某家居建材城项目可行性研究报告

1、某家居建材城项目可行性研究报告第一章总则一项目背景1.1项目名称“某市某家居建材城”，以下简称“本项目”。1.2项目开发背景某市某家居建材城位于某市滨河路与振兴路交汇处西北侧，属于匡口移民地。该地块占地约50,692平方米。地块平坦，地势比较规整，临街较长。依托滨河路、振兴路已初具规模的建材市场优势。项目地块为典型的城市二级综合用地，用地为商住综合用地。在被匡口移民村出售后，作为招商引资项目，该项目的开发也得到了政府的大力支持，将获得发展政策支持。折扣。1.3可行性研究报告的目的（1）在详细分析项目开发运营环境的基础上，结合项目所在区位环境，合理评估地块价值。（2）对项目的可行性和开发运营提出

2、初步意见，并就项目的规划设计、功能分区等提出相应的建议。（3）根据地块现状和特点，从经济效益、社会效益和环境效益等方面探讨项目开发方案的可行性。（四）对项目开发进行投资分析和风险分析。（5）为项目决策及其实施提供优化建议。1.4可行性研究报告编制依据（一）建设部和河南省颁布的房地产相关法律政策；（二）中华人民共和国城市规划法（三）中华人民共和国城市房地产管理法(4)与城市房地产相关的法律政策和文件；（五）本市招商引资政策；（六）项目的详细规划和控制原则；（七）对本市房地产市场的实地调查和综合调查获得的信息； （八）本市现行建设安装费、各项配套费及其他收费；二项目概况2.1地段位置项目选址位于某

3、市滨河路与振兴路交叉口西北侧，依托滨河路与振兴路已初具规模的建材市场优势。周边主要建筑形式为居民和单元；以商业经营为主，经营范围涵盖建材、杂货零售、批发、餐饮、休闲等行业。四到范围：东：滨河路西行：匡口移民村南行：振兴路北行：匡口移民村2.2地块大小和发展目标项目总用地面积51674.77平方米。项目规划建设地上商住楼15栋，其中三层商业楼13栋，单层建筑面积约10650平方米。二楼为6层商住楼，底层为商铺，南面朝市场，上5层为住宅，朝北，带生活区，带单层面积1,300平方米。2.3地块周边环境及配套设施项目选址位于某市滨河路与振兴路交汇处。目前，周边地区以沿路商业为主。经营类型不统一，经营品

4、牌参差不齐。滨河路、振兴路的条件和街区的面貌有待改善。环境及配套设施： 电力和电信：接入本项目 给排水：管道铺设到位 交通临市1-3公交站 休闲广场：北部某市体育广场，距项目约500米 购物场所：300米内街边超市和小店 娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲运动场所。 医疗卫生：项目东侧为矿务局医院。 教育、文化和体育：匡口中小学。 金融、邮政、电信：邮政储蓄银行、中国农业银行、中国移动营业厅、中国电信营业厅、中国联通营业厅2.4项目性质及主要特点本项目是以店铺为主题的综合性项目，定位主题为商业发展模式。该项目的主要特点是：1项目地块两侧临马路，临街长，适合商业地产项目开发。但项目选址偏离市

5、中心，区域理念需大力引导。2土地期限为70年，使用寿命更长，可形成独特的经营点。3该地块没有明显的高差，地势比较规整，有利于项目的发展。4目前项目周边小区环境并不理想，大量中低档临街商业片。影响项目地块的商业价值，增加项目开发难度。5该项目是城市首个围绕体育广场的具有代表性的商业开发项目。开发后将极大地促进和推动滨河路、振兴路商圈的形成，极大提升周边物业的价值。2.5项目土地价值分析一个城市建材企业的核心区域是滨河路和振兴路的街边小店。某市某家居建材城，以滨河路、振兴路建材市场为依托。将逐步向西扩展，带动周边地区，提升商业价值。这个项目势必首当其冲。因此，经济发展趋势和市民投资消费需求为项目发

