城市住宅区规划报告

1、 归读一品调研报告前言一、调查目的1.巩固课堂内容，形成对住宅区规划原则、理念、基本手法和指标的基本认识；2.走进住宅区，切实体验居民对住宅区各项功能的需求；3.尝试运用居民调查的方法和excel、SPSS等统计软件的。二、调查内容主要包括以下十一个方面1.住宅区在城市中的区位；2.住宅区建设的年代背景；3.住宅区的规划设计对社区发展原则的落实；4.住宅区的规划设计对生态优先原则的落实；5.住宅区的规划设计对共享社区原则的落实；6.住宅区的规划结构；7.住宅区的建筑群体组合规划与空间建构；8.住宅区的景观体系规划；9.住宅区的交通规划与组织；10.住宅区的设施规划；11.住宅区的物业管理。三、

2、调查时间安排：12月11-12日 室内工作，包括梳理课堂内容，搜集被调查的住宅区各项资料，调查内容和问卷设计12月13-19日 实地调查12月20-21日 撰写调查报告可选择的调查地点 归读一品调查具体内容住宅区在城市中的区位： 交通条件：归读一品位于梅水路西侧，北临鸿达路且正门就在北面，南临丽都路，西面邻着城市主干道彬芳大道，交通比较便利。虽然其东面的梅水路也是比较窄的路，但结合梅州整体路况来说，交通对于归读一品来说，交通条件是比较好的。小区位置在购房时的重要程度自然环境条件：东面挨着梅江，可以将梅江美景尽收眼底,东南方挨着归读公园，休闲娱乐十分便利，清晨傍晚散步于梅江边上，迎面而来柔柔的江

3、边风扑在脸上，在归读公园练练太极跳跳广场舞，环境优美空气清新，梅江与归读公园，使得归读一品在周边环境上占据着十分有利的优势。商业购物条件：西边紧挨着金利来步行街，北面不远处步行5分钟就可以到恩华商业广场，顺着梅水路北上便是客都会商业中心，此外还有天福购物中心，自家人鸿都购物广场，太平洋购物广场，都是距离其不超过1.5千米，使得在这里生活的人去附近购物都不会有不便之处，但由于其本身小区规模较小，自身没有配备大型购物设施，所以购物条件也不是他的竞争优势所在。对小区生态环境满意程度学校教育条件：宪梓中学就在其西南，北边有云彩中英文幼儿园，西边有阳阳幼儿园，西南有梅园小学，其到这几所学校距离都不超过1

4、.5千米。此外还有鸿都小学距其796米，砺明小学距离其1138米，芹乡小学距离其1138米，华美小学距离其1400米，化育小学距离其1455米。但是，由于其自身规模较小，只是个组团级别的，本身并没有配备小学，虽然配备了一所幼儿园，但因种种原因还未使用。对小区教育设施的满意程度娱乐条件：蕉岭影剧院距离其1710米，亮胜电影院距离其2110米，客天下电影院距离其2216米，归读公园距离其仅仅72米。餐饮条件：比较知名的有星云餐饮、长乐酿豆腐、圣淘沙，且都距其不超过1000米，此外附近还有许多小餐馆。生活条件：周边不远处有诸多的银行及自动取款机处，中国银行24小时自助银行、建设银行ATM、广发银行、

5、农村信用社ATM、中国农业银行24小时自助银行，都是距其不超过800米，十分便利。年代背景:归读一品于2011年12月1号第一次正式开盘。2011年全国房地产大格局为：房地产市场供给增加，土地购置面积和新开工面积增幅回落，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控： 1月“国八条”出台，房产税试点改革落地，拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕；地方政府逐步跟进，陆续出台相关政策，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，台州、珠海等二线城市跟进，46 城市明确调控细则；10月底，

6、1000万套保障房建设计划提前实现；12月12日至14日，中央经济工作会议明确指出2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。房地产调控在 2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步深化。而房地产市场在多方调控下也开始出现量跌价稳，并逐渐呈现价格下降的趋势。2011年梅州市的经济走向：一是经济增速回升较快，产业结构趋向合理。2011年前三季全市生产总值422.21亿元，同比增长12.8%，增速由第一季度的9.1%到前二季度的11.8%,再上升到前三季度的12.8%,呈现逐季走高态势，增长速度在全省21个市中排行15位。其中第一产业增加值80.12亿

