中国写字楼市场报告

1、中国写字楼市场报告聚 焦 | 2019中国写字楼市场报告纳新 启势/research 1/research 12 /research2 /research经济展望每年年初的“两会”通常是全年的经济风向标，2018 年亦是如此。加大精准扶贫力度、继续推进污染防治。房和IT，20186.66.5% 的年度增长预期，这主60%城镇化率38 万亿人民币社会消费品零售总额60%城镇化率38 万亿人民币社会消费品零售总额实际利用外资1,350 亿美元6.6%国内生产总值年增长率52%服务业占比国内生产总值4.9%失业率39,300 元人民币城镇居民人均可支配收入4,484 公里轨道交通运营里程 *12 万

2、亿人民币房地产开发投资760 万人高等教育毕业生人数 *11 个自由贸易区500120 家中国企业20184 /research100%80%60%100%80%60%40%20%0%技术和其他研发行业2018201720%10-20%5-10%0-5%来源 中国美国商会 & 贝恩公司，2018 中国商务环境调查报告， 第一太平戴维斯研究部您或贵公司预计 2018 年行业市场增长与 2017 年相比如何（按细分行业）？联网自于如互所等新兴产业的蓬勃发品类消费品的进债务股权置换等财政政策。中国政府还致去除繁文缛节，鼓励国8环争业绩以2107营运动中国各行业的增长。生态环境保在推业的全球化都业 0

3、-5%5-10%10-20%20%/业业业/0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%业资源行业来源 资源行业/research 5需求及租户海则以国际金融、航运和贸易中心为定位。地着各城市写字楼市场日益成得城市之间的特征商务加凸各广州着力打造电子商务中心城市，深圳不断集聚技术创新优上海则以国际金融、航运和贸易中心为定位。城市甲级写字楼市场的前三大行业。武不尽相定位和特定的产业导中心城市的定字楼对比了主导各城市甲级写字楼市场的前三大行业。金融 金融 / IT / 专业服务/科创中心西安需求分析行业重要程度/市发展潜力发展潜力金融制造能源与原材料专业服务零售及贸易交通信息

4、技术健康医疗房 地 产 商务中心及共享办公消费者服务公共机构传媒及娱乐公共事业联合大企业重庆金融 / 专业服务 / IT/重庆金融 / 专业服务 / IT/对外交往中成都6 /research6 6 /research金融 / 金融 / IT / 专业服务政治 / 文化中心北京交通枢纽金融 / 专业服务 / 制造金融 金融 / 房地产 / 贸易/物流天津金融 金融 / 制造 / 专业服务国际金融中心 / 航运上海/ / / 房地产工业 / 科教武汉/科技创新/ 房地产 / 专业服务金融 / 金融 / IT / 贸易商贸广州城市定位甲级写字楼主导行业/research 7/research 7/

5、research 7重点增长行业金融内所有城市都得到了体现。其中以传统金融机行业是中国写字楼市场的需求主力，这几乎在金融内所有城市都得到了体现。其中以传统金融机的承租面积最多企业形象的黄金地段、金融产业聚集区主要城市甲级写字楼市场金融业租户占比较总部大立区域总部的商业银行和保险公司通常对办来间有较，500购买的可赁成/ 倾向于将分支或范金融P。212PP5监当实力，尽管一些业主仍对这类8型券商、基金和数和深证指和中小企2408大部分时间化9如金对外开将迎来健康增专业中时对办公空间的需求预38%深圳深圳成都成都38%上海上海广州广州期也将有所回升。网贷（P2P）行业成交量及公司数量1,600来源

6、 第一太平戴维斯研究部 * 其中多为 P2P 公司网贷行业成交（左轴） 网贷公司数量（右轴）4,0001,4003,5001,2003,0001,0002,5008002,0006001,5004001,000200500014 114 15 115 716 116 717 117 718 1018 7来源 网贷之家， 第一太平戴维斯研究部8 /research中国 IT 行业同比涨幅中国 IT 行业同比涨幅 183186189181235%30%25%15%10%5%0%业政业IT写字从互联网巨头如百城市的焦电技公司再到人工智能（如商汤的人技企业都希望留住中国最顶的工作环境。预计这类企业未来

7、还将靠近重点学增长态关村和武汉更多ID.%长推动写字楼需求上涨见2业的爆），推动写字楼需求上涨城市IT行业聚集区租金报价*(人民币每平方米每月)北京城市IT行业聚集区租金报价*(人民币每平方米每月)北京中关村180-500上海张江高科技园区120-180广州天河软件园100-150深圳南山科技园120-350成都大源60-120重庆照母山50-100天津鞍山西道90-120杭州未来科技城55-100南京河西新城75-145武汉光谷50-130技服业技来源 国家统计局，第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部 * 包含甲级、乙级和产业园区的写字楼租金/research 9重点增长行业WeW

