翠竹园物业服务合同初案

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档仁恒翠竹园物业服务合同(草案)委托方（以下简称甲方）： 南京市仁恒翠竹园住宅小区业主委员会物业服务企业（以下简称乙方）： 南京仁恒物业管理有限公司根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、南京市物业管理条例、仁恒翠竹园住宅小区管理规约及仁恒翠竹园业主大会议事规则等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就仁恒翠竹园项目（以下简称本物业）的物业服务有关事宜,协商订立本合同。第一章 物业项目基本情况第一条 物业项目基本情况名称: 仁恒翠竹园；类型: 住宅及配套；坐落位置:南京市宁南新区玉兰路5号；总建筑面积：390441

2、.28平方米；住宅建筑面积: 380233.28平方米；户数：2777户；范围：以规划红线为准。第二章 物业服务内容第二条 物业服务事项按照南京市普通住宅物业服务等级和收费标准规定的四级三类标准提供各项服务，包括且不限于下属事项：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和管理规约的授权制定物业服务的各项制度。2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。其中包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼板等）、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。其中包括：共用的上下水管道、共

3、用照明、保安监控系统、配电系统、消防系统、供水系统、污水处理系统、通风及排烟系统、弱电系统、电梯等。 / 4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、化粪池、护栏，围墙、健身及儿童娱乐设施，假山假石等。5、公共绿地、园林的养护。具体内容详见本合同第六章。6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。7、维护秩序，对公共区域内的消防设施进行维护管理，对出入小区的各类机动车、非机动车车辆停放依照仁恒翠竹园住宅小区管理规约及仁恒翠竹园住宅小区机动车辆停放收费管理规定进行管理，维护小区内道路及出入口的交通安全秩序。8、做好安全防范工作。发

4、生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9、按照法律、法规、规章及管理规约有关规定对房屋装修提供服务。业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务。住户的装修垃圾应袋装化，并自行摆放至单元门垃圾箱处，通知物业前来收取集中清运。住户的装修管理服务费按照【南京市物业服务收费管理实施办法】，装修管理服务费按3.50元/平米收取。如遇政府对于装修管理服务收费的政策法规出台新标准，乙方可按照新的收费标准即时执行。10、发现物业区域内的违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建

5、议、制止，并向有关部门报告。11、乙方须在各单元告示栏以醒目方式公示物业服务监督电话。12、在物业管理区域内，根据自身能力和资源配置情况，接受业主委托开展特约服务，如家政保洁、保修期满后住户户内设施设备的维修等。13、满足业主需求，主动开展社区文体活动，积极支持居委会、甲方及小区业主俱乐部开展的各项促进和谐小区、文明小区建设的活动，并为业主委员会的工作提供必要的协助。第三章 物业服务标准第三条 物业服务标准乙方按照南京市普通住宅物业服务等级和收费标准规定的四级三类标准提供服务，且不得低于基本等级的规范要求。本合同附件三：南京市普通住宅物业服务等级和收费标准第四章 合同期限第四条 物业服务期限物

6、业管理服务期限为 叁 年，自 2014年1月1日至 2016年12月31日。第五章 物业服务相关费用第五条 收费方式与收费标准1、采取包干制收费方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。收费标准如下：住宅收费标准为： 1.60 元/平方米/月；按照仁恒翠竹园住宅小区管理规约的规定，属群租的房屋住宅收费标准为： 16 元/平方米/月；2、物业服务费收支情况每季度公布一次。3、物业服务费用主要用于以下开支：1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2）物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；3）物业管理区域清洁卫生费用；4）物业管理区域绿化养护费用；5）物业管理区域秩

7、序维护费用；6）物业服务企业办公费用；7）物业服务企业固定资产折旧费用；8）物业管理区域共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9）法定税费；10）物业服务企业的利润按政府规定， 在不计提物业公司管理费前，利润不得超过8% 。4、包干制物业服务费中不包含以下费用：1）适用于专项维修资金的公用部位和共用设施设备的更新、改造和维修费用；2）物业管理区域内的代收代缴和依据相关政策须分摊的公共能耗费用；3）机动车位停车服务费；4）电梯电费；5）其它依据政策收取的专项费用。5、物业收费标准的调整（1）在合同履行期间的每年年底，由业委会组织业主对乙方进行服务满意度测评。测评分达到90分以上（含90分），

