绍兴市区住宅建设规划预案

1、64/73绍兴市区住房建设规划（20082012年）绍 兴 市 规 划 局绍 兴 市 建 设 局绍兴市都市规划设计研究院2008年5月目 录第一章 住房进展回忆和现状分析1一、都市经济进展简介1二、住房建设状况分析2三、住房供给分析8第二章 总 则12一、规划编制依据12二、规划编制范围与期限14三、规划对象14四、规划原则14第三章 住房进展策略14一、住房建设差不引导策略14二、土地供给差异调控策略15第四章 住房建设的规划目标16一、规划的总体目标16二、建设的总量目标17三、建设的保障目标17第五章 住房建设进展预测18一、住房需求预测18二、住宅用地面积需求预测26第六章 住房进展布

2、局引导28一、住房进展规划的要求28二、住房规划布局28第七章 规划实施的政策与措施30附 表35前 言为规范房地产市场，解决房地产市场进展中的突出问题，促进房地产业持续健康进展，国务院办公厅先后印发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（国办发明电20058号）和国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）(简称两个“国八条”)。为进一步加强房地产市场引导和调控，调整住房结构，操纵住房价格过快上涨，促进房地产业健康进展，2006年5月国务院办公厅转发建设部、进展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会九部委联合制定的关

3、于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）(简称“国六条”)，作为全面贯彻落实37号文要求的重要组成部分，要求各级人民政府将编制和实施住房建设规划作为当前的一项要紧工作内容，并纳入当地“十一五”进展规划和近期建设规划。省建设厅在建设部建住房2006165号文关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知的指导下，提出了一系列贯彻意见，同时明确住房建设规划的编制原则、编制内容与职责分工等。为了更好地贯彻落实国务院、建设厅等有关文件的精神，绍兴市规划局按照市政府要求，积极组织本次住房建设规划编制工作，并依照具体要求，托付绍兴市都市规划设计院具体承担绍兴市区住房建设规划的编制任务

4、。在市规划局的积极组织协调下，我院在调查研究的基础上，形成了绍兴市区住房建设规划（20082012年）初稿。其中市区住房建设的2008年和2009年打算，已先后于2008年元月和3月底公示。现将绍兴市区住房建设规划（20082012年）初稿公示，由于水平有限，不足之处，还望批判指正。第一章 住房进展回忆和现状分析一、都市经济进展简介2006年末绍兴市区户籍总人口64.89万人。其中非农业人口为46.33万人。市区平均每户家庭人口2.79人。市区实现本地生产总值（GDP）299.02亿元，人均GDP46096元，分不比上年增长15.0%和14.6%。三大产业比例从2001年的5.7：45.3：4

5、9.0进展调整为2006年的2.2：52.9：44.9；出口总值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额分不为303739万美元、185.39亿元、109.36亿元，比上年增长36.0%、14.9%、15.3%。地点预算内财政收入47.57亿元；农民人均年纯收入为8620元，城镇居民人均可支配收入为19486元，全部职工年平均工资26618元。2006年绍兴市区工业完成增加值1191198万元，全部工业总产值达到7886496万元，工业在国民经济中的地位日益提高。二、住房建设状况分析随着国家住房制度改革的深入，绍兴市区住房和房地产开发得以快速进展，据统计资料表明，住房开发差不多连续几年保持较快

6、的增长速度，“十五”期间以来，住宅建设大约以每年20.5%的增长速度进展，企业规模在市场经济中不断壮大，住宅面积从1996年的42.08万平方米增至2006年的207.7万平方米，掀起了一股房地产开发的热潮。住宅销售面积由2002年的63.42万平方米增长到2004年的168.33万平方米，增长接近3倍。到2006年住宅销售面积为83.15万平方米，差不多回到2004年的水平，讲明房地产销售回归到稳定水平。房地产开发投资由2000年的18.57亿元上升到2006年的35.05亿元，增长近2倍。市区人均住宅建筑面积到2005年的33.0平方米，比2005年浙江省人均住宅建筑面积34.80平方米略

7、低(建设部公布的2005年城镇房屋概况统计公报中显示：城镇人均住宅建筑面积中，浙江以34.8平方米居全国之首；接着是上海的33.07平方米；排名第三的是北京的32.86平方米)，但与2005年全国城镇人均居住建筑面积近2图1：2000-2006年绍兴市区完成住宅投资情况 单位：(万元)图2：2000-2006年绍兴市区新开工住宅情况统计 单位：万平方米图3：2000-2006年绍兴市区住宅竣工情况统计 单位：万平方米图4：2000-2006年绍兴市区住宅空置情况统计 单位：万平方米图5：2000-2006年绍兴市区商品房销售情况统计 单位：万平方米（以上数据来源：历年绍兴市统计年鉴）以上数据表

