冰河时代主题公园可行性策划

1、第56页 共56页策划书：冰河时代主题公园可行性策划单 位： 江苏苏永泰国国际置业业有限公公司时 间： 20010年年12月月-20015年122月目录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc75774242 第1章 项项目总论论04 HYPERLINK l _Toc75774243 1.1 项目背背景04 HYPERLINK l _Toc75774244 1.1.1 项项目名称称04 HYPERLINK l _Toc75774245 1.1.22 项目目主管部部门04 HYPERLINK l _Toc75774246 1.1.3 项项目拟建建地区、地地点04 HYPERL

2、INK l _Toc75774248 1.2 研究工工作依据据04 HYPERLINK l _Toc75774249 1.3 项目研研究的范范围05 HYPERLINK l _Toc75774250 1.4 项目投投资回报报05 HYPERLINK l _Toc75774251 1.5 可行性性研究初初步结论论05 HYPERLINK l _Toc75774252 第2章 项项目背景景和发展展概况06 HYPERLINK l _Toc75774253 2.1 项目提提出的背背景06 HYPERLINK l _Toc75774254 2.1.1 国国家或行行业发展展规划06 HYPERLINK

3、l _Toc75774255 2.1.2 项项目发起起人和发发起缘由由06 HYPERLINK l _Toc75774256 2.2 项目发发展概况况07 HYPERLINK l _Toc75774257 2.2.1 已已进行的的调查研研究项目目及其成成果07 HYPERLINK l _Toc75774258 2.3 投资的的必要性性09 HYPERLINK l _Toc75774259 第3章 市市场分析析10 HYPERLINK l _Toc75774260 3.1 市场调调查 PAGEREF _Toc75774260 h 0 HYPERLINK l _Toc75577442611 3.1

4、.11 国内主主题公园园供给现现状 PAGEREF _Toc75774261 h 0 HYPERLINK l _Toc75774263 3.1.3 门门票价格格调查 PAGEREF _Toc75774263 h 0 HYPERLINK l _Toc75774266 3.3 需求市市场 PAGEREF _Toc75774266 h 0 HYPERLINK l _Toc75774267 3.3.1 客客源市场场出游能能力持续续增长： PAGEREF _Toc75774267 h 1 HYPERLINK l _Toc75774268 3.3.2 客客源市场场偏好： PAGEREF _Toc75774

5、268 h 1 HYPERLINK l _Toc75774269 3.3.3 客客源结构构: PAGEREF _Toc75774269 h 1 HYPERLINK l _Toc75774270 3.4 市场预预测12 HYPERLINK l _Toc75774275 第4章 建建设条件件与园址址选择13 HYPERLINK l _Toc75774276 4.1 建设条条件13 HYPERLINK l _Toc75774277 4.1.1 资资源禀赋赋状况14 HYPERLINK l _Toc75774278 4.1.2 区区位条件件14 HYPERLINK l _Toc75774279 4.1

6、.3 能能源供应应条件14 HYPERLINK l _Toc75774280 4.1.4 人人力资源源条件15 HYPERLINK l _Toc75774281 4.2 园址选选择15 HYPERLINK l _Toc75774282 第5章 总总体规划划16 HYPERLINK l _Toc75774283 5.1 项目控控制范围围规划16 HYPERLINK l _Toc75774284 5.2 总体功功能分区区框架16 HYPERLINK l _Toc75774285 5.3 总体功功能分区区图16 HYPERLINK l _Toc75774289 5.4 主体功功能区域域20 HYPE

7、RLINK l _Toc75774292 5.5 交通规规划21 HYPERLINK l _Toc75774306 第6章 项项目实施施进度安安排22 HYPERLINK l _Toc75774307 6.1 项目总总体进度计计划24 HYPERLINK l _Toc75774308 6.2 项目建建设方式式24 HYPERLINK l _Toc75774309 6.3 项目建建设依据据24 HYPERLINK l _Toc75774310 6.4 项目产产品规格格及质量量标准24 HYPERLINK l _Toc75774311 6.5 项目组组织管理理25 HYPERLINK l _Toc

8、75774312 6.6 开发阶阶段的详详细时间间安排25 HYPERLINK l _Toc75774313 第7章 投投资估算算与资金金筹措26 HYPERLINK l _Toc75774314 7.1 投资估估算依据据26 HYPERLINK l _Toc75774315 7.2 项目总总投资估估算26 HYPERLINK l _Toc75774318 7.3 资金筹筹措27 HYPERLINK l _Toc75774323 第8章 经经济效益益研究和和评价27 HYPERLINK l _Toc75774325 8.1测测算说明明27 HYPERLINK l _Toc75577443299

9、 8.22财务评评价27 HYPERLINK l _Toc75774333 8.3不不确定性性分析28 HYPERLINK l _Toc75774336 8.4 盈亏平平衡分析析28 HYPERLINK l _Toc75774336 85 敏敏感性分分析29 HYPERLINK l _Toc75774343 第9章 国国民经济济效益分分析32 HYPERLINK l _Toc75774344 9.1 间接经经济效益益32 HYPERLINK l _Toc75774345 9.2 生态环环境效益益32 HYPERLINK l _Toc75774346 9.3 社会效效益33 HYPERLINK

10、l _Toc75774349 第12章 可行性性研究结结论与建建议34 HYPERLINK l _Toc75774350 12.11 结论论34项目总论项目背景项目名称冰河时代主主题公园园项目主管部部门江苏省建设设局项目拟建地地区、地地点江苏省淮安安市盱眙眙县研究工作依依据项目主管部部门对项项目的建建设要求求所下达达的指令令性文件件；对项项目承办办单位或或可 行性性研究单单位的请请示报告告的批复复文件。可行性研究究开始前前已经形形成的工工作成果果及文件件。国家和拟建建地区的的开发建建设政策策、法令令和法规规。根据项目需需要进行行调查和和收集的的设计基基础资料料。项目研究的的范围市场分析与与预测