8、如遇政府对物业服务收费新标准的政策法规出台，则下一年度开始住宅收费标准可按照同等级收费新标准执行；如政府未出台新收费标准，下一年度住宅收费标准也可适当上调，具体上调方案及资金来源须经业主大会表决通过。（2）服务满意度测评得分为80分-90分（含80分），即使政府对物业服务收费新标准的政策法规出台，本小区下一年度物业收费标准仍然维持上一年度的收费标准，且物业服务标准不得下降，物业服务项目不得减少。（3）服务满意度测评得分为70分-80分（含70分），即使政府对物业服务收费新标准的政策法规出台，本小区下一年度物业收费标准仍然维持上一年度的收费标准，且物业服务标准不得下降，物业服务项目不得减少。并且

9、甲方有权提前解除本合同，且甲方不承担提前解除合同的一切经济和法律责任。6、服务满意度测评标准的测评：（1）按照物业服务综合服务、秩序、公共卫生、绿化、设备维护维修五大项服务内容，制定服务满意度测评表，详见附录四-服务满意度测评表（2）服务满意度测评工作由业主委员会负责实施，由本小区过半数的业主填表测评，其填表统计过程接受全体业主监督。第六条 代收代缴的水费及公共能耗费用1、物业区域内实行二次供水。根据相关协议，乙方代缴水费，以及与水费捆绑的生活垃圾清运费，乙方缴费后按实向业主分摊，业主应在收到缴费通知后，主动向乙方交纳相关费用。2、公共能耗电费：二次加压供水水泵运行电费由业主按每户实际用水量分

10、摊；不含地下车库公共设备的其他公共设备如电子围栏、人行摆闸等的运行电费、监控设备运行电费、景观电费、公共照明电费由全体业主按户分摊；单元楼道、非机动车库照明及电梯运行电费以电表读数由所在楼栋及单元业主按户分摊；3、公共能耗水费：小区景观用水、公共区域的绿化和保洁用水、公共卫生间用水等以实际用水量由全体业主按户分摊；4、上述代收代缴的水费及公共能耗水电费用，由乙方单独列帐，每季度据实向业主分摊。具体使用能耗数额及费用分摊情况每季度公示。地下车库的水电能耗费用在停车收入中单独列支，不向业主分摊。5、为保证小区公共能耗费代收代缴工作顺利进行，解决物业代缴资金周转问题。甲方可考虑动用小区公共收益中部分

11、资金作为物业代缴公共能耗费的备用金，具体实施方案和金额须经过业主大会表决通过。6、根据仁恒翠竹园住宅小区管理规约的规定，群租房屋的代收代缴水费及公共能耗费、电梯电费均按照核算收费标准的10倍收取。该套房屋业主需承担相关连带责任。第七条 停车服务费用1、地下车库机动车位停放费分别按以下三种标准收取：1）车位停放费： 2014年1月1日至2016年12月31日按照 60 元/个/月收取。2）租赁车位：按市物价局核定300.00 元/个/月收取。3）临时停车： 5.00 元/次/辆(一小时以上，十二小时以内)。2、上述费用主要用于地下车库的人员管理、场地清洁及能耗、停车位及通道地面维修、人防及消防设

12、施、监控、通风、排水、照明等日常运行设施设备的维护维修。如车主对机动车辆有保管要求的，根据相关法律法规要求，须在双方条件具备和认可的情况下另行签订机动车辆保管合同。第六章、公用部位、公用设施设备的日常运行、保养、维修第八条、公用部位、公用设施的保养、维修服务的服务项目、服务内容、服务标准参照本合同附件三南京市普通住宅物业服务等级和收费标准中的公用部位、公用设施设备日常运行、保养、维修服务标准执行。第九条、物业服务企业须在每年1月31日前制定公用部位、公用设施的保养、维修年度计划，上述计划需在小区醒目位置公示，并交甲方备案。针对业主提出的修改意见应统一汇总后予以书面解释，或采纳意见后对年度计划进

