商业地产实战办法范本

1、469/469商业地产实战手册目录前言 宏观经济技术参数。一、宏观政策、法规、金融及重大事件。二、地缘与人口关系三、人口与经济关系四、以后进展规划五、宏观经济技术参数使用方法。第二章 投资技术参数地产方面地产常用知识解答二、商业方面时机性；进程性；地段性；规模性；布局性；人气性；硬件性；稳定性；资源性；竞争与兼容性；人口分析；商圈分析；人性SWOT分析法13参数分析法第三章 技术分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商业分析四、定价方法及换算五、市场各时期风格介绍六、图形设计第四章 各业态市场简介、及北京市各业态市场之现状服装、鞋、百货类市场食品类市场家居类市场机电类市场边贸市场、旅游购物

2、类市场电子类市场其他各类市场第五章 运作手法一、租赁模式二、销售模式三、组合模式四、炒铺1、概念介绍1）各技术参数在炒铺中的应用2）炒铺操作程序3）艾略特波浪理论介绍4）波浪理论在炒铺中的应用五、房地产证券化和信托介绍第六章 节点操纵一、营销节点1、蓄水期2、开业期： 3、养市期4、经营期二、推广节点各推广工具的应用蓄水期（二）开盘期（三）开业期（四）养市期（五）日常运营期三、各类运营模式简述常见模式）远洋城模式万达模式东方家园模式香港豪德公司模式赛博模式天雅模式四、其它各类商业业态介绍概念、分类业态分类的变量商业街及商业街设计Shopping mall第七章 使用工具经营治理公约租赁合同商业

3、策划内容 消防治理文本各类有用图形鉴赏前言2004年夏天的一个炎热早晨，我在北京堵塞得车流中缓缓前进。望着车外滚滚的车流，耳边响起一首英文歌，歌词大意是：“我有一个梦，埋藏在心中，从来没有想放弃过。”从96年正式踏入商业地产行业，屈指已过10年了，经历过太多的波折，为了研究那个行业的规则，在烈日下步行走过北京四环以里的大街小巷，花费了半年的时刻，回想起每天走35公里郑州、石家庄、西安、太原、沈阳、济南等一个个熟悉的都市在脑海闪过，为了对各个区域市场的运行规律作分析研究，这些都市伴随着我的步伐，令人多么亲切。通过几千个市场的洗礼，终于对市场的客观规律有深刻的理解。市场是动态的、进展变化的，在研究

4、和探究的过程中，得到了许多朋友的关心和鼓舞，特不感谢，顾京海、詹九生、王斌、张捷、刘艳霞、王巧玉 杨宇光 ，北京天雅大厦的赵永杰，以及为我做书稿整理的杨坤等等，在此对他们的关心深表感谢，也特不感谢许多信任我的公司，将上亿的资金交于我操盘，使我对其内部规律有了更深刻的认识，正是在大伙儿的支持下，才得以将此书完成。商业地产作为一门新兴的边缘学科，市面上有关它的书籍专门少，一般有的也是社区底商和国外shopping mall的书，而作为中国特色的市场类业态，其运行规律在许多从业者中比较陌生。本书将从投资者常用的分析方法、分析工具入手，从宏观经济技术参数、投资技术参数和定量、定性、典型性商业分析，对项

5、目的前期研究、定位到项目设计运作和节点把控，提供全程的指导，同时也对各类市场业态和各种流派运作手法进行简单剖析，使读者对市场运行规律有个较全面的认识，在此书中，将我所知和经历的经验毫无保留的奉献给读者，由于篇幅和时刻所限，此书不足之处难免，敬请谅解。此书中所举案例，由于时刻因素，仅代表其某个时期的，而非永久不变，使用过程中参考使用。谨以此书献给我的妻子和女儿。谨以此书献给所有关怀此书的朋友们。谨以此书献给所有鞭策过我的人们。第一章 宏观经济技术参数。宏观政策法规、金融及重大事件。国家、各省市有关房地产开发经营的方针政策，如房改政策，开发区政策，金融政策，土地政策，人口政策和产业进展政策等。有关

6、房地产开发经营的法律规定，如房地产开发经营治理条件、中华人民共和国房地产治理法中华人民共和国土地治理法，差不多上对房地产行业进行调控和治理的文件。商业房地产也是隶属于房地产行业范畴，它与国家宏观调控有着紧密关系。如银根紧缩、调息等。例如2004年银行对商业物业贷款的限制，直接导致大批商业物业的停工和资金链断裂。例如（121号文件）：中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知中国人民银行文件 银发2003121号中国人民银行各分行、营业治理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康进展，现就加强房地产信贷业务治理的要求通知如下：

