二手房买卖之买房流程与注意事项（DOC14）

1、二手房买卖之买房流程与注意事项 HYPERLINK /case/add.aspx?toguid=2f4b4258-1f71-4e48-ac7b-c7ad41f6eede 摘要 最近本律师师接到很很多关于于二手房房、动迁迁安置房房等买卖卖方面的的法律咨咨询，有有上家咨咨询，也也有下家家咨询的的，大致致集中在在贷款、付付款方式式及期限限、交房房、税费费、违约约责任等等方面。一一般而言言，上、下下家在签签完房地地产买卖卖居间协协议并给给付定金金后，会会就签署署二手房房买卖合合同即北北京市房房地产买买卖合同同约定定签署期期限，并并以定金金担保最最终签署署该买卖卖合同。同同时，下下家在签签约当日日支付首

2、首付款，上上下家依依据该合合同继续续履行并并直至完完成交易易。最最近本 HYPERLINK /channel/listlawyer.aspx o 律师 律律师接到到很多关关于二手手房、动动迁安置置房等买买卖方面面的 HYPERLINK o 法律咨询 法律律咨询，有有上家咨咨询，也也有下家家咨询的的，大致致集中在在贷款、付付款方式式及期限限、交房房、税费费、 HYPERLINK /topics/weiyuezeren/default.aspx o 违约责任 违约约责任等等方面。一一般而言言，上、下下家在签签完 HYPERLINK /topic2010/房地产买卖居间协议/ o 房地产买卖居间协议

3、 房地地产买卖卖居间协协议并给给付定金金后，会会就签署署 HYPERLINK /topic2010/二手房买卖/ o 二手房买卖 二手房房买卖合合同即北北京市 HYPERLINK /archive/contractmodel/2009-01-06/2319581254.aspx o 房地产买卖合同 房房地产买买卖合同同约定定签署期期限，并并以定金金担保最最终签署署该 HYPERLINK /archive/contractmodel/1/default_1.aspx o 买卖合同 买卖卖合同。同同时，下下家在签签约当日日支付首首付款，上上下家依依据该合合同继续续履行并并直至完完成交易易。下下文中

4、，本本律师会会根据中中华人民民共和国国 HYPERLINK /law-80210.aspx o 合同法 合同法法和北北京市房房地产转转让办法法共同同制定的的示范文文本即北北京市存存量 HYPERLINK /topic2010/房屋买卖合同/ o 房屋买卖合同 房屋屋买卖合合同（以以下简称称“二手 HYPERLINK /topic2010/fmmht/ o 房买卖合同 房买买卖合同同”）的规规定（也也即买受受人、出出卖人将将于房产产中介处处订立的的二手房房买卖合合同），根根据该合合同条款款的顺序序逐一解解释与提提醒，以以飨读者者。本本文所介介绍的二二手房买买卖，不不含较为为特殊的的五年内内禁止上

5、上市交易易的动迁迁安置房房、涉及及同住人人的 HYPERLINK /topic2010/售后公房/ o 售后公房 售后后公房即即房改售售房以及及开发商商出售一一手现房房或预售售期房，专专指房地地产权利利人购买买上市商商品房后后再转手手交易的的二手房房买卖行行为。 HYPERLINK /archive/laws/2009-12-14/1016575980.aspx o 二手房交易 二二手房交交易流程程，主要要包括签签约，过过户，交交房三个个核心环环节。一一旦发生生纠纷，当当事人要要采取法法律措施施追究对对方违约约的最直直接、最最根本的的依据即即二手房房买卖合合同。因因此，二二手房买买卖合同同也即

6、签签约在二二 HYPERLINK /topic2010/手房交易/ o 手房交易 手房交交易流程程中是最最关键，最最核心、最最发挥作作用的一一个环节节，不要要忽视签签约所能能起到的的策略作作用。一一、签约约提示在在北京市市房地产产交易管管理网（hhttpp:/wwww.bjjfdcc.goov.ccn/ppubllic/Inddex.aspp）， HYPERLINK ），售、购房者可以轻易地下载到售、购购房者可可以轻易易地下载载到北北京市房房地产买买卖合同同的示示范文本本，在签签约前应应自己先先看一下下该二手手房买卖卖合同，列列出出售售或购房房可能出出现的问问题，针针对本次次交易特特别关注注而

7、在示示范文本本中未列列明的，应应先考虑虑好如何何在合同同的补充充条款中中加以表表述。在在中介公公司签约约，比较较负责的的中介会会针对分分期付款款及方式式与过户户期限等等主要条条款征询询双方意意见。上上、下家家若第一一次买卖卖房地产产，因缺缺乏相关关经验，亦亦无从把把握可能能产生的的纠纷而而匆匆签签约。其其结果，就就是一旦旦发生纠纠纷，合合同中没没有规定定，双方方又达不不成 HYPERLINK /topics/bcxy/default.aspx o 补充协议 补充充协议，很很有可能能让对方方钻了空空子而后后悔不迭迭。通通常双方方初步商商谈完毕毕，客户户会看到到打印的的北京京市房地地产买卖卖合同样

