中国房地产行业分析报告(doc 44)

1、要点提示 一季度全国房地产开发总体景气水平基本延续了上年快速发展的势头，但受到土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的影响，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。 房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。 20004年将将成为房房地产开开发企业业上市年年。究其其原因主主要有两两方面：一是去去年“1211号”文件之之后，银银行信贷贷收紧，房房地产企企业必须须在银行行信贷之之外寻找找新的资资金渠道道；二是是20002年88月房企企上市解解禁后，想想上市和和具备上上市条件件的企业业走程序序的时间间一般都

2、都在2年年左右，220044年正好好是这个个时间节节点。 “188号”令第一一次将房房地产业业确立为为我国经经济发展展的支柱柱产业。220044年，沉沉寂多时时的股票票市场将将重新回回暖，投投资者可可以重点点关注房房地产板板块中的的龙头企企业，如如深万科科、招商商局、金金地集团团等。目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc73257029 基础数数据平台台 PAGEREF _Toc73257029 h 2 HYPERLINK l _Toc73257030 一、全国房房地产开开发投资资情况 PAGEREF _Toc73257030 h 2 HYPERLINK l _To

3、c73257031 二、全国房房地产土土地开发发与销售售情况 PAGEREF _Toc73257031 h 2 HYPERLINK l _Toc73257032 三、各地区区房地产产开发投投资情况况 PAGEREF _Toc73257032 h 3 HYPERLINK l _Toc73257033 四、各地区区商品住住宅销售售增长情情况 PAGEREF _Toc73257033 h 4 HYPERLINK l _Toc73257034 五、各地区区土地开开发与购购置增长长情况 PAGEREF _Toc73257034 h 6 HYPERLINK l _Toc73257035 六、各地区区房地产

4、产开发规规模与开开、竣工工面积增增长情况况 PAGEREF _Toc73257035 h 7 HYPERLINK l _Toc73257036 行业运运行状况况 PAGEREF _Toc73257036 h 9 HYPERLINK l _Toc73257037 一、“国房房景气指指数”小幅回回落 PAGEREF _Toc73257037 h 9 HYPERLINK l _Toc73257038 二、35个个大中城城市房地地产市场场价格快快速上涨涨 PAGEREF _Toc73257038 h 13 HYPERLINK l _Toc73257039 三、百强企企业开发发规模和和经营业业绩差异异较

5、大 PAGEREF _Toc73257039 h 17 HYPERLINK l _Toc73257040 四、行业遭遭遇政策策紧缩 企业面面临资金金压力 PAGEREF _Toc73257040 h 19 HYPERLINK l _Toc73257041 发展趋趋势预测测 PAGEREF _Toc73257041 h 21 HYPERLINK l _Toc73257042 一、房地产产投资在在二季度度开始回回落 PAGEREF _Toc73257042 h 21 HYPERLINK l _Toc73257043 二、主要城城市地价价仍将保保持上升升势头 PAGEREF _Toc73257043

6、 h 21 HYPERLINK l _Toc73257044 三、土地政政策将出出现重大大调整 PAGEREF _Toc73257044 h 23 HYPERLINK l _Toc73257045 四、20004年将将成为房房地产开开发企业业上市年年 PAGEREF _Toc73257045 h 24 HYPERLINK l _Toc73257046 投资价价值分析析 PAGEREF _Toc73257046 h 27 HYPERLINK l _Toc73257047 一、市场需需求旺盛盛 行业前前景看好好 PAGEREF _Toc73257047 h 27 HYPERLINK l _Toc7

7、3257048 二、不同物物业投资资风险综综合分析析 PAGEREF _Toc73257048 h 29 HYPERLINK l _Toc73257049 三、股市渐渐趋回暖暖 板块轮动动酝酿机机会 PAGEREF _Toc73257049 h 32 HYPERLINK l _Toc73257050 四、上市公公司研究究（深万万科） PAGEREF _Toc73257050 h 36 基础数数据平台台一、全国房房地产开开发投资资情况单位：亿元元，%主要指标自年初累计计实际完完成投资资比去年同期期增长比重（以投投资总额额为1000）自年初累计计去年同期投资完成额额其中：国有有经济控控股 商品房房

8、建设投投资土地开发投投资1820.40439.9931241.05103.00341.158.639.837.9100.0024.268.25.7100.0021.568.85.8一、按工程程用途分分：住宅其中：经济济适用房房1203.0270.02235.95.466.13.868.65.2办公楼94.27768.05.24.3商业营业用用房228.88861.012.611.0其他294.22242.716.216.0二、按构成成分：建筑工程1109.440.260.961.3安装工程73.84447.84.13.9设备工器具具购置25.69978.01.41.1其他费用其中：土地地购置费

