商业银行住房抵押贷款风险与对策分析

1、我国商业银行住房抵押贷款的风险分析与对策研究摘 要在目睹了美美国次贷贷危机对对全球经经济的影影响，为为能有效效维护我我国商业业银行业业的健康康有序发发展，对对我国商商业银行行住房抵抵押贷款款的现状状进行风风险分析析并寻找有有效地措措施来防止不不利事件件的发生生，对于于中国是是一个迫迫切而又又十分重重要的新新课题。本本文的研研究目的的是在我我国商业业银行的的相关政政策下，正正视我国国商业银银行住房房抵押贷贷款的现现状，对对存在的的风险进进行分析析，并有有针对性性的研究究相关的的对策。本文从信用风险、利率风险、抵押物风险、流动性风险这四个方面分析了我国商业银行住房抵押贷款存在的隐患，并针对这四个风

2、险分别进行了详细的研究提出了相应的对策，同时从完善住房抵押贷款的法律法规、建立政府住房抵押贷款担保制度、发展住房抵押贷款证券化、建立健全住房抵押贷款保险制度这四个方面对改善现如今商业银行住房抵押贷款的状况进行了研究分析。关键词：商商业银行行，住房抵抵押贷款款，风险，对策Our CCommmercciall Morttgagge RRiskk Anallysiis aand ReseearcchAuthoor：Cai BinggrennTutorr：Fann YuhhonggAbstrracttIn thhe ssubpprimme ccrissis imppactt onn thhe gglo

3、bbal ecoonommy, efffecttiveely maiintaain thee heealtth oof oour commmerrciaal bbankkingg deevellopmmentt onn ouur ccommmercciall moortggagee riisk anaalyssis of thee prreseent andd loook forr efffecctivve mmeassurees tto pprevventt thhe ooccuurreencee off addverrse eveentss, ffor Chiina is an urgge

4、ntt annd iimpoortaant neww toopiccs. Thiis sstuddy aaimss att brringgingg toogettherr thhe rreleevannt ppoliiciees oof ccommmercciall baankss inn Chhinaa, ffacee upp too ouur ccommmercciall moortggagee siituaatioon, rissk aanallysiis, andd taargeetedd reeseaarchh-reelatted meaasurres. Thhis artticll

5、e ffromm crrediit rriskks, inttereest ratte rriskk, ccolllateerall riisk, liiquiiditty rriskk thhesee foour asppectts oof tthe commmerrciaal bbankk hoome morrtgaage loaan rriskks, andd riisk forr thhe ffourr exxcepptioons to a ddetaaileed sstuddy oof ccounnterrmeaasurres, whhilee frrom thee peerfeec

6、t morrtgaage laww reegullatiionss, eestaabliish a GGoveernmmentt hoousiing morrtgaage loaan gguarranttee sysstemm, ddeveeloppmennt oof mmorttgagge-bbackked seccuriitiees, esttabllishhingg a homme mmorttgagge lloann innsurrancce ffourr asspeccts to impprovve nnowaadayys ccommmercciall moortggagee loo

7、an conndittionns ccondductted a sstuddy oon aanallysiis. Key WWordds: Commmercciall Bankkingg, Morttgagge, Riskks,CCounnterrmeaasurres1 研究背背景1.1 研究背背景美国次贷危危机波及及全球经经济，引起了了各方关关注，虽虽然从表表面上看看美国次次贷危机机是因为为资产证证券化、银银行风险险控制不不力导致致的，与与我国银银行房地地产贷款款过程中中这些问问题并不不是很明明显，但但是美国国次贷危危机的诱诱因却与与我国银银行业存存在的问问题基本本相同：房价虚虚高，房房地产

8、泡泡沫的不不断膨大大，利率率的不断断调高。由由于房地地产贷款款在我国国银行信信贷资产产中比重重较大，严峻的的形势要要求我们们必须正正视此次次美国次次贷危机机带给我我们的警警示，以以保证我我国银行行业能够够实现和和谐发展展。下面我将就就我国商商业银行行住房抵抵押贷款款的基本本概念、现现状以及及存在的的风险进进行阐述述分析，进进而得出出我国商商业银行行需要采采取的相相应对策策以避免免步美国国次贷危危机的后后尘。表1.1 2000220005年全全国个人人住房抵抵押贷款款(单位：亿)2002200320042005全国消费信信贷余额额106699157366200633221500个人住房抵抵押贷款

9、款余额8258117822158533184000个人住房抵抵押贷款款比重77.40074.87779.02283.377个人住房抵抵押贷款款增长比比例47.52242.67734.55516.077图1.1 个人住住房抵押押贷款增增长比例例图2 住房抵抵押贷款款的理论论研究2.1 住房抵抵押贷款款的含义义住房抵押贷贷款又称称按揭，是是指房屋屋购买者者以所购购买的住住房为抵抵押担保保品向银银行申请请贷款，以所贷的款额作为房费付给建筑开发商，然后按照一定的付款方式向银行支付款项以还清贷款，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。我国住房抵押贷款主要有住房公积金贷款、个人组合贷