8、样本，首首先映入入眼帘的的是特特别告知知，中中介为了了促成交交易，会会说这个个告知可可以跳过过不看。但但其实，如如果客户户仔细逐逐条看完完特别告告知的三三、四页页纸，基基本上会会肯定地地认可其其存在的的价值。律律师就详详细解释释一下该该特别告告知中所所隐藏的的秘密：11、共有有、房改改售房、夫夫妻财产产共有的的提示特特别告知知第三三条第一一项规定定：“双方方当事人人订立房房地产买买卖合同同时，应应注意以以下问题题：1、共共有人的的权利。房房地产权权利登记记分为独独有和共共有，共共有指二二个以上上权利人人共同拥拥有同一一房地产产，买卖卖房地产产签订合合同时，房房地产权权证内的的共有人人应在合合同

9、内签签字盖章章。原职职工已购购公有住住房上市市出售的的，参加加房改购购房时的的同住成成年人应应在合同同附件五五相关关关系内表表示同意意出售，并并签字盖盖章；因因故无法法在合同同内签字字盖章的的，应出出具同意意出售的的其他证证明。房房地产权权证内的的权利人人将房地地产出售售前，应应与其配配偶协商商一致，出出售后配配偶再提提出异议议的，由由权利人人承担 HYPERLINK /topic2010/法律责任/ o 法律责任 法法律责任任。”原原则一：房屋共共有即房房产证上上登记22人以上上的，该该二手房房买卖合合同需要要全体共共有人签签字。其其隐含的的概念是是法律上上的 HYPERLINK /topi

10、c2010/无权代理/ o 无权代理 无权权代理或或 HYPERLINK /topic2010/无权处分/ o 无权处分 无权处处分，若若部分所所有权人人代签或或空缺签签名的，在在无公证证 HYPERLINK /topics/shouquanweituoshu/default.aspx o 授权委托书 授权委委托书的的情形下下，很可可能该合合同会被被认定为为无效或或不成立立。所以以，需要要全体共共有人到到场签署署该合同同才能 HYPERLINK /topic2010/保证合同/ o 保证合同 保保证合同同有效，买买受人才才可依据据该合同同追究违违约责任任。原原则二：房改售售房需要要同住成成年人

11、签签署同意意出售。其其隐含的的法律意意义在于于同住人人的有居居住权或或共有权权。根据据北京市市高级人人民法院院处理理公有住住房出售售后纠纷纷的若干干意见规规定， HYPERLINK /topic2010/房屋产权/ o 房屋产权 房房屋产权权人要求求无产权权的原公公房同住住人迁让让的，对对有扶养养、监护护关系的的同住人人应保护护其房屋屋居住使使用权；对其他他同住人人可根据据其在他他处有无无住房等等情况，分分别作出出处理。同同时规定定，按“九四”方案购购买的房房屋，产产权证登登记为一一人的，在在 HYPERLINK /topics/susongsx/ o 诉讼时效 诉讼时时效内，购购房时的的购房

12、人人、工龄龄人、职职级人、原原公房的的同住人人及具有有购房资资格的出出资人主主张房屋屋产权的的，可确确认房屋屋产权共共有。也也就是说说，房改改售房的的产权人人在出售售该房屋屋时应征征得成年年同住人人的同意意，并负负责解决决其相应应权益。民民事法律律适用问问答（年第期）规规定：“长宁法法院民三三庭反映映，售后后公房登登记的所所有权人人未经其其他共同同居住人人同意，将将售后公公房出售售的行为为是否有有效？答答：不动动产上的的权利以以登记为为公示要要件，买买受人没没有义务务去查明明买卖的的房屋是是否还有有其他未未经登记记的用益益权利人人。因此此，买受受人与登登记的房房屋所有有权人达达成 HYPERL

13、INK /channel/forum_thread_id210978_p1.aspx o 买卖房屋协议 买卖卖房屋协协议，又又无违反反国家禁禁止性 HYPERLINK o 法律法规 法法律法规规情况的的，应确确认该协协议有效效。至于于售后公公房其他他未经登登记的同同住人的的权益，应应由出售售人负责责解决。”虽然有此规定，但购房人仍有可能陷入不必要的法律纷争。原原则三：夫或妻妻擅自处处分夫妻妻共有房房产，需需承担相相应责任任。其法法律意义义在于，根根据我国国 HYPERLINK /topic2010/hyfgd/ o 婚姻法规定 婚姻法法规定，婚婚后购房房，夫妻妻对所购购房屋享享有共同同所有权权

