有被市政拆迁的风险

1、二手房购买须知 （详细页添加相关连接）不能交易的二手房1、非法建筑即违章房或已被列入拆迁范围的房屋 2、房屋所所有权存存在争议议3、房屋产产权为共共有，房房东卖房房时，没没有经过过共有人人同意4、房屋已已出租他他人，房房东未依依规定通通知租客客，侵害害租客优优先购买买权的5、房屋已已被银行行、典当当行抵押押，未经经银行、典典当书面面同意转转让的6、房东的的房屋为为售后公公有住房房或经济济适用房房（有限限制条件件的交易易，一般般为满55年的年年限）7、被依法法查封，限限制房屋屋产权转转让辨别产证真真假1、房屋实实地察看看，了解解房东是是真是假假2、去交易易中心，委委托交易易中心辨辨别产证证的真假

2、假3、采用调调查房屋屋的产权权档案、产权调查单核实信息、用中介公司提供的身份证辨别仪识别房东身份真伪二手房基础础数据1、房屋地地址、幢幢号、房号2、书证号号3、建筑结结构4、总层数数5、建筑面面积6、单价总总价7、面积8、车位数数（车位位比）9、容积率率10、绿化化率11、得房房率12、总建建筑面积积13、总占占地面积积14、总户户数15、物业业管理公公司及收收费标准准16、建筑筑单位、监监理单位位17、房屋屋共有人人18、土地地情况19、租赁赁情况20、抵押押情况21、使用用年限装修评估及及鉴别1、判断材材料价格格和人工工费是依据当当前价格格2、多找几几家装修修公司询询问目前前价格，以以此估

3、算算出大致致价格3、装修折折旧一般般按5年年制计算算，超过55年的装装修，可可忽略不不计4、剔除装装修价格格，算出房房屋价格格5、为洗手手间做闭闭水试验验：厨房房洗手间间上下水水是否通通畅，墙墙面是否否有渗水水，霉斑斑等6、要注意意厨房、卫卫生间以以及阳台台设计，厨厨房间烟烟道、煤气管管道等7、地板可可能受损损严重，但易被被忽视8、认真检检查水、电电路，计计算改造造预算9、分时、分分天气检检查墙面面和门窗窗，是否否存在裂裂缝、渗渗水，返返潮（特特别需要要注意封封闭式阳阳台窗与与墙面的的接缝处处、阳台台落水管管与墙面面连接处处、阳台台顶部、室室内墙面面顶角是是否有霉霉斑痕迹迹，如果果发现是是新近

4、粉粉刷过的的那么尤尤其要小小心）10、注意意地面以以及墙面面被遮挡挡的部分分，如地地毯下等等不被注注意处，可可能是因因为地板板损坏而而故意放放置的11、尽可可能用影影像记录录二手房购买买流程看房签定意向书书/居间间协议，支支付意向向金（通通过中介介买房）如房东同意意意向书书上所列列所有购购买条件件，并签签字确认认，收下下意向金金，则此此意向金金转为定定金双方约定签签定正式式合同（外外籍人士士需要公公证）卖方还贷（如如上家尚尚有贷款款未还清清）注销抵押登登记买方贷款（外外籍人士士需要公公证）贷款审批通通过之后后，买卖卖双方可可至交易易中心办办理过户户，取得得收件收收据20个工作作日之后后取得新新

5、产证7个工作日日内银行行放款双方办理交交房相关关手续，结结清尾款款谈判与定金金交付1、隐藏对对房屋的的喜爱，窥探房房东的卖卖房诚意意度，使自己己在以后后的谈判判中占据据主导地地位2、慢慢杀杀价，把握好好度3、定金交交付前，对房房屋产权权等情况作作充分了了解4、定金约约占房款款的135、要求中中介公司司出示上上家委托托中介挂挂牌出售售该房源源的委托托协议6、签订书书面的房房产认购购协议（定定金合同同）7、收取定定金的收收据，签签字盖公公章交易材料：卖方需提供供的材料料1、产权人人身份证证2、房屋产产权证3、原购房房发票（复复印件）、原原购房合合同，原原购房契契税发票票4、结婚证证复印件件5、产权

