论百园纪新形势下的西安物业管理

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档论新世纪新形势下的西安物业管理西安市森合物业经营管理有限公司 王 娟俗话讲：“三分建设，七分管理”，如今，跨入新世纪的人们在对物质和精神日益得到满足的同时越来越趋向于购买物业管理好的房地产项目，买家越来越看好高层的专业化的物业管理，物业管理做为一种“朝阳行业”正蓬勃的发展。尤其是在个人买房时代正逐步形成的时期，物业管理也越来越受到人们的重视，物业管理好的楼宇会激起消费者投资欲望，并能够使物业历久弥新，保值并增值。据有关资料显示，在房地产业较成熟的国家，从事物业管理的人员要远远多于从事开发的人员。且不谈沿海城市，从1994年国家出台相关政策以后到现在，

2、西安市这个相对较落后的西北城市物业管理都得到了较快的发展，可以说新兴物业管理行业已经逐渐趋于成熟，随手翻开黄页都可以查找出若干物管公司。据了解，目前西安共有专业性质的物业管理公司数百家，其中每年还不断有新的物业管理公司成立，这些物业管理公司掌握着西安市近500家物业小区，建筑面积近一百万平方米。 近年来国家一再要求企事业单位、军队、学校等放开政策，将后勤管理社会化。1999年12月1日，戴德梁行（原香港梁振英测量师行）进驻西安中大国际大厦并全面启动管理工作，成为首家挺进西安物业管理行业的国际集团公司。上海、北京、广东等地的大物业公司也纷纷瞄准西安市场准备进驻，这些都给还不成熟的西安物业管理市场

3、带来诸多方面的强烈冲击。如何在这竞争日益激烈的行业中站稳脚跟并借鉴吸取同行先进管理经验使企业有所发展，是新世纪新形势下西安物业管理企业必须面对和思考的问题。谈到物业管理，不少人对它的行业性质还很模糊，许多消费者对向物业管理公司交费很不理解，总认为是政府部门“乱收费”的一种行为，在我们的日常管理中，就经常碰到有人问诸如“我自己的私房为什么还要收费？”等问题。因此很有必要明确一个观点，即：物业管理也是商品，它同所有服务业一样，是以生产特殊的“商品”对物业的维护和对业主的各种服务，并向社会提供这种“商品”以满足现代人们的需求为目的。说物业管理是一种特殊的“商品”，是由其服务的性质决定的，这种“商品”

4、的价值和使用价值都是客观的和无形的。只有明确了观点，才能在日常的管理工作中看出问题解决问题，更好的调整心态为广大业主做好解释和服务工作。作为西安市房产局系统的一个基层单位，多年来在计划经济体制下一直从事公房管理工作，脑子里已经形成了一套固定的管理模式，但是，随着市场经济体制的不断改革和深化，房产系统的许多职能和功能也在相应不断变化。伴随着房改的深入，越来越多的公房性质发生了变化，过去旧有的管理模式弊端也就暴露出来。过去，直管公房管理部门或单位自管部门长期以来实行集中统一管理，集房屋所有者、管理者、经营 者与一身，政企不分，经济职能不到位，不仅妨碍了行政管理部门转变职能，又束缚了房产经济的发展，

5、内部缺乏活力和竞争。另外，随着公房出售数量的增多，国家或单位对房屋维修、保养、公共环境的清洁、绿化及日常管理等费用也由住户承担，原有的房管部门自身生存和发展空间越来越小。拿西安市房地局系统来讲，随着国企改革的深入，三个分局在今年要完成“摘牌”工作，从事业单位转制为企业单位，从多年依靠公房房租维持到面向市场自谋生路，这对底下的基层单位不能不说是目前面临的最大的一个的问题，放下“房老大”架子，虚心学习，尽快转变经营思路是当务之急，新世纪新形势呼唤新型的与传统房屋管理体制根本区别在于其商品性和社会性的物业管理体制，同样也要求我们进一步解放思路，开拓眼光，认真学习物业管理知识。西安市的物业管理工作起步

6、于1992年，迄今已走过了9个年头，经过了艰难的探索阶段开始走向发展完善，在看到光明前景的同时我们也注意到与先进物业管理同行相比还存在许多不足和认识误区。物业管理本身是舶来品，在硬件上，我们基本搬过来了，但在软件上，我们还有诸多不足。首先，西安的物业管理缺少国际化、专业化的管理与服务理念。至今为止，我们西安市的诸多物管企业还沿袭着照搬照抄的习惯，没有自己的观点和方法。西安这个西部城市不论地理环境还是人文环境都与东部沿海城市差别很大，几千年沉淀的黄土虽然创造了陕西悠久的历史和文化，但也使人们的思想禁锢了很多，虽然改革开放的春风已经在古城上空吹拂了很久，但人们对新事物的接受程度、看法、观点、认识等