6、展提供了至少三个市场机会，项目用地发展前景看好。将获得可观的回报，彻底改变项目所在区域目前落后的营商环境，带动区域发展，带动区域物业商业价值，实现社会、市场、市场“四赢”。公民和开发商。项目土地价值的主要特点是：1地势和地块面积限制了项目的开发规模，人流不足，周边营商环境有待改善。但更适合“单项目总量控制”的市场特点。2交通区位价值尚不明显，适合大件消费品终端零售行业，但需要进行一系列区位理念引导，在平面建筑的规划设计中，与滨河路和振兴路的交通条件很好的结合。关于创新。3开发背景为项目开发提供了良好的开发环境，但仍需要政府层面、开发流程和团队组织层面的良好结合，争取更优越的项目开发环境，组合更

7、强大的项目开发团队。4目前，某及周边县的房地产市场有大量挂牌房供应，但由于市场处于起步阶段，创新和引导空间很大。选择在今年年底开工，将使该项目能够赶上2011年和2012年的黄金市场旺季。5项目土地成本相对适中，在控制良好的前提下整体投资较小，发展空间大，投资者可在项目未来升值中获利。项目要努力适应一个城市当前商业格局的发展演变，成为“滨河路、振兴路”两路市场的有力补充和完善，实现发展、推广、差异化。操作方法。2.6已开展的研究项目和成果此前，进行了项目研究的全过程，与上海华远地产专业人士和大型家居建材经营者共同探讨了项目区的发展前景。最终调查结果由专职统计分析师进行科学分析。项目组多次组织召

8、开数据统计分析会议，为下一步项目的系统定位、市场推广、经营战略制定和实施奠定了坚实的基础。研究项目及成果如下：（1）目前，某市商品房供应总量较大，但短期内较为分散，发展空间较小。在本次调查的受访居民中，48%的受访者计划购买店铺，26%的客户计划在2-3年内购买，只有26%的客户计划在1-2年内购买。此外，据统计，居民已逐渐开始看重商铺周边环境，但价格观念有待进一步转变，价格仍是购房者考虑的首要因素。在不久的将来，大多数购房者仍然更喜欢位置理想、交通便利、价格更具竞争力的商店。（2）商铺投资消费理念趋于成熟，投资理念引导和精准市场定位成为商业项目交易的重中之重。（3）家居建材行业竞争激烈，市场

9、有望有效整合。只有 26% 的客户表示他们对当前的运营状况感到满意。然而，行业竞争的加剧和日益激烈的价格竞争，导致家居建材企业行业的利润下滑。广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和紧迫性。大部分受访企业主都希望进行有效的市场整合。说明长期以来，本市家居建材行业户散乱杂，独立经营的局面亟待改变。市场呼唤“一站式”家居建材消费场所的出现。（四）动摇自发形成的市场地位，仍需强有力的政策引导。在本次调查的受访者中，50%的运营商表示愿意进入市场。此外，据调查，目前家居建材经营者的商铺租金普遍不高，引导项目达到预期价格（租金）需要耗费大量精力和物力。以强有力的广告促销政策覆盖全市，利用政

10、府的行业集中政策和各项减税政策，利用项目营销过程中的销售和投资政策，全方位开展项目营销工作，将有助于改善投资。经营者和经营户对地理位置的心理阴影和搬迁疑虑。（5）项目用地价格得到大部分受访者的青睐，投资价值得到公众认可。近50%的经营户认同滨河路、振兴路周边“家居建材城”的发展前景，54%的市民看好未来2-3项目地块升值前景年，说明广大经营户和市民对该项目持积极态度。地块显示出投资信心，是本项目发展不可缺少的基础条件。通过本次调查发现，某城市经济较为活跃，市民具有一定的市场购买力，但投资商铺的理念尚未成熟。建材行业经过近几年的发展，已经具备了一定的氛围和发展基础。本项目的开发将成为2011年建