6、人人印章买方需提供供的材料料1、身份证证原件及及复印件件2、未成年年人的户户口本或或出生证证明3、婚姻证证明4、本人印印章5、如果贷贷款则需需要收入入证明或或者税单单或者进进帐单6、外籍人人士需提提供护照照、居留留证、工工作单位位证明7、港、澳澳、台人人士需提提供回乡乡证或台台胞证等等大陆通通行证件件签订购房合合同1、详细了了解房屋屋基本概概况（房房屋结构构，乱搭搭建现象象，承重重墙，这这些可能能会导致致物业无无法过户户） 、租赁情情况、抵抵押情况况2、对售房房者有较较为全面面、查看看产证，是是否有共共有人，是是否同意意出售房房屋3、签定合合同，共共有人要要到场，同同意，或或可以写写委托书书（

7、经过公公证的）4、明确规规定价格格以及该价价格所包包含的内内容5、明确支支付金额额、时间间、付款款条件、余余款支付付时间6、所有权权证过户户方式及及税费支支付方式式、资料料，时间间，办证证责任方方7、明确支支付佣金金方以及及金额，中介方方的责任任8、明确交交房时间间，、房屋屋的附属属设施、设设备、物物品等的的处理方方式9、明确卖卖方户口口迁出的的时间（通通常约定定必须在在交房之之前迁出出，另外外必须明明确相关关违约责责任）10、逾期期付款的的违约责责任、违约处处理情况况11、规定定三方免免责的情情况12、提醒醒合同未未尽事宜宜采取附附件形式式补充13、水、电电、煤、物物业费、维修基金等的处理1

8、4、明确确规定甲甲、乙、丙丙三方必必须填写写相关负负责人名名字、电电话，并并分别签签章15、中介介必须填填写注册册房地产产经纪人人名字、注注册号等等16、不要要轻信所所谓的各各种避税税手法全装修房几几点补充充1、卖房提提供原来来房屋的的装修合合同、装装修项目目清单、收收据、保保修期限限2、卖房提提供原来来房屋的设设计、施施工单位位，提供供图纸及及电路、管管道布局局图3、房屋的的承重结结构是否否被拆除除或移动动4、卖房提提供可移移动物品品保修和和付款凭凭证5、家电、家家具等应应当明确确具体品品牌型号号6、尽可能能用影像像记录卖家还贷、办办理注销销抵押登登记1、申请请提前还还贷（如如果上家家还贷满

9、满一年，一一般都可可以申请请提前还还贷；如如果没有有还满一一年，则则根据上上家贷款款合同约约定，支支付违约约金或者者根本不不能还贷贷）2、如果果还贷满满一年，则则可以提提前还贷贷3、贷款款后35工作作日内至至银行领领取注销销抵押登登记所需需的资料料4、到银银行领取取的注销销抵押登登记所需需要的资资料到交交易中心心办理注注销抵押押登记到银行领取取的资料料1、房地地产其他他权利证证明（他他证）22、注销销抵押登登记的申申请书33、银行行给出的的委托书书4、银行行营业执执照复印印件5、客户户已还清清贷款的的证明66、保险险单正本本到交易中心心办理注注销抵押押登记所所需的资资料1、银行取取出的注注销抵

10、押押登记所所需要的的资料22、注销销人的身身份证原原件以及及复印件件3、需要要办理注注销抵押押登记手手续的房房屋产权权证原件件注：卢卢湾区、普普陀区交交易中心心要提供供房屋产产权证买方付款及及贷款 1、一次性性付款：（一次次性付款款并非指指签定合合同就必必须一次次性把所所有房款款全部付付清，一一般来说说所谓一一次性付付款也是是要根据据房东的的不同情情况而有有所分别别的。）如上家本本身无贷贷款，或或贷款已已经结清清：那么么双方可可以协商商签定合合同时候候的首付付比例、交交易过户户时候付付款比例例、交房房时候尾尾款比例例。一般般在这种种情况下下至交易易过户时时，上家家承担的的风险相相对比较较大，上