7、元，同比增长6.3%，拉动GDP增长1.1个百分点；第二产业增加值176.44亿元，同比增长16.9%,拉动GDP增长7.0个百分点，第二产业中工业增加值149.60亿元,同比增长15.5%，拉动GDP增长5.5个百分点；第三产业增加值165.65亿元，同比增长11.3%，拉动GDP增长4.7个百分点，三次产业结构比由去年同期的19.7:42.2:38.1调整为今年的19.0:41.8:39.2，第一产业、第二产业比重下降，第三产业比重上升，产业结构趋向合理。二是房地产市场活跃。1-9月,房地产投资大幅增长129.9%,比全社会固定资产投资增速高112.8个百分点。2011年全市共完成开发投资

8、25.46亿元，同比增加116%，其中住宅投资22.69亿元，同比增加108%；新开工面积119.55万m2，同比增加11%，其中住宅新开工面积107.95万m2，同比增加11%。梅州城区共完成开发投资7.83亿元，同比增加145%，其中住宅投资6.61亿元，同比增加122%；新开工面积26.79万m2，同比减少45%，其中住宅新开工面积22.76万m2，同比减少50%。 对各种住宅类型的喜爱程度住宅区的规划设计对社区发展原则的落实： 住宅区规划中从分考虑如何适应与满足人的需求是社区发展原则的基本核心内容。 住宅区规划应该从分考虑居住环境的适居性、识别性与归属性及营造具有文化与活力的人文环境。

9、（1）、适居性卫生、安全、方便和舒适是住宅区适居性的基本物质内容。卫生：一、环境卫生，归读一品整个小区干净整洁，有固定的垃圾桶在小区的个角落，路边也有垃圾桶。二、生理卫生健康，归读一品坐北朝南，楼间距大通风采光好，位于梅江畔空气自然环境好。不足就是垃圾没有分类。安全：一、人身安全，交通安全中小区内实行人车分流，小区内车辆限速。二、治安安全，小区实行一车一卡通行和门禁系统和来访登记制度。起到防盗、防破坏等犯罪活动。方便：购物有自家人超市、教育在建设中的幼儿园，有中国农业银行等设施小区内有部分活动设施。（2）、识别和归属 红白相间的外观建筑的暖色调这是建筑的特色这些有特色的小的建筑让其有一定的装饰

10、让人易识别。 归属感是归读一品做的不好的地方，老年人的活动中心过于简陋，户外健身设施也比较少，这可小区建筑面积小规划设计不足的地方。 对小区及周边治安的满意程度 下图为老年人活动中心（3）、文化与活力 小广场和遮阳的长廊和儿童游乐设施。住宅区的规划设计对生态优先原则的落实通过积极应用新技术、开发新产品，充分合理的利用和营造当地的生态环境，改善住宅区及其周围的小气候，实现居住区的自然通风不采光，减少机械通风不人工照明，综合考虑交通不停车系统、饮水供水系统、供热取暖 系统、垃圾收集处理系统的建立于完善，节约能源、减少污染、营造生态是现代住宅区规划设计应该考虑的基本要求。我们组在12月20日去调查的

11、归读一品就是个例子。在对归读一品进行实地考察之后，我们发现归读一品住宅区的规划设计对生态优先原则的落实体现在以下几方面：随着人们对生活环境的期望的大幅升高，人居环境建设也要求 节约资源，尊重原生态，通过设计手法的创新，塑造自然生态的居住环境。人居环境的实现重在设计而不是投资，如在归读一品这个小区里，有用不同块型和颜色的砌块组合砌筑的清一色墙面十分美观十分干净明朗，比起抹灰贴面砖来，既省钱，又美观，质量也易保证; 再如用透水砖为主、河卵石为辅修筑的小区甬道自然美观有情趣，下雨时雨水会从砖之间的缝隙中渗入地下，比起高档地砖来，经济实惠，造价低许多，并受居民欢迎; 还如下图水池，白色小瓷片与蓝色小瓷

12、片相互拼接，比起混凝土筑的河堤、或大量的石块砌岸来，省钱得多，美观得多。 如此等等。人居 环境建设需大量投入的不是资金，而是智力与艺术修养，这需要设计工作者的辛勤耕耘，生态居住区与生态住宅已成时尚。生态是一个区域概念，一个居住区维持自身的生态平衡有相当的困难，它在这个循环链中由于居民的生活活动成为污染源，对于居住区和住宅的生态概念是要求它自身少产业污染，并采用相应措施治理这些污染。要求设计人员掌握运用生态学原理，遵循生态平衡和 可持续发展的原则，采用系统工程和优选原则去设计生态居住区和生态建筑。一、原生态改善环境。归读一品的规划与基地的原生态和周边环境相协调，绿化率都很高。小区建筑与邻近大多数