11、建设条件与与园址选选择总体规划项目实施计计划投资估算与与资金筹筹措财务评价项目的社会会效益和和生态效效益分析析项目投资回回报经终合分析析研究，确确定本项项目的主主要经济济指标如如下：1、总投资资6亿元元2、内部收收益率：（IRRR）为为9.577%；3、静态投投资回收收期为112.26年；4、动态投投资回收收期为115.23年；可行性研究究初步结结论一、政策可可行：该该项目是是国家鼓鼓励发展展的产业业，加快快开发可可尽早形形成苏北北地区的的产业优优势。亦亦契合盱盱眙县“旅游带带县”的产业业政策导导向。二、区位可可行：地地理位置置优越，自自然环境境优美，适适合开发发主题公公园和休休闲度假假项目。

12、三、市场可可行：目目前同类类产品的的供给市市场不足足，需求求市场较较旺盛。四、效益可可行：本本项目的的经济效效益、社社会效益益、生态态效益均均较佳。五、技术可可行：项项目本身身并不需需要真正正的环境境和产地地，只需模拟和和仿真。六、文化可可行：盱盱眙地区区历史悠悠久，文文物古迹迹众多，文文化丰富富，该项项目建成成后，可可与其他他景区形形成自然然山水和和主题公公园璧合合优势，促促进该地地区旅游游业有突突破性的的发展。项目背景和和发展概概况项目提出的的背景国家或行业业发展规规划国家产业转转移和开开发江苏苏建设旅旅游大省省为盱眙眙县的发发展旅游游创造了了一个良良好的政政策环境境。国家家确定开开发中的

13、的特色产产业之一一就是要要发展特特色旅游游业，而而江苏作作为一个个文化旅旅游大省省，丰富富的旅游游资源已已备受关关注。因因此，今今后除了了政府提提供相应应的政策策保障和和资金支支持外，还还可以吸吸收更多多的沿海海地区资资金以及及一些外外资共同同参与对对江苏旅旅游业的的开发与与建设。“十一五”期间，根据全省建设民族文化大省、绿色经济强省，联结沿海城市、联通国际大通道的发展战略。盱眙县政府可以将冰河时代主题公园等最宝贵的旅游资源，作为最有力的对外宣传窗口。项目发起人人和发起起缘由项目发起单单位或发发起人的的全称：江苏永永太国际际置业有有限公司司发起缘由：苏北地区作作为一个个旅游资资源丰富富的地区区

14、，一直直没有得得到很好好的开发发了利用用，从而而导致了了苏北地地区的经经济发展展有别于于苏南地地区的发发展，为为此苏北北地区需需要打造造一张对对外宣传传的旅游游名片。而冰河时间间主题公公园的建建设可以以进一步步的带动动全区的的房地产产业的发发展，提提升国际际知名度度和苏北北地区的的旅游开开发机遇遇。吸引引更多的的投资机机会和就就业机会会。地理优势明明显、交交通便捷捷，开发发潜力巨巨大；用用地范围围广阔，开开发难度度较小，开开发成本本不大；项目发展概概况已进行的调调查研究究项目及及其成果果资源调查总的来说，规规划现场场的主要要可利用用资源是是以天然然山石和和水源为主主，其他他可利用用资源还还有部

15、分分人文资资源和水水文资源源，比较较适合开开发旅游游项目，但但也存在在一些自自然资源源不足和和人为破破坏生态态环境等等限制因因素。具具体情况况如下：基础条件优优越盱眙县开发发旅游业业的基本本条件比比较成熟熟，主要要优势体体现在人人文资源源丰富、社社会经济济条件好好、区位位交通优优越等三三个方面面。有着着丰富的的历史文化化风情和和其它社社会发展展文化。社社会经济济条件为为旅游业业的发展展提供了了有力的的经济保保障。盱盱眙县位位于江苏苏省西部部，淮安安市南端端；东与与 HYPERLINK /view/282165.htm 金湖县县、 HYPERLINK /view/4380.htm 安徽省天天长市

16、相相邻，南南、西分分别与安安徽省 HYPERLINK /view/457801.htm 来来安县和和明光市市交界，东东北、北北与分别别 HYPERLINK /view/952475.htm 洪泽县县、 HYPERLINK /view/271133.htm 泗洪县县接壤。宁宁淮、宁宁宿徐两两条高速速过境穿穿越三分分之二的的乡镇，到到南京只只需455分钟，已已融入南南京一小小时经济济圈，距距省内其其他大中中城市都都在2小小时左右右，已形形成四通通八达的的交通网网，成为为苏北地地区重要要的交通通中转和和枢纽。另另有县道道19条条、乡道道12条条、专用用道5条条。境内内淮河大大桥是全全国最大大油管、公

17、公路两用用桥、全全长19922.9米；宁宿徐徐高速公公路淮河河特大桥桥，桥长长60448米，宽宽25.5米。淮淮河盱眙眙段19994年年6月被被定为省省管三级级航道，总总长377公里；支线航航道100条，总总长1443.992公里里。盱眙眙港正在在建设之之中，建建成后将将极大地地提高水水运吞吐吐能力，淮淮河盱眙眙段将成成为黄金金水道也也是著名名的旅游游线的必必经之地地，其区区位优势势和交通通优势为为发展旅旅游业提提供最好好基础条条件。现场的限制制因素较较多可利用的自自然资源源太少，生生态修复复困难。高高速公路路纵横穿穿过，给给旅游区区带来不不少的各各种影响响，如燥燥音、视视觉景观观、生态态的破