9、费611.447383.00940.845.233.621.033.720.5计划总投资资305499.64436.7本年计划投投资8705.1936.5新增固定资资产725.77547.8二、全国房房地产土土地开发发与销售售情况单位：万平平方米，亿亿元主要指标实际完成比去年同期期增减自年初累计计去年同期绝对数一、土地开开发与购购置情况况 本年购置置土地面面积7166.715380.051786.6633.2 完成开发发土地面面积3724.062891.06833.00028.8 本年土地地成交价价款(万万元)435.558二、商品房房建筑、销销售面积积施工面积700722.866527488

10、.933173233.93332.8 其其中：新新开工面面积128999.544105288.5332371.0122.5竣工面积3680.623034.86645.77621.3销售建筑面面积4271.163155.071116.0935.4三、商品房房竣工价价值527.551449.55977.92217.3四、商品房房销售额额1143.34791.774351.66044.4 其中中：销售售给个人人1053.39702.445350.99450.0三、各地区区房地产产开发投投资情况况单位：亿元元，%地区投资额比去年同期增长住宅住宅经济适用房房经济适用房房全国总计1820.401203.0

11、270.02241.135.95.4一、东部地地区1333.30894.33638.07740.433.6-5.2北京165.99076.5775.2140.616.0-25.88天津39.77720.2004.1530.4-18.55-67.11河北29.50020.3115.3443.074.6123.44辽宁32.66619.6550.1758.326.00.5上海188.005145.11034.533.50.0江苏226.112164.4489.1172.366.626.7浙江222.554170.0065.8447.055.584.9福建76.32252.1331.6338.051

12、.5151.11山东94.08866.0443.9764.163.611.3广东252.335154.9982.2114.0-1.3-28.44海南6.024.840.3883.867.489.2二、中部地地区228.668149.99316.23362.266.742.5山西7.383.550.6131.921.1-38.11吉林0.150.1222.54.3黑龙江1.560.770.0739.513.7-27.33安徽57.12240.1661.5669.570.8-35.66江西35.58821.0002.5861.876.951.8河南35.52224.8442.7464.055.34

13、2.8湖北40.27727.4441.5076.262.455.9湖南51.11132.0777.1750.678.5116.88三、西部地地区258.441158.77415.72229.625.95.4内蒙古1.850.810.01129.99227.880.0广西29.81117.9220.3053.241.1-10.88重庆63.39934.0223.4045.046.037.5四川87.96660.8662.987.711.28.3贵州20.67710.9991.5533.722.068.7云南19.97712.2662.6338.925.83.8西藏0.310.180.13陕西23

14、.21115.7663.1842.332.4-32.77甘肃4.762.900.6147.484.5107.77青海1.450.830.1718.5-9.0-53.55宁夏2.541.560.2536.430.1255.00新疆2.490.660.51111.22-16.6613.8四、各地区区商品住住宅销售售增长情情况单位：万平平方米，亿亿元，%地 区销售面积销售额比去年同期期增长销售给个人人销售面积销售额销售给个人人全国总计3836.45951.665904.55736.345.148.2一、东部地地区2390.66739.990700.11131.942.245.6北京248.55710

15、8.338105.3313.50.310.2天津123.11434.31132.92233.448.343.4河北97.22212.59912.133112.8886.095.8辽宁77.91120.81119.888-7.4-0.8-1.7上海310.004160.777144.66137.769.760.2江苏425.66794.76692.01180.499.399.9浙江293.55275.73374.89912.036.237.3福建164.99539.91138.22242.348.842.9山东206.55135.09932.91140.835.651.5广东432.441154

16、.774144.44220.740.751.0海南10.7442.812.8178.6190.55190.55二、中部地地区592.33885.90081.48847.669.469.9山西25.1993.743.6997.6107.99128.22吉林7.401.621.6220.531.331.3黑龙江25.1994.444.4134.620.526.7安徽156.33919.70019.00081.778.779.3江西65.3996.586.244.223.018.0河南96.71113.11110.70031.037.922.3湖北107.66418.50018.03389.2129

17、.55133.22湖南108.44418.22217.78828.781.492.2三、西部地地区853.443125.884123.00041.948.550.8内蒙古5.600.650.65-51.11-50.00-50.00广西106.44919.94419.91153.666.667.3重庆143.88720.43319.57730.732.228.4四川266.11934.92234.15525.427.528.0贵州71.7887.797.6819.530.929.6云南89.93314.51114.34493.861.972.8西藏0.540.110.11陕西67.00011.2

18、4410.99929.947.860.0甘肃24.9334.293.6871.5167.55179.33青海3.230.650.6573.660.70.0宁夏33.0665.385.34248.22231.00229.22新疆40.8115.935.93187.77139.22144.55五、各地区区土地开开发与购购置增长长情况单位：万平平方米，亿亿元，%地区土地购置费本年购置土地面积完成开发土地面积比去年同期期增长土地购置费费本年购置土土地面积积完成开发土土地面积积全国总计383.0097166.713724.0645.233.228.8一、东部地地区290.6634087.092328.2

