房地产项目策划书

1、房地产项目策划书人员分工支配：整体活动时间： 指导老师:项目名称:弘阳上城楼盘简介弘阳上城，位于新东区青年东路与通富北路交汇处，占据城市主轴黄金纬线,区位优势明显，距老城区南大街和 程都在格外钟以内。并且新东区进展日新月异规划的长途汽车东站就位于该项目的西北侧，弘阳上城项目东侧紧邻规划中的观音山新城,集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身，成为该项目全方位优越的生活配套,将来升值潜力巨大.弘阳上城总建面积约28 万，欧式Art-deco 建筑风格、皇家园林式的优雅景观、环绕小区的三条自然河流小区内上千平米中心湖景原生态系列主题泛会所精致装修的双入户大堂还有利用自然空间分割打造出的欧式下

2、沉广场以及南通首家别墅级高尔夫练习场弘阳上城,立城市主轴之上,以领先的规划，丰富的内涵，上乘的品质，完善的配套,必将成就将来的人居范本，世界级水岸生活蓝本！由13 栋高层建筑组成，24-34 层分布在项目北侧及西侧，18 层以围合的形式集中布置在小区东南侧,分区明，地下车库可停放非机动地下停车位6001 个,机动车地下停车位1367 个，满足每户0。7 辆的配比要求，小区90-140 平米之间。前言出了这份方案。的了解我们的房产项目.在合市场分析区域分析的同时我们紧密的与客户相联系起来,分析四周以及本市的竞争对手以及相应的,人格化、自然化的宣扬理.,我们的推广手段和方法策划销售工作完全能够达到

3、预期设想的状态。名目市场分析1。1.区域市场分析1。2.定向市场分析。项目分析。项目周边配套状况项目市场定位2.1。市场定位2。2。项目形象定位2.3。项目客户定位2。4。目标客户销售策略建议3.1。市场气氛培育促销手段建议付款方式建议宣扬策略4。1。媒体选择建议4。2.宣扬主题4。3.广告创意及诉求4。4.广告宣扬推广策略4。5.媒体的组合策略结束语1。市场分析1。1。区域市场分析一、地理位置（简称CBD）4 公里，车程都在格外钟以内.并且新东区进展日新月异, 规划中的观音山新城，集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身。二、市场背景目前房地产市场开发商众多,房源储量过大，县城城中村改

4、造，而且国家调控房价,造成大部分客户处于观望状态，市场形势不容乐观，但是政府整顿房地产市场，房地产市场日趋规范，随着市场的稳定,将来市场处于上升态势,本案位于新老区交接处,占据了地理优势。产品结构过于单一白点,而对于别墅的需求确是实实在在存在的，从而累积了一部分别墅消费群体。宣扬推广理念落后水平落后，低质的楼书，混乱的销售现场管理，让人觉得仅仅是在购对生活的享受。现在市场成熟,知名度较高，涉及区域较广拥有强大的商业筹码和人群力气.近几年经济进展快速,交通变得更加发达，人民的生活水平憧憬,弘阳上城居住区近几年还将加大商业建设拉动经济的飞速发 展。1.2定向市场分析本项目位于新东区,但并不仅仅局限

5、于新东区，从近的看,涉及到崇川区港闸区,以及整个南通市，从远的看，辐射到周边的市区。现区进展的带头大哥，同时也学习苏南地区的进展模式紧跟其后,近几进展的中心地带，适中的房价，优越的地理环境和良好的气候条件，将是你购房置业的优先选择.1。3.项目分析销售特征:以前销售无整体营销思路，盲目追求高利，定价一路走高，于合理，市场消灭整合态势,营销理念随专业销售机构的介入逐步为 市场接受，人员日趋专业化，宣扬手段不断翻新.一、客户需求的变化一种客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量,向追求舒适性、平安性、私密性方向转变；其次种客户在追求上述要求的基本基础上，更加留意楼盘的共性，内涵及升值潜力，对