18、坏坏、园区区整体被被分割等等影响。人人文资源源缺少可可以深度度挖掘的的实体及及文化内内容。村村庄占地地面积太太大且不不集中。受受气候的的影响大大，对项项目计划划带来一一定的局局限性。市场调查盱眙县旅游游业在国国家发展展战略和和区域旅旅游合作作的推动动下将有有长足发发展，冰冰河时代代主题公公园作为为江苏旅游游特有的的旅游吸吸引物拥拥有良好好的市场场基础。项目所在的的地区是是链接东东西道路路的必经经之地，具具备吸引引大规模模旅游者者的社会会经济条条件，建建设合理理的旅游游接待及及配套服服务的基基础；交交通条件件的改善善无形中中加快了了盱眙县县纳入“苏州”旅游圈圈的步伐伐，有望望早日成成为苏州州地区

19、为为主的市市民休闲闲度假的的新去处处。家庭型、伙伙伴型和和家庭伙伙伴型是是江苏省省和至苏旅游者者经常采采用的旅旅游组合合方式，为为家庭游游客营造造舒适氛氛围和休休闲环境境是市场场近期持持续的宠宠儿。多种原因造造成江苏苏省内游游客对主主题公园园类产品品期望不不高，在在此类景景点内停停留时间间不长的的现状。省省外游客客在主题题公园内内平均停停留时间间比省内内游客长长1-22小时。有景区标志志的旅游游纪念品品是江苏苏省外游游客普遍遍喜欢的的旅游商商品，市市场呼吁吁高品质质、有标标志意义义的景区区纪念品品。大部分的省省外游客客在江苏苏的旅游游消费意意愿为1150-2000元/人人/天（除除去大城城市间

20、的的长途交交通费用用）；省省内游客客的旅游游消费意意愿为1100-1500元/人人/天。冰河时代主主题公园园已经具具备相当当的市场场认知度度，但人人们对于于冰河时时期的好好奇以及及相关娱娱乐产品品的向往往仍没有有得到适适当而合合理的喧喧泻。社会公用设设施调查查目前项目用用地范围围内社会会公用设设施严重重不足，运运输条件件、公用用动力供供应、生生活福利利设施等等要在景景区的建建造过程程中逐步步解决。拟建地区环环境现状状资料的的调查目前拟建地地区环境境保护良良好，没没有各种种主要污污染源以以及其排排放物，大大气、水水体、土土壤等目目前环境境质量状状况良好好。投资的必要要性本项目会促促进苏北北地区的

21、的经济发发展。将一个“主主题公园园”孤零零零地置于于一个周周边暂时时缺乏配配套的地地区，难难于成气气候，难难于聚集集人气，只只有通过过主题公公园大型项目，整合资资源带动动区域配套，同同时加强强与盱眙眙县川街街镇城市市发展紧紧密结合合，最终终形成旅旅游产业业、休闲闲产业、地产三三足鼎立立局面，相相互促进进的发展展格局，这这些项目目的建立立必然促促进苏北北地区的的经济发发展。政府需做强强、做大大旅游业业，打造造旅游拳拳头产品品。改革开放以以来，盱眙县县旅游业业与江苏苏省日新新月异的的变化一一样得到到了长足足的发展展，但横横向比较较国内其其他地区区，其产产业规模模仍然偏偏小，仍仍有较大大发展空空间。

22、本本项目除除有大型型主题公公园外，还还有永久久博物馆馆区、从远古古走来景景区、休闲娱娱乐区域域、购物市市场和星级会会议酒店店等，这这些产品品的推出出，是充充分利用用淮安旅游游资源，增增加旅游游新亮点点的有效效途径，也也是做大大做强盱盱眙县旅旅游业，整整合和提提高徐州州旅游的的重大举举措，必必将丰富富、壮大大淮安市的旅游游产业。通过本项目目的建设设，将增增强旅游游业在江江苏省国国民经济济中的地地位。旅游业产业业关联度度很强，对对盱眙县县国民经经济发展展有强大大的辐射射和波及及作用，可可以带动动淮安相关关产业部部门的发发展，进进而增强强旅游业业在淮安安国民经经济中的的地位。通过本项目目的建设设，将

23、增增加盱眙眙县的税税收、提提高就业业率。本项目建成成后大型型主题公公园和五五星级酒酒店等都都属于劳劳动密集集型产业业，将从从盱眙县县本地招招收大量量的劳动动力经过过陪训以以后进入入服务行行业，必必将提高高盱眙县县的劳动动就业率率。主题题公园、五星级酒店、休闲娱乐和旅游地产的建成也将为盱眙县提供稳定的税源，增加盱眙县的营业税、所得税和房产税。市场分析市场调查国内恐龙主主题公园园供给现现状国内部分主主题公园园简介表表景区开业时间占地面积投资额化石资源状状况产品供给自贡主题公公园2001年年8.98 km22 18.55亿一级综合型园区区江苏常州中中华恐龙龙园2000年年0.47kkm23亿没有化石

24、主题公园广东河源恐恐龙主题题公园2008年年4.3kmm2不祥少量化石综合型园区区广东茂名侏侏罗纪公公园2003年年2.5kmm2不祥少量化石主题公园浙江天台侏侏罗纪公公园2003年年0.2kmm23亿恐龙蛋遗址型分析总体上看来来，国内内的主题题公园呈以以下特点点：主题资源丰丰富，资资金投入入较为均均衡，同同时能够够为一方方的经济济提供动动力引擎擎，发展展更大产产业效应应，争取取地方经经济的快快速有效效的发展展。在客源市场场方面，常常州、天天台处于于长江三三角洲，河河源、茂茂名处于于珠江三三角洲，皆皆为中国国人口最最稠密，社社会经济济发展水水平最高高的地区区，有着着巨大的的区位和和市场优优势，