8、明，在2004年前绍兴市住宅建设投资和开发规模都显示大幅增长的趋势，到2004年达到巅峰，随后2005年开始下降，能够讲国家宏观调控政策对市区的房地产业进展产生了较大的阻碍，使房地产投资增长过快和房价上涨过快势头在我市得到了操纵。2006年和2007年是“十一五”的第一、二年，市区房地产业通过两年调控的洗礼，房地产投资和住房消费逐渐趋于理性，市场总体表现平稳，房价差不多保持稳定，市区房地产市场处于良性循环状态。住宅开发投资、开发规模接着保持稳定的水平，至2006年，市区住宅完成投资25.05比2004年回落了近45.0%。同时与2004年相比，2006年市区住宅新开工、竣工的面积都大幅减少，其

9、中住宅新工面积70.56万平方米，同比减少43.0%；住宅竣工面积84.13万平方米，同比减少49.7%。国家宏观调控对房价一直比较平稳的市区房地产市场有较大的冲击，面对市场的不活跃，市区的住房建设应该如何去应对，我们不得不做进一步的考虑。国家政策调控目的是引导我们建立一种合理的进展机制或搭建和谐的进展平台，既有利于住房进展又能贯彻执行政策的要求。1、一般商品住房进展状况从房地产开发的项目类型来看，绍兴市区商品房开发的要紧类型是一般商品住房。要紧分布在越成组团的古城、城东和城南。就住房一级、二级市场年度交易量对比看来，2007年市区商品房产权登记宗数为5191宗，商品房产权登记总成交面积为62

10、.61万平方米，与2005年相比上涨了64.5%，其中住宅为4308宗，成交面积为56.84万平方米，与2005年相比上涨了88.9%。这讲明群众对一般商品住房具有较大的需求，且呈现上涨的趋势。表1:绍兴市区房地产市场交易情况表（20042006）年份商品房产权登记宗数商品房产权登记成交面积（万m2）二手房产权登记宗数二手房产权登记成交面积（万m2）商品房预售合同备案宗数商品房预售合同备案成交面积(万m2)住宅住宅住宅住宅20053392223438.0630.903505324328.3824.52184125.3720065031387957.9850.885096470039.4135.

11、72518572.7520075191430862.6156.844558413936.8133.797167107.66数据来源：绍兴房地产治理局。2、二手房进展状况就二手房交易和房屋租赁情况来看，自从中央七部委联合下发了关于做好稳定住房价格工作的意见后，2006年二手房产权登记成交面积较2005年提高了近40%，2007年又有所回落，但市场成交量2007年较前几年略有上升，总的运行态势比较平稳。3、经济适用房进展状况就经济适用房情况来讲，目前市区现有经济适用房要紧集中分布在越城组团。截至2007年往常市区经批准经济适用房总计14188套，建筑面积124.14万平方米。依照2007年绍兴统计

12、年鉴资料显示， 2007年绍兴市区城镇居民人均可支配收入21717元，农民人均纯收入8620元，分不比上年同期增长10.55%、9.47%。绍兴市区2005年的人均住宅建筑面积为33.4平方米，比2005年浙江省人均住宅建筑面积34.80平方米略低，但与2005年全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米相比，处于全国领先水平。而绍兴市城镇住房困难户的界定标准为无房家庭，或国有土地上已被拆迁的住房人均建筑面积12平方米以下、原选择货币补偿、现无私房且不承租公房的家庭，或现住房建筑面积人均12平方米以下，或建筑面积小于市区经济适用房现状一览表位置年份名称建筑面积（万）用地面积（万）套数(套)套型操

13、纵城北1996洞桥1.9/2585885/套城北1997乐苑新村8.7/120458100/套城西2001快阁苑35.54/416260150/套城北2003龙州花园23.3/3193/城东2001秀水苑17.5/1555/城北2005润沁花园15.4/1612/城南2006沁雨园10.8/94058125/套城西2008鹅镜11.0/12645090/套合计124.1414188数据来源：绍兴市建设局。4、廉租房进展状况绍兴市于2002年建立廉租住房制度，组建绍兴市区廉租住房配租中心，市政府先后出台了绍兴市区廉租住房配租治理实施意见、绍兴市人民政府关于切实稳定价格加强住房保障工作的意见、绍兴

14、市人民政府办公室关于进一步完善市区困难群众救助工作的若干意见、绍兴市人民政府关于扩大市区廉租住房保障对象范围的通知等一系列文件，期间不断拓宽受益面，2005年，廉租房保障对象由原人均使用面积6m2扩大至10m2，一年一次的受理解困方式调整为一年二次；2006年，再次扩大受益面，从低保户扩大到低保边缘户； 2007年，再次扩大受益面，人均住房使用面积提高到12平方米，家庭人数调整为1人或1人以上。到2007年10月，正式出台了绍兴市区廉租住房保障方法，使实施的廉租住房保障法制化，要求保障方式要紧以租赁补贴为主，实物配租和租金核减相结合的形式。至2007年底，市区享受保障的廉租住房家庭累计有238