11、材市场的热门项目。由于本项目的地域性特点和主题行业的特殊性，势必将营造前所未有的促销氛围，店面促销和销售为核心，开展主题产业理念和投资理念的传播。受受访者心态影响，虽然本次调查的数据收集可能仍存在偏差，但仍将成为本项目后期实施的重要数据化参考资料。三项目建设意义3.1城市发展的意义随着城市经济的发展，一个城市的商业格局已经形成。项目位于滨河路与振兴路交叉口。位置优越。具有独特基础的代表性地区。市政府、税务局、矿务局等都在附近，学校和住宅区散布在周围，形成了强大的商业开发资源。该项目的建成，树立了某城市新兴现代商业中心的形象，提升了该区域在该市商圈的竞争力。进一步完善城市市区总体规划。3.2行业

12、市场的意义鉴于目前某市建材市场过于分散、经营环境较差、缺乏统一的市场运作，本项目提出的“一站式”家居建材城将依托强大的品牌效应，统一的市场管理和广告推广。整合优化城市家居建材市场，以周到的服务、优质的产品、低廉的价格、舒适的购物环境吸引消费者，使城市建材行业实现与发展同步的健康发展趋势。3.3综合社会效益的意义随着家居建材行业的重要性日益提高，专业家居建材市场不可避免地成为城市名片和亮点项目。该项目的建成，一方面弥补了某城市家居建材行业的市场空白，为广大经营者提供了一个更加集中、现代、舒适的经营环境，同时也为与大中城市并驾齐驱的家居城市。建材产品和服务，杜绝目前单一家居建材行业存在的以次充好、

13、以质保量、环保的现象，惠及某位市民；为社会提供大量就业机会；并将产生巨大的影响和带动周边街区的商业发展。尤其是疯狂的移民。搬进来的时候，因为店铺数量太少，观念陈旧，他们无法理解投资店铺的重要性。如果你买了一家店，收到了逐年上涨的租金，你要么自己专业经营，获得更大的利润回报，看到就会后悔。第二章项目投资环境及市场分析四、城市房地产市场发展概况4.1市场发展概况一个城市的现代房地产市场是从2002年才开始的。2002年之前，大部分市民都购买了土地，自建房屋。他们对商业楼宇的概念没有清晰的认识，也没有购买商业楼宇的意识。大量自建住宅影响了城市品位的提升和城市整体规划，也影响了房地产市场的发展。从20

14、02年开始，政府有意识地开放房地产市场，通过招商引资批准了一些建材项目。开盘之初就受到了广大投资者的关注和青睐，销量极佳，真实反映了某位市民的巨大购买力和购买欲，对后续有极其重要的参考价值某城市的商业项目。和意义。4.2市场价格分析及趋势预测4.2.1住宅房价分析及趋势预测2002年以前，全市房价大部分在500元/平方米左右。在商品房市场尚未形成的情况下，城镇居民对商品房的观念和认识相对落后。因此，市场价格一直处于比较低的状态，住宅的开发利润点也比较低。随着全国房地产市场的发展，某城市的房地产近年来也有了长足的发展。政府形成了更加灵活的房地产招商政策，鼓励外国开发商在本市开发房地产项目，从而吸

15、引了一批如某商场等项目开发商前来投资开发。外资开发商带来更强的资本优势和更高的开发质量，相关建材、开发费用、建筑安装成本的上涨，也带动了建材房地产市场的价格上涨。反映了全市房地产市场住宅销售价格的发展趋势。5、商品房市场价格5.1区内商品房销售价格某市商品房主要分布在住宅楼底层和企事业单位物业一、二、三层的商品房中，集中建设和销售的商品房数量较少。目前，某个市场的零售物业主要分布在零散的网点。5.2区内商品房出租价格滨河路商铺月租180元/平方米/年振兴路商铺月租170元/平方米/年匡口生活区临街商铺月租250元/平方米/年商业物业租金价格呈现“明显受地块价值影响，部分临街商铺租金居高不下”的