14、。即使使夫妻在在房产登登记上只只登记为为夫或妻妻一人的的，也不不影响共共有状态态。目前前，北京京市房地地产登记记机构对对于售房房，只要要求房产产证上登登记的房房地产权权利人签签署二手手房买卖卖合同、过过户即可可。因该该售房款款属于夫夫妻共有有，配偶偶另一方方有权分分得一半半房款，权权利人擅擅自售房房侵犯 HYPERLINK /topic2010/夫妻共有财产/ o 夫妻共有财产 夫夫妻共有有财产。22、交房房提示房房屋交接接是卖售售人按约约定的日日期和方方式将 HYPERLINK /topic2010/fwjf/ o 房屋交付 房房屋交付付给买受受人，买买受人验验收和接接受的过过程。双双方当事

15、事人应在在合同第第四条明明确交付付和验收收日期、选选择交付付的方式式。 出出卖人将将原购入入的商品品住房出出售的，开开发公司司提供的的住宅质质量保证证书和住住宅使用用说明书书应一并并转移给给买受人人，买受受人享有有两书规规定的权权益。33、房地地产查册册的提示示房房地产买买卖 HYPERLINK /topic2010/合同签订/ o 合同签订 合同同签订前前，买受受人应向向房地产产交易中中心查阅阅买卖房房地产的的有关登登记(备备案)资资料，查查验买卖卖的房地地产上是是否存在在 HYPERLINK /topic2010/cqzy/ o 产权争议 产权争争议和其其他权利利限制，以以维护自自身权益益

16、。上述述特别告告知条款款，提示示购房者者可前往往所购房房屋所在在的房地地产交易易中心对对购买房房屋进行行房地产产登记信信息查册册。根据据我国 HYPERLINK /topics/wqf/ o 物权法 物权法相关规定，房产证上记载的事项与房地产交易中心登记簿登记不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。查册的法律意义在于，购房人在签署二手房买卖合同时可以掌握房产的准确信息，做到有的放矢。房房地产查查册可以以查出房房子的很很多信息息，包括括：11）房产产坐落。22）房产产权利人人。33）房产产建筑面面积，包包括分摊摊面积。44）竣工工年限。对对于以贷贷款方式式购买房房龄过老

17、老的房子子，有可可能会无无法获得得 HYPERLINK /channel/forum_thread_id159452_p1.aspx o 银行贷款 银行贷贷款。55）房屋屋来源，比比如售后后公房或或房改售售房或拆拆迁安置置房，会会附记。66）有无无抵押权权。待注注销抵押押后，房房产才能能在房地地产交易易中心办办理 HYPERLINK /topic2010/过户手续/ o 过户手续 过户户手续。77）有无无租赁备备案。88）有无无司法限限制。通通常被查查封的房房屋说明明房产权权利人涉涉诉，其其履约能能力不可可轻信。88）有无无违法、违违章建筑筑等备案案。根据据新通过过的北北京市房房地产登登记条例

18、例规定定和房地地产交易易中心的的实践，由由房地产产权利人人必须先先行拆除除该违法法、违章章建筑将将备案信信息申请请注销后后，该房房屋才能能过户交交易。每每个信息息都对二二手房交交易存在在一定影影响，本本律师就就碰到过过当事人人因产证证上建筑筑面积、竣竣工年限限与房地地产登记记簿不一一致而产产生的法法律纠纷纷。44、承租租人优先先购买权权的提示示买买卖已出出租房屋屋的，出出卖人应应当在出出售前三三个月通通知承租租人，承承租人在在同等条条件下有有优先购购买权。如如承租人人放弃优优先购买买权，买买受人购购房后应应继续履履行租赁赁合同，并并与承租租人签订订租赁主主体 HYPERLINK /topic2

19、010/变更合同/ o 变更合同 变更更合同。为为了保护护承租人人的利益益，我国国合同法法有“买卖不不破租赁赁”的规定定及北京京市高级级人民法法院关于于处理 HYPERLINK /topic2010/房屋租赁纠纷/ o 房屋租赁纠纷 房房屋租赁赁纠纷若若干法律律适用问问题的解解答相关关规定，优优先购买买权的行行使是以以取得租租赁物的的所有权权为目的的的，因因此，在在其他人人尚未取取得租赁赁物所有有权之前前，承租租人行使使优先购购买权的的，都可可以得到到支持。也也就是说说，如果果出租人人仅仅与与第三人人订立了了合同，而而尚未办办理过户户、登记记手续，且且承租人人也在知知道或者者应当知知道该情情形

