上海住宅装修现状与发展策略的研究-精品

1、东北财经大学本科毕业论文 上海住宅装装修现状状与发展展策略的的研究 上海住宅装装修现状状与发展展策略的的研究【内容摘要要】上海是国际际化的大大都市，随随着中国国加入WWTO，国国外将有有一大批批著名的的家装设设计、施施工、总总承包企企业和大大型家装装集团涌涌入，其其先进的的市场拓拓展理念念和竞争争能力、科科学的组组织和管管理体系系、完善善的技术术手段和和市场化化运作机机制以及及高度家家装成品品化、工工厂化和和产业化化的生产产、加工工集成模模式，将将使上海海的住宅宅装修行行业面临临巨大的的市场冲冲击、激激烈的竞竞争和严严峻的挑挑战。但但同时，也也为上海海住宅装装修业的的整合及及促进快快速发展展，

2、提供供了强大大的动力力和难得得的机遇遇。首先，本文文经过对对上海住住宅装修修现状的的调查，面面临上海海住宅建建设发展展的新形形势，运运用所学学工商管管理相关关理论，包包括SWWOT分分析法和和市场细细分的原原理等知知识，综综合考虑虑当前本本市家装装企业内内部条件件和外部部环境的的各种因因素，进进行系统统评估，对对各自的的装修企企业进行行再定位位，从而而选择最最佳的市市场经营营战略。其次，随着着社会主主义市场场经济体体制的逐逐步完善善和世界界经济一一体化进进程的快快速推进进，住宅宅装修目目前这种种零星分分散的作作坊式小小规模生生产经营营方式与与社会化化的住宅宅装修产产业化的的矛盾变变得越来来越突

3、出出。一方方面体现现在这种种小规模模生产的的组织化化程度低低，缺乏乏市场开开拓能力力，难以以适应剧剧烈市场场竞争和和需求的的变化，除除了要承承担自然然风险外外，还要要承担巨巨大的市市场风险险。广大大中小型型家装企企业应当当利用自自己的现现有实力力、管理理规模、人人力资源源、设计计施工质质量保障障体系等等方面的的优势，采采取多元元化的市市场战略略，利用用自己差差异化竞竞争优势势，在多多样化经经营上寻寻找长期期发展的的机会。对此，本文文根据本本市中小小型装修修企业的的特点，提出了上海住宅装修业的定位和产业化发展的策略，通过实行家装业的整体创新，有效整合，走住宅装修产业化发展的道路，并力求建立产业发

4、展园区，提高住宅装修产业化的创新水平，培育家装龙头和品牌企业，构建良好的住宅装修产业市场和法制环境，全面提升上海住宅装修业的发展水平。关键词: 上海住住宅 装修发发展 策略研研究AbstrracttShangghaii iss ann innterrnattionnal mettroppoliis aand a ffamoous cullturral citty wwithhin hisstorricaal cconttestt inn ouur ccounntryy。 FFolllowiing chiinas eenteerinng WWTO，aa loot oof fforeeignn d

5、eesiggneees， worrkinng eenteerprrisees， pprojjectt unnderrtakkerss annd ppackkagee deealeers speeciaalizzed forr hoousiing deccoraatioon wwithh faamouus bbrannds willl ccomee innto ourr coounttry。 Theeyrre advvancced marrkettingg coonceept， commpettitiion abiilitty， sciienttifiic mmanaagemmentt raat

6、ioonall orrgannizaatioon， perrfecct ttechhnollogyy， mmarkketiing opeerattionn meechaanissm aare chaalleengees tto ccosmmetiic hhoussingg deecorratiion proofesssioonalls。 Theeir higgh cclasss ppreffabrricaatess parrt pprodducttionn； ffacttoryy woorkiing andd asssemmblyy inn duusteer ppattternn arre s

7、schllockk too doomessticc hoousiing deccoraatioon mmarkket。 Butt itt offferrs aa sttimuulannt aand an oppporttuniity to devveloopmeent andd reeforrm oof hhoussingg deecorratiion entterpprisses in shaanghhai。Facinng nnew sittuattionn， tthe deccisiion makkerss off hoousiing deccoraatioon ccomppaniies

8、shoouldd maake a ssysttem apppraiisall wiith SWOOT aanallysiis mmethhod aftter an invvesttigaatioon iin aactuualiitiees oof hhoussingg deecorratiion in shaanghhai。 Whiile ponnderringg ovver varriouus facctorrs， whiich plaay eeffeectss uppon commpanniess frrom inssidee annd ooutssidee， ttheyy shhoull

9、d ddeteermiine marrkett poosittionns ffor theeir commpanniess annd sseleect an opttimaal sstraateggy ffor bussineess in marrkett。Folloowinng pperffecttingg off soociaal iion marrkett ecconoomy andd innteggrattionn off woorldd ecconoomy， smaall inddiviiduaal bbusiinesss iis rreacctioons agaainsst lla

10、rgge ssociial inddusttry pattterrns in houusinng ddecoorattionn trradee。 TThe conntraadicctioon bbrinngs nott onnly natturaal rriskks bbut alsso bbig marrkett riisk to deaalerrs ffromm smmalll ennterrpriisess off hoousiing deccoraatioon， beccausse ttheyy arre llackk off maarkeetinng aabillityy inn f