13、行修订后再次公示后执行。第十条、根据南京市物业管理条例，物业服务企业受甲方委托，负责小区建筑公共部位、公共设施维修方案的拟定，协助业主委员会与施工单位签订维修施工合同，负责维修项目报批和维修基金申报流程工作，对小区内维修施工队伍进行管理。第十一条、根据仁恒翠竹园住宅小区管理规约的规定，物业服务企业在电梯、门禁、道闸、供电供水供气设施出现故障时，可以先行维修，再履行报批和维修资金支付手续。第七章 绿化养护第十二条、绿化服务区域1、本小区公共绿化面积不低于135万平方米，以绿化范围辅以图纸标明并由双方签章确认。第十三条、绿化养护工作时间、水电、绿化垃圾管理1、绿化工作时间确定为乙方根据天气情况安排

14、工作时间，原则上每天6：0019：00都属于养护时间，但机械操作等有噪音工作安排在周一至周五(上午8=30一12：00下午2：00-6：00)。2、每年绿化浇灌用水量采取包干定额形式，提供定额用量为每年34000吨，超出部分由乙方承担。如非乙方原因造成的绿化供水管网及殴施漏水情况，由双方共同确认后，就此部分水量损耗给予签证，不计入包干用水量。3、乙方负责把养护区绿化垃圾收集至园区内指定地点， 当天产生 的垃圾最迟，在晚上下班前集中到指定地点。第十四条、绿化养护标准及评分细则1、为确实维护本小区良好的绿化环境，本合同制定了仁恒翠竹园绿化养护标准及评分细则，详见本合同附件一-仁恒翠竹园绿化养护标准

15、及评分细则2、乙方须严格按照本合同附件一规定的绿化养护标准，履行乙方物业服务义务，做好本小区内的绿化养护工作。第十五条、乙方责任及义务1、在绿化养护用水用电管理方面，乙方承诺采取措施以尽可能节约用水用电以维护甲方合法权益：1）不使用破损的水管；2）在浇水时采用喷灌；3）教育培养员工节水意识； 4）其它节水措施。2、本小区草坪为高羊茅，为冷季型草坪草，高温易发病，现园区内部分草坪进入老化阶段。乙方须将对老化的及生长不良的地段分批采用播种形式更换。在更换过程中及夏季高温期，草皮生长出现的相关问题，不计入养护评分(出现大面积枯黄除外)。3、乙方应严格按本合同约定为甲方受托管理的仁恒翠竹园小区公共区域

16、绿化提供专业化的养护管理；严格教育、培训和管理派驻的绿化员.遵守甲方制定的各项规章制度，爱护甲方及小区财物。4、甲方向乙方递交次月绿化养护的指导性建议，乙方签收后根据甲方建议对次月工作做合理调整安排，并在每月25日前将下月计划以书面形式交甲方审核，以书面形式向甲方提交建设完成情况。临时调整的月度计划需书面形式报甲方批准和备案。5、乙方应积极听取甲方对绿化管理工作的意见；认真配合并完成其他特殊绿化6、工作期内如使用的绿化物料、苗木、工具、设备不能满足养护需求并影响养护质量等，乙方应及时整改，并接受甲方监督。第十六条、评分细则及对应措施1、甲方每月（季）开展的绿化养护质量评审，主要以月检结果为依据

17、，并采取每月联合检查的形式；其中，月检查采取百分制，满分为一百分(见附件一)。评分90分以上为优良。评分80分以上为基本合格，评分在80分以下为不合格，连续2个月评分为不合格须更换绿化养护单位。2、全年每月评分的平均值为全年绿化评分，占物业满意度测评分20%的权重。3、发现以下严重不合格项情况之一，当月评分直接定为不合格评分。1）在同一月的检查中，重复出现三次经甲方指出为错误作业的绿化养护；2）在同一月的检查中，绿化作业垃圾连续三天未清理；3）在甲方规定的整改时间内未完成整改项目(因不可抗力原因而无法完成的除外)：4）其他有违职业操守或客户意见较大，经查证属实的行为或结果等。5）绿化工作人员与