19、149.351.430.2北京32.48861.21136.94465.2-43.77-52.11天津7.1883.599121.99280.0-61.33-42.11河北4.78183.44251.38811.025.4-33.22辽宁6.9199.12235.433118.9912.5-29.88上海23.17780.06655.477154.9934.0109.77江苏57.7551213.19575.00435.3120.22143.77浙江83.344526.667326.66347.91.942.9福建14.666352.774286.44075.149.0114.33山东21.5

20、22554.223360.55094.936.956.8广东38.811932.665458.5518.9154.11-11.77海南0.020.2020.000-95.22-95.22二、中部地地区50.8331756.05672.88370.721.77.1山西1.3945.51115.82275.816.7-35.88吉林黑龙江0.254.271.50262.44-23.55安徽15.322415.779135.00898.366.19.0江西8.94278.996153.11065.60.941.9河南9.32303.44564.55510742.217.9湖北6.70281.7721

21、20.114117.9967.157.7湖南8.92426.336182.6638.9-13.33-23.55三、西部地地区41.6331323.57723.0025.87.052.4内蒙古0.3118.5114.92-30.5529.7广西4.09173.002161.77935.252.264.3重庆7.36243.888251.88125.18.0127.22四川18.622389.22166.844-15.11-28.11-13.88贵州3.52161.66875.188106.3337.827.0云南3.96167.88180.13375.278.1-1.3西藏0.33陕西2.226

22、3.05555.511-8.0-4.6233.33甘肃0.6933.29914.322-22.77-7.7-13.44青海0.2310.3338.33-53.44-34.99-29.99宁夏0.2214.7119.3201.99新疆0.4248.0773.85六、各地区区房地产产开发规规模与开开、竣工工面积增增长情况况单位：万平平方米，%地 区施工面积竣工面积比去年同期期增长施工面积竣工面积新开工面积积新开工面积积全国总计700722.866128999.5443680.6232.822.521.3一、东部地地区462844.4117972.12306.9528.925.611.3北京5361

23、.37337.665228.33622.10.522.3天津1125.10229.55591.31111.97.821.1河北1071.52304.99770.13331.019.295.4辽宁1175.32200.11032.13328.5-7.6-42.11上海6012.07752.334220.88829.49.632.3江苏6773.901845.87419.44074.9102.2277.0浙江8339.141283.04305.44234.918.8-2.7福建3588.68460.773202.99419.18.515.2山东3759.36945.338128.22136.416

24、.2-0.1广东8718.051598.52601.6677.718.8-12.99海南359.99013.9556.5079.0-78.0024.3二、中部地地区9347.442078.71568.77449.530.250.5山西355.66866.12217.34426.9-18.66118.66吉林3.103.10黑龙江138.66118.63312.911.4安徽2100.39482.117145.99452.546.526.0江西1511.63364.00179.21162.65.318.2河南1938.70353.00697.42248.157.339.7湖北1537.31404

25、.88075.20053.864.366.0湖南1762.02389.991150.55342.710.3112.11三、西部地地区144411.0112848.73804.99336.310.337.6内蒙古130.22935.1993.37131.1167.50.0广西1612.69346.442136.88581.572.840.2重庆3666.95513.775163.88616.3-24.5535.7四川4238.16849.775293.44124.3-15.1122.4贵州1552.89369.11172.49935.178.996.8云南830.662264.11948.155

26、35.593.513.2西藏1.01陕西1217.72198.77744.45564.215.9151.11甘肃709.772153.99528.011210.8874.0270.44青海107.88031.19910.3-25.55宁夏249.11260.2888.3371.6152.1137.5新疆124.00426.1336.018.2110.44-63.11注：从20004年年起，东东、中、西西部划分分范围按按新规定定执行，即即将原划划入东部部地区的的广西和和中部地地区的内内蒙古划划入西部部地区。 数据来源：国家统统计局 行业运运行状况况一、“国房房景气指指数”小幅回回落（一）房地地产

27、开发发总体景景气水平平国家统计局局编制的的全国房房地产开开发景气气指数结结果表明明：今年年前3个个月，“国国房景气气指数”继继续保持持在较高高水平，但但随着完完成投资资等主要要指标增增幅的回回落，33月份，“国国房景气气指数”为为1066.200，比上上月下降降1.446点，比比去年同同月下降降1.113点。表表明一季季度全国国房地产产开发总总体景气气水平基基本延续续了上年年快速发发展的势势头，但但受土地地开发面面积和竣竣工面积积指标增增幅回落落的影响响，3月月份“国国房景气气指数”低低于去年年同月水水平。今年一季度度，全国国房地产产开发继继续保持持快速发发展的主主要因素素为：一一是充裕裕的资

28、金金和相对对宽松的的土地供供应，是是推动房房地产开开发投资资强劲增增长的重重要动力力；二是是市场需需求旺盛盛，商品品房销售售面积大大于竣工工面积，平平均销售售价格涨涨幅加大大，销售售额中个个人所占占比重高高于去年年同期，达达到922.1%。图2-1：20003-220044年3月月房地产产开发景景气指数数趋势图图数据来源：国家统统计局（二）主要要分类指指数走势势分析1、本年资资金来源源分类指指数。33月份，本本年资金金来源分分类指数数为1007.551，比比上月下下降3.16点点，比去去年同月月上升22.877点。一一季度，全全国房地地产开发发企业本本年资金金来源累累计达到到35995亿元元，

