物业管理条例(DOC 51)

1、物业管理条条例第一章总总则第一条为了规规范物业业管理活活动，维维护物业业管理各各方的合合法权益益，营造造良好的的居住和和工作环环境，促促进和谐谐社区建建设，根根据中中华人民民共和国国物权法法、国国务院物物业管理理条例等等法律、行行政法规规，结合合本省实实际，制制定本条条例。第二条本本条例适适用于本本省行政政区域内内物业的的使用、维维护、服服务及其其监督管管理活动动。 本条例所称称物业管管理，是是指业主主通过选选聘物业业服务企企业或者者业主自自行对物物业管理理区域内内的建筑筑物、构构筑物及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护环境境卫生和和相关秩秩序的活活动。第三条

2、县县级以上上地方人人民政府府应当将将物业服服务纳入入现代服服务业发发展规划划、社区区建设和和社区管管理体系系，制定定、落实实扶持政政策，减减轻物业业服务企企业负担担；建立立和完善善专业化化、社会会化、市市场化的的物业管管理机制制，鼓励励采用新新技术、新新方法，提提高物业业管理和和服务水水平。街道办事处处（乡镇镇人民政政府）具具体负责责本辖区区内物业业管理工工作的指指导、协协助和监监督，协协调物业业管理与与社区管管理、社社区服务务的关系系，协调调建设单单位与前前期物业业服务企企业、业业主与物物业服务务企业的的关系。社社区居（村村）民委委员会应应当予以以协助和和配合。第四条县县级以上上地方人人民政

3、府府住房和和城乡建建设或者者房产行行政主管管部门（以以下简称称物业管管理行政政主管部部门）负负责本行行政区域域内物业业管理活活动的监监督管理理工作。县级以上地地方人民民政府其其他有关关部门，按按照各自自职责，负负责物业业管理活活动的有有关监督督管理工工作。第五条县县级以上上地方人人民政府府物业管管理行政政主管部部门应当当加强对对街道办办事处（乡乡镇人民民政府）物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业服服务中取取得显著著成绩或或者获得得省级以以上物业业管理荣荣誉称号号的物业业服务企企业，县县级以上上地方人人民政府府物业管管理行政政主管部

4、部门应当当给予表表彰、奖奖励。 第六条物物业服务务行业协协会应当当加强行行业自律律管理，规规范从业业行为，促促进诚信信经营，加加强物业业服务企企业从业业人员培培训，提提高物业业服务水水平，维维护物业业服务企企业的合合法权益益。第二章 物业业管理区区域第七条物物业管理理区域的的划分以以有利于于实施物物业管理理为原则则，综合合考虑规规划条件件、建筑筑物规模模、共用用设施设设备、业业主人数数、自然然界限、社社区布局局、社区区建设等等因素确确定。规划行政主主管部门门在审查查住宅建建设工程程设计方方案时，应应当听取取物业所所在地的的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门对物业业管理区区域划分分的意见

5、见。建设单位应应当根据据物业建建设用地地规划许许可证确确定的红红线图范范围，结结合物业业的共用用设施设设备、社社区建设设等因素素划定物物业管理理区域。物物业的配配套设施施设备共共用的，应应当划定定为一个个物业管管理区域域；配套套设施设设备能够够分割、独独立使用用的，可可以划定定为不同同的物业业管理区区域。第八条新新建物业业出售前前，建设设单位应应当将划划定的物物业管理理区域向向物业所所在地的的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门备案，并并将经备备案的物物业管理理区域在在商品房房买卖合合同中明明示。已划定物业业管理区区域并实实施物业业管理但但尚未向向物业管管理行政政主管部部门备案案的，由由

6、物业服服务企业业向物业业所在地地的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门备案。已投入使用用但尚未未划分物物业管理理区域的的，由县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门会会同街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）征征求相关关业主意意见后确确定物业业管理区区域。第九条县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门应应当建立立物业管管理区域域档案。 物物业管理理区域档档案应当当载明物物业管理理区域的的地理位位置、四四至界限限、建筑筑物总面面积、专专有部分分数量、业业主共有有部分主主要情况况、建设设单位以以及其他他需要载载明的事事项。第三章业业主、业业主大会会与业主主委员会会第十条房房屋的所所有权人人为

7、业主主。业主应当依依照法律律、法规规和管理理规约行行使权利利，自觉觉履行法法定和约约定的义义务。第十一条一个物物业管理理区域成成立一个个业主大大会。业主大会由由物业管管理区域域内全体体业主组组成。物物业管理理区域内内业主人人数较少少且经全全体业主主一致同同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会的职责责。第十二条业主户户数超过过三百户户的，可可以成立立业主代代表大会会，履行行业主大大会的职职责。第十三条符合下下列条件件之一的的，应当当召开首首次业主主大会或或者业主主代表大大会（以以下统称称业主大大会）会会议：（一）物物业管理理区域内内房屋出出售并交交付使

8、用用的建筑筑面积达达到百分分之五十十以上的的；（二）物物业管理理区域内内业主已已入住户户数的比比例达到到百分之之五十以以上的。第十四条物业管管理区域域内已交交付的专专有部分分面积超超过建筑筑物总面面积百分分之五十十时，建建设单位位应当按按照物业业所在地地的街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）的的要求，报报送下列列筹备首首次业主主大会会会议所需需的文件件资料：（一）物业业管理区区域证明明；（二）房屋屋及建筑筑物面积积清册；（三）业主主名册；（四）建筑筑规划总总平面图图；（五）交交付使用用共用设设施设备备的证明明；（六）物物业服务务用房配配置证明明；（七）其其他有关关的文件件资料。 第十五条符合成立