20、的33个月内内提出优优先购买买要求的的，无论论第三人人是否为为善意，也也不管租租赁合同同是否登登记，承承租人都都可以要要求优先先购买该该房屋。在在房屋已已经过户户登记为为第三人人所有时时，则要要根据第第三人是是否为善善意而决决定承租租人是否否可以行行使优先先购买权权。而租租赁合同同是否登登记、第第三人是是否知晓晓租赁事事实等则则为判断断第三人人是否善善意的重重要考虑虑因素。同同时，租租赁期间间发生所所有权变变动导致致产生新新的租赁赁合同的的，新的的 HYPERLINK /topic2010/法律关系/ o 法律关系 法律关关系的产产生以该该房屋所所有权变变更登记记的时间间为准。买买卖房屋屋双方

21、对对此另有有约定的的按约定定。合合同法第第二百二二十九条条规定“租赁物物在租赁赁期间发发生所有有权变动动的，不不影响租租赁 HYPERLINK /topic2010/htdxl/ o 合同的效力 合同同的效力力”，这就就是“买卖不不破租赁赁”的规定定，事实实上，还还包括赠赠与、互互易等形形式的所所有权变变更情况况。审判判实践中中，新旧旧法律关关系交替替的时间间点掌握握很重要要。由于于房屋买买卖而产产生的新新的租赁赁关系，该该时间点点就掌握握在所有有权发生生变动的的时间，也也就是房房屋权利利变更登登记的时时间。55、抵押押告知的的提示买买卖已抵抵押房地地产的，出出卖人应应当事先先书面通通知抵押押

22、权人，并并就有关关事项协协商一致致，同时时告知买买受人房房地产抵抵押的事事实。根根据我国国物权权法第第 1991 条条规定：“抵押期期间，抵抵押人经经抵押权权人 HYPERLINK /topic2010/同意转让/ o 同意转让 同意意转让抵抵押财产产的，应应当将转转让所得得的价款款向抵押押权人提提前清偿偿债务或或者提存存。转让让的价款款超过债债权数额额的部分分归抵押押人所有有，不足足部分由由债务人人清偿。抵抵押期间间，抵押押人未经经抵押权权人同意意，不得得转让抵抵押财产产， 但但受让人人代为清清偿债务务消灭抵抵押权的的除外。”注意物权法对 HYPERLINK /topics/danbaofa

23、/default.aspx o 担保法 担保法及其解释的修正，依据该条规定，抵押人除非取得抵押权人同意或受让人代债务人清偿，否则抵押期间，不论成立的抵押权是否登记，债务人均不得转让抵押财产，抵押权对受让人有对抗的效力。根根据目前前北京市市房地产产交易中中心及各各大银行行的实践践操作来来看，一一，是做做转按揭揭，将上上家未还还之贷款款转入下下家贷款款银行，该该业务经经常受央央行政策策影响；二是由由下家支支付给上上家首付付款，上上家 HYPERLINK /topic2010/还清贷款/ o 还清贷款 还清清贷款，办办理抵押押注销后后再行过过户。66、小产产权房的的提示集集体所有有土地上上房屋的的买

24、卖对对象。集集体所有有土地上上的居住住房屋未未经依法法征用，只只能出售售给房屋屋所在地地乡（镇镇）范围围内具备备居住房房屋建设设申请条条件的个个人。非非居住房房屋只能能出售给给房屋所所在地乡乡（镇）范范围内的的集体经经济组织织或者 HYPERLINK /channel/forum_thread_id22828_p1.aspx o 个体经营 个个体经营营者。也也就是购购买城镇镇居民购购买集体体所有土土地上的的房屋，该该买卖合合同应属属无效，不不受我国国法律保保护。77、 HYPERLINK /topics/hukouqianyi/ o 户口迁移 户口口迁移的的提示已已投入使使用的住住房买卖卖，除

25、房房屋交接接和权利利转移外外，住房房内的原原有户口口是否及及时迁出出也会影影响 HYPERLINK /topic2010/合同的履行/ o 合同的履行 合同同的履行行。当事事人可在在补充条条款内约约定户口口迁移条条款。莫莫小觑该该提示，户户口纠纷纷也是常常见法律律纠纷，上上家售房房后因种种种约定定无法依依约迁出出户口，若若二手房房买卖合合同中未未约定具具体的违违约责任任，或约约定尾款款，则对对下家将将极为不不利。根根据北京京高级人人民法院院关于于审理“二手房房”买卖案案件若干干问题的的解答规规定，对对于“二手房房”买卖中中，当事事人约定定出卖人人迁出户户口，并并由买受受人迁入入户口，但但嗣后因

