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1、第 第6页 共 6 页收益还原法具体测算过程 (二)(简述技术过程计算公式为:V=A/Y1-1/(1+Y)N其中:V报酬率;n评估测算过程:1、测算有效毛收入、测算租金价格(要进行简化)经过对估价对象周边房地产市场调查,结合估价对象的特点, 123。比较因素表 1、编制比较因素条件说明表估价对象案例12案例 3案例名称交易情况租金(元/)交易日期文明北路159号大院文明北路339号富泰56号首层12号商铺园首层商铺正常正常待测105估价时点(2010年62010年6月)商铺商铺较繁华一般便捷便捷齐全齐全良好良好38华城市花园首层商铺正常1102010 年 6 月商铺官ft85花园首层商铺正常1

2、082010 年 6 月商铺便 捷 齐 全 良好个别因素临街状况单面临街东北向双面临街西向单面临街南向单面临街层高5.0 米5.0 米5.0 米5.0 米宽深比058042055040建筑装修好较好好较好在上述各因素条件说明表的基础上,进行比较实例交易情况修正,交易日期修正,区域因素及个别因素修正,列表如下:表 2、编制比较因素条件指数表 (表中加入权重栏)序号序号比较因素1名称估价对15.25.35.466.16.26.36.4(元/交易情况交易日期区域因素繁华程度交通条件配套设施环境景观个别因素临街状况层高宽深比建筑装修1001001004025201510035

3、202520案例1案例2案例3文明北路339号富文明北路38号大院福官ft四路85号财泰花园首层商铺华城市花园首层商铺城市花园首层商铺1051101081001001001001001009810298384140252525202220151515102102102353735202020272527202020序号项目序号项目1房地产名称案例一案例二文明北路339号富泰花文明北路38号大院福园首层商铺城市花园首层商铺案例三官ft85园首层商铺2交易价格(元/)1051101083交易情况修正100/100100/100100/1004交易日期修正100/100100/100100/1005

4、区域因素修正100/98100/102100/986个别因素修正100/102100/102100/1027修正后的单价(元/)105.04105.73108.048评估单价(元/)91.78估价对象单价=(105.04+105.73+108.04)3=106.27(元/平方米)、使用现状分析估价对象目前由业主自己经营 ,商业策划较好,不存在长期租约限制问题,也未发现存在非法占用或受其它限制而影响房地产价值的情况。、有效出租面积或有效出租率说明估价对象有效出租面积占比率较高,约占总面积的 95%。、空置率与租金损失情况分析估价对象所处地段较繁华,空置率较低,该地段地面商铺较少出现空置情况,因而

5、平均空置率约为 2%。计算年有效毛收入年有效收入=月租金12建筑面积有效出租率年平均空置率= 2、其他收入10000率为年利率 5.31%为基准计算,则押金年利息为:100005.31%=531 元,折合3、运营费用估价对象的正常运营所需税费用具体见下表:费用项目单位数额说明水费元/年0由承租方承担电费元/年0由承租方承担燃气费元/年0由承租方承担供暖费元/年0由承租方承担通信费元/年0由承租方承担有线电视费物业服务费维修费元/年元/元/204按当地有线电视收费标准按租金收入的 1%按年有效收入的 2%计室内装修折旧费元/年0无特别装修保险费物业税营业税及附加租赁管理费元/元/元/元/元/年0

6、200不带家具出租按年有效收入的 2%计主要为房产税,按年租金的 12%计按当地税率标准 5.5%计按 200 元/年计租赁代理费元/年200按 200 元/年计其他费用元/年100按 100 元/年计合计4、计算年净收益合计净收益=租金有效毛收入+其他收入-运营费用5、净收益变化趋势分析2007 年以来,茂名市商铺类房地产价格一直呈上升态势,但租金会在相当长的时间维持相对稳定。6、报酬率的确定采用累加法确定报酬率,是将无风险报酬率和风险补偿率两部门相加求取,即报酬率 Y=无风险报酬率+风险投资补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠12.25%报酬率如下表无风险报酬率2.25%对投

7、资风险的补偿3%对管理负担的补偿0.35%对缺乏流动性的补偿2.0%投资带来的优惠(如易于融资等)-0.3%小 计7.3%报酬率Y=7.3% 7、收益年限的确定4073311753n=338、公式应用与计算V=A/Y1-1/(1+Y)N=871.78/7.3%1-1/(1+7.3%)33=10774.59(元/平方米)(三、确定估价结果的确定: 1估价人员通过运用市场比较法和收益还原法两种方法测算得出估价对象房地产的市场价值,在考虑周边房地产市场供求状况和估价对象实际特点的基础上,通过对当地房地产市场的了解和所在区域环境及房地产个别条件的进一步分析,认为采用市场比较法的评估结果价对象情况结合估价经验,确定市场比较法的权重系数取 0.65,0.35,估价对象测算单价=市场比较法价值 0.65+收益还原法价值0.35=10813.330.65+10774.580.35=10799.77(元/平方米)估价对象市场价值=10799.774.14=80.0(万元(取整到百位)估价对象抵押评估单价=80070074.14=10799.80(元/平方米) 2、估价对象法定优先受偿款的确定据委托方提供的资料和估价人员的调查,估价对象房地产不存在法定优先受偿款,因而其法定优先受偿款为 0。3、估价对象抵押价值的确定房地产抵押价值等

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