9、业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首首次业主主大会会会议所需需费用由由建设单单位承担担。第十六条首次业业主大会会筹备组组由业主主、建设设单位、街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）、社社区居（村村）民委委员会等等派员组组成。筹筹备组中中的业主主成员由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府）组组织业主主推荐产产生。筹备组人数数应当为为五至十十一人的的单数，其其中业主主成员应应当不少少于筹备备组人数数的百分分之六十十。筹备备组组长长由街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）指指定人员员担任。

10、筹备组应当当自成立立之日起起七日内内，将成成员名单单在物业业管理区区域内显显著位置置进行公公示。业业主对筹筹备组成成员有异异议的，由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府）协协调解决决。第十七条首次业业主大会会筹备组组履行下下列职责责：（一）确定定首次业业主大会会会议召召开的时时间、地地点和内内容；（二）拟订订管理规规约、业业主大会会议事规规则、业业主委员员会工作作规则草草案；（三）确认认业主身身份，确确定业主主在首次次业主大大会会议议上的投投票权数数；（四）提出出首届业业主委员员会委员员候选人人条件、名名单和选选举办法法；（五）依法法确定首首次业主主大会会会议表决决规则；（六）召开开首次业业主大会

11、会会议的的其他准准备工作作。对前款规定定的内容容，筹备备组应当当在首次次业主大大会会议议召开十十五日前前，在物物业管理理区域内内显著位位置公告告，并书书面通知知全体业业主。业业主对业业主身份份和投票票权数等等提出异异议的，筹筹备组应应当予以以复核并并告知异异议人复复核结果果。筹备组应当当自成立立之日起起九十日日内组织织召开首首次业主主大会会会议。第十八条业主大大会会议议分为定定期会议议和临时时会议。业主大会定定期会议议应当按按照业主主大会议议事规则则的规定定召开。经经专有部部分占建建筑物总总面积百百分之二二十以上上且占总总人数百百分之二二十以上上的业主主提议，业业主委员员会应当当组织召召开业主

12、主大会临临时会议议。第十九条召开业业主大会会会议，应应当于会会议召开开十五日日前通知知全体业业主。召召开住宅宅小区的的业主大大会会议议，应当当同时告告知社区区居（村村）民委委员会。业业主委员员会应当当做好业业主大会会会议记记录，并并妥善保保存。第二十条业主可可以委托托他人参参加业主主大会会会议。业业主委托托家庭成成员以外外的人参参加业主主大会会会议的，应应当出具具书面委委托书，载载明委托托事项、委委托权限限及期限限。第二十一条条业主主委员会会由业主主大会会会议选举举产生。业业主委员员会委员员应当由由热心公公益事业业、责任任心强、具具有一定定组织能能力的业业主担任任。业主主有损坏坏房屋承承重结构

13、构、违法法搭建、破破坏房屋屋外貌、擅擅自改变变物业使使用性质质、无故故欠交物物业服务务费或者者专项维维修资金金、违法法出租房房屋等违违反法律律、法规规和管理理规约的的情形且且未改正正的，不不得担任任业主委委员会委委员；担担任业主主委员会会委员后后出现上上述情形形的，应应当按照照业主大大会确定定的规则则予以罢罢免。业主委员会会由五至至十一人人的单数数委员组组成，每每届任期期三至五五年，委委员可以以连选连连任，具具体人数数、任期期由业主主大会议议事规则则确定。业业主委员员会主任任、副主主任在业业主委员员会委员员中推选选产生。业主委员会会是否实实行差额额选举以以及实行行差额选选举的差差额比例例由业主

14、主大会议议事规则则确定。业主委员会会实行差差额选举举的，未未当选业业主委员员会委员员且得票票数达到到法定票票数的候候选人，可可以按照照得票顺顺序当选选业主委委员会候候补委员员，并在在业主委委员会委委员出缺缺时依次次递补。候候补委员员人数由由业主大大会议事事规则确确定，但但最多不不得超过过业主委委员会委委员总数数的百分分之五十十。候补补委员可可以列席席业主委委员会会会议，不不具有表表决权。第二十二条条业主主委员会会应当自自选举产产生之日日起三十十日内，持持下列材材料向物物业所在在地的县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门和和街道办办事处（乡乡镇人民民政府）备备案：（一）业主主委员会会备案申申

15、请书；（二）业主主委员会会委员名名单；（三）业主主大会议议事规则则和管理理规约；（四）业主主大会会会议记录录；（五）其他他应当提提供的材材料。第二十三条条依法法成立的的业主委委员会，以以其选举举产生之之日为成成立日期期。业主大会议议事规则则和管理理规约自自业主大大会审议议通过之之日起生生效。第二十四条条业主主大会、业业主委员员会应当当依法履履行职责责，不得得作出与与物业管管理无关关的决定定，不得得从事与与物业管管理无关关的活动动。业主大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法法律、法法规的，县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门应应当责令令其限期期改正或或者撤销销其决定定，并通通告全体体业主

16、。业主委员会会不能正正常开展展工作的的，物业业所在地地的街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当组织织召开业业主大会会临时会会议对业业主委员员会进行行调整。第二十五条条业主主大会和和业主委委员会日日常工作作经费由由全体业业主承担担，可以以从物业业共有部部分、共共用设施施设备经经营收益益中列支支，也可可以由全全体业主主分摊。经费的筹集集、管理理和使用用以及业业主委员员会委员员的工作作补贴由由业主大大会议事事规则具具体规定定。业主主委员会会应当每每半年在在物业管管理区域域内显著著位置公公告经费费收支情情况，接接受业主主的监督督。第二十六条条业主主大会、业业主委员员会应当当积极配配合有关关主管部部门

