沃尔玛购物广场项目研究与策划报告

1、目 录TOC o 1-3 h z1.项目简介41.1.研究目的41.2.研究方方法41.3.相关经经济技术术指标52.影响项项目发展展的社会会经济情情况62.1.国民经经济经济济发展情情况分析析62.1.11.国民生生产总值值62.1.22.产业结结构62.2.人口分分布、增增长及变变迁情况况92.3.居民生生活水平平、消费费结构102.4.城市规规划112.5.小结123.市场研研究133.1.玉溪市市商业物物业整体体市场特特点分析析133.1.11.商业物物业分布布特点133.1.22.商业业业态发展展现状和和态势143.1.33.商业市市场整体体环境163.1.44.商业物物业供求求情况

2、173.1.55.小结203.2.玉溪市市主要商商圈情况况分析213.2.11.南北大大街商业业区223.2.22.小庙街街商业区区243.2.33.旧城商商业街商商业区263.3.地块所所在区域域的商业业情况分分析273.4.个案分分析283.4.11.玉溪百百货大楼楼293.4.22.九龙商商业广场场303.4.33.昆明新新百货大大楼商场场323.4.44.柏联广广场商场场343.5.消费者者和商户户需求特特征分析析353.5.11.消费者者行为研研究363.5.22.经营者者行为研研究384.项目区区位研究究414.1.项目所所在区域域特点414.2.交通运运输网络络及地理理位置424

3、.2.11.交通运运输网络络424.2.22.项目地地理位置置434.3.项目所所在区域域的未来来规划434.4.小结445.项目优优劣势、机机会威胁胁点（SSWOTT）分析析455.1项项目优势势与劣势势分析455.2项项目机会会与威胁胁分析465.3项项目竞争争力发挥挥476.项目定定位476.1.目标客客户定位位476.2.主题定定位496.3.档次定定位506.4.功能定定位506.5.各层定定位506.5.11楼层定定位原则则506.5.22主力店店铺设置置建议516.5.33楼层功功能主题题设置517.规划设设计与建建筑设计计建议557.1.规划设设计建议议557.2.建筑设设计初

4、步步建议577.2.11建筑造造型和风风格577.2.22平面布布局597.3.配套设设施建议议627.3.11主要机机电设备备627.3.22交流和和休息的的场所627.3.33促销、展展示商品品的活动动场所628.租售方方案建议议638.1.方案一一：先租租赁后整整体销售售。638.2.方案二二：产权权分割销销售。649.招商策策略建议议659.1.招商策策略659.2.招商客客户定位位659.2.11.商户引引进原则则659.2.22.各层商商户定位位669.3.租金定定位679.3.11.租金建建议679.3.22.租金策策略689.4.各期推推出时机机、面积积、区域域699.4.11

5、.招商进进度计划划699.4.22.租赁进进度计划划：699.5.招商形形式6910.销售售策略建建议7110.1.价格策策略及定定位7110.1.1价格定定位：7110.1.2价格策策略7110.2.销售手手段7210.3.卖点梳梳理7411.推广广策略建建议7611.1.推广主主题7611.2.媒体组组合7711.3.推广策策略7812.项目目经济效效益分析析8112.1.成本费费用分析析8112.2.营业利利润分析析8112.3.盈利能能力分析析8112.4.经济效效益分析析8313.结论论及关键键控制点点8413.1.结论8413.2.关键控控制点851.项目简简介项目位于玉玉溪市红红

6、塔区红红塔大道道与东风风路交界界处，东东至东风风路，西西至花园园街南端端，南至至红塔大大道，北北至瓦窑窑十二组组民房，占占地15.16亩，规规划总建建筑面积积约4.446万平方方米，项项目有双双向4路公交交车可到到。项目现状为为待开发发用地研究目的研究项目相相关物业业的市场场状况，判判别项目目的市场场前景，寻寻找项目目的市场场空间，确确定项目目的市场场定位。发掘各种有有利资源源，运用用行之有有效的招招商、推推广、销销售策略略，实现现项目市市场价值值最大化化。研究方法本报告通过过分析玉玉溪市及及各县区区宏观经经济、人人口状况况、房地地产市场场状况、区区域现状状及有关关规划、各各商圈相相关物业业发

7、展状状况、消消费者及及商户需需求特征征等因素素对项目目发展的的影响，结结合项目目自身的的条件、规规划要素素，判别别项目的的市场前前景，及及确定项项目的市市场定位位，提出出项目建建筑规划划修改建建议；梳梳理各种种对项目目发展的的利弊因因素，扬扬长避短短，提出出行之有有效的招招商、推推广、销销售策略略建议，实实现项目目最大的的市场价价值。具具体采用用的研究究方法有有：研究方法一一：定量量定性分分析法根据客观、科科学、公公正的原原则，针针对研究究的目标标，通过过戴德梁梁行资料料库、政政府统计计文献、城城市规划划和政策策法规的的公告、房房地产刊刊物、互互联网、实实地探访访等形式式，广泛泛搜集有有关房地

8、地产数据据，结合合消费者者及商户户需求特特征分析析结果，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二二：取证证法在研究中，我我们将通通过对先先进案例例的深入入剖析，揭揭示同类类型物业业的发展展轨迹，去去芜存青青，为项项目发展展提供良良好的参考考经验。研究方法三三：类比比法在本次研究究中，我我司通过过考察当当地及昆昆明各种种类型的的商业物物业，通通过对其其优劣势势的分析析，并结结合我司司积累的的商业地产产方面的的经验，将将项目与与潜在的的竞争对对手进行行比较，通通过研究究竞争对对手的发发展现状状以及其其成功