7、一、加强房地产开发贷款治理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房。不墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。各商业银行应严格执行建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康进展的若干意见（建住房2002217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证。建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。商业银

8、行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流淌资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。二、严格操纵土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的治理，在土地储备机构贷款治理方法颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开

9、发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。三、规范建筑施工企业流淌资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流淌资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。四、加强个人住房贷款治理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要、商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减

10、轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。五、强化个人商业用房贷款治理借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行

11、一律按照个人商业用房贷款治理规定执行。六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、不墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、不墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。七、加强个人住房公积金托付贷款业务的治理各商业银行应严格执行中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务治理的通知）（银发2002）247号）的有关规定，切实加强账户治理，理顺托付关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正住房托付贷款业务仅限于个人住房公积金托付贷款，

12、对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）托付办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。八、切实加强房地产信贷业务的治理中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。请中国人民银行各分行、营业治理部将本通知转发至辖区内各都市商业银行、城乡信用社。诸如121号文件这类针对投资过热，国家专项整治的政策对房地产行业阻碍巨大。在宏观重大事件中，利好的如北京申奥成功，中国加入WTO等，直接刺激着首都房地产在近几年飞速进展，有目共睹的确实是北京大规模的拆迁改建工程。不利的如1998

13、年金融危机事件，造成对房地产资金链的阻碍。因此做房地产一定要优先考虑大环境大趋势。地缘与人口关系区域的范围界定，区域地缘关系；区域的地缘关系在市场领域中，由于涉及商业的流通和物流业，则其范畴比住宅要宽敞多。区域的划分遵循地形等自然条件而进行区域的地缘分配，而不是依照行政划分的。例如：（1）乌鲁木齐市，它的内部区域为新疆全省，辐射区域是中亚各国，乌市与内地尤其在河西走廊漫长的上千公里，荒凉人烟，造成了断裂。辐射区域就不包括甘肃，青海。（2）石家庄市，由于其北边为北京，天津，其辐射阻碍力在河北省北部的都市则不受其辐射，其辐射区域确实是周边以及河北省南部。（3）内蒙的通辽、集宁等都市由于地缘关系去沈

14、阳方便，其在行政上隶属呼市管辖，而在市场领域中则受沈阳的辐射区域阻碍。区域面积及人口，区域幅射面积及人口；区域各省直辖市面积，人口表如下图： 人口及面积人口：据1995年全国抽样调查数据统计，汉族人口为109932万人，占全国总人口的91.02；其余55个民族共10846万人，占8.98。（由于人口的进展变化，此表人口数为参考使用）中国各省人口面积一览表（1）名称简称政府所在地面积（万平方公里）1996年底人口（万人）北京市京北京1.681259天津市津天津1.13948河北省翼石家庄19.006484山西省晋太原15.603109内蒙古自治区内蒙古呼和浩特1102232辽宁省辽沈阳14.57

15、4116吉林省吉长春18.702610黑龙江省黑哈尔滨46.903728上海市沪上海0.621419江苏省苏南京10.267110浙江省浙杭州10.184343安徽省皖合肥13.906070福建省闽福州12.003261通过各省市的面积及人口，能够宏观上反映其区域的支撑量大小。以内蒙古自治区为例：呼和浩特市是内蒙古自治区的省会位于内蒙古自治区中部，在行政划分中属于2级都市，但在市场领域中，内蒙古面积110万平方公里，而人口2230多万人，每平方公里人口200人。属于地广人稀。在其东、中、西三部中，位于东边的满州里，牙克石等由于地缘因素，其商业属于哈尔滨，齐齐哈尔等黑龙江省的商业辐射范围，而通辽

16、、集宁等地又离辽宁省的沈阳近，隶属于沈阳商业的辐射范围。西部临河地区等离银川近则属于宁夏银川的辐射范围。呼和浩特尽管作为行政上的二级都市，但其商业区域辐射范围在地缘上讲专门小，确实是呼市周边和包头等地，那个范围中因南边山脉、沙地的阻挡，地理的自然条件限制了那个商业向南辐射，因此对区域的商业理解就从对地缘的自然地理中了解，不可按照行政划分，在地理条件中，自然的山脉，河流，沙漠等差不多上左右其区域范围的因素。如山西省，山西东边是太行山，北边是沙地，山脉南边是高原，西边是高原，地理上属于狭长性盆地，而太原市作为山西的行政中心，政治经济中心，其辐射力就因地缘关系，恰好阻碍整个山西省，因此其商业的辐射范