15、户，其中实物配租70户，租金核减115户、租金补贴53户，到2007年12月底已实现“应保尽保”。现状综合评价 ：（1）经济适用房治理薄弱，经济适用住房及中低价位、中小户型一般住房市场供应量不足，住房社会保障体系有待进一步完善等。（2）房地产中介市场尚不规范，房屋租赁市场有待进一步培育和规范。（3）整体上来讲，住房供应结构不尽合理。三、住房供给分析1、现状供给的状况（1）土地利用状况分析土地供给是房地产业进展的最全然的约束，是政府调控房地产业的一个重要工具。土地储备制度的实施，不仅有效实现了政府对房地产市场的宏观调控，同时也为当地政府增加了财政收入，成为政府财政收入的一个重要来源。然而它也导致

16、了政府在土地购置与拍卖上的短期行为：在房地产业兴盛的时候不考虑市场需求而大规模出让土地。下图是绍兴市区从20002006年的房地产土地购置投资情况的一览表。图6：1999-2007年绍兴市区房地产土地购置投资情况统计 单位：万元（以上数据来源：历年绍兴市统计年鉴）20002007年绍兴市区房地产土地购置情况（单位：万平方米）年份199920002001200220032004200520062007购置土地面积4.327.830.268.9218.0146.925.999.9143.0（以上数据来源：绍兴市国土治理局）从上图表能够看出，从2003年起绍兴市区房地产的土地购置面积和投资达到近几年

17、来的顶点，2004年开始回落，到2007年止，市区房地产土地购置面积有所回升。从在开发土地面积来看，土地开发存在较大的波动，同样，从待开发面积来看，也出现大幅波动的情况，这些差不多上房地产市场不成熟的表现。综合考虑在开发面积与土地购置面积，能够看出历年在开发面积占购置面积的比重不大。从1999年到2007年，完成开发面积一直稳步递增，然而与土地购置面积的大幅增长相比仍有较大的差距。绍兴市区土地购置面积大幅上升的缘故，是由于2002年、2003 年绍兴市区大规模的拆迁活动。对房地产市场的进展可不能产生较大阻碍。（2）商品住房供求状况分析A、商品住房供求的总量分析绍兴市区2006年住宅施工面积为2

18、07.68万平方米，同历史上最高的2004年比减少35.3%。竣工面积为84.1万平方米，同历史上最高的2004年比减少50.2%。住宅销售面积为82.15万平方米，同历史上最高的2004年比减少51.2%。住宅空置面积为35.6，同2004年比却上升45.3%。表5: 20022006年绍兴市区房地产开发分析表名称年份全社会固定资产投资(亿元)房地产完成投资(亿元)商品房施工面积（万平方米）商品房竣工面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）商品房空置面积（万平方米）其中：住宅其中：住宅其中：住宅其中;住宅2002年99.1018.35176.47144.3284.8663.1174.086

19、3.4233.0117.832003年167.4034.25250.92192.2681.5273.2478.9169.8626.813.202004年178.0346.32412.27321.12209.32168.79187.27168.3344.7924.512005年161.4032.67278.59201.78113.4985.77109.2389.4356.6330.152006年185.3935.09316.68207.68111.0484.1396.2782.1578.9635.65五年合计791.32156.681434.93865.48600.23475.04545.764

20、73.19240.19121.34五年平均158.2631.33286.99173.10120.0595.01106.74694.6448.0424.27注：数据来源于绍兴市建设局内部资料，经整理所得。从以表5数据分析，2005年以来，市区住宅施工面积、新开工面积、竣工面积都呈现较大幅度的下降，客观上反映了住宅建设投资的的下降态势，也折射出房地产市场逐渐趋于理性。B、商品住房需求分析表6反应20022006年住宅销售面积在商品房销售总量中所占比重的情况。表6:2002年-2006年绍兴市区住宅销售面积比重情况 (单位：%）年份总销售面积（万平方米）住宅销售面积（万平方米）所占比重情况（%）年增

21、长率（%）200274.0863.4285.61200378.9169.8688.5310.152004187.27168.3389.89140.952005109.2389.4381.87-46.87200696.2782.1585.33-8.14注：数据来源于绍兴市统计年鉴，经整理所得。从上表的数据来看，绍兴市区住宅销售面积年增长幅度不专门均匀，有一定的波动，特不是2004年由于旧城改造大规模拆迁造成销售面积猛增了140.95%，以后又由于高房价而造成住宅销售面积回落。然而总的进展是呈现一种上升的趋势，商品房中的住宅比重的一直处于8090%之间的较高水平，表明了市场对住宅的较大需求。这种需

22、求一方面是住宅改善引致的自住性需求，一方面是居民的投资需求，这种需求对都市经济的进展有重大的推动作用。第二章 总 则一、规划编制依据1中华人民共和国城乡规划法；2中华人民共和国都市房地产治理法；3中华人民共和国土地治理法；4国发200318号关于促进房地产市场持续健康进展的通知；5国办发明电20058号关于切实稳定住房价格的通知；6国办发200526号建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见；7 国办发200637号关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见8浙建房发 2006183号转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知；9浙建房发2006282号转发建设部关于进一步加强住房

