购买二手房注意事项

1、文档编码 : CG8K10Q4K7U4 HI9X9A8H4I7 ZE1W5S5K2W9购买二手房,最重要的是仔细审查房屋产权的完整性、牢靠性；第一要求卖方供应合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性,以及拟购房产产权来源和产权记录；包括房主、登记日期、成交价格等,仍需要确认卖方产权的完整性,明白所购房有没有被抵押,以及与人共享等；留意产权证上的房主与卖房人是否同一个人；其次要搞清楚所购房源是否属于答应出售的房屋；要原单位盖章后才能出让；一般来说, 军队、医院、学校的公房必需与商品房不同,二手房买卖一般都是“个案 ” ；所以有关价格、房况等,都需要消费者自己或自己托付机构来详细明白；在

2、准备购买前, 消费者应当仔细观看户型是否合理,各种治理是否到位, 供电容量是否能够负荷空调等大型家电；查看天花板是否有渗水痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题；有的仍应询问小区保安水平、物业治理费及收费标准如何；此外,消费者千万不要遗忘明白购买的房子已有多长历史、土地使用期限仍有多长；有没有欠费情况,如物业治理、水、电、气费等；在把握房屋基本情形的基础上,消费者应从多个方面对比判定二手房的价值；也可以托付信得过的中介机构或评估机构进行评估,弄清能否做二手房按揭贷款；一般情形下, 银行按揭时会做保值评估,这个价格可以看出房屋的最低保值价；最终,提示您,购买二手房时,不要轻信对方,确定要合法、完

3、全地办理过户手续；二手房必需经房屋土地治理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完成交易；挑选 “ 二手房 ”四大技巧住房成为商品, “ 二手房 ” 交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分；目前, 国家已开始加大促进二手房交易的力度,因此,二手房交易会逐步活跃起来,但“ 二手房 ” 买卖不像购置新居那样一目了然,因此,挑选时应特殊留意；查明产权状况“ 二手房 ” 由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的,“身份 ”比较复杂, 明白其产权状况特殊重要；购房人第一步是要卖方供应产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产治理部门查验所购房产产权的

4、来源和产权记录,包括房主、 档案文号、 登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担；另外,购房者仍需明白所购房有无抵押、是否被法院查封；特殊留意的是,产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好也不要买,以免成交后拿不到产权证；看清房屋结构“ 二手房 ” 的结构通常比较复杂,有些房子仍经过多次改造,结构一般较差；选购时, 不仅要明白房屋建成的岁月,现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等情形,更要详细考察房屋的结构情形,明白房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等

5、隐患；为此, 可以到房管部门的档案室查询原建档案,看看图纸资料,打消疑问；考察环境和配套旧房子一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难转变； 要仔细考察房屋四周有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋四周环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情形；对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、 暖气供应情形和收费标准以及电视接收的清楚度等；走访一下四周的邻居,对这里的环境和生活便利度会有更深化的明白；明白物业治理状况对物业治理的考察,主要是考察物业治理企业的信誉情形和服务到位程度,看看保安人员的基本素养、 保安装备和治理人员的专业水平、服务态度如何

6、, 小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适, 各项设施设备是否完好、运行正常等； 仍要明白物业治理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,明白是否建立了公共设施设备、公共部位修理养护专项基金, 以免日后支付庞大的修理养护费用,显现买得起住不起的情形；许多公房出售后陷入了“ 无人管 ” 的状态,挑选时宜谨慎；二手房买卖应留意技巧不看白天看晚上,入夜看房能考察小区物业治理是否重视安全、有无定时巡逻, 安全防范措施是否周全, 有无摊贩等产生的噪音干扰等；这些情形在白天我们是无法看到的,只有在晚上才能得到最精确的信息；不看晴天看雨天,下过大雨后, 无论业主从前对房屋进行过怎样的“ 装饰 ”

7、,都逃不过雨水的“ 侵袭 ” ,这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水就能一览无遗；特殊要特殊留意阳台、卫生间邻近的地板,看看有没有潮湿发霉的现象；不看建材看格局,购买房屋最好是看空房子；由于空房子没有家具、家电等物遮挡, 可以清晰地看到整个房子的格局；理想的格局是打开大门从阳台进入客厅,然后是餐厅、厨房、卧室；假如客厅的门直接面对卧房,就私密性比较差；好格局的房子应当有效地把各种功能区分开来；如宴客功能、休息功能等；不看墙面看墙角,查看墙面是否平整或潮湿、龟裂,可以帮忙购房者明白是否有渗水的情形；而墙角相对于墙面来说更为重要；墙角是承接上下左右结构力气的,如发生地震, 墙角的