29、同比比增长553.22%。其其中，国国内贷款款8755亿元，同同比增长长30.7%，增增幅比去去年同期期回落220.77个百分分点，表表明央行行采取的的紧缩房房贷政策策作用开开始体现现；企业业自筹资资金12225亿亿元，同同比增长长61.5%，增增幅比去去年同期期提高114.77个百分分点；定定金及预预付款111944亿元，同同比增长长64.5%；利用外外资577亿元，同同比增长长1.005倍。分分地区看看，东部部地区房房地产开开发企业业到位资资金的增增速明显显低于中中、西部部地区。 图2-2：20004年11-3月月房地产产开发投投资完成成额构成成情况数据来源：国家统统计局2、房地产产开发投

30、投资分类类指数。3月份，房地产开发投资分类指数为108.28，比上月下降1.79点，比去年同月上升1.14点。一季度，全国累计完成房地产开发投资1820亿元，同比增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点，但比今年前2个月回落了9.1个百分点。其中，完成住宅投资1203亿元，同比增长35.9%，占全部投资的比重为66.1%，比去年同期下降2.5个百分点；办公楼投资94亿元，同比增长68%，所占比重为5.2%；商业营业用房投资229亿元，增长61%，所占比重为12.6%。 图2-3：20004年一一季度全全国房地地产开发发投资完完成额及及增长情情况数据来源：国研网网财经数数据库3、商品房房

31、销售价价格分类类指数。 3月份份，商品品房销售售价格分分类指数数为988.288，比22月份上上升2.36点点，比去去年同月月上升00.922点。一一季度，全全国商品品房完成成销售面面积达到到42771万平平方米，同同比增长长35.4%；商品房房销售额额累计完完成11143亿亿元，同同比增长长44.4%；商品房房平均销销售价格格为26677元元/平方方米，同同比提高高6.77%。其其中，商商品住宅宅平均销销售价格格为24481元元/平方方米，提提高6.5%；办公楼楼和商业业营业用用房的销销售价格格分别上上涨了224.88%和99.1%。中部部8个省省份的商商品房平平均销售售价格同同比提高高16

32、.3%，远远远高于于全国平平均上涨涨水平。 图2-4：20003-220044年一季季度商品品房销售售额及增增长情况况数据来源：国研网网财经数数据库4、商品房房空置面面积分类类指数。 3月份份，商品品房空置置面积分分类指数数为922.688，比22月份上上升0.70点点，比去去年同月月下降11.788点。商商品房空空置面积积分类指指数的下下降，表表明空置置面积的的增幅与与去年同同月相比比有所回回落。一一季度，全全国商品品房空置置面积为为90008万平平方米，同同比增长长5.33%，增增幅尽管管低于去去年同期期水平，但但明显高高于20003年年增长22.2%的水平平。其中中，空置置一到三三年的商

33、商品房面面积为338833万平方方米，占占全部空空置面积积的比重重为433.1%；空置置三年以以上的商商品房面面积为111388万平方方米，所所占比重重是122.6%。分地地区看，全全国有118个省省份空置置面积增增幅超过过10%。中、西西部地区区商品房房空置面面积增幅幅明显快快于东部部地区。 5、竣工面面积分类类指数。3月份，竣工面积分类指数为104.63，比2月份下降3.37点，比去年同月下降8.13点，是影响“国房景气指数”整体水平低于去年同月的主要因素之一。一季度，全国累计完成竣工面积3681万平方米，同比增长21.3%，增幅比去年同期减少24.5个百分点。其中，商品住宅竣工面积为29

34、81万平方米，同比增长19.5%；办公楼和商业营业用房竣工面积分别增长了28.2%和30.2%。 图2-5：20003-220044年一季季度商品品房竣工工面积及及增长情情况数据来源：国研网网财经数数据库6、土地开开发面积积分类指指数。 3月份份，土地地开发面面积分类类指数达达到1114.221，比比2月份份下降44.066点，比比去年同同月下降降9.441点，是是8个分分类指数数中下降降幅度最最大的分分类指数数。一季季度，全全国完成成开发土土地面积积37224万平平方米，同同比增长长28.8%，增增幅比去去年同期期回落337.88个百分分点。分分地区看看，东部部地区完完成土地地开发面面积23