18、业主发生打架斗殴行为。6）因绿化质量下降，甲方以书面形式通知后十天仍未改善。7）、在国家、省、市、区等各级检查和创优等园林绿化质量评比过程中，小区绿化未能达标的。 第八章 共用部位、共用设施经营及收益第十七条 共用部位和共用设施经营1、乙方利用属于业主所有的共用部位、共用设施、附属建筑物进行经营所得收入，扣除相关人力成本、能耗费用及维修养护等费用后，视各项收入的性质，原则上所得收益的30%用于补贴物业管理服务费，收益的70%属于全体业主。具体分配办法详见本合同附录二-仁恒翠竹园住宅小区公有公用物业经营收益的分配及管理实施办法2、翠竹园小区现利用共用部位、共用设施、附属建筑物的经营项目有：1）地

19、下车库共计254个共用停车位的停车收费；2）共用部位、共用设施、附属建筑物的广告发布；3）原居委会用房13幢201室对外租赁；4）北门岗（东面）场地租赁给招商银行；5）会所经营承包费收取6）各类企业、商家在小区开展商业促销活动的进场费收取3、上述所列经营项目并不限制业主及物业今后进一步利用小区共用部位、共用设施、附属建筑物开展其他经营项目的权利和可能性。4、对乙方在正常经营过程中，因行业或市场实际运营成本增加造成的亏损，为保证园区的物业服务质量，甲方可在审计基础上，通过召开业主大会提高公共收益给乙方的分配比例以适当补贴乙方的亏损。第九章 双方权利与义务第十八条 甲方的权利义务1、审定乙方制定的

20、物业管理方案、年度管理计划、年度维修保养计划等，并对于实施状况给予监督。2、对本物业区域内的重大物业服务事项有知情权。3、对乙方有建议、督促的权利。定期组织对乙方就物业服务合同履行情况进行综合评价。4、支持配合乙方做好物业管理工作，积极参与社区建设活动。5、对违反物业服务合同，逾期不交纳物业服务费的物业区域内物业费交纳人，应督促其交纳。6、按照相关规定交纳、使用和续筹本物业管理区域内的专项维修资金。7、及时审核乙方提交的专项维修资金使用计划，协助乙方办理专项维修资金提取和使用事宜，监督专项维修资金的使用。8、有关法律、法规、规章所规定的甲方其他权利义务。第十九条 乙方的权利义务1、根据有关法律

21、、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和及本合同内容提供物业服务，并向业主、物业使用人收取物业管理服务费用。2、严格认真及时地履行仁恒翠竹园住宅小区管理规约、各类管理制度中规定的乙方各种权利和义务，包括（且不限如下）以下内容：1）有责任和义务采取有效措施，督促、制止业主不得违反仁恒翠竹园住宅小区管理规约中规定的禁止性行为。2）履行仁恒翠竹园住宅小区管理规约第三十五条授予的权利，以保证仁恒翠竹园住宅小区管理规约得到贯彻落实。3）负责执行业主大会通过的仁恒翠竹园住宅小区机动车辆停放收费管理规定。4）负责执行业主大会通过的仁恒翠竹园住宅小区地下车库文明行为管理制度。5）负责执行业主大会通过的仁

22、恒翠竹园住宅小区会所文明行为管理制度。6）乙方履行权利和义务的情况是甲方年度对乙方服务满意度测评的重要依据。3、接受甲方、业主、物业使用人的监督，每年7月份须向业委会提交上半年物业服务工作的总结及下半年重点服务工作的计划。每年1月10日前须向业委会提交上年度物业服务工作总结。须及时向甲方告知物业区域内有关物业管理的重大事项，重大事项告知响应时间为12小时。及时处理业主、物业使用人的投诉，处理投诉响应时间为24小时。4、可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项物业服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务项目委托给第三方；乙方与所选定的专业服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准，并对专业服务企