13、建筑都比较协调，不会出现很强烈的违背感；且小区布局每栋建筑的日照、通风条件都比较合理，几乎不会出现太过密集导致的空气不流通、日照面积大等问题，各栋建筑间隙合理，各户位置布局比较合理；而且小区内植物各式各样，绿化率高达80%；景观多、且娱乐设施、教育设施等齐全，全方位的营造出了小区的生态环境。二、居住区完善的配套治理污染。居住区的配套也有资源利用和节约的问题，如周边已具备某些适用的配套项目，不应再要求新建居住重复建设居住区的配套项目，应以能满足居民的生活需求为目的。 具备一定规模的居住区应设置污水处理，垃圾处理设施，有条件的做到污物不出居住区是对该地域生态环境的最大贡献。实地调查后看到归读一品小

14、区内有些垃圾已经溢出固定垃圾桶，造成了不好的环境污染。三、室内环境清新无污染。保障室内环境的设计应从规划开始、首先要具备通风采光的条件，并设计好住宅的声、光、热环境。建筑风格是历史的继承、延续、发展的象征许多传统建筑、 园林“返老还童”，重放异彩。四、绿化率高达34%，大片天然休闲绿地，浓浓的文化气息，空气清新，有山有水，环境净化高。绿化率对于一个小区来讲很重要，大片的绿色不仅让人心情愉悦，而且能吸收不少空气中的有害物质，对人的健康有好处。五、小区内公共设施齐全，有休息的长椅、各式各样的运动器材、儿童游乐场、小公园凉亭、还有人工湖等等，主要是方便业主游玩休息再就是美化物业小区，很好的达到了生态

15、环境优化的结果。现在住宅小区特别注重生态景观的设计。小区内街路如带，高楼耸拔，再加中小楼群、花园绿地掩映其间，已初显现代城市之美。六、居住区的人文环境是精神文明建设的基础。一个生态居住区，应该是舒适、健康、高效、美观的社区，人与人之间的和睦相处是实现 这些美好理想的前提条件，这既需要居民的共建，也需项目策划中的关注、规划中设计出的交往条件。 景观不是生态但要反映生态。景观设计是将居住环境由室内向 室外的延伸，为居民提供“闹中取静”的休闲空间，让人们享受到大自 然的清新，感受阳光、清风、细雨、飘雪、水流、绿化的自然美。景观并不代表生态环境，但在设计中应充分尊重生态环境，保护和发展生态 平衡。景观

16、设计要遵循节约资源，保护生态、尊重历史、反映地域性和 本土文化的原则，要以规划设计为基础，统筹好规划、建筑、景观、装 修设计的风格和标准。总之，任何与生态过程相协调，尽量使其对环境的破坏影响达到 最小的设计都称为生态设计。这种协调意味着设计尊重(提高或保持)物种多样性，减少对资源的破坏，有助于改善人居环境及生态系统。首先，设计应重点考虑地域性。地域性包含了传统乡土文化、土地 资源等要素。无论是自然生态资源还是人文资源，都是在长期的发展 过程中而形成的，设计应重点考虑自然资源的不可再生性，开发利用 的过程就是资源减少的过程，应最大限度地发挥不可再生资源的效 能。其次，设计应以顺应自然资源的循环为

17、出发点，任何对自然资源 的断章取义的设计手段都是对生态的破坏，设计应符合生态群落的 自我调节功能。生态设计是使环境走向生态化并趋于可持续发展的 必由之路。当然，生态设计要与景观设计相结合，才能创造宜人的人居与游憩环境。住宅区的规划设计对共享社区原则的落实住宅区规划设计应该充分考虑全体居民对住宅区的财富的公平共享，包括共享设施、共享服务、共享景色、公平参与。共享景色：景观环境是住宅区生活品质的重要组成部分。小区内各式各样的绿色植被，满园春色，十分可人。极大程度的满足了小区居民对绿色环境的要求，达到景观环境在视觉效果上的清新、优雅、舒适、宜人，调节小区的气候环节，改善小区的空气质量，维持小区内环境