17、，与与社区居居（村）民民委员会会相互协协作，共共同做好好物业管管理区域域内与物物业管理理有关的的社会管管理工作作。在物业管理理区域内内，业主主大会、业业主委员员会应当当积极配配合社区区居（村村）民委委员会依依法履行行自治管管理职责责，支持持社区居居（村）民民委员会会开展工工作，并并接受其其指导和和监督。社社区居（村村）民委委员会应应当支持持业主大大会、业业主委员员会开展展工作。住宅小区的的业主大大会、业业主委员员会作出出的决定定，应当当书面告告知社区区居（村村）民委委员会。第二十七条条不具具备成立立业主大大会条件件，或者者具备成成立条件件但未成成立业主主大会的的住宅小小区，经经物业所所在地的的

18、县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门或者街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）指指导后仍仍不能成成立的，可可以由街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）、社社区居（村村）民委委员会、社社区服务务机构、建建设单位位、业主主代表等等组成所所在物业业管理区区域内的的物业管管理委员员会，代代行业主主大会和和业主委委员会职职责。物业管理委委员会的的人员组组成，应应当在所所在物业业管理区区域内显显著位置置公示。第二十八条条同一一物业管管理区域域内有两两幢以上上房屋的的，可以以以幢、单单元为单单位成立立业主小小组。业业主小组组由该幢幢、单元元的全体体业主组组成。业主小组应应当履行行下列职职责：（一）推选选业主代

19、代表出席席业主大大会会议议；（二）决定定本幢、单单元范围围内住宅宅共用部部分、共共用设施施设备的的维修、养养护、更更新和改改造；（三）决定定本小组组范围内内的其他他事项。业主小组议议事由该该业主小小组产生生的业主主代表主主持。业业主小组组履行职职责时不不得违反反业主大大会或者者业主大大会授权权的业主主委员会会作出的的决定。业业主小组组履行职职责的程程序，参参照本物物业管理理区域业业主大会会议事规规则执行行。第二十九条条街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当建立立物业管管理矛盾盾投诉调调解、协协调物业业应急维维修服务务等社区区服务机机构，完完善社区区公共服服务体系系，为业业主提供供基本服服务。

20、第三十条街道办办事处（乡乡镇人民民政府）应应当建立立由社区区居（村村）民委委员会、公公安派出出所、业业主委员员会、物物业服务务企业等等参加的的联席会会议制度度，协调调处理物物业管理理重大事事宜。第四章前前期物业业管理第三十一条条新建建住宅物物业实行行前期物物业管理理。在业主、业业主大会会选聘物物业服务务企业之之前，前前期物业业管理由由建设单单位负责责。建设设单位应应当与选选聘的物物业服务务企业签签订书面面的前期期物业服服务合同同。前期物业服服务合同同可以约约定期限限；期限限未满，业业主委员员会与物物业服务务企业签签订的物物业服务务合同生生效的，前前期物业业服务合合同终止止。第三十二条条住宅宅物

21、业的的建设单单位，应应当通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业服服务企业业。投标人少于于三个或或者住宅宅规模建建筑面积积小于三三万平方方米的，经经物业所所在地的的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门批准，可可以采用用协议方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业。建建设单位位应当提提供前期期物业管管理开办办费，用用于购买买物业办办公设备备等固定定资产。所所购资产产归全体体业主所所有，由由物业服服务企业业使用。第三十三条条建设设单位与与物业买买受人签签订的买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同约定的的内容，或或者同时时签订前前期物业业服务委委托协议议，对前前期物业业服

22、务的的内容予予以约定定。第三十四条条前期期物业服服务费用用由物业业买受人人按照房房屋买卖卖合同约约定的标标准承担担，房屋屋买卖合合同未约约定的，由由建设单单位承担担。已竣竣工但尚尚未售出出或者尚尚未交付付物业买买受人的的物业，物物业服务务费用由由建设单单位全额额承担。第三十五条条新建建住宅物物业管理理区域内内，建设设单位应应当按照照不低于于地上地地下总建建筑面积积千分之之四的比比例配置置物业服服务用房房，低于于一百平平方米的的按照一一百平方方米配置置，并无无偿移交交。其中中，用于于业主委委员会议议事活动动用房的的，应当当按照配配置物业业服务用用房的比比例合理理确定，一一般按照照建筑面面积二十十

23、至四十十平方米米配置。集中建设的的保障性性住房还还应当按按照不低低于总建建筑面积积千分之之三增加加配置物物业服务务经营性性用房，收收益用于于弥补物物业服务务费不足足。配置物业服服务用房房、业主主委员会会议事活活动用房房、物业业服务经经营性用用房的具具体标准准，由设设区的市市人民政政府制定定。第三十六条条物业业服务用用房应当当是地面面以上的的房屋，由由建设单单位装修修，具备备独立、正正常使用用功能，相相对集中中安排在在住宅小小区中心心区域或或者住宅宅小区出出入口附附近。物物业服务务用房设设置在住住宅楼内内的，应应当具有有独立的的通道。物业服务用用房不计计入分摊摊公用建建筑面积积，其所所有权属属于

24、全体体业主。建建设单位位在申请请办理房房屋所有有权初始始登记时时，应当当注明物物业服务务用房并并申请登登记。物业服务用用房不得得买卖和和抵押。第三十七条条新建建住宅物物业管理理区域内内的供水水、供电电、供气气、供热热等终端端用户的的分户计计量表或或者终端端用户入入户端口口以外的的专业经经营设施施设备，应应当符合合国家技技术标准准和专业业技术规规范。建设单位在在组织竣竣工验收收时，应应当通知知供水、供供电、供供气、供供热等专专业经营营单位参参加；在在竣工验验收合格格后，应应当将住住宅物业业管理区区域内专专业经营营设施设设备移交交给专业业经营单单位负责责管理。专专业经营营单位应应当接收收并承担担维