17、围和人口量就相比呼市而言大多了，山西省面积15.6万平方公里，人口3100万，这确实是它的辐射人口量。在三级都市中，如地级市中，如山西的运城因地缘关系，去郑州的距离比太原近，因此它的商业从地缘上讲确实是郑州的辐射范围，因三级都市辐射面小，其区域阻碍力一般也确实是地级市范围内，但因其阻碍力弱，需要考虑的是对周边的辐射力和隶属关系，属于哪一个更大一级商业圈的范畴中，推断其商圈的范围，区域内商业范畴。三级都市除了和二级都市一样考虑辐射力外，另一个确实是隶属性。如河北的唐山市，其商业内部区域为唐山市各区县，但其隶属于京津商圈，而不是河北省省会石家庄的区域，对区域的范围界定，对界定区域内商业规模及商业总

18、消化量和商业总支撑量有着特不重要的关系。如乌鲁木齐市；市区人口200多万，新疆全省人口1680万，其为二级都市，与甘肃省兰州市相比而言，兰州市区人口200万，全省人口2500万，在区域内部差不多上二级行政都市，差不多上具有本省区域垄断的都市，但从其商业进展现状，从表面看应该是兰州大于乌市，而实际上乌市的商业远远大于兰州，其缘故除了人均GDP收入高外，另一个确实是辐射力。乌市面临的中亚各国，其日常生活品的消费大都从乌市进口，哈萨斯坦，阿富汗，乌兹不克斯坦等共10多个国家，1亿多人口的总量从而造就乌市的商业规模、租金，消化量差不多上以1亿多人口的基数在衡量，则远大于其它省级都市。而兰州的辐射虽可阻

19、碍青海和宁夏部分地区，纵观而言，无非3000万人，其人口辐射基数差几倍，也就使其市场商业规模与乌市相比相差甚远，租金价格也相差专门大。在兰州东部市场做服装百货交易也就4000商户左右，而乌市大小西门，商贸城，边疆华凌等地，有几万户。一般商业的租金水平兰州2元m2/天，乌市为5元m2天，这确实是辐射人口造成的差不。通过对市场中的消费者或前来进货的商户了解，专门容易得知区域的辐射范围，此可在定性访谈中得知，在如何界定辐射范围的方法中，这是一个捷径。3、都市面积、人口及都市特性各都市由于在历史进展中形成各种特性，在其差不多的都市机能中，体现着极强都市个性。例如：北京是首都，是中国政治、文化、经济中心

20、，也是一座历史名城、国际旅游都市。海南三亚为旅游都市，新疆克拉玛依市则是石油工业都市，各都市具有不同都市的特征。例如北京1.68万平方公里；上海0.62万平方公里，而人口北京1345万，上海1500万，则单位面积中，上海的人口密度是北京的3倍，这就在单位面积中，其商业的消化量和商业设施的需求量要远大于北京，其单位商业面积的产值也高，相应的租金支撑水平也高，同样类比，香港0.16万平方公里，人口650万，其密度是北京的10倍，则相应的会更高。这确实是什么缘故同样都市档次，其租金的支撑力水平相差甚大。都市各区域的人口之间也存在密度不同，新开发区面积尽管大，但人口稀少，老城区面积尽管小，可人口基数大

21、，从微观上比较，在各区域板块中，不同的人口密度，对商业的支撑力完全不同，例如北京方庄的面积5.53平方公里，常住人口6.9万。每单位人口量为1.1万/m2。人口密度之高，造成其内部商业火爆，而同等面积的区域放在丰台区，则无法望其项背。 三、人口与经济关系一、GDP概述及划分标准 GDP（GrossDomesticProduct），就一个国家而言，被称国内生产总值。表示居民在一特定时期内生产的所有商品和服务的货币价值总和。在国民经济核算中，通常使用GDP总量、GDP增长率和人均GDP三个重要指标。这三个指标分不具有不同的作用。GDP总量，衡量的是一个国家（或地区）的经济规模。要紧用于反映一个国家

22、（或地区）的经济实力；国际间和地区间进行比较；制定一国（或地区）经济进展战略；经济分析和经济治理。GDP指标为各级领导分析经济运行状况、政府调控治理经济提供了广泛的用途。GDP增长率，衡量的是经济增长速度。它是宏观经济的重要调控目标。要紧表现为：经济增长、物价稳定、充分就业和国际收支平衡；是经济周期性波动的重要测度指标和横向、纵向比较的重要参照指标。人均GDP，衡量的是一个国家的生活水平和富裕程度，同时也是划分经济进展时期的重要指标。资料显示世界银行按人均GDP水平（实际购买力平价），将各国分为低收入、下中等收入、上中等收入和高收入四个等级。2000年，人均GDP1980美元为低收入组，460

