土地经济学第八章课件

1、第八章 土地制度概论梁小民 ：制度比人性和政府更重要 1770年库克船长带领船队来到了澳洲，随即英国政府宣布澳洲为它的领地，开发澳洲的事业开始了。谁来开发这个不毛之地呢？当地的土著居民人数不多，且尚未开化，只有靠移民。当时英国人主要向美国移民，于是政府就把判了刑的罪犯送向澳洲，既解决了英国监狱人满为患的问题，又给澳洲送去了丰富的劳动力。 私人船主 船上拥挤不堪营养与卫生条件极差死亡率高 第一种做法是进行道德说教，让私人船主良心发现，为罪犯创造更好的生活条件。一句话，依靠人性的改善。 怎么办？ 第二种做法，是由政府进行干预，强迫私人船主富有人性的做事，这就是由政府以法律形式规定最低饮食和医疗标准

2、，并由政府派官员到船上负责监督和实施。 第三种做法，政府不按上船时运送的罪犯人数付费，而按下船时实际到达澳洲的罪犯人数付费。 经济学家认为人的行为是由制度引导的并由制度规范的。所以经济学家认为制度应该是最重要的。 8.1 制度的涵义、功能 1、制度是约束人们行为的一系列规则。它抑制着人际交往中可能出现的任意行为和机会主义行为。经济活动人会以狡黠的方式追求自身的利益，他会随机应变，投机取巧，他会有目的地、有策略地利用信息（包括有时说谎、隐瞒、欺骗等） 一、制度的涵义 2、制度与人的动机、行为有着内在的联系。历史上的任何制度，都是当时人的利益及其选择的结果。住房制度福利分房集资建房低价出售商品房经

3、济适用房廉租房商品房经济适用房廉租房限价房3、制度是一种“公共物品”，它不能针对某一个人。制度在发挥作用的群体中，通常是共同的知识。制度为一个共同体所共有，并总是依靠某种惩罚或激励而得以贯彻，由此将人类行为导入可合理预期的轨道。与一般公共物品不同点： 无形的 可能具有排他性对多数人有利的制度对少数人并不利正式制度也叫正式规则，可以分为以下四类：1）界定两人在分工中的“责任”的规则2）界定每个人可以干什么、不可以干什么的规则3）关于惩罚的规则4）“度、量、衡”规则社会越复杂越能提高正式约束形成的收益率。2、正式制度（约束）正式制度的主要特征在于其具有强制性。正式制度是人们有意识创造的一系列政策法

4、规，包括政治规则、经济规则和契约，以及由这一系列的规则构成一种等级结构，从宪法到成文法和不成文法，到特殊的细则，最后到个别契约，他们共同约束着人们的行为。3、实施机制以单位自建房为例 目前的单位自建房与与福利分房制度下单位自建房的区别在于： 单位自建房有三个限制，第一是“限户型”，规定为中小户型，第二是“限价格”，只能按照经济适用房的价格“成本+税收+3%的利润”来出售；第三是“限销售对象”，“必须是本企业内符合中低收入条件的员工才能购买”。 这个政策本身的出发点是好的。具体体现在： 1、快速地解决部分中低收入家庭的住房问题。 2、有利于强化市场的竞争机制。 3、有利于降低房价。 4、有利于减

5、少开发商暴利。5、有利于资源的更合理利用 6、有利于城市化进程的推进，构建和谐社会 7、从政策上看，政府政策其实一直是支持单位自建房的。 人们判断一个国家的制度是否有效，除了看这个国家的正式制度与非正式制度是否完善以外，更主要的是看这个国家制度的实施机制是否健全。离开了实施机制，任何制度尤其是正式制度就形同虚设。检验一个国家的制度实施机制是否有效，主要看违约成本的高低。强有力的实施机制将使违约成本极高，从而使任何违约行为都变得不合算，即违约成本大于违约收益。一般来说，正式制度的变迁可以是突变式也可以是渐进式的，而非正式制度的改变只能是渐进式的，是一个长期的过程；4、非正式制度和正式制度的关系新

6、制度经济学家认为，正式制度只有在社会认可，即与非正式制度相容的情况下，才能发挥作用。从制度的可移植性看，一些具有国际惯例性质的正式制度可以从一个国家移植到另一个国家（如市场的规则）。非正式制度由于内在着传统根性、民族习性和历史积淀，其可移植性就差得多。制度移植能否成功，很大程度上取决于制度输入国的环境以及对制度移植的认可程度。（2）为经济提供服务。舒尔茨认为，制度的功能就是为经济提供服务。每一种制度都有其特定的功能和经济价值。如货币的特性之一是提供便利；租赁、抵押货物和期货可以提供一种使交易费用降低的合约；市场可以提供信息；保险公司可以共担风险；学校等可以提供公共服务等。在舒尔茨看来，每一种制

7、度都有其特定的服务功能。（3）为实现合作创造条件。传统经济学强调了经济当事人之间的竞争，而忽略了合作。从这一角度来讲，可以说制度就是人们在社会分工与协作过程中经过多次博弈而达到的一系列契约的总和。制度为人们在广泛的社会分工中的合作提供了一个基本的框架，通过规范人们之间的相互关系，减少信息成本和不确定性，从而促进了合作的顺利进行。（4）提供激励机制。所谓激励，就是要使经济活动当事人达到一种状态，在这种状态下，他具有从事某种经济活动的内在推动力。通俗地说，就是调动人们的积极性。一个有效的制度，应明确界定行为主体获取与其努力相一致的收益的权利。如果私人为了某项发明而投入的私人成本超过了他可能得到的私