23、建设规划工作的通知；10绍兴人民政府令2006（第77号）绍兴市区经济适用住房治理方法11绍兴人民政府令2007（第86号）绍兴市区廉租住房保障方法12 绍兴市都市总体规划（20012020年）；13 绍兴土地利用总体规划（2001-2020年）；14 绍兴市近期建设规划（2006年2010年）；15绍兴市政府和绍兴市建设局相关文件精神；16 绍兴市国民经济和社会进展“十一五”规划；17 绍兴市历史文化名城爱护规划；18 绍兴市公共交通规划；二、规划编制范围与期限规划范围为市区362平方公里，要紧涉及中心都市越城组团、袍江组团和镜湖新区。规划期限为2008年2012年。三、规划对象本次规划对象

24、为规划范围内国有土地上的住宅建设活动，在规划期限内，凡在规划范围内国有土地上进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施打算；在国有土地上的住房建设相关的各项政策、打算，应与本规划协调。四、规划原则依照绍兴市都市总体规划和近期建设规划居住用地安排的可选择性，住宅建设在遵循“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”原则的基础上，贯彻落实党的十七大关于让老百姓“住有所居”的精神，着力解决绍兴市区低收入人群的住房问题，更好地满足宽敞人民群众正常的住房需求，引导房地产市场稳步健康进展。第三章 住房进展策略一、住房建设差不引导策略按照绍兴国民经济与社会进展“十一五”规划和都市总体规划

25、的空间进展布局，反映了住房建设与进展、与空间拓展相协调的原则，按照市区“一个绿心两个组团” （一个绿心即镜湖新区，两个组团即越城组团和袍江组团）的都市空间结构，住宅将分三个片区协调进展。以后五年，住房建设的良性与否，将在专门大程度上阻碍都市的进展思路。由于每个片区所处的区位和经济进展时期不一样，致使它的产业与住房等等方面的进展存在一定的差异：1、越城组团的住房建设古城内古城爱护为主，建设规模一般较小，以改善老城的环境质量，提高基础设施水平为落脚点；一环与二环之间以工业用地的改造为主，适当开发。2、袍江组团是绍兴市近几年迅速进展起来，以工业、居住为主体的现代新型城区，住房建设进展要紧依照市场需要

26、，和都市空间布局的总体要求而循序有效进展。3、镜湖新区是都市的绿心，担负提高都市总体生态功能的重要作用，住房建设依据都市总体布局要求，注重生态环境的爱护，适当进展。二、土地供给差异调控策略1、采纳熟地进行出让，以有效地操纵土地资源的实际供给。熟地出让加重政府的责任与负担，但能有效地实施对土地的治理，能有效地应对闲置资源的再分配。2、保证廉租房或经济适用住房的土地供应，并能够对“招、拍、挂”的中低价位的一般商品住房采纳限价，政府按土地有偿出让收入的一定比例分配财力，用于社会保障性住房中的廉租房建设，扩大廉租房的供给量，不是把低收入家庭推进市场，而是将低收入家庭的住房问题从市场中和房价阻碍中剥离，

27、由政府承担解决社会保障的义务。3、核实已划拨或出让的土地项目进展情况，核定开工和完成的时限。依照毛地与熟地出让的差不，关于未能按期投入而闲置的土地，在出让契约中重新约定其回收时刻与条件，以防止开发商过多储备土地或有意放慢投资进度而阻碍市场的开、竣工量。第四章 住房建设的规划目标一、规划的总体目标以科学进展观统领城乡房地产业协调进展；坚持调整住房结构和引导合理消费，坚持加强法治和规范秩序，坚持分类指导和区不对待；创新进展模式，提升进展质量，改善居住环境，构建和谐社会。努力实现土地供需总量差不多平衡，结构差不多合理，价格差不多稳定。接着实行住房分配货币化11 住房分配货币化确实是将传统打算体制下实

28、物分配住房的做法转化为给无房和住房未达标职工发放住房补贴，单位不再建房、分房、管房，完全由职工通过市场解决自身的住房问题。关于没有能力通过市场的方式解决住房的，由政府建立住房保障体系，提供住房关心。，建立和完善合理的多层次住房供应体系；进展住房金融，培育和规范住房交易市场。满足全市人民日益增长的住房需求，至规划期末（即到2011 住房分配货币化确实是将传统打算体制下实物分配住房的做法转化为给无房和住房未达标职工发放住房补贴，单位不再建房、分房、管房，完全由职工通过市场解决自身的住房问题。关于没有能力通过市场的方式解决住房的，由政府建立住房保障体系，提供住房关心。二、建设的总量目标依照住房的需求

29、与供给分析结论，规划期内建设各类住房总建筑面积1250.2万平方米，用地960.7万平方米。规划期内，单套建筑面积在90平方米以内的住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70以上；政策性住房的单套建筑面积必须操纵在90依照市区的住房建设总量目标，我们按照“两个70%”的操纵目标要求22即凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%。2即凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%。即优先保证中低价位、中小套型一般商品住房（含经济适用房