9、与与失败之之处，使使项目能能够扬长长避短。相关经济技技术指标标项目有关的的经济技技术指标标如下：序号主要技术经经济指标标参数单位备注1项目总用地地面积17,8440 平方米1.1建筑用地面面积8,9766 平方米按13.4464亩亩折算1.2绿化用地面面积1,1333 平方米按1.7亩亩折算1.3停车场用地地面积8,8644 平方米按13.2296亩亩折算2容积率2.583总建筑面积积44,6113.770 平方米3.1地上商场建建筑面积积27,1999.770 平方米共四层3.1.11首层商场建建筑面积积7,2288.688 平方米3.1.22二层商场建建筑面积积7,2288.688 平方米

10、3.1.33三层商场建建筑面积积6,6411.133 平方米3.1.44四层商场建建筑面积积6,1011.211 平方米3.2地下商场(沃尔玛玛)建筑面面积17,4114 平方米一层2.影响项项目发展展的社会会经济情情况国民经济经经济发展展情况分分析国民生产总总值近年GDPP总量增增长势头头受阻，非非烟GDP持续增增长玉溪市近年年来整体体经济增增长势头头明显偏偏低，尤尤其是20001年还有有较大幅幅度的下下降，至至20003年才有有一定幅幅度的回回升。其其中的主主要原因因是玉溪溪市的支支柱产业业烟草业业连年呈呈下降趋趋势； 扣除烟烟草业GDP后的非非烟GDP则保持持着连续续多年的的增长势势头。

11、产业结构产业结构以以第二产产业为主主玉溪市的产产业结构构以第二二产业为为主，其其中又以以烟草业业占较大大份额，烟烟草在玉玉溪市的的GDP中占据据了过半半的份额额，显示示出其经经济结构构较为单单一，与与此相比比，第三三产业所所占比例例较小。支柱产业烟烟草业占占据半壁壁江山，但但其所占占比例在在持续降降低烟草业是玉玉溪市的的支柱产产业，亚亚洲最大大卷烟生生产企业业玉溪卷卷烟厂坐坐落于此此，玉溪溪卷烟厂厂为玉溪溪的发展展提供了了强劲的的推动力力，但随随着经济济的发展展，烟草草业在GDP中所占占比重正正在逐渐渐减小，这这一方面面是玉溪溪卷烟厂厂的生产产和销售售绝对值值有所下下降，另另一方面面，玉溪溪市

12、的其其他产业业在这几几年中表表现出较较为强劲劲的增长长势头，显显示出玉玉溪市整整体经济济对烟草草业的依依赖程度度有所下下降，这这对于玉玉溪市整整体经济济、产业业结构的的调整，增增强经济济活力有有着积极极的作用用。投资力度继继续加大大，投资资结构进进一步改改善2003年年全年完完成全社社会固定定资产投投资666.5亿亿元，较较20002年增长11.1%；其中中国有单单位投资资29亿元，约约占总投投资规模模的433.6%，投资资规模较较上年下下降约5.88%；城镇镇集体投投资8.5亿元，较较上年下下降2.77%；非公公有制经经济投资资29亿元，增增长42.6%，在总总投资中中的比例例也由上上年的3

13、4.00%增长长到433.6%，可以以看出，玉玉溪市非非公有制制经济有有着较强强的投资资活力。从投资类型型看，基基本建设设投资25亿元，更更新改造造投资7.1亿元；房地产产开发投投资5.2亿元元；其他他投资114.6亿元。投资力度的的加大，有有助于推推动经济济在未来来的几年年里持续续、健康康地发展展。消费品市场场持续稳稳定增长长2003年年全年实实现社会会消费品品零售总总额40.7亿元，增增长5.44%。从经济类型型看，国国有经济济实现消消费品零零售额66.8亿亿元，下下降15.66%，其表表现连续续多年呈呈下降趋趋势；集集体经济济实现66.4亿亿元，增增长0.7%，私私营经济济实现4.4亿元

14、，增增长20.5%；个体体经济实实现155.5亿亿元长13.0%；其他他经济实实现7.6亿元，增增长11.0%。从城乡市场场看：市市区实现现消费品品零售额额14.7亿元，同同比增长长9.6%，约占占全市的的36.1%；县区区实现12.2亿元，增增长1.3%，约占占全市总总额的30%；县以以下实现现13.8亿元，增增长4.7%。云南省第二二大经济济重镇，多多项经济济指标列列西部前前列玉溪市除全全社会固固定资产产投资额额及实际际利用外外资在省省内分别别排名4、5位外，其其他各项项经济指指标的排排名均在在第2位，成成为云南南省仅次次于昆明明的经济济重镇。从玉溪市在在西部城城市的排排名来看看，玉溪溪市

15、以排排名西部部第33位的总总人口，取取得了财财政总收收入、地地方财政政总收入入和人均均地方财财政收入入排名均均在前10位的好好成绩，此此外，GDP总额、人人均GDP、城镇镇居民人人均可支支配收入入及人均均储蓄等等的排名名也在前前20位。但同时也可可看到，玉玉溪市人人均购买买消费品品的排名名较为靠靠后，显显示出玉玉溪市的的消费水水平与其其居民收收入、储储蓄并不不相称；而全社社会固定定资产投投资额较较为靠后后，则可可能会影影响到其其今后经经济增长长的速度度。表：玉溪经经济在省省内及西西部的排排名指 标标玉溪云南省内城市排名西部城市排名GDP总额额（亿元元）286.552458.8217人均GDPP

16、1389885647211财政总收入入（亿元元）114.77510-4地方财政收收入（亿亿元）24.922228.9929人均地方财财政收入入554652627全社会固定定资产投投资额（亿亿元）66.4991021.2432城镇居民人人均可支支配收入入77067644-16人均储蓄70184057219人均购买消消费品19761797231在岗职工平平均工资资1451551287002-实际利用外外资（万万美元）844167522531城镇居民恩恩格尔系系数36.453.0-玉溪市的经经济重心心主要集集中在红红塔区从各县区的的经济总总量看，以以红塔区区的经济济总量最最大，以以占玉溪溪市188.