11、上家要求求的付款款比例会会比较高高。如上家有有贷款，则则根据上上家自身身是否有有归还贷贷款的能能力来区区分不同同情况对对待。如如上家自自身可以以归还，则则后续一一般按照照的流程程操作；如上家家需要下下家首付付协助归归还贷款款的，则则双方协协商首付付比例，后后续仍然然分交易易过户以以及交房房时候分分两次付付款。2、在下家家需要贷贷款的情情况下的的付款方方式：签定合合同支付付首付款款（买卖卖双方协协商确定定）交易中心心过户时时支付除除了贷款款部分以以及尾款款之外所所有款项项交房时支支付尾款款二手房过户户及税费1、卖方办办理完注注销抵押押登记手手续、买买方贷款款审批通通过后就就可以办办理过户户2、买

12、卖双双方到所所属房地地产交易易中心办办理产权权交易过过户，一一般200个工作作日后发发放新产产证3、如果需需要贷款款，则办办理抵押押登记，一一般35个工工作日即即能完成成放款4、办理交交易过户户需要缴缴纳诸多多费用，一一般包括括：契税税、房地产产权证印印花税、宗地图图及房屋屋平面图图复制费费、房地产产买卖合合同印花花税、产权转转移登记记费双方要带的的资料: 1、买卖双双方身份份证原件件,复印印件 2、房屋买买卖合同同原件 3、该房屋屋原来的的房产证证 4、银行贷贷款合同同(不办办贷款没没有) 交易税费买方： 1. 契税税：房价价1.55 适适用个人人购买普普通居住住用房；房价3 适用个个人购买

13、买非普通通居住用用房、花花园住宅宅、非居居住用房房及法人人购房 2. 交易易手续费费：2.5元/平方米米*建筑筑面积； 非居居住用房房：合同同价*00.5%(买方方承担) 3. 印花花税： 合同价价*0.05 4. 权证证登记费费：800元/件件； 非非居住用用房、法法人售房房3000元/件件 5. 权证证印花：5元/本 6. 配图图费： 25元元/套；非居住住用房1130元元/套 卖方： 1. 营业业税及附附加：居住用用房满五年年：普通居住用用房：免免征；非普通居住住用房：（出售售价购入价价）*55.555% （境境外人为为5%-5.05%，视房房产所在在区县而而定）居住用用房未满满五年：合

14、同价价*5.55% （境外外人为55%-5.005%，视视房屋所所在区县县而定）花园住住宅、非非居住用用房、法法人售房房：（出出售价购入价价）*55.555%（境外外人为55%-55.055%,视视房产所所在区县县而定） 2. 个个人所得得税：居住用用房满五五年，且且为本人人唯一一一套自住住用房：免征居住用用房未满满五年，或或产权人人拥有两两套（含含）以上上房产：(1)（出出售价购入价价本手营营业税及及附加上手契契税装修费费（最多多不超过过上手房房价100%）银行贷贷款利息息上手交交易手续续费上手公公证费）*20%(2)未提提供完整整房屋原原值凭证证：普通通居住用用房：合合同价*1% 非普普通居住住用房：合同价价*2%花园住住宅、非非居住用用房、法法人售房房：（出出售价购入价价营业税税及附加加出售税税费土地增增值税）*20% 3. 土土地增值值税：居住用用房：免免征花园住住宅、非非居住用用房、法法人售房房：（售售价土地增增值税可可扣除项项目）*税率税率：当土土地增值值税/土土地增值值税可扣扣除项目目50%，税率率为300%，大大于500%小于于等于1100%时税率率为400%，大大于1000%2000%时，税税率为550%，大大于2000%，税税率为660%注：土地增增值税可可扣除项项目为：房屋购购入价+