35、328万万平方米米，同比比增长330.22%；中中部地区区完成土土地开发发面积6673万万平方米米，同比比增长77.1%；西部部地区完完成土地地开发面面积7223万平平方米，同同比增长长52.4%。图2-6：20003-220044年一季季度全国国完成开开发土地地面积及及增长情情况数据来源：国研网网财经数数据库二、35个个大中城城市房地地产市场场价格快快速上涨涨据国家发展展改革委委、国家家统计局局对355个大中中城市房房地产市市场调查查显示，一一季度房房屋销售售价格比比去年同同期上涨涨7.77%，土土地交易易价格上上涨7.5%，房房屋租赁赁价格上上涨0.6%。 表2-1：20004年一一季度3

36、35个大大中城市市房地产产价格指指数表（以去年同同期价格格为1000） 地 区房屋销售价价格土地交易价价格房屋租赁价价格全国7.77.50.6北京1.81.83.1天津14.218.1-0.4石家庄2.20.00.1太原4.40.0-1.2呼和浩特1.42.4-0.9沈阳19.611.00.4大连3.411.8-2.7长春-2.53.50.4哈尔滨1.10.00.3上海28.322.64.8南京12.13.26.8杭州10.551.310.0宁波11.912.34.9合肥8.58.40.2福州2.42.0-0.9厦门8.06.2-4.3南昌6.97.40.6济南10.24.73.3青岛16.0

37、1.7-1.3郑州2.00.0-1.8武汉5.92.40.1长沙1.21.71.7广州1.30.00.5深圳3.40.6-0.4南宁2.60.00.6海口8.91.7-3.1成都5.516.32.6贵阳2.10.40.6昆明0.10.00.3重庆14.54.04.7西安4.50.80.5兰州4.40.0-4.9西宁4.59.80.0银川3.93.33.7乌鲁木齐0.30.0-0.5数据来源：国家统统计局1、房屋销销售价格格快速上上涨。一一季度，伴伴随着房房地产投投资和销销售的快快速增长长，房屋屋销售价价格比去去年同期期上涨77.7%，涨幅幅比去年年四季度度增加22.6个个百分点点。分地地区看，

38、35个个大中城城市中有有9个城城市房屋屋销售价价格涨幅幅超过110个百百分点。分分别是上上海涨幅幅为288.3%，沈阳阳19.6%，青青岛166.0%，重庆庆14.5%，天天津144.2%，南京京12.1%，宁宁波111.9%，杭州州10.5%，济济南100.2%。昆明明和乌鲁鲁木齐房房屋销售售价格与与去年同同期基本本走平，而而长春房房屋销售售价格则则下降22.5%。分类类别看，在商品品房销售售价格中中，住宅宅价格上上涨7.6%。其中，经经济适用用住房和和普通住住宅销售售价格分分别上涨涨5.22%和77.7%，豪华华住宅销销售价格格上涨77.9%。非住住宅用房房销售价价格上涨涨7.44%。其其

39、中，写写字楼和和商业用用房销售售价格分分别上涨涨7.88%和88.2%，其他他用房销销售价格格上涨11.1%。 2、土地交交易价格格涨幅减减小。一一季度全全国土地地交易价价格比去去年同期期上涨77.5%，涨幅幅比去年年四季度度低1.4个百百分点。分分地区看看，355个大中中城市中中，有77个城市市涨幅超超过100个百分分点，分分别是，杭杭州涨幅幅为511.3%、上海海22.6%、天天津188.1%，成都都16.3%，宁宁波122.3%，大连连11.8%，沈沈阳111.0%。广州州、昆明明、哈尔尔滨和兰兰州土地地交易价价格与去去年同期期均持平平。分类类别看，在在土地交交易价格格中，居居民住宅宅用

40、地交交易价格格上涨88.7%。其中中，豪华华住宅用用地价格格上涨77.0%，普通通住宅用用地价格格上涨88.8%；商业业旅游娱娱乐用地地交易价价格上涨涨4.77%；工工业用地地交易价价格上涨涨2.88%；其其他用地地交易价价格上涨涨0.77%。除除豪华住住宅用地地和工业业用地价价格涨幅幅较去年年四季度度增加外外，其他他各种用用地价格格涨幅均均有所减减小。 图2-7：20003-220044年一季季度全国国土地交交易价格格指数对对比情况况数据来源：国研网网财经数数据库3、房屋租租赁价格格略有上上涨。一一季度房房屋租赁赁价格比比去年同同期上涨涨0.66%，涨涨幅比去去年四季季度低11.6个个百分点

41、点。其中中，住宅宅租赁价价格上涨涨3.44%，涨涨幅比去去年四季季度减小小11.1个百百分点，商商业用房房租赁价价格微涨涨0.22%，办办公用房房和厂房房仓库租租赁价格格则分别别下降00.7%和0.1%。 图2-8：20002-220044年一季季度全国国房屋租租赁价格格指数变变动情况况数据来源：国研网网财经数数据库三、百强企企业开发发规模和和经营业业绩差异异较大“中国房地地产TOOP100研究组组”发布布了20004年年“中国国房地产产百强企企业研究究”成果果。从房房地产百百强企业业的描述述性统计计分析来来看，呈呈现四大大特征：第一，房地地产百强强在地域域分布上上呈现极极大的不不均衡性性。房

