8203估价师协会网站cms案例分析

1、地国有土地使用权抵押价值评估（句容市）摘要: 本案例分就江苏宝地置位于句容市宝华洪埝村的一宗商住用地国有土地国有土地使用权抵押价值评估（句容市）摘要: 本案例分就江苏宝地置位于句容市宝华洪埝村的一宗商住用地国有土地使用权抵押价值评估过程中的估关键字：住宅用地；假设开发法；基准地价1、评估项目的背1.1 本次评估的目的是为苏州建兴置以待宗地国有土地使用权进行抵1.2 提供客观、公正的土地价格标准本次评估对象是江苏宝地所属句容市宝华镇洪村宗地。根据委托方提供的地国有土地使用证土国用（2004）第04143号，登记土地使用者为江苏宝地置业有限司，土地登记用途为商住，土地使用权类型为出让。在估价基准日

2、九年二月十七日，依据估价目的，设定地红线外达到通水、通下水、通电、通路、通气、通讯“六通”，宗地红线内场1.18定为1.18，评估土地面积67669 m2，至本次估价基准日土地剩余使年期为65.47年。在估价基准日二九年二月十七定抵押、租赁等其他他项权利1.3 1.3.1 所评估地地价是指在估价基准日二 OO 九年月十七日，设定宗地红线外达到通定抵押、租赁等其他他项权利1.3 1.3.1 所评估地地价是指在估价基准日二 OO 九年月十七日，设定宗地红线外达到通路、供电、供水、排水、通讯气“六通”和宗地红线内土地平整的开发程度下，土地登记用途为商1.3.2.待地在估价基准日的实际开发程度为宗地红

3、线外达到通路供电、供水、排水、通讯、供气“六通”和宗地红线内土1.3.3.待地土地估价设定的开发程度为宗地红线外达到通路、电、供水、排水、通讯、供气“六通”和宗地红线内土地平2、评估难点与解决方2.1 一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基地价系数、假设开发法、成近法、路线价估价法等根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及估价方收集的料, 地不适于运用收益还原法、路线价法、成近法进行地所在区域与地类似的交易案例不多，故亦以采用市场比较法。根据委估方提供的资料地作为待开发地，且周边有类似商品房销售，故可以采用假设开发法对地价进行评估，另外地属于句容市一等次集镇范围内。故本次价可采

4、用基准地价系数对地地价进行评估综上所述本次评估采用假设开发法和基准地价系数对地地价进行评估2.2 2.2.1待地所在区域位于句容市宝华镇洪埝村地界仅距仙林地地价进行评估2.2 2.2.1待地所在区域位于句容市宝华镇洪埝村地界仅距仙林大学城各大院校 57 公里不等至句容市中心仅 20 公里周围已开发的物业有东方天郡、赛世香樟园等，据委托方提供的待宗地相关规划资料，设定地土地面积为 67669.0m2，建筑为 25.08%，绿地率为 50.2%，规划容积率为 1.18，则地上划住宅（含少量商业）建筑面积为 79849.42m2，规划住宅以多层和2.2.2根据句容局和句容市房地产交易市场的信息，结合

5、估价对地周围房地产市，根据待估房地产及区位条考虑项目本身的特点目前在售项目历有关专，预计地开发完成后的平均售价为 4950 元/m22.2.3根据建筑工程编制方法和标准结合与本项目类似工程安工程投资额并结合对本项目的调研分析，本项目为多层，确定该目建安费标准详见下表，专业费用为建安费用的 5%（包括前期工费用建安费用、专业费用在开发期内投入根据建筑工程编制方法和标准结合与本项目类似工程安工程投资额并结合对本项目的调研分析，本项目为多层，确定该目建安费标准详见下表，专业费用为建安费用的 5%（包括前期工费用建安费用、专业费用在开发期内投入情况为：每年均匀投入建筑安装工程费用2.3 2.3.1由于

6、本次评估的地地价所设定的土地开发程度与基准价设定的土地开发程度存在明显差异，因此，需在地价中调整两者地外供气的平均开发费用及其利息利润为 20 元/m22.3.2本次采用的句容市一等次集镇宝华镇的基准地价的基准日为，与本次估价时设定的估价期日不同。根，年来，句容市住宅用地地价有所上涨，根据地所在区域实际地所在区域市资料，参照江苏资源厅布的江苏省地价指数，编制句容市住宅用地地价指数表表句容市住宅用地地价指数1950元/220元/20元/10元/2.3.3正确进行容积率修正切忌直接将定的容积率相比而求取容积率修正系数3、评估项目启地容积率与基准地价3.12.3.3正确进行容积率修正切忌直接将定的容

7、积率相比而求取容积率修正系数3、评估项目启地容积率与基准地价3.1挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目估价结果时具有很高的参考价值和说服力3.2估价经验综合确和基准地价系数中主要涉及难以确定的取值有期日修正数、还原利率、开发程度修正等，假设开发法中涉及、建筑造价、各项费用取值、行业利润率等。都要求估在及时关注相的同时有意识地培养和积累估价经验以边在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准3.3 假设开发法的理论依据为“效用价值了一般的市场为，很好的反映了估时，首先通过对替代原则详细分析地的市场价值。采用基准地价系数评地地价影和分析，然后根地与所在区域基准地价形成的区和个的差异，进行地价影的修正系数计算，再进行估价日、容积率、年期的修正，评估得到地土地面地价。但由于本次评估的基准地价，是根据江苏省句容市区土地定级估句容市建制镇、乡集镇土地分等定资源部有关规定准地价要求3 年更新一次，特别是在近年来房价高速增长的背的基准地价参考价值较小