30、）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。1、规划期内，建设商品住房10万套，建筑面积1185万平方米。2、规划期内，建设政策性住房（要紧是经济适用房和廉租房）1.1万套，建筑面积65万平方米。三、建设的保障目标依照绍兴市区住房保障规划（20082010年），2008年提早实现低保标准两倍以下都市低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保”；2009年，差不多解决低保标准叁倍以下都市低收入住房困难家庭廉租住房保障；到2010年底，差不多满足都市低收入住房困难家庭租赁或购买经济适用住房，差不多完成现有旧住宅区的综合改造，多渠道改善住房困难群体的居住条件，差不多完成住房救助工

31、作任务。规划20112012，依照当年实际保障需要，结合一般商品住宅的开发建设解决。解决廉租房约540户，经济适用房55.4万平方米。项目年份保障数量保障方式方式套数（套）廉租住房合计540户540 2008年230户货币补贴180实物配租502009年140户货币补贴110实物配租30 2010年170户货币补贴135实物配租35经济适用房合计55.4万5200 2008年15.4万销售2200 2009年10万销售1500 2010年10万销售1500 2011年10万销售1500 2012年10万销售1500 绍兴市区20082010年住房保障实施规划要紧指标注：资料来源绍兴市区住房保障

32、规划。第五章 住房建设进展预测一、 住房需求预测（一） 绍兴市区住房市场的进展潜力1、依照国际统计资料显示，一个国家住房进展与该国人均 GDP 值的增长是紧密相关的。一般人均GDP在800-1300美元，住房进展为起步时期；人均GDP在1300-8000美元，为快速上升时期；人均 GDP 在 8000-13000 美元，为平稳上升时期；人均GDP 为 13000 美元以上，为下降时期。绍兴2007 年统计的人均 GDP 约为6500美元，显示刚刚进入快速进展时期。2、房地产业的进展速度与国内经济的进展速度紧密相关，二者的关系如表 8所示。表8: 房地产业与国内经济进展速度的关系国内经济进展速度

33、房地产业的状况小于4%萎缩4%5%停滞或倒退5%8%稳定进展大于8%高速进展10%15%飞速进展注：【美】西蒙库兹涅茨各国的经济增长，商务印书馆1990年，转引自罗龙昌房地产业宏观治理，经济治理出版社1999年。从绍兴统计年鉴数据显示，从2000年开始，绍兴市区国民生产总值环比进展速度如下：年份（年）20002001200220032004200520062007环比进展速度（%）8910616.625.719.815.613.211.5从近六年的数据能够看出，绍兴市区的经济进展水平都超过了8%，这对绍兴市区房地产业的进展特不有利，也讲明绍兴的房地产业进入了高速进展的时期。 （二）住房需求量预

34、测1、绍兴市区常住人口规模预测房地产所涉及的都市人口要紧是指一个都市的常住人口。应该包括市区非农人口和常住外来人口。规划先预测绍兴市区总人口，在此基础上预测出总人口中的非农人口规模和常住外来人口规模，再确定具有居住需求的人口规模。（1）绍兴市区总人口规模预测人口总量：2006年底，市区共有人口86.57万人，其中户籍人口64.89万人，外来人口21.70人，户籍人口比2000年增长了5.8万人，年均增长率1.6%。现状市区差不多人口一览表（2006年底） 单位：人 街道名称户籍人口外来人口府山街道77078150270北海街道54563塔山街道58793蕺山街道58336城南街道38834稽山

35、街道42436皋埠镇61427东湖镇38109鉴湖镇24709马山镇5247038409斗门镇48506灵芝镇5160628295东浦镇42068总计648935216974 人口变动情况一览表 单位：人 出生人数出生率自然增长数自然增长率2002年59679.8625944.282003年54988.8018763.002004年57238.9221433.342005年54308.4019242.982006年40876.305800.892007年46827.2从绍兴统计年鉴中能够看出，绍兴市区总人口的变化趋势从20002007差不多上递增的，有规律可循。 表9:绍兴市区户籍人口差不多情

36、况（2000-2007） 单位：万人年 份200020012002200320042005200658.9059.7761.0663.8364.4364.8464.893.494.614.242.943.322.980.928.099.6716.0010.566.05采纳综合平衡法预测绍兴市区短期人口也是可信的。并按照绍兴总体规划纲要中近期年增长速度3.8%计，则规划期内人口约达到104万人，其中户籍人口76万，外来人口28万。表10: 绍兴市区总人口预测结果 单位:人年份20082009201020112012预测市区总人口89.86932796.81100.49104.31（2）绍兴市区非

37、农人口预测依照非农人口的变化趋势，直接进行趋势外推，得到预测期内的非农人口。 表11: 绍兴市区历年非农业人口（20002006 年） 单位:人年份2000200120022003200420052006预测市区总人口28.9231.1034.7242.6445.4345.9046.34现有数据表明2006年绍兴市区非农化率差不多达到了53.53%。差不多超过世界平均水平，距离世界中等发达国家60%的水平还有一段差距，和发达国家80%的水平具有较大的差距，绍兴市区以后几年内的都市化进展速度可能比往常更快。表12: 绍兴市区非农人口预测结果 单位：万人 年份2008200920102011201