23、0美元为下中等收入组，9120美元为上中等收入组，27770美元为高收入组。从作为划分经济进展时期的重要指标来看，国际上通常把一国的进展水平按人均GDP分为几个时期：300400美元以下是贫困时期；400500美元是摆脱贫困的时期；8001000美元是开始走向富裕时期，我国称小康时期；30006000美元是比较富裕时期，我国称全面小康时期。另外我国提出的差不多实现现代化要紧评价指标体系中的第一项为人均GDP9000美元。可见，人均GDP是一个重要指标。 区域都市GDP收入表： 2004年中国各省市自治区GDP排名 （香港澳门台湾除外）名次名称GDP总量（RMB）比上年增长1广东16040亿元1

24、4.2%2山东15490.7亿元15.3%3江苏超过15000亿元14%以上4浙江11243亿元14.3%5河北8836.9亿元12.9%6河南8815.09亿元13.7%7上海7450.27亿元13.6%8辽宁6872.65亿元12.8%9四川6556亿元12.7%10湖北6320亿元11.5%11福建6053亿元12.1%12湖南5612.26亿元12.0%13黑龙江5303亿元11.7%14安徽4812.7亿元12.5%15北京4283.3亿元13.2%16江西3500亿元13.2%17广西3320.10亿元11.8%18山西30424亿元14119云南295948亿元11520吉林29

25、58.21亿元12.2%21天津2931.88亿元15.7%22陕西2883.5亿元12.9%23内蒙古2700亿元20%24重庆2650亿元12%25新疆2203亿元11.4%26贵州1591.9亿元11.4%27甘肃1540亿元11%28湖南790.12亿元10.4%29青海465.73亿元12.3%30宁夏460.3亿元11%31西藏200亿元2003年为150亿元2004年中国都市GDP排名位次都市名称GDP总量（亿元）人口人均GDP排名1上海6250.84134242广州3609.6374233北京3300.121356144深圳2860.2550215苏州2802.0060156天

26、津2386.951004157重庆2118.003010348杭州2100.35658109无锡1902.20509710成都1870.6010082411青岛1780.407651612宁波1779.90550913武汉1662.407811914大连1632.605581115沈阳1602.007121816南京1576.215731217哈尔滨1414.8095529GDP作为动态的参考值，在GDP中由于官方统计数据中存在无效成本，部分会出现失真，具体核实在项目当地对出租车行业，一般工人，迪厅这些都市窗口行业调查，即可明白。其中各都市中需要分档是中国现分为4个级不都市：一级都市北京、上海

27、、深圳，人均收入2500元/月以上；即GDP在3000美元/年以上。二级都市，各省的省会都市及沿海经济进展打算单列市和天津、重庆直辖市。在二级都市中由于拉萨、银川、西宁这几个都市的人口量少，应当划为第三级都市。其市区人口小于100万，人均收入也低，二级都市人均收入一般在8001000元/月，广东省的一些地级市，因其收入高可划分为二级都市和社会经济打算进展单列市。三级都市：各地级市和沿海各县级市，人均收入在沿海的县级市人均收入尽管高，但其综合能力小，因此也划为三级都市，人均收入在600元/月左右；四级都市：各类小都市，人均收入在400500/月标准，因为官方的统计比较有出入的，通过对每个都市窗口

28、行业的调查，其人均收入水平专门快可得出一个比较接近实际的数据。通过对GDP都市人均表中可见，人均过了3000美元/年GDP收入，即跨入中等进展中的国家行列，前几年，关于上海，北京领先跨入人均3000美元，进行了大肆报道，确实是指GDP的阻碍力，在各层面的体现，它进展到一定值后，就对商业的结构产生巨大的阻碍，具体如：GDP数值在不同时期，商业地产出现的趋势。GDP值在1000美元以下，各类初级市场，集贸市场产生；在1000美元2000美元，生活超市产生，食品类批发市场退出该区域；在2000美元3000美元，产生建材超市、超市连锁店在各领域进展；在3000美元4000美元，产生商业开始郊区化进展，

29、Shoppingmall等产生；在4000美元以上开始产生旅游地产。区域社会零售总额，人均可支配收入，恩格尔系数，百户汽车拥有量，城乡居民储蓄存款余额。这些参数常常在统计年鉴中见到，例如在北京市昌平区2004年的统计年鉴：昌平区全区经济持续快速增长。2001年全区实现国内生产总值598.3亿元，比上年增长21.8%。按当前汇率（1：8.27）折算，人均国内生产总值按户籍人口计算达到4331美元，按常住人口计算达到3300美元。消费需求稳步增长。全年实现社会消费品零售额322.13亿元，比上年增长8.1%。消费结构逐步升级“穿、用”消费增长快，去年同期分不增长19.3%、9.9%。人口全区人口总