25、修、养养护和更更新的责责任，有有关费用用由专业业经营单单位承担担，但二二次供水水设施的的费用承承担，按按照江江苏省城城乡供水水管理条条例有有关规定定执行。本条例实施施前建设设的住宅宅小区内内的专业业经营设设施设备备，业主主大会决决定移交交给专业业经营单单位管理理的，专专业经营营单位应应当接收收。具体体实施办办法由设设区的市市人民政政府制定定。专业经营设设施设备备包括变变（配）电电、二次次供水、燃燃气调压压、供热热等设施施设备及及相关管管线。第三十八条条前期期物业服服务企业业应当向向业主提提供物业业服务手手册，并并可以接接受建设设单位的的委托，协协助建设设单位办办理住宅宅物业交交付的有有关具体体

26、事宜。第三十九条条建设设单位应应当按照照国家有有关规定定和房屋屋买卖合合同的约约定，交交付权属属明确、资资料完整整、质量量合格、功功能完备备、配套套齐全的的物业。新建住宅小小区应当当具备以以下条件件：（一）建设设工程竣竣工验收收合格，取取得规划划、公安安、消防防、环境境保护、民民防等主主管部门门出具的的认可或或者准许许使用文文件，并并经建设设行政主主管部门门备案；（二）供水水、排水水、供电电、供气气、供热热、通信信、公共共照明、有有线电视视等市政政公用设设施设备备按照规规划设计计要求建建成，供供水、供供电、供供气、供供热已安安装独立立的经检检定合格格的计量量表具；（三）教育育、邮政政、医疗疗卫

27、生、文文化、体体育、环环境卫生生、社区区服务以以及人民民防空等等公共服服务设施施已按照照规划设设计要求求建成；（四）道路路、绿地地和物业业服务用用房等公公共配套套设施按按照规划划设计要要求建成成，并满满足使用用功能要要求；（五）电梯梯、二次次供水、高高压供电电、消防防设施、压压力容器器、监控控安防等等共用设设施设备备依法取取得使用用合格证证书；（六）物业业使用、维维护和管管理的相相关资料料完整齐齐全；（七）法律律、法规规规定的的其他条条件。第四十条物业服服务企业业承接物物业时，应应当对物物业共用用部分、共共用设施施设备进进行查验验。物业业承接查查验应当当遵循诚诚实信用用、客观观公正、权权责分明

28、明以及保保护业主主共同财财产的原原则。现场查验物物业二十十日前，建建设单位位应当向向物业服服务企业业移交下下列资料料：（一）竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等竣工验验收资料料；（二）设施施设备的的安装、使使用和维维护、保保养等技技术资料料；（三）物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件；（四）物业业管理所所必需的的其他资资料。未能全部移移交前款款所列资资料的，建建设单位位应当列列出未移移交资料料的详细细清单并并书面承承诺补交交的具体体时限。第四十一条条物业业服务企企业应当当自物业业交接后后三十日日内，持持下列文文件向物物业所在

29、在地的县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门办办理备案案手续：（一）前期期物业服服务合同同；（二）临时时管理规规约；（三）物业业承接查查验协议议；（四）建设设单位移移交资料料清单；（五）查验验记录；（六）交接接记录；（七）其他他与承接接查验有有关的文文件。物业服务企企业应当当在备案案后将物物业承接接查验情情况，在在物业管管理区域域内显著著位置公公告。第四十二条条物业业服务企企业应当当将承接接查验有有关的文文件、资资料和记记录建立立档案，并并妥善保保管。物业承接查查验档案案属于全全体业主主所有。前前期物业业服务合合同终止止，业主主大会选选聘新的的物业服服务企业业的，被被解聘的的物业服服务企业

30、业应当在在前期物物业服务务合同终终止之日日起十日日内，在在业主委委员会的的监督确确认下，向向被选聘聘的物业业服务企企业移交交物业承承接查验验档案，或或者向业业主委员员会移交交。第五章 物业业服务第四十三条条从事事物业服服务的企企业应当当具有独独立的法法人资格格，依法法取得物物业服务务企业资资质。从事物业服服务的专专业管理理人员应应当按照照国家有有关规定定取得职职业资格格证书。第四十四条条业主主委员会会应当与与业主大大会选聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同。物业服务企企业应当当自物业业服务合合同签订订之日起起三十日日内，将将物业服服务合同同报物业业所在地地的县（市市、区）物物业管理理行

31、政主主管部门门、街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）备备案。第四十五条条物业业服务企企业可以以将物业业管理区区域内的的专项服服务业务务委托给给专业性性服务企企业，但但不得将将该区域域内的全全部物业业服务委委托给他他人。电梯、消防防、监控控安防等等涉及人人身、财财产安全全以及其其他有特特定要求求的设施施设备，物物业服务务企业应应当委托托专业机机构进行行维修和和养护。第四十六条条物业业服务企企业应当当按照物物业服务务合同指指派项目目负责人人。更换换项目负负责人的的，应当当及时告告知业主主并在物物业管理理区域内内显著位位置进行行公示。业主委员会会经征求求业主意意见，可可以要求求物业服服务企业业更换项项