38、2预测市区非农人口49.4254.2157.8961.7465.94（3）绍兴市区外来人口预测随着绍兴都市经济的进展，外来务工人员不断进入市区，2005年到2007年外来人口分不为200619人、216974人、232588人，平均增幅4%。外来人口的增加促进了绍兴的都市化进程，加快都市住房建设进展。表13:市区现状外来人口一览表越城组团袍江组团镜湖新区总计年增长率2004年1476043353018185199319/2005年14950327145239712006190.7%2006年15027038409282952169748.2%2007年153270429743634423258

39、87.2%由于绍兴市区的经济在以后几年将会有较大的进展，外来人口的规模会有所增加，规划采取4%的平均值是比较合理的。如此，通过上一部分预测所得的绍兴总人口数据，以及10%的比例，我们就能够得到具有住宅需求的外来人口的预测数据，具体见表14：表14: 绍兴市区常住外来人口预测 单位:万人年份20082009201020112012市区外来人口23.9226.9528.5730.3632.37注：表中的外来人口是指通过折算的有居住需求的外来人口。（4）绍兴市区常住人口规模预测在那个地点所讲的常住人口是从房地产业住宅需求预测的角度来看，由具有居住需求的绍兴市区人口和折算的外来人口组成，公式如下：市区

40、常住人口=市区非农人口+市区常住外来人口具体结果见表15：表15:绍兴市区常住人口规模预测 单位:万人年份20082009201020112012市区常住人口73.3481.2686.4692.1098.302、绍兴市区城镇居民人均居住面积预测依照绍兴市统计年鉴，我们能够看到绍兴市区居民历年人均居住面积变化情况。表16:人均居住情况一览表（2000-2005）年份2000200120022003200420052006人均住宅使用面积（）16.3916.4223.3923.8524.2824.8925.71人均住宅建筑面积（）24.9426.0431.3831.7232.2932.6034.1

41、9注：源自：绍兴市统计年鉴从上表中能够看出，20012002年绍兴市区城镇人均居住面积有着较大的增长，以后逐渐趋缓，20002006年均增长2%，差不多符合绍兴市区人均居住面积的增长水平，规划采纳这一增长率对预测期内绍兴市区城镇人均居住面积变化趋势进行预测。表17： 绍兴市区城镇居民人均居住面积预测结果年份200720082009201020112012人均住宅使用面积26.226.727.227.728.228.7人均住宅建筑面积34.835.536.236.837.538.23、绍兴市区住宅建筑面积需求预测（1）市区住宅净增建筑面积需求预测决定住宅需求量的主导因素有三个方面：规划期的都市人

42、口总量，各个不同时期的都市居民人均居住水平和由于都市改造拆迁所带来的都市住宅需求。以上已预测期内人均建筑面积、人口的变化，就能够计算出预测期内住宅总建筑面积，减去前一年的住宅总建筑面积，从而能够得到当年新增的住宅总建筑面积。至2006年绍兴市区住宅建筑面积总量约为2073.6万平方米。则：表18：规划绍兴市区住宅净增建筑面积需求预测年份人均住宅建筑面积（/人）常住人口（万人）住宅总建筑面积（万）住宅净增建筑面积（）200734.867.102318.6285.0200835.573.342603.6293.3200936.281.262896.9277.5201036.486.463181.7

43、262.1201136.692.103453.8291.0201236.898.303755.06注：表中住宅净增建筑面积包括当年的经济适用房建筑面积。（2）经济适用房与需求量依照绍兴市区住房保障规划（20082010年），绍兴市区经济适用房在2008年到2010期间已作出适当的安排：实施目标：2008年至2010年市区打算建设5200套经济适用房，2008年打算建设15.4万平方米，解决户数2200户，2009年打算建设10万平方米，解决户数1500户，2010年打算建设10万平方米，解决户数1500户。2008年实施打算：08年拟新建15.4万平方米经济适用房，分二期实施，以行政划拨方式解

44、决建设用地，由经济适用房开发中心实施建设。选址拟在鹅镜等地块。资金筹集：资金筹集要紧通过向银行等贷款和经济适用房预售的方式解决。经济适用房的供应对象：经济适用房的供应对象为都市低收入住房困难家庭，即家庭人均收入低于上年绍兴市区城镇居民人均可支配收入60%以下，有法定供养关系3人以下现住房建筑面积低于48平方米（含48平方米）或有法定供养关系4人及以上现家庭人均建筑面积15平方米（含15平方米）以下的低收入住房困难家庭。经济适用房供应对象的具体收入认定方法由民政部门另行规定。20112012年的经济适用房应依照当年的经济适用房的供应对象的数量，结合当年的保障政策，利用一般商品住宅来解决。二、 住