8、人收益，就是说，他为了发明承担了高昂的代价与费用，但发明的收益外在化地被他交易对象之外的第三者免费地享受了（搭便车），那么个人通常就没有动力去从事这些有益的活动。（5）提供保险功能。这一保险机制的关键是能够帮助人们形成他们对自己经济行为可以合理把握的预期。财产权得不到切实的保障，处在经济活动中的人们就缺少基本的安全感，这一点常常是经济秩序混乱的根源。经验表明，滥用资源、不重积累、分光吃净等短期化行为，是现行制度保险功能残缺的表现。四、制度的变迁 即制度的替代、转换与交易过程，可理解为一种效益更高的制度对另一种制度的替代过程。1、制度的需求 对制度安排的需求，可简单地归结为：按照现有制度安排，无

9、法获得潜在的利益。就象人们对商品的需求是因为商品能够给人们带来效用或满足一样，制度安排也能给人们带来收益。制度创新者认识到，改变现有制度安排，他们能够获得在原有制度下得不到的利益。一切制度安排的调整都有可能影响到原有的收入分配和资源配置效率的格局。 （一）制度的需求与供给在微观经济学中，影响消费者对商品需求的因素有偏好、效用、收入、价格，其他相关商品等等。影响制度需求的因素也有很多，例如相对产品和要素的价格的变化。这些因素使改变制度安排的预期收益发生了变化，从而诱致了制度变迁。 征地制度诱致性制度变迁指的是制度的创新是由一群（个）人，在响应由制度不均衡引致的获得机会时，所自发倡导、组织和实行的

10、制度变迁。其特点可概括为：盈利性。即只有当制度变迁的预期收益大于预期成本时，有关创新群体才会推进制度变迁；自发性。诱致性制度变迁是一种自下而上、从局部到整体的制度变迁过程。因而制度的转换、替代、扩散都需要时间，是一个缓慢的过程。（二）制度变迁的方式所谓制度变迁方式，是指制度创新主体为实现一定目标所采取的制度变迁形式、方向、突破口、速度、时间路径等的总和。1）诱致性变迁与强制性变迁：这种划分依赖于变迁是由一个（群）人的自发引起还是由政府法令强制推行。 强制性变迁由政府命令和法律引入和实现。强制性制度变迁的主体是国家（或政府）。国家的基本功能是提供法律和秩序，并保护产权以换取税收。国家之所以采取强

11、制方式变革制度，一是因为它是垄断者，它通过权力垄断与其他资源的垄断，可以比竞争性组织以低得多的费用提供制度性服务；二是国家在制度供给的“生产”上，具有规模经济优势。 为什么需要国家（或政府）推进强制性变迁呢？这是因为：第一，制度供给是国家的基本功能之一。统治者需要维持一套规则来减少统治国家的交易费用。第二，制度安排是一种公共物品，而公共物品一般是由国家“生产”的。因为国家生产公共物品比私人生产公共物品更有效。 3）主动式变迁与被动式变迁：从制度变迁主体的态度来划分的。主动式变迁是一些主体从利益出发对现存制度进行的主动变迁或创新。制度是多个利益集团力量对比的结果。当一个（些）利益集团发现制度不均

12、衡而存在获利机会时，它们会发动制度变迁。另一些集团由于不存在潜在收益，因而缺乏制度创新的动力。但是当某些主体已经发动并实施制度变迁时，制度结构进而利益结构就会发生变化，那些原来缺乏变迁动力的主体因受到变革的影响与冲击，若不适应这种变迁就会蒙受损失，这时他们不得不被别的主体牵动着进行制度变迁。这种变迁就是被动式变迁。例如，当一个国家的劳动法、工资法等发生变化后，企业则不得不改变其用工制度。8.2 土地制度的概念与构成一、土地制度(Landed Institutions)的概念狭义：广义：包括有关土地问题的一切制度，主要有土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等方面的制度。指约束人们的土地经济

13、关系的规则的集合，是关于人们之间围绕土地的所有、使用、收益而发生的生产关系制度，反映人与人之间的土地经济关系，是一种经济制度，即土地经济制度。二、土地制度的构成（一）土地所有制1、土地所有制的含义土地所有制，是指人们在一定条件下拥有土地的条件、程序、权利及义务等方面的有关规定。 使用权、收益权、处置权如出租、赠与、出售等所有人的这些权利都需做出明确的规定并得到保护。土地所有制是整个土地制度的核心，是全部土地关系的核心。2、土地所有制的形式全民或国家所有一国全体人民共同拥有的形式，由国家来代表全民拥有属于全民的土地，行使占有、使用、收益、处分的权利。中央政府所有、地方政府所有土地上级所有权归国家

14、所有土地所有权分上级所有权与下级所有权合作组织集体所有公共事业部门（或团体）所有如学校、教会、福利院、幼儿园、慈善机关等部落、氏族、村社、宗族等所有 如非洲的撒哈拉以南的广大地区及美国的印第安人保留地和新英格兰地区数人合有共同共有不可转让数人共有分别共有、按份共有可单独转让个人所有3、土地所有制的法律形式法律文件土地所有权证书、契约土地所有权证书（或地契）要载明：土地的位置（坐落）、四至、面积、地形、周围情况、土地质量等级、土地价格等。（二）土地使用制1、土地使用制的含义是对土地使用的程序、条件形式、权利和义务的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。3、土地使用制的法律形式土地租佃契约（土地承包合同）要载明：土地的位置（坐落）、四至、面积、土地质量等级、地租数额、双方权利义务、撤佃条件等。土地使用合同：建筑要求、土地转让条件2、土地使用制的实