16、局面。元/平方米/年。其他地区的租金差距很大。主要是由于目前商业运营尚未达到大规模等原因。六、市场预测6.1未来区域商品房需求预测在对经营户投资意向的调查中，大部分受访者持“视情况而定”的态度，表明目前某城市商业地产销售以较大成分为主。同时，也有36%的受访者。 44%正在考虑买店的顾客表示看位置和价格，说明在企业主中，经济实力强于普通市民，投资意愿也更强。 20% 的客户表示他们不会投资商店。公众对散户投资概念的理解相对有限。6.2概述总则来说，某个市民对店铺还是有一定的需求的。由于某市店铺行业刚刚起步，针对当前的市场形势，我们的工作应着重引导消费意识和区域观念炒作，以帮助避开市场。风险，并

17、结合主题业务的特殊性开展项目推广和销售、招商工作。第三章项目开发研究7、项目地块特点分析7.1项目选址分析地块形状：不规则方形地块地块位置：滨河路与振兴路交汇处，属于匡口社区，位于某市主城区西侧。从目前来看，地块的区位优势逐渐明显。地块优势：滨河路和振兴路均为某城市的城市主干道，为项目提供了良好的交通组织便利；距310国道不到1公里，距连霍高速3公里，对外交通优势明显。在项目开发过程中，仍需注意区域理念的炒作和提升，以良好的项目定位和投资理念避免项目用地在公众心目中的不良影响。八项目商品房定位方案研究8.1 项目定位方案本项目初步选定的经营主题为：整合建材、陶瓷、木材、家具、家纺、五金、油漆、

18、型材等与商品房装修相关的行业，弥补市场空白，并根据各行业对地板的要求，规划业态的形成。 XX家居建材城”。8.2 项目定位方案背景首先，很多商品房会在售后装修。因此，与商品房装修相关的建材、陶瓷、木材、家具、家纺、五金、油漆、型材等行业势必会受到带动。另一方面，在对某建材市场进行调研后发现，家具、建材行业的经营者整合意愿强烈，与项目地块特点完全吻合。因此，确定本项目的经营主题为“厦门家居建材广场”。8.3 项目定位方案市场调查结果8.3.1行业经营者对“一站式”家居建材市场的认可调查结果显示，76%的经营户看好和支持“一站式”家居建材城的发展。在“一站式”家居建材广场诞生后，50%的经营者表示

19、愿意入驻运营。大多数企业主已经意识到行业分散，这对企业和消费者都不利。 “一站式”家居建材广场的“一站式购物”、“更低的价格”、“更好的服务”，是其他中小型家居建材企业所不具备的。因此，得到了大部分运营商的支持和认可。也使项目从运营商层面获得发展机会。8.3.2家居建材消费者对“一站式”家居建材市场的认可家居建材消费者对“一站式”家居建材市场有54%的支持，32%的业主表示不关心，14%的业主表示不看好。因此，仍有部分消费者需要加强引导。8.3.3市民对“一站式”家居建材市场的认可调查发现，绝大多数市民支持大型家居建材广场的出现。长期以来，市民在购买建材时需要到各个商店不断询问价格、不断比较产

20、品，既繁琐又低效。提高采购效率，可以以更低的价格采购到所需的家居建材产品。家居建材广场在某位市民的心目中仍然是市场上的一片空白。该项目的出现，无疑将填补市场空白，取得良好的社会效益。8.4项目定位方案中的问题及建议本项目定位方案后期推广、运营、招商等过程中可能存在以下不利因素：1如经营价格与实际出租价格可能存在矛盾，建议项目商铺以全部或部分回租的形式出售。2项目的发展需要依靠强大的广告宣传，将后期运营过程中的“价格、质量、服务”贯穿整个推广节奏，将区域理念和行业理念提升到最大程度。3区域商业氛围不成熟，招商难度加大。解决公众对项目成功的疑虑。部分地区实行免租经营，配合其他招商政策，成功招商引资