17、9%的人口口，完成成了玉溪溪市66.55%的国国民生产产总值，其其次分别别为通海海县和江江川县；从人均均GDP看，红红塔区同同样最高高，远高高于其后后的通海海县及峨峨山县，增增长速度度则以新新平和峨峨山两县县最为强强劲。表：各县区区经济状状况GDP总值值人均GDPP（元）2002年年2003年年2002年年2003年年合计2730776928647738133600138988红塔区1816553419406618471588496822江川县1384558145733753255559澄江县85516695305556856234通海县1771228193411966847262华宁县101

18、0776111288550655536易门县1035774112688959596475峨山县903422100799760806761新平县80086690352230013358元江县930400101255147815167人口分布、增增长及变变迁情况况人口增长率率降低，流流动少2003年年全市年年末总人人口为2066.8万人，增增长率为为7.1，增长长速度较较上年有有所降低低，这其其中以人人口的自自然增长长为主，人人口的机机械增长长率接近近于零；在总人人口中，农业人口170.8万人，占总人口的82.6%，非农业人口36.0万人，占总人口的17.4%。按玉溪市119999年的城城市规划划

19、近期目目标（至至20005年），玉玉溪市全全市城镇镇化水平平达到40%左右，市市域总人人口约210万人，城城镇人口口约85万人左左右。中中期（2010年）城城镇化水水平达到到45%左右，市市域总人人口约220万人，城城镇人口口约100万人。远远期（20220年）城城镇化水水平达到到57%左右，市市域总人人口约254万人，城城镇人口口约145万人。从各县区人人口总量量来看，以以红塔区区的人口口数量最最多，接接近40万人口口，其中中非农业业人口数数量为13万人，占占33.11%；其次次分别的的新平县县和通海海县，分分别为227.00万人和和26.7万人人，其非非农业人人口比例例分别为为12.9%和

20、和13.0%。从各县人口口增长趋趋势上看看，增长长最快的的分别是是澄江县县和华宁宁县，其其增长率率超过或或接近10，尤其其是澄江江县，20003年的增增长比率率接近16；但从从增长趋趋势看，除除了澄江江县、通通海县外外，其他他各县都都是呈下下降趋势势。居民生活水水平、消消费结构构居民收入持持续增长长城乡居民生生活继续续改善。20003年全市市职工平平均工资资达到142211元，比比上年增增加917元，增增长6.99%；城镇镇居民人人均可支支配收入入7706元，同同口径人人均增加加392元，增增长5.44%；农民民人均纯纯收入25888元，人人均增收收95元，增增长3.88%；人均均储蓄余余额7

21、0118元，比比上年增增加812元，增增长13.1%。城镇居民消消费结构构升级，跨跨入富裕裕阶段城镇居民人人均总支支出为83559元，其其中人均均生活消消费支出出为56775元，食食品类支支出为20669元/人，城城镇居民民恩格尔尔系数为为36.5%。按照联合合国粮农农组织提提出的当当恩格尔尔系数达达到30%40%时为“富裕”的标准准，玉溪溪市城镇镇居民生生活已超超越小康康阶段，迈迈入富裕裕门槛。在住房方方面，20003年玉溪溪市城镇镇居民人人均住房房面积达达到了25.449。城市规划城市规模不不断扩大大，面积积、人口口相应增增加按照玉溪城城市城市市总体规规划，玉玉溪城市市性质是是：全国国主要

22、的的烟草生生产科研研基地，以以高新技技术产业业和现代代服务业业为依托托的滇中中南中心心城市。玉溪市未来来的主城城区范围围为：北北至昆玉玉高速公公路皂角角营立交交，南到到玉元、玉玉通高速速公路研研和立交交、玉通通立交；东至龙龙马山、红红塔山、徐徐家山、灵灵照山东东部山地地区；西西到大营营街、昆昆玉铁路路及西部部山地区区，包括括玉溪坝坝子和部部分研和和坝子，用用地面积积约193平方公公里。 在人口方面面，规划划近期（20005年）主主城区城城市人口口为35.6万人，其其中城市市规划建建成区居居住人口口27.4万人；中期（20110年）主主城区城城市规划划总人口口为40.0万人，其其中城市市规划建建

23、成区居居住人口口33.3万人：远期（20220年）主主城区城城市规划划总人口口为51.7万人，其其中城市市规划建建成区居居住人口口47.5万人。城南高新区区将设全全市性的的商贸服服务次中中心玉溪市的商商业用地地规划按按三级配配套：全全市性商商业、金金融服务务中心仍仍布置在在老城中中心地区区即原州州城镇老老城区内内；城南南高新区区中设全全市性的的商贸服服务次中中心；商商品批发发及零售售市场安安排在规规划的商商业金融融服务用用地中，居居住区商商业中心心应参考考居住区区公共服服务设施施的标准准进行建建设。规规划商业业金融服服务用地地2911.0公顷。构建以公路路、铁路路、国际际大通道道为体系系的对内

24、内对外交交通框架架交通发展目目标：建建成以213国道为为主干，红红塔区为为中心，经经济干线线和旅游游干线为为纽带，连连接各县县城和主主要旅游游景点的的高等级级公路网网。完成成通往主主要乡镇镇公路的的油路化化工程，基基本实现现村村通通公路。铁路：强化化昆玉铁铁路作为为南昆铁铁路延伸伸线的功功能，预预留昆玉玉铁路向向南延伸伸的通道道，加强强铁路站站场及配配套设施施建设，提提高铁路路站场的的联系道道路等级级。公路：完善善昆玉高高速公路路和澄马马（金铺铺）、安安（丰营营）易一一级公路路配套设设施建设设；完成成玉元、玉玉通、玉玉江、江江通、元元墨高速速公路及及配套设设施建设设；建设设中心城城市至各各县中