30、量低速增长。年末全区总人口219.18万人，在区居住半年以上的常住人口共有167万人，临时人口52.14万人。居民收入：城乡居民收入水平较快增长。2001年全区在岗职工平均工资22842元。城镇居民人均可支配收入13229.16元，比上年增长9.88%；全年人均消费性支出为8998.92元，比上年增长1.96%。农民人均可支配收入口972.7元，比上年增长10.2%；农民人均生活消费性支出5940.01元，比上年下降8.8%；从这段我们常见的统计年鉴中，国内生产总值，社会零售总额及人均可支配收入都可表明区域内总的商业消化量，在投资中这确实是一个总的需求量，它可换算出单位面积的利润量，如此就推算

31、出一个区域商业租金的总收入量，一切租金的收益差不多上通过消费者的购物消费来最终体现的，如此对现存量的客观分析，就可知其供应与需求之间的差距。人均可支配收入中，思格尔系数是一个参考值，恩格尔系数介绍如下恩格尔系数是依照恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。其计算公式如下：食物支出金额恩格尔系数总支出金额它反映了：生活水平状况，由于目前我国大部分地区所报的恩格尔系数有无效部分，具体参考时，可相应下降一个档，如某区域所报恩格尔系数为36%，则按国际粮农标准衡量，此处则为小康，相应下一个档，如恩格尔系数与GDP相配合使用，在中国的标准衡量，假如以人均收入过6万元/年，年家庭收入为高收入

32、者，则定为富裕水平，则GDP人均过3000美元/为中康，2000美元 3000元为小康水平，1000美元以下为温饱，则相应的恩格尔系数就可知，3000美元4000美元，30-40%。20003000美元，是恩格尔系数应为4050%。1000美元以下5059%，此为参照值，具体可通过此作参考分析。每百户汽车拥有量是在GDP过3000美元/年收入的都市需要考察的一个量，它关于商业的结构有专门大阻碍，它是商业效区化的一个参考量，因汽车运动的进展，如北京2004年，汽车达200多万量，百户拥有量为18，其刺激周边区县和临近都市的商业消费，以及沿4环线的交通便利地段的商业需求，燕莎outlas确实是一个

33、例子，它位于东南四环要紧依靠汽车带来人流，同时它对停车场要求专门大。它是停车量决定人流量的一个重要参考值。区域经济支柱产业，区域经济进展特性。各区域经济进展的依托性不同， 其区域支柱产业结构将专门大部分决定该区域收入和支出，具体考察区域支柱产业结构，对商业的特性了解有关心，例如吉林通化市，从通化东宝等大药厂、大上市公司能够推出区域的支柱产业为医药，医药行业的兴衰决定区域的收支，从而阻碍到商业的收入，阻碍到商业的供应和支撑。再例如包头市，包钢的每一次发薪水，确实是包头各商厦营业收入最火的一日，作为包头的要紧支柱产业、包钢效益阻碍着商业的方方面面。在药业为主导性都市通化，或以旅游为主导都市如北戴河

34、等，尤为明显。四、以后规划进展1、区域经济进展规划，商业网点规划；政府的商业规划是建立在都市的规划和商业规划的各种要素基础上。如北京市商业“十五”规划明确规定。四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈。由于都市进展和住宅郊区化的趋势，使三环路和四环路周边地区成为北京商业最有进展潜力的地带。北京都市总体规划中规划的市级、地区级商业中心约有50%位于这一地带。郊区卫星城要依照都市规模和进展趋势，规划进展12个地区级商业中心和若干个社区商业中心，形成以地区级商业中心为核心，以社区商业中心为骨干，行业配套、布局合理、

35、规模适当的商业体系。新增加营业面积在5000平方米以上的大中型零售商业设施，原则上只能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。每个地区级商业中心一般只能安排12个营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设施。营业面积1万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。新进展5000平方米以上的大型超市（包括大型仓储式商场），与相邻大型超市之间的距离不得小于4000米。北京市各级商业中心（区）的分布依照北京的“十五”商业进展规划，将北京的商业区域划分为，都市中心区、商务中心区、中关村科技园区、商业圈、远郊区（县）中心城镇的商业中心、特色的商业街（区）社区商业中心。北京市的进展

36、重点是：提高三区，繁荣三圈，开拓十城，完善400社区，从而在总体上初步形成以都市中心区商业为核心，以“两网三区三圈十城十街400社区”为骨干的商业网络新格局；以四类发挥北京优势的商业为龙头、以突出北京特色的辐射型、服务型商业为主体的现代大都市商业体系。三区，即提高都市中心区（包括王府井、西单、前门大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业进展的水平；三圈，即进展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈；北京都市总体规划中规划的市