45、宅用地面积需求预测随着经济进一步进展，多层、小高层和高层住宅差不多成为绍兴市区住宅建设的主流，据了解市区现有房地产项目平均容积率为1.8。为了满足提高土地集约利用效率的要求，绍兴建设用地的土地利用效率需要进一步提高，因此在规划期内住宅建设用地的容积率将逐渐提高。依照绍兴市都市规划治理技术规定对都市各区域范围与开发操纵强度，对住宅用地面积需求进行预测。表19：建筑密度和建筑容积率操纵指标表建筑类型旧城改造新区建设建筑密度（%）建筑容积率建筑密度（%）建筑容积率低层独立式住宅20250.40.615250.30.5其他低层居住建筑30400.61.125400.51.0居住建筑多层25351.01

46、.525301.01.5高层25351.83.520351.83.5一般办公建筑、旅馆多层30551.52.030501.52.5高层20402.05.020452.05.0商业建筑多层30551.52.030501.52.5高层20402.05.020452.05.0资料来源：绍兴市都市规划治理技术规定（试行）表20： 绍兴市区住宅用地需求面积预测年份住宅市场需求建筑面积（万平方米）住宅用地需求面积（万平方米）2008285.0238.42009293.3304.82010277.5154.22011262.1131.12012291.0132.3上述2008年和2009年，依照实际土地需求

47、量，已公布，打算予以实施。20102012年的土地供应，将要紧分布在都市新区，采纳平均容积率1.82.2来预测当年土地需求量。第六章 住房进展布局引导一、住房进展规划的要求在“十一五”期间，住房的开发建设要以人为本，从实际动身，为改善都市居民的居住生活条件服务。运用邻里的规划理念，注重居住区的整体规划，创新住宅设计，实现资源节约，统筹考虑生活、工作、购物、休闲，创建良好的人居环境。要逐步形成一般商品住宅、经济适用住房、廉租房的合理结构。一般商品住宅仍然是最要紧的部分，重点支持符合国家政策的一般商品住宅。按照国家的既定政策接着进展经济适用住房，积极推进廉租房建设，廉租房所占比例应在现有基础上有一

48、个比较明显的提高。 房屋的价格构成方面：一般商品住宅能够尝试多种价格，包括完全由市场决定、政府限价等；经济适用住房与廉租房价格保持差不多稳定。二、住房规划布局依照国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）和浙江省转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知（建房发2006183号）的文件精神，本规划应落实上述文件的新建住房结构比例要求，即：套型建筑面积90平方米以下的住房面积达到开发建设总面积70%以上；保证中低价位、中小套型一般商品住房和廉租住房的土地供应，其

49、年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%）。应在今后五年规划中取得平衡，且重点为今明两年。规划将预测确定的住房建设总量分不布置在越城、袍江和镜湖新区各区块，而20082009年各组团在进行布局时是按照总量操纵，区域平衡，节约用地，住宅适当采纳高层或小高层、提高土地利用率的原则，具体落实情况如下：1、越城组团2008年住房建设要紧分布在古城和绍大线和霞西路交叉口东南侧地块，建筑面积为114万平方米，其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设量为80万平方米，占建设总量的 70.12%。2009年住房建设要紧分布在杨绍线南侧地块和迪荡地块，建筑面积为87万平方米，其中套型建筑面积90平方米以下的住

50、房建设量为62万平方米，占建设总量的 71.1%。2、袍江组团2008年住房建设要紧分布在越东路和育贤路交叉口东南地块，建筑面积为40万平方米，其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设量为28万平方米，占建设总量的 70.1%。2009年住房建设要紧分布在越东路以东地块，建筑面积为50万平方米，其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设量为35万平方米，占建设总量的 70.0%。 3、镜湖新区2008年住房建设要紧分布在凤林路和解放北路交叉口附近，建筑面积为130万平方米，其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设量为91万平方米，占建设总量的 70.1%。2009年住房建设要紧分布在凤林路和解放

51、北路交叉口附近，建筑面积为132万平方米，其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设量为92万平方米，占建设总量的 70.0%。第七章 规划实施的政策与措施一、积极落实住房进展规划目标，科学确定房地产开发土地供应规模，切实保障中低价位、中小套型一般商品住房用地供应。 1、研究房地产市场的供需变化，以住房开发年度打算等形式实现住房市场供需差不多平衡。在规划期内，按照全市住房进展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构，年度土地供应要优先保证中小套型一般商品住房和政策性住房用地，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。2、建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价的中低价位、中小套

52、型一般商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型一般商品住房用地招标出让。 3、停止不墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。4、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，应从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 二、加强商品住房开发建设治理，落实一般商品住房套型建筑面积等操纵要求。落实住房开发项目套型结构比例的规定，将各类商品住房建设项目中套型建筑面积90平方米以下的住房面积操纵比例作为土地出让

53、的前置条件。 新审批住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)和住宅建筑面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施打算中项目相关住房套型结构比例的规定。 关于已审批但尚未开工的住房建设项目进行户型比例调整，增加中小套型数量；鼓舞开发单位在满足规划要求前提下，将已建成但尚未出售的大套型改建成中小套型住房。三、完善住房供应和保障体系，加强政策性住房建设与治理，采取有效措施解决低收入家庭住房问题。进一步深化住房供给制度、住房产权制度和住房治理体制的改革，在推进居民住房供应市场化进程的同时，健全面向中低收入和最低收