11、rrontt off accutee coompeetittionn off buusinnesss annd rrapiid cchannge of demmandds。The AAuthhor thiinkss thhat midddlee annd ssmalll eenteerprrisee deealeers shoouldd addjusst ttheiir mmarkket strrateegy witth mmultti_ppoliiciees， loook ffor theeir oppporttuniity of lonng-ttermm deevellopmmentt i

12、nn muultii-sccopees oof bbusiinesss wwithh addvanntagges of diffferrenttiall annd fflexxiblle ppattternns， andd reely on theeir inddiviiduaal sstreengtth， mannageemennt cconcceptt， hhumaan rresoourcce aand quaalitty cconttroll syysteem ffor dessignn annd wworkk， tto kkeepp thheirr maarkeet pposiitio

13、on。Accorrdinng tto ffeatturees oof mmidddle andd smmalll ennterrpriisess off hoousiing deccoraatioon iin sshannghaai MMuniicippaliity； thhe aauthhor makkes a ppropposaal oon sstraateggy ffor possitiion andd deevellopiing shaanghhai Houusinng DDecoorattionn Inndusstryy。 IIt ccoveers inttegrratiion in

14、nnovaatioon， efffecttivee reeforrm， traade inddusttriaalizzatiion andd brrandd foorgiing。 Aimmingg att esstabblisshmeent of inddusttriaal pparkk annd cculttivaatioon oof rrepuutedd ennterrpriise， it enccourragees iinittiattivee inn hoousiing deccoraatioon， marrkett oppeniing witth llegaal cconsscioo

15、usnnesss soo ass too uppgraade Shaanghhai Houusinng DDecoorattionn Inndusstryy。Key wwordds: SShannghaai HHoussingg Deecorratiion Devveloopmeent Strattegyy Reeseaarchh annd sstuddy目录一、绪论 1二、上海住住宅装修修的基本本现状 2（一）上海海住宅装装修的演演变过程程和现状状 22（二）本市市存量和和增量房房产的基基本情 2（三）住宅宅装修类类型及总总量分析析 22（四）住宅宅装修队队伍及管管理现状状剖析 3（五）国外

16、外住宅装装修业的的调研与与借鉴 3三、住宅装装修的态态势与存存在的问问题 4（一）城市市住宅建建设与市市民生活活质量的的需求 4（二）住宅宅装修市市场与行行业发展展的相关关因素 5（三）住宅宅装修存存在的主主要问题题和面临临的挑战战 66四、住宅装装修发展展的趋势势与对策策 66（一）住宅宅装修产产业的定定位与特特点 66（二）住宅宅装修业业的发展展趋势 7（三）住宅宅装修业业市场拓拓展的基基础条件件 77（四）上海海住宅装装修产业业持继发发展的策策略 9五、结论 9参考文献 111致谢 112上海住宅装装修现状状与发展展策略的的研究一、绪论中国有6880多个个大中型型城市，住住宅建筑筑面积总

17、总量约3300亿亿平方米米（据建建设部220000年统计计资料），220000年以来来每年新新建住宅宅10多多亿平方方米，增增量和存存量住宅宅投入装装修的费费用高达达35000亿人人民币。中中国的改改革开放放，使城城市建设设快速发发展，特特别是上上海的城城市面貌貌发生了了巨大的的变化，引引起了世世界的瞩瞩目。近几年来，上上海每年年都以新新建住宅宅超过115000万平方方米的速速度，建建成了一一大批规规划领先先、环境境好、质质量高、配配套齐全全的住宅宅小区。220011年上海海房地产产投资超超过6000亿元元，房地地产业的的增加值值占GDDP的比比重大于于5%，对对GDPP增长的的贡献率率大于7

18、7%（据据市房地地资源局局20001年的的统计资资料）。住宅宅建设推推动了住住宅装修修业的蓬蓬勃发展展，也带带动了相相关建材材、家俱俱、家电电、轻纺纺等十多多个行业业的同步步发展，表表现出明明显的连连动效应应。但是，上海海家装业业也面临临了结构构调整与与如何适适应市场场需求的的问题，其其关键制制约因素素是现有有众多的的家装企企业规模模小，作作坊式的的生产经经营分散散性大，集集聚力弱弱，表现现出很强强的非组组织化，大大多数中中小家装装企业缺缺乏对市市场信息息全面、准准确的掌掌握，盲盲目涌入入大城市市，而失失去了广广阔的城城郊和农农村市场场，家装装业的构构成与市市场的需需求严重重脱节。要要解决这这

19、些矛盾盾，使传传统小作作坊式的的住宅装装修与社社会化的的大市场场接轨，提提高家装装业的比比较效益益，仅仅仅靠某些些局部的的改革，力力度不足足，效果果不大，必必须实行行家装业业的整体体性创新新，有效效整合，走走住宅装装修产业业化发展展的道路路。通过对国内内外住宅宅装修产产业化发发展情况况及中国国住宅装装修业所所面临的的挑战进进行分析析，对上上海住宅宅装修业业的现状状进行了了剖析，总总结了过过去一些些成功的的经验、发发现了不不适应目目前形势势发展、老老百姓需需求、市市场规范范运作的的薄弱环环节，从从中找到到了影响响上海住住宅装修修产业化化发展的的主要原原因，指指出在上上海大力力发展家家装业市市场化