25、必必须重点点注意的的是本项项目地处处苏北经经济发展展地区，作作为一个个新经济济增长点点，将是是本项目目最大的的市场竞竞争者。在景区的开开发规模模和未来来发展计计划上，目目前以常常州恐龙龙园投资资最大，并并不断谋谋求二次次创业，但但占地面面积相对对较小，发发展空间间有一定定的限制制；自贡贡计划的的恐龙王王国公园园则预计计投资和和占地都都很大，很很值得重重视，同同时，河河源和天天台的发发展计划划也不容容忽视。 而冰河时代代主题公公园进行行错位竞竞争优势势，能够够在各个个方面的的开发，利用资源源上远远远大于项项目的总总体发展展趋势。 门票价格调调查目前国内已已经建成成开业主主题公园园的票价价为：江江

26、苏常州州中华恐恐龙园1160元/人、四四川自贡贡恐龙博博物馆440元/人。形形成目前前这种票票价市场场的原因因是：11、常州州恐龙公公园投资资规模大大，产品品的设计计和包装装新颖，已已经建成成主题公公园。而而自贡等等区域主主题公园园资源虽虽然占优优势，但但其产品品仍属于于初级开开发状态态。2、从从客源市市场方面面看，常常州处于于长江三三角洲，属属于中国国人口最最稠密的的地区，社社会经济济发展水水平最高高的地区区，有着着巨大的的区位和和市场优优势；而而自贡等等都处于于中国西西部，现现对来说说社会经经济发展展水平较较低，人人均消费费能力较较低。国外市场调调查冰河时期的的产业在全全世界旅旅游业中中都

27、有很很好的开开发，在在美国的的德克萨萨斯州、亚亚利桑那那州、瑞瑞士的汝汝拉州等等地区已已经开发发了类似似“侏罗纪纪公园”的主题公园园，在知知名度不不断扩大大的同时时也取得得了很好好的效益益，但在在亚洲却却没有拥拥有冰河河时期的的产业的世世界级的的旅游地地，这显显然与亚亚洲的众众多人口口和社会会经济快快速发展展是不适适应的。在以冰河时时期为主主题的娱娱乐业方方面，以以欧美国国家为首首，开发发出了诸诸如好莱莱坞的冰河世纪等脍炙人口的影片以及环球影城的侏罗纪公园恐龙谷等，取得了不俗的成绩，同样在亚洲这也是迫切开发的空白。冰河时期作作为地球球生物的的疑案和和现代人人们最感感兴趣的的话题，在在世界范范围

28、内，尤尤其在亚亚太地区区的旅游游开发上上都是潜潜力无穷穷的。由此可以看看出，在在江苏乃乃至全国国区域，打打造冰河河时代的的主题公公园的市市场潜力力巨大，能能够为苏苏北地区区的经济济发展和和带动力力提升一一个明显显的台阶阶，为苏苏州地区区创建更更多的经经济收入入。需求市场2009年年，在省省委、省省政府的的正确领领导下，江苏全省旅游业在克服困难中振兴，在应对挑战中奋进，创出了平稳较快发展的新业绩，全省接待国内游客2.97亿人次， 实现国内旅游收入3449.5亿元；接待入境旅游者556.8万人次，实现旅游外汇收入40.2亿美元，同比分别增长2.3%和3.5%；实现旅游总收入3795.7亿元，旅游增

29、加值1692.9亿元，分别增长16.1%、16.3%。增加值占全省GDP比重5%，占服务业增加值比重12.5%。目前，我省旅游总收入、国内旅游人数和收入、4A、5A级景区、工农业旅游示范点、特色旅游镇村数量均居全国第一。这也正好说明冰河时代主题公园未来的旅游产业尚有较大发展空间，游客市场仍有较大潜力。客源市场出出游能力力持续增增长：（1）人们们可自由由支配收收入：与与全国各各地一样样，现在在江苏地地区的人人们可支支配收入入在逐年年增多。（2）人们们可自由由支配时时间：随随着黄金金周和双双休日的的推行，现现在江苏苏地区的的人们的的闲暇时时间在逐逐年增多多。（3）出游游者年龄龄构成：近年人人们出游

30、游的年龄龄段在拓拓宽，小小孩及老老年人出出游的数数量增长长较快。客源市场偏偏好：喜欢度来源喜欢度江苏省就近近居民省/外游客客自然山水类类自然山水类类自然遗址类类主题公园类类自然探险类类自然探险类类主题公园类类自然遗址类类民俗风情类类民俗风情类类按喜好程度度进行排排序调查查，结果果显示，所所有被访访者中有有超过半半数的人人都将自自然山水水类的景景点放在在第一位位。本省省的居民民大部分分人喜欢欢自然遗遗址类的的景点仅仅次于排排在首位位的自然然山水类类；而对对于外省省的游客客，主题题公园类类的产品品则是紧紧跟自然然山水类类景点之之后。市场预测冰河时代主主题公园园市场规规模预测测表建成后年份份（年）第

31、一年第二年第三年第四年第五年游客量（万万人次）92.366102.339121.225145.336160.88建设条件与与园址选选择建设条件资源禀赋状状况1、本项目目冰河时时代文化化遗址具具有一定定独特性性、稀缺缺性和垄垄断性。2、本项目目的自然然资源吸吸引力较较强，可可观赏性性较佳。冰河时代资源具有一定神秘性，能较好的满足游客猎奇、体验心理需求。3、本项目目的土地地资源靠靠山、高高速公路路，具有有较高的的开发潜潜力（高高尚社区区）价值值。同时时具有良良好的永永续开发发价值。4、盱眙地地区的人人文民俗俗资源较较丰富，具具有较高高的开发发价值。区位条件1、地理区区位较优优：基地地位于盱盱眙旅游