18、的生态平衡，同时也满足了小区布局各层次对绿化的要求，从人行主轴线到中心花园，层次分明，步步有景，很大程度上实现了住宅区的规划设计对共享社区原则的落实。 对小区绿化状况是否满意共享设施：小区内公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等设施。比如：绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、水泵房(室、井)及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山（水）、健身娱乐设施、公告牌等等，小区居民都离不开这些设施。小区内建有独立的幼儿园，居民可以把自己孩子送去上学，充分实现设施的共享原则，方便安全。除此之外，小区内还相应

19、的配备了一些简单的医疗设施，例如一些小诊所，以解决附近居民的不时之需。各种文化体育设施，很好地为小区内老人和小孩提供了休闲娱乐的工具。诸如此类，很多公共设施都可以体现出很好的共享原则，一些公共资源很好的被利用。共享服务：小区内有很多共享服务，我们组的成员特地问了个小区内的老大爷，根据他说的，大概可以总结出以下几方面的便民服务项目：物业服务咨询、水电气和电话、电视服务咨询、代订报刊、杂志等、装修开荒清洁、家居日常清洗、清洗油烟机等、钟点工、安装更换普通开关、插座、 、灯管、灯罩等、安装各种灯具、安装排气扇、维修各种家具等等，很大程度上实现了惠民的基本准则，为小区内居民提供了很好的共享资源，大大方

20、便了居民，提高了居民的生活质量。公平参与：公众参与是住宅区全体居民共同参与社区事务的保证机制和重要过程。公众参与包括居民参与社区管理、社区发展决策、社区后续建设和社区信息交流等社区事务内容，它反映了居民应该享有的公平的权益，同时也是使居民热爱社区、爱护社区、关心社区 对社区产生归属感和建设文明社区的一种重要斱式。社区的信息交流是公众参与的重要条件，它包括社区管理者与居民之间和居民与居民之间的交流。社区应该建立起一种积极的机制，向住户推出全面的社区信息，其内容不仅限于社区问题与意见征求、住户需求调查和服务意见反馈、服务功能的调整完善，更在于鼓励住户们共同参与、决策社区的发展以符合绝 大多数社区住

21、户的利益。这也是一种有益于小区居民的公共资源，很大程度上实现了惠民的基本准则，为小区内居民提供了很好的共享资源，大大方便了居民，提高了居民的生活质量。住宅区的规划结构归读一品由用地、设施、空间、景观四个部分组成，它们之间存在着由简单到复杂、由低级到高级、相互重叠交叉的一个网络的结构关系，住宅区规划结构是住宅区构成要素进行重组的结构，其中包括了用地规模与配置、设施分级与布局、空间层次与组合、视觉景观与形象四方面的内容，我们组通过对归读一品的实地考察后从以上四个方面分析这个住宅区的规划结构：1、用地规模与配置归读一品的总户数达到870户，在人口规模上属于居住组团的级别；在用地配置上归读一品包括了住

22、宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他用地，其中，绿化率高达34%。2 设施分级与布局一般来说，住宅区的设施包括公共服务设施、道路与停车设施、教育设施、绿地与户外活动地、管理设施和市政设施六大类。在归读一品这个小区内交通组织是人车分流的形式，人车分流的形式提高了小区的安全系数；在小区内有休闲的亭子和老年活动中心以及儿童游乐区。总体来说，小区内的配套设施还是比较完善的。3、空间层次与组合归读一品的各层次生活空间的建筑遵循半私密半公共公共逐级衔接的布局组合原则。在小区内的半私密空间即绿地、场地、道路和车位等都是分布在小区的中间位置并且都是沿着小区主干道的，这样有利于促进居

23、民之间各种层次的邻里交往和各种形式的户外生活活动。4、视觉景观与形象 归读一品的住宅建筑和休闲、活动场地是独立开来，没有形成交错的视觉效果，各自分成两个区，并且两者是由小区的交通主干道分隔开来，从而形成分区的形象。住宅区的建筑群体组合规划与空间建构 蓝色区域为住宅 绿色区域为休闲绿化 红色区域为居民活动点 白色部分为停车棚由上图可以看出归读一品小区的住宅群体平面组合形式为行列式，且由主道路分为两部分，这种布置能让该小区的每个住户都能获得良好的日照和通风条件。归读一品小区实行人车分流，小汽车在入口附近就进入地下车库，仅有摩托车和自行车能进入小区，小区的停车棚也建造在小区边缘，这使得交通方面造成的

