崩盘幻想、恐怖均衡与市场理性-“新政”下的杭州房地产市场走

1、崩盘梦想、恐惧平衡与市场理性“新政下的杭州房地产市场走如今，除了西湖，杭州在全国影响最大的似乎就是高不可攀的房价了。今年3月以来，杭州房地产市场逐渐进入一片有价无市、成交萎缩的“低迷状态。每天的成交量最高不过62套，一般都在20套上下其中很多还是一年前预定的。对于今后的走向，一时仁者见仁、智者见智，异见叠出。应该如何正确认清当前的形势呢？前段时间，在承受一家媒体采访时我大致说了这样几点看法：1、目前出台的这些政策，是此前一系列措施的正常延续。但假如没有进一步措施的话，房价是很难较大幅度降下来的。因为这些措施中最主要的其实是两点：增加普通住房杭州指的是140平方米以下的住房的供应；根据是否属于“

2、普通住房调整营业税征收方法。前者在于调节供应构造请注意：只字没有提增加总量供应，后者在于增加投资投机的本钱。但“普通住房的说法本身就是一个伪命题。商品的价格从来是由供求关系而不是所谓“价值决定的。如今的很多万元房，从价格上看应该是所谓的“不普通住房了，却明明容积率很高、密度很大、绿化率很低、没有装修为什么？稀缺。在稀缺的情况下，稻草都会成为黄金，这是最起码的经济学常识。在很长一段时间里，杭州的房产都是洛阳纸贵、是极为稀缺的商品，这是房价畸高的根本原因所在，并且短期内很难转变。2、从税收来说，世界上没有一种商品是因为增税而降价的。增加税收固然会增加投资本钱，这看起来会降低投资收益率、影响投资者的

3、预期并进而减少投资需求，从而降低价格。但是要注意一个事实，住房很少有替代品可言，其需求是非常缺乏弹性的。新华社社论所谓的“生活必需品定论指的就是这点。既然缺乏弹性，人们非买不可，那怎么可能仅仅因为税费的增加而降价呢？！萨缪尔森告诉我们，假如一种商品需求缺乏弹性而供应又不增加，那么高税收只能导致高价格，烟草、赌尝钻石、灾荒年代的大米等等都是(04年杭州曾经出台过对房产转让征收20%所得税的政策，结果所有税收全部转嫁到了买家身上，造成价格不降反升，最后该政策只能草草收尝不了了之，再一次证明了在卖方市场通过增加税收来降低商品价格的做法是多么得南辕北辙)。3、制止未开工商品房转让的规定将进步房产投资的

4、门槛，并促使短期投资向中长期投资转变，但这既不影响供应，也根本不影响需求，因此跟价格变动并没有直接的因果关系。综上，我的结论是：假如不增加土地供应的话，房价下降的空间是微乎其微的。拿杭州来说，由于实行“非饱和供应的土地出让政策，每年出让的住宅用地仅2000亩左右(还不到苏州的一半)，而每年的实际需求在520550万方，这需要有4000亩宅地为基矗由此房地产市场长期处于严重的供不应求状态。在这样一个几乎没有现房可买、买房需要排队摇号或走后门托关系的地方，突然要谈什么降价甚至“崩盘，只能是一种自慰式的梦想而已。这样的结论显然不能令广阔期盼出现“崩盘场景的无房户满意，但这是事实。二其实，还在两年前，

5、我在?杭州日报?专栏上即明确说过杭州的房地产市场必需要等到“2022年末至2022年才可能到达根本平衡。目前的“低迷现象固然是由于宏观调控，但并非完全是政策效应的产物。换句话说，即便没有宏观调控，杭州的房地产市场也将在稍后一些时候到达一种“恐惧平衡。之所以说是“恐惧平衡，是因为这种供需平衡其实是一种假象。杭州长期以来都是严重供不应求的期房(其实就是期货)交易市场，即便是目前也不例外。因此，存在着大量的真实需求未得到满足。只是由于过高的房价“挤出了有效需求，使愿意买的人没有才能买；而有才能买的人其居住需求早已实现，他们接下来更多地是将房产作为一种资产保值增值的有效手段而已，但在目前的宏观调控下，

6、投资收益降低而风险却大为增加，因此消费意愿同样趋少这样，一方面很多人想买却买不起，另一方面少部分中高端人群买得起却不太想买了。于是就出现了需求萎缩、销售不畅、供大于求的假象。但这种平衡不会持续很久。目前市场供需双方的博弈大约会延续到今年年末。此后，卖方会小幅降价以求出货，买方那么在到达心理价位时下单购置，市场迅速形成新的供需平衡。这时，我们会发现，杭州的房价并没有像有些人所期望的那样“崩盘，整体均价只会略低于目前，同类产品的降价幅度不可能超过15%。而且，假如仍不增加土地供应，那么在短暂的所谓“低迷过后，众多目前持观望态度的投资者看到并没有新的影响投资预期的外部影响产生，很可能重新入市决定投资

7、需求的是预期：即投资者预期房价将上升，那么产生购置欲望；大量投资的出现使总需求上升，在供应不变的情况下必然使房价上升；而房价的上升又进一步刺激产生更多的投资需求，如此形成循环，最终使房价加速上升。反过来也一样，即假如预期发生转变，投资需求减少，那么会使房价加速降低。这就是投资需求影响房价的根本原理。通常我们说投资需求会放大价格的涨跌幅度，其根源就在于此，于是当前人为缩小的需求总量很快被重新放大，小幅下调的房价将迎来下一轮报复性反弹。三当前，房地产已经成为很多地方政府的主要税源(所谓的“支柱产业)。很显然，政府一系列政策的目的不是在全面打压房地产(否那么财税根底动摇坍塌，那无异于剜肉补疮)，而仅

8、仅是抑制投机。抑制投机其实具有挤压泡沫与缩小因房价飞涨而急剧扩大的贫富差距(马太效应)的双重性目的。因此，稳定房价的政策指向其实是稳定社会、稳定政治，而这就需要使房地产业尽快走向理性。那么，什么是理性的市场呢？通俗地讲，理性的市场其实就是买方市尝相对过剩(准现房、现房交易)而不是严重短缺(期房交易)的市场(市场经济就是过剩经济，任何充分竞争、市场规那么有效的市场都是天然反“卖方的，只有在“独此一家、别无分店的垄断条件下才有产生卖方市场的可能)。要到达这个目的，必须使投机的比例降低至合理的程度(目前，杭州的很多新盘尤其是郊区楼盘的投机比例在50%以上，很多楼盘的入住率低于40%)，让那些真正自住的用户可以获取充分的信息、并根据自己的判断做出是否购置的决策，成为房产消费的主力军。这时，“性价比将成为衡量房产价值的决定性因素。所谓“性价比其实就是“物美与“价廉的最优平衡。人们的购置动机不再是(至少不再首先是)升值潜力有多少，而是产品本身的品质是否与其价格相符、是否能满足使用的功能要求，这一点与萝卜白菜或景点门票完全一致：买方基于自己对产品的判断，决定是买还是不买，或者买其他替代品。只有当市场到达这样的程度时，杭州房地产才算完成了从疯狂到理性的跨越。那时，“住在杭州才会真正