37、级、地区级商业中心约有50%位一这一地带（三环、四环），大部分已差不多形成或正在形成。十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心；十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街（区）；400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心。2、有关国民经济社会进展打算，进展规划，土地利用总体规划；都市建设规划和区域规划，都市进展战略等。在二，三级都市中， 如市政府迁移，新城区建立这种大型规划，对商业结构产生重大阻碍。道路规划中如单行线的设立和道路中设置隔离带，从而使地面交错人流只有通过地道或高架桥相通，对两旁商业的边际价值大大减低，使在地道口或高架桥两头商业物业价值因人流突增而升值。单行线的设

38、置使其中一边的商业因车流的单向行驶从而冷清。道路规划中如大型都市地铁、轻轨的出入口的设立，使其地面物业因交通工具的便捷而形成新的商业热点，如北京原五道口，因轻轨站的设立，使轻轨出口处开的盈通大厦，沃尔玛入驻确实是看出依靠轻轨便捷庞大的人流运输。交通规划中常见的有立交桥的兴建，因为商业物业在专门多地点都在十字路口，但随着经济的进展，十字路口因不堪交通流量大，因此立交桥兴建，立交桥使地面车流在桥上而过，从而原专门喧闹的商厦，因门前车辆不易到达变冷落，另一方面横着一座桥，视觉阻碍专门大，立交桥兴建在投资初期尤为关注规划。某些区域因主干道贯穿，从而使其原本商业专门差，但因道路改变带来新的人流车流从而欣

39、欣向荣。此类例子举不胜举。土地的利用规划：在商业地产中专门多市场的土地来源属于政府划拨土地或临建物，例如全国各地在93、94年，各地纷纷占道为市或封道为市的集贸市场，确实是对土地利用的一种违规临建，通过土地规划，能够了解以后区域商业的拆迁量和以后要紧商业区域的规划所在。例如：北京雅宝路市场往常是临街小铁皮房，由街道办的，其土地规化为绿地，这就意味在不久今后这些大批临建铁皮房拆迁，将产生大的商机，因此雅宝路后来的吉利大厦的兴起，就吸纳了一大批这些拆迁户，同样的如秀水街，原建外街道的一条通往美国大使馆的路，因经济进展，而封道为市，哪怕秀水生意再好，违反土地利用规划，不能长久，于2004年拆了。划拨

40、土地改为商用土地，改变土地利用性质，或是工业、住宅用地改性为商业用地，此差不多上常见的一些案例。3、人口以后规划。在许多都市统计年鉴和以后进展打算中，常常可见以后规划区人口万，在以后年，都市规划人口可达万人，此与都市经济进展速度联系一些，通过此可了解以后都市经济进展的一个总量过程，了解商业的总需求的趋势。行业特性及进展：除区域性综合类市场外，对一些专门行业，如通讯、古董、邮币卡、眼镜等，在考虑区域的共性外，还要考虑其行业的专门性及其行业进展的专门过程，以通讯行业为例：其产生从最初专卖店，到街头小店，从产品的高贵到平民化，从模拟到数字到3G的迅速更新换代，到产生二手手机市场以及水货、翻版机市场等

41、，都有其商业进展的专门性。导致其营销渠道的改变，以及其商业模式的变革。如家电业，最初在百货商场内零售，到后来产生家电市场，再由国美、苏宁、大中连锁店的遍地开花，其营销渠道也就逐渐转为在家电连锁店内营销的模式。五、宏观经济技术参数使用方法。1、宏观、政策、法规及重大事件是用来界定趋势的，是研判区域的趋势上升或下降所用的（在某个时期）。2、区域的范围界定中分核心区域与辐射区域。在一、二级都市中辐射区域较大，在三级都市中一般较小，仅以核心区域计算，但要考虑商圈间隶属关系。核心区域人口与人均GDP值是验证GDP总量的指标。人口人均GDP=GDP总量辐射区域人口辐射区域的GDP=辐射GDP总量。区域社会

42、零售总额，人均可支配收入，城乡居民储蓄存款余额，与GDP总量是得出区域的总的商业消化量，即总的商业消费支撑量的参考值。3、面积，人口密度人口面积=人口密度人均GDP与人均可支配收入是互相验证值总的商业消费量面积=单位面积的商业消费量。人均可支配收入人口密度=单位面积的支配收入这两个值验证单位面积的商业消费量，即单位面积的商业支撑量。4、总体规划与人均GDP增长率经济增长率是推出以后的进展量，在现有基础上乘以增长率确实是以后的放大量。从商业的规划中得出商业面积的以后供应量从以上几点的关系中得出区域总的商业消费量和单位消费量及以后放大量，针对区域现量和以后放大量做比较。就能够换算出区域是否饱和，及