20、的的重要意意义。并并对住宅宅装修业业市场化化的发展展内涵及及外延、主主要发展展模式及及运行机机制等从从理论上上进行了了分析，将将为上海海住宅装装修产业业化的发发展提供供决策依依据和参参考。根据中国加加入WTTO的新新形势及及上海的的具体条条件，探探索了上上海住宅宅装修业业的市场场定位及及产业定定位。着着重分析析了宏观观经济环环境的推推动，为为本市住住宅装修修产业的的发展提提供了机机遇，着着眼于城城市发展展总体规规划，住住宅的建建设将是是持续稳稳步地不不断发展展。如上上海国际际航空港港、国际际深水港港工程的的建设和和“黄浦江江、苏州州河两岸岸”的综合合开发；世博会会配套场场馆和相相临大型型运动员

21、员公寓的的建设；城市个超大大型生态态居住区区的规划划实施等等八大城城市重点点建设都都将带动动住宅和和相关产产业链的的同步拓拓展。随着家装市市场竞争争日益激激烈，行行业中企企业之间间的兼并并、整合合现象将将逐渐加加剧，市市场竞争争的残酷酷，会出出现“胜王败败寇”的现象象。家装装企业更更应当注注重企业业的内部部管理质质量、企企业外部部形象和和企业综综合竞争争力的提提高，以以“名牌占占市场、实实力闯天天下、质质量取天天下、服服务守天天下”来创立立企业品品牌，树树立行业业形象，若若设有不不断进取取、锐意意开拓的的精神，就就会被市市场所淘淘汰。为此，本文文即从纵纵向分析析了家装装业发展展的历程程，又通通

22、过横向向比较，剖剖析了目目前家装装市场存存在的主主要问题题，针对对上海这这样一个个特大型型城市住住宅快速速发展的的良机，提提出了上上海住宅宅装修产产业市场场化发展展的对策策，提高高住宅装装修产业业化的创创新水平平，构建建良好的的住宅装装修产业业市场和和法制环环境，推推动城市市经济发发展和人人民生活活水平的的不断提提高。 二、上海住住宅装修修的基本本现状（一）上海海住宅装装修历史史的演变变过程和和现状上海大规模模地建造造住宅与与装修起起源于二二十世纪纪三十年年代，当当时大多多数的公公寓和花花园住宅宅及新式式里弄的的建造采采用就是是这种建建造与装装饰合一一的方法法，居民民提着皮皮箱就可可入住。五十

23、年代到到七十年年代后期期，房屋屋的建造造采取计计划经济济的管理理方式，住住宅以简简装修的的形式由由单位向向职工分分配，居居民自行行装修为为数众多多，住宅宅装修仅仅由全市市1500多个房房管所负负责管理理，这一一时期的的装修标标准还不不是很高高。八十年代以以后，随随着改革革开放的的不断深深入，一一批涉外外侨汇房房的建造造也采取取了建造造与装饰饰相结合合的方法法，取得得了一定定的成效效，同时时也暴露露出了相相应的缺缺陷，如如住宅装装饰设计计与施工工的成品品个性化化不强、时时效性较较短、装装饰材料料选用整整体性差差，装饰饰工艺与与质量水水平较低低、大多多数住宅宅的室内内装饰设设计采取取港台和和新加坡

24、坡的模式式，业主主入住后后对住宅宅的装饰饰改动较较多，特特别是使使用期多多数78年后后，就进进入了住住宅的再再装修阶阶段。该该时期的的装修标标准有明明显提高高。自19900年以来来，上海海的居住住物业的的管理进进入了一一个全新新的发展展阶段。住住宅装修修也呈现现了内容容多样化化和形式式多元化化，委托托正规家家装企业业进行装装修已成成发展趋趋势，上上海已逐逐步形成成了住宅宅装修市市场，老老百姓从从简单型型住宅装装修逐步步走向艺艺术和美美观化，并并朝着个个性化生生态型转转变，带带动了上上海家装装业跳跃跃式发展展。随着着城市经经济的持持续发展展和人民民生活水水平的不不断提高高，住宅宅装修标标准也相相

25、应的逐逐步提高高，业主主对住宅宅装修施施工、监监理、中中介（包包括工程程款审价价、工程程质量审审核、室室内空气气质量检检测等）单单位的要要求提出出了新的的内容。现现阶段业业主投入入到住宅宅装修的的费用和和标准，已已达到相相当水平平，一般般占购房房款的11025，并呈呈逐步上上升趋势势。（二）本市市存量和和增量房房产的基基本情况况上海现有各各类建筑筑总量33.6亿亿平方米米，其中中居住建建筑2.4亿平平方米。据据统计，上上海每年年有400多万套套住宅投投入装修修，年住住宅装修修费用达达2500亿元，其其中增量量住宅116万套套，装修修费用约约1300亿元；存量住住宅装修修24多多万套，装装修费用

26、用约1220亿元元。是市市民继购购房投资资后，占占第二位位的消费费热点，第第三位是是购买家家电，第第四位是是购买家家俱等。当当前，购购车消费费又成为为市民新新的消费费热点。（三）住宅宅装修类类型及总总量分析析从近几年上上海特大大型城市市住宅发发展的实实践，纵纵观本市市住宅装装饰装修修的演变变过程。住住宅装修修分为三三大类：第一类属“全装修修”房地产产发展商商在住宅宅建造时时，在原原定总体体建筑设设计的方方案中，已已包括住住宅的套套内装饰饰设计，并并在施工工时一步步到位，建建成后配配套销售售，这类类装饰装装修投资资属发展展商的一一次建设设开发投投资。如如80-90年年代建造造的侨汇汇房、外外销房