6、小区的整体规划要求较严格；第三种客户相对前两种客户来说已经有了质的提 高，在选择楼盘时，最留意的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也格外的留意。二、市场环境的变化地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位进展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层进展较快,并渐渐为市场所接受。三、优势点分析所属区域历史人文底蕴悠久，是典型的中心城区;出行路况良好，路线清楚、流畅，为以后私车业主的外出打下最重要的基石；具有现代化的交通网络支持，为项目今后的业主出行供应了良好的交通条件；区域内大型住宅区的间续建成入住，为区域营造了成

7、熟的居住氛围；各类教育学校林立，充分保障了业主子女的就学问题；四周有南通高校附属医院,东方医院，还有若干医疗场所，离市中心较近，还有南通博物院，濠河和景色美丽的狼山。四、劣势栋距较小，建筑物高度较高，中心庭院面积小,视觉压力大;本案中高价定位会筛掉一部分区域内购房者，使客源面变得相对狭窄；本案位置接近的道路是该区域内较为繁忙的交通干道，估量今后随之产生的噪音和尾气污染问题会对住家产生肯定影响;五、机会点分析国家的宏观调控，提升了房市的稳定进展，楼市前景看好;整体区域的房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡；现阶段南通的整体规划改造，增加了产品的附加值；六、威逼点分析=促使本案竞争压力加大；

8、四周房产建设项目较多，竞争比较激烈，要想生存，必需拥有独一无二的风格和品质；四周有拆除和建设项目,无形中将会降低本案四周的整体环境；区域内各个的目标市场大致相同；高品质购房者选择有较大的不确定性，全是的高档次物业都是项目的竞争对手。1.4。项目周边配套状况崇川学校、南通高校、南通高校附中麦德龙超市4S 店：28、36、42 路公交车（车管所站下）2。项目市场定位2.1。市场地位平方米，整体消费群体主力仍为比较留意有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。2。2。项目形象定位户数:1865 户18 层,23-24 层，30-34 层组合而成机动停车位：1367 个非机动停车位：6001

9、 个90-150 平方米户型：4 2 2 1 厨3 2 1 1 厨3 2 2 1 厨2 2 1 1 厨建筑面积：280000 平方米占地面积:88000 平方米项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场所认可，高层也占据肯定的市场份额，地域限制日渐被打破，小区规划区域合理,特色鲜亮，并且小区品质不断提升。2.3.项目客户定位依据客源所处的区域,社会地位，购房意图，购房时间等差别做如下分析，本地客源为本案客源的基础，且为先期客源的主力，我们认为主要有以下类型：公司职员工：这部分人有肯定的经济基础,但不会太高，对居住要求较低,对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一

10、个销售人群;私营业主：有较为雄厚的经济基础,事业相对稳定。有广泛的社交关系,并且有足够的休闲时间去品尝、享受生活,对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与推断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为留意；政府官员：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入,大多已有单位安排或者自己购买的住房,但期望一个更为私密、高档的生活空间,此类人群对档次、平安、私密及小区的规划、配套有较高的要求； 中青年人：此部分人因结婚等缘由，需要房子,但收入较低，无太多存款。这类客源主要选择小户型，但比例有限。2。4。目标客户 新婚夫妇，单身一族，老婆夫妇等； 经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂

11、家庭；销售策略建议。市场气氛培育市场氛围需要全方位的营造,接受相应的造势方法使销售推广更具有效性，达到预期甚至意想不到的推广目的。具体方法如下：（一）视觉体系意象表现区：雕塑、摄影、油画、建筑作品观赏;看板呈现区：运用玻璃和数码高精度输出，在墙面布设；,让买家明确功能;样板间：充分呈现户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望；（二）听觉体系乐。（三）味觉体系:为来访客户奉上一杯清茶,寓意一份亲情，使用茶具；（四）触觉体系：营销中心内各接触物面圆润光滑，手感温润，一尘不染；（五）嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的氛围下,薰一炉香，淡雅清爽，沁人心脾，同时可以摆上干花，服务员使用统一品牌的香水，营