25、心心城镇和和各县中中心城镇镇之间联联系的高高等级公公路；完完成澄川川、江华华、澄宜宜（良）、大大（开门门）新一一级公路路建设；完成漠漠（沙）东东（峨）、通通高（大大）、澄澄华、新新细（丫丫口）、华华盘（溪溪）、易易高（大大）二级级公路建建设。利用昆明国国际机场场，完善善铁路、公公路、航航空运输输的相互互衔接、转转乘配套套系统，以以国道、省省道、市市域主干干线公路路为骨架架的高等等级公路路网络，并并与支干干线县乡乡公路相相结合，形形成内外外通畅，布布局合理理的运输输体系。小结近年的经济济发展势势头偏低低，但非非烟经济济保持着着增长势势头，而而且非公公有制经经济的表表现出色色，成为为玉溪市市经济增

26、增长的主主要力量量；玉溪市为云云南省第第二经济济重镇，多多项经济济指标位位列西部部城市前前茅；目前经济结结构较为为单一，产产业以烟烟草业为为主；但但其比例例逐渐下下降，这这对玉溪溪市整体体经济、产产业结构构的升级级、经济济活力的的增强有有着积极极的作用用；消费品市场场持续稳稳定增长长，但与与其收入入、储蓄蓄相比较较，消费费品市场场的规模模还较小小；玉溪市的经经济重心心主要集集中在红红塔区；人口增长率率低，流流动少；居民收入持持续增长长，消费费结构升升级，显显示出玉玉溪城镇镇居民已已跨入富富裕阶段段；城市规模在在不断扩扩张中，无无论城市市面积还还是人口口都将会会有较大大的增幅幅。城南高新区区中将

27、设设全市性性的商贸贸服务中中心3.市场研研究玉溪市商业业物业整整体市场场特点分分析商业物业分分布特点点玉溪市辖下下八县一一区，其其中红塔塔区是玉玉溪市的的政治、经经济、文文化中心心。红塔塔区和辖辖下八县县都有本本身的商商业集中中区域，但但是县区区内的商商业区仅仅集中在在各县城城，区域域面积小小，商业业业态和和商业功功能比较较单一，其其辐射范范围只限限于所属属的行政政区内；而红塔塔区的商商业中心心凭借商商业业态态多样、商商品种类类丰富、功功能档次次较齐全全的优势势，不但但服务于于区内的的居民，而而且能吸吸引周边边县的中中高端消消费群体体前来购购物消费费，所以以红塔区区的商业业中心基基本上就就是玉

28、溪溪市的商商业中心心。红塔区的商商业物业业主要集集中在老老城区，而而在老城城区边缘缘和新区区则较零零散南北大街区区域、新新兴路和和人民路路所形成成的旧城城商业街街区域、小小庙街区区域这三三个传统统商业区区都处于于老城区区内，共共同形成成玉溪的的市级商商圈红塔商商圈。红塔商圈内内有百信信购物广广场、玉玉溪百货货大楼、玉玉溪商业业大厦、人人民电影影院等当当地比较较知名的的商业物物业，其其它商业业物业主主要是临临街商铺铺。商圈圈内大型型超市、百百货商场场、食杂杂店、专专业店（电电影院等等）、专专卖店等等商业业业态比较较丰富，基基本上涵涵盖了购购物、娱娱乐、餐餐饮等所所有的商商业功能能，集聚聚度相当当

29、高。但是在老城城区边缘缘和新区区商业网网点的布布局则较较为分散散、规模模小且档档次低，无无法形成成相对集集中的商商业区，商商业服务务功能薄薄弱。辖下八县的的商业集集中区域域呈现东东强西弱弱的状态态辖下八县的的商业区区都是分分布在县县城，由由一、二二个比较较繁荣的的商业街街（或步步行街）构构成。这这些商业业区利用用一、二二个中型型超市或或百货商商场的兴兴旺带动动整个区区域的商商业氛围围，以满满足县城城人口日日常生活活所需为为主要目目标，主主要提供供服装、百百货、小小家电、地地方饮食食等商品品。八县本身的的经济决决定了县县内商业业的繁华华程度，玉玉溪东部部的县如如通海、江江川、华华宁、澄澄江县经经

30、济情况况发展较较好，商商业物业业相对集集中，业业态较多多，档次次较全；西部县县如峨山山、元江江、新平平等县经经济情况况发展相相对落后后一些，商商业业态态较少，档档次较低低。根据城市规规划，玉玉溪主城城区20005年的城城市建设设用地达达到27.5平方公公里，2010年为33.0平方公公里，20220年为46.00平方公公里；主主城区将将向东、向向南发展展。高新区位于于城区南南端，区区内有红红塔生活活区、教教师小区区、葫田田小区（公公务员小小区）等等生活区区，各个个生活区区区内人人均收入入高，具具有较强强的消费费能力，是是玉溪名名符其实实的富人人区；但但现时高高新区商商业网点点比较分分散，还还未

31、形成成商业物物业集中中的区域域。随着玉溪城城市空间间的不断断扩大，与与之相配配套的商商业网点点也会表表现出扩扩张趋势势，商业业网点的的扩张会会引起商商业区规规模的扩扩大或商商业热点点的增多多，而现现时三大大商业区区位于传传统老城城区，扩扩大规模模的难度度较大，所所以商业业网点的的扩张将将直接引引起商业业热点的的增加。而高新区位于城区南端，符合城市发展方向，区内有大规模的生活小区，拥有庞大而稳定的消费群体，且这些消费群体具有较高的消费能力，这些商业发展的有利条件现阶段都不是其它区域可以比拟的，高新区将极有可能成为玉溪商业新热点。商业业态发发展现状状和态势势发展现状现时红塔商商圈内商商业业态态虽然