8、承重力是关键,而墙角严肃裂缝时,漏水的问题也会随时显现；不看装潢看做工,好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮挡；因此买房子的时候,购房者必需要留意房屋的做工,特殊是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往简洁被忽视；假如发生问题,对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事,挑出这些小毛病, 可以增加和业主讨价仍价的筹码；一般来讲,装潢新但做工很粗糙的房子,很有可能是投资客买来的盘源,其目的是低价高卖赚取差价,对这类房源要多加留意；不看窗帘看窗外,应留意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、 霉味,采光是否良好；检查一下房屋的窗户有无对着别家的排

9、气孔；不开冷水开热水,假如要想知道水管是否漏过水,可以看水管四周有没有水垢、水有无泛黄；检验浴缸时要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看看排水系统是否正常；没有热水的房子一般有两种情形：房子已经很久都没人住了,二是房子可能卖了很久都没卖出去；不看电梯看楼梯,新建商品房大都是电梯房,电梯的功能当然重要,楼梯也不容忽视；看一下是否有住家的积存物、消防通路是否通畅；不看地上看天上,看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外,购房者仍要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀的现象；假如有,表示可能存在漏水；假如可能,带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶里屋子四角是否有油

10、漆脱落、漏水等；不问屋主问警卫,可以和小区治理员或警卫谈天；由于他们是最明白该小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、精确地告知买家房屋的相关情形；从他们口中获得所需的信息,有时仍能成为买房与否的准备性因素；签订二手房买卖合同 7个必需1必需确认房主真实身份买卖双方在签订合同前第一需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份；因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一样性是签订买卖合同的前提条件,特殊在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情形下,该项问题更需引起客户的留意；2必需明确双方违约责任由于房产交易复杂且金额较大,有时会显现意想不到的状况,导致违约行为； 为了防止以后显现扯皮

11、现象, 需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权益,时间,遵循的原就就是双方责权益对等；目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,以及违约金的偿付金额和但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入 “ 买方在实际支付应对款之日起（卖方在实际交房之日起）日内向卖方（买方）支付违约金” 的条款,以确保合同条款的最终落实；3必需标明付款过户时间在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主；因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权益知道房产的过户时间；假

12、如逾期就依照实际情形由违约方执行第 4必需注明费用交接时间2款项中的违约责任；这是买方所应关注的房屋本身的附属问题,属于“房屋交付 ” 中的重要条款,确定要注明水、电、煤气、 物业、 供暖等各项费用的交接年月日；由于交接时间的明确是清楚划分责任的关键,同时假如是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更换, 卖方需要做出的协作和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明；5必需有代理费明细单随着中介市场的不断完善,消费者逐步熟识到信誉好的经纪公司能切实保证买卖双方的权利；通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加,因此, 经纪公司的代理费越来越受消费者的关怀；

13、买卖双方在签订合同时,确定要要求经纪公司明确写明代理费的用途；6买方必需见房主现在有些经纪公司有“收购 ” 业务, 因此显现 “一房多卖 ”的违规操作, 即经纪公司在收完一个客户定金后,仍会带其他客户看房,最终谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约；理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了定金的消费者只能忍气吞声；故本报提示消费者,此时您应当行使自身权益,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为；7必需学会使用补充协议买卖双方在签订合同时假如遇到合同条款不明确,或需要进一步商定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,会削减后续阶段

14、因意思含混而造成的不便与麻烦；购二手房五项留意一、验明房本买房最重要的是所买的房屋有真实的产权证,之后才可以合理合法地出租、出售, 或者办理抵押贷款；二、挑选最合适的面积和位置挑选高校周边的房子和交通便利的地段,房子升值空间较大；居室面积上也最好挑选小户型的；三、房屋质量特殊重要二手房一般都存在着不同程度的隐患,这些问题在购买前的看房中要详细观看与询问；四、设施配备需关怀在购买二手房时,诸如空调、煤气或电热淋浴器、煤气、 电话和闭路电视等设施旧主人是不会拆除的,在挑选时需要加以仔细观看,省去日后的麻烦；五、找牢靠的中介机构买二手房时,投资者必需查找那些资质高、信誉好的机构,能够防止许多繁琐和缺失；2手房交易需知（最详细版本）买方持身份证,卖方持房屋两证等相关证件到房产交易所详细办理；需