3项后，再到规规划局建建管处办办理报建建手续。（1）建建设单位位写出书书面申请请（内容容包括建建设意向向、建房房结构、层数、总建筑筑面积、投资额额、投资资周期等等）。（2）提提交土地地证、航航测图、规划用用地证、计委立立项批文文、总平平面图。（3）根根据规划划部门发发的“建设工工程申请请复函”的具体体要求，设计院院做出112个个方案，包括：总平面面图、单单体平立立剖面图图、再次次报请规规划局审审定后方方可进行行施工图图设计。（4）领领取建设设工程

59、规规划许可可证申请请表，到到相关部部门：消消防支队队、文物物钻探、空军作作战科、预设电电信管线线等办理理手续。需交费：审核费费2800元/栋（消消防支队队）；文文物钻探探费28元/平方米米。（5）经经局长签签发后领领取交费费通知单单，需缴缴纳：规划管理理费：00.10.225%档案保证证金：55%建设配套套费：55200元/平方米米绿化费：1元/平方米米人防费：6.55元/平方米米商业网电电费：115元/平方米米墙改基金金：155元/平方米米（6）交交费、盖盖章、领领取规划划建筑许许可证。5、第44项完成成后，到到建委办办理报建建及招标标手续。A、报建建需提交交：（11）工程程报建申申请表（2

60、）计委委立项批批文（33）建设设工规划划许可证证（4）资金金证明、进账单单复印件件B、招标标表：（1）建设设单位凭凭报建表表领取招招投标申申请书。（2）发发布招标标工程信信息。（3）编编制招标标文件，确定评评标办法法。（4）选选定投标标队伍不不少于55家。（5）建建设单位位书写考考察报告告，并提提出侯标标单位的的名单报报招标办办。（6）招招标单位位以书面面形式通通知投标标候选单单位，明明确选定定投标单单位的办办法、活活动地点点和时间间。（7）确确定开标标日期，由招标标办派人人监督开开标、评评标、定定标。（8）确确定中标标单位后后，双方方签订中标条条件内容容，按按规定缴缴纳招标标投标管管理费，办