10、款、个人住房担保贷款的等七大类，相应的还有等额本息、等额本金和到期还本等各类还款方式。2.2 我国商业业银行住住房抵押押贷款的的现状我国住房抵抵押贷款款业务发展展速度十十分惊人人，在商商业银行行总资产产中的比比例逐年年上升。其其快速增增长的原原因一方方面是因因为其能能给银行行带来丰丰厚的利利润；另另一方面面是因为为其被认认为是风风险较低低的资产产，许多银银行都把把其当作银银行的高高质量资资产。220099年国内内房地产产信贷市市场面临临着前所所未有的的宽松政政策环境境：央行行实行适适度宽松松的货币币政策，取取消了对对商业银银行信贷贷规模限限制，降降低存款款准备金金率，降降低贷款款利率。同同时，

11、中中国正面面临着空空前巨大大的房地地产与按按揭贷款款的发展展空间，有有理由相相信今后后中国房房贷市场场前景十十分光明明。2.3 我国商商业银行行住房抵抵押贷款款的风险险分析近年来，我我国住房房抵押贷贷款业务务广泛发发展，为为改善居居民居住住条件、推推动居民民住房投投资、扩扩大内需需、拉动动经济增长长做出了了重要贡贡献。但但是，在在住房抵抵押贷款款业务快快速发展展的同时时，也暴暴露出不不少问题题，诱发发了金融融风险隐隐患的产产生。现现对以下下四种风风险进行行分析：1、信用风风险。信用风风险是由于住房房抵押贷贷款期限限都很长长，而在贷款款期间贷贷款人对对借款人人各方面面的情况况难以做做到全面面准确

12、的的掌握，使得这种种潜在的的信用风风险随时时都可能能触发，从从而造成成违约行行为。违违约行为为发生后后，即使使银行能能将抵押押物变卖卖，其收收回的资资金额也也可能少少于贷款款余额，使使银行资资产受损损；同时，银银行将不不得不面面对突然然改变的的资金流流量，要要重新安安排资金金使用计计划，而而这时资资金市场场可能发发生利率率下降等等情况，对对银行构构成不利利影响。 2、流动性性风险。流动性性风险是是指资金金短存长长贷难于于变现的的风险，主要体现现在两个个方面，目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种在发放长期

13、抵押贷款时的短存长贷行为，会降低商业银行资产的流动性，进而影响银行的兑付能力。商业银行持有的住房抵押贷款债权不易变现可能产生两个方面的严重后果。其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产或倒闭。 3、抵押物物风险。抵押物物风险主主要表现现为抵押押物处置置风险和和抵押物物价格风风险。抵抵押物处处置风险险表现在在两个方方面。一一是借款款人欺诈诈行为构构成的风风险，包包括：虚虚拟抵押押、多头头或重复复抵押、旧旧契约抵抵押等。由由于借款款人的欺欺诈行为为，使得得借款人人违约后后导致对对抵

14、押物物处分的的纠纷，由由此造成成花费高高昂的处处分费用用，给贷贷款人造造成损失失。二是是房地产产交易市市场不完完善构成成的风险险。目前前，在我我国贷款款人通过过拍卖抵抵押房产产所得价价款来清清偿贷款款，在实实践中的的阻力很很大、困困难重重重，难以以实施；抵押物物价格风风险也有有两个方方面的表表现。一一是抵押押物价格格的市场场风险。抵抵押房屋屋随着经经济环境境、房地地产市场场供求关关系的变变化和自自然磨损损而导致致市场价价格下跌跌，会给给银行带带来损失失。二是是抵押物物价格的的人为风风险。借借款人在在其抵押押期限内内对房屋屋的损坏坏，造成成抵押物物价格下下降，使使银行贷贷款遭受受风险；估价人人员

15、的过过失或故故意过高高估价等等，这些些人为因因素都会会给银行行贷款造造成风险险隐患。 4、利率风风险。利率风风险是指指利率水水平的变变动给银银行资产产价值带带来的风风险，是是由其业业务短存存长贷的的资本结结构所决决定的。如如果利率率上涨，对对借款人人来说，借借款额度度越高，借款期限越长，其影响度也就越大。因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下，增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力，从而使银行的风险加大。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确

16、定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。只要利率发生波动，无论是涨还是跌，商业银行都会遭受损失。2.4 我国商商业银行行住房抵抵押贷款款对策研研究1、信用风风险的控控制。一是加强强对按揭揭贷款项项目的审审查。包包括开发发商的资资信审查查和项目目楼盘审审查。二二是加强强对借款款人资格格和偿债债能力的的审查。抵抵押人应应具有完完全民事事行为能能力，对对抵押房房地产拥拥有所有有权,并领有有所有权权凭证；法人应应具备独独立核算算、自负负盈亏能能力,且具有有房地产产开发权权。同时时银行可可要求企企业提供供验资证证明、财财务报表表等资料料，审查查抵押人人的资信信状况。三是完善贷款相关手续。在“简化手续