7、方面还是相对迟缓、闭塞。而成熟的理念明确了管理者的全新使用，使物业管理不再仅限于“看管”的角色，而是真正以人为本，复以物业、配套设施、周详的客户服务，以配合不同的需要，只有站在巨人的肩膀上才能看的更高更远。其次，我们缺少专业的管理人员。有了专业的管理人才，才能争取高水准的业务表现，为业主获取最大收益的同时，让业主感受到公司高效率的管理运作方式。针对传统的服务内容，如清洁、保安、环保、会计、财务预算及监督等，力争妥善周到，巨细无遗，并维持二十四小时客户服务系统以迅速及时回答客户的投诉询问、紧急事故。可喜的是，近年来西安市已意识到这方面的不足，不但每年组织有关物业管理人员及经理进行岗位技能培训，还

8、有许多学校开设了物业管理大专班培养专业型人才并且已经有毕业生进入了工作岗位，这些经过了专业理论学习的人才必将进一步带动物业管理整体素质的提高。第三，我们还缺少与人的接触与沟通，无法迎合业主不断更新的需要，不能及时采取更具弹性及创新的方法在传统与非传统的管理服务之间寻求平衡。在为客户提高效率，降低成本，确保物业的有效运作，塑造合适的物业形象，提升公众形象等方面缺乏动力。我们可以清楚的看到，不仅是公房管理，就是在实行了物业管理的小区，也是大部分未能真正做到服务以人为本，收费已经成为大多数物业公司追求的唯一目标，这是一个危险的信号。看到了我们的缺陷和不足，就应该在日常管理中树立正确的管理思路，不要因

9、为概念的模糊和思维的混乱影响工作。近年来，以“管家”比喻物业管理企业屡见新闻媒体。但是从物业管理职能、物业管理服务对象形态特征、物业管理法律依据等多方面因素出发，简单的以“管家”类比，未免失之偏颇。首先，物业管理具有服务和管理双重职能，它的职能要求它不但要做好物业的运行、维护、保安、绿化和保洁，而且要根据有关法律文件的规定处理住户之间的矛盾和纠纷，监督住户的装修装饰行为，创建社会主义文明，营造安全、舒适、方便、高效、高雅的物业环境。其次，物业管理服务对象是业主群体，物业管理制度、管理计划和管理方式要体现全体业主的统一意志。物业管理企业的各项工作要满足全体业主的共同需求。业主委员会代表全体业主的

10、共同利益，要正确处理好同他们之间的关系。第三，物业管理企业与业主是平等的民事主体，双方均需依法办事，物业管理的基础是国家有关法律法规。物业管理与业主双方合作的漫长过程也须依法办事，物业管理企业与业主之间是以法律为基础的平等的民事主体关系。第四，物业管理企业面对广阔的能动空间，除满足业主通常意义上的安全、清洁、水电暖供应等服务外，在诸如文化娱乐、环境美化、相互交流沟通、个人知识更新、提高艺术修养等方面也可依托物业条件、以提供设备、组织活动、办公服务、知识培训、资料宣传等与业主们密切合作，创建新的服务项目。一方面促进物业稳定增值，另一方面，物业管理企业也可以不断发展壮大。有了正确的认识，就能够对社

11、会中存在的如绝对服务主张、包罗万象主义、就事论事态度、极端民权主义等认识误区加以区分。有了正确的认识，清晰的思路，配以先进的管理方式，物业管理企业势必不断发展壮大，而品牌化是物业管理发展的必经之路。物业管理是从原来的住房福利化管理转向社会化、专业化、企业化和经营型的管理，其最终本质和结果就是进行市场化管理。实行物业管理市场化，必定要引入市场竞争体制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，逐步形成品牌化企业。物业管理的规模效益对物业管理企业品牌化显得非常重要，没有一定管理规模的物业管理企业是很难生存和发展的，而物业管理的规模效益又从哪儿来呢？只能是企业利用品牌效应参与市场竞争而来的。纵观西安物业市

12、场，虽然有近百家物业企业，但是真正做大做好称的上名牌的只有高科物业一家，它所管辖的物业面积近百万平米，已经初步形成了规模化经营，在经济效益良好的基础上开始进一步追求精品化管理。都说物业管理是微利行业，试联想一家没有一点名气的物业管理公司尚处在艰难维持阶段，怎么有精力去搞精品管理呢，又哪有实力和规模大，档次高，服务好的其他物业企业竞争呢？其次，物业管理的产品是“服务”，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”最佳的标准就是品牌。这一点我们在日常生活中也是深有体会。面对令人眼花缭乱的商品，我们大多会购买妇孺皆知，深入人心的名牌产品。物业管理也是一样，从我们参加的物业招投标项目来看，业主大多会首先考虑国外著名物业公司，其次是国内和省内著名物业公司，最后才是咱们西安本地的小物业公司，因为业主们认为，著名的物业公司会带来更加优质的服务。但是说到底，一个物业管理企业如何走品牌发展道路呢？这要求我们要整合资源优势，培养核心竞争力，实现人才发展战略，构建人才发展优势，形成优秀的企业文化同时适度、稳妥的扩张。搞企业化、现代化、规范化、法律化、自动化、人性化管理服务和延伸服务，具备创新意识、加强与新闻媒体的合作、建立企业特有的 CIS系统、加强社区文化建设、