上海康桥市场总部经济园区调研分析报告

1、77/77前 言此次调研的目的是为康桥总部经济园区的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。本项目的整体定位是：工业园内部的总部经济园区。这一概念的工业区发展模式目前在国内可参考的案例十分有限，因此在规划设计、引进产业、形象定位以及操作模式上都还处于摸索阶段。本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、上海市各大工业园区概览、上海市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。我司相信，通过我司对本项目客观、科学的分析与论证，必能合理制定本项目可行性发展方向，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。

2、上海康桥总部经济园区市场调研报告48页康桥总部经济园区市场调研报告第一章 宏观环境分析1.1国家总体宏观经济图1：历年国民经济发展情况2004年全年国内生产总值136515亿元，比上年增长9.5%，在国际上排名第七。其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为53.02%和31.78%。全年工业增加值62815亿元，比上年增长11.5%，其中规模以上工业增长16.7%,增速比上年略有回落。在规模以上工业增加值中，国有及国有控股企业增长14.2%；重工业增

3、长18.2%，轻工业增长14.7%。规模以上工业企业产销率达到98.1%。工业企业盈亏相抵后实现利润总额11342亿元，首次突破1万亿元，增长38.1%。全年全社会固定资产投资达到70073亿元，比上年增长25.8%。其中，城镇固定资产投资58620亿元，增长27.6%；农村增长17.4%。投资结构有所改善。第一产业投资由上年下降19.6%转为增长20.3%；第二、三产业投资分别增长38.3%和 21.6%资料来源：2005资料来源：2005年1月25日，国务院新闻办举行新闻发布会1.2上海市宏观经济概况图2：上海市历年经济发展情况2004年上海市全年实现生产总值（GDP）7450.27亿元，

4、按可比价格计算，比上年增长13.6%。全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。2004年全年完成全社会固定资产投资3084.66亿元，比上年增长25.8%。第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。三次产业的投资比例为0.2:32.

5、7:67.1资料来源：2004资料来源：2004年上海市国民经济和社会发展统计公报工业工业总产值继续上升全年实现工业增加值3492.89亿元，比上年增长16.1%，其中规模以上工业增加值3427.04亿元，增长19%。在规模以上工业增加值中，轻工业增加值990.14亿元，增长18.8%；重工业增加值2436.9亿元，增长19.1%。全年工业总产值达到14017.51亿元，比上年增长20.3%，其中规模以上工业总产值12885.01亿元，增长20.4%。企业综合效益改善，利润增长工业生产产销衔接良好，企业经济效益继续改善。全年规模以上工业企业产品销售率达到99.1%。全年工业企业经济效益综合指数

6、为202.79，比上年提高11.53点。工业企业实现利润首次突破1000亿元，达到1003.48亿元，比上年增长23.6%；实现税金538.23亿元，增长2.9%。其中，国有及国有控股工业企业实现利润583.73亿元，增长22%，占工业利润总额的58.2%；实现税金378.19亿元，增长6.4%，占工业税金总额的70.3%。区县经济突出，工业园贡献加大区县工业多元驱动效应不断增强，工业园区产业能级不断提升。在全市规模以上工业总产值中，区县工业总产值6832.86亿元，比上年增长30.6%，高出全市工业平均增幅10.2个百分点。区县工业总产值占全市规模以上工业总产值的比重达到53%，比上年提高4

7、.5个百分点，拉动全市规模以上工业总产值增长15.1个百分点。全年“1+3+9”工业园区完成工业总产值5760.16亿元，比上年增长24.6%，其中九个市级工业园区完成工业总产值995.53亿元，增长15.3%。产业内部结构调整，重点行业增长较快产业结构加快调整，高新技术产业快速增长。全年高新技术产业完成工业总产值3947.78亿元，比上年增长39.9%，占全市工业总产值的比重达到28.2%，比上年提高1.7个百分点。工业生产的行业集聚效应增强，重点发展行业在全市工业中的主体地位进一步巩固。电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制造业、生物医药制造业

8、等六个重点发展的行业完成工业总产值8323.8亿元，比上年增长23.9%，拉动全市工业增长14.8个百分点，占全市规模以上工业总产值的比重达到64.6%，其新增产值占全市规模以上工业新增产值的比重达到70.5%。1.3 南汇区经济总体形势图3：历年南汇区经济增长情况2004年全年完成生产总值232.8亿元，同比增长21.9%（扣除物价因素，可比增长16.8%）；完成财政收入45.9亿元，同比增长24.2%，其中地方财政收入26.1亿元，同比增长38.4%；完成全社会固定资产投资207.6亿元，同比增长32.1%； 工业经济继续发挥重要作用并保持快速增长。2004年全年完成工业总产值585.3亿

9、元，同比增长23.6%。全区规模以上工业企业完成工业产品销售收入327.1亿元，同比增长32.4；实现利润总额16.6亿，同比增长29；利税26亿元，同比增长24.4。三产和消费增速加快。2004年全年第三产业增加值达到79.6亿元，可比增长16.6%，社会消费品零售总额98.2亿元，同比增长24.8%。综述：2004年国民经济保持了较快速度的增长，而上海市作为全国重要的经济中心，其经济也维持了强劲的增长态势，南汇区位于上海市郊区，其各方面的发展虽然不如市中心各区域发展迅速，但是南汇拥有良好的自然景观资源、便利的交通网络、低廉的地价、一定规模的工业发展水平以及临港新城的发展规划，从这些角度来看