32、较较为多样样，但是是仍未有有升级换换代，缺缺乏更为为先进的的购物中中心形态态。而且，红塔塔区商业业的发展展也存在在很多的的不足，例例如百货货店等传传统购物物商场规规模小、设设备落后后且经营营管理手手法落后后；品牌牌专卖店店布局分分散、只只是以临临街商铺铺形式出出现；专专业市场场规模小小、结构构不合理理等。从总体来看看，玉溪溪的商业业体系发发展尚未未完善。百货商店面面临升级级现时玉溪市市区规模模较大的的百货商商店只有有两间：玉溪百百货大楼楼和玉溪溪商业大大厦，都都位于传传统商业业旺区南北大大街，属属于传统统百货商商店。这这两间百百货商店店的共同同特点是是位置好好、但规规模小（每每层只有有1000

33、020000平方米米）、功功能单一一、商品品档次较较低、硬硬件设施施落后，经经营管理理水平较较低，还还未有品品牌专卖卖店驻场场经营。商场服装区区域中，以以中老年年人的服服装居多多，同时时这些服服装的档档次较街街铺的要要低，造造成百货货商场的的整体形形象要低低于街铺铺；加上上商场经经营管理理手法落落后，导导致百货货商场的的首层租租金基本本与同路路段的街街铺持平平，但二二层以上上的租金金就会非非常低，无无法体现现百货商商场的真真正市场场价值。百货商店这这种落后后的局面面不能满满足有关关规划中中将玉溪溪市定位位为云南南省二级级中心城城市（云云南省第第二大城城市）的的要求；而现时时玉溪市市百货商商店无

34、论论数量还还是规模模、档次次、硬件件设备、经经营管理理水平等等方面都都满足不不了市民民日益提提高的需需求，玉玉溪的百百货业面面临升级级。超市竞争加加剧百信、红联联及家佳佳等本土土零售企企业的超超市在玉玉溪市各各据一方方，相互互的竞争争已经比比较激烈烈，诺玛玛特购物物广场的的开业，标标志着国国外零售售巨鳄正正式登陆陆玉溪，先先进的管管理和庞庞大的规规模都对对本土零零售企业业带来巨巨大的冲冲击。超超市要获获得更好好的发展展机会就就必须向向规模化化、特色色化经营营方向发发展。专卖店比较较分散，主主要以临临街商铺铺形式出出现专卖店基本本上分布布在凤凰凰路、南南北大街街、人民民路、新新兴路、南南门街、北

35、北门街上上，其中中又以凤凤凰路和和南北大大街上的的专卖店店数量最最多、档档次最高高，但这这两条商商业街的的专卖店店布局比比较分散散；其它它各商业业街（步步行街）也也有零散散的专卖卖店分布布。由于条件所所限，玉玉溪现有有的百货货商场都都没有开开设专卖卖店，所所有的专专卖店都都在商业业街两旁旁以临街街商铺的的形式出出现。专业市场规规模小、结结构不合合理玉溪现时比比较出名名的专业业市场有有腾源家家居城、彩彩虹桥建建材市场场、珊瑚瑚路建材材市场、天天赐家装装.建材市市场等，但这些专业市场都是规模较小，档次不高。同时，这些些专业市市场全部部定位为为中档偏偏低，缺缺乏中高高档的商商品类型型，档次次的不齐齐

36、全，导导致当地地居民的的生活需需要得不不到满足足。便利店仍处处于起步步阶段现时玉溪的的便利店店只有一一间百信便便利店，并并且位于于人民路路上，处处于传统统的商业业旺区。居居民购买买日常用用品只能能到中心心商业区区的百货货商场、超超市或附附近的杂杂货店。随随着玉溪溪居民生生活水平平的不断断提高，玉玉溪的便便利店若若能够贴贴近生活活社区，将将具有较较大的市市场前景景。餐饮业仍处处于较低低的水平平在地方饮食食方面，由由于玉溪溪的餐饮饮业档次次普遍较较低，城城区居民民宴客时时只能到到红塔大大酒店、中中玉酒店店等宾馆馆场所消消费；而而特色品品牌饮食食店数量量少，除除了桥香香园之外外，还未未有出现现类似桥

37、桥香园这这些在云云南地区区具有一一定知名名度的饮饮食店。在外来品牌牌餐饮方方面，虽虽然有肯肯德基和和德克士士等可以以吸纳大大量人气气的品牌牌餐饮店店进驻玉玉溪市区区，但这这些品牌牌餐饮店店毕竟数数量少，还还不能满满足居民民的需要要。（2）发展展态势大型购物商商场将向向多功能能购物中中心的方方向发展展。便利店进驻驻居民生生活社区区。超市将向品品牌化、规规模化、特特色经营营方向发发展。商业市场整整体环境境（1）总体体现状商业区集中中了全市市的商业业物业，商商业氛围围浓厚；周边地地区商业业物业较较少，档档次较低低，商业业氛围较较淡。主主要表现现在以下下二方面面：商业区集中中多种业业态，周周边区域域则

38、只有有为数不不多的业业态。商商业区有有超市、百百货店、便便利店、品品牌专卖卖店、品品牌餐饮饮店、电电影院等等；而包包括高新新区在内内的其它它区域，现现存的业业态主要要有小型型超市、杂杂食店等等，不仅仅数量少少、规模模小，而而且档次次较低，导导致这些些区域的的商业氛氛围较淡淡。商业区内商商业功能能较齐全全，周边边区域商商业功能能单一。商商业区由由于有多多种业态态，具备备购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮功能能，像小小庙街等等区域还还具有旅旅游等功功能；而而周边地地区的商商业物业业主要满满足附近近居民生生活的基基本需要要，以购购物功能能为主，功功能单一一。（2）商业业发展的的有利因因素经济持续稳稳定增长