32、目负责责人；要要求更换换项目负负责人的的，物业业服务企企业应当当及时更更换，并并在物业业管理区区域内显显著位置置进行公公示。第四十七条条物业业服务企企业应当当按照物物业服务务合同中中关于安安全防范范的约定定，落实实安全防防范措施施，做好好物业管管理区域域内的安安全防范范工作。物物业服务务企业未未履行物物业服务务合同义义务或者者履行合合同义务务不符合合约定，导导致业主主人身、财财产受到到损害的的，应当当依法承承担相应应的法律律责任。物业管理区区域内发发生安全全事故等等突发事事件时，物物业服务务企业应应当采取取应急措措施，及及时向有有关主管管部门报报告，并并协助做做好救助助工作。业主、物业业使用人

33、人对人身身、财产产安全有有特殊保保护要求求的，由由业主、物物业使用用人与物物业服务务企业另另行约定定。第四十八条条业主主应当根根据物业业服务合合同的约约定交纳纳物业服服务费用用。业主主与物业业使用人人约定由由物业使使用人交交纳物业业服务费费用的，从从其约定定，业主主负连带带交纳责责任。物业所有权权发生转转移时，业业主应当当与物业业服务企企业结清清物业服服务费用用。第四十九条条物业业服务收收费应当当区分不不同物业业的性质质和特点点，遵循循合理、公公开、服服务质量量和价格格相符的的原则确确定，实实行政府府指导价价和市场场调节价价。普通通住宅的的前期物物业服务务收费实实行政府府指导价价，业主主大会成

34、成立后，物物业服务务收费是是否实行行政府指指导价由由业主大大会决定定；非普普通住宅宅和非住住宅、满满足部分分业主需需要或者者接受业业主委托托开展的的特约服服务等其其他物业业服务收收费，实实行市场场调节价价。具体体物业服服务收费费标准，由由当事人人在物业业服务合合同中约约定。实行政府指指导价的的，价格格行政主主管部门门应当会会同物业业管理行行政主管管部门，综综合考虑虑物业服服务平均均成本、最最低工资资标准调调整幅度度以及消消费物价价指数变变动情况况，制定定物业服服务等级级标准以以及相应应的基准准价与浮浮动幅度度，并向向社会公公布。价价格行政政主管部部门应当当每三年年内对物物业服务务等级标标准以及

35、及相应的的基准价价与浮动动幅度进进行评估估，并根根据评估估结果适适时调整整。物业服务企企业为业业主或者者物业使使用人提提供物业业服务合合同约定定以外的的专项服服务的，其其收费标标准可以以由双方方另行约约定。第五十条物业服服务收费费可以采采取包干干制或者者酬金制制等方式式，具体体收费方方式由物物业服务务合同约约定。实实行酬金金制收费费方式的的，物业业服务企企业应当当按照规规定对物物业服务务各项资资金的收收支建立立台账，并并接受业业主委员员会的核核查。第五十一条条物业业服务收收费应当当明码标标价，物物业服务务企业应应当在物物业管理理区域内内显著位位置，将将服务内内容、服服务标准准、收费费项目、收收

36、费标准准等有关关情况如如实公示示。物业服务企企业应当当按照物物业服务务合同的的约定定定期将物物业服务务费用和和经营设设施收益益收支情情况、公公共水电电费分摊摊情况如如实公示示。物业服务企企业可以以根据物物业服务务合同预预收物业业服务费费用，但但是预收收物业服服务费用用的期限限最长不不得超过过一年。第五十二条条物业业服务企企业应当当定期公公布共用用场地、共共用设施施设备产产生的供供水、供供电、供供气、供供热的用用量、单单价、金金额，并并按照实实际费用用和物业业服务合合同约定定的方式式由全体体业主分分摊。没没有约定定或者约约定不明明确的，按按照业主主专有部部分占建建筑物总总面积的的比例分分摊。业主

37、或者业业主委员员会对公公布的共共用场地地、共用用设施设设备产生生的供水水、供电电、供气气、供热热费用的的分摊情情况提出出异议的的，物业业服务企企业应当当答复。第五十三条条物业业管理区区域内，供供水、供供电、供供气、供供热等专专业经营营单位应应当按照照最终用用户使用用的计量量器具显显示的量量值向最最终用户户收取费费用，不不得转嫁嫁户外管管线或者者其他设设施的能能源损耗耗和损失失。最终终用户是是指接受受供水、供供电、供供气、供供热等服服务的最最终分户户业主或或者实际际使用人人。物业服务企企业接受受专业经经营单位位委托代代收费用用的，不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用，但但可以根根据约定定向专

38、业业经营单单位收取取报酬。第五十四条条物业业服务企企业享受受国家和和省有关关现代服服务业规规定的税税收优惠惠政策。物物业服务务企业代代收代征征的各类类费用，不不计征营营业税和和企业所所得税。住宅小区内内共用设设施设备备维护管管理、保保洁、绿绿化等物物业服务务过程中中的用水水、用电电、用气气价格按按照当地地居民使使用价格格的标准准执行，但但洗车、餐餐饮等经经营性用用水、用用电、用用气除外外。第五十五条条物业业服务合合同期限限届满三三个月前前，业主主委员会会应当组组织召开开业主大大会会议议，决定定选聘或或者续聘聘物业服服务企业业，将决决定书面面告知物物业服务务企业、物物业所在在地的县县（市、区区）