10、，南汇具有开发总部经济园的基本条件。第二章 上海市工业园&商务区发展情况总部经济在我国已经有所发展，但是正式提出“总部经济”的概念是在北京丰台“总部基地”建成之后。国际、国内知名企业在一个国家或城市成立总部可能有多种选择，比较常见的是：在CBD中心商务区租赁或者购买高级写字楼；在工业区内购置土地自建厂房及办公楼。目前我国在城市边缘规划商务花园以吸引企业总部集中入驻的案例较少，而这种形式在国外已经发展得较为成熟，而且正日益成为众多行业选择办公环境的首选。本项目位于上海市城乡接合部康桥工业区内，由于我们的最终目标是在康桥工业园内建成一座商务花园以吸引国内、外企业总部入驻，因此我们有必要对上海市工业

11、园区的发展情况、工业区工业用房以及中心商务区办公楼的供需情况作一个了解，以便我们分析所处的竞争环境和确定将来的顾客群。2.1上海市现代工业园概况2.1.1 主要经济园区分布上海市规划了“1+3+9”工业园发展规划 1是指浦东新区， 1是指浦东新区，3是指三个国家级开发区-漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区；9是指九个市级工业园区-莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦（上海市工业综合开发区）、金山嘴、青浦和崇明。图4：上海市主要工业园分布从工业区的地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域，各有3-4个工业园区，其他区（县）基本上各有1个工业区。2.1.2 各大工

12、业园主导产业特色表1：上海市各工业园区主要主导产业分布园区主导产业张江高科技园区微电子、软件开发、生物医药产业、银行卡产业等金桥出口加工区电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食品、医药产业漕河泾新兴技术开发区重点发展微电子、光电子、计算机及软件、新材料、生物医药等闵行经济技术开发区轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业上海化学工业区石油化工、精细化工、化工新材料临港产业区汽车、重大和中型设备制造业及出口加工嘉定工业区汽车零部件以及光电子信息、环保设备青浦工业区生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工松江工业区电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工

13、莘庄工业区电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型材料及加工业上海市综合工业开发区通讯设备制造、机械装备、输配电设备、生物医药及中草药宝山工业区金属材料、有机材料及复合材料等钢铁延伸加工业康桥工业区汽车零部件、新型建筑材料、纺织工业金山工业区化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑材料制造业崇明工业园区食品制造业和船舶修造业星火开发区精细化工、造纸、生物医药、建筑材料紫竹科技园微电子、光电子、数字技术、软件技术、新材料和研发培训从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、嘉定、金山、紫竹科技园等都形成了一定的产业聚集效应；而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产

14、业则显得较为庞杂，缺乏特色。2.1.3 各工业区发展趋势生产规模进一步扩大，发展速度增快2003年，“1+3+9”工业园区生产规模进一步扩大，年末资产总计达到4514.55亿元，占全市资产总计的37.1%，比上年增长25.4%。在生产规模不断扩大的基础上，生产速度继续加快，全年完成工业总产值4695.59亿元，占全市比重达到43.9%，比上年增长45%，增幅不仅高出上年23.2个百分点，也高出全市工业平均水平13.6个百分点，对全市工业增长贡献率为61.1%。 各园区中，增长最快的是松江出口加工区，全年完成工业总产值495.78亿元，比上年增长5.1倍；其次是漕河泾新兴技术开发区、上海市工业综

15、合开发区、青浦工业园区和崇明县工业园区，工业生产均呈成倍增长之势。表2：2003年工业园区经济总量名称工业总产值（亿元）所占比重（%）比上年增长（%）“1+3+9”工业园区4695.5910045.0其中：浦东新区2834.3260.3627.0漕河泾新兴技术开发区306.876.541.6倍闵行经济技术开发区206.374.3948.0上海松江出口加工区495.7810.565.1倍莘庄工业区187.684.0014.7宝山城市工业园区12.030.2696.3嘉定工业区187.393.9943.4康桥工业开发区134.292.8637.6上海市工业综合开发区81.851.741.5倍松江工

16、业区143.693.0633.6青浦工业园区97.282.071.1倍从以上数据分析，康桥工业区产值所占比重很小，增长速度也低于所有工业区平均增长速度。图5：各大工业区总产值经济效益明显提高，但附加值率较低 上海工业已经进入“发展中调整”阶段，经济发展更注重质量和效益。“1+3+9”工业园区的经济效益也有明显提高。2003年，工业园区共实现产品销售收入5011.64亿元，比上年增长59.8%；实现利润总额277.97亿元，增长50.8%；税金总额164.16亿元，增长40%。 九大市级工业园区共实现利润总额53.75亿元，比上年增长74.4%。其中，莘庄工业区是市级工业园区中的“利润大户”，全

17、年实现利润15.34亿元，占九大工业园区利润总额的28.5%；松江工业区是利润增速最快的开发区，全年实现利润5.73亿元，比上年增长4.5倍。 虽然工业园区的经济效益比上年有了显著提高，但是从全市工业发展水平看，工业园区的工业产出与效益出现不匹配状况。2003年，“1+3+9”工业园区的工业增加值率仅为22%，比全市平均水平低5.4个百分点；实现利润总额占全市比重34.6%，与工业总产值占全市比重相差近10个百分点。较突出的是通信设备、计算机及其他电子设备制造业的产品附加值较低，增加值率为13.7%，仅为全市平均水平的一半。 工业产品出口大幅增长，电子信息产品是主力军 出口是拉动经济增长的动力