26、因出卖人人拒不迁迁出户口口而引发发纠纷的的，我们们已在220033年第33期民民事法律律适用问问答中中，对此此问题作作了明确确，但实实践中仍仍有不同同理解。经经研究，我我们认为为，当事事人虽在在买卖合合同中就就户口迁迁移事宜宜作出了了约定，但但户口迁迁移涉及及相关行行政部门门的审批批制度，属属于 HYPERLINK /topic2010/xzgl/ o 行政管理 行政政管理范范畴，不不属于 HYPERLINK /topic2010/民事案件/ o 民事案件 民民事案件件的受理理范围。经经释明后后，当事事人仍坚坚持主张张迁移户户口的，应应裁定不不予受理理或驳回回起诉。据据此，下下家起诉诉强 HY

27、PERLINK /topics/qhk/ o 迁户口 迁户户口不会会得到法法院支持持，只有有设立较较重的违违约责任任才能对对上家起起到一定定威慑力力，以促促使其不不愿违约约。88、维修修基金交交割的提提示根根据北北京市居居住物业业管理条条例规规定，房房地产买买卖 HYPERLINK /topic2010/合同生效/ o 合同生效 合同同生效之之日起的的十日内内，当事事人应将将房地产产转让情情况书面面告知业业主管理理委员会会和物业业管理单单位，并并办理房房屋维修修基金户户名的变变更手续续，帐户户内结余余维修基基金的交交割，当当事人可可在补充充条款中中约定。99、中介介公司条条款的提提示为为保障买

28、买卖双方方自身权权益，防防范违规规的房地地产中介介对当事事人权益益的侵害害，凡委委托具有有房地产产经纪资资格的专专业公司司提供代代理、居居间介绍绍等服务务的，受受托居间间介绍、代代理的房房地产经经纪公司司均应在在附件六六居间介介绍、代代理等中中介服务务情况中中签字盖盖章；其其中：委委托人应应将居间间介绍的的有关房房地产经经纪公司司及执业业经纪人人情况在在第一条条内予以以明示，以以备与经经纪公司司、经纪纪人发生生纠纷时时作为投投诉的依依据。根根据该提提示，在在买卖合合同签署署时，应应要求中中介公司司在合同同中予以以明示，这这样操作作才符合合规范。110、补补充条款款的提示示为为方便当当事人订订立

29、买卖卖合同补补充条款款，拟订订下列范范例，当当事人可可根据需需要自由由选择，范范例未经经当事人人选取， HYPERLINK /topic2010/bzw/ o 不作为 不作为合同内容。房房地产权权利保证证条款范范例：甲甲方保证证，上述述买卖的的房地产产不存在在产权争争议和其其他人主主张权利利的情况况。在本本合同签签订前，该该房地产产已存在在的权利利负担，乙乙方同意意甲方按按下述第第 项处处理：(一)本本合同生生效后日内内，甲方方与抵押押权人或或者其他他权利人人注销他他项权利利的登记记，逾期期未注销销的，乙乙方有权权追索甲甲方的违违约责任任。(二二)在抵抵押权人人或者其其他权利利人 HYPERL

30、INK /topic2010/书面同意/ o 书面同意 书面面同意的的前提下下，乙方方承认并并继受该该项权利利，并同同意办理理变更登登记。户户口迁移移条款范范例：甲甲方承诺诺自上述述房地产产权利转转移之日日起的日内内，向房房屋所在在地的公公安派出出机构办办理原有有 HYPERLINK /topic2010/户口迁出/ o 户口迁出 户口迁迁出手续续。如由由于甲方方未及时时迁出户户口造成成乙方损损失的，甲甲方 HYPERLINK /topic2010/cdpczr/ o 承担赔偿责任 承担担赔偿责责任。上上述条款款的提醒醒，对于于售房或或购房者者应有一一定的示示范作用用。比较较规范的的二手房房买

31、卖合合同，大大家可以以翻到补补充条款款这页，一一般而言言，买卖卖双方对对该买卖卖合同的的补充约约定越完完整，最最后违约约的可能能性越小小。同时时，补充充条款与与正文条条款不一一致的，以以补充条条款为准准。111、解解决争议议条款的的提示中中华人民民共和国国仲裁法法规定定了或裁裁或审制制度，合合同当事事人一旦旦选择了了仲裁，就就意味着着不能再再向法院院起诉。仲仲裁的维维权成本本较高，律律师不建建议采用用。112、 HYPERLINK /topic2010/ygdj/ o 预告登记 预预告登记记的提示示买买卖双方方当事人人签订房房地产买买卖合同同，为保保障将来来实现物物权，按按照约定定可以向向登记