32、游圈范围围内，国国道与省省道高速速公路全全线贯通通。 2、地形地地貌较优优：基地地靠山，地地势微有有起伏，较较适合建建设主题题公园、休休闲娱乐乐、居住住项目。3、气候条条件：气气候条件件较优，适适合建设设室内、室室外综合合性主题题公园。 4、自然灾灾害: 对本项项目有直直接影响响的自然然灾害主主要是地地震现象象。通过过实际了了解，境境内在220年内内都没有有对人们们生活造造成严重重影响的的较大规规模的地地震，对对项目的的建设不不会构成成太大的的影响。5、基地交交通可进进入性好好：宁宿宿徐高速速路与山山水大道道两条主主交通干干道贯通通其中，便便利的交交通为项项目通过过了基础础性保障障。能源供应条

33、条件基地位于宁宁宿徐高高速路与与山水大大道两条条主交通通干道附附近，水水、电、气气等能源源供应都都可以解解决。（1）供电电、电源源情况：近远期期可能的的供电量量及电压压6000千伏安安，电压压可以根根据需要要配置；费用及及计费方方式由供供电部门门对公园园用电项项目进行行实际考考察后，确确定终合合性电价价；供电电部门同同意在公公园建设设中或建建成后，用用电量可可以根据据设计要要求，从从腰站变变电站重重新架设设线路。（2）供水水、水源源情况：可从周周边水库库取水，最最好是扩扩建周边边水库，作作为景区区的主要要水源。（3）运输输：地区区内运输输线路的的分布国国道、省省道公路路东西南南北纵横横交错；运

34、输费费用货运运价格00.5-1.00元/吨吨,客运运价格11.200元/人人/公里里；景区区建设过过程中要要考虑建建立徐州州直达冰河河时代主主题公园园专线巴巴士,由由早到晚晚每300分钟/次。（4）排水水:排水水条件目目前没有有经过专专业处理理,通过过自然沟沟渠流入入江河；景区区建设过过程中要要建设污污水处理理厂和排排污渠。（5）电讯讯等公用用设施:可由当当地的邮邮电部门门解决。（6）施工工条件: 盱眙境内内可提供供充足的的沙、石石、水泥泥等建筑筑材料，其其他建筑筑材料可可在淮安安的专业业市场购购买。施施工劳动动力来源源可由承承包商自自带或当当地的农农村剩余余劳动力力解决；施工运运输条件件盱眙

35、及周周边县市市有足够够的车辆辆保证；施工用用动力（水水、电）来来源等可可以就地地解决。（7）市政政建设及及生活设设施：包包括当地地的卫生生、邮电电、文化化教育由由当地政政府协调调解决。人力资源条条件人力资源的的可获得得性：目目前，盱盱眙县当地适适合本项项目的高高级经营营管理人人才较丰丰富，同同时由于于江苏省是是旅游大大省，其其从外地地引进人人力资源源的能力力较强。本本地一般般人力资资源的可可获得性性也较强。园址选择选址既是一一门科学学，又是是一门艺艺术，因因为在旅旅游开发发中，选选择适当当的建设设位置对对景点未未来的成成功是至至关重要要的。通过上节的的分析比比较，我我们认为为无论是是从市场场情

36、况还还是资源源状况以以及建设设条件，盱眙县是理想的建设场址。总体规划项目控制范范围规划划（模拟拟）总体功能分分区框架架项目选择原原则 根据前期期调查报报告和策略计计划书的的结论，以以满足目目标市场场游客度度假旅游游为主，考考虑盈利利性、娱娱乐性、趣趣味性、创创新性、竞竞争性，盈盈利性从从单个的的项目上上不一定定能体现现出来，需需从冰河河时代整整体上考考虑；娱娱乐性、趣趣味性则则是对旅旅游项目目设计的的基本要要求；有有创新是是生存发发展的前前提，有有创新性性的项目目才可能能有竞争争性，因因而冰河河时代主主题公园园产品项项目设计计应重点点考虑创创新性、竞竞争性策策略。在产品项目目的创新新和竞争争力

37、方面面，是根根据各项项目本身身的适应应消费对对象和生生命周期期，基于于冰河时时代主题题公园自自身的自自然资源源特点，参参照周边边现有主主题公园园的产品品项目设设置及市市场对其其反映程程度，再再结合度度假旅游游发展趋趋势和国国外发达达国家发发展度假假旅游的的经验后后，综合合得出的的结果，因因此规划划中的冰冰河时代代主题公公园的绝绝大多数数产品项项目具有有一定的的超前性性，具有有较强的的生命力力和竞争争力。本主题公园园的产品品设计考考虑到了了现阶段段不同的的市场需需求层次次及日益益上升变变化的需需求档次次和需求求偏好，在在产品设设计上具具有创新新性和超超前性。主体功能区区域冰河时代主主题公园园共分

38、为为八个功功能项目目区域，该该八个功功能区基基本满足足了旅游游的六大大要素：吃、住住、行、游游、购、娱娱，项目目主体功功能区域域如下表表：表一冰河时时代生存体体验观览览区区域项目功能吸引力目标游客开发时序游客容量表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新鲜度儿童青少年青年中年老年一期史前隧道动物遗骸索索桥DACA原始丛林CACA剑齿虎来袭袭BABA身历其境原始物种餐餐厅DCDD物种残骸制制作DBCB冰河影院BABB逃离冰河激激战CCCC史前声音BBAB冒险之旅CABB深林探险记记CBBB王者归来ABAB百趣古道DBCC水陆霸王猛犸湖戏水水广场CBBC旋转木马CCCC水上决斗CCBC物种探