39、物业业管理行行政主管管部门和和街道办办事处（乡乡镇人民民政府），并并在物业业管理区区域显著著位置公公告。物业服务企企业决定定不再续续签物业业服务合合同的，应应当在物物业服务务合同期期限届满满三个月月前书面面告知业业主委员员会、物物业所在在地的县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门和和街道办办事处（乡乡镇人民民政府），并并在物业业管理区区域内显显著位置置公告。业主大会决决定续聘聘的，业业主委员员会应当当在物业业服务合合同期限限届满一一个月前前与物业业服务企企业续签签物业服服务合同同。第五十六条条业主主大会决决定解聘聘物业服服务企业业的，被被解聘的的物业服服务企业业应当按按照规定定办理移移交手

40、续续。被解解聘的物物业服务务企业在在办理交交接至撤撤出物业业管理区区域前的的期间内内，应当当维持正正常的物物业管理理秩序，但但物业服服务合同同另有约约定的除除外。业主大会决决定选聘聘新的物物业服务务企业的的，被解解聘的物物业服务务企业应应当在物物业服务务合同终终止之日日起十五五日内，退退出物业业管理区区域，并并向业主主委员会会或者在在业主委委员会的的监督确确认下与与被选聘聘的物业业服务企企业履行行下列交交接义务务：（一）移交交占用的的物业共共用部分分、由前前期物业业管理开开办费购购买的物物业办公公设备等等固定资资产；（二）移交交本条例例第四十十条第二二款规定定的相关关资料；（三）移交交物业服服

41、务期间间形成的的物业和和设施设设备使用用、维护护、保养养、定期期检验等等技术资资料，运运行、维维护、保保养记录录；（四）结清清预收、代代收和预预付、代代付的有有关费用用；（五）法律律、法规规规定和和物业服服务合同同约定的的其他事事项。物业服务合合同期限限届满，业业主大会会未作出出选聘或或者续聘聘决定，物物业服务务企业按按照原合合同约定定继续提提供服务务的，原原合同权权利义务务对双方方具有约约束力。在在原合同同权利义义务延续续期间，任任何一方方当事人人提出终终止合同同的，应应当提前前三个月月书面告告知另一一方当事事人和物物业所在在地的县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门、街街道办事事处（乡

42、乡镇人民民政府），并并在物业业管理区区域内显显著位置置公告。第五十七条条物业业所在地地的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门、街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当加强强对物业业服务企企业交接接工作的的监管。被解聘的物物业服务务企业拒拒不撤出出物业管管理区域域的，物物业所在在地的县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门应应当责令令其限期期撤出，业业主委员员会可以以依法提提起诉讼讼或者申申请仲裁裁。第五十八条条物业业管理行行政主管管部门应应当根据据物业服服务企业业基本状状况、履履行物业业服务合合同、投投诉处理理和日常常检查等等情况，建建立物业业服务企企业及其其项目负负责人信信用档案案，

43、并向向社会公公开。第第五十九九条单单体物业业或者规规模较小小的物业业，经业业主或者者业主大大会决定定，在物物业所在在地的街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）的的监督指指导下，业业主可以以对物业业实施自自行管理理。业主自行管管理的，应应当对下下列事项项作出决决定：（一）自行行管理的的执行机机构、管管理人；（二）自行行管理的的内容、标标准、费费用和期期限；（三）聘请请专业机机构的方方案；（四）其他他有关自自行管理理的内容容。电梯、消防防、监控控安防等等涉及人人身、财财产安全全以及其其他有特特定要求求的设施施设备，应应当委托托专业机机构进行行维修和和养护。第六章 物业的的使用和和维护 第六六十条业主、

44、物物业使用用人对物物业的使使用与维维护，应应当遵守守法律、法法规、管管理规约约的规定定及业主主大会的的决定，不不得损害害公共利益和他他人合法法权益。第六十一条条物业业管理区区域内按按照规划划建设的的公共建建筑和共共用设施施，不得得擅自改改变用途途。平时开发利利用人民民防空工工程设施施，不得得影响其其战时防防空效能能和应急急避难功功能。第六十二条条物业业管理区区域内规规划用于于停放汽汽车的车车位、车车库，建建设单位位应当首首先满足足本区域域内业主主的停车车需要，其其归属由由当事人人通过出出售、附附赠或者者出租等等方式约约定。建设单位办办理商品品房房屋屋预销售售登记后后出售或或者附赠赠的车位位、车

45、库库，应当当明示并并在物业业管理区区域内显显著位置置公示拟拟出售车车位、车车库的产产权证明明文件和和出售价价格。拟拟出售车车位、车车库数量量少于本本区域要要求购买买车位、车车库业主主的房屋屋套数时时，应当当通过抽抽签等公公平方式式确定，每每户业主主只能购购买一个个车位或或者车库库。建设单位未未出售或或者未附附赠的车车位、车车库，应应当优先先出租给给本区域域内业主主，租金金按照价价格行政政主管部部门核定定的标准准执行；业主要要求承租租车位、车车库的，建建设单位位不得只只售不租租。拟出出租车位位、车库库数量少少于本区区域要求求承租车车位、车车库业主主的房屋屋套数时时，应当当通过抽抽签等公公平方式式

46、确定给给未购买买或者未未受赠车车位、车车库的业业主，每每户业主主只能承承租一个个车位或或者车库库。在首先满足足本物业业管理区区域内业业主的购购买和承承租需要要后还有有多余车车位、车车库的，可可以出租租给本物物业管理理区域外外的使用用人，但但租赁期期限不得得超过六六个月。第六十三条条占用用业主共共有的道道路或者者其他场场地用于于停放汽汽车的车车位、车车库，由由业主大大会或者者业主大大会授权权的业主主委员会会决定使使用。物业管理区区域内划划定车位位、停放放车辆，不不得占用用、堵塞塞、封闭闭疏散通通道、安安全出口口、消防防车通道道，不得得影响其其他车辆辆和行人人的正常常通行。第六十四条条在物物业管理