18、之一，工业园区的快速增长与产品出口大幅度增长紧密相连。2003年，工业园区完成出口交货值1755.18亿元，比上年增长将近一倍，拉动园区工业增长23个百分点；占全市工业出口交货值的64.9%，其比重较上年提高12个百分点。其中，松江出口加工区是全市首家实行全封闭管理的出口加工区，出口交货值490.55亿元，比上年增长4.9倍；漕河泾新兴技术开发区和崇明县工业区出口交货值增长也较快，分别完成196.13亿元和2.88亿元，比上年增长2.4倍和3.1倍。从行业看，工业园区中出口能力强的行业主要集中在通信设备、计算机及其他电子设备制造业。其中，电子计算机制造业出口交货值719.77亿元，家用视听设备

19、制造业153.19亿元，电子器件制造业123.87亿元，通信设备制造业97.67亿元，分别比上年增长2.2倍、1倍、45.9%和52.1%。 产业集聚效应显著，重点发展工业行业占全市比重过半2003年，全市六个重点发展工业行业完成工业总产值6559.56亿元，比上年增长38.6%，占全市工业总产值的63.4%。“1+3+9”工业园区中六个重点发展工业行业完成工业总产值3524.99亿元，占全市六个重点发展工业行业的比重达53.7%，首次过半，比上年提高7个百分点；在工业园区工业总产值总量中，六个重点发展工业行业的产值占75%，可见工业园区的产业集中度较高。2003年，工业园区中信息产品制造业完

20、成工业总产值1827.26亿元，占全市信息产品制造业工业总产值的82.9%；汽车制造业完成工业总产值639.57亿元，占47%；石油化工及精细化工制造业完成工业总产值432.73亿元，占40.6%；精品钢材制造业完成工业总产值113.16亿元，占14.2%；成套设备制造业完成工业总产值399.34亿元，占43.6%；生物医药制造业完成工业总产值112.94亿元，占52.4%。外向型经济是园区特点，外商及港澳台企业是“生力军” 外向型经济是上海工业园区发展的主要特点。为支持区县政府加大招商引资力度，方便企业办事，降低商务成本，市政府将总投资3000万美元以下鼓励类外商投资项目登记审批权下放至区县

21、，使工业园区进一步成为上海吸引外商和港澳台资本的集聚地。目前外商及港澳台工业企业在园区的工业经济总量，已占到七成以上。2003年，工业园区内外商及港澳台投资企业完成工业总产值3648.23亿元，占工业园区工业总产值的77.7%，比重比上年提高4个百分点；年末资产总计达3276.02亿元，占工业园区资产总计的72.6%；实现利润总额236.58亿元，占工业园区利润总额的85%。 制造业逐步向工业园区集中，集中优势明显提高 2003年是郊区推进“三个集中”建设的重要一年。“工业向园区集中”的政策导向初见成效，九大市级工业园区的经济总量占郊区比重进一步提高。 至2003年末，九大市级工业园区资产总计

22、达到889.28亿元，比上年末增长33.2%，占九个区县资产总计的14.1%，比重比上年末提高1.6个百分点；全年实现产品销售收入837.44亿元，比上年增长52.5%，占九个区县产品销售收入的13.4%，比重比上年提高1.2个百分点。其中康桥工业开发区是集中度最高的一个园区，资产总计和产品销售收入占南汇区的比重超过四成。松江、青浦、嘉定三个市级工业园区是市政府降低商务成本的试点园区，重新规划后面积增加了1-2倍。园区的集中优势得到进一步发挥，经济总量占各郊区比重均有明显提高。 图6：2003年九大市级工业园区主要经济指标综述：工业区经济在上海市总体经济发展中扮演着越来越重要的角色，其低廉的商

23、务成本和各种优惠条件是吸引海外企业、港澳台企业以及国内企业入驻的主要诱因。但是大量制造业企业的集中也使得工业园区的利润率水平较低。出口型经济仍是工业区的特色，而且其增长速度也相当快。2.2上海市工业房地产发展动态从本质上讲，本项目是介于工业用房和写字楼之间的一种产品，它具有类似工业用房的低廉价格优势，也具有写字楼集中办公的功能，同时还具有二者不可比拟的环境优势。但是作为一种全新的产品形式，其被人认知和接受可能需要一定的时间，而且较高的总价也可能成为企业投资入驻的障碍。为了研究项目的竞争环境，我们从本项目特点出发，主要研究上海市工业房地产和写字楼的发展动态，以寻找本项目的优势以及市场中存在的机会

24、。2.2.1 工业项目供需概况受国家宏观调控影响，2005年1季度的新竣工工业项目有69%的季度性的减少，在中央政府对非必要性设施的限制下，只有65,000平方米的新增面积将要投放市场。本季度的租售量基本保持不变，仅比上季度有微量减少，但是由于新增量的降低，空置面积减少了约25%。上海市11个主要工业区的厂房平均售价和租金连续5个季度保持增长，反应出连续的宏观经济调控加之需求强势增长所产生的效应。2.2.2 工业物业租售情况2005年第一季度总的租售面积达到137,500平方米，比上季度有所降低。南汇工业区的新租售面积有30,000平方米，居上海市11个主要工业区之首。本季度总体上新租售量依然