27、和和近几年年建造的的高级公公寓楼、商商住楼等等，其数数量占城城市住宅宅总量不不足5%。第二类属“菜单式式装修”是房产产开发商商通过对对众多家家装企业业的择优优挑选，确确定几家家有资质质、质量量好、讲讲信誉，有有保修责责任的家家装企业业，能提提供给业业主装修修设计和和施工的的菜单式式服务。此此类商品品房从220011年开始始实施为为30000套，220022年为33万套，220033年预计计达到110万套套，其数数量占城城市住宅宅总量的的25%。第三类属“自主装装修”是业主主购买住住宅后，自自行委托托装修施施工单位位对所购购住宅进进行装修修设计和和施工，此此类数量量占城市市住宅总总量的770%。

28、后后二类住住宅装饰饰装修投投资属业业主购房房后的二二次投资资。（四）住宅宅装修队队伍与管管理现状状的分析析经上海工商商管理部部门统计计，目前前报工商商批准注注册成立立的家装装企业有有160000多多家，而而具备市市建委审审批装修修资质和和到市装装饰装修修行业协协会登记记的会员员单位不不足40000多多家，仅仅占255，其其中977以上上为中小小型家装装企业。1、从家装装企业的的经营业业绩分析析现具有家装装施工资资质的近近40000家装装修企业业中，年年经营收收入超过过亿元的的只有荣荣欣装饰饰公司33亿和百百姓装饰饰公司22.8亿亿两家；年经营营收入在在50000万元元以上的的不足110家；年经

29、营营收入11000050000万万元的有有30多多家；年年经营收收入5000110000万元的的有500多家；极大多多数都是是年经营营收入在在5000万元以以下的占占总量的的97。2、从家装装企业职职工人数数分析企业人数超超过5000人以以上的仅仅占1；企业业人数在在20005000人之之间的占占4；企业人人数在11002000人之间间的占115；企业人人数在1100人人以内的的占800。3、从家装装企业从从业人员员年龄段段分析家装企业从从业人员员年龄在在30岁岁以内的的占总人人数的440；家装企企业从业业人员年年龄在330440岁之之间的占占总人数数的355；家家装企业业从业人人员年龄龄在4

30、00500岁之间间的占总总人数的的20；家装装企业从从业人员员年龄超超过500岁的占占总人数数的5。4、从家装装企业现现有近33万管理理人员的的学历和和技术力力量分析析具有本科及及以上学学历的管管理人员员占2；具有有大专学学历的管管理人员员占7；具有有中专学学历的管管理人员员占133；具具有技校校和高中中学历的的管理人人员占775。具具有高级级技术职职称的管管理人员员不足00.5；具有有中级技技术职称称的管理理人员不不足3；具有有初级技技术职称称的管理理人员仅仅为5。5、从企业业性质分分析国营企业所所占比例例小于11；民民营企业业占988；其其它性质质的企业业占1。综合上述分分析，本本市家装装

31、企业量量多、企企业规模模小、管管理人员员学历低低、技术术力量弱弱、整体体竞争能能力较差差，因此此，正规规家装企企业的营营业收入入仅占市市场份额额不足330。（五）国外外住宅装装修业的的调研与与经验借借鉴1、城市重重建时期期低标准准住宅的的大量生生产第二次大战战后，欧欧洲各国国和美国国、日本本等国，相相继进入入战后城城市重建建家园的的建设高高速发展展时期，市市民居住住困难已已成为政政府迫切切急待解解决的首首要问题题之一，政政府指定定了一批批设计和和施工企企业，完完成了标标准化住住宅设计计系列和和施工规规程，住住宅房型型的定型型化、模模数化缩缩短了施施工周期期，加大大了建设设速度。但是，由于于当时

32、受受建造投投资资金金、建设设施工时时间和政政治、经经济等方方面因素素的影响响，住宅宅的建造造标准普普遍较低低，城市市居民在在简装修修的情况况下，考考虑的是是安居和和就业、社社会稳定定、发展展经济。因因此，该该时间建建造的住住宅公寓寓楼使用用期不到到20年年就再次次列入政政府对住住宅的更更新建造造计划。2、城市再再开发促促进住宅宅和装修修标准的的不断提提高根据城市功功能的调调整，城城市总体体规划的的完善和和政府立立法，新新型的住住宅区组组成的社社区在77080年年代大量量涌现，居居民不仅仅仅满足足于住得得下，而而且逐步步要求提提高居住住质量和和环境水水平，不不同阶层层、文化化、经济济条件的的居民

33、开开始追求求个性化化装修，其其中，高高收入阶阶层的市市民讲究究豪华和和舒适，中中等收入入阶层的的市民选选择美观观和个性性装修，低低收入阶阶层希望望得到适适用和安安全的居居住条件件。这一时期，政政府为低低收入阶阶层建造造了大量量的公共共租屋和和廉价房房，建设设公司根根据不同同阶层的的需求，推推出了适适合消费费群体的的各种住住宅装修修的样板板，供市市民选用用，类似似上海目目前进行行的“住宅全全装修和和菜单式式装修”。3、城市化化功能的的重组带带来了住住宅和装装修产业业的革命命90年代以以后，中中高收入入阶层，要要求从设设计效果果到施工工成品符符合个性性化的趋趋势日益益成熟，建建造技术术和施工工工艺