47、理区域内内公共、共共用车库库、道路路、场地地停放汽汽车的，应应当根据据业主大大会或者者业主大大会授权权的业主主委员会会决定交交纳汽车车停放费费。物业服务务企业可可以根据据物业服服务合同同收取汽汽车停放放费。汽汽车停放放费的具具体标准准，由价价格行政政主管部部门会同同物业管管理行政政主管部部门制定定并公布布。物业服务企企业应当当将汽车车停放费费单独列列账，独独立核算算。业主主委员会会应当对对汽车停停放费的的收支情情况进行行监督，并并向业主主大会报报告。业主对汽车车停放有有保管要要求的，应应当与物物业服务务企业另另行签订订保管服服务合同同。第六十五条条业主主大会成成立前，需需要占用用业主共共有的道

48、道路或者者其他场场地停放放汽车的的，应当当在前期期物业服服务合同同中约定定。物业业服务企企业应当当将汽车车停放费费单独列列账，所所得收益益的百分分之七十十纳入住住宅专项项维修资资金，其其余部分分可以用用于补贴贴物业服服务费。业主大会成成立后，需需要占用用业主共共有的道道路或者者其他场场地用于于停放汽汽车，以以及利用用业主共共有部分分、共用用设施从从事广告告等经营营性活动动的，物物业服务务企业应应当提请请业主大大会或者者业主大大会授权权的业主主委员会会决定后后，依法法办理有有关手续续并公示示。利用用业主共共有部分分、共用用设施从从事广告告等经营营性活动动的，还还应当经经有利害害关系的的业主同同意

49、。收收益按照照业主大大会或者者业主大大会授权权的业主主委员会会决定、物物业服务务合同约约定使用用；没有有决定或或者约定定的，按按照前款款规定使使用。第六十六条条物业业管理区区域内依依法配建建的人民民防空工工程，应应当按照照设计文文件在实实地标注注。物业管理区区域内依依法配建建的人民民防空工工程平时时用作停停车位的的，应当当向全体体业主开开放，出出租的租租赁期限限不得超超过三年年，不得得将停车车位出售售、附赠赠。人民防空工工程平时时用作停停车位收收取的汽汽车停放放费、租租金，应应当依照照有关规规定，用用于该人人民防空空工程设设施的维维护管理理和停车车管理的的必要支支出，有有剩余费费用的按按照本条

50、条例第六六十五条条第一款款规定使使用。管管理办法法和具体体收费标标准由省省价格行行政主管管部门会会同物业业管理、民民防等行行政主管管部门制制定并公公布。第六十七条条物业业管理区区域内禁禁止下列列行为：（一）擅自自改变物物业的规规划用途途；（二）损坏坏或者擅擅自变动动房屋承承重结构构、主体体结构；（三）违法法搭建建建筑物、构构筑物；（四）损坏坏或者擅擅自占用用、改建建物业共共用部分分，损坏坏或者擅擅自占用用、移装装共用设设施设备备；（五）存放放易燃、易易爆、剧剧毒、放放射性物物质或者者超负重重等违反反安全规规定的物物品；（六）制造造超过规规定标准准的噪音音、振动动或者影影响邻居居采光、通通风；（

51、七）任意意弃置垃垃圾、排排放污水水、抛掷掷杂物和和露天焚焚烧；（八）侵占占绿地、毁毁坏绿化化和绿化化设施；（九）擅自自摆摊设设点、占占道经营营，无序序停放车车辆；（十）破坏坏或者擅擅自改变变房屋外外观；（十一）擅自在在建筑物物、构筑筑物上悬悬挂、张张贴、涂涂写、刻刻画；（十二）法法律、法法规和管管理规约约禁止的的其他行行为。有前款所列列行为之之一的，物物业服务务企业、业业主委员员会应当当及时劝劝阻、制制止；劝劝阻、制制止无效效的，应应当及时时报告有有关主管管部门，有有关主管管部门应应当及时时依法处处理；业业主、物物业使用用人对侵侵害自己己合法权权益的行行为，可可以依法法向人民民法院提提起诉讼讼

52、；业主主委员会会对侵害害业主共共同利益益的行为为，可以以依法向向人民法法院提起起诉讼。第六十八条条城市市管理、公公安、工工商、环环保、卫卫生、规规划等行行政管理理部门，应应当加强强物业管管理区域域内公共共秩序、治治安消防防、环境境卫生、房房屋使用用等方面面的监督督管理，建建立违法法行为投投诉登记记制度，并并在物业业管理区区域内显显著位置置公布联联系人姓姓名和联联系方式式，依法法处理物物业管理理区域内内的违法法行为。第六十九条条住宅宅物业需需要使用用共有部部分增设设电梯等等进行二二次开发发、改造造的，应应当经本本幢或本本单元房房屋专有有部分占占建筑物物总面积积三分之之二以上上且占总总人数三三分之

53、二二以上的的业主同同意，符符合规划划、土地地、建设设、环境境保护、消消防管理理等法律律、法规规和技术术标准，并并且依法法办理相相关批准准手续。第七十条业主或或者物业业使用人人对住宅宅装饰装装修的，应应当事先先告知物物业服务务企业。物物业服务务企业应应当将住住宅装饰饰装修的的禁止行行为和注注意事项项告知业业主或者者物业使使用人。业主或者物物业使用用人在住住宅装饰饰装修工工程开工工前，应应当持有有关资料料向物业业服务企企业办理理登记手手续，签签订住宅宅装饰装装修服务务协议。变变动建筑筑主体或或者承重重结构的的，需要要提交原原设计单单位或者者具有相相应资质质等级的的设计单单位提出出的设计计方案和和城