23、业的服务行为承担连带责任，乙方与专业服务企业签订的合同需交甲方备案。5、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息。6、对甲方、业主和物业使用人违反管理规约的行为，应采取告知、劝阻和制止等方式督促甲方、业主和物业使用人改正。7、因维护需要占用、挖掘本物业区域内的道路、场地的，乙方应事先通知并做好施工现场的安全警示围护。在紧急情况下，乙方为了公共利益可以先行施工，但事后应予以说明。8、本合同签订即日起将仁恒翠竹园物业管理处按照分公司形式独立做账，自觉接受甲方和业主对乙方经营管理过程中的财务监督，允许并配合甲方和业主查阅乙方仁恒翠竹园物业管理处的财务资料。按照相关规定，每季度物业管理

24、公共服务费用收支情况在次季度首月月底前向业主张榜公布并向甲方备案。9、及时向甲方提交专项维修资金使用计划，并负责计划的具体实施并接受甲方的监督。各维修项目需按照规定提交可供比价的2家以上报价资料，认真做好维修建议公示和业主确认工作；单项大额（10万以上）维修项目应配合甲方公开招标确定施工方案及施工单位，门禁、电梯、配电、供水、供气等紧急维修项目应在24小时内采取有效手段落实处理，并确保及时告知相关业主。10、有关法律、法规、规章所规定的乙方其他权利义务。第十章 其它约定事项第二十条 其它约定事项1、业主转让、租赁房屋时，应及时主动通知乙方，并办理相关登记备案手续。如在未通知乙方的情况下，因业主

25、转让、租赁房屋造成的相关费用未缴纳情况，则由当前产权人（使用人）支付相应费用。2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业管理公共服务费采取预收的方式，但预收最多不超过六个月。3、业主办理入住手续后长期（连续六个月以上，含六个月）未使用的空置物业，相关业主可向物业公司提出房屋空置的书面备案申请。申请期间的物业管理费和公共能耗分摊费按70%标准收取。本物业区域对空置房的界定以六个月用水量不超过5度，电表使用度数不超过20度为依据。对于业主在申请空置期间因故提前终止空置状态，都将不视为房屋空置，业

26、主需补交全额的物业管理费和公共能耗分摊费。如在合同期内，政府有新政策或规定出台，将依照政府的新政策标准执行。业主须从新标准执行之日起补交相应费用差额。4、有偿特约服务费指乙方受业主或物业使用人的委托对其保修期外的房屋、自用设备、毗连部位维修养护及其它特约有偿服务，由乙方相关人员事先向委托人说明维修或有偿特约服务的具体内容及方式，明示收费标准，征得对方认可后实施服务并收取费用。5、物业的共用部位、共用设施设备及公共场地的维修、更新、改造费用，根据南京市物业维修基金管理办法相关条款规定执行，由维修资金和相关业主承担。物业管理区域的专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等工作按南京市物业维修基金管理办

27、法相关规定执行，如有新法规出台执行新法规。6、如业主、物业使用人对乙方的服务有疑议或不满，可向有关部门反映或起诉，在政府有关法定部门对乙方的违章行为做出处理或判决之前，不得以此作为拒付物业管理相关费用的理由。第十一章 合同续约第二十一条 自动续约本合同期满前3个月，如合同双方都未提出异议的，视作合同自动延续，延续期限为一个整年度。如新合同一旦签订，本合同自动作废。如果本合同终止，在新物业公司未开始物业服务期间，甲乙双方仍须按照本合同继续履行各自权利和义务。第二十二条 不可抗力的终止因不可抗力致使合同无法继续履行的（包括但不限于政府行为或政策法规变动等），根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，

28、其他事宜由甲乙双方依法协商处理。第十二章 违约责任第二十三条 违约责任1、任何一方违反本合同约定，导致另一方产生损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。2、甲方未按期向乙方交纳物业管理服务费用（或公共能耗费、车位停放费等）需承担欠款金额每日万分之五的违约金，同时乙方可向人民法院起诉。3、乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准，应按委托期限内平均物业管理年度费用最高30%标准向甲方和全体业主支付违约金，但如果乙方因第五章第五条第五款的第三点原因被甲方提前解除合同，则乙方不再支付上述违约金。4、乙方违反本合同第五条、第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。5、乙方未能按照约定提供相应服务，造成甲方单个业主经济损失的，乙方应给予业主经济赔偿。6、任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金陆十万元；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。7、在合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及