21、。4经营者对店铺租金和税收政策提出了要求。向政府申请真正可以实施的减免税政策，为运营商降低运营成本，通过免租政策向运营商发起集中广告宣传。5有潜在的竞争者，对于可能的竞争者，项目应在年底前开始第一阶段的广告投放。九项工程产品定位方案研究9.1项目产品定位原则本项目的产品定位应有别于普通商住楼项目。产品定位既要满足当前主题商业运营和招商引资的需要，又要根据项目未来发展前景看好的特殊情况，综合考虑产品的未来用途。因此，产品定位应符合以下原则：1满足项目经济目标的需要。2充分利用项目在滨河路与振兴路交叉口的位置，双向道路，充分发挥项目临街长、交通优势明显的特点。3在符合项目总体规划和理念的前提下，将

22、道路商铺建筑面积控制在合理范围内，努力提升道路商铺价值。4项目产品定位应充分考虑家居建材市场的行业特殊性，有效把握相关物流、运输、地板等需求。9.2项目产品定位的市场依据本项目产品市场定位是基于上海华源地产顾问对某城市房地产市场和家居建材市场的调查研究数据。对本项目具有参考价值的市场调研主要结论有：1商家对产品的需求是：地板高度在4.0-4.5米之间，表面宽度在4.2-5米之间，深度在8-12米之间。2面积在50-100平方米之间，以40-60平方米划分每个店铺是合理的。店铺应自由组合，全面覆盖不同区域需求的客户。9.3项目产品定位方案9.3.1整体建筑规模控制(1)项目总建筑面积42190万

23、平方米之间，商业楼规划为三层，单层建筑面积10000-11000平方米；(2)一层高度约4.5米，二、三层高度约3.2-3.8米，建筑总净高不超过12.4米。 （不包括天花板和天际线高度）9.3.2户型规划临街商铺在3.8-4米之间，进深在8-12米左右，内部面积在45.6-48平方米之间。一、二、三层商铺内部面积规划在45-65平方米之间，具体单位面积根据建筑设计布置确定。9.4主要技术经济指标总建筑面积：4.219亿平方米商业区：31915万平方米建筑高度：12.4米9.5项目格式定位方案项目将包括以下几种业态，各建筑业态的具体定位方案如下：(1) 瓷质二氧化硅区(2) 玻璃型材加工区(3

24、) 管件区(4)五金照明区(5) 太阳能区(6) 壁纸区(7) 油漆涂装区(8) 橱柜家具区(9) 门窗占地面积(10) 橱柜家具区第四回收益和风险分析十项工程投资估算项目投资估算表单位：万元序列号项目或费用名称预估价格评论1土木工程2074.48万元按31915平方米*650元/2土地费949.77万元3附属工程及配套工程319.15百万配套费按100元/计算4勘探15百万5相关费用10百万6设计费15.96万元按5元/计算7水电增容费15百万8管理费20百万9基本保留费40百万10全部的3459.36万元注：本报告作者仅提出参考价格。以上数据是根据商业建筑面积31915平方米估算的。具体金

25、额以实际操作为准。经初步测算，本项目总投资成本约为3459.36万元，该数据为投资基本成本。十一经济效益分析11.1项目管理策略（1）本项目为1-3层商住楼，全部为租赁经营。11.2项目租金价格建议根据市场调查结果和项目成本，建议该项目采用租赁方式时的运营价格为：一楼内店平均租金：150元/平方米（一年）二楼内店平均租金：80元/平方米（一年）三层内铺平均租金：60元/平方米（一年）(2) 价格说明目前的定价体系是项目的初步定价，是保守估计的市场容忍度。在实际实施过程中，将根据市场反应适当应用定价策略，对部分楼层和单元价格进行适当调整，以圆满完成出租任务。由此可以得出，该项目的可实现收益估计为