17、”的同时，要完善个人住房抵押贷款的登记、公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同及档案等基础管理工作。四是完善我国居民信用体系的建立。2、流动性性风险的的控制。据了解解，作为为我国商商业银行行住房抵抵押贷款款重要构构成之一一的住房房公积金金制度尚尚存在覆覆盖率低低，公积金金存在应应建未建建等现象。针针对这些些问题，我我们应该该着手完完善住房房公积金金制度，让让住房公公积金切切实地满满足消费费者实现现住房融融资需求求，降低低流动性性风险。 3、抵押押物风险险的控制制。首先积极极培育发发展资产产拍卖市市场。其其次规范范房地产产评估业业务行为为，政府府行政主主管部门门加强对对评估机机构管理理的同时时银行

18、也也加强对对房地产产评估人人员的培培养，保保证抵押押物估价价真实有有效，三是加强强对抵押押物的审审查。金金融机构构应严格格做好对对抵押物物的管理理，并要要求借款款人提供供用作抵抵押房产产的产权权证件或或能证明明其产权权的合法法性证明明文件。从从而达到到规范抵抵押活动动，遏制制无权抵抵押、多多头抵押押、重复复抵押和和当事人人作弊等等违法行行为。 4、利率率风险的的控制。针对利利率变动动带来的的风险，银银行可以以采取以以下措施施：一是是开发可可调整利利率抵押押贷款，其其利率根根据市场场利率不不断变化化而作周周期性调调整。二二是开发发固定利利率抵押押贷款，它它是指在在抵押贷贷款合同同所规定定的还贷贷

19、期限内内，贷款款利率固固定不变变的抵押押贷款方方式。在在现有模式式下，银银行承担担了大部部分的利利率风险险，如果果银行能能够通过过获得固固定利率率资金来来源与贷贷款相匹匹配（如如发行固固定利率率债券等等），可可以避免免相应的的利率错错配和流流动性风风险。除除此之外外，还应应加强以以下几方方面的建建设： 1、完善住住房抵押押贷款的的法律法规规。我国现现在迫切切需要一一套完善善而严密密的法律律法规体体系来规规范住房房抵押贷贷款的运运作和发发展。2、建立政政府住房房抵押贷贷款担保保制度。住房金融融的政策策性决定定了建立立政府住住房金融融担保制制度的必必要性。与与企业担保保和个人人担保相相比，政政府担

20、保保信誉高高、实力力强，尤尤其在我我国当前前社会信信用基础础薄弱且且信用体体系发展展滞后的的情形下下，政府府对住房房金融担担保机制制的高度度介入具具有现实实意义。为为此，应应尽快在在我国成成立专门门性的住住房抵押押贷款担担保机构构，该机机构不以以盈利为为目的，主主要作用用在于鼓鼓励中、低低收入家家庭进入入住房抵抵押贷款款市场，促促进住房房抵押贷贷款市场场的稳健健发展，担担保的范范围限制制在中、低低收入居居民的住住房贷款款上。 3、发展住住房抵押押贷款证证券化。住房抵抵押贷款款证券化化在对银银行的资资产进行行分解的的同时，将将由银行行独自承承担的风风险进行行分散和和转移：即由银银行一家家承担发发

21、放抵押押贷款和和回收贷贷款本息息等业务务，转化化为多家家金融机机构和机机构投资资者共同同参与的的活动；从而将将银行体体系内的的风险转转移到证证券市场场上。由由于在证证券市场场上存在在着大量量的投资资者，当当证券化化的资产产在这些些投资者者之间自自由转让让时，证证券化资资产就可可以被合合理定价价，并且且由接受受定价的的投资者者自己承承担投资资风险，这这样就极极大地减减弱了风风险过度度集中的的可能性性。因此此，在证证券市场场上住房房抵押贷贷款证券券化的金金融风险险是派生生的、分分散的，演化为系统性风险的可能性不大。由于住房抵押贷款具有稳定的现金流入、低违约率、贷款契约标准、易组合等特点，被认为是最

22、适合于证券化的信贷资产。如果抵押贷款证券化了，贷款银行将期限、利率相近的个人住房贷款组合成资产组，经信用增级后发行住房抵押支持债券，实现债权转移风险证券化，银行利润来源由存贷款利息差变为手续费，提前还款的风险就转移给了投资者。4、建立健健全住房房抵押贷款款保险制制度。住房抵押押贷款保保险制度度的风险转转移和损损失赔偿偿机制能能有效缓缓解住房房抵押贷贷款授信信业务中中银行与与客户之之间因信信息不对对称等导导致的风风险，有有利于房房地产金金融市场场的繁荣荣和金融融体系的的稳定。住房抵抵押贷款款涉及到到置业者者、银行行以及开开发商三三方的利利益，要要使其带带来的风风险降低低到最小小化，上上面所述述的防范范措施只只是其中中一部分分，我们们应该不不断完善善。总之之，三方方都应正正确处理理好业务务发展与风风险防范范的关系系，在贷贷款产品品的设计计中充分分考虑风风险因素素，强