42、地地产行业业发展水水平和城城市经济济发展的的区域差差异极大大地影响了了百强企企业的区区域分布布。华北北地区、华华东地区区和华南南地区，占占有1000强总总数的888%；而中西西部地区区和东北北地区分分别只占占有1000强的的9%和3%。第二，百强强企业的的开发规规模和经经营业绩绩差异较较大，两两极端化化明显。从从经营业业绩来看看，截止止到20003年年销售额额超过220亿元元的有117家，在在10-20亿亿元之间间的有119家，在在10亿元元以下的的百强企企业有665家；从开发发规模看看，400%的企企业开复复工面积积集中在在20-50万万平方米米，开复复工面积积超过2200万万平方米米的百强

43、强企业只只有3家。图2-9：不同销销售额的的企业占占百强总总数的比比例数据来源：中国房房地产TTOP110研究究组第三，从房房地产百百强企业业开发的的产品结结构看，产产品的平平均档次次较高，均均价61171元元平方方米，是全国国房地产产均价的的2.669倍；市场主主导地位位的仍是是以开发发中低档档产品为为主的企企业。第四，以“房房地产开开发为主主营业务务、相关关产业为为辅”的的多元化化经营模模式已经经形成。房房地产百百强企业业中，从从事纯房房地产开开发的百百强企业业占455家，以以房地产产开发为为主的企企业占555家。除除房地产产开发外外，物业业经营、关关联施工工、建材材装饰也也分别吸吸引了4

44、40%、15%和24%的百强强企业。图2-100：百强强企业涉涉足关联联行业企企业数量量（单位位：家）数据来源：中国房房地产TTOP110研究究组研究表明，房房地产百百强企业业能在激激烈的市市场竞争争中脱颖颖而出，其其竞争力力优势主主要体现现在市场场占有、企企业信用用和品牌牌效应三三方面。房房地产百百强企业业在全国国市场占占有率普普遍偏低低，作为行行业龙头头的万科科企业股股份有限限公司和和上海陆陆家嘴（集集团）有有限公司司，在全全国销售售额和销销售面积积的市场场占有率率不足11%。但但百强企企业在当当地市场场的规模模化经营营模式凸凸现。以北京京为例，百百强企业业的销售售额和销销售面积积占当地地

45、市场份份额的441%和和30.8%。从从企业信信用度上上看，由由于长期期注重经经营管理理，百强强企业信信用度远远高于行行业平均均水平。其其中具有有一级开开发资质质的占441%，二二级资质质的企业业占444%，95%的百强强企业进进入了中中国房地地产信用用档案的的信用披披露制度度。从品品牌效应应上看，品品牌资源源成为百百强企业业最重要要的无形形资产，已已形成一一定品牌牌效应的的企业在在全国范范围内进进行大盘盘操作和和品牌复复制。四、行行业遭遇遇政策紧紧缩 企企业面临临资金压压力自去年底，中中央及地地方政府府在金融融及土地地管理方方面相继继推出一一系列紧紧缩性政政策。特特别是在在今年22月份，国国

46、务院副副总理曾曾培炎明明确强调调，要制制止钢材材、水泥泥、电解解铝行业业的过度度投资，随随后中国国银监会会又宣布布要对银银行信贷贷中用于于钢材、水水泥、电电解铝及及房地产产、汽车车五大行行业的投投资情况况进行专专项检查查。建设设部长汪汪光焘在在年初召召开的全全国建设设工作会会议上也也指出，要要切实防防止局部部存在的的过热苗苗头演变变为全局局性问题题，以保保持房地地产业的的持续健健康发展展。2月月10日日，北京京市政府府出台了了有关停停止经营营性项目目国有土土地使用用权协议议出让的的“4号令令”，提高高了开发发企业的的拿地门门槛。同同时，又又提出产产业发展展的重点点要从以以往的房房地产业业转向高

47、高科技等等一些经经济发展展潜力更更大的产产业。（一）政政策推出出十分谨谨慎据中国国人民银银行研究究局的有有关专家家透露，银银监会此此次政策策是经过过审慎研研究后推推出的。此此次将房房地产业业、汽车车业列入入信贷专专项检查查名单，而而未放入入严控行行业名单单内，主主要是考考虑房地地产业的的投资增增长速度度、价格格上涨幅幅度虽然然比较大大，但前前三个产产业的上上涨幅度度更为突突出，而而且与房房地产业业不同，钢钢材、水水泥、电电解铝均均属高能能耗产业业，大多多为国家家立项的的大规模模项目，对对整体经经济发展展的影响响比较大大。另一一个原因因就是，央央行在去去年已针针对房地地产业的的信贷问问题颁布布了