25、保持稳定，由于新增量的大量降低和大客户对工业厂房持续强劲需求的增长，空置量有25%的季度性的减少。高需求量加上限制性的供应量推动了租金和售价连续5个季度的上涨。本季度南汇工业区和青浦工业区的租金上涨幅度最大，张江高科技园区和漕河泾高科技园区的租金正如预期的依然居于上海所有工业区的租金水平首位。上海郊区化的办公物业市场继续转向工业开发区，张江高科技园区尤为引人瞩目。园区内的标志性建筑张江大厦，于2005年3月16日举行落成典礼，一些曾经落户在浦西市中心的大客户已经被其相对低廉的租金和靠近地铁的便捷交通所吸引。图7：工业物业租金情况南汇的厂房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，约为0.7元/平方

26、米/天；远低于漕河泾、金桥、外高桥和张江。张江的租金价格约为1.6元/平方米/天。同为1000平方米的厂房，南汇一年的租金要比张江的租金低32.85万，张江除了拥有轨道交通优势以及形成了一定的产业规模以外，康桥在地理位置上与张江相差不大，而且有临港临空的独特优势，所以以康桥的区位，加上相对低廉的租金，对于企业还是有较大的吸引力的。2.2.3 土地批租价格上海市11个主要工业区本季度的平均土地批租价格略有上涨，嘉定工业区的涨幅最大，达到近27%. 本季度总体平均土地批租价格为75.2美元/平方米。图8：主要工业区土地批租价格南汇土地批租价格约为50美元/平方米，张江达到150美元/平方米以上，约

27、为南汇的3倍。南汇土地的批租价格高于奉浦、嘉定、青浦和松江几地，但是差距不大。整体来看，上海市工业项目租金和工业用地批租价格都保持了上涨的趋势，说明上海市作为重要的经济中心城市，其吸引力和凝聚力仍在继续加强。在成熟的工业区如张江、漕河泾，工业物业处于供不应求的状态，而且保持了较高的租金水平和土地批租价格。2.3. 上海甲级写字楼市场动态陆家嘴金融中心是总部经济发展较为成熟的一个区域，这里聚集着众多世界知名的金融、保险、咨询以及其他高附加值行业的公司类型，许多欲进军中国市场的世界500强企业也选择这里作为总部。一般而言，许多大型知名企业会选择甲级写字楼作为它们的办公基地，所以从甲级写字楼的供求状

28、况，我们也可以对企业总部基地的需求情况作大概的了解。2.3.1 甲级写字楼需求1、需求量2005年第一季度上海甲级写字楼市场吸纳量变化细微， 仍然受到市场有限供应的限制。总吸纳量约达到39,000平方米，与2004年第四季度基本持平。与前几季度类似，随着租户纷纷搬进先前预租好的写字楼物业，本季的吸纳量主要分布在如：世纪商贸广场、嘉华中心等新近落成的物业。另外，受到几家金融银行公司扩张的影响，近几个月以来陆家嘴区域表现出强劲的吸纳量。图9：上海市甲级写字楼供应、吸纳量、空置率从甲级写字楼需求指标的历年变动情况来看，自1999年以来，上海市的甲级写字楼保持了强劲的需求，一直都处于供不应求的状态，吸

29、纳量保持在40万-55万平方米之间；空置率也是连年下降（2005年春季空置率已降到7%左右），这说明上海对于跨国企业以及国内大型企业的吸引力呈迅速上升的趋势。2、需求面积表3：公司需求面积Company公司Property物业District区域Area (sqm gross)面积（建筑平方米）DSM 帝斯曼都市总部大楼黄浦2,000HSBC JV Asset Management震旦大厦陆家嘴2,000DBS Bank 星展银行汇亚大厦陆家嘴4,600Bank of Tokyo-Mitsubishi东京三菱银行汇亚大厦陆家嘴9,200Cap Gemini 凯捷集团汇亚大厦陆家嘴6,000Li

30、nklaters英国年利达律师事务所花旗大厦陆家嘴2,000Leer Corporation花旗大厦陆家嘴2,000Bin Hai Golf Co.花旗大厦陆家嘴2,000Maersk Shipping马士基航运天安中心黄浦10,000Prudential Insurance天安中心黄浦2,000e-Bay张江大厦黄浦6,000从需求面积来看，一般的保险公司、咨询公司需求量在2000平方米左右；需求面积最大的为马士基航运和东京三菱银行，达到10000平方米左右。易趣公司需求量为6000平方米，由于其选择的办公楼位于张江，租赁价格远低于市中心的甲级写字楼，所以购置的面积也较大。如果以45万平方米

31、/年的吸纳量、每家公司需求面积为3000平方米计算，那么上海市可能吸纳的入驻甲级写字楼的公司总部约为150家。2.3.2 甲级写字楼供应1999年以前上海市甲级写字楼处于供过于求的状态，1996-1998年期间，甲级写字楼供给严重过剩。1998-2001年供应量则出现了持续下滑的趋势，由1998年的近50万平方米跌落到2001年的20万平方米，其后供应量有一定程度的上升，但是与快速增加需求相比，供应量还是显得不足。2005年第一季度，随着二月份嘉华中心的入市，上海市甲级写字楼的存量缓增至353万平方米。此幢特甲级写字楼位于淮海中路新兴办公区域，为市场新增了65,000平方米的供应面积。受益于市

32、场需求过剩，加上强式的预租推广，入市以来嘉华中心凭借其顶级的品质以及高尚的地理位置深受有此类需求客户的欢迎，本季末其签约预租率约达到80%。其中主要客户包括丰田、雅芳以及K Line。本季度澳洲麦格理投资银行也格外引人注目，其刚刚从凯德置业全资购买了新茂大厦。此物业位于卢湾区新天地附近，预计在本年末完工，预租推广活动将会在数月后拉开序幕。2.3.3 甲级写字楼空置率空置率自1998年以来逐年下降。由1998年的55%降至2005年春季的7%，年均降幅为5.9%。2005年第一季度由于吸纳量与市场新增供应相互抵消，上海市甲级写字楼的整体空置率保持在7.0%，较上一季度没有明显改变。在浦西高尚办公