43、饱和度大小。尤其是具有“盆地效应”的都市其特不明显5、都市特性、支柱产业状况，都市化进程，人均GDP这四个参数是对区域商业运行特征及专门性的验证值。恩格尔系数，百户汽车拥有量，与人均GDP验证值，是用来对都市性质进行互相验证做推断。以上的参数中，最重要的是：面积、人口数、人均GDP、增长率，这4个参数值，是必须要参考的，其余的都能够从中延伸，任何一个项目的前期分析中，这4个值的分析是必备的。第二章 投资技术参数一、地产方面地产常用知识解答：1、什么是房地产之项目治理程序答：房地产产业链专门长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业治理。一般情况下，能够划分

44、为预备、施工和经营三个时期。前期的预备时期，要紧是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程建设时期，是指房地产开发项目从列入年度施工打算起，到客户能够住用程度的过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。 房地产商的战略规划是靠“项目”去实施的，而“项目”的实施则是要靠战略规划来指导的。项目的生命周期能够分为四大时期，即概念时期、规划时期、实施时期及结束时期，项目的不同时期其项目治理的内容是不相同的。概念时期的要紧任务是依照公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行。规划时期是对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件预备。 实施时期是按打算启动实施项目

45、工作。结束时期是项目结束的有关工作。因此，项目的各个时期没有严格地分开，在执行时经常是交叉进行的。下面简单阐述一下房地产开发项目各时期要紧工作内容。一、 概念时期1 依照公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业打算书。2 请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。3 通过公司决策层批准进入下一时期。本时期的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。二、 规划时期1 确定项目总负责人（重点项目）。2 确定项目经理。3 确定项目

46、组要紧成员。4 确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估）5 提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。6 通过公司决策层批准进入下一时期。本时期的工作重点是确定项目经理并与项目组要紧成员充分沟通，使双方思想差不多达成一致，然后对项目的有效性进行论证。三、 实施时期1 建立项目组织。2 取得土地使用权（能够在第一、二时期）。3 制订项目打算（专业性、可行性）。4 通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。5 通过规划、消防、人防、水、电、气、

47、防蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。6 合同治理（质量、费用、进度、范围、安全等操纵）。7 项目销售（严格培训、统一讲法、不留后遗症、展示开发商的文化等）。8 水、电、气、智能化、网络、商业等进场。本时期的工作重点是明确分工、制订打算、狠抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时刻、按现代项目治理的技术严格操纵质量成本进度、项目的销售等。四、结束时期1项目验收（单体、消防、人防、环境、水电、设备等），办理备案证。2物业公司对项目进行接管验收。3配合物业公司交房。4项目清算。5资产清理。6文档总结。7对

48、整个项目进行评估总结，为其它项目作预备。8解散项目组。9对项目组成员的考核延长25年。本时期的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其它项目作预备。因此，大多数地产商是对项目群进行治理。这就要求分管项目的总负责人有高超的治理项目群的能力。同时，还要求公司有较完善的规章制度与之配套。现行的房地产项目治理模式，要紧可分为部门制、公司制、纯项目制和专业治理制等四种。部门制项目治理按照项目开发流程，一般设置拓展、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门，依照项目的实际情况按矩阵模式设立项目部，也是大多数地产商所采纳的一种模式。公司制项目治理，多从事单一项目的运作。纯项目制项

49、目治理是地产商依照项目开发情况，设立若干个项目部。项目部实行独立核算，对项目的经营效益负责，这种模式对地产商的规模要求专门高，但这是以后的进展趋势。专业治理公司项目制是在完成项目前期开发和策划定位、建筑设计后，托付专业治理公司承担自开始营造至交钥匙的一应事宜。以上模式的选用是依照地产商的实际情况来定的。 2、北京市房地产开发流程是如何样？ 北京市房地产开发项目开发流程 选址研究,查找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书 进行项目的初步可研评估 向规划治理部门申领规划要点,以猎取规划要点通知书, 编制项目建议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行研究

50、，此文经建委开发办会签 进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作 据此办理征地及前期规划预备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地治理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科 结果报市房地局 结果报市房管局 市政府下文批地 画桩位并给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书,评估项目建设用地地价 申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证 按规划设计条件征

51、询意 地政部门审查安置方案、 见表到区配套部门征求意见 安置房 规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证 托付进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置 到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产开发手册 规划局审方案提出意见 1、到园林局申请伐树许可证 2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案 修改后送首规委审图 3、煤气、道路、上下水改路由 4、到供电局业扩处申请用电报装， 做正式供电方案， 首规委召开市政协调会 申请临时施工用电，托付施工。 出市政会议纪要 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） 领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明 制作资料 到计委申请，列入打算（建委会签