8、orkSOHOWeWorkSOHO 3Q其他30025020015010050020142015201620172018来源 各品牌公司官网，第一太平戴维斯研究部 * 数据基于 20 个国际和国内联合办公品牌联合办公设中国大陆首家联合办公门店2016WeWork 在上海且一对人们国内联公市经取得很大发展，也会联合办公设中国大陆首家联合办公门店享界”和中海地产的“OfficeZip”等。和初入，行业愈演愈烈如今除专业运营产享界”和中海地产的“OfficeZip”等。起Wok选举，并且目标客户不再只是小型初创公司，还运公灵和服务优势吸引的大企业。此外，也在逐步创立自主联合办公品牌，如场的扩张步伐在

9、 2018空间、洪泰创新空间、无界空间、微度联合创业社、成立于北京的联合办公品牌优客工场，在完成了碎2018 年末占据 43场的扩张步伐在 2018空间、洪泰创新空间、无界空间、微度联合创业社、年海3.联308方品牌。统计际、国内品考量，排场就主要是由本地运营商占主导。目前上海和北京核国获得者（是私募股权）的新一轮注资后店开未来几。眼，选择/公是长租资负债与短期营业收益的经营模了运营商们主对业主合办公是机遇还是威胁？传统合办公运营商合以更好地满足租户需求。租户选限于“一个可以工作的空间，而是10 /research国内各城市联合办公市场份额联合办公融资情况，截至2018年17.7%2.1%32

10、.5%17.7%2.1%32.5%2.1%2.3%5.1%6.1%32.0%运营商融资轮数融资总额）领投者裸心社*133基汇资本WeWork1412,100弘毅投资Glade Brook Capital Partners高盛集团优客工场9650.3海梧桐并购投资基金歌斐资产来源 各品牌公司官网，第一太平戴维斯研究部 * 数据基于门店数量统计联合办公进驻甲级写字楼案例精选*201源rnak4部运营商城市商务区项目)交易年份WeWork上海南黄浦中海国际中心27,0002017梦想加西安高新区一期中国人寿陕西分公司综合楼20,0002018品创商务武汉汉口滨江中信泰富大厦16,0002017氪空间

11、北京金融街海峡国际大厦10,3002018WeWork深圳后海华润大厦8,0002018SOHO 3Q杭州钱江新城浙江财富金融中心8,0002017Funwork重庆江北嘴国华金融中心7,0002018联合办公品牌收并购一览收购无界空间WE+联合办公品牌收并购一览收购无界空间WE+优客工场优客工场优客工场优客工场优客工场优客工场优客工场2018.012018.032018.032018.042018.072018.072018.10富空间酷窝碎片空间空间新无界空间联合创业社裸心社Workingdom爱特众创方糖小镇来源 公司公告，第一太平戴维斯研究部/research 11供应、存量和市场行情

12、长继续支撑写字楼需强劲增面临供应过剩的问楼市场都表中大部分市放然有良好的租。甲级写8 年第四季39 元的租金高踞榜上价格居于其米深圳5元方米每月21）分、保相对平稳；圳的平均租置租赁4.08得以空2018 年甲级写字楼市场表现 *30%25%空置率 20%空置率15%0%50150250350450涨势或将暂告段落。，涨势或将暂告段落。熟，刺激办公空间需求不断增元。钱江新城商务氛围日趋高为一8最2.1熟，刺激办公空间需求不断增元。钱江新城商务氛围日趋合办公运营商进驻甲级写字楼加， 拉动租金上涨。同时， 合办公运营商进驻甲级写字楼写重低， 180四分之大08回升加之分，但35个百，预计这一趋甲级

13、写字楼租金指数1201102008=100Q1/Q1/2014=1002008=100Q1/Q1/2014=1009080租金（人民币每平方米每月）来源 第一太平戴维斯研究部Q1/14Q1/15Q1/16Q1/17Q1/18来源 第一太平戴维斯研究部* 联合办公空间作为甲级写字楼租户，以满租状态纳入空置率计算12 /research甲级写字楼租金和空置率变化城市租金变化 (2018年与2017年)空置率变化 (2018年与2017年)北京10.9%-0.6%广州10.4%-4.3%成都4.1%-8.5%武汉2.3%-2.6%杭州2.1%0.4%苏州2.1%-2.1%天津1.9%7.6%南京1.