33、地段的市场行情依然紧张，可供企业选择的现存写字楼物业极其有限。在南京西路、淮海中路及人民广场的大部分甲级写字楼都已达到满租状态，此三个区域的平均空置率分别为1.3%, 2.0%和 3.0%。而在徐汇区，受到嘉华中心入市的影响，此区域空置率直线上升，然而这种情况在未来几个月中会随着先前已签约租户的分别入住而消失。而在浦东陆家嘴，受益于浦西写字楼的有限供应，加上金融服务型企业的扩张，本季度陆家嘴区域甲级写字楼的吸纳量缓增，平均空置率继续稳幅下降，截至三月底已降至7.5%。2.3.3 甲级写字楼租金/价格本季度与去年类似，极度紧张的市场条件促使上海主要办公区域的甲级写字楼租金继续上涨。甲级写字楼的整

34、体租金攀升到0.81美金/平方米/天，较上一季度增长6.6%比去年同期增长17.2%，创造了去年以来季度增幅最大的纪录，进一步反映了市场中业主的强势地位。同时，高端写字楼市场中的12个特甲级写字楼物业的平均租金在三月底已达到1.25美金/平方米/天。在租金普长的情况下，去年浦西一流办公地段的租金长势最为强劲。在南京西路、淮海中路及人民广场区域，甲级写字楼的平均租金分别上涨了12.7%至0.96美金/平方米/天，16.9 %至0.94美金/平方米/天以及22.9%至0.83美金/平方米/天。本季度在上海市写字楼销售市场，平均售价缓增7.1%，约到达3,150美金/平方米。图10：98年以来甲级写

35、字楼租金2.3.4 市场展望预计在未来半年中，上海市甲级写字楼市场将会继续紧张局面，预计主要办公区域的空置率将保持在5%以下。因此，未来几月内上市的写字楼物业预租活动将成为市场的主要表现形式。由于现有物业的供应有限以及预期物业的签约率上升，预计在未来几个月中将会给租金水平带来更多的上涨压力，尤其是市场中的高端物业部分。目前市中心高端写字楼租赁价约为0.91美元/天平方米，以1：8.2的汇率换算成人民币约为7.48.2元/天/平方米；位于成熟工业区的5A甲级写字楼张江大厦，其租金为3.74.5元/天/平方米 数据来源：/co_xiezilou.asp?nid=4692 数据来源：/co_xiez

36、ilou.asp?nid=4692如果考虑售价，前面提到甲级写字楼的售价为3150美金/平方米，仍以2000平方米的办公面积计算，总价约为5166万元；在张江集电港购买相同面积的甲级写字楼，售价为4600万元，二者相差566万元 数据来源： 数据来源：/chuzu.php所以，由于市中心区域的租金上涨，许多跨国公司都开始在各种市郊办公园区寻找办公场所或与其协商订制为自己量身定做的办公物业，以利于公司的运营、节约成本和安置预期的人员扩张。2.4 综述通过对上海市13个工业园区、工业物业及甲级写字楼的分析我们得出以下的结论：1、工业区的整体发展趋势向好，形成了宝山钢铁产业、金山化工产业、张江集成电

37、路产业、漕河泾新兴技术产业、嘉定汽车产业的产业聚集形式，而其他工业园区的产业定位则显得相对模糊。2、工业物业和甲级写字楼的租赁价格都呈上升趋势，这与供应量受到控制有一定关系，但同时也折射出上海市日益强大的引资功能，反映了众多企业在上海建立区域总部的投资倾向。3、市区甲级写字楼需求旺盛，但是与郊区商务园区400多万的年租金差异，将使越来越多的企业考虑搬迁问题。4、张江大厦的目前售价达到23000元/平方米，与市区甲级写字楼售价差距进一步缩小，但是租赁价格还是存在较大程度的差距。一方面说明郊区办公的概念被众多企业所接受还需要一段时间，另一方面也说明张江大厦可能定价过高。5、张江集电港产业园区为跨国

38、企业和国内大型企业在上海市郊寻找相对低价的办公中心提供了良好的环境，但是随着张江产业园日益发展成熟，各方面的价格迅速提高，这为本项目规划总部商务园区提供了契机。第三章 总部经济概述3.1 什么是总部经济首次在国内理论界提出“总部经济”概念是北京市社科院经济研究所副所长赵弘。他认为，总部经济是指某些区域因为某些特有的条件，吸引跨国公司或者大型企业的总部在本地聚集，将生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。地方性总部经济也称“亚总部经济”。由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成，是中外经济、技术和贸易交流与合作，城乡经济结合的重要枢纽和平

39、台。3.2 企业入驻总部基地所关注的因素任何一个地区在设立总部基地的时候都必须要考虑自身的条件，是不是有发展总部经济的可能性，那些因素是企业入住总部基地所考虑的条件，只有具有或者创造出这些条件才能吸引企业总部的进入。政治环境总部作为一家公司的核心机构，领导着整个企业，决定了企业的走向，聚集了企业的优秀管理人才和大量资金及重要的研发机构，这些都使得总部成为极其敏感的部门。如果入驻城市政局不够稳定，出现政治动乱或战争威胁，那么跨国公司将遭受不可估量的损失。基础设施条件地区总部问题的调查结果显示，基础设施条件是跨国公司地区总部选址时考虑的仅次于政治稳定性的第二重要因素。总部作为公司设在企业制造基地外

