8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析分析（二）一、浠水县中百物流于 2000 年 12 月 31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为 50 年期的国有工业用地，土地总面积为 3000 平，交纳的土地出让金为30 元平，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整）。2001 年 12 月 31 日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经，该地区土地取得费（含税费）平均为 10 万元亩，“五通一平”土地开发费为 8 万元亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，年利率为5.5，投资利润率为 10，土地还原率为 6，50 年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于 2001 年 12 月 3

2、1 日的地价和总地价。：解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：（1）数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值；成本近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可（剩余）使用年限考虑进去。（一）审题（1）明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的格。地价和总地价

3、，即要求计算出两种形式的土地价（2）梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等；二是市场资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。（3）考虑资料取舍，找出隐含条件。（来源：中地估价师网）对题目中所提供的市场资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细据土地出让金确定。便不难发现，土地增值收益可依（二）解题思路与方法选择1.方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本近法

4、评估。2.解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为 49 年。基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和 50 年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为 49 年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。（三）公式与计算步骤适用于该宗地的计算公式土地价格=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）年期修正系数+土地出让金年期修正系数：计算步骤（

5、1）选择计算方法根据题意，本题适用于成本近法（2）土地取得费及税费 1010000666.67=150（元平）（3）土地开发费 810000666.67=120（元平方米）（4）利息（按单利计算）1505.51+1201125.5=11.55（元平）（5）利润（150+120）10=27（元平）（6）土地成本价格 150+120+11.55+27=.55（元）（7）49 年期的土地成本价格 308.5511/（1+6%）平49=290.79（元平）（8）49 年期的土地出让金 3011/（1+6%）49/？11/（1+6%）50=29.90（元平）（9）计算米）地价 290.79+29.90=

6、320.69（元平方（10）计算总地价总地价=320.693000=96.21（万元）（四）难点与常见错误分析1.试题难点对于成本近法应用的测试在历次中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的，且在以下两方面增加了难度：（1）某些条件比较隐讳。（来源：中地估价师网）本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。（2）土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为 49 年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格（无限年期）和土地出让金（

7、50 年期）在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。2.常见错误分析（1）解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。（2）未项费用与价格价格要或面积换算错误。解题过程中各，中间过程既可使用“元平方米”，也可使用“万元亩”，但最终地价要换算成“元平历次”。面积换算是成本近法考题中的一个重要考点，多有涉及，亩“与”平“之间的换算，可采用”1 亩=666.67 平“或”1 亩=1/0.0015 平“。（3）利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即 1 年，土地开发费在均匀投入的前提下（等同于在年中投入），其计息期为 0.5 年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。本题土地开发周期未超过 1 年，（来源：中地估价师网）在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。（4）利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地