32、机机构申请请预告登登记。预预告登记记后，未未经预告告登记的的权利人人同意，处处分该不不动产的的，不发发生物权权效力。预预告登记记后，债债权消灭灭或者自自能够进进行不动动产登记记之日起起三个月月内未申申请登记记的，预预告登记记失效。113、合合同密码码的提示示为为保护买买卖双方方利益，通通过网上上操作系系统签订订合同后后，系统统将分别别给予合合同双方方密码保保护，请请买卖双双方妥善善保存密密码以备备查验。该该密码用用于将来来变更或或撤销网网上备案案的二手手房买卖卖合同，因因此必须须由买卖卖双方自自己输入入，也是是对自己己权利的的保护。特特别告知知的技技术含量量很高，作作为买受受人或出出卖人而而言

33、，阅阅读上述述提示后后一定颇颇受启发发。律师师提醒，签签约须谨谨慎，必必须花一一定时间间去思考考交易流流程。二二、签约约过程中中应注意意的事项项律律师就二二手房买买卖合同同中较为为重要的的条款进进行详尽尽解释，需需要买卖卖双方能能依次约约定，对对主要条条款加以以重视，同同时对于于特定化化的条款款可以补补充协议议。一一般的北北京市房房地产买买卖合同同涵盖盖14个个条文、11个补充充协议、66个附件件、1个个签署页页构成。114个条条文是 HYPERLINK /topic2010/格式条款/ o 格式条款 格格式条款款，仅能能对其做做相应选选项选择择或内容容填写，无无法改变变选项或或内容。11、价

34、格格及付款款方式、付付款期限限条款第第二条甲、乙乙双方经经协商一一致，同同意上述述房地产产转让价价款为（人人民币）为为 元，(大写)： 元元整。乙乙方的付付款方式式和付款款期限由由甲、乙乙双方在在付款协协议（附附件三）中中约定明明确。乙乙方交付付房价款款后，甲甲方应开开具符合合税务规规定的收收款凭证证。本本律师提提示，该该条文规规定主要要风险在在于两点点：11）是否否做低或或做高房房价，若若做低或或做高房房价一般般中介目目前有22种方式式，一是是签装修修协议，作作为装修修补偿款款，二是是私下再再签份买买卖合同同，和送送房地产产交易中中心的合合同总价价款不一一致，俗俗称 HYPERLINK /t

35、opic2010/阴阳合同/ o 阴阳合同 阴阳阳合同。这这些都是是存在法法律风险险的，无无论采用用何种方方式，其其目的无无非就是是多贷款款或逃税税。一旦旦买卖双双方发生生争议，双双方无疑疑将对适适用何种种价格的的合同各各自争执执。北京京高院关关于审理理“二手房房”买卖案案件若干干问题的的解答中中规定：“当事人人分别签签订了几几份买卖卖合同，但但约定的的房价不不一致。现现当事人人对于房房屋成交交价格产产生争议议，如何何认定？答：对对于前后后合同约约定的房房价不一一致这一一情况，根根据后合合同优先先于前合合同的原原则，原原则上应应以后订订立的合合同为准准。如一一方当事事人确有有证据证证明双方方为

36、规避避纳税、骗骗取贷款款等，而而故意在在此后的的北京京市房地地产买卖卖合同等等合同中中订立虚虚假价格格的，因因该项变变更非双双方变更更房价的的真实意意思，且且具有非非法目的的，不应应予以认认定，仍仍应以前前合同约约定的成成交价履履行。判判断时，除除由提出出异议方方承担 HYPERLINK /topic2010/jzzr/ o 举证责任 举举证责任任外，还还应结合合前后合合同签订订后的履履行情况况、前后后合同约约定的成成交价与与市场价价格的差差距大小小、合同同登记备备案情况况等综合合判断。此此外，对对于当事事人确存存在规避避纳税、骗骗取贷款款等行为为的，可可一并建建议相关关部门予予以处理理。因此

37、此，该等等法律风风险显而而易见。22）其次次，下家家若采取取贷款方方式支付付部分房房款，或或上家需需要还贷贷后办理理注销抵抵押登记记再行过过户的，该该部分条条款约定定需要细细化，将将 HYPERLINK /topic2010/jfsj/ o 交付时间 交付时时间地点点、违约约责任约约定清楚楚。对于于下家选选择贷款款方式支支付部分分房款的的，建议议最好在在签约前前就上家家房产证证复印件件及自身身情况亲亲自咨询询贷款银银行的客客户经理理，一般般从申请请到批准准贷款需需要三到到四周，一一定要预预留足够够的时间间。22、实物物交房条条款第第四条 甲、乙乙双方同同意，甲甲方于 年 月 日前前腾出该该房屋