40、的重要决策和管理部门，目的是为了减少决策和管理过程中存在的不确定的因素，需要掌握大量的国内外经济、政治形势及其变化趋势，且与公司总部和地区内子公司保持沟通。这些信息的充分性和及时性对企业的决策至关重要，因此，地区信息化的水平以及城市化的进程也是公司总部选址考虑的重点。同时，地区总部的业务活动，需要一系列与人员流动与业务交流相关的基础设施作保障，因而对国际航空港、高速公路网、国际饭店设施、国际会议展览中心等设施有较高要求。区位条件地区总部的主要使命是管理域内子公司，为其提供经营支援服务，并协调和调整相互间关系，因此地区总部在选址时格外重视地区的中心性。即要求所选地区尽可能是：（1）地理位置的中心

41、物理的距离中心（2）交通中心时间的距离中心（3）经济中心（4）职能中心一体化区域超国家机构的集中地（5）子公司分布的中心等等。此外，地区市场的规模及潜力也是决定公司设立总部的重要因素。政策与制度环境东道地区对入住公司营运的相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施。因而东道主的相关法律体系与政策环境及政府公共服务水平便成了公司总部十分关心的问题。其具体内容包括以下几个方面：较低的市场准入壁垒；宽松的外汇进出限制；自由灵活的资金调度；便利的人员出入境、货物进出口；一定的税收优惠；完善的法律、司法体系；高效率的政府服务等。现代服务业集聚水平公司各项业务的顺利开展需要现代服务业的支持。现代服务业

42、的集聚可以使公司享受外部经济效应。因此，公司总部总是倾向于建立在中心城市的中心商务区（CBD）。这样，区域内的金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务以及信息服务业的发育状况等为企业所关注。人力资源条件总部的核心职能是促进公司各项经营资源之间的整合与创新，总部是一个企业的最高机构，使企业的灵魂和决策核心，这必然要求总部拥有最出色的经营管理人才。因此，所选城市必须要有大量符合现代市场竞争要求的高素质人才供应。3.3 上海发展总部经济的可行性上海处在全国改革开发的大环境之下，并站在全国的最前列，享受着国家给与的各项优惠政策。总部经济的发展是大城市发展到一定阶段的必然产物，而上

43、海已经具备了发展总部经济的必备条件。优越的地理位置上海地处长江三角洲经济圈的最前沿，拥有航空，铁路，水运和陆上交通全方位的交通体系，是华东地区交通和物流的枢纽；其航空港和海港是对外交流的主要渠道，使上海始终保持着和世界前沿的同步。优越的政策、完善的制度、高效的政府上海政府办事效率高，行为规范，执行政策富有创造性和灵活性，政府战略和管理形象好。企业形象和管理效益也较好，企业管理竞争力比较强，排在第七位。管理技术和水平较高，产品和服务质量很好，经济效益也较好，企业激励和约束机制需要进一步完善。市民讲究信誉，交往操守好；重商价值取向明显，精明务实；勤劳创业，善于创新，竞争意识强。上海的制度竞争力比较

44、强，其中产权保护制度和地方法制建设完善程度居于全国第一，市场发育比较充分，政府审批和管制比较好。 完善的基础设施市内基本基础设施、信息技术基础设施、基础设施成本指数都表现很好，对外基本基础设施完善，名列全国之首。上海东临太平洋，居中国东海岸线中点，处长江入海口，区位竞争力最强：自然区位交通便利度指数、经济腹地GDP与全国比重、城市在区域中的优势度指数均居全国第一。上海的环境竞争力名列第四位，城市环境质量、环境舒适度和自然环境优美度都比较好，尤其是城市建筑景观优美，拥有许多著名的风格各异的标志性建筑、商业街、广场。丰富的人力资源一方面，上海拥有复旦、上海交大、同济等众多著名高校，每年为上海的经济

45、发展输出大批优秀人才；另一方面，上海作为全国的经济文化中心，吸引了全国各地众多优秀人才，所以上海是华东地区乃至全国的人力资源储备中心。制造业的发展和现代服务业的升级2004年上海市全年实现生产总值（GDP）7450.27亿元，比上年增长13.6%。二、三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%，现代服务业伴随着上海确立金融中心，航运中心的努力而获得了快速的发展，这些都为总部经济的发展做好了准备。广阔的市场2004年上海实现人均GDP达到55306元，人均可支配收入也达到了16683元，全年完成社会消费品零售总额2454.61亿元，在上海所辐射的长三角范围内2004年社会消费品

46、零售总额已经突破8000亿。这样广阔的市场，一定是众多企业竞相争夺的宝地。3.4 香港、新加坡发展总部经济的启示香港和新加坡是东南亚地区发展总部经济的典范，上海的交通位置、发展历程与其发展有着一定的相似性，因此研究这两个城市发展总部经济的历程对我们不无裨益。1、香港、新加坡发展总部经济的近似点两个城市都具有得天独厚的区位优势，拥有天然深水良港都经历了由制造业经济转向总部经济的发展历程都具有健全的法律制度，政府讲求精简高效和廉政务实2、对于康桥工业区发展总部经济的启示第一，在认识总部经济形成和发展规律的基础上，地方政府有必要进行有针对性的战略规划和措施制定，对企业总部聚集进行相应引导。第二，发达