48、“1211号文件件”，同时时，土地地的新开开发量是是影响房房地产的的主要因因素。自自年初起起国土资资源部也也已经在在开发性性用地的的供给和和管理上上出台了了一系列列政策，在在土地使使用上有有所限制制。（二）正正确理解解政策导导向可以说说，央行行“1211号”文件与与国务院院“18号号”文的出出台，给给房地产产业带来来“一冷一一暖”，实际际代表了了两种不不同意见见的“博弈”结果，而而今年在在国务院院精神指指导下，对对房地产产业加强强土地管管理、信信贷检查查政策的的出台，表表明决策策层对房房地产业业非泡沫沫说的全全面否定定。对此，我我们认为为，政府府的调控控政策是是必要的的，并不不矛盾。当当前，房

49、房地产业业确实存存在局部部过热苗苗头的压压力，但但对房地地产市场场应该有有客观的的判断，对对新政策策有正确确的理解解。首先，在在基本建建设投资资规模中中，目前前，商品品房的投投资只占占17%-188%，另另80%以上的的投资是是由工业业、开发发区、城城市基本本建设拉拉动的。而而工业、开开发区、城城市基本本建设多多和新一一轮政府府追求政政绩的行行政行为为有关，它它与由市市场化决决定的商商品房投投资是完完全不同同的两个个概念。其其次，从从需求层层面上看看，消费费需求与与投资需需求的比比例为990%：10%，尽管管杭州、上上海、温温州个别别城市出出现了一一定数量量的炒房房投资，但但不能看看作是全全国

50、的情情况。目目前，全全国商品品房价格格涨幅为为4.99%，北北京房价价以19997年年到现在在稳中有有降。对房地地产市场场是否过过热一般般有两种种评判：一是盲盲目型过过热。即即由行政政命令扩扩大开发发，因政政府行为为使市场场结构不不合理而而造成空空置量增增加；另另一种是是泡沫型型过热。表表现为房房价飙升升，卖得得比盖得得快，投投机炒房房比例增增大。因因此，从从目前我我国房地地产行业业总体情情况来看看，各区区域发展展不均衡衡，虽然然存在局局部过热热苗头的的隐患，但但总体仍仍然是健健康的。（三）房房价要看看土地供供给房价的变化化与开发发成本密密切相关关，尤其其是在成成本中所所占比重重较大的的土地成

51、成本。开开发一个个房产项项目，其其成本中中，土地地成本大大概占335%-45%、建筑筑安装工工程成本本占据225%-35%、税费费占300%-335%。在一系列调调控政策策出台后后，各界界人士对对房价的的涨、跌跌出现了了全然相相背的判判断。房房地产市市场的区区域性很很强，房房价是否否会上涨涨要做具具体分析析。房价价取决于于市场的的供需关关系。需需求主要要由消费费需求和和投资需需求共同同拉动。供供应量由由材料和和土地决决定。目目前房地地产上游游产品钢钢材、水水泥价格格的上涨涨对房价价影响不不大，而而土地会会因供量量的失度度和不规规范的转转让方式式而影响响到房价价。政府府在土地地方面做做出调控控是

52、必要要的。保保持地价价平稳上上升，采采取适度度供大于于求的供供量，坚坚持公平平、公开开、公正正的市场场化转让让方式，是是稳定房房价，使使房地产产市场持持续、健健康发展展的关键键。 发展趋趋势预测测一、房地产产投资在在二季度度开始回回落 今今年1-2月份份，我国国投资增增长之快快出乎意意料，但但进入二二季度以以后，经经济总体体态势有有望出现现温和降降温的趋趋势。因因为从投投资情况况看，尽尽管投资资大幅增增长令人人担心，但但也不可可就一、两两个月的的情况得得出投资资已全面面过热，或或投资过过快增长长会延续续到全年年的结论论。相反反，前两两个月投投资的过过快增长长主要是是受短期期因素的的作用，二二季

53、度有有望逐步步降温，主主要原因因有两方方面： 一一方面，11-2月月份的投投资占全全年的比比重不超超过5%，不能能以此研研判全年年的趋势势。随着着上一年年宏观调调控政策策及央行行措施效效果的显显现和今今年新政政策、措措施的出出台，局局部行业业和区域域过热的的现象也也将得到到有效控控制。预预计今年年全年的的固定资资产投资资增长比比上年将将有一定定的放慢慢，增长长幅度在在18%-200%之间间。 另另一方面面，房地地产投资资正在出出现自发发性的调调整趋势势，今年年1-22月份房房地产开开发投资资增长达达到433.6%，尽管管增幅比比去年同同期加快快了6.6个百百分点，但但与整个个固定资资产投资资额

54、增长长相比，却却放慢了了近100个百分分点。由由于房地地产投资资增幅的的回落，将将会带来来钢铁、建建材等行行业投资资放慢，因因此预计计可能会会出现的的情况是是，房地地产投资资在二季季度开始始明显回回落，直直接和间间接带动动投资增增长出现现明显回回落，再再加上国国家加大大了对部部分投资资过热行行业的宏宏观调控控力度，因因此，二二季度固固定资产产投资增增幅回落落可期。与此同时，价价格方面面引发新新一轮通通货膨胀胀的可能能性也较较小。原原因在于于，一是是总体供供大于求求的局面面将制约约价格全全面上涨涨，从而而抑制通通货膨胀胀；二是是核心通通胀率没没有出现现持续快快速上涨涨的趋势势，因此此，当前前我国