34、随随着住宅宅产业化化的出现现，而进进入了一一个崭新新的革命命时期。“工厂化生产”和“集成住宅”的涌现，成为建造商的热点而广受欢迎。改变了住宅建造和装修现场湿作业、现场加工、多工种交叉进行的局面，取而带之的是工厂化设计定型加工，现场组装，完工即可入住。比传统建造和装修方式时间更为减少，质量大为提高，成本更具有竞争优势，至今仍是住宅装修的主要潮流。三、住宅装装修的态态势与存存在的问问题（一）城市市住宅建建设与市市民生活活质量的的需求本市19998220000年，每每年新建建住宅115000万平方方米。22001120002年年，每年年新建住住宅超过过16000万平平方米；随着城城市改造造的不断断深

35、入，许许多大型型城市基基础设施施的建设设，城市市生态环环境的进进一步改改善和提提高，地地铁、轻轻轨、磁磁悬浮和和内环、中中环、外外环的道道路网络络逐步贯贯通，预预计至220100年，本本市仍将将建造住住宅量达达90000万平平方米，约约80万万套住宅宅，住宅宅装修费费用可达达8500亿。1、城市住住宅小区区规模分分析2002年年全市新新建住宅宅竣工面面积18860万万平方米米，销售售面积118000万平方方米，约约有200万套住住宅计2250个个新建小小区。其其中，新新建住宅宅面积规规模超过过10万万平方米米的住宅宅小区有有75个个，比上上一年多多25个个。 新新建住宅宅面积规规模超过过20万

36、万平方米米的住宅宅小区有有9个，比比上一年年多5个个。 新新建住宅宅面积规规模超过过30万万平方米米的住宅宅小区有有4个。其其余新建建住宅面面积规模模小于110万平平方米的的住宅小小区有1162个个。2、城市住住宅小区区分布在新建住宅宅小区中中，内环环线以内内占小区区总数的的33%，内环环与外环环之间占占小区总总数的444%，外外环线以以外占小小区总数数的233%。从从房屋分分布情况况看，多多层(11-7层层)占442%，高高层(88层以上上)占558%(其中115层以以上的占占总量的的46%)。别别墅施工工面积3320万万平方米米(其中中单体别别墅面积积占499%)，占占全市住住宅施工工面积

37、的的6.44%，竣竣工面积积1055万平方方米，占占全市住住宅竣工工面积的的6.88%。3、城市商商品住宅宅价格分分析在销售的商商品房中中，以成成交套数数统计，小小于30000元元/平方方米的低低价商品品房占销销售总量量的166%，而而30000-550000元/平平方米的的中价位位商品房房占555%，价价位在550000-70000元元/平方方米的中中高价位位商品房房占销售售总量的的20%，大于于70000元/平方米米的高价价位商品品房仅占占9%。4、商品住住宅购买买对象分分析以成交面积积统计，属属本市居居民购买买的占775%，外外地人士士购买比比例为119%，境境外人士士购买比比例为66%

38、。在在购买高高价位商商品房中中，外地地人士占占29%，境外外人士的的购买比比例达到到25%。(摘摘自上海海住宅220022.111期上海海房地市市场供求求分析)5、商品住住宅面积积和户型型分析商品房销售售户型面面积小于于70平平方米占占销售总总套数的的6%，销销售户型型面积在在70-1000平方米米占销售售总套数数的244%，销销售户型型面积在在1000-1550平方方米占销销售总套套数的555%，销销售户型型面积大大于1550平方方米占销销售总套套数的115%。主主力房型型为面积积从700-1550平方方米的二二房一厅厅、二房房二厅或或三房二二厅居多多，占总总套数的的80。6、存量房房产交易

39、易量分析析2002年年存量房房产交易易继续稳稳步上升升，达到到15000万平平方米，其其中已售售公房上上市出售售成交量量近6套套，交易易面积3320万万平方米米，户均均建筑面面积为555平方方米；全全市差价价换房总总成交量量为58800户户，总成成交面积积20万万平方米米(转让让44000户，面面积133万平方方米，金金额3.8亿；交换114000户，面面积7万万平方米米)。7、商品房房抵押贷贷款分析析全市房地产产期房抵抵押建筑筑面积为为25228万平平方米，抵抵押贷款款金额为为3755亿元。房房地产现现房抵押押建筑面面积为337000万平方方米，抵抵押贷款款金额为为8577亿元。8、从居民民

40、购房后后所投入入的装修修费用分分析住宅装修费费用投入入在5万万元以下下的占225；住宅装装修费用用投入在在5110万元元的占440；住宅装装修费用用投入在在1015万万元以下下的占225；住宅装装修费用用投入在在15万万元以上上的占110。9、从住宅宅套型面面积所投投入的装装修费用用分析住宅面积在在50平平方米以以内，一一般投入入装修费费用35万元元；住宅宅面积在在501000平方米米，投入入装修费费用510万万元；住住宅面积积在10001150平平方米，投投入装修修费用110115万元元；住宅宅面积超超过1550平方方米，投投入装修修费用115万元元以上。10、从购购房者年年龄段所所投入的的