47、的运输和信息产业直接减少企业运行成本，是总部经济建设的重要支撑。康桥工业区在航空、陆运、临港水运等方面大有潜力可挖；，同时应该加强信息资源的整合和利用，使之成为吸引大中型企业的重要因素。第三，务实高效的政府形象对总部环境建设具有重要意义。借鉴香港、新加坡总部环境建设的有益经验，加快政府职能转变，提高政府办事效率，树立清正廉洁的政府形象。第四，充分发挥自身优势，形成产业集聚效应。香港、新加坡以其自身优势形成各自的总部经济模式，如香港成为金融、保险、地产、贸易及商用服务行的总部聚集区域；新加坡则成为重要物资的中转基地，也是外域跨国公司进军东南亚的起点。康桥工业区座落于上海市中区与临港新城之间，既毗

48、邻将来的物流集散中心，又可享受市中心完善金融、法律、会计、技术等中介服务的辐射效应，加上交通及人力资源等优势，具备发展独具特色的总部经济的先决条件。第四章 康桥工业园发展总部经济的可行性4.1 康桥镇概况2000年7月，作为南汇行政区域调整的试点单位，经市政府批准，撤销康桥镇、横沔镇建制，建立新的康桥镇。新康桥镇总面积40平方公里。地处南汇、闵行、浦东新区三区交汇处，交通便利南汇区位于黄浦江东岸，杭州湾绊，西北与浦东新区比邻，西南与奉贤区、闵行区交界，东南两侧临海，海岸线长45公里。全境总面积687.70平方公里，地理位置在北纬30533109，东经1213512151。康桥镇东与周浦镇接壤，

49、南靠周南公路，西沿浦川路，北接上海城市外环线，地理位置得天独厚。 本镇工业区具有水、陆、空交通的综合优势。距离浦东国际机场约 12公里，虹桥机场约22公里，距离上海市中心约15公里，距离上海国际航运中心芦洋深水港（国家级建设）60公里，兴建中的磁悬浮高速铁路途经工业区。交通十分便捷，陆路有沪南公路、周南公路、浦川路、城市外环线环绕。通过外环线相连接而与沪宁、沪杭、沪嘉高速公路和318、312等国道相接。水路有咸塘港、梓康河、陆家浜河等河道，可直通黄浦江。另外，东西两侧的浦东国际机场，虹桥机场是重要的国际、国内航空枢钮，为中外客商投资置业提供了一方极为理想的风水宝地。地处上海，城镇化水平高康桥镇

50、位于上海南汇区西北部，东、北、西与浦东新区比邻，西南与闵行区相连，难于周浦镇界浪，辖区总面积42.07平方公里。该园区占南汇4%的地域和6%的人口。康桥镇下辖22个行政村、5个居民委员会。全镇有1.72万户、4.36万人。其中男2.13万人，女2.23万人、城镇居民2.53万人。人口出生率为5.71，人口自然增长率-1.00。接受上海辐射，经济水平相对较高2003年全镇全年实现生产总值（GDP）12.67亿元，其中，第一产业增加值0.61亿元；第二产业增加值10.21亿元；第三产业增加值1.85亿元。全年完成固定资产投资7.44亿元，其中第一产业投资0.043亿元；第二产业投资5.52亿元；第

51、三产业投资1.88亿元。配套设施齐全，生产生活条件优越道路：以城市外环线为交沪南、周南、康桥、周康道路为配套，形成“井”字型交通网络。 公交：沪南线、周南线、申周线、塘四线、浦卫线、581号、624路、603路、园林巴士、远通巴士等10条公交专线途经康桥镇。 供电：工业区东面建有22万伏变电所一座，还有3.5万伏变电站四所，装机容量每站为6万/KVA，客商投资可保正常供电。 通讯：周浦地区的通讯设施是市郊六县中功能最齐全，容量最大，通信能力最强的地区之一，目前建有万门程控电话局两座。 供水：供水量为20万吨的大治河引水工程，如今已投入正常使用，引水管线正从康桥镇中通过。 排污：废污水可直接纳入

52、日排量为1.2万吨的周浦污水处理厂，今后也可纳入上海市第四排污工程管道。 镇内公建配套完善，有金融机构、商务办公楼、涉外酒店、各种档次的住宅、高质量的大、中、小学校、城市式绿化，还有设施完备的标准厂房可供客商选择。4.2 康桥工业园区自身简介康桥工业区创办于1992年5月，使上海市人民政府批准的上海市市级工业园区之一。康位于浦东新区南端，上海市城市外环线浦东段的南北两侧，园区北临张江高科技园区，距离市中心（人民广场）11公里，南浦大桥9公里，杨浦大桥14公里徐浦大桥7公里。总规划面积26.88平方公里，主要发展现代工业，现代生活和现代商贸，是集工业生产、生活居住、贸易经营、商业服务和社区管理等

53、功能于一体，按国际规范运作的高水准的多功能综合型开发区。产业导向信息、现代家电、汽车及零配件、生物工程及精细化工等产业。地理位置图11：康桥工业园位置图园区生活康桥镇内已建有适合外籍职员居住印尼客商建造豪华型住宅区-绿宝苑，康桥半岛新独院住宅，中澳合作建造的适合中档消费者居住的各类别墅群及适合工薪阶层居住的康桥花园等，宾馆、购物、休闲，高尔夫球场，公园，养老院，医院等 便捷服务：康桥人的服务宗旨：诚心求实。项目审批、规划管理、建筑管理、土地开发等方面行使管理权、实行一站式管理。同时为投资项目在项目规划、水电配套、设计、施工等方面实行一揽子承包。上海浦东康桥（集团）有限公司可为外商代拟项目建议书