55、经经济通货货膨胀的的迹象并并不十分分明显；三是本本轮价格格上涨的的主要因因素粮食价价格上涨涨属于周周期性反反弹，价价格机制制必将自自发调节节供求，价价格持续续性上涨涨的可能能性不大大。短期期看，由由于供求求关系的的决定，国国际市场场上生产产资料和和粮食价价格还存存在上涨涨的空间间，但从从长期趋趋势看，价价格机制制必将自自发调节节生产者者扩大供供给。二、主要城城市地价价仍将保保持上升升势头（一）地价价仍将保保持上升升势头，但但变化趋趋势平稳稳2004年年我国宏宏观经济济形势持持续向好好，GDDP预计计增长77，城城镇化速速度将进进一步加加快，城城市社会会经济环环境都会会得到进进一步的的改善，房房

56、地产投投资与需需求都将将会有新新的增长长，对土土地的需需求将会会持续增增加。在在土地供供应方面面，土地地调控力力度将进进一步加加大，农农用地转转为建设设用地将将会受到到严格控控制，建建设占用用农用地地的指标标将会压压缩，这这种供求求矛盾客客观上会会带动土土地价格格的上涨涨。但从19999年到到20003年地地价监测测的情况况看，我我国主要要城市的的土地市市场正逐逐步走向向成熟理理性，地地价在逐逐年增长长的趋势势下已逐逐渐趋于于平稳，呈呈现与当当地经济济发展水水平相适适应的特特征。220033年地价价涨幅较较大的长长江三角角洲地区区平均地地价上涨涨幅度只只有7.43，基本本符合当当地经济济发展水

57、水平和房房地产市市场的需需求。部部分高地地价的城城市如北北京、广广州、深深圳等也也开始理理性回落落。这都都预示220044年地价价增长幅幅度不会会过大，会会保持在在一个比比较平稳稳的状态态。图4-1：20003年全全国及部部分城市市地价增增长率与与国内生生产总值值增长率率的比较较数据来源：国土资资源部（二）地价价的市场场形成机机制和环环境将得得到进一一步改善善2004年年，国土土资源部部将进一一步加大大土地资资产管理理和土地地市场治治理整顿顿力度，严严格落实实 招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定（国国土资源源部令第第11号号）、协协议出让让国有土土地使用用权规定定（国国土资源源部令

58、第第号号），严严格控制制土地供供应量，调调整土地地供给结结构，严严格坚持持土地的的集中统统一供应应，公平平、公正正、公开开的土地地市场运运行环境境将进一一步改善善，土地地价格的的市场形形成机制制将进一一步得到到发挥，土土地市场场价格得得以充分分显化，防防止了人人为干预预地价的的形成，避避免了很很多开发发商将有有关前期期费用甚甚至将公公关费用用列入土土地购置置成本的的暗箱操操作行为为造成的的土地价价格扭曲曲，使房房地产开开发过程程公开化化，有利利于房地地产市场场的健康康稳定发发展。 （三）市场场中存在在的一些些问题需需要重视视和解决决目前在土地地市场和和房地产产市场中中还存在在一些问问题，如如局

59、部地地区房地地产投资资增幅过过快，土土地供应应结构不不合理，房房价、地地价阶段段性增长长过快，房房地产开开发商囤囤积土地地伺机倒倒卖；开开发区过过多过滥滥，导致致工业用用地利用用效益不不高，竞竞相压低低地价；个别地地方游资资炒作房房地产造造成房价价泡沫，造造成地价价非理性性上涨。不不仅干扰扰了地价价形成的的正常市市场环境境，不利利于规范范土地市市场秩序序，而且且还影响响到房地地产市场场的健康康稳定运运行。因此，20004年年度应继继续加大大土地市市场秩序序治理整整顿的力力度，加加强建设设用地的的供应调调控，严严格控制制土地的的供应总总量，继继续推行行土地资资源市场场配置的的供地政政策，加加大土

60、地地市场地地价变化化情况的的监测力力度，充充分发挥挥地价的的“晴雨表表”作用和和杠杆作作用，适适时适度度进行调调控，确确保地价价水平稳稳定，促促进国民民经济和和房地产产市场持持续协调调发展。 三、土地政政策将出出现重大大调整（一）第三三轮土地地规划将将正式启启动国家五五部委联联合派出出的100个督察察组在全全国进行行的土地地核查工工作已于于20003年年年底结束束。这些些工作是是为出台台新的土土地政策策做铺垫垫。呼吁吁已久的的土地地利用规规划条例例正抓抓紧筹备备，并已已在包括括上海、浙浙江在内内的全国国14个个地市、112个县县开始调调研和试试点；土土地管理理法将将重新修修订；国国土资源源管理