39、秘CBBA造龙馆DBBC飞龙锁链ABAB激流勇进ABBC水霸湾CCCB探寻王者喂食游戏DBCB幽谷穿越CBBC巢穴洞ACBB物种蛋谷CBBB溜索速降BCBC物种体内游游BCBC生存岛CBBB穿越火种CBCB水底隧道CBBB表二冰河时时代博物院院区域项目功能吸引力目标游客表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新鲜度儿童青少年青年中年老年二期史前石器磨牙石BDBB翘石桥CDBB珍贵石BDBB冰河物种剑齿虎BCCC猛犸象CCCC山椒鱼CD乳齿象美洲野牛BCCC驼鹿、麋鹿鹿CDBB野马群CD冰河植物穗花杉CDBB银杏CDBB不知名植被被CDBB冰河景观冰山崩裂BDCB动物迁徙CCBD生物竞争D

40、DDB物种繁衍BDCB表三冰河河时代科普教教育区区域功能吸引力目标游客开发时序表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新鲜度儿童青少年青年中年老年一期二期三期化石保护冰河灭绝过过程影视教育研研究专家现场讲讲座表四冰河河时代远古原原貌景区区区域功能吸引力目标游客开发时序表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新鲜度儿童青少年青年中年老年一期二期三期植被远景区区动物模型基基地冰河时期浏浏览区原始深林二、娱乐休休闲区休闲区中的的服务与与辅助设设施具体体包括：餐厅、茶茶社、小小超市、急急救站、服服务与管管理中心心等。 休闲娱娱乐建筑筑与活动动相对集集中，但但不应过过于喧闹闹。 休闲娱娱乐区

41、的的建筑风风格可略略倾向于于古朴，以以给各种种历史文文化的展展示与活活动提供供一个适适当的环环境，但但不宜一一味仿古古，以免免与整个个区域的的风格不不相符。 表现历历史文化化是给休休闲娱乐乐区和整整个区域域增加一一条文化化的脊梁梁，选择择一两个个表演类类项目，表表现其中中生动丰丰富的、能能引起游游客兴趣趣和回味味的元素素。休闲娱乐中中可安排排民俗表表演和小小规模特特色活动动，如街街头舞蹈蹈、斗鸡鸡、对歌歌求偶等等。三、景观隔隔离区景观隔离带带主要以以园林绿绿化植物物建成，对对核心区区高速公公路两旁旁区域景景观与要要求较高高，要求求植被茂茂密、四四季常青青的景观观类绿化化植物和和草坪，同同时园林

42、林设计也也要较美美观。东东西两旁旁的植被被种类则则要求不不高，只只要是四四季常青青、植被被茂盛即即可。四、会议酒酒店区本区主要满满足住宿宿、餐饮饮、会议议和娱乐乐等项功功能。相关设施 大堂：与接待待能力相相适应，面面积适当当，给客客人宾至至如归的的感觉。 客房：建筑外外观以粗粗犷的石石材为主主，内装装修以绿绿色为基基调，突突出森林林环境，烘烘托自然然景观。内内部设计计尺寸适适当增大大，保持持舒适性性。设计计建造1100间间客房。针针对会议议客人，提提供较大大书桌，配配有完善善的终端端系统和和通讯设设施。 餐饮：中餐聘聘请特一一级名厨厨主理，重重点推广广招牌菜菜。另设设咖啡厅厅、酒吧吧，提供供简

43、单西西餐（西西点）。 娱乐：设置体体量适度度的棋牌牌室、乒乒乓球室室、桌球球室、沙沙狐球室室、卡拉拉OK室室、桑拿拿、旋水水池、蒸蒸气浴、室室外泳池池等。 购物：住客停停留时间间较长，购购物部分分的设计计要比一一般城市市酒店面面积大110，提提供特色色产品。 会议：各类公公司经常常选用度度假饭店店举行业业务会议议，因为为那里的的轻松气气氛有助助于增进进团体协协作精神神，也便便于个别别接触。会会后还能能为客人人提供种种类繁多多的消遣遣娱乐设设施。基基于以上上几种原原因，我我们有理理由将酒酒店的会会议功能能加以拓拓展。增增加厅堂堂比例，公公共区域域面积。会会议室需需要相应应的电话话、投影影、讲解解

44、、音响响、灯光光、同声声传译和和隔音等等设施，且且便于分分割组合合，面积积与高度度相适应应，不能能有压抑抑的感觉觉。会议议室可分分为容纳纳3070人人中型会会议、110220人董董事会议议、10001150圆圆形礼堂堂和8002000人的的多功能能厅，形形成独立立的接待待会议系系统。五、景观营营造区作为整个公公园的进进入通道道，需要要使前来来观光的的游客慢慢慢融入入我们所所勾画的的冰河时时代的氛氛围。在在从高速速公路到到停车场场这段短短暂的行行程中，通通过景观观物的营营造以调调节游客客的情绪绪达到一一定的兴兴奋程度度。主要要项目设设计如下下：废墟村 利用现现有的高高速公路路出口附附近的居居民村

45、舍舍进行改改造，对对房屋进进行部分分拆除，营营造出一一个村庄庄遭到不不明生物物袭击后后所留下下的废墟墟式的蛮蛮荒场景景。首先先给游客客以视觉觉上的冲冲击，使使他们有有一种已已经离开开了文明明的社会会，进入入到未知知世界的的感觉。 中生代代丛林 从高速速公路出出口到停停车场这这段距离离内，利利用有利利的山谷谷地形，继继续营造造神秘的的氛围，调调动游客客的情绪绪。山坡坡上杂乱乱的生长长着各种种怪异的的植物，奇奇异的动动物在丛丛林中若若隐若现现，道路路两边散散落大大大小小远远古动物物的残骸骸和化石石模型，地地面上不不时出现现的大型型动物脚脚印，这这一切都都在提醒醒人们即即将进入入那个奇奇幻的冰冰河时