24、噪音影响降到最低。小区周边亦无大型商业区及工业区，所以小区总体来说氛围比较安静。小区内部绿化率为34%，且拥有大片天然休闲绿地，景观绿化比较天然，使人感到舒适、自然。小区的居民休闲活动区域与居住区域有一定的距离，这样使居民活动时不会影响的居住区中的其他居民。小区的每个活动区域几乎均在绿化区域中，这可以使得小区居民活动时更舒适、放松。小区楼房间的楼间距为25m-50m，这样宽的楼间距使得居民不会感到空间太狭小，不太会有空间压迫感，且使得楼房的日照面积变大、时间变长。景观体系规划分析梅州市归读一品位于梅州江南梅水路归读公园旁，近梅江和归读公园使得归读一品这个住宅小区具有良好的小区外部自然生态环境，

25、这促使小区内部的景观系统规划偏向于以绿色植物打造自然生态环境的风格为主，重在创造自然，让业主最大限度享受自然风。绿化率高达34%。在此基础上，通过着重对小区的绿地和植物配置、水景、道路系统、特色景观节点等进行详细分析，得出梅州市归读一品的景观系统的规划对本住宅区的生态环境的影响以及对居民的生活质量的水平的影响。良好的景观可以以全方位地提升整个楼盘的文化品味，渲染扩张其独特个性。合理的住宅区景观系统规划分析则有利于帮助购房者评价此小区的宜居水平，同时现住者可以根据现有的景观系统规划分析结果提出建议，加以改进。住宅区的景观系统规划从户外环境景观上看大致分为两方面：软质景观和硬质景观。从景观规划的内

26、容上看，分为：总体景观布局及景观构成、绿地设置组织、道路景观、场景景观、水景景观等。我们将从以上几个方面，结合梅州归读一品景观规划的具体实际情况，加以分析。一、总体景观布局及构成整个小区环境设计的总体轴线构图明确，由三横一纵构成。纵轴呈南北向分布，和主干道贯穿整个住宅区，通向此小区的北门，形成带状的公共空间，纵轴同时也是住宅区的主轴。主轴上的景观规划强调自然风格，注重绿地的布局和比重，根据绿地空间定性进行布置，主干道和中心绿地是整个小区最开放的空间，在功能上能满足各年龄层的活动需求。将方便倒车的圆盘，水景布置，居民主要活动场地，体育设施用地等放置在主轴上。反映了此住宅区的整体风格，使得主轴在布

27、置上更为丰富，并且主轴强调形态笔直和南北贯通，整体通透性好和并追求视野的开阔性。三个东西向分布的横轴，深入到居民楼之间，形成一个居民楼之间的公共空间，这个空间的绿地呈组团式分布在居民楼之间，整体上又是横轴的组成部分。在功能上有利于居民活动的方便；在生态上有利于改造居民楼的小气候，净化空气，防尘，同时在这些绿地组团并不种植高大的乔木而是种植较为低矮的灌木丛，这样就不会遮挡低矮楼层的视野；在景观上，丰富了整体景观的布局。二、道路景观 从西侧的正门开始，大门采用了简洁的风格，而且能一眼就看出实施了人车分流的道路设计。 对小区道路设计是否满意地坪材料采用预制混凝土板，在车道硬质地面与草地软质地面之间进

28、行了边缘处理。道路系统的规划不拘一格，形式多样化，每栋居民楼均有直接通向景观场所的通路，道路系统两旁均合理设置具有特色的路牌和指示牌及路灯，在充分发挥其作用的同时，为小区增色。三、水体景观在梅州归读一品的住宅区景观系统规划中，采用了水池的水体景观。水池采用下凹式，水池深半米左右，保证安全性。水池边缘使用了不同的铺地材料，使其更具有观赏性，同时避免发生危险，水池边缘设置了护柱，有利于标明地界、划分区域，以防止行人误入水池，同时护柱也会由于在地面形成一系列的垂直加强点热创造一种使人产生深刻映像的景观。本设计注重的是绿色概念的体现，所以整个小区的绿化面积在不影响其交通视线和认得视觉美观的前提下比标准绿化面积要稍微大一些。所以在没在水景方面下多大的功夫，主要考虑到休闲的概念，配合其特色植物带，修建了一个水池，考虑到使用者的范围，