54、、可行性研究报告、合同、章程等文件，代办工商、税务、海关、银行等登记手续。实行一条龙服务。 4.3 康桥工业区发展总部经济的可行性前面我们对发展总部经济的要求以及企业选择总部基地的要求作过详细的介绍，下面我们来看康桥工业区内是否具有这样的条件。从大环境来说，康桥位于上海市郊区，离上海市区不算很远，而上海具有成为总部基地的条件，前面已经有所论述。从小环境上来说，康桥具有自身一些独特的优势。区位优势航空： 距虹桥国际机场22公里，离浦东国际机场12公里，从浦东国际机场到康桥工业区只需15分钟。港口：洋山深水港，同属南汇的芦潮港不久即将建成国际型深水港口，上海不久也将成为国际港口城市，此港口对于今后

55、整个上海的发展甚至东南亚国际间贸易的大幅度增长将起到不可估量的作用。铁路：规划中的浦东铁路在工业区设有货运站。公路：康桥工业开发区的市级公路有：外环线、杨高南路、沪南路、罗山路、申江路，直接与徐浦大桥、卢浦大桥、南浦大桥、杨浦大桥、以及打浦路隧道、复兴路隧道、延安东路隧道、大连路隧道等“四桥四隧”相连。成本优势和市区相比，南汇的康桥工业园拥有绝对低廉的商务成本。据戴德梁行季度报告显示，康桥与相邻的张江相比，租金大约只为其1/3，和外高桥，金桥等区域相比也有很大的成本优势资料来源：戴德梁行2004年第4季度上海工业物业市场季度报告。在租金价格相近的几个区域中，康桥具有更好的区位优势和便捷的交通运

56、输条件。资料来源：戴德梁行2004年第4季度上海工业物业市场季度报告图12：2004年第4季度工业厂房租金示意图环境优势康桥位于市郊区，土地批租价格相对低廉，在营造低密度、优美景观环境的总部基地或商务花园上拥有不可比拟的优势。但是由于康桥工业区在地区知名度、完善的服务业等方面与上海其他地区如陆家嘴金融中心、张江高科技园区等还是有一定的差距；同时，上海其他工区如虹桥、江桥也先后提出了总部经济的概念，这就要求在规划康桥总部经济园区时从优惠政策、政府办事效率、加强配套完善等众多方面加以弥补，在竞争中拔得头筹。第五章 可比项目分析5.1 北京总部基地5.1.1 总部基地概述图13：总部基地示意图总部基

57、地，是中国第一个以总部经济为主导、以科技企业为主体的大中型企业总部的集群基地，总部经济概念的探索者和实践者总部基地董事长许卫平在充分吸收了国外相关经济形态的理论和实践，并结合中国实际情况后，对“总部经济”进行诠释和应用的完美结晶。总部基地以建造科技新区作为改造产业与研发环境的总目标，并已成为北京总部经济的核心空间载体。自2003年入驻丰台区之后，总部基地的建设和发展带动并支撑了周边其他产业的发展，推动了周边地产的增值，为南城发展成为多功能区域奠定了产业链基础。在总部基地所形成一个多元文化交织的、崇尚创新的经济平台，各种先进的社会文化、商业文化、企业文化、金融文化等在这里碰撞融合；入驻的企业可以

58、在营销、金融、信息、人才、技术、服务等等方面，优势互补，互通有无；企业总部的聚集将使得现代经济的信息化沟通加速；企业家们的集聚，也使得每个企业的文化在互动过程中，取长补短，互相影响，从而推进社会的文明和文化的进步，同时带动企业自身的发展。截至6月19日，包括中国城通控股公司、中国航天时代电子公司、火箭股份在内的130多家企业总部签约入驻总部基地。5.1.2 详细介绍总部基地位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内。是作为中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，2003年北京市政府69项重点工程，北京市60大重点外资工程之一。1）经济技术指标总占地面积：65公顷； 总建筑面积：120万平

59、方米； 每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座； 独体独栋、独立产权、独立冠名； 建设周期：3年总面积约40000平方米五星级酒店 面积约40000平方米商业配套设施； 共千余套每套面积约30平方米的总部小公寓； 几十个面积200至500平方米的风味餐厅； 大型地上、地下停车场。各庭院至少有两个机动出入口，形成庭院内交通环路；地上、地下停车场形成便利、快捷的停车系统，大大超过每万平方米60个车位的国家标准； 绿化比率：占总面积约50%； 总投资额：约45亿人民币； 配套：全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。2）总部基地购买优势表4

60、：总部基地与其他经济区比较比较项目总部基地北京其它经济区一般状况产权独立产权一般无购买价格/7000元/13000元/2100美圆/租金(人民币)/日3.5元/5元/20美圆/优惠政策三减三免三减三免或无同等价格可购买1000独栋总部楼400600办公面积绿化覆盖率(%)50%以上一般不高于30%建筑容积率1.5=6停车位/10000平米100个以上4560以内使用率(%)85%以上一般在70%以下物业管理费/月3-4元/月一般在18元/月3美圆/月建筑密度30%50%以上车位费/月150元/月650元左右/月单体独立使用程度建筑面积1200以上即可单体独立使用一般须建筑面积20000以上才立