54、入家庭的住房保障制度，理顺商品房、经济适用房、廉租房建设和治理体制。 1、完善廉租房供应体系建立以一般商品住房为主体的住房供应体系，以经济适用住房、廉租住房为主体的住房保障体系，全面推进廉租住房制度的改进，并不断完善廉租住户的准入退出制度。每年从经济适用房中安排一批房源作为廉租住房，专门用于解决特困家庭的住房问题。对部分收入低、家庭生活确有困难且预期难以改变现状的居民，由政府提供福利性的廉租房。在房源紧缺时，可由政府提供租房补贴，由困难户自行到租赁市场查找房源。适当调整放宽廉租房的申请条件和标准，进一步扩大廉租房的社会保障面。2、加快经济适用住房建设重点抓好已列入打算的经济适用房项目的建设。未

55、启动的要主动沟通、加强协调，妥善解决存在的问题，尽快开工建设，已启动的要切实加快建设进度。改革开发建设体制，通过招标等方式，利用竞争的手段提高经济适用房的质量和配套水平，减少建设成本，降低经济适用房售价。要操纵经济适用房的供应对象、住宅标准、供应范围和分配方式，提高经济适用房上市交易的门槛，使政府提供的经济适用房，真正能解决当前中低收入家庭和困难群众的住房问题。严格执行国家经济适用房治理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管。3、进一步扩大住房公积金覆盖面加快在非公有制企业中建立住房公积金制度，力争取得突破性的进展，以保障民营企业职工的住房消费权益，进一步提高住房公积金制度的覆盖面。同

56、时，加强住房公积金规范化治理，完善查询和定期对帐制度，提供更便捷的支取服务。四、整顿和规范房地产市场秩序加强房地产开发建设全程监管：对不符合规划操纵性要求，超出规定建设的住房依法予以处理；切实整治房地产交易环节违法违规行为。完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息公布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制，采纳信息技术和互联网等技术手段，及时准确、全面地采集房地产运行中的动态数据，并通过科学分析、整理，提高对市场的分析推断能力，为政府宏观调控决策提供科学依据。通过信息定期向社会公布，调整市场情绪和投资者的信心和心理预期，引导开发商理性投资，购房者理

57、性消费。关于宏观调控政策的贯彻落实，绍兴市政府能够组合采纳土地政策、税收政策、金融政策。1、土地政策接着严格操纵土地出让一级市场，发挥政府在土地资源配置中的导向性作用。完善土地储备制度，对所有的经营性建设用地一律实行“招、拍、挂” ，切实制止囤积土地行为。政府能够依照房地产市场的供需变化与价格的上扬速度，适时调整每年土地供应量的打算。在价格上扬过快的时候，增加土地供应量；在市场交易比较低迷时，压缩土地供应量。由于开发周期的存在，政府在采纳土地政策时必须适当提早(注：一般土地政策的效应滞后一年至一年半)。2、税收政策税收政策既有一定的调控效果，又能在短时刻内增加财政收入。调控房地产业进展的要紧税

58、种有：营业税、契税、交易所得税等。除了房地产流通环节的税收以外，还有房地产保有环节的税收。目前，能够提早进行物业保有税研究。3、金融政策鼓舞在市区开展住房置业担保。市区应建立比较完善的担保机制，扩大担保范围，特不是增加政策性住房贷款的担保。鼓舞金融服务的创新。市区应鼓舞银行等金融机构开展以利率风险化解为核心的多样化抵押贷款方式，如固定利率抵押贷款、分享增值抵押贷款等。在贷款利率、首付款成数等方面建立差异化的贷款政策，爱护自住需求，抑制投机需求。人行绍兴支行、绍兴银监局要结合绍兴市房地产市场调控的实际需要，重点是制定限制购买多套住宅、购置不墅、高档住宅以及异地购房按揭的方法和措施，遏制过度的消费

59、需求和投机需求。要抓紧建成银行互联互通的住房贷款信息系统，为实施房地产金融调节建立技术平台。五、加强房地产市场引导。1、坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导宽敞群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。2、积极进展住房二级市场和房屋租赁市场。促进住房梯度消费，降低不合理心理预期，引导居民住房消费观念从“有住房”到“有房住”、鼓舞居民依照自身经济状况采取购买或租赁方式解决住房问题，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的治理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，接着提高二手房交易、办证效率。附表1：住房需求情况预测一览表（2008-2012）附表2：2008年住房建设打算一览表行政范围在建住宅面积（万平方米）新开工住宅面积（万平方米）拟出让住宅用地面积（亩）市本级9.518.21031.4袍江新区61.540643.7镜湖新区921301084.2经济开发区15.638.1204.7生态产业园029.5531会稽山旅游度假区028.3380总计178.6284.13875附表3：2009年住房建设打算一览表 行政范围在建住宅面积（万平方米）新开工住宅面积（万平方米）拟出让住宅用地面积（亩）市本级15.028.8935.0袍江新区40.050.0