54、市房房屋安全全鉴定机机构出具具的审定定意见，并并按照规规定办理理批准手手续。业主或者物物业使用用人拒不不办理登登记、批批准手续续的，物物业服务务企业可可以按照照临时管管理规约约或者管管理规约约，禁止止装饰装装修施工工人员进进入物业业管理区区域。物业服务企企业对住住宅装饰饰装修活活动进行行巡查时时，业主主或者物物业使用用人、装装饰装修修施工人人员不得得拒绝和和阻碍。第七十一条条在国国家规定定的保修修期限内内，物业业由建设设单位负负责保修修。保修修期届满满后，物物业全体体共有部部分的维维修责任任由全体体业主承承担，物物业部分分共有部部分的维维修责任任由部分分共有的的业主承承担，物物业专有有部分的的

55、维修责责任由该该业主承承担。第七十二条条建设设单位应应当按照照国家规规定的保保修期限限和保修修范围，承承担物业业的保修修责任。建建设单位位委托物物业服务务企业保保修的，应应当与物物业服务务企业另另行签订订委托协协议。第七十三条条物业业存在安安全隐患患、严重重影响市市容或者者妨碍他他人正常常使用的的，业主主、物业业使用人人或者物物业服务务企业应应当及时时维修、养养护或者者采取防防范措施施。物业共用部部分、共共用设施施设备维维修、更更新和改改造时，相相关业主主、物业业使用人人应当予予以配合合。因相相关业主主、物业业使用人人阻挠维维修、更更新和改改造，造造成其他他业主、物物业使用用人财产产损失的的，

56、责任任人应当当予以赔赔偿。第七十四条条住宅宅物业和和住宅小小区内的的非住宅宅物业的的业主，应应当在办办理房屋屋入住手手续或者者房屋所所有权登登记时，将将首期住住宅专项项维修资资金存入入住宅专专项维修修资金专专户。在在国家规规定的保保修期届届满后未未出售的的物业，由由建设单单位先行行交存住住宅专项项维修资资金。住宅专项维维修资金金属于业业主所有有，专项项用于国国家规定定的保修修期届满满后物业业共用部部分、共共用设施施设备的的维修、更更新和改改造，不不得挪作作他用。第七十五条条住宅宅物业交交付使用用后，电电梯、消消防等设设施设备备的日常常维护费费用由业业主承担担；其更更新和改改造按照照相关法法律、

57、法法规执行行，所需需资金由由业主承承担，政政府可以以给予补补贴。本条例施行行后受让让土地的的住宅物物业配置置电梯的的，建设设单位应应当在交交付使用用前按照照建筑安安装总费费用百分分之一的的比例交交存资金金，专项项用于电电梯、消消防等设设施设备备的更新新和改造造。该资资金归业业主所有有,纳入入物业管管理区域域住宅专专项维修修资金管管理。第七十六条条发生生下列危危及房屋屋安全情情形之一一，需要要立即对对住宅物物业共用用部分、共共用设施施设备进进行应急急维修、更更新和改改造，相相关的业业主不能能形成法法定多数数意见的的，物业业服务企企业、业业主委员员会或者者相关业业主可以以提出应应急处置置方案，经经

58、住宅专专项维修修资金代代管部门门复核后后进行应应急处置置：（一）屋面面防水损损坏造成成渗漏的的；（二）电梯梯故障危危及人身身安全的的；（三）公共共护（围围）栏破破损严重重，危及及人身安安全的；（四）楼体体单侧外外立面有有脱落危危险的；（五）专用用排水设设施因坍坍塌、堵堵塞、爆爆裂等造造成功能能障碍，危危及人身身、财产产安全的的；（六）危及及房屋安安全的其其他情形形。应急维修费费用应当当经过审审计并向向业主公公示后，从从相关业业主的住住宅专项项维修资资金分户户账中按按照专有有面积分分摊列支支；其中中涉及已已售公有有住房的的，从公公有住房房住宅专专项维修修资金中中列支。第七十七条条住宅宅专项维维修

59、资金金余额不不足首期期筹集金金额百分分之三十十的，业业主应当当按照国国家和省省相关规规定以及及业主大大会的决决定，续续筹住宅宅专项维维修资金金。业主申请房房地产转转移登记记时，应应当向房房地产登登记机构构提供已已足额交交存住宅宅专项维维修资金金的相关关凭证。第七十八条条业主主委员会会可以向向住宅专专项维修修资金代代管部门门提出申申请，将将不低于于住宅专专项维修修资金百百分之八八十的款款项转存存为一年年以上的的定期存存款，住住宅专项项维修资资金代管管部门应应当自收收到申请请之日起起五个工工作日内内予以办办理。利利息计入入相关业业主的住住宅专项项维修资资金分户户账。住宅专项维维修资金金代管部部门应

60、当当将住宅宅专项维维修资金金保值增增值情况况向业主主公开，业业主有权权查询本本人的住住宅专项项维修资资金结存存情况。住宅专项维维修资金金代管部部门应当当根据维维修资金金的使用用计划和和本条第第一款、第第二款的的规定，履履行维修修资金保保值增值值的责任任。具体体办法由由省物业业管理行行政主管管部门、省省财政行行政主管管部门自自本条例例施行之之日起一一年内制制定。第七十九条条对配配套设施施不齐全全、环境境较差的的旧住宅宅小区，设设区的市市、县（市市、区）人人民政府府应当采采取措施施进行改改造整治治，并将将改造整整治规划划和年度度计划向向社会公公布。旧旧住宅小小区的范范围，由由设区的的市、县县（市、