41、装修费费用分析析购房者年龄龄在300岁以内内，装修修费用投投入一般般在58万元元；购房房者年龄龄在300400岁，装装修费用用投入一一般在88122万元；购房者者年龄在在4050岁岁，装修修费用投投入一般般在100200万元；购房者者年龄在在5060岁岁，装修修费用投投入一般般在815万万元；购购房者年年龄超过过60岁岁，装修修费用投投入一般般在510万万元。（二）住宅宅装修市市场与行行业发展展的相关关因素目前，本市市家装市市场正处处在逐步步清理和和不断完完善阶段段，家装装的需求求呈现出出长期性性和多元元性，政政府采取取鼓励、扶扶持和引引导的方方法，从从政策上上加以规规范。装装饰行业业协会采采

42、用行业业自律和和讲诚信信、讲质质量、讲讲服务等等手段，推推动家装装市场有有序发展展。一方面市民民需要通通过家装装市场寻寻找品牌牌装修企企业；而而家装企企业也想想在规范范有序的的市场中中，通过过竞争来来吸引装装修的业业主；社社会舆论论对住宅宅装修的的监督也也加大了了力度，有有效地促促进了家家装业向向集约化化、规模模化、工工厂化、产产业化发发展。住住宅装修修行业需需要一大大批骨干干企业发发挥领头头羊和排排头兵的的作用，企企业集团团化、企企业联盟盟和品牌牌连锁已已成为发发展趋势势，也适适应了市市场的不不同需求求。 面临新形势势，装修修企业的的决策者者应当审审时度势势，运用用分析析法，综综合考虑虑企业

43、内内部条件件和外部部环境的的各种因因素，进进行系统统评估，从从而选择择最佳经经营战略略。装修修企业的的管理者者对企业业自身的的内部优优势（trrenggthss）和内内部劣势势（eaakneessees）应应当有充充分的把把握，对对企业的的外部环环境的机机会（ppporttuniitiees）和和企业外外部环境境的威胁胁（hrreatts）有有清醒的的认识。对众多的中中小型装装修企业业，应当当选择适适当的经经营战略略。如属属第类类型的企企业，具具有良好好的内部部优势以以及较多多的外部部机会，应应当采取取增长型型战略。第第类企企业，面面临巨大大的外部部机会，却却受到内内部劣势势的限制制，应当当采

44、用扭扭转型战战略，充充分利用用环境带带来的机机会，设设法消除除劣势。第第类企企业，内内部存在在劣势，外外部面临临强大威威胁，应应当采用用防御型型战略，进进行业务务调整，设设法避开开威胁和和消除劣劣势。第第类企企业，具具有一定定内部优优势，但但外部环环境存在在威胁，应应当采取取多元经经营战略略，利用用自己优优势，在在多样化化经营上上寻找长长期发展展的机会会。（三）住宅宅装修存存在的主主要问题题和面临临的挑战战随着社会主主义市场场经济体体制的逐逐步完善善和世界界经济一一体化进进程的快快速推进进，住宅宅装修目目前这种种零星分分散的作作坊式小小规模生生产经营营方式与与社会化化的住宅宅装修产产业化的的矛

45、盾变变得越来来越突出出。一方面体现现在这种种小规模模生产的的组织化化程度低低，缺乏乏市场开开拓能力力，难以以适应剧剧烈市场场竞争和和需求的的变化，除除了要承承担自然然风险外外，还要要承担巨巨大的市市场风险险。另一方面，还还体现在在这些家家装中小小企业自自身缺乏乏吸纳现现代科学学的内在在动力，也也不具备备采用现现代技术术的能力力和条件件，更不不利于先先进管理理方式的的应用，使使现代管管理效应应和规模模效应难难以实现现。面对住宅装装修业发发展中这这种“小生产产与大市市场”之间的的矛盾，迫迫切需要要探索创创新住宅宅装修业业的生产产经营方方式，提提高住宅宅装修业业的组织织化和规规模化程程度。近几年来，

46、市市民对住住宅装修修市场需需求不断断增长的的同时，由由于家装装队伍良良莠不齐齐，管理理方法落落后，技技术技能能不高，考考核控制制能力较较差，往往往造成成了居民民对违规规装修的的投诉不不断，一一些居民民及施工工单位把把装修工工程变成成了“扰民工工程”、“纠纷工工程”和“隐患工工程”，成为为了市民民和新闻闻媒体关关注的热热点、难难点问题题。在装修设计计与施工工中的“二张皮皮”现象依依然存在在，使用用伪劣建建材及价价高质次次的情况况还未彻彻底根除除，新型型建材和和节能环环保建材材的推广广应用有有待加强强，装修修市场有有待进一一步规范范。对现有大量量的无资资质家装装企业需需要政府府和行业业协会的的进一

47、步步引导、培培训、规规范、清清理和及及时执法法查处。对对进入住住宅小区区的住宅宅装修施施工企业业，物业业公司要要对装修修资质严严格把关关，对施施工从业业人员落落实“小三证证”，并对对违规装装修行为为及时制制止，对对劝阻无无效的，应应当运用用合同、协协议、政政策法规规、法律律和社会会舆论等等多种手手段，加加以制约约，只有有形成合合力，才才能使上上海的家家装行业业管理不不断成熟熟和完善善，以适适应市场场经济发发展的需需求。四、宅装修修发展的的趋势与与对策（一）住宅宅装修产产业的定定位与特特点上海家装业业发展的的定位就就是实施施住宅装装修产业业化，这这是顺应应家装业业由传统统的计划划经济向向社会主主