39、长，人民民生活水水平逐渐渐提高，为为玉溪商商贸业的的发展提提供了良良好的本本地市场场基础。商业中心区区商业对对周边县县的辐射射力强，吸吸引周边边县居民民前来购购物消费费。外国商业零零售企业业登陆玉玉溪，带带来新的的经营理理念，促促进商业业体系的的提升。（3）商业业发展的的不利因因素规划建设相相对滞后后。玉溪溪至今仍仍未颁布布商业网网点建设设管理办办法，容容易造成成商业无无序发展展。玉溪的交通通条件好好，昆明明距离玉玉溪较近近，吸引引了玉溪溪市大量量的中高高端消费费人群。小结：玉溪溪的商业业主要集集中在商商业区，而而周边的的商业氛氛围仍比比较淡；现阶段段玉溪商商业发展展具备多多种有利利条件和和不

40、利因因素，有有利条件件可以刺刺激玉溪溪商业物物业的市市场需求求和价格格，而不不利条件件则决定定了玉溪溪商业物物业特别别是新建建的商业业物业要要走规模模化、综综合性、特特色经营营的道路路，抢占占市场先先机，才才能稳占占市场份份额。商业物业供供求情况况（1）市场场需求状状况由于有关部部门从20003年才开开始系统统统计玉玉溪商业业营业用用房的成成交数据据，我司司将根据据政府所所公布的的有关数数据，结结合本司司的实际际市场调调查结果果，对玉玉溪的商商业物业业的供需需情况作作出分析析。数据来源：玉溪统统计年鉴鉴从上图可知知，20003年全市市商业营营业用房房上市量量剧增，相相比20002年增幅幅达21

41、77.8%；受供供应量影影响，全全市的成成交量也也有大量量的增加加，增幅幅达79.8%，显示玉玉溪全市市的商业业营业用用房具有有一定的的市场需需求。数据来源：玉溪统统计年鉴鉴、玉溪溪市房地地产管理理局注：玉溪统统计年鉴鉴缺乏20003年度玉玉溪全市市商业营营业用房房新开工工面积数数据在中心城区区与全市市的比较较中，20003年玉溪溪中心城城区商业业营业用用房销售售面积占占竣工面面积的58.4%，比全市市的48.9%高出9.5个百分分点；20003年中心心城区商商业营业业用房的的竣工面面积只是是全市竣竣工面积积的36.2%，但销销售面积积则为全全市销售售面积的的43.2%，二方方面的差差距反映映

42、出中心心城区对对商业物物业的消消化能力力比全市市的平均均水平要要高。根据本司的的市场调调查，有有部分的的商业物物业例如如九龙商商业城竣竣工后由由于自身身条件限限制不能能出售产产权，只只能以只只租不售售的方式式进入市市场，使使到玉溪溪中心城城区出现现商业物物业销售售面积偏偏少的现现象。20003年商业业营业用用房的成成交面积积为52000平方米米，而这这部分的的成交物物业主要要是小庙庙街商业业物业。玉溪市中心心城区20003年商业业营业用用房租售售对比情情况面积平方米销售面积5,2000租赁面积50,0000数据来源：玉溪市市房地产产管理局局从上表可看看出，20003年玉溪溪市区商商业营业业用房

43、租租赁成交交面积约约为销售售成交面面积的10倍，一一方面反反映出部部分商场场或商铺铺有只租租不售的的情况；另一方方面也反反映出商商业物业业的租赁赁市场比比较活跃跃，居民民的经商商意识较较强，若若有合适适的商业业物业出出现，就就会有许许多居民民乐意经经营。（2）潜在在供应量量总用地面积：约6000平方米总建筑面积：10980平方米共五层，1至4层为商场，五层为写字间单层面积：2196平方米在上停车位：80个实用率：约60%租售方式：只租不售根据本司的的市场调调查结果果，玉溪溪市区未未来一、二二年内只只有本项项目和另另外二个个项目上上市。一一个是位位于凤凰凰路上的的新州城城，另一一个是位位于明珠珠

44、路的天天赐家装装.建材市市场，由由于天赐赐家装.建材市市场为专专业市场场，对项项目的影影响有限总用地面积：约6000平方米总建筑面积：10980平方米共五层，1至4层为商场，五层为写字间单层面积：2196平方米在上停车位：80个实用率：约60%租售方式：只租不售（3）价格格水平数据来源：玉溪统统计年鉴鉴从上图可看看出，全全市商业业物业售售价呈现现上升趋趋势，20003年销售售价格比比20002年大幅幅上升61.7%。在销售售面积大大幅增加加的情况况下，全全市平均均价格仍仍能保持持较大的的增幅，显显示全市市的商业业物业仍仍具有较较大的市市场空间间。2003年年玉溪中中心城区区出除了了小庙街街商铺

45、比比较大规规模出售售外，其其它的商商业物业业都是比比较零散散且规模模较小；小庙街街商铺的的售价水水平基本本上就可可以代表表玉溪中中心城区区的商业业物业的的售价水水平。本本司经过过市场调调查得知知，20003年小庙庙街商铺铺的平均均售价为为10,0000元/平方米米（物业业的详细细情况见见小庙街街商业区区分析部部分），远远高于全全市的平平均水平平，反映映出中心心城区对对商业物物业售价价的承受受能力远远高于全全市平均均水平。小结红塔区和辖辖下八县县都有本本身的商商业集中中区域，但是县区内的商业区仅集中在各县城，区域面积小，业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限于所属的行政区内；而红塔区的商业中心凭