46、期期世界。猛犸象堡堡修建在整个个园区的的最高点点。以怪怪石堆砌砌一座奇奇异夸张张的城堡堡，在城城堡顶端端昂首挺挺立着一一尊巨大大的猛犸犸象雕像像，以此此作为整整个城区区的标志志性建筑筑。相对对的高差差使游客客很容易易注意到到我们整整个主题题公园耀耀眼的明明星猛犸象象。猛犸象象堡所处处位置是是整个城城区最佳佳的观景景点，一一条蜿蜒蜒的小道道能够带带领游客客登上城城堡达到到猛犸象象的脚下下，城堡堡内的主主要功能能是作为为酒店区区的总统统套房，为为重要游游客提供供住宿服服务。项目技术资资源分析析从初步规划划设计的的项目来来看,该该开发项项目中的的绝大多多数为常常规性的的旅游娱娱乐项目目,但涉涉及到一

47、一批技术术含量较较高的分分项目,如高技技术的生生态环保保、垃圾圾处理、污污水净化化处理等等，其余余的主要要是涉及及到一些些高技术术的游乐乐设备的的购买。从从目前市市场上现现有游乐乐产品设设备的供供应和制制造、建建筑技术术上来看看，技术术上不存存在任何何难题。交通规划 对外交通通修建连接高高速公路路的出入入口，以以增加景景区的可可进出性性。公园内旅游游车线主题公园中中需从公公园入口口建设蔓蔓延公园园周边现现场修筑筑双向硬硬化路一一条。冰河时代主主题公园园内需从从博物院院到体验验馆景区观观光区-修筑轨轨道观光光车轨道道线一条条。景区服务通通道主要的服务务通道为为由传统统集镇区区经大村村子至星星级酒

48、店店和娱乐休休闲等处处的餐饮饮购物等等对物资资和垃圾圾排放依依赖性较较大的区区域。景区游步道道景点间游步步道；各景点内游游步道；各景点点赴湖边边、山间间的游步步道。项目实施进进度安排排项目总体进进度计划划根据当前全全球、全全国经济济及旅游游业发展展态势，以以及资金金到位的的可能性性和建设设内容，抢抢抓我国国产业转转移和旅旅游产品品升级转转换的历历史机遇遇。本报报告确定定冰河时时代主题题公园项项目大致致按以下下三个阶阶段进行行：冰河时代主主题公园园阶段时间项目名称占地面积投资额亩（万元）第一阶段第一年到第第二年主题公园8808000生存体验区区8708000博物院8508000基础设施9000土

49、地价格6000小计2600390000第二阶段第三年到第第四年远古原貌区区6505000会议酒店区区3552000田园生活区区400500景观隔离区区350500小计17558000第三阶段第五年传统游乐区区2755000科普科教区区2503000景观地产区区2252000小计750100000总计50006000000项目建设高高质量、高高标准按按时完成成，严把把施工监监督、竣竣工验收收及建设设进度关关。项目采取边边施工、边边营业的的办法，力力争早日日投入使使用，尽尽快产生生效益。项目建设方方式对建筑图纸纸设计及及施工过过程，采采用通行行的招标标投标方方式。建建设施工工由建设设单位、施施工单

50、位位、工程程监理三三方共同同负责。项目建设依依据经济依据。根根据前期期对淮安安和盱眙县县旅游资资源及供供给调研研报告、冰河时代主题公园旅游客源市场调研报告、冰河时代主题公园旅游项目建议书的结论为基本依据。建筑工程依依据冰河河时代主主题公园园开发概概念设计计图册、冰河时代主题公园项目开发建筑形态设计指引。工程质量与与安全依依据。中中华人民民共和国国安全生生产法、建建设工程程质量管管理条例例、建建筑安全全生产监监督管理理规定、游游乐园管管理规定定等。消防卫生依依据娱娱乐场所所消防安安全管理理规定、公公共场所所卫生管管理条例例等。项目产品规规格及质质量标准准本开发项目目所有产产品将在在前寒武武晚期、

51、石石炭二二叠纪和和第四纪纪文化的的基础上上，结合合冰河时时代主题题公园的的生态环环境，借借鉴国内内外度假假旅游区区开发的的成功经经验，在在产品设设计上力力求超前前创新，自自然化、人人性化、体体验化和和个性化化；在旅旅游产品品的设计计时注重重其在投投入使用用后可能能对游客客的安全全造成的的影响，杜杜绝一切切安全性性未加周周密考虑虑的产品品推向市市场；加加强工程程施工中中的监理理，用高高质量的的新颖产产品、优优质的服服务，吸吸引顾客客、服务务顾客，在在度假旅旅游行业业，培育育市场，引引导消费费，从而而树立冰冰河时代代的品牌牌。项目组织管管理项目的组织织形式上上建议采采用矩阵阵式的管管理形式式；管理

52、理方式上上，建议议以具体体的项目目或以大大类项目目为基准准单位，建建议采用用目前国国际上通通行的、也也是一种种较科学学先进的的项目管管理制，各各个项目目负责人人独立进进行计划划、资源源分配、协协调和控控制，从从制度上上保证项项目的质质量、进进度、成成本、人人员，再再通过招招标，选选用专业业水准高高、资质质过硬的的工程监监理公司司监理工工程。管管理方式式见下图图 建建设施工工的矩阵阵式管理理图开发第一阶阶段的详详细时间间安排建议XX恐恐龙城旅旅游项目目第一阶阶段建设设共分四四个时期期实施，即即 筹备备期（220100 年122 月 -20011年年5 月月） 建设设期（ 20111 年年8 月