48、义市场场经济转转变的客客观要求求的产物物；是进进行高开开放度和和改革领领先、打打“区位差差”和“时间差差”的条件件；是与与国际接接轨，发发挥上海海的比较较优势和和优化资资源配置置的前提提；是实实现规模模经济，积积极参与与国际分分工和竞竞争的基基础，对对全面推推进上海海住宅装装修业的的改革和和发展有有着重大大的现实实意义和和长远的的战略意意义。上海有着雄雄厚的经经济基础础和实力力、应发发挥科技技力量集集中、综综合配套套能力齐齐全的优优势，突突出重点点，积极极培育高高新技术术的家装装产业群群，可通通过引进进外资尽尽快建设设具有上上海特点点的高新新技术产产业群，使使其成为为上海经经济发展展新的经经济

49、生长长点和驱驱动力，带带动传统统产业改改造，推推进产业业结构升升级。通通过增加加科技投投入、优优化政策策环境，加加快高新新技术产产业开发发区的选选址和建建设，重重点发展展先进、实实用、高高效的环环保产品品和生态态型节能能产品，形形成以高高新技术术为特征征的上海海新一代代推动城城市经济济发展和和人民生生活水平平提高所所迫切需需要的支支柱产业业。（二）住宅宅装修业业的发展展趋势以市场为导导向，加加快住宅宅装修产产业结构构的调整整，坚持持科技兴兴业，大大力开发发附加值值高的住住宅装修修配套产产品，大大力发展展仓储和和物流配配运业务务，开展展联运直直达服务务，为社社会提供供优质价价廉的可可靠产品品。不

50、断断完善住住宅装修修服务体体制，建建立质量量、维修修、保险险、售后后跟踪等等保障体体系。稳稳步推进进适度规规模经济济，提高高家装业业的集约约化、产产品化、现现代化水水平，提提高劳动动生产力力，经过过几年的的努力，力力争达到到世界一一流水平平。建立和完善善家装业业信息流流通体系系，加强强商情信信息资源源的开发发和服务务机构的的建设，培培育家装装信息市市场，发发展家装装信息网网络，实实现信息息的国内内国际联联网，增增强信息息的有效效利用。逐逐步形成成一大批批为家装装业提供供技术咨咨询评估估、委托托代理、工工程审价价、质量量监理、招招投标等等配套的的中介服服务机构构。通过过立法来来保护和和支持住住宅

51、装修修产业的的发展，使使上海住住宅装修修产业形形成一流流的基础础设施、一一流的优优质产品品、一流流的社会会化服务务保障体体系、一一流的社社会、生生态、环环境和经经济综合合效益。（三）住宅宅装修产产业市场场拓展的的基础条条件1、上海未未来住宅宅市场和和家装需需求总量量分析对未来住宅宅市场需需求将分分为三部部分:一一是相对对静止的的原有城城区和城城镇人口口的住房房需求占占有量为为2/55；二是是相对活活跃的新新增城区区和城镇镇人口的的需求的的占有量量为2/5；三三是各省省市和境境外导入入人口的的需求的的占有量量为1/5。宏观经济环环境的推推动为本本市住宅宅装修产产业的发发展提供供了机遇遇，根据据城

52、市发发展总体体规划，住住宅的建建设将是是持续稳稳步地不不断发展展。如上上海国际际航空港港、国际际深水港港工程的的建设和和“黄浦江江、苏州州河沿岸岸”的两岸岸开发；现代交交通规划划格局的的逐步实实施，城城市道路路、轻轨轨、地铁铁的联动动建设，内内环、中中环、外外环和城城市高架架道路网网络的贯贯通；世世博会配配套场馆馆和相临临大型运运动员公公寓的建建设；城城市个个超大型型生态居居住区的的规划实实施等都都将带动动住宅和和相关产产业链的的同步拓拓展。2、对家装装业的相相应要求求纵观城市功功能的不不断调整整和完善善，年建建造18800万万平方米米的住宅宅需求量量将持续续到20010年年，这是是一个巨巨大

53、的市市场空间间，对家家装业的的待续发发展提出出了新的的相应要要求。（1）装修修企业走走“名牌战战略”之路，家家装行业业要与国国际接轨轨，形成成中国特特色、上上海特点点的集团团公司、连连锁企业业和“超级航航母”随着家装市市场竞争争日益激激烈，行行业中企企业之间间的兼并并、整合合现象将将逐渐加加剧，市市场竞争争的残酷酷，会出出现“胜王败败寇”的现象象。在这这种市场场环境下下，家装装企业更更应当注注重企业业的内部部管理质质量、企企业外部部形象和和企业综综合竞争争力的提提高，以以“名牌占占市场、实实力闯天天下，质质量取天天下，服服务守天天下”来创立立企业名名牌，树树立行业业形象，这这些都直直接关系系到