14、6%0.9%深圳1.0%-0.7%厦门0.8%-0.7%上海0.3%0.5%大连-1.6%0.2%重庆西安-2.3%-10.5%-2.9%-7.2%甲级写字楼存量及未来供应来源 第一太平戴维斯研究部 注：租金涨幅基于租金指数2018 2019 2020 2021 25%49%25%49%39%35%151050% 2019-2021来源 第一太平戴维斯研究部/research 13上升市场9 增斯、就业增长、承租能力广州 & 深圳势I业推动级需今赁变得更加多元，来自服深圳写字楼市场将迎来井喷供应，后海、前海等新城市省省会，是珠面大口最084303211.依然及深圳最低水平。未来将重点打造琶洲电

15、商总部区和市场变化主因 ?积极地寻找合适的投资机会。此外，广深两地的办公和21国内生产澳08全0.7积极地寻找合适的投资机会。此外，广深两地的办公和生活成本低于同为一线城市的北京和上海，这也是吸引公司落户的一大重要因素。14 /research14 /research成都成，尤28发甲位列全国。0 方入存量面积得到进一步消续发空点下26 年百分度的历史租，市场变化主因？楼需求的两大驱动仍是成都写高自8年的、消费之务等售贸求也康成都各商务区甲级写字楼市场空置率100%80%60%40%100%80%60%40%20%0%201020112012201320142015201620172018 Q

16、1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q47%来源 第一太平戴维斯研究部20182017较大提高。联来公是成都写营商的扩另线08级写联合类共计19.5 万平方米写字楼面积。11%14%3%其他贸易者 信息技术金融16%房地产15%2018 年成都联合办公租赁成交精选22%来源 第一太平戴维斯研究部租户项目商务区承租面积（平方米）梦想加领地环球金融中心A塔大源12,300WeWork睿东中心东大街及延线6,400WeWork领地

17、中心东塔CBD6,000氪空间仁恒置地广场CBD4,000来源 第一太平戴维斯研究部/research 1516 /research16 /research趋势人才争夺战以高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件即可直仅一线城市，武汉、西安、南京、杭州、成都、台的二线城括及海南省也加入了人才争夺战。长的渴惠政策。不仅反映出地方政府对促进经济这些政策纵然振奋人心，但地方政府应制定差别化战氛围等对于吸引并留住人才更为关键。企业亦应采取措施留住人才，以减少人员流动成本。以吸引高新技术、研发或制造业等领域的人才，尤其在控制人口规模增长的大城市。此外，人才争夺战并不意可以预见的未来，中国的人才争夺战将是

18、一场持久战。便捷性、服务、生活成本、配套设施、就业机会和氛围等对于吸引并留住人才更为关键。企业亦应采取措施留住人才，以减少人员流动成本。以吸引高新技术、研发或制造业等领域的人才，尤其在中国就业市场景气指数 *20112012201120122013201420152016201720183.02.52.01.51.00.5Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q

19、3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4*（CIER）。/research 17趋势可持续性 & 健康无毒建筑材料等因考量、可持续建筑也称为绿色建维建筑应程大限度和租户贯穿整个项目周期的紧他资源，减重点（R角告绿色建筑认证的楼宇更易实现更高租金、出租系建筑最受争议的一点是成本。人们普遍认为，太生材料或建筑再 D 灯泡取代传统灯泡也能实现可持续性和持绿色建筑言，降低公共事业能耗、提升利用效率，50-100例210色价25-50-10018 /research物业管理的资质提出了更高要求。大发明、高正在享单车被生新因成为提升资产回报率

20、的关键。的资质提出了更高要求。业管理水平。无人、安保和的B之间业管理水平。追踪我们发字楼项等城市甲级写字楼的物其物费增长租金。一目即使租金有所下调资上调、物业服务升级，以及政府不定产保价值方为明智之举。随着市场竞争加剧，尤其助力办公楼宇脱颖而出的一大法宝。随着物业管理人角演变，应尽可能将同租金相匹配的管理服务利标杆项目物业管理费和租金涨幅对比，2013-2018 年0%10%20%30%40%来源 第一太平戴维斯研究部 * 基于每座城市五个优质甲级写字楼标杆项目的监测数据/research 19？崛起座。北京：丽泽金融商务区政府机构和配套居住。范京丽80.8008办究政府机构和配套居住。为银政

21、府区定位为新兴金融产业集群，将成8%8家企业入驻，其中 968，该区有三个全新写字楼项目交优但由这缺乏完善的商业和基，7未4120。并贯穿丽泽金融商务区，对板块产生利好。上海：前滩国际商务区部集2区总项集团合资开发模式。陆家嘴集团是上海政府批准组建并重点扶持的国有企业，也是前滩以及陆家嘴金融贸150-200截28322供。0的商目区的大量新增项目也为前滩商务区带来一定压力150-200将融 间化发展态功能拓展到住拥三条轨道交通国际医院、国际学校，并享受政策利好，未来将建国际医院、国际学校，并享受政策利好，未来将建（地铁 6 号线、8 号线和 11 号线），毗邻体育中心、成为集生活、商务办公和购物于一体的城市副中心。20 /r