53、-20016年2 月，完完成主体体建设） 试运运营（ 2016 年4 月1日日8月） 运营营期（ 20116年 122 月） 7.投资估估算与资资金筹措措7.1投资资估算依依据所有设备价价格均依依据厂家家报价和和市场询询价；建筑工程采采用江苏苏省盱眙地区区当地同同类工程程类比法法进行估估算；国家有关建建设项目目投资估估算的规规定；7.2项目目总投资资估算项目总投资资是指拟拟建项目目从前期期准备阶阶段开始始，到建建成营运运为止所所发生的的全部投投资费用用及营业业期所需需预付的的全部流流动资金金。投资总额估估算表序号项目名称占地面积投资额亩（万元）1项目核心区区88080001.1生存体验区区87

54、080001.2景观营造区区65050001.3会议酒店区区35520002科普教育区区25030003景观地产区区22520004娱乐休闲区区4005005景观隔离区区3505006基础设施90007土地价格60008合 计38904300007.2.11冰河时时期主题题公园投投资估算算冰河时期主主题公园园投资估估算项目分类建设项目建设规模单位造价(万元)投资(万元元)前期费用土地使用费费8005400建旅游基础设施景区览游道道应急防火通通道5000（平平方米）0.05250步行游览环环路110000（平方方米）0.01110停车场、广广场445000（平方方米）0.02890水系10000

55、0（平方方米）0.02200水、电、热热、气、通讯管道800小计2650设生态环境保保护环卫及垃圾圾处理100旅游公厕5-8座30150消防工程消防车1部部7575绿化(含一一般树、灌灌木)1300000平方方米0.011300公共部分装装饰小品品100小计1725期旅游设备设设施旅游建筑及及工程费费用785000（平方方米）9250游乐设备119500小计212000软件管理环环境建设设景区形象设设计与策策划150广告宣传与与市场营营销1000开发研究费费100人才培养费费300小计1550服务设施的的建设与与完善咨询服务处处7-9个1.510售货亭7-9个545指路牌、座座椅300个0.0

56、515员工用设施施等1000小计1070管理系统设设备计算机200台0.480供电及供水水等设备备1000监控及通讯讯等设备备300小计1380筹建期间费费用1500合计1500合计3097557.3资金金筹措7.3.11融资方方式本项目作为为提升江江苏国际际国内地地位和作作为苏北北地区国国家振兴兴和提升升老百姓姓生活质质量的项项目，得得到了盱盱眙县地地区及其其江苏省省人民政政府等的的大力支支持和扶扶植。同同时因为为项目运运作的资资金较大大，而项项目的回回收资金金运作时时间较长长，所以以项目的的资金倾倾向于借借助政府府性扶持持和政策策性银行行贷款。项目建设进进行分期期投入建建设，政政策性融融资

57、规模模在300000400000万之间间。本项项目流动动性较大大，同时时回收的的时间较较长，同同时给政政府创建建的税收收能力较较强，能能够实现现长期的的效应。给给苏北地地区的经经济发展展带来巨巨大的经经济利益益。7.3.22项目筹筹资方案案根据项目的的实际情情况，我我们认为为应根据据项目的的不同阶阶段侧重重不同融融资方式式。1、项目启启动阶段段主要采采取政策策支持性性融资、资资本融资资、项目目融资、信信托投资资和海外外融资。2、项目建建设阶段段主要采采取银行行信贷、商商业信用用融资7.3.33项目筹筹资策略略项目融资是是为项目目投资服服务的，其其成本的的高低会会影响项项目的投投资效益益，反过过

58、来。项项目融资资业是受受项目投投资总量量制约的的。所以以，树立立正确的的项目资资金融资资策略，有有利于选选择合理理的融资资方时，有有利于项项目的投投资决策策。确立合合理的资资金结构构。合理安排自自有资金金和负债债资金的的比例。本本研究报报告中假假设采用用自有资资金1000000万和项目目第一阶阶段政府府扶持贷贷款300000万元、项项目第二二阶段政政策性扶扶持贷款款200000万亿元的的方式来来安排资资金结构构。这样样使自有有资金比比例和负负债资金金比例相相当的方方式，使使项目运运作风险险大大减减小。选择合合理的筹筹资方式式7.3.44项目还还款计划划假设建设期期投资需需要获得得5亿元元的融资

59、资，融资资方式暂暂按银行行贷款方方式。则则建设期期的利息息按五年年期贷款款利息计计算，现现行的人人民币五五年期贷贷款利率率为年利利率5.58%，则项项目建设设期利息息如下。（单单位：万万元）冰河时代还还款计划划（假设设借款11亿元） 冰河时时代还款款计划表表 单单位：万万元序号还款年限第一年第二年第三年第四年第五年1年初本金余余额100000.000 8211.10 6322.37 4328.26 2222.87 2还款额2346.90 2346.90 2346.90 2346.90 2346.90 3利息558.000 458.118 352.779 241.552 124.004 4本金1

60、788.90 1888.72 1994.12 2105.39 2222.87 冰河时代还还款计划划（假设设借款00.5亿亿元） 冰冰河时代代还款计计划表 单位位：万元元序号还款年限第一年第二年第三年第四年第五年1年初本金余余额5000.00 4105.55 3161.19 2164.13 1111.43 2还款额1173.45 1173.45 1173.45 1173.45 1173.45 3利息279.000 229.009 176.339 120.776 62.022 4本金894.445 944.336 997.006 1052.69 1111.43 冰河时代二二期还款款计划（假假设借款