方中物业公司发展思路

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档工诚物业公司发展思路概述工诚物业的企业任务及目标陈述：以诚信的服务理念，精湛的专业技术，规范的管理模式，为广东电信企业提供优质物业管理服务。三年内发展成为符合市场要求，具有竞争优势的物业管理企业。工诚物业的发展步骤及方案：降低管理成本。培养管理人才。建设企业的市场影响力。逐步走向市场。按照市场要求调整公司职责流程及管理层次，从而提高效率降低管理成本。建立人力资源培养规划，通过培训及激励塑造一支符合公司发展要 /求的高素质的管理及技术队伍，培育企业走向市场的核心竞争力。通过国家认可的资质及管理评定逐渐扩大企业的市场影响力。说明由于客观原因本方案未包含财

2、务分析内容，其他各项分析也未有财务数据支持。本思路考虑周期为三年以内。正文企业任务及目标深圳市工诚物业管理有限公司是深圳市电信局的下属股份制企业，由深圳市电信实业公司、深圳市鸿波通信投资控股有限公司和广东省工诚物业管理有限公司共同投资组建。目前，公司在管项目有建筑面积17万平方米的信息枢纽大厦，该大厦为深圳电信投资兴建并部分作为深圳电信的办公和机房用途。同时公司下辖一分公司劳动服务公司，其业务涉及投递、食堂、幼儿园及小机楼的管理。工诚物业从成立至今一直围绕服务主业开展各项工作，不仅业务的设置、费用的收取带有较浓的行政安排色彩，为了配合主业相关改革的顺利进行，还吸收安排了相当数量的在册员工。工诚

3、物业在这种关系未完全理顺的情况下为改善服务付出了大量努力，电信主业也给予了多种多样的大力支持。但对系统内部客户的关注及系统内客户既是客户又是上下级的复杂关系等历史原因使得工诚物业的运作模式离市场标准有一段较大距离。因此，工诚物业目前不论在成本、流程及人力资源方面都缺乏市场竞争优势。同时工诚物业作为电信系统内企业在电信系统外影响力有限，难以利用自身的企业背景资源。因此工诚物业短期内应在电信系统内利用自身的资源优势寻求生存和发展空间，在确保完成服务好主业的基本任务、保持主业客户满意度和忠诚度的基础上寻找市场机会。“工诚”是广东电信实业下的全省统一物业管理品牌，广东省工诚物业公司管理有限公司拥有深圳

4、工诚的部分股份，同时深圳工诚物业的管理水平在广东省电信系统内获得好评及认可，因此利用系统内的资源优势及工诚物业在系统内的管理优势去争取广东省系统内市场是可能的。工诚物业公司可以以深圳项目为基础，积累经验及资金实力，逐步壮大并在适当时向广东电信系统其他地区发展。大型的国有企业（包括电信系统）正在积极推进主辅分离，将附属产业和主业剥离，以提高主业的效率和效益。主辅分离导致后勤市场化改革成为大势所趋。而物业管理作为后勤管理的重要内容也因此蕴涵着巨大的市场机会。工诚物业成立的宗旨就是为电信主业提供优质的物业管理服务，因此不论从现实情况还是从发展趋势看，工诚物业的业务应该是物业管理服务，它不仅包括物业的

5、维护和运行管理，还包括物业的经营、规划及技术和管理的专业输出服务。工诚物业公司虽然成立不久，经营及运作离市场要求有一段距离，但其在管项目信息枢纽大厦具有技术复杂，智能化程度高的特点。直接介入这样一个高起点的项目，使得工诚物业公司掌握了相关的先进技术，积累了管理经验，这是工诚物业的宝贵资源。公司将重点强化并加以规范，使之成为竞争优势。在此基础上着重大厦技术和管理人才的培养，逐步培育出企业的人才优势，从而创立公司的核心竞争力。工诚物业的服务宗旨是“客户的满意是工诚人的期望”，强调“服务要真诚，物管要工诚”，因此诚信待客代表了企业的服务理念。它不仅要求遵纪守法，更强调规范经营。公司将围绕诚信负责建立