52、） 到税务局取税单 报价小组审查,领取销售 到建委工程处领开工 持年度打算、税单到区计、 许可证 审批表 经委领投资许可证登记卡， 登记并取得许可证 建委、物价局下文批价 销售 到市政部门盖章证明市政条件落实 四源费缴纳 到开发办市政处核实任务 开发办工程处同意招标 填招标申请书并到市招标办登记 招标办看现场 编制标底 招标办审查标底 开标会 定合同，写评标报告，发中标通知书 招标办盖章同意 施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书 同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任务 处登记 来源及一切手续 建委工程处同意开工，办理开工许可证 施工单位进场开始施工，小区红线内市政

53、报装上下水、道路、煤气、电，托付设计、施工 1、小区内线 1、通知区园 1、按道路 1、到自来 1、到热力 （自建锅 1、到煤气公司 路托付设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房) 报装 计 办 行施工 科报装 装 1、环保 2、到规划科定2、托付施工 2、交绿化费 2、市政办 托付线 2、托付线 局同 线路方案3、配电室土 3、绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 3、设计 建工程验 路队验 施工及 3、施工及 炉房 4、看现场 收 收 验收 验收 规划 5、施工4、设备安装 2、到市政 位置 6、业务科检验 及验收 监理所 2、托付 同意接气5、送电 下水报 设计 7、凭通气单到

54、装 3、到劳 管网所办固 3、规划设 动局报装 定资产转移 计 4、环保 手续及通气 4、竣工验 局审查消音除尘设备 手续 收 5、竣工 8、凭接气单到 验收 液化气公司 办各户通气 手续 9、通气 全部工程竣工 四方验收、检验单签字盖章 凭验收通知书入库房屋 确定房屋治理形式 房屋验收 办理入住手续,办理产权证 项目的二次开发3项目开发各时期资金投入是如何样？ 项目开发各时期，资金投入百分比下列各项资金回收及投入的百分比，以可能资金投入量。1、销售成数。在预售公开时可能为60%70%，剩余的成数则假设于竣工交房时再全部售出。2、客户付款条件。通常其定金、签约金、开工款合计占12%15%，客户

55、银行贷款60%70%，剩余的15%28%为工程期款，有些公司则另立名目，给予客户公司贷款，只是公司贷款也大多是在结构主体完成后至工程验收这一段期间收款。3、土地成本。这项成本为先期投入，因此土地融资也多在土地买受人并过户完成时就取得，额度多为土地买入成本50%70%之间。4、建筑施工融资额度。一般而言，为营建成本的45%60%，但拨款则要视销售情况而定。若销售率未达30%60%（视景气状况而定），即使已取得建筑施工融资的额度也可能无法利用，因为它是按照工程进度拨款，一旦销售不理想，金融机构大多会冻结建筑施工融资，暂停核拨。5、营建成本。这项成本的投入也是依照工程进度。6、销售费用。假如采纳包销

56、，则只有销售出去才须支付这笔费用，一般销售代理公司收费的标准为销售额的3%左右。7、土地增值税。这项成本发生于土地过户给客户的时期。8、治理费及杂费。此项成本则大多随着时刻而发生，约为销售额的3%5%之间。有关各时期资金回收投入百分比的分配，见表85。表85 各时期重要资金回收及投入百分比表时期预售期间地下结构施工期间地上结构主体施工期间申请房屋销售许可证期间百分比项目销售收入收款比例12%15%5%10%20%30%60%70%建筑施工融资拨款10%20%50%60%30%40%营建成本付款比例15%25%20%35%40%50%广告费付款比例100%*100%* 广告费通常于各时期销售完成

57、即100%时支付。“自有资金”确实是为竣工交房前的销售收入，扣除客户的银行贷款，加上土地及建筑施工融资，再减去所有成本及费用后不足的额度；也等因此进展商针对某一预售个案，在土地买入后至完工前所应筹措的资金，这笔资金应事先筹划，以幸免周转发生困难，导致心血压计付诸东流。4、土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建筑建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。5、 对集体土地使用

58、权有哪些规定？ 答：依照中华人民共和国土地治理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；然而，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。6、 什么是行政划拨用地？ 答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无

59、偿交付给土地使用者使用的行为。7、对合作建房有哪些规定？ 答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8、什么是土地使用权出让？ 答：土地使用权出让，是指各地区人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。9、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ 答：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。

60、另外，加油站、加气站用地为二十年。10、土地使用权出让合同包括哪些内容？ 答：出让合同应具备以下要紧条款：(一)双方当事人的姓名或者名称、地址；(二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时刻；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时刻；(五)交付土地的时刻；(六)规划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时刻；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地和道路的限制；(十)建设附属、附加设施的项目及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。11、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否能够变更？ 答：一般