38、并并通知乙乙方进行行验收交交接。乙乙方应在在收到通通知之日日起的 日内内对房屋屋及其装装饰、设设备情况况进行查查验。查查验后【签签订房屋屋交接书书】【甲甲方将房房屋钥匙匙交付给给乙方】【 】为房屋转移占有的标志。第第五条甲方承承诺，自自本合同同签订之之日起至至该 HYPERLINK /topic2010/fwys/ o 房屋验收 房屋屋验收交交接期间间，凡已已纳入本本合同附附件二的的各项房房屋装饰饰及附属属设施被被损坏或或被拆除除的，应应按被损损坏或被被拆除的的房屋装装饰及附附属设施施【估值值倍倍】【价价值元元】向乙乙方支付付 HYPERLINK /topics/wyj/ o 违约金 违约金金

39、。本本律师提提醒：一一般人理理解，实实物交房房就是交交钥匙，其其实还包包括所购购 HYPERLINK /topic2010/房屋合同/ o 房屋合同 房屋合合同附件件的设备备及装饰饰的交付付，因此此除了在在附件中中对贵重重设备及及装饰约约定品牌牌、数量量、型号号等，同同时应约约定大致致包含在在房价或或另计价价格的单单项设备备价格。在在交房时时须进行行交接，签签订房屋屋交接书书。若发发现设备备或装修修拆除等等情形，即即有赔偿偿依据。同同时，根根据我国国合同同法第第1422条规定定， HYPERLINK /topic2010/标的物/ o 标的物 标的的物毁损损、灭失失的风险险，在标标的物交交付之

40、前前由出卖卖人承担担，交付付之后由由买受人人承担，但但法律另另有规定定或者当当事人另另有约定定的除外外。33、权利利交房及及过户期期限条款款第第六条 甲、乙乙双方确确认，在在 年 月日之之前，【甲甲乙双方方共同】【委委托甲方方】【委委托乙方方】【委委托】向向房地产产交易中中心申请请办理转转让过户户手续。上上述房地地产权利利转移日日期以 【市市】【区区】【县县】房地地产登记记处准予予该房地地产转移移登记之之日为准准。甲甲方承诺诺，在乙乙方或者者委托他他人办理理转让过过户时，积积极给予予协助。由由于甲方方故意拖拖延或者者不及时时提供相相关材料料的，乙乙方按本本合同第第十条追追究甲方方的违约约责任。

41、甲甲、乙双双方同意意，自本本合同签签订后，甲甲乙双方方或其中中一方均均有权向向房地产产登记机机构办理理预告登登记。本本律师提提示：为为维护当当事人合合法权益益，防止止一房多多卖，通通过网上上操作系系统签订订合同后后，当事事人应及及时到房房地产交交易中心心办理转转让过户户手续。据据此，该该过户期期限应根根据买卖卖双方的的实际交交易条件件来确定定，不宜宜过长。一一般1-2月为为宜。44、物业业交接条条款第第八条 本合同同生效后后，甲、乙乙双方应应按国家家及本市市的有关关规定缴缴纳税、费费。在在上述房房地产转转移占有有前未支支付的 HYPERLINK /topic2010/物业管理费/ o 物业管理

42、费 物物业管理理费、水水、电、燃燃气、通通信费等等其他费费用，按按本合同同附件四四约定支支付。附附件四物物业 HYPERLINK /topic2010/管理费/ o 管理费 管理理费、水水、电、煤煤、电讯讯等其他他费用的的支付(粘贴线线) (骑骑缝章加加盖处)物物业管理理费、水水、电、煤煤、电讯讯等费用用，在转转移占有有前未支支付和未未结算的的费用由由甲方承承担;转转移登记记后，使使用该房房地产所所发生的的费用由由乙方承承担。甲甲方在本本合同第第四条约约定的房房屋验收收交接后后，与乙乙方共同同办理水水、电、燃燃气、电电话、有有线电视视等过户户手续。物物业维修修基金、水水、电、有有线电视视、电话

43、话、燃气气初装费费按以下下第 款办办理：（一一）由甲甲方无偿偿转让给给乙方，乙乙方无需需另外支支付费用用。（二二）由乙乙方另行行向甲方方支付，具具体金额额由甲、乙乙双方办办理过户户手续时时以各相相关部门门规定为为准。本本律师提提醒：水水、电、煤煤清点及及过户双双方须一一同至自自来水公公司、电电力公司司、煤气气公司办办理过户户手续，并并向工作作人员询询问有无无其他欠欠费，如如有则要要求上家家补交。然然后，双双方再根根据最后后一期缴缴费单据据上载明明的数字字和房屋屋表具上上的差额额，根据据单价进进行结算算。特别别要注意意在办理理过户手手续时一一定要向向工作人人员询问问上家的的欠费，这这些欠费费可能