6、公司企业文化。 任何一个企业都有发展壮大并成为行业龙头的期望和发展要求，但现实告诉我们企业的发展必须适应市场规律。当前国内物业管理市场物业的委托基本上采用两种方式：业主直接委托（给下属公司或邀标）、公开招标。前者除需具备相应实力外，更多凭借公司的背景关系及影响力，在这方面工诚物业在电信系统外没有优势。而公开招标，排除一些非市场因素，国内现阶段仍处在拼价格的阶段，要求企业具有较强的成本优势，而这正是工诚物业所欠缺的。因此现阶段工诚物业尚缺乏市场竞争能力，难以在公开市场上和同行直接竞争。打好基础，完善管理，培育市场竞争优势，为企业真正走向市场作好准备应当是企业近期的发展目标。 综上所述工诚物业的企

7、业任务及目标陈述为：以诚信的服务理念，精湛的专业技术，规范的管理模式，为广东电信企业提供优质物业管理服务。三年内发展成为符合市场要求，具有竞争优势的物业管理企业。市场环境物业市场发展迅速随着国民经济的平稳向前发展，房地产市场也日趋活跃。在深圳，越来越多的跨国公司区域总部、重要事业部门及中国本土区域总部进驻，“总部经济”成为深圳写字楼市场的强劲活力剂。2003年商务写字楼市场投放量突破50万平方米。仅中心区，在市政六大工程建设的带动下，未来写字楼的总供应量将超过30万平米。新物业管理条例实行，市场机会增加国家新颁布的物业管理条例将于2003年9月1日起正式执行。条例规定今后10万平方米以上物业应

8、通过招标的形式确定物业管理公司，改变过去谁开发谁管理的模式，大大增加了市场开放程度，使有实力的公司市场机会增加。机关后勤社会化改革逐步推进机关后勤社会化改革的推进使大量机关物业的管理及后勤服务业务由过去的行政管理模式转变为市场化的物业管理模式。随着这项改革的逐步深入，相应的市场机会将越来越大。电信主业发展良好在中国，电信业的发展仍将保持一段较长时间的增长期。作为下属企业的工诚物业，也将随着电信主业的发展而获得更多的发展机会。国有企业主辅分离政策随着国家提升国有企业效益政策的执行，国有企业主辅分离的做法将逐步落实。作为上市国企的中国电信在与辅业分离后，对工诚物业的支持及优惠将逐步减少甚至消失。管

9、理费市场化中国电信的上市使其面临更多来自市场的监督，作为行政支出之一的物业管理费将逐渐向市场平均水平靠拢，这将使工诚物业收入水平的增加受到限制，甚至可能减少。市场竞争加剧随着中国物业管理市场化水平的不断提高，以及加入WTO以后外资企业的进入，物业管理市场的竞争日益加剧。弱势企业将逐步退出市场，市场赢利水平将更加平均。企业现状拥有智能化大厦管理经验及技术工诚物业自成立之初就直接介入高水平的信息枢纽大厦的管理，在各方的大力支持及协作下，经过一段时间的运作，已初步掌握了智能化写字楼的管理方法及技术。从年度顾客满意度调查89%的总体满意率看，工诚物业的管理效果基本得到业主认可。项目业主为上级公司工诚物

10、业公司在管项目信息枢纽大厦为上级公司深圳电信资产，在沟通及获得支持方面拥有其他公司无法比拟的优势。广东电信系统内统一品牌“工诚”是广东电信系统内统一品牌，深圳工诚物业的管理效果在系统内获得普遍认可，这使得深圳工诚物业在广东省电信系统内具有一定的品牌影响力。现有项目赢利情况良好工诚物业在管项目信息枢纽大厦资产素质较高，项目赢利情况良好，这使企业的进一步发展有了资金保证。企业管理成本高根据前期公司人力资源调查的结果，由于客观原因造成企业管理成本特别是人力资源成本远高于市场平均水平，这极大地限制了企业赢利水平的进一步改善，冗员的存在也使企业的运转效率受到影响。由于现行人事政策的限制，公司存在部分岗位

11、因人设岗，随之产生了职责交叉和分离，造成人力资源的浪费和工作效率的降低。公司现有架构中，评优资料室、仓库等由公司职能部门管理，而其工作职责大都涉及业务部门客户服务中心。这种业务内容和职责分配的矛盾不仅使工作效率降低，也增加了公司的行政管理费用。在客户服务中心，有的部门管理层级多达五级：经理主任副主任主管副主管员工。过多的管理层级不仅容易使信息传递不畅，造成工作的延误和差错，也使管理成本大为增加。系统外品牌影响弱作为系统内品牌，同时是成立不久的新公司，工诚物业在同行中影响力有限。管理人才匮乏工诚物业成立之初，大部分管理人员从系统内其他部门调配，无论是对岗位的管理经验还是对物业管理的了解都显得有所