12、造清雅氛围；综合感觉体系:售楼员的言谈举止，音容笑貌给客户奇特的心理感受，良好的专业素养确信项目的整体素养，从而对本项目充分认可。销售气氛.3。2。促销手段建议,比如选择周末，在吵闹地段做宣扬，派发楼书； 选择访问量大的正规门户网站，比如搜房网，设立自己的宣扬网页； 成立本项目业主组织，定期举办业主联谊会，以提升公司的服务质量，联络公司和业主之间的感情,提升公司的口碑，营造公司的市场品牌，并可以延长开发相应的项目; 成立客户服务热线，快速处理客户投诉与客户疑问，在公司现有的状况下力争客源； 参与房地产展销会,向市场介绍本项目，宣扬推广公司及本楼盘，并可以在此间吸引客户看房，购楼及下定购买； 参

13、与一些评比活动，取得一些评比证书； 工地现场、售楼处及样板房细心装修，增加客户的购买欲望及视觉效果； 电台广播，随时随地,敏锐性强，可以起到强迫客户接受广告宣扬的效果； 进行潜在客户的开发,同时可以适当的供应额外优待等。3.3。付款方式建议（1）,98 折的惊人优待政策；(2)45%以上的，免一年物业管理费；（3）银行贷款：本公司为其出示证件，并可以作为其银行贷款的担保人。4。宣扬策略4。1。媒体选择建议我们力求以最低的投入,达到最佳的宣扬效果，引导市场消费为型、区分选择不同的媒体组合。为了更好的发挥媒体的效率，使有限基础上,加以合理的筛选，组合，以期以长补短。依据各媒体的功能，我们主见，主攻

14、选择的适合本项目的几个媒体：,而且广告效力长久;DM：透过客户资料，以邮寄、派发宣扬单等方式,并向每个客户推介本项目的优点和更具体的物业资料；网络：网络是现代人取得信息的重要途径，我们可以制作属于我们的网站主页,进行楼盘宣扬和推广；报刊和电视：报刊可以利用文字和图片等更加具体的介绍楼盘信息，让读者更加了解;电视是一个比较实效的信息传播媒体，通过在电视上做广告,了解它的风格和特色.DM 和人员推广为主，辅之以报刊电视广告和网络广告。4.2。宣扬主题湖水环绕，绿色生活商务享受。选择弘阳上城，体验新颖人生!阳光明媚的地方。广告创意及诉求化和人性化，使其推广创意和理念更深化人心,抓住消费者的心理需求打

15、造时尚、舒适有品位的高质量楼盘。三条动态人工湖,确定的绿化率，让你在喧嚣的城市里享受到诗意般的生活，同时商务理念的高品质打造，更能让你有高档的享受，提高你的身份地位;选择弘阳上城,体验新颖人生:优秀的设计，合理的人文搭配理念，美丽,让居住其中的你体验新颖人生，提高人生的品尝和精神的升华；活的同时感受阳光的味道。广告宣扬推广策略预热期在预热期,大量的作业是一些推广前的预备工作，广告运用为软文和 户外媒体.人员推广只是协作企业内部进行的认购工作。在这个期间，本项目的整体品尝。公开推广期进入公开推广期,项目被正式推向市场，可以阶段可以增加户外广告的投放，并开头运用DM、人员推广，也帮助以软文广告，把市场渐渐和“阳光明媚的地方”的宣扬主题,在让客户了解楼盘品尝的同时,更多的了解楼盘的设计理念，这样更贴近生活更有生活气息。强力出击期强力出击期是项目推广的核心阶段,力求达到签约的高峰，这一阶段的推广格外重要，必需综合运用全部的推广方式，包括户外广告、人员推广、DM、电话跟踪等,阳上城，体验新颖人生!更加具体全面了解楼盘的特色，促使其达到最终的购买欲.消化期事务性工作。此外，还应对此次推广策略的修正和检讨，努力为下一个营销周期的到来做预备。4。5.