54、企业业的存亡亡。同时时，作为为家装的的中小型型企业必必然会遇遇到在竞竞争的浪浪潮中，若若没有不不断进取取、锐意意开拓的的精神，且且管理水水平和信信誉低、质质量和效效益差、投投诉和纠纠纷多的的企业就就会被市市场所淘淘汰。（2）企“做强、做做大、做做实、做做精”，从而而降低成成本，达达到规模模经营由于本市住住宅开发发量的持持续增长长和家装装市场的的竞争加加剧，家家装行业业也势必必走上“横向联联合、纵纵深发展展之路”，通过过联合、并并购、改改组等方方式进行行企业间间的重组组和整合合，有效效扩张。随随着市场场经济的的发展和和完善，“走出去，引进来”的国际流动会日益频繁，国外已经成熟的家装经营模式包括特

55、许经营、连锁经营的模式将会出现。家装企业的合弱为强、强强联合，优势互补已成为发展潮流，就上海年装修250亿的巨大市场而言，年产值10亿的家装“超级航母”将会不断出现，成为促进社会经济发展和城市化进程的中坚力量，成为行业的排头兵和领头羊。（3）家装装模式趋趋向多元元化，家家装行业业向“法制化化、市场场化、科科技化、集集约化、产产业化”的方向向发展由于住宅类类型、档档次和消消费群体体的不同同，家装装必将围围绕“以人为为本、质质量取胜胜”、“因地制制宜、因因人而异异”地提供供科技含含量高、设设计效果果佳、施施工质量量优、管管理服务务全的集集生态、环环保、景景观环境境为一体体的家装装成果，力力求达到到

56、各方“多赢。”新技术革命命和住宅宅的智能能化将促促进家装装业的新新发展，家家装业是是一个长长效产业业，也是是一个快快速发展展的产业业。过去去开发建建设的住住宅，配配套设施施和设备备的技术术含量都都不高，当当时的装装修水平平也较低低。随着着社会经经济、高高新科技技和生活活水平的的不断提提高及迅迅速发展展，各类类住宅装装修中的的科技含含量都在在上升。（4）家装装业从粗粗放型、数数量型向向集约型型、质量量型、效效率型转转变近年来，国国家建设设部推出出了住宅宅产业化化的一系系列政策策，促进进了家装装业从粗粗放型、数数量型向向集约型型、质量量型、效效率型转转变。目目前，相相当一部部分家装装企业还还只是低

57、低级的一一般化劳劳力型管管理，很很难适应应知识经经济时代代新技术术革命的的挑战，只只有依靠靠科技进进步，达达到规模模经营的的集约化化和专业业化，充充分发挥挥家装部部品产业业化的优优势，才才能增强强企业的的市场竞竞争能力力，促进进整个行行业的进进步。当前，宽带带网络技技术的迅迅速普及及推广，为为家装拓拓展市场场提供了了新的平平台，网网络化、智智能化管管理服务务已成为为今后一一段时间间家装企企业竞争争制胜的的关键作作用之一一，如何何借助先先进的互互联网技技术手段段，进一一步提高高占领市市场的能能力，是是家装企企业将无无法回避避的现实实。（5）家装装“集成化化”为现场场拼装搭搭起了全全新的服服务平台

58、台，“部品化化集成”引领家家装新变变革如百姓装潢潢公司“部品化化集成”引领家家装新变变革，其其体现在在构件“部品化化”，将各各种装饰饰构件科科学组合合成部品品，增强强了装饰饰构件的的功能性性与互换换性，它它带来家家装的高高品质、无无钉化、短短周期、环环保型与与新技术术的结合合。施工工“拼装化化”，装潢潢材料的的部品化化为家装装施工拼拼装化奠奠定了基基础，同同时提高高了施工工速度和和简化了了工艺流流程，达达到无钉钉眼、无无裂缝、无无污染的的标准，且且装修完完成后即即可入住住，其装装饰部品品质量与与住宅室室内空气气质量完完全达到到优良指指标，充充分显示示了装饰饰工程拼拼装化的的高科技技优势。家装“

59、集成成化”为现场场拼装搭搭起了全全新的服服务平台台，实现现了家装装从“木材进进厂加工工开始，通通过烘干干断料料指接接合成成覆面面加工工油漆漆成品品包装装入库库直至至施工现现场拼装装，如同同一条完完整的现现代化的的装饰流流水线”。改变变了传统统的以现现场作坊坊式施工工的落后后模式，走走上了集集成化道道路。（6）家装装企业在在上海国国际化大大城市发发展中的的机遇一是城市化化进程的的推进势势必带动动房地产产业的发发展；二二是老城城市改造造和新都都市的规规划发展展；三是是长江“三角洲洲”启动“生活圈圈”；四是是“世博会会”对房地地产开发发的持续续拉动；五是城城市交通通道路的的进一步步建设推推动房地地产

60、稳步步增长；六是“二岸开开发”为城市市注入生生机引发发房地产产再拓展展；七是是“银发住住宅”的人文文呼唤；八是“一城九九镇”的规划划实施带带动卫星星城镇房房地产的的投入高高潮。（7）家装装企业面面临的挑挑战和冲冲击经济制度与与经济体体系变革革的冲击击、社会会生活方方式改变变的挑战战、高科科技管理理手段发发展带来来的挑战战、劳动动力市场场变化带带的冲击击、消费费者权益益与业主主保护意意识觉醒醒带来的的挑战、市市场竞争争对手的的挑战。（8）家装装企业未未来发展展趋势“以客户为为中心”的经营营策略、以以人为本本的管理理理念、品品牌经营营的竞争争战略、推推行家装装部品产产业化、重重视成本本核算效效益、