44、是是上家以以前拖欠欠的费用用及滞纳纳金（滞滞纳金一一般按日日千分之之三算，累累计起来来相当高高）。同同时，对对于电话话、宽带带过户，双双方到电电信公司司办理电电话过户户手续，也也要询问问工作人人员有无无欠费。维维修基金金过户，一一般上家家都赠送送维修基基金，至至 HYPERLINK /topic2010/物业公司/ o 物业公司 物业公公司办理理更名手手续即可可。55、买受受人逾期期付款条条款第第九条 乙方未未按本合合同约定定期限付付款的，甲甲乙双方方同意按按下列第第 款内内容办理理。（一一）每预预期一日日，乙方方应向甲甲方支付付逾期未未付款的的 的的违约金金，合同同继续履履行。（二二）乙方方

45、逾期未未付款，甲甲方应书书面催告告乙方，自自收到甲甲方书面面催告之之日起的的 日内内，乙方方仍未付付款的，甲甲方有权权单方 HYPERLINK /topic2010/解除合同/ o 解除合同 解解除合同同，并书书面通知知乙方，自自收到通通知之日日起的 日内内乙方未未提出异异议，合合同即行行解除。甲甲方可从从乙方已已付款中中扣除乙乙方应向向甲方支支付逾期期未付款款 的的违约金金，余款款返还给给乙方，已已付款不不足违约约金部分分，乙方方应在接接到书面面通知之之起 日内内向甲方方支付。若若乙方违违约给甲甲方造成成 HYPERLINK /topic2010/经济损失/ o 经济损失 经济损损失的，甲甲

46、方实际际经济损损失超过过乙方应应支付的的违约金金时，实实际经济济损失与与违约金金的差额额应由乙乙方据实实赔偿。（三三）本本律师提提醒：对对于买受受人主要要合同义义务即支支付房款款，逾期期付款是是严重的的违约行行为，因因此若按按照第九九条第二二项来看看，该项项赋予了了甲方即即出卖人人附一定定期限及及条件的的合同解解除权。该该合同解解除权是是双方协协议约定定解除权权，具有有法律效效力。在在房价高高涨的情情形下，对对于买受受人因银银行放贷贷或自身身筹措房房款困难难等因素素造成逾逾期付款款，若该该条款约约定的解解除 HYPERLINK /topic2010/合同期限/ o 合同期限 合同同期限过过短，

47、则则在客观观上加重重了买受受人的责责任，因因此须谨谨慎对待待，应与与放款或或另行自自行约定定违约责责任。66、出卖卖人 HYPERLINK /topic2010/逾期交房/ o 逾期交房 逾期期交房条条款第第十条甲方未未按本合合同第四四条约定定期限交交接房地地产的，甲甲、乙双双方同意意按下列列第 款款内容处处理。（一一）每逾逾期一日日，甲方方支付本本合同第第二条约约定转让让价款的的违约金金，合同同继续履履行。（二二）甲方方逾期未未交接房房地产，乙乙方应书书面催告告甲方，自自收到乙乙方书面面催告之之日起的的日日内，甲甲方仍未未交接房房地产的的，乙方方有权单单方解除除合同，并并书面通通知甲方方，自

48、收收到通知知之日起起的 日内内甲方未未提出异异议，合合同即行行解除。甲甲方应向向乙方支支付本合合同第二二条约定定转让价价款的违违约金。若若甲方违违约给乙乙方造成成经济损损失且乙乙方实际际经济损损失超过过甲方应应支付的的违约金金时，实实际经济济损失与与违约金金的差额额应由甲甲方据实实赔偿。（三三）本本律师提提醒：出出卖人的的主要义义务即交交房，我我国实行行房地产产权利登登记制度度，也就就是说，不不动产物物权的转转让，经经依法登登记发生生效力；未经登登记不发发生效力力。因此此，交房房包含两两个法律律层面的的含义，11）实物物交房，即即本条规规定的交交接房地地产，也也即出卖卖人将出出售房屋屋转移买买

49、受人占占有、使使用、收收益。此此时，买买受人还还未真正正获得该该房屋的的所有权权，必须须尽快与与出卖人人去房地地产交易易中心办办理房地地产所有有权转移移登记手手续，以以确保自自己成为为房地产产所有权权人。22）权利利交房，俗俗称交易易过户，即即指向买买卖双方方共同向向房地产产交易中中心申请请办理转转让过户户手续，目目前房地地产交易易中心 HYPERLINK /topic2010/办理产权证/ o 办理产权证 办办理产权权证的期期限为220天。根根据北京京高院关关于审理理二手房房买卖案案件的解解答，“买卖合合同成立立后，出出卖人未未能自动动履行 HYPERLINK /topic2010/产权过户/ o 产权过户 产产权过户户义务。对对此，实实践中买买受方既既有主张张确权的的，也有有要求出出卖人履履行产权权过户义义务的，如如