46、借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引周边县的中高端消费群体前来购物消费。玉溪现时的的商业体体系仍不不完善，主主要体现现在现时时玉溪商商业物业业业态发发展不成成熟，还还未出现现一个多多种业态态、多种种功能真真正意义义上的购购物中心心。市区商业发发展不均均衡，商商业主要要集中在在传统商商业区，而而高新区区还未形形成商业业网点，仍仍未满足足到区内内居民生生活的各各种需求求。随着城区规规模的扩扩大，高高新区将将出现中中高消费费的生活活社区，同同时会出出现大型型的商业业物业。玉溪商业物物业的发发展存在在各种利利因素和和不利因因素，玉玉溪商业业物业只只有走规

47、规模化、功功能综合合、特色色经营的的道路，抢抢占市场场先机，才才能稳占占市场份份额。玉溪全市商商业物业业供求量量大幅增增加，全全市商业业物业具具有较大大的市场场空间。中心城区现现时商业业物业的的供应量量较少，但但市场消消化能力力较强，每每年将不不低于50000平方米米的消化化量。全市商业物物业的售售价呈现现上升趋趋势，而而中心城城区的售售价则远远高于其其它区域域。除了项目之之外，玉玉溪商业业物业未未来二三三年内一一手的供供应量较较少。商业物业的的租赁市市场比较较兴旺，居居民的经经商意识识较强，若若有合适适的商业业物业出出现，就就会有许许多的居居民乐意意去经营营。玉溪市主要要商圈情情况分析析红塔

48、商圈主主要由三三个商业业区组成成：南北北大街区区域、小小庙街区区域、新新兴路和和人民路路所形成成的旧城城商业街街区域，由由于商圈圈内业态态齐全、商商品种类类丰富，既既吸引了了区内的的居民购购物消费费，又吸吸引了玉玉溪辖下下县的中中高端消消费群体体前来购购物消费费，成为为一个市市级商圈圈。南北大街商商业区拥拥有百货货商场、超超市、品品牌专卖卖店、餐餐饮店、银银行等多多种业态态，具备备购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、旅旅游等功功能，是是玉溪市市目前唯唯一一个个有百货货商场的的商业区区，同时时亦是目目前玉溪溪地区品品牌数量量最多、整整体档次次最高的的一个商商业区。商商业区内内经营的的商品以以中等偏偏高

49、档次次为主，商商铺经营营情况良良好，常常年可保保持95%以上的的出租率率，首层层商铺的的租金水水平在200300元/平方米.月范围围内。南南北大街街商业区区位于传传统老城城区，可可扩大规规模的难难度较大大，从而而影响区区内商业业物业的的升级，但但短期内内仍将是是玉溪地地区最具具代表性性的商业业区。小庙街商业业区是玉玉溪政府府对传统统商业区区域旧城城改造后后的商业业区，区区内商业业网点以以临街商商铺形式式出现，目目前区内内所经营营的商品品类型以以服装和和电子通通讯器材材为主，由由于有政政策引导导，小庙庙街商业业区将向向电子通通讯器材材专业市市场方向向发展。现现时商业业区内经经营的商商品以中中档偏

50、低低档次为为主，商商铺经营营情况一一般，首首层商铺铺的租金金水平在在5080元/平方米.月范围围内。旧城区商业业街商业业区是传传统的商商业旺区区，一直直是城区区居民购购物、休休闲、餐餐饮的首首选地方方之一，区区内商业业业态丰丰富，商商品种类类齐全，商商业网点点以临街街商铺的的形式出出现。商商业区内内经营的的商品以以中低档档次为主主，商铺铺经营情情况良好好，常年年可保持持95%以上的的出租率率，首层层商铺的的租金水水平在70130元/平方米.月范围围内。以下对三个个商业区区分别进进行分析析：南北大街商商业区现有的商业业物业状状况南北大街商商业区是是指南北北大街沿沿线区域域和凤凰凰路沿线线区域。南

51、北大街是是玉溪中中心城区区一条重重要的商商贸街，全全长约10000米，为为促进南南北大街街商贸业业的发展展，玉溪溪政府于于20003年1月对通通过南北北大街的的车辆实实行管制制：上午午7：00至下午19：00，一切切车辆由由北向南南单向行行驶，机机动车限限速20公里/小时；下午19：00至次日日上午7：00，禁止止一切机机动和非非机动车车通行。南北大街是是玉溪市市区唯一一一条有有百货商商场的商商贸街，具具有多种种业态，集集购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮多种种商业功功能于一一体，同同时又是是玉溪市市区商品品档次最最高的一一条商业业街之一一。凤凰路是玉玉溪市区区东西走走向的城城市主干干道。凤凤凰路两

52、两旁分布布大量的的商业物物业，有有超市、百百货商场场、品牌牌专卖店店、餐饮饮店、银银行等多多种业态态，具备备购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮等商商业功能能，是目目前玉溪溪地区品品牌数量量最多、整整体档次次最高的的一条商商业街。目前，南北北大街共共有3个百货货商场和和142间临街街商铺，其其中临街街商铺的的各种业业态分布布如下：商业类型服装鞋皮具饰品/精品品运动类餐饮类电器/音响响电子通讯银行美容美发其他合计店铺数量70202238227224142相应比例49.300%14.088%1.41%1.41%2.11%5.63%1.41%1.41%4.93%1.41%16.9%100%凤凰路共有有1个专

53、业业电器商商场、2个大型型超市、1个在建建商场和和165间临街街商铺，其其中临街街商铺的的各种业业态分布布如下：商业类型服装鞋皮具饰品/精品品运动类餐饮类电器/音响响化装品银行美容美发其他合计店铺数量4610311421027664165相应比例27.888%6.06%1.82%0.61%8.48%1.21%6.06%1.21%4.24%3.64%38.799%100%在南北大街街商业区区307间街铺铺中，品品牌专卖卖店有102间，所所占比例例达到33.22%，涵盖盖服装、鞋鞋帽、皮皮具/包箱、运运动用品品、餐饮饮等各种种商品类类型，其其中比较较知名的的国内品品牌有杉杉杉西服服、七匹匹狼、以以