26、：项目租金收入预测表姓名建筑工地（平方米）出租单价（元/平方米/年）预计租金金额(万元)一层室内10650150159.75二楼室内106508085.2三层室内106506063.9全部的31950308.85因此得出该项目预期租金收入为：308.85万元11.3项目投资收益成本利润估算表序列号物品目标金子前额准备笔记1租金收入308.85万元2折旧79.79万元2.5%/年折旧3税金及附加费16.99万元初步估计为5.5%4管理费12万元5总利润200.07万元6所得税40万元估计7净利160.07万元本项目初步估算：项目租金的年税后利润约为。160.07百万。本项目的招商引资受政府政策影

27、响较大。一方面，项目开发需要政府给予相关开发税优惠和支持，另一方面，该项目的运营和招商需要政府给予产业整合、运营税等相关政策，费用。支持，如果这些政策不能按时落实，将会给项目的顺利租赁带来威胁。12 经济评价12.1成本、折旧费用和税收结合本项目的实际情况，根据相关法律法规和政策制定以下成本、折旧费用和税收标准。(1) 折旧费用由于本项目为租赁经营，预计每年提取物业折旧及管理费用91.79万元。（二）营业税金及附加营业税按营业收入的5.5%计算，(3) 所得税本项目概算：40万元12.2项目投资收益根据本报告提出的项目收入、成本、费用和税金水平，经相关计算分析，整个项目开发和租赁的税后利润为1

28、60.07万元/年。12.3财务指标分析项目年净利润率为160.07万元。本报告分析财务指标后认为，该项目的成本回收期约为20年。随着社会经济的发展和项目的成熟，租金成本会增加，利润会显着增加。加上项目资产的升值空间，成本回收可缩短5-7年，经济效益可观可行。13 社会评价13.1 环境评价（定性）本项目将本着“体现现代社会以人为本的思想，在设计中充分考虑功能和比例的使用，将建筑定位于现代文化经济发展的新阶段”的设计理念。建筑设计具有很强的现代感，将成为一定城市商圈的核心项目，对提升城市品位、美化城市环境发挥重要作用。本项目的建筑形式力求时尚经典，曲线流畅，造型优美。线条和细节简洁明快，别具一

29、格，符合当下店铺设计的大趋势。且布局合理巧妙，比例匀称，为客户营造了良好的商务氛围。项目建成后可形成商业繁荣、环境优美、配套齐全的新型商业项目，可有效提升家居建材城周边物业的价值。13.2 社会评价（定性）13.2.1城市发展的影响（一）改变某城市某家居建材城周边临街经营情况，（2）显着提升滨河路和振兴路的房产价值，（三）有利于扩大城区有效利用面积，（四）完善和丰富区块商业运营结构；（五）有效解决当前家居建材行业运行带来的交通拥堵、城市管理困难等问题，（六）让城市商业中心体现真正的商业价值（7）本项目的运营带动部分市民到城西消费，项目周边的餐饮、娱乐、休闲和商务配套产业将快速发展。13.2.2

30、对行业市场的影响1“一站式”家居建材城市消费模式将彻底改变我市家居建材行业分布散乱、规模不大的局面。在产业整合的前提下，提升产业竞争力。2为广大家居建材经营者提供了更好的环境和更完善的配套设施，让家居建材经营者形成更加透明、更加公平的营商环境。有利于市场产品质量和价格的合理透明，从而保护消费者的利益。3顺应行业市场发展形势，行业集中度将使项目辐射周边县市，从而使一个城市的家居建材行业更具影响力。4该项目的成功开发运营，将使大部分运营商的仓库集中在某市的建材市场，从而盘活目前陷入困境的建材市场，使家居建材市场获得新的发展机遇。13.2.3对其他社会因素的影响（1）本项目在开发运营过程中将为社会提供600多个就业岗位（二）投资收益稳定，投资门槛较低（三）为社会提供更加便捷、安全的投资渠道（4）消费者在家居建材消费过程中，将能够享受到质量有保障、价格最低、服务周到的人性化服务。（5）项目将为运营商提供优美的运营环境。 ,（6）本项目的开通运营，将对周边文化、体育、健康、金融等行业起到重要的补充和带