12、欠缺。从年度顾客满意度调查的结果可以看出，客户满意度排序较低的项目分别是：对关联方的管理：绿化消杀（分承包方）和装修及外来人员（外来人员及单位）。员工的综合管理能力（事件的处理及协调）。而这两方面综合起来显示了公司员工特别是赋有管理责任的员工的综合素质有待进一步提高。公司进行的岗位分析显示业务部门的计划、领导和控制职能未能得到有效发挥，更多地成为了一个执行机构。公司员工满意度调查的结果中，满意度较低的项目中有关沟通和对个人的开发使用程度不够也反映了中层管理人员的领导力有待提高。上级人事政策限制工诚物业在为主业提供服务的同时也承担了配合主业管理制度改革的任务，因此在人员的调配及任免上受到上级人事

13、政策的限制。这也是造成企业管理人才匮乏的主要原因之一。优势-弱点-机会-威胁（SWOT）矩阵分析 根据前述企业外部及内部分析所获得的信息，建成以下SWOT分析矩阵。优势-S拥有智能大厦管理经验及技术。主业为上级公司。广东电信系统内统一品牌。现有项目赢利情况良好。弱点-W管理成本高。系统外品牌影响弱。管理人才缺乏。上级人事政策限制。机会-O市场上大量智能化写字楼兴建。新条例出台，市场机会增加。电信主业发展良好。机关后勤社会化改革推进。SO战略1、拓展智能化写字楼市场。（S1、S4、O1、O2、O4）WO战略1、在电信系统内拓展。（O3、W2）威胁-T主业主辅分离政策。管理费市场化。行业竞争加剧。

14、ST战略1、以电信系统市场为目标市场。（S2、S3、T3）WT战略降低管理成本。（W1、T1、T2、T3）建立行业品牌。（W2、T1、T2）培养充实管理人员。（W3、T1、T3） 根据矩阵中各种因素的匹配，形成四种战略：优势-机会（SO）战略 发挥企业内部优势而利用企业外部机会。弱点-机会（WO）战略 利用外部机会弥补内部弱点。优势-威胁（ST）战略 利用企业优势回避或减少外部威胁影响。弱点-威胁（WT）战略 减少内部弱点同时回避外部环境威胁。企业通常首先采用WT、ST或WO战略而达到能够采用SO战略的状况。即当企业存在重大弱点时，应努力克服这一弱点而将其变为优势，当企业面临巨大威胁时，应努力

15、回避这些威胁以便集中精力利用机会。因此，根据SWOT分析，工诚物业的发展思路及步骤应当为：降低企业管理成本。逐步树立企业的行业品牌形象，扩大企业的市场影响力。建立一支适应市场需求的管理团队。前三项初步完成后，尝试在广东电信系统内拓展市场。在获取成功经验基础上逐步全面走向市场。实施方案1、调整公司职责，提高效率，减少公司冗员，将资源配置向产生利润的业务部门倾斜。在市优评选结束后，将公司评优资料室、仓库、工程拓展部工程职责、品质部部分现场管理职责及相关资源转至客户服务中心，工程拓展部其他职责及资源调整至与之重叠的部门。完善部门考核办法围绕公司整体发展目标，将经营、成本、人才培养指标纳入部门经理考核。与之配套编制公司年度财务分析报告，人力资源规划方案。制订岗位培训及岗位轮换制度，通过岗位培训及轮换培养适合公司发展要求的管理人才，同时实现客户服务中心管理层次的精简。首先在部门内对有培养潜力的管理干部，通过岗位轮换提升综合管理能力。在客户服务中心，通过岗位轮换逐步将管理层次合并减少，例如将有能力的主管人员在轮换中调整为副主任等。部门内岗位轮换的阶段性目标是寻找或培养具备经理级基本素质的人员，将大部分多余层次岗位消化掉。其次在公司层及客户服务中心间进行岗位轮换。使职能部门有潜力的干部逐步积累业务管理经验，同样业务部门人