54、纯、哈哈森、百百丽、红红蜻蜓、南南极人、李李宁、康康威等；国际品品牌有金金利来、杰杰西、华华伦天奴奴、金盾盾、阿迪迪达斯、耐耐克、恩恩宝、肯肯德基、德德克士等等。南北大街商商业区的的商品以以中等偏偏高档次次为主，其其中玉溪溪商业大大厦二楼楼服装区区经营的的服装全全部是国国产品牌牌，并且且以中老老年人的的服装为为主，而而南北大大街两旁旁街铺所所经营的的服装以以中青年年人为主主，相比比之下，玉玉溪商业业大厦所所经营的的服装价价格要比比街铺的的价格低低，从而而突显百百货商场场的商品品档次稍稍低于临临街商铺铺。整体上，南南北大街街商业区区商户经经营情况况良好，其其中临街街商铺的的经营情情况要比比百货商

55、商场要好好。百货货商场由由于传统统的商场场，规模模过小、硬硬件设备备落后、经经营手法法落后等等因素使使到商场场的经营营情况要要差于临临街商铺铺。消费者特点点玉溪市外来来人口较较少，购购物消费费以本地地消费为为主，非非节假日日期间，南南北大街街商业区区以25岁以下下的市区区年轻女女性消费费者为主主，其中中晚上的的人流量量会比白白天要大大；节假假日期间间，商业业区会吸吸引周边边县城居居民前来来消费，南南北大街街商业区区的消费费群体以以玉溪地地区50岁以下下居民为为主。物业租售情情况南北大街商商业区位位于城区区中心，二二条街道道两旁已已布满商商铺，可可扩充的的机会不不大，商商铺资源源日益珍珍贵，商商

56、铺业主主很少出出售手中中的商铺铺；而整整体上商商铺的经经营情况况良好，经经营者较较少转让让正在经经营的商商铺。以以上两个个原因使使到南北北大街商商业区的的商铺很很少有出出售或出出租现象象。南北大街商商业区的的百货商商场的柜柜台和临临街商铺铺常年可可保持95%以上的的出租率率。根据本司的的实地调调查结果果，南北北大街商商业区的的百货商商店和临临街商铺铺的首层层租金水水平在200300元/平方米.月范围围内。发展前景南北大街商商业区区区内商业业物业面面临升级级，但是是由于位位于传统统老城区区，旧城城改造的的难度很很大，相相当长的的一段时时间内将将会维持持现状，若若不出现现其它区区域有新新型大型型购

57、物中中心带动动区域发发展的情情况，南南北大街街商业区区凭借现现有的优优势，仍仍将是玉玉溪地区区最具代代表性的的商业区区。小庙街商业业区现有的商业业物业状状况小庙街商业业区为小小庙街商商贸城和和棋阳路路所围合合的区域域。玉溪中心城城区小庙庙街片区区旧城改改造，是是玉溪有有史以来来第一次次大规模模的城市市改造，小小庙街商商贸城总总建筑面面积39,8600平方米米，其中中住宅、办办公面积积29,4744平方米米；商业业面积10,3866平方米米。小庙庙街首层层为商铺铺，二层层以上为为住宅或或办公室室，首层层有261个商铺铺。（资资料来源源：玉溪溪日报）红塔区政府府当初的的设想是是将商贸贸城创办办成为

58、中中心城区区一流的的商贸城城,将商贸城城所经营营的商品品定位为为一楼铺铺面经营营高、中中档精品品服装和和精品皮皮鞋、古古董、字字画等；二楼为为文化茶茶室、啤啤酒城、写写字楼等等。但是是由于当当时商贸贸城经营营结构单单一，且且多是自自发式经经营，更更有许多多铺面由由于人为为炒高而而无法顺顺利出租租，造成成商贸城城内生意意清淡的的局面。基基于这个个原因，红红塔区政政府于20003年12月决定定将人民民路下段段、珊瑚瑚路及彩彩虹桥等等片区从从事通讯讯器材（手手机）经经营和修修理的门门店，统统一搬迁迁至小庙庙街商贸贸城内集集中规范范经营。到到目前为为止，已已有109户电子子通讯产产品商家家进驻小小庙街

59、商商贸城。（资料来源：玉溪日报）由于有政府府的行为为，小庙庙街商业业区进行行了重新新的定位位，不单单有购物物、娱乐乐、休闲闲、餐饮饮功能，还还具有旅旅游功能能。目前，小庙庙街商贸贸城所占占比重最最大的商商品类型型是服装装和电子子通讯器器材，由由于电子子通讯器器材的经经营有政政策引导导，分析析电子通通讯器材材所占的的比例对对项目经经营的启启发意义义不大，所所以对小小庙街商商业区各各种商品品类型进进行分析析时将电电子通讯讯器材排排除在外外。小庙街商业业区经营营的商品品类型如如下：商业业态服装鞋皮具饰品/精品化装品运动类餐饮类其他合计店铺数量313162332776相应比例40.799%3.95%1

60、.32%7.89%2.63%3.95%3.95%35.533%100%从上表可知知，在76个商铺铺中有31个商铺铺经营服服装，所所占比例例远远超超过其它它类型的的商品。相对其它两两个商业业区，小小庙街的的品牌专专卖店数数量最少少，只有有18个，所所占的比比例为23.68%，品牌牌专卖店店主要有有凯莎、蔓蔓妮诗菲菲、葛来来娣、天天意、佐佐丹奴、安安真美、宇宇宙女孩孩等品牌牌，商品品价格以以中档偏偏低为主主。小庙街商业业区内最最早进场场的商家家为经营营服装等等商户，小小庙街重重新定位位后，吸吸引了许许多的经经营电子子通讯器器材商户户进场经经营，服服装与电电子通